Compraventa y

Sermuta

Compraventa

El Código Civil y Comercial regula el contrato de compraventa en el capítulo 1 del título IV, en los arts. 1.123 a 1.171.
En la Sección 1a se establecen disposiciones generales; en la Sección 2a, reglas en relación a la cosa vendida; en la
Sección 3a, reglas vinculadas al precio; la Sección 4a establece las obligaciones a cargo del vendedor; la Sección 5a,
las obligaciones a cargo del comprador; la Sección 6a fija las pautas de la compraventa de cosas muebles; la Sección
7a regula algunas cláusulas que pueden ser anexadas al contrato de compraventa; y, la Sección 8a regula el boleto
de compraventa.

A partir del Título IV del Libro III, el Código Civil y Comercial de la Nación comienza con la regulación de los contratos
en particular. Esta regulación de cada tipo contractual no diferencia a aquellos contratos de consumo; esto es, no
hay una regulación, por ejemplo, de la compraventa de consumo.

En los Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación (2012) los motivos de este método
fueron explicados, argumentando que existe una división de tipo general. “Cuando existe una regulación general del
contrato siguiendo el modelo clásico o paritario o entre iguales, es necesario luego, en cada contrato en especial,
definir qué reglas se aplican o no a los vínculos de consumo” (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de
reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p. 136).

Esto es así ya que el Código presenta una ruptura del tipo general. Entonces el sistema funciona de la siguiente
manera:
a) Si hay un contrato discrecional, hay plena autonomía privada. Se aplica el Título II, “de los contratos en
general”.

b) Si hay un contrato celebrado por adhesión, no hay

consentimiento sino adhesión. Se aplica el Título II, Capítulo 3, Sección 2ª, artículos 984 y siguientes, dedicados a
esos vínculos.

c) Si hay un contrato de consumo, se aplica el Título III. En este caso no interesa si hay o no adhesión, ya que
el elemento que define la tipicidad son los elementos descriptos en el artículo 1.092. (Comisión para la elaboración
del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p.
136).

Por lo tanto, si se está frente a un contrato de compraventa, o cualquiera de los otros contratos de la parte especial
del Código, debe interpretarse si se trata de una compraventa celebrada entre iguales, de un contrato de adhesión o
de consumo, y aplicarse las reglas pertinentes.

Concepto

El art. 1.123 del Código Civil y Comercial establece que hay compraventa cuando una de las partes contratantes
(llamada vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una cosa, y la otra parte (llamada comprador) se obliga a
pagar por ella un precio en dinero.

Este contrato no supone transferencia de la propiedad, ni la entrega específica del precio pactado, sino la obligación
de hacerlo. La obligación es válida aun en la llamada compraventa manual o al contado, que se consuma y concluye
en forma instantánea con la entrega simultánea de la cosa y el precio.

La compraventa tiene una inmensa importancia en las relaciones económicas y jurídicas de los hombres; con
frecuencia traspasa las fronteras y adquiere un interés internacional.

Respecto a sus caracteres, se encuentran los siguientes:

a) Es bilateral, porque implica obligaciones para ambas partes.

b) Es consensual, porque produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin necesidad de la
entrega de la cosa o del precio.
c) No es formal. Aun en el caso de que tenga por objeto la transmisión de inmuebles, la escritura pública
exigida por el art. 1.184, inc. 1, es un requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en sí, que puede
ser válidamente celebrado en instrumento privado.

d) Es oneroso.

e) Es conmutativo, porque es de su naturaleza que los valores intercambiados (cosa y precio) sean
aproximadamente equivalentes, y puede llegar a ser aleatorio cuando se compra una cosa que puede o no existir.

En virtud de la sanción de la Ley N˚ 26.994, que originó el Código Civil y Comercial de la Nación, y derogó el Código
Civil, ya no existe una distinción entre compraventa civil y comercial, quedan todos los contratos regulados por el
nuevo Código.

Relaciones con otras figuras jurídicas afines

Con el objetivo de definir el campo de aplicación de la compraventa, se incluyen artículos en el Código que permiten
distinguirla de otros contratos. En primer lugar, y como pauta básica, es muy importante tener en cuenta la regla que
prevé el art. 1.127 a los efectos de establecer la naturaleza del contrato: “el contrato no debe ser juzgado como de
compraventa, aunque estuviese así estipulado por las partes, si le faltase algún requisito esencial”.

Luego, el Código distingue expresamente a la compraventa de otros contratos. Sus normas se aplican
supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:

transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir
los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, o servidumbre, y dicha parte, a pagar un
precio en dinero o transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.3

La compraventa y el contrato de obra

Se aplican las reglas de la compraventa a casos en que hay un compromiso de entrega de cosas por un precio
(aunque estas hayan de ser manufacturadas o producidas) excepto que, de las circunstancias, resulte que la principal
de las obligaciones consista en suministrar mano de obra o prestar otros servicios.
Ahora bien, sí se aplican las reglas del contrato de obra, que más adelante estudiaremos, si quien encarga la
manufactura o producción de las cosas tiene también la obligación de proporcionar una porción substancial de los
materiales necesarios.

Asimismo, se delimita la compraventa de la permuta, y se señala que, si el precio consiste parte en dinero y parte en
otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa, y de compraventa en los demás casos.

La cosa y el precio

Existen elementos comunes a todos los contratos (la capacidad y el consentimiento, por ejemplo), y otros elementos
que le son propios a cada uno de ellos. En el caso del contrato de compraventa, los elementos propios son: la cosa y
el precio, tal como surge de la definición establecida por el art. 1.123 del que resultan claramente identificables
estos elementos.

La cosa

En cuanto a la cosa pasible de ser vendida, el Código establece en su art. 1.129 que “pueden venderse todas las
cosas que pueden ser objeto de los contratos”. Por lo tanto, serán aplicables las normas vinculadas al objeto de los
contratos reguladas en el capítulo 5 del Título II “Contratos en general”, del Libro III, así como las disposiciones de la
sección 1, Capítulo 5, Título IV, del Libro I referidas al objeto de los actos jurídicos.

El Código regula los casos de cosa cierta que dejó de existir, cosa futura y cosa ajena en los artículos 1.130, 1.131 y
1.132, respectivamente:

a) La cosa cierta deja de existir: como la cosa es un elemento propio del contrato, si se trata de la venta de una
cosa cierta que deja de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, entonces este no produce efecto alguno. En
cambio, si deja de existir, pero parcialmente, el comprador interesado en la cosa, aun cuando exista en parte, podría
requerir la entrega de esa parte con la correspondiente reducción del precio en forma proporcional. Asimismo, las
partes pueden asumir expresamente el riesgo de que la cosa deje de existir, ya sea porque haya perecido o esté
dañada, en cuyo caso el comprador no puede exigir el cumplimiento del contrato (art. 1.130).

b) Cosa futura: se pacta la venta de una cosa que, al momento de la celebración del contrato, todavía no existe.
Por ello es que el contrato queda supeditado a la condición de que la cosa llegue a existir. Es este un contrato sujeto
al régimen de las obligaciones condicionales. De igual manera que en el caso del punto “a”, el comprador puede
asumir expresamente el riesgo de que la cosa no llegue a existir, sin poder reclamar esto al vendedor cuando la no
existencia de la cosa no haya obedecido a su culpa (art. 1.131).

b) Cosa ajena: la venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida (art. 1.132). El Código remite a los casos en que
se permite que los bienes ajenos constituyan el objeto de los contratos, de conformidad con el art. 1.008 del Código.
En ese sentido, debe tenerse en cuenta la extensión de la promesa del vendedor para poder conocer sus efectos; así:

• Si el vendedor promete transmitirlos y no ha garantizado el

éxito de la promesa, solo está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice. Si, por su
culpa, el bien no se transmite, debe reparar los daños causados.

