AVALÚO DE ACTIVO EN GARANTÍA
I.- ANTECEDENTES
SOLICITANTE : CIMENTACIONES GBC S.A. DE C.V.
PROPIETARIO : CIMENTACIONES GBC S.A. DE C.V.
R.F.C. : CGB110802JL6
DOMICILIO DEL SOLICITANTE : HERIBERTO JARA CORONA 573
FRACC. REFORMA C.P. 91919
VERACRUZ, VER.
VALUADOR : ING. CARLOS TOMAS MORA LARA
CEDULA PROFESIONAL : 1378834- INGENIERO CIVIL
CEDULA VALUADOR 4452646- ESPECIALIDAD EN VALUACIÓN
REGISTRO SEFIPLAN : 24919
FECHA DE INSPECCIÓN : 12 DE FEBRERO DE 2020
FECHA DE AVALÚO : 14 DE FEBRERO DE 2020
ACTIVOS QUE SE VALÚAN : SE ADJUNTA LISTA
INSTITUCIÓN DE CRÉDITO O
INSTITUTO MEXICANO DEL SEGURO SOCIAL
ACREDORA :
DELEGACIÓN VERACRUZ, NORTE
SUBDELEGACIÓN VERACRUZ
DEPARTAMENTO DE COBRANZA
JEFATURA DE LA OFICINA PARA COBROS VERACRUZ 3112
NÚMERO DE OFICIO : 3112199200/C2/0498/2020
DE FECHA 30 DE ENERO DE 2020
RESOLUCIÓN : 3112199200/C2/3818/2019
DE FECHA 05 DE DICIEMBRE DE 2019.
PROPÓSITO DEL AVALÚO : ESTIMAR EL VALOR JUSTO DE MERCADO PARA GARANTÍA DE CRÉDITO FISCAL.
OBJETO DEL AVALÚO : GARANTÍA DE CRÉDITO FISCAL
II.- COMENTARIOS GENERALES Y CONDICIONES LIMITANTES
LA PROPIEDAD LEGAL FUE VERIFICADA CON LA PRESENTACIÓN DE COPIAS DE LA FACTURAS POR PARTE DEL PROPIETARIO, NO SE TIENE
INFORMACIÓN DE EXISTENCIA DE GRAVAMENES O RESERVAS DE DOMINIO SOBRE LOS BIENES APORTADOS
NO SE INCLUYERON INVENTARIOS DE NINGUN TIPO, NI CUALQUIER OTRO ACTIVO CIRCULANTE O TANGIBLE, ASÍ COMO TAMPOCO PERMISOS,
DERECHOS, CUOTAS DE CONTRATACIÓN, ETC., NECESARIOS PARA LA OBTENCIÓN DE LOS DIVERSOS SERVICIOS DE TIPO OPERATIVO TALES COMO:
AGUA, ENERGÍA ELECTRICA Y SIMILARES, ETC.
ESTOS ACTIVOS ES POSIBLE COMERCIALIZARLOS EN LA REPUBLICA MEXICANA.
SE TUVO A LA VISTA UNA RELACIÓN ANALITICA DEL EQUIPO VALUADO, MISMA QUE FUE PROPORCIONADA Y REALIZADA POR EL SOLICITANTE.
LA CONDICIÓN FÍSICA DE LOS BIENES DESCRITOS ESTÁ BASADA EN LA INSPECCIÓN VISUAL REALIZADA POR EL VALUADOR ING. CARLOS TOMAS
MORA LARA
LOS ACTIVOS VALUADOS EN EL PRESENTE AVALÚO, FUERON IDENTIFICADOS Y MOSTRADOS POR EL ING. MIGUEL GÁNDARA DE LA EMPRESA
CIMENTACIONES GBC S.A. DE C.V. EN LA BODEGA DEL I.M.S.S.
III. CONDICIONES FÍSICAS DEL ACTIVO .
SE DEFINIRÁN EN LA INFORMACIÓN DE CADA ACTIVO
IV.- DEFINICIONES
CONCEPTOS VALUATORIOS
EN EL PRESENTE DICTAMEN SE UTILIZAN CONCEPTOS IDENTIFICADOS POR SIGLAS, CUYO SIGNIFICADO A CONTINUACION SE EXPLICA
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (V.R.N.)
