Derechos

reales

Elementos
Fundamentales
de Derechos
Reales
1
Definiciones de derechos reales
en la doctrina y el Código Civil y
Comercial de la Nación (nuevo
artículo 1882)
Primero, es necesario afirmar que el Código Civil no contenía una definición
de derecho real, ni siquiera en el Libro III, íntegramente dedicado a
derechos reales. Solamente establecía el principio de numerus clausus (o
número cerrado, que aún se mantiene en el nuevo código) y los
enumeraba en los artículos 2502 y 2503.

Sin embargo, producto de la elaboración de diferentes autores expertos en

el área, se habían logrado extraer algunas definiciones sobre derecho real,
a las que nosotros llamaremos definiciones o conceptualizaciones
doctrinarias.

Con la reforma del código se establece a nivel legislativo una definición de

derechos reales en el artículo 1882 del Libro IV, a la que llamaremos
definición o conceptualización legislativa o del Código Civil.

Definiciones o conceptualizaciones doctrinarias

Para poder comprender a qué nos referimos cuando hablamos de derechos

reales, desarrollaremos la definición de derecho real propuesta por la Dra.
Mariani de Vidal (2006):

Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas

normas sustancialmente de orden público, establecen entre
una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación
inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto
pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al
mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de
violación una acción real y que otorga a sus titulares las
ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi.
(P. 20).

2
 “Un derecho absoluto”: porque es oponible1, erga omnes2, es decir, a
toda la comunidad, en contraposición a los derechos relativos
(obligaciones) que son oponibles a sujetos determinados.
 “de contenido patrimonial”: porque cuenta con un valor para su titular.
 “cuyas normas, sustancialmente de orden público”: porque, en buena
medida, la organización y conservación de la sociedad reposa sobre las
políticas referentes al derecho de propiedad; basta pensar en los
derechos sobre patentes de invención, inmuebles, bienes de dominio
público, entre otros.
 “establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa”: cosa en el
sentido del artículo 2311 antes reseñado.
 “una relación inmediata y directa”: debido a que el titular está en
contacto con la cosa sin precisar de un intermediario (como sí sucede
en el caso de los derechos personales, donde es necesario el accionar
del deudor para poner al acreedor en contacto con el objeto de la
relación jurídica).
 “que, previa publicidad”: se considera sujeto pasivo de los derechos
reales a todos los individuos de la comunidad, pues deben respetar la
propiedad ajena. Es en virtud de ello que los derechos reales se
publicitan. Dicha publicidad tendrá diferentes efectos según el bien de
que se trate. En algunos casos basta la publicidad posesoria para
constituir el derecho (muebles no registrables) y en otros es necesaria
la inscripción en los registros pertinentes (caso de los automotores),
temas que desarrollaremos tanto en esta lectura como en las de los
siguientes módulos de la materia. En tal sentido, cabe mencionar la
nota al artículo 577 del Código Civil en la que Vélez Sarsfield afirma que
no es posible respetar un derecho que no se conoce, de allí la
importancia de la publicidad.
 “obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier
acto contrario al mismo, naciendo para el caso de violación, una acción
real”: las acciones reales son tres: reivindicatoria, negatoria y
confesoria. Dichas acciones no serán objeto de estudio en este módulo,
pero es importante conocer su existencia.
 “y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius
praeferendi”: el ius persequendi y el ius praeferendi serán explicados de
manera detallada en el punto 1.6 de este módulo.

1 Oponibilidad: conforme a la definición de Capitant (1973), significa la calidad del derecho o defensa
que su titular puede hacer valer contra terceros.
2 Erga omnes: es una locución latina que significa respecto de todos o frente a todos, utilizada en
derecho para referirse a la aplicabilidad de una norma, un acto o un contrato. Significa que aquel se
aplica a todos los sujetos, en contraposición con las normas interpartes (entre las partes) que solo
aplican a aquellas personas que concurrieron a su celebración. Por ejemplo, los derechos reales,
objeto de estudio de la presente asignatura, se ubican dentro de esta categoría; también los
llamados derechos inherentes a la personalidad o personalísimos (como el derecho a la vida, al
honor) y los intelectuales considerados por algunos, en lo que toca a su aspecto moral, como
personalísimos, derechos de familia, en el sentido de que las situaciones jurídicas familiares o los
derechos que de ellas emergen deben ser respetados por todos, aun cuando pueden existir algunas
personas directa y determinadamente obligadas, como sucedería en el caso de la patria potestad.