• Si, por el contrario, el vendedor ha garantizado el éxito de la promesa, deberá también indemnizar los daños
causados si esta no se cumple, sin importar que haya empleado los medios necesarios o no para lograrlo.

El Código no lo aclara, específicamente al regular la venta de cosa ajena, pero se entiende que el art. 1.132 trata la
venta de cosa ajena en el caso de que ambas partes conocieran esa circunstancia, ya que la venta de cosa ajena
como propia constituye un supuesto no permitido por la última parte del art. 1.008, si el vendedor no hace entrega
de la cosa, y aún podría considerarse una hipótesis de dolo que tacha de nulidad al acto (Esper, 2015).

El precio

El precio es otro de los elementos del contrato de compraventa. Para que este último quede legalmente
configurado, es preciso que el precio reúna las siguientes características:

a) Debe ser en dinero: de lo contrario, no hay compraventa.

b) Debe ser determinado o determinable: el precio debe ser cierto. Es determinado cuando; i) las partes lo fijan
en una suma que el comprador debe pagar; ii) cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado; o iii)
cuando su determinación se hace con referencia a otra cosa cierta; iv) cuando las partes prevén el procedimiento
para determinarlo.

Determinación del precio por un tercero: se prevé la posibilidad de que sea un tercero el que determine el precio, ya
sea que a este se lo designe en el contrato o con posterioridad. En caso de que no hubiere acuerdo sobre el tercero,
o que por cualquier motivo este no quiera o no pueda determinar el precio, entonces será el juez quien fije el precio
(art. 1.134).

c) Debe ser serio.

Casos de los precios convenidos y no convenidos por unidad de medida de superficie

Precio convenido por unidad de medida de superficie: el precio, en algunos casos, es convenido por unidad de
medida de superficie (por ejemplo, metros cuadrados o m2). En esos casos, el precio total del contrato es el que
resulta de la superficie real del inmueble. Entonces, si el objeto del contrato es una extensión determinada (por
ejemplo, 200 m2) y la superficie real total del inmueble es de 300 m2, es decir, que excede en más de un cinco por
ciento la superficie pactada en el contrato (que era 200 m2), entonces el comprador puede resolver el contrato.

Precio no convenido por unidad de medida de superficie: en el caso contrario, esto es, que no se pacte el precio por
unidad de medida de superficie, y el objeto del contrato sea una fracción de tierra, pero el terreno tenga diferencia
superior al cinco por ciento en relación a la superficie acordada, el vendedor o el comprador (de acuerdo con el caso)
tiene derecho a pedir que se ajuste el contrato en relación a la diferencia. Si el comprador, en función del ajuste,
tuviera que pagar un precio mayor, puede resolver el contrato. Esta posibilidad de resolución no se le concede si, en
cambio, a raíz del reajuste debiera pagar un precio más bajo.

Modalidades

El Código Civil y Comercial, en su Sección 6a, efectúa una regulación especial para los casos de compraventa de cosas
muebles, aclara que dicha regulación no excluye la aplicación de las reglas generales de la compraventa en cuanto
sean compatibles.

Así es que establece algunas disposiciones especiales, en cuanto a:

• Precio:

Silencio sobre el precio (en el caso de la compraventa de cosas muebles): si el contrato se celebró, pero en él no hay
referencia alguna al precio de la compraventa (silencio sobre el mismo), el Código entiende que en ese caso las
partes hicieron referencia al precio generalmente cobrado para esas cosas (mercaderías) en el momento en que el
contrato se celebró.

Si el precio en la compraventa de cosas muebles se fija en función del peso, número o medida de las cosas, entonces
se debe el proporcional a ese número, peso o medida.

• Obligaciones del vendedor:

Entrega de documentación: el vendedor debe entregar la factura donde conste la descripción de la compra realizada
y todos los términos de la operación. Si en ella no surge un plazo de pago, entonces se entiende que se hizo de
contado. Y si la factura no es observada dentro de los 10 días en que fue recibida, se entiende que resultó aceptada.

Entrega de la cosa:

- Plazo: dentro de las 24 hs. de celebrado el contrato (excepto pacto en contrario).

- Lugar: el convenido o el que surja de los usos o de las características de la venta. Caso contrario, la entrega
se hace en el lugar que estaba la cosa al momento de la celebración del contrato.

Las partes tienen autonomía de la voluntad para pactar la manera y tiempo en que se hará.

La Ley les da a las partes dos medios alternativos para lograr la entrega de la cosa y considerar que esta se ha
verificado. De acuerdo con Esper (2015), es opinable si hay otros procedimientos diferentes que puedan utilizar las
partes. En contratos que tienen como fin último transmitir el derecho real de dominio de la cosa, rigen entonces las
normas en materia de tradición para adquirir derechos reales o la posesión de la cosa, que son de orden público.

Las posibilidades que la Ley otorga son: a) Definir que la puesta a disposición de la cosa vendida, en un lugar cierto y
en forma incondicional, tiene los efectos de la entrega. El comprador tiene derecho a revisar la mercadería y a
expresar su no conformidad dentro del plazo de diez días de retirada. b) La otra posibilidad es que para las
mercaderías en tránsito (aquellas que deben ser enviadas por el vendedor) la entrega se considera realizada por la
cesión o endoso de los documentos de transporte. Alude específicamente al endoso.

Luego el Código dispone que el vendedor sea quien asume los riesgos del daño o pérdida de las cosas.

Cláusulas especiales

El Código define ciertas cláusulas que pueden ser incorporadas al contrato de compraventa. Se tratará cada una de
ellas.

a) El pacto de retroventa: entendido como aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la
cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. El
contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria (art. 1.163).
b) El pacto de reventa: es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada.
Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. Se aplican las
reglas de la compraventa bajo condición resolutoria (art.

1.164).

b) Con relación al pacto de preferencia: se establece que es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar
la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es
personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.

Estas normas se complementan con lo dispuesto en la parte general (art.

1.165).