ES EL COSTO A PRECIOS ACTUALES, DE UN BIEN NUEVO SIMILAR, QUE TENGA LA UTILIDAD O FUNCIÓN EQUIVALENTE MÁS PRÓXIMA AL BIEN QUE SE
ESTÁ VALUANDO, CON LAS CARACTERÍSTICAS QUE LA TÉCNICA O TECNOLOGÍA HUBIERA INTRODUCIDO DENTRO DE LOS MODELOS CONSIDERADOS
EQUIVALENTES.
VALOR NETO DE REPOSICIÓN (V.N.R.)
ES LA CANTIDAD ESTIMADA, EN TÉRMINOS MONETARIOS, A PARTIR DEL VALOR DE REPRODUCCIÓN NUEVO O REPOSICIÓN NUEVO, DEDUCIENDO
DEMÉRITOS EXISTENTES DEBIDOS AL DETERIORO FÍSICO, A LA OBSOLESCENCIA FUNCIONAL Y A LA OBSOLESCENCIA ECONÓMICA DE CADA BIEN
VALUADO.
VALOR DE MERCADO (V.M.)
ES LA CANTIDAD ESTIMADA, EN TÉRMINOS MONETARIOS, A PARTIR DEL ANÁLISIS Y COMPARACIÓN DE BIENES IGUALES O SIMILARES AL BIEN
OBJETO DE ESTUDIO, QUE HAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTRAN EN PROCESO DE VENTA EN EL MERCADO ABIERTO.
VALOR COMERCIAL (V.C.)
ES EL PRECIO MÁS PROBABLE EN QUE SE PODRÍA COMERCIALIZAR UN BIEN, EN LAS CIRCUNSTANCIAS PREVALECIENTES A LA FECHA DEL
AVALÚO, EN UN PLAZO RAZONABLE DE EXPOSICIÓN, EN UNA TRANSACCIÓN LLEVADA A CABO ENTRE UN OFERENTE Y UN DEMANDANTE
LIBRES DE PRESIONES, BIEN INFORMADOS Y COMO RESULTADO DE PONDERAR EL VALOR FÍSICO, EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
Y EL VALOR DE MERCADO DEL BIEN DE QUE SE TRATE.
VALOR DE LIQUIDACIÓN FORZADA (V.L.F.)
ES LA CANTIDAD ESTIMADA, EN TÉRMINOS MONETARIOS, POR LA CUAL UN BIEN DEBERÍA SER INTERCAMBIADO EN LA FECHA DE
VALUACIÓN, A PARTIR DE UNA VENTA PÚBLICA DEBIDAMENTE CONDUCIDA, CON UNA COMERCIALIZACIÓN APROPIADA, POR UN
VENDEDOR OBLIGADO A VENDER DE INMEDIATO CON UN SENTIDO DE URGENCIA “ TAL COMO ESTA Y DONDE ESTA”.
VALORES ESTIMADOS CONSIDERANDO LOS BIENES ESTIMADOS
SE CONSIDERA AL BIEN INSTALADO CUANDO NO SERÁ TRASLADADO A OTRA LOCALIZACIÓN PARA SU USO Y POR TANTO LAS
INSTALACIONES Y GASTOS RELACIONADOS DE TRANSPORTACIÓN Y MONTAJE CONTRIBUYEN AL VALOR DEL BIEN.
EDAD EFECTIVA
ES LA EDAD SUPUESTA DE UN BIEN EN COMPARACIÓN CON EL DE UN BIEN NUEVO SIMILAR. GENERALMENTE SE CALCULA DEDUCIENDO LA
VIDA UTIL REMANENTE DE UN BIEN, DE LA VIDA UTIL NORMAL.
VIDA UTIL
ES LA VIDA FÍSICA REMANENTE QUE SE ESTIMA TENDRÁ UN BIEN, EN CONDICIONES ACEPTABLES DE UTILIZACIÓN. SE CALCULA DEDUCIENDO
LA EDAD EFECTIVA DEL BIEN DE LOS DE LA VIDA NORMAL.