3
Teorías que definen al derecho real

 Teoría clásica
Esta teoría encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y
personales, basándose en el aspecto interno del derecho: la relación entre
la persona y la cosa.

Derecho real = Persona/Cosa

Es la elegida por Vélez Sarsfield en la redacción del Código Civil, siguiendo a

Demolombe, a quien cita en la nota al Título IV del Libro III. Expresa el
eminente jurista Demolombe:

Derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una

relación directa e inmediata, de tal manera que no se
encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el
sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto… se
llama, al contrario, derecho personal, aquel que sólo crea
una relación entre la persona a la cual el derecho pertenece
y otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una
cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relación
se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el
sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el
sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el
objeto.3

Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina, explica que los derechos
reales son ius in re y los personales ius ad rem, es decir, los primeros sobre
la cosa y los segundos sobre una persona para que nos procure la
prestación. En el mismo sentido se expresan Aubry y Rau (en Musto, 1995),
para quienes “hay derecho real cuando una cosa se encuentra sometida,
total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relación
inmediata oponible a toda otra persona” (p. 27).

Otras teorías

Algunas teorías no encuentran diferencias entre ambos tipos de derechos,

mientras que otras parten de distintos criterios para determinarlas.

3Nota al Título IV del Libro III, Ley 340. (1869). Código Civil de la Nación [derogado el 31/07/2015].
Honorable Congreso de la Nación Argentina.

4
 Teorías monistas: consideran a los derechos reales y personales como
una misma categoría, dividiéndose entre:

o Personalistas u obligacionistas (Planiol, 1932): afirman que todos los

derechos son obligacionales. Siguiendo a Kant, subrayan que las
relaciones jurídicas son siempre entre personas (nunca podrían darse
entre una persona y una cosa) ya que el derecho (conjunto de reglas
que norman la conducta en sociedad) tiene sentido en tanto haya
más de una persona en juego. Estas teorías introducen como
novedad al sujeto pasivo comunidad (elemento externo); sus
miembros se encuentran obligados al deber de respeto y abstención
respecto del titular del derecho real.
o Realistas (Rigaud y Bonnecase, 1924-1930): funden todos los
derechos patrimoniales dentro de la categoría de derechos reales,
entendiendo como única diferencia que en aquellos derechos en los
que la doctrina clásica llama reales, el objeto es una cosa
determinada, mientras que, en los derechos personales, el objeto es
el patrimonio entero del deudor (pues responde con este en caso de
incumplimiento).
 Teoría de la institución (Hariou, 1925): reconoce una diferencia entre
derechos reales y personales, pero utiliza un criterio de diferenciación
propio que distingue tres categorías de actividad jurídica: la que lleva a
cabo el Estado a través de la ley, la que despliegan los particulares
mediante el contrato y una tercera que da en llamar fenómenos
institucionales; estos consisten en situaciones reiteradas en el tiempo
que se objetivizan y convierten en derechos al ser respetadas y
reconocidas por la comunidad.

Los derechos subjetivos se diferencian según el contenido institucional que

poseen: si es alto, su violación se rige por el derecho disciplinario impuesto
aun sin consentimiento de los particulares (es el caso de los derechos
reales); si es bajo, por normas de carácter estatutario fijadas por las partes
(caso de los derechos personales).

Definición o conceptualización legislativa. El Código

Civil y Comercial de la Nación: el nuevo artículo 1882

Como ya mencionamos precedentemente, el Código Civil y Comercial de la

Nación (CCCN) define qué son los derechos reales en su nuevo artículo
1882, que es el primer artículo del Libro III, Título I, Disposiciones
generales, Capítulo 1, el que reza lo siguiente:

5
 ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder
jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecución y preferencia, y las
demás previstas en este Código.4

Analicemos el concepto.

 Poder jurídico:


El concepto de poder proviene del latín ‘posere’,
refiriéndose al verbo que indica la capacidad, la facultad o
habilidad para llevar a cabo determinada acción. Por
extensión, se ha utilizado también a tener las condiciones
para hacerlo, entre las que se encuentran la disponibilidad
material, el tiempo o el lugar físico. (“Concepto de poder”, s.
f., http://goo.gl/2EwsBU).