Como regla general, se establecen plazos para dar certeza jurídica y para no impedir o dificultar el tráfico de modo
permanente. Se dispone que puedan establecerse por un plazo que no supere los 5 años para las cosas inmuebles, y
los 2 años para las cosas muebles. En caso de que las partes opten por fijar un plazo mayor, este se reduce al
máximo legal de 5 o 2 años, de acuerdo con el caso. Se trata de un plazo perentorio y que no puede ser prorrogado.

Boleto de compraventa

Este es un punto sumamente importante. Citamos al respecto:

La figura del boleto de compraventa fue incorporada al Código Civil por medio de la ley 17.711 a través del artículo
1185 bis y del agregado de una parte final al artículo 2355. La mención en esos dos artículos, sumada a las
disposiciones de los arts. 1184 y 1185, ha provocado ríos de tinta sobre la naturaleza jurídica de esta figura jurídica.
Hay quienes caracterizan a este acuerdo como un precontrato. Desde esta perspectiva, el boleto de compraventa
inmobiliaria, celebrado mediante instrumento privado no puede ser entendido como un contrato definitivo que
permite la transmisión o constitución de un derecho real. Es pues un “antecontrato” o acuerdo previo, o “contrato
preparatorio”, o “precontrato” que genera los efectos propios de esos actos, pero de ninguna manera reúne los
requisitos sustanciales que la ley privada exige. (…) La posición que se ha logrado imponer en doctrina es la que
indica que el boleto de compraventa importa un contrato en que las partes se obligan válidamente a celebrar un
contrato de compraventa de inmuebles. Este contrato del artículo 1185 es sin duda alguna un contrato verdadero,
firme, serio, definitivo y perfecto, pero no como contrato de compraventa sino como contrato que obliga a concluir
el de compraventa (…). Ello en alusión al régimen del Código Civil derogado. En cuanto a la ley 26.994, no ha
“esclarecido la cuestión de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, pues no lo define ni determina sus
alcances. En cuanto a las consecuencias para las partes, podrá recurrirse a lo establecido en la parte general,
especialmente lo previsto por el art. 1018” (otorgamiento pendiente del instrumento). (Crovi, 2014, pp. 35-

36).
En la Sección 8ª del Código Civil y Comercial se regula la figura del boleto de compraventa de inmuebles. La
normativa lo contempla en los artículos 1.170 y 1.171.

En relación a esto, en los Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación (2012) se dispone:

Se reitera la solución, hoy tradicional, según la cual los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta
otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera
abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura. El
comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del
comprador fuera a plazo, deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
Aunque se trata de una norma de tipo concursal, y el Anteproyecto considera que este tipo de relaciones se rige por
lo dispuesto en el ordenamiento específico, hemos entendido conveniente mantener la norma en el Código Civil por
el valor histórico que ella tiene. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y
unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p. 142).

El art. 1.170 se refiere a la prioridad que tiene el adquirente de buena fe sobre terceros que trabaron medidas
cautelares sobre el inmueble. En el mencionado artículo se enumeran una serie de supuestos:

a) Cuando el comprador contrató con quien es el titular registral del inmueble o puede colocarse en la posición de
quien contrató con el titular, mediante un eslabonamiento perfecto con esos adquirentes sucesivos.

c) Cuando el comprador pagó un mínimo del 25% del precio antes de que la cautelar fuera trabada.

c) Cuando el boleto tiene fecha cierta (al respecto, nos remitimos a lo explicado en relación a la fecha cierta de
los instrumentos privados, de conformidad con el art. 317 del Código).

d) Cuando la compraventa y la adquisición del inmueble tienen publicidad suficiente. En relación a esta
publicidad suficiente, el Código alude a la dada registralmente, o bien como consecuencia de la posesión del
inmueble.

Asimismo, el Código contempla, en otro artículo, el caso concreto de la oponibilidad que tiene el boleto de
compraventa en el caso del concurso o la quiebra del vendedor del inmueble.
La oponibilidad del boleto de compraventa a terceros embargantes o frente a la quiebra o concurso del enajenante
es un problema cuya solución requiere equilibrar dos aspectos: por un lado, la protección del adquirente, que ha
confiado en obtener un bien y no una indemnización, y es por ello que la tendencia evolutiva ha sido proteger este
derecho admitiendo la oponibilidad si se trata de un comprador serio, en el sentido de que ha pagado una parte del
precio, ha tomado la posesión.

Inicialmente se protegió con mayor rigor la compra destinada a vivienda, aunque luego el criterio se generalizó.
Como contrapartida, hay que prever que un boleto así protegido y directamente oponible puede dar una
herramienta para que el deudor “fabrique” boletos en perjuicio de sus acreedores. (…) El Proyecto ha adoptado una
posición amplia de cobertura a compradores de buena fe, a quienes se les reconoce la posibilidad de oponer sus
derechos tanto frente a terceros como frente al concurso o quiebra del vendedor. La buena fe se presenta como un
requisito imprescindible para invocar un mejor derecho frente al tercerista. (Crovi, 2014, pp. 36-37).

La consecuencia de ello es que el juez deba disponer que se otorgue a favor del comprador la correspondiente
escritura pública. De esta manera, el art. 1.171 considera que para que el boleto de compraventa sea oponible al
concurso o quiebra del vendedor, los requisitos son: a) que tenga fecha cierta; b) que el comprador sea un
adquirente de buena fe; c) que el comprador haya abonado más del 25% del precio convenido.

Obligaciones de las partes

Al respecto, en los Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación (2012), se dispone:

En estos textos se alude a la obligación nuclear y típica del contrato, transferir y pagar el precio, así como a los
deberes colaterales, los cuales son absolutamente diferentes en cuanto a su entidad y funciones. Sin embargo, se ha
mantenido la idea de incluirlos en un solo artículo para cada parte, porque de este modo queda claro que el
vendedor o el comprador tienen un plexo de obligaciones y deberes, si bien de distinta entidad. Es labor de la
doctrina desarrollar aisladamente cada uno de ellos. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma,
actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p. 140).

Las principales obligaciones del vendedor son:

a) Conservar la cosa:

Esta obligación no surge directamente de los artículos 1.137 a 1.140 que

enumeran las obligaciones del vendedor, pero sí de otras disposiciones aplicables a este contrato. Así, se menciona
al art. 746 que regula las obligaciones de dar, y dispone que el deudor de una cosa cierta debe conservarla en el
mismo estado en que se encontraba cuando contrajo la obligación (Esper, 2015).
Atento que el vendedor debe entregar la cosa, entonces también está obligado a conservarla sin cambiar su estado,
hasta el momento en que haga efectiva la entrega, por lo que es un cargo inherente a la obligación de entrega. Se la
caracteriza como una actividad preparatoria que pondrá el vendedor en condiciones de cumplir su promesa. La
custodia no es, por tanto, una prestación en sentido técnico ni puede ser objeto del reclamo del comprador por sí
misma. Lo que a este le interesa es que la cosa se le entregue. No hay, pues, una custodia-deber, como la del
depositario, sino solamente la carga propia de todo deudor de preparar y hacer posible el cumplimiento de la
prestación.