VIDA UTIL NORMAL (V.U.N.)
ES LA VIDA, EN TERMINO DE AÑOS QUE UN BIEN FUNCIONARA ANTES DE SU DETERIORO HASTA ALCANZAR UNA CONDICIÓN DE
INUTILIZABLE, ESTA INFORMACIÓN DERIVA DE DATOS DE MORTALIDAD Y ESTUDIOS DE ALGUNOS BIENES BAJO ACTUALES CONDICIONES DE
OPERACIÓN. (VER VIDA ECONÓMICA).
DEPRECIACIÓN
ES LA PÉRDIDA REAL DE VALOR DE UN BIEN DEBIDO A SU ANTIGÜEDAD, DESGASTE FÍSICO, SERVICIO, USO, OBSOLESCENCIA FUNCIONAL,
ETC.
LOS FACTORES QUE DETERMINAN EL PRECIO SON:
DETERIORO FÍSICO.
OBSOLESCENCIA FUNCIONAL.
OBSOLESCENCIA ECONÓMICA.
Y ESTE ES EL ORDEN EN EL CUAL SE DEBE IR AFECTANDO EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
DETERIORO FÍSICO
ES UNA FORMA DE DEPRECIACIÓN DONDE LA PÉRDIDA DE VALOR O UTILIDAD DEL ACTIVO ES ATRIBUIBLE ÚNICAMENTE A CAUSAS FÍSICAS
COMO EL USO, DESGASTE Y LA EXPOSICIÓN A LOS ELEMENTOS.
OBSOLENCIA FUNCIONAL
ES UNA FORMA DE DEPRECIACIÓN EN LA CUAL LA PÉRDIDA DE VALOR ES DEBIDA A FACTORES INHERENTES AL BIEN MISMO Y A CAMBIOS
EN DISEÑO, MATERIALES O PROCESOS RESULTANDO PRINCIPALMENTE EN COSTOS EXCESIVOS DE OPERACIÓN, ASÍ COMO FALTA DE
ADECUACIÓN, EXCESO DE CAPACIDAD, EXCESO DE CONSTRUCCIÓN O MATERIALES, FALTA DE UTILIDAD FUNCIONAL, ETC..
OBSOLENCIA ECONÓMICA
ES UNA FORMA DE DEPRECIACIÓN EN LA CUAL LA PÉRDIDA DE VALOR ES CAUSADA POR CONDICIONES EXTERNAS DESFAVORABLES DEL
ENTORNO ECONÓMICO EN EL CUAL SE VALÚA EL EQUIPO O MAQUINARIA.
DEPRECIACIÓN CURABLE
DEPRECIACIÓN EN FORMA DE DETERIORO U OBSOLESCENCIA QUE ES ECONÓMICAMENTE VIABLE DE REMEDIAR POR QUE EL INCREMENTO
RESULTANTE EN LA UTILIDAD DEL BIEN Y EL VALOR DEL MISMO ES IGUAL O MAYOR QUE EL GASTO REQUERIDO.
DEPRECIACIÓN INCURABLE
DEPRECIACIÓN EN FORMA DE DETERIORO U OBSOLESCENCIA QUE NO ES ECONÓMICAMENTE VIABLE DE REMEDIAR POR QUE EL
INCREMENTO RESULTANTE EN LA UTILIDAD DEL BIEN Y EL VALOR DEL MISMO ES MENOR QUE EL GASTO REQUERIDO.
PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN
ES UNA TEORÍA DONDE EL VALOR DE REEMPLAZO DE UNA PROPIEDAD ES ESTABLECIDO POR EL VALOR DE OTRA IGUAL O SIMILAR Y QUE
PRESTE LA MISMA FUNCIÓN, LO CUAL ESTA FUNDAMENTADO EN QUE NO ES RAZONABLE QUE UN COMPRADOR PAGUE MÁS POR UN BIEN
QUE ESTA SIENDO VALUADO QUE EL COSTO DE ADQUIRIR UN SUSTITUTO IGUAL O SEMEJANTE.