Es jurídico cuando el que otorga a un sujeto ese poder es el ordenamiento

jurídico, la ley.

De estructura legal: se refiere a que su determinación o clasificación,

modos de adquisición, constitución, titularidad, derechos inherentes,
etcétera, se encuentran contemplados y reglados por ley. Esto lo explica
claramente el CCCN en su artículo 1884:


Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a
sus elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su
estructura.5

 De ejercicio directo y autónomo: ya analizamos en la definición

doctrinaria de referencia qué es una relación directa y autónoma.
Véase también la nota de Vélez Sarsfield mencionada.


4 Art. 1882, Ley 26994. (1 de octubre de 2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.
5 Art. 1884, Ley 26994. (1 de octubre de 2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable

Congreso de la Nación Argentina.

6
 Art. 1883 CCCN.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la
totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto
también puede consistir en un bien taxativamente señalado
por la ley.6

 Que atribuye a su titular facultades de persecución y preferencia:

propias de los derechos reales (ius preferendi e ius persequendi).

 Y las demás previstas: como por ejemplo, las que comparte con los
derechos personales y las que emergen de la protección de los
derechos reales.

Enumeración de los derechos reales

El Código Civil enumeraba los derechos reales en los artículos 2503 y 2614,
además de los incorporados mediante la Ley 13512 (propiedad horizontal)
y la Ley 25509 (forestación).

El Código Civil y Comercial de la Nación en vigencia desde agosto de 2015

incorpora nuevos derechos reales que resaltamos en negrita.

Art. 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este

Código:
a. el dominio;
b. el condominio;
c. la propiedad horizontal;
d. los conjuntos inmobiliarios;
e. el tiempo compartido;
f. el cementerio privado;
g. la superficie;
h. el usufructo;
i. el uso;
j. la habitación;
k. la servidumbre;
l. la hipoteca;
m. la anticresis;
n. la prenda.7

6 Art. 1883, Ley 26994. (1 de octubre de 2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.
7 Art. 1887, Ley 26994. (1 de octubre de 2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable

Congreso de la Nación Argentina.

7
Se han incorporado cinco nuevos derechos reales (dos de ellos, la
propiedad horizontal y la superficie forestal estaban reglamentados y
reconocidos en leyes complementarias) y se han suprimido los derechos
reales de censos y rentas (permitidos solo por cinco años8). Cada uno de
ellos será estudiado detalladamente en las lecturas de los próximos
módulos.

El Código Civil no autorizaba el derecho real de superficie y solo permitía

una modalidad llamada derecho real de superficie forestal, que había sido
incorporada mediante la Ley de Forestación.

A partir de la reforma, se incorpora ya al CCCN en el artículo 1887 el

derecho real de superficie.

 Derechos reales no enumerados y por lo tanto prohibidos:

o Enfiteusis. Es el derecho real por el cual el propietario de un

inmueble enajena el dominio útil del aquel (facultades de uso y
frutos) en forma perpetua o temporaria, a cambio de una pensión o
canon anual, mensual, fijo, variable, entre otros.
o Vinculación. Se denominaba así a la acción de sujetar un grupo de
bienes a un orden sucesorio determinado. El más típico era el
mayorazgo, que consistía en elegir un bien o conjunto de bienes para
que fueran heredados por quienes reunían condiciones especificadas
en la constitución del vínculo (generalmente, quien heredase un
título nobiliario determinado podía ser también el primer hijo varón
de la familia o el hijo que siguiera la carrera militar, entre otros). El
objetivo de la institución (de origen noble o aristocrático) era que el
conjunto de bienes no fuera dividido entre más de un heredero, pues
así se perdía la fuerza de las fortunas familiares. Los bienes,
entonces, quedaban entonces vinculados entre sí.

Otro caso común de vinculación era el de la capellanía. Allí se afectaba (en

forma perpetua) un bien al cargo de decir misas por el alma del
instituyente. Intervenían tres partes: el instituyente o fundador, en cuyo
beneficio debían decirse las misas; el patrono, quien era la persona que
gozaba del bien capellánico (generalmente una orden religiosa o el
obispado) y quien debía pagar al capellán sus servicios; y en tercer lugar, el
capellán, que es el sacerdote sobre quien pesa la obligación de decir las
misas y que tiene derecho a percibir una renta o pensión.