Los gastos de conservación de la cosa corren por cuenta del vendedor, pues eso es lo que está dispuesto respecto de
los gastos de entrega, (art. 1.138) y ya se ha dicho que la custodia no es sino un aspecto de la entrega. Pero no hay
inconveniente en que las partes estipulen lo contrario, puesto que, en este sentido, rige la autonomía de la voluntad
y las normas a que se hace referencia operan como derecho supletorio en caso de que las mismas nada hayan dicho.

b) Transferir la propiedad de la cosa:

El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. Esto incluye también poner a disposición
del comprador los instrumentos para concretar la transferencia y la cooperación necesaria para efectivizar la
transferencia dominial. Esta constituye la obligación central a su cargo.

La transferencia de la propiedad se podría fraccionar, teóricamente, en dos partes: a) la entrega de la cosa; y b) la

existencia y legitimidad del derecho que se transmite sobre ella. Al respecto, el art. 1.140 dispone que “la cosa debe
entregarse con todos sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros”.

¿En qué consiste la entrega? La entrega es la transferencia material de la cosa efectuada por el vendedor al
comprador, y tiene por objeto poner al comprador en condiciones de obtener de la cosa el provecho que
corresponde al propietario. El art. 750 del Código define a la tradición, disponiendo que antes de ella (entendida
como la entrega de la cosa) el acreedor no obtiene sobre ella ningún derecho real.

Asimismo, el art. 1.139 del Código establece que el vendedor debe entregar el inmueble "inmediatamente de la
escrituración"7, es decir, luego de ella, excepto que se hubiere convenido lo contrario.

Por otra parte, los gastos de entrega y los vinculados a la obtención de los instrumentos necesarios para concretar la
transferencia, en principio están a cargo del vendedor. Decimos en principio porque ello es así, en tanto no se pacte
lo contrario, existe libertad para convenir quien resultará responsable de ello.

c) Responder por saneamiento:

Por las garantías de evicción y vicios redhibitorios de conformidad con las disposiciones de la parte general de los
contratos (art. 1.033).
Respecto al comprador, el Código regula sus obligaciones en el art. 1.141. Ellas son:

1) El pago del precio:

El pago del precio es la obligación esencial a cargo del comprador. El pago debe efectuarse en el lugar y tiempo
convenidos, conforme el art. 1.141, inc. a. Es que aquí rige el principio de autonomía de la voluntad. Tal como
entiende Esper (2015), hay una regla de interpretación de conformidad con la cual, si no hay pacto específico en
relación al pago del precio en un lugar y tiempo convenidos, entonces se presume que la venta es de contado y que
el pago del precio debe ser simultáneo a la celebración del contrato y entrega de la cosa.

2) La recepción de la cosa:

Así como el vendedor debe entregar la cosa, el comprador debe recibirla. Esto implica realizar todos los actos que
razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega y hacerse cargo de la
cosa.

Asimismo, la obligación de recepción involucra también a todos aquellos documentos vinculados con el contrato y
necesarios para perfeccionar la transferencia dominial.

3) El pago de los gastos necesarios para hacerse cargo de la cosa:

De acuerdo con el Código, esto requiere el pago de los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura
pública y los demás posteriores a la venta.

El Código no enumera cuáles son concretamente estos gastos, pero en gran medida están vinculados a los usos y
costumbres. El costo del testimonio de la escritura pública involucra a las compras de inmuebles y al resto de las
transferencias onerosas a las que se refiere el art. 1.124, e involucra los demás gastos notariales, tales como los
honorarios de los escribanos intervinientes, costos de los timbrados, etc., que son abonados por los compradores.
Hay gastos posteriores a la venta, como, por ejemplo, los gastos de inscripción, tasas y otros derivados del contrato
(Esper, 2015).

Ley de defensa del consumidor

Este tema ha sido desarrollado en otra lectura, por lo que podrá recurrir a ella para mayor información.
Convención de Viena de 1980 sobre compraventa internacional de mercaderías

La Convención sobre Compraventa Internacional de Mercaderías es un tratado multilateral que tiene como objetivo
la unificación de los criterios sustanciales aplicables a la compraventa internacional de mercaderías. En el Preámbulo
de la Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías (1980)
se establece:

Considerando que el desarrollo del comercio internacional sobre la base de la igualdad y del beneficio mutuo
constituye un importante elemento para el fomento de las relaciones amistosas entre los Estados.

Estimando que la adopción de normas uniformes aplicables a los contratos de compraventa internacional de
mercaderías en las que se tengan en cuenta los diferentes sistemas sociales, económicos y jurídicos contribuiría a la
supresión de los obstáculos jurídicos con que tropieza el comercio internacional y promovería el desarrollo del
comercio internacional. (Secretaría de la CNUDMI; 1980, p.1)

Allí se contemplan, entre otras cosas, las obligaciones del vendedor y del comprador, las sanciones en caso de
incumplimiento, las exenciones de responsabilidad.

Nuestro país ratificó la Convención de Viena mediante Ley N˚ 22.765. De conformidad con el art. 1, la Convención se
aplica a: los contratos de compraventa de mercaderías entre partes que tengan sus establecimientos en Estados
diferentes, en la medida en que esos Estados sean Estados Contratantes; o cuando las normas de derecho
internacional privado prevean la aplicación de la ley de un Estado Contratante.

Siguiendo lo establecido por el mencionado artículo, la internacionalidad del contrato de compraventa y, en

consecuencia, la aplicación de la mencionada Convención, se definen por la ubicaciónde los establecimientos de los
contratantes. No tienen relevancia en el carácter internacional de la compraventa la nacionalidad de los
contratantes, el lugar de celebración y/o de ejecución, el de ubicación de las mercaderías objeto del contrato, etc.
(Hannold, 1987).

Permuta
El contrato de permuta está tratado en el Capítulo 2 del Título IV (“Contratos en particular”) del Libro Tercero
(“Derechos Personales”) del Código Civil y Comercial de la Nación. Lo hace en sólo cuatro artículos que van del 1.172
al 1.175.

Definición y elementos esenciales

La permuta se define como el contrato en virtud del cual las partes se obligan recíprocamente a transferirse el
dominio de cosas que no son dinero (art.

1.172).

El art. 1.126 del Código prevé la distinción entre compraventa y permuta en los casos en que el precio pactado en el
contrato consista en parte en dinero y en parte en otra cosa. En esos casos, si el valor de la cosa es mayor al del
precio, entonces se considera que estamos ante un contrato de permuta y no ante una compraventa (art. 1.126).

Sin embargo, en todo aquello no previsto para la permuta se aplican supletoriamente las reglas del contrato de
compraventa.

Efectos

Gastos: a diferencia de la compraventa, en la que los gastos de entrega en principio están a cargo del vendedor (art.
1.138), en la permuta (excepto

disposición en contrario) son soportados en partes iguales por los contratantes.