ENFOQUE DE COSTOS
ESTE ENFOQUE ESTABLECE QUE EL VALOR DE BIEN ES COMPARABLE AL VALOR DE REPOSICIÓN O REPRODUCCIÓN DE UNO NUEVO
IGUALMENTE DESEABLE Y CON LA UTILIDAD SEMEJANTE A AQUÉL QUE SE VALÚA SE DEBERÁ TOMAR EN CONSIDERACIÓN LA PÉRDIDA DE
VALOR DEBIDO A DETERIORO FÍSICO (EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN), OBSOLESCENCIA ECONÓMICA, FUNCIONAL Y
TECNOLÓGICA PARA CADA TIPO DE BIEN APRECIADO, DE ACUERDO CON SUS CARACTERÍSTICAS.
ENFOQUE DE INGRESOS
ESTE ENFOQUE DE INGRESOS CONSISTE EN ESTIMAR UN INDICATIVO DEL VALOR DEL BIEN EN BASE AL VALOR PRESENTE DE LOS BENEFICIOS
FUTUROS DERIVADOS DEL BIEN Y ES GENERALMENTE MEDIDO A TRAVÉS DE LA CAPITALIZACIÓN DE UN NIVEL ESPECIFICO DE INGRESOS. SE
DEBERÁ CONSIDERAR, DEBIDAMENTE FUNDAMENTADA Y SOPORTADA, LA TASA DE CAPITALIZACIÓN UTILIZADA.
ENFOQUE DE MERCADO
ESTE ENFOQUE DE VENTAS COMPARABLES CONSISTE EN ESTIMAR UN INDICATIVO DEL VALOR DEL BIEN VALUADO POR MEDIO DEL ANÁLISIS
Y COMPARACIÓN DE BIENES IGUALES O SIMILARES QUE HAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTRAN EN PROCESO DE VENTA EN EL
MERCADO CORRESPONDIENTE.
V.- PROCESO DE INSPECCIÓN
LA INSPECCIÓN SE REALIZÓ EL DIA : 12 DE FEBRERO DE 2020
NO EXISTIÓ NINGUN IMPEDIMENTO O RESTRICCIÓN AL MOMENTO DE HACERSE LA INSPECCION
LOS ACTIVOS FUERON INSPECCIONADOS EN LA BODEGA DEL I.M.S.S.
VI.- METODOLOGIA CONSIDERACIONES Y SUPUESTOS
EL ENFOQUE DE INGRESOS NO FUE UTILIZADO YA QUE NO SE PUDO ESTABLECER UN NIVEL DE INGRESOS ESPECÍFICO PARA EL EQUIPO VALUADO.
PARA CALCULAR LA DEPRECIACIÓN FÍSICA SE UTILIZO LA METODOLOGÍA DEL ANÁLISIS DE EDAD EFECTIVA Y VIDA ÚTIL REMANENTE, QUE SE BASA EN
ESTABLECER LA EDAD CRONOLÓGICA DEL EQUIPO AJUSTADA POR LAS RECONSTRUCCIONES Y MEJORAS QUE HAYA RECIBIDO EL EQUIPO Y ESTABLECER
CUANTO TIEMPO MÁS SE ESPERA QUE EL EQUIPO SIGA TRABAJANDO. EN BASE A DICHAS ESTIMACIONES, SE ESTABLECE EL PORCENTAJE DE VIDA
TRANSCURRIDO DEL EQUIPO Y ESE FACTOR SE UTILIZA PARA AFECTAR EL PRECIO DE UN BIEN EQUIVALENTE NUEVO.
COMO SE CONSTATO EN LA INSPECCIÓN, EL EQUIPO SE ENCUENTRA EN ESTADO ADECUADO PARA SU OPERACIÓN POR LO QUE SE CONSIDERO UN
PORCENTAJE DE OBSOLESCENCIA ECONÓMICA SEGÚN EL EQUIPO DE QUE SE TRATE.