Censos y rentas. La renta es el contrato por el cual una de las partes se

obliga a pagar a la otra un importe periódico. En el caso de que se afecte

8Art. 2614, Ley 26994. (1 de octubre de 2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.

8
un inmueble determinado a la garantía de esta carga, los obligados serán
los sucesivos propietarios del inmueble y esa renta se denominará censo.
Esta es la modalidad que era admitida en el derecho argentino, aunque
solo por cinco años, según el artículo 2614 del CC ya derogado:

Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre

ellos derechos enfitéuticos, ni imponerles censos ni rentas
que se extiendan a mayor término que el de cinco años,
cualquiera sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos
vinculación alguna.9

Los censos o rentas podían adoptar distintas formas:

 Reservativo: cuando se enajena el dominio y el adquirente se obliga a

pagar la renta o pensión quedando afectado el inmueble.
 Consignativo: cuando, sin operarse la transmisión de la propiedad, se
constituye un censo sobre el inmueble afectando este en garantía (muy
similar a la hipoteca).
 Un tercer tipo de censo era el enfitéutico, que es la enfiteusis antes
definida y prohibida en nuestra legislación.

Derecho de persecución y derecho de preferencia

Efectos: facultad de perseguir (ius persequendi) y facultad de hacer valer

su preferencia (ius praeferendi)

Se denomina ius persequendi la facultad que tienen los titulares de

derechos reales de perseguir la cosa en manos de quien la detente (un
tercero), con el fin de ejercer su derecho. También es llamada facultad
reipersecutoria.

Se denomina ius praeferendi aquella facultad emanada del derecho real

que hace a la exclusión o prevalencia sobre otro derecho real o personal.
Se apoya en el principio qui prior est tempore potior est iure (primero en el
tiempo, mejor en el derecho). Significa que un derecho real correctamente
constituido y publicitado tiene preferencia sobre cualquier otro derecho
que se constituya con posterioridad sobre la misma cosa.

El CCCN los menciona expresamente en su artículo 1886:

9Art. 2614, Ley 340. (1869). Código Civil de la Nación [derogado el 31/07/2015]. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.

9
 ARTÍCULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real
atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder
de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con
respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente.10

Analicemos este aspecto con un ejemplo: Juan compra un inmueble a

Pedro y concurre al registro de la propiedad a inscribir su derecho real de
dominio sobre el inmueble. Al día siguiente, Pablo (quien también compró
a Pedro, víctima de una estafa de aquel que vendió el inmueble a dos
personas) concurre a anotar su supuesto derecho de dominio; esta
inscripción es rechazada en virtud del principio estudiado, pues dos
dominios sobre la misma cosa no pueden coexistir. La segunda faceta es
una prioridad o prevalencia temporal. Se dice que primero en tiempo,
mejor en derecho lo que básicamente significa que quien primero publicita
su derecho triunfa.

Otro ejemplo: Juan concurre al registro a inscribir el derecho real de

dominio sobre el inmueble y se encuentra con que, el día anterior, se anotó
un embargo sobre la vivienda. En este caso, el embargo triunfa sobre la
inscripción del dominio de Juan, pues se ha publicitado primero. En
cambio, cuando fijamos la prevalencia de un derecho personal sobre otro
derecho personal, el mecanismo es distinto: allí lo que cuenta es la fecha
del contrato que se hace valer entre partes, no la publicidad del derecho
(puesto que el derecho personal no se publicita porque el único obligado
ha participado del contrato y a él solo es oponible).

10Art. 1886, Ley 26994. (1 de octubre de 2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.

10
Referencias
Capitant, H. (1973). Vocabulario jurídico. Buenos Aires, AR: Depalma.

Concepto de poder. (s. f.). Recuperado de http://concepto.de/poder/

Ley 340. (1869). Código Civil de la Nación [derogado el 31/07/2015].

Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/105000-
109999/109481/texact.htm

Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina [B. O.

08/10/2014. Suplemento Promulgado según Decreto 1795/2014; B. O.
08/10/2014. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto según artículo 1° de la
Ley 27077 B. O. 19/12/2014]. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-
239999/235975/texact.htm

Mariani de Vidal, M. (2006) Derechos Reales I. Buenos Aires, AR: Zavalía.

Musto, N. (1995). Derechos Reales (Tomo I). Santa Fe, AR: Rubinzal-Culzoni.

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