Evicción: quien entrega una cosa en virtud de una permuta es responsable por la garantía de evicción. Si quien recibe
la cosa es vencido en su propiedad, entonces puede requerirle a la otra parte que le restituya la que le dio a cambio
con motivo del contrato o su valor, más los daños y perjuicios generados. Se aplican también las reglas previstas para
la responsabilidad por saneamiento ya estudiada en la parte general de los Contratos.
Suministro

El Capítulo 3 del Título IV, del Libro Tercero del Código Civil y Comercial de la Nación regula el contrato de
suministro, a través de los artículos 1.176 a 1.186.

Este contrato nació como consecuencia de la masificación de la producción, que genera a las empresas e industrias
la necesidad de una provisión constante, permanente y estable de los bienes necesarios para su funcionamiento.

Su regulación, en nuestra legislación, deriva de una necesidad que impuso la realidad. Hasta la Ley N˚ 26.994 que
sancionó el Código Civil y Comercial de la Nación, no existía regulación concreta de este contrato de suministro en
nuestro derecho. Sin embargo, antes de su regulación, se le aplicaban las reglas tanto del Código de comercio (hoy
derogado) como las de compraventa reguladas en nuestro anterior Código Civil.

Definición y elementos esenciales

El suministro es el contrato en el que el suministrante se obliga a entregar bienes, incluso servicios sin relación de
dependencia, en forma periódica o continuada, y el suministrado a pagar un precio por cada entrega o grupo de
ellas.

En este contrato están involucradas dos partes: suministrante (en tanto obligado a la entrega de bienes y/o servicios)
y suministrado (que es quien recibe esos bienes y/o servicios, y paga un precio por ellos).

Una de las características de este contrato es que se prolonga en el tiempo, porque el suministro tiene vocación de
continuidad, en tanto alude a una entrega (según la propia definición) en forma periódica o continuada.

Se establece un plazo máximo de veinte años para la duración del contrato, si se trata de frutos o productos del
suelo o del subsuelo, con proceso de elaboración o sin él; y de diez años en los demás casos. El plazo máximo se
computa a partir de la primera entrega ordinaria.

Este tipo de contratos tiene por característica constituir vínculos de duración, con cierta continuidad, permanencia
en el tiempo y periodicidad. Esto es elemental para entender el contrato, ya que para el suministrado resultaría
antieconómico contratar individualmente las prestaciones cada vez que las requiere, de manera tal que el suministro
soluciona este aspecto, brinda continuidad y seguridad.

Así, en referencia a la regulación establecida en el Proyecto de reforma, luego sancionada por Ley N˚ 26.994, se
establece:

Consideramos la conveniencia de que se establezca con carácter general qué son contratos con plazo «incierto
indeterminado». Esto no significa que sean eternos, indisolubles. El plazo incierto es aquel que no tiene un día, mes y
año fijados al tiempo de constituirse la obligación; en algún momento concluirá la relación contractual, pero no se
sabe cuándo. (…) Asimismo, es indeterminado por cuanto al constituirse el vínculo obligacional no se ha precisado
cuál será el hecho que se tendrá como referencia para la finalización del plazo. (Llobera, 2013).

En algunos casos, estos contratos se celebran por tiempo indeterminado, ya que las partes no previeron
expresamente un plazo de vigencia de la relación contractual. En estas circunstancias, la facultad rescisoria
constituye un elemento natural del acuerdo (CSJN Automóviles Saavedra S.A. c/ Fiat Argentina S.A, 1988, Fallos: 239-
397). Es que, de conformidad con el fallo citado, que ha constituido un leading case en la materia, la lógica indica que
si las partes no establecieron un plazo de duración es porque entendieron que podían concluir el contrato en
cualquier momento, sin estar ligadas jurídicamente de manera perpetua. Ahora bien, esa facultad rescisoria
reconoce como limitación la necesidad de darle a la otra parte un preaviso razonable a los efectos de que pueda
reacomodar su actividad comercial y compensar las expectativas creadas por la continuidad de la relación (CNApel
COM Contreras Pablo Rubén c/ Pepsico Snack Argentina S.A. s/ ordinario,

2005, MJ-JU-M-3364-AR, MJJ3364). Aquí, entonces, entra en juego la regulación dada por el Código Civil y Comercial
en materia de preaviso y de las consecuencias vinculadas con la omisión de preaviso en los contratos de tiempo
indeterminado.

Por esa razón, el art. 1.183 dispone que, en los contratos de suministro sin plazo determinado, cualquiera de las
partes pueda resolverlo, pero debe dar aviso previo de acuerdo con lo que hayan pactado al respecto. Ahora bien, si
nada han establecido, entonces deben preavisar en un término razonable, que nunca puede ser inferior a sesenta
días (Art. 1.183).

Finalidad

El suministro tiene una finalidad económica clara: la satisfacción de las necesidades de la parte que debe recibir los
bienes o servicios (suministrado), para utilizarlos en su actividad productiva y/o económica, de manera segura,
rápida, con periodicidad y continuidad.
Es que este contrato tiene mucha trascendencia para el suministrado pero también para el suministrante, ya que a
través del mismo se asegura el aprovisionamiento seguro, estable y permanente o la colocación de su producción, y
quedan cubiertos ante la falta de elementos o de proveedores.

Por eso es que la periodicidad y la continuidad constituyen elementos que son propios del contrato de suministro: la
periodicidad, por la reiteración de prestaciones en plazos regulares y repetidos en el tiempo, pero con individualidad
propia; y la continuidad en virtud de la no interrupción del suministro durante la vigencia del contrato y mensurada
por su cantidad o por el mismo tiempo en que se extiende su cumplimiento (Etcheverry, 1991).  

Publicación Jurisprudencia

El Caso: La tercerista interpuso recurso de casación por los motivos de los incs. 1° y 3° del art. 383, C. de P. C. Para el
recurrente, la resolución en crisis infringe el principio de congruencia, ya que por un lado rechaza la tercería de
dominio con fundamento en la falta de inscripción registral (argum. art. 2505, Cód. Civil), pero, por el otro, omite
considerar que el primer juez la admitió como de mejor derecho, otorgándole los efectos de la de dominio,
ordenando suspender la subasta. Agregó que ha omitido considerar la nominación otorgada en la resolución anterior
por el juzgador de primera instancia, como así también la prueba diligenciada que determina la aplicación del art.
1185 bis, Cód. Civil. El TSJ admitió el recurso de casación.

1. La problemática jurídica que comprende al boleto de compra venta de inmuebles es vasta y compleja. Si bien su
utilización se ha impuesto en la práctica por diversas razones, lo cierto es que ello de algún modo vino a poner en
tensión al sistema, ya que para tener por operada la transmisión del derecho real de dominio sobre un inmueble se
requiere de la concurrencia de título (escritura pública) y modo (tradición de la cosa), y para su oposición a terceros
deviene

necesaria la consecuente anotación registral.