PARA LA CONCLUSIÓN DEL VALOR COMERCIAL SE AFECTO POR UN FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN INDEPENDIENTE A CADA UNO DE LOS EQUIPOS
VALUADOS, POR EL VALOR FÍSICO, POR EL TIEMPO QUE ESTE PUEDA EXPUESTO A LA VENTA.
EL VALOR COMERCIAL CONSIDERA LOS BIENES EN FUNCIONAMIENTO.
EL VALOR DE LIQUIDACIÓN FORZADA NO CONSIDERA LOS BIENES VALUADOS
FECHA DE LAS COTIZACIONES NO APLICA
COTIZACION DEL DÓLAR DE ACUERDO AL AÑO Y MES DE COMPRA PRECIO DE ACUERDO AL AÑO Y MES DE COMPRA
COTIZACIOÓN DEL EURO DE ACUERDO AL AÑO Y MES DE COMPRA PRECIO DE ACUERDO AL AÑO Y MES DE COMPRA
VII.-LISTA DE ACTIVOS DE AVALUO DE COMPLEMENTO
ANEXO "A1"
FECHA DE CONCLUSIÓN
NO. ACTIVO FACTURA DESCRIPCIÓN
COMPRA DE VALOR
1 2016 F-672 FLEXIFLOAT S70 QUADRAFLOAT 40 ft x 10 x 7 $ 1,800,000.00
2 2016 F-672 FLEXIFLOAT S70 QUADRAFLOAT 20 ft x 10 x 7 $ 375,000.00
3 2016 F-672 PONTONA MODULAR USADA FORMADA POR 10 MODULOS Y 4 RAMPAS $ 1,065,000.00
4 2016 F-671 MARTILLO DELMAG D 36-02 $ 742,500.00
$ 3,982,500.00
VIII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
1.- Los estudios, criterios y conclusiones contenidos en este avalúo corresponden a un estudio profesional
realizado imparcialmente.
2.- No existe por mi parte ningún interés presente o futuro inmediato por la propiedad objeto de este avalúo.
3.- La conclusión del avalúo no está relacionada a favorecer la causa del solicitante , ni de los honorarios
cobrados por su realización.
4.- Personalmente realicé la inspección del bien valuado dentro de este avalúo y manifiesto que los
resultados serán guardados con confidencialidad.
5.- El valor comercial se concluye a su valor de mercado.
IX.- CONCLUSIÓN
VALOR COMERCIAL TOTAL DE ACTIVOS $ 3,982,500.00
( TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 M.N. )
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DIA 12 DE FEBRERO DE 2020
PERITO VALUADOR
ING. CARLOS TOMAS MORA LARA
CED. PROF. 1378834
CED. ESP. EN VALUACIÓN 4452646
ACTIVO 1
V.- ENFOQUE DE COSTOS
TABLA DE INVESTIGACIÓN Y DE AJUSTE DE MERCADO
AÑO DE
ADQUISICIÓN
EQUIPO QUE SE VALUA FLEXIFLOAT S70 QUADRAFLOAT 40 ft x 10 x 7
2016
UBICACIÓN DEL EQUIPO BODEGA DEL I.M.S.S.
PRECIO DE COMPRA
EUROS
PESOS MX $ 800,000.00
PRECIO $ 800,000.00
FACTURA F-672
MARCA
MODELO
SERIE EQ3489, EQ3486, EQ 3496
PROVEEDOR GÁNDARA BIENES DE CAPITAL S.A. DE C.V.
EDO DE CONSERVACIÓN BUENO
AJUSTES
POR AÑO DE COMPRA 2016 20%
POR MARCA
POR EDAD EFECTIVA
POR EDO. DE CONSERVACIÓN
POR EQUIPO ADICIONAL
POR ACTUALIZACIONES
POR SI ESTÁ FUNCIONANDO O NO
OTRO
POR NEGOCIACIÓN 5%
SUMA DE % DE AJUSTE 25%
PRECIO AJUSTADO $ 600,000.00
NO. DE PIEZAS 3
CONCLUSIÓN DE VALOR $ 1,800,000.00