2. La conclusión de un contrato (boleto de compraventa) que tiene por objeto principal la realización de una
escritura pública a fin de perfeccionar la transferencia (escrituración) genera una brecha temporal entre ambos hitos
que puede llegar a generar -es sólo una contingencia- conflictos de la más variada gama. Tan así que podrían convivir
cadenas de transferencias de derechos personales (cesiones de boletos de compraventa), sin que se haya operado
todavía la mutación del dominio.
3. thema decidendum: resolver sólo una especial arista del amplio haz de posibles relaciones que genera un
boleto de compraventa ([Link]. controversia entre el adquirente frente: al concurso o quiebra del vendedor, al
embargante y otros acreedores de éste, al vendedor que volvió a vender, a otros adquirentes del mismo bien por
boleto o escritura, a terceros a fin de oponerles la posesión, a los ocupantes del bien, al estado expropiante, etc).
Concretamente: resolver el conflicto que se presenta entre el comprador de un inmueble mediante boleto de
compraventa frente al acreedor individual del vendedor que pretende hacer valer sus derechos agrediendo
patrimonialmente el inmueble vendido, para lo cual traba medidas cautelares sobre éste. Si son o no oponibles al
acreedor embargante los derechos derivados de un anterior boleto de compraventa, y en su caso, en qué
condiciones.

4. El Código Civil y Comercial de la Nación ha tomado decidida posición en la materia, optando claramente por
ampliar -bajo ciertas condiciones- la protección jurídica del adquirente de un inmueble mediante boleto de
compraventa.

5. El CCyC en su art. 1170. Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene
prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató
con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto
eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó el veinticinco por ciento (25%) del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea
registral, sea posesoria”. De este modo se establece la oponibilidad del boleto de compraventa a terceros
embargantes a condición que se llenen una serie de requisitos.

6. El nuevo cuerpo legal ha optado por privilegiar la situación del adquirente de buena fe de un inmueble por
boleto frente a los posteriores acreedores del vendedor (art. 1170, CCyC.)

7. A partir de una interpretación dinámica y evolutiva, corresponde seguir la solución jurídica adoptada por el
art. 1170, Código Civil y Comercial. En efecto, aunque no desconozco que se ha propiciado la aplicación inmediata de
dicho dispositivo aún a los boletos de compraventa celebrados con anterioridad al 1/08/15 (conf. ITURBIDE, Gabriela
A. PEREIRA, Manuel J., Efectos de la aplicación de la ley en el tiempo con relación a los derechos reales y a los
privilegios, RCCyC 2015 julio, 30), en realidad para resolver el presente no es necesario adentrarse en el análisis del
sistema de derecho transitorio dispuesto por el art. 7, ib.

(heredero del art. 3, Código Civil).

8. Sólo existe un propio y verdadero conflicto de leyes en el tiempo cuando una misma situación o relación
jurídica es sujeta a dos regulaciones sucesivas contrapuestas. De modo que en tal caso sí, ante el antagonismo
normativo, corresponde determinar a partir de qué momento resulta aplicable la nueva ley o -lo que es lo mismo-
hasta qué momento corresponde asignarle efectos ultraactivos a la vieja. Por el contrario, la oponibilidad o no al
acreedor embargante de los derechos derivados de un anterior boleto de compraventa no tenía una respuesta
unívoca en la letra de la ley, lo que generó que convivan simultáneamente diversas interpretaciones tanto en
doctrina como en jurisprudencia. El nuevo texto, en este caso concreto, vino a salvar la divergencia interpretativa
existente. Ante este estado de situación, la “aplicación inmediata” -en sentido impropio- de la solución jurídica
contenida en el art. 1170, Código Civil, no se enfrenta -entonces- ante el problema de la retroactividad de la ley, ya
que se mueve en un plano distinto. Sencillamente porque en puridad no existe aquí conflicto de leyes en el tiempo.

9. El art. 1170, CCyC puede ser considerado una norma de interpretación auténtica, emanada del propio
legislador, tendiente a disipar las dudas que a nivel doctrinario y jurisprudencial existían sobre el tema, aclarando
expresamente la manera en que debe entenderse la ley de fondo en relación al asunto. Así, no existe obstáculo para
aplicar la solución jurídica adoptada por el art. 1170, Código Civil y Comercial, al presente caso a pesar de tratarse de
hechos ocurridos con anterioridad en el tiempo, porque ahora se ha revelado el sentido auténtico de la normativa
involucrada. Y ello no representa una aplicación retroactiva de la ley. Por el contrario y en virtud de su propia índole,
las leyes de naturaleza interpretativa son susceptibles de utilizarse para juzgar relaciones jurídicas surgidas con
anterioridad (DE RUGGIERO, Instituciones de Derecho Civil, Madrid, 1979, t. 1, p 158). Sólo la cosa juzgada puede
enervar sus efectos, la que en el caso particular todavía no ha alcanzado a formarse desde que la ley se dictó cuando
estaba aún pendiente de resolución el recurso de casación articulado contra la sentencia de grado.

10. La vía procesal idónea para ventilar el derecho del adquirente por boleto de compraventa en la ejecución
individual de su vendedor es la tercería de mejor derecho.

11. El boleto no es suficiente para fundamentar una tercería de dominio deducida por el comprador. Hay un
punto sobre el cual existe coincidencia casi absoluta de opiniones: la compraventa podrá quedar -o no-
perfeccionada con la suscripción del boleto, mas tal perfeccionamiento queda confinado al ámbito de los derechos
personales; en el campo de los derechos reales, en cambio, para tener por operada la transmisión del dominio del
inmueble de la cabeza del vendedor a la del comprador, para que se extinga el derecho de propiedad del primero y
nazca el derecho de propiedad del segundo, no bastará con el boleto y la tradición, sino que será indispensable el
otorgamiento de la escritura pública” (conf. MARIANI DE VIDAL, Marina- VIDAL CLAYPOLE, Pablo, El boleto de
compraventa de inmuebles, el acreedor embargante y el art. 1185 bis del Código Civil, LA LEY 2011-C, 42).
12. El boleto de compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan a escriturar, por lo que jamás podrá
ser título suficiente para transmitir el dominio de un bien inmueble, pues para que ello ocurra debe cumplirse con lo
dispuesto por el art. 1184, Código Civil.

13. El boleto de compraventa inmobiliaria es un contrato de compraventa válido, pero impotente para generar
la transmisión de la propiedad de la cosa y producir los efectos propios de este tipo de contrato especial, por
adolecer de un vicio formal al no haberse empleado la escritura pública impuesta por la ley. En definitiva, no tiene
aptitud legal para hacer adquirir al comprador el derecho real de dominio.

14. En nuestro derecho positivo para adquisición del dominio se exige escritura pública, tradición e inscripción
de dicha escritura en el Registro General de la Propiedad; al faltar uno de ellos, los terceristas con boletos de
compraventa no puede ser considerados como ´titulares dominiales´, porque la cosa no ha salido del patrimonio del
deudor.” (Auto n° 902/96, in re “Tercería de Aramburu Nemesio y otros en: Incidente de Regulación de Honorarios
del Dr. Meier en López Hugo Santiago y ots c/ Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revisión”;
doctrina reiterada en Auto n° 1/05).

15. Si el adquirente por boleto de compraventa hubiera incoado tercería de dominio ello por sí mismo no
acarreará el rechazo de su pretensión, ya que ésta válidamente puede ser reconducida oficiosamente por el juzgador
como una tercería de mejor derecho. La doctrina y la jurisprudencia de los últimos tiempos le han otorgado a la
tercería de mejor derecho un alcance que difiere de su concepto tradicional, porque limitar el concepto de este tipo
de reclamos a la invocación de un derecho preferente en el cobro de los fondos resultantes del embargo, por la
existencia de algún privilegio, deja sin consideración adecuada las hipótesis en que es necesario defender créditos
que no son dinerarios y que no gozan de un privilegio, sino de una preferencia de otra naturaleza, como las
derivadas de la prioridad temporal, las que no sólo refieren a los derechos reales de garantía sino también a
derechos personales, como los mencionados en los artículos 593 a 596, Cód. Civil, en materia de obligaciones de dar
cosas ciertas para transmitir o constituir derechos reales. Siendo ello así, las tercerías de mejor derecho, pese al
silencio legal, pueden también entablarse para hacer valer obligaciones no dinerarias y obtener como pago la
entrega de la cosa (Auto n ° 19 bis, del 28/2/03, in re “Tercería de Mejor Derecho de José A. Vázquez en autos:
Marengo Demaglier Ana María c/ Guillermo Ramón Solfanelli- Ejecutivo- Recurso de casación”; Auto n° 902/96, in re
“Tercería de Aramburu Nemesio y otros en: Incidente de Regulación de Honorarios del Dr. Meier en López Hugo
Santiago y otros c/ Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revisión”).

16. La finalidad última del tercerista no es otra que la de obtener el levantamiento de un embargo fundándose
en un derecho preferente que invoca a su favor, aunque erróneamente se haya arrogado el título de dominus.
17. El tratamiento de la acción como tercería de mejor derecho, aún cuando originariamente fuere interpuesta
como de dominio, no importe una modificación de los hechos que delimitan la pretensión, ni coloque a alguna de las
partes en situación de indefensión. Tan sólo implica una calificación jurídica correcta de la litis, lo cual es una
facultad y un deber del juzgador (conf. Fallos 296:633; 298:78; 300:1034; 305:405; 308:778; 310:1536). La posición
que admite el reencuadre oficioso es mayoritaria en doctrina (conf. MORELLO, Augusto M., “El boleto de
compraventa y una interpretación funcional de las tercerías”; LA LEY 1994-B,57; MOSSET ITURRASPE, Jorge-
LORENZETTI, Ricardo, El boleto de compraventa inmobiliaria, la posesión legítima y la tercería de dominio, Revista de
Derecho Privado y Comunitario, n°. 3, Rubinzal Culzoni, 1993, p. 359; VALLEJOS Juan Carlos, ¿Tercería de Dominio o
de Mejor Derecho? (El adquirente con boleto y el tercero embargante), Revista de Derecho Procesal, 2006-2,
Litisconsorcio, intervención de terceros y tercerías, Rubinzal Culzoni, p. 286; VÁZQUEZ, Gabriela A., Poseedor de
boleto y embargo, LA LEY, 2007-F,499).

TSJ -Sala Civil- Cba., Sent. 168, 17/12/2015, “Luna, Luis Adrian c/ Peralta Daniel

Walter - Ordinario/Cumplimiento/Resolución De Contrato - Tercería De Dominio

Rosa Lina Sacerdoti - Recurso De Casación (EXPTE 1778337/36)”

PRIMERA CUESTIÓN: ¿Es procedente el recurso de casación interpuesto por la tercerista?

SEGUNDA CUESTIÓN:¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DOCTOR CARLOS FRANCISCO GARCÍA ALLOCCO, DIJO:

I. La Dra. Beatriz Mercedes Pansa, en representación de la tercerista, interpone recurso de casación por los
motivos de los incs. 1° y 3° del art. 383, C. de P. C. en autos: “LUNA, LUIS ADRIAN C/ PERALTA, DANIEL WALTER -
ORDINARIO CUMPLIMIENTO/RESOLUCIÓN DE CONTRATO TERCERÍA DE DOMINIO ROSA LINA SACERDOTI RECURSO
DE CASACIÓN (Expte. n° 1778337/36)”, contra la Sentencia N° 65 de fecha 3 de Junio de 2014, dictada por la Cámara
de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Octava Nominación de esta ciudad.

Corrido traslado a la contraria por el término de ley (art. 386, C. de P. C.) lo evacua la Dra. Jimena Mansur Romero,
en representación del ejecutante en el principal (fs. 420/424); siendo concedido el recurso por la Cámara de juicio
mediante Auto Interlocutorio N° 346 del 25 de Septiembre de 2014 (y su aclaratorio A.I. n° 424, del 13/11/14).
Firme y consentido el decreto de autos (fs. 458) quedó la causa en condiciones de ser resuelta.

II. Los agravios que informan la pretensión impugnativa son susceptibles del siguiente compendio:

Al amparo de la casación formal (inc. 1°, art. 383, C. de P. C.) el recurrente sostiene que la resolución en crisis
infringe el principio de congruencia, ya que por un lado rechaza la tercería de dominio con fundamento en la falta de
inscripción registral (argum. art. 2505, Cód. Civil), pero, por el otro, omite considerar que el primer juez (mediante
A.I. n° 212 del 07/05/10) la admitió como de mejor derecho, otorgándole los efectos de la de dominio, ordenando
suspender la subasta.

En tal sentido sostiene que el Tribunal interviniente ha omitido considerar la nominación otorgada en la resolución
anterior por el juzgador de primera instancia, como así también la prueba diligenciada que determina la aplicación
del art. 1185 bis, Cód. Civil.

De otro costado, el recurrente, invocando la hipótesis impugnativa sustancial (inc. 3°, art. 383, C.P.C.C.), denuncia la
existencia de interpretaciones contradictorias entre el pronunciamiento recurrido y el dictado con fecha 6 de agosto
de 2009 por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Tercera Nominación de esta ciudad in re: “HADAD
NICOLAS LUIS c/ RAPP HECTOR ALBERTO”, publicado en Semanario Jurídico T. 1002009B, p. 771.

Sobre el particular, señala que las dos causas tienen el mismo objeto, esto es, acreedor de una suma de dinero
(embargante) contra acreedor de dominio (tercerista), donde se alega en sustento de la tercería un boleto de
compraventa.

Así, mientras en autos se rechaza la tercería de dominio argumentando que el boleto, por sí solo no es suficiente
para su procedencia, en tanto es necesaria la inscripción registral (argum. arts. 1184 inc. 1º y 2505, Cód. Civil), en el
fallo traído como antitético se entiende que debe aplicarse el art. 1185 bis, Cód. Civil, aún cuando se trate de una
ejecución individual.

Postula como correcta esta última tesis, agregando que en la especie ella tiene la posesión, ha pagado el inmueble, y
éste es vivienda familiar y única, es decir que según su entendimiento se cumplen las condiciones impuestas por el
art.

1185 bis, Cód. Civil, para ser acreedor del título.

Formula reserva del caso federal.

III. Razones de orden metodológico imponen comenzar con el análisis de la casación sustancial

A tales fines corresponde indagar si se hallan satisfechos los recaudos de admisibilidad formal exigidos para la
habilitación de la causal invocada.
De la confrontación del pronunciamiento recurrido con el dictado por la Cámara Tercera en lo Civil y Comercial surge
evidente que se está frente a hipótesis fácticas análogas y una interpretación jurídica contradictoria sobre la materia
juzgada, por lo cual se estiman cumplidos los recaudos formales requeridos por la ley adjetiva.

La sola lectura del pronunciamiento traído como contradictorio revela que la circunstancia de que el tercerista
cuente con una adjudicación de bienes de la sociedad conyugal no inscripta (y no con boleto de compraventa como
en el pronunciamiento en crisis) resulta irrelevante para la solución de la causa. Por ello es que allí particularmente
se consigna que la situación del incidentista tercerista es equivalente a la del adquirente con boleto en las mismas
condiciones porque “ha avanzado un paso hacia la perfección pero no tiene todavía un derecho perfecto, le falta la
inscripción” (sic.).

Por otro lado, tampoco aparece como determinante que en el fallo traído en confrontación se haya hecho alusión al
destino de vivienda dado al inmueble adquirido por el tercerista, toda vez que como se verá ut infra la doctrina
asumida por este Alto Cuerpo no admite una distinción o salvedad con fundamento en tal extremo.

IV. En lo que concierne a la procedencia de este extremo de la casación, liminarmente conviene señalar que la
problemática jurídica que comprende al boleto de compra venta de inmuebles es vasta y compleja.

Ocurre que si bien su utilización se ha impuesto en la práctica por diversas razones, que no es del caso aquí analizar,
lo cierto es que ello de algún modo vino a poner en tensión al sistema, ya que como es bien sabido para tener por
operada la transmisión del derecho real de dominio sobre un inmueble se requiere de la concurrencia de título
(escritura pública) y modo (tradición de la cosa), y para su oposición a terceros deviene necesaria la consecuente
anotación registral.

Precisamente la conclusión de un contrato (boleto de compraventa) que tiene por objeto principal la realización de
una escritura pública a fin de perfeccionar la transferencia (escrituración), genera una brecha temporal entre ambos
hitos que puede llegar a generar es sólo una contingencia conflictos de la más variada gama. Tan así que podrían
convivir cadenas de transferencias de derechos personales (cesiones de boletos de compraventa), sin que se haya
operado todavía la mutación del dominio.

En la especie el thema decidendum reside en resolver sólo una especial arista del amplio haz de posibles relaciones
que genera un boleto de compraventa ([Link]. controversia entre el adquirente frente: al concurso o quiebra del
vendedor, al embargante y otros acreedores de éste, al vendedor que volvió a vender, a otros adquirentes del
mismo bien por boleto o escritura, a terceros a fin de oponerles la posesión, a los ocupantes del bien, al estado
expropiante, etc.).

Concretamente en esta oportunidad la competencia de esta Sala se ciñe a resolver el conflicto que se presenta entre
el comprador de un inmueble mediante boleto de compraventa frente al acreedor individual del vendedor que
pretende hacer valer sus derechos agrediendo patrimonialmente el inmueble vendido, para lo cual traba medidas
cautelares sobre éste.

En otros términos, en el sub lite corresponde determinar si son o no oponibles al acreedor embargante los derechos
derivados de un anterior boleto de compraventa, y en su caso, en qué condiciones.
V.1. El tópico, como es sabido, ha dividido profundamente tanto a la doctrina como a la jurisprudencia, que por
diversos caminos han llegado a distintas soluciones.

Recuérdese que el Código de Vélez fulminaba de invalidez al boleto, ya que imponía la escritura pública “bajo pena
de nulidad” para los contratos que tuviesen por objeto la transmisión de inmuebles en propiedad (inc. 1°, art. 1184,
Cód. Civil).

La reforma del año 1968, operada mediante ley 17.711, vino a conformar un primer gran hito a fin de otorgar
protección jurídica al comprador por boleto de compraventa.

Por un lado, al abrogar la referida nulidad, modificando el art. 1184, ib., y por el otro, introduciendo los arts. 1185 bis
y 2355 in fine, ib., los cuales respectivamente pasaron a rezar: “Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados
a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el
veinticinco por ciento del precio. El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura
traslativa de dominio” (texto conf. ley 17.940); “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de
buena fe, mediando boleto de compraventa”.

Pero tampoco puede desconocerse que la misma reforma también modificó el art. 2505 de nuestro ordenamiento
fondal, el cual vino a disponer que: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se
juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la
jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén
registradas”.

V.2. A partir de una interpretación extensiva, una posición había llegado a sostener que si bien el art. 1185 bis,
Código Civil (similar al art. 146, ley 24.522) otorgaba una protección al comprador de buena fe por boleto de
compraventa, expresando que serán oponibles bajo ciertas condiciones al concurso o la quiebra del vendedor, igual
solución cabía predicar respecto de otros acreedores del vendedor en caso de “ejecuciones individuales”, aunque la
norma así no lo aclare expresamente.

Se razonaba sosteniendo que si se admite la oponibilidad del adquirente por boleto frente al conjunto de los
acreedores en el concurso y la quiebra del vendedor, a fortiori la conclusión se imponía frente a un acreedor
individual. Máxime si en uno y otro caso convergen las mismas razones tuitivas que llevaron a la agregación del art.
1185 bis., ib., con lo cual el caso debía quedar implícitamente o por analogía incorporado en la télesis del precepto.

En este primer sentido: S.C.J. Bs. As., “González Escandon, Irenio del Carmen en: Banco Oddone S.A. c/ Graetz,
Rodolfo y otra”, 03/08/93, LA LEY 1994B, 461; S.C.J. Mza., “Coviram Ltda.”, 30/05/96, JA 1997I, 83; BORDA,
Guillermo A., Tratado de derecho civil, Contratos, t. I, 9° ed., La Ley, p. 382; MORELLO, Augusto M., El boleto de
compraventa como sostén legítimo de la tercería, LA LEY, 1994B, 461; entre otros.

V.3. Pero otra posición, no menos calificada, mantenía que la oponibilidad prevista en el art. 1185 bis, Código Civil,
debía interpretarse restrictivamente.
Solución que se hizo descansar en el tenor literal de la norma, además de que al tratarse de una excepción no podía
ser aplicada analógicamente a otra situación no prevista.

Se advertía que lo dispuesto en el artículo 1185 bis, ib., constituye una excepción a la regla general dispuesta por el
art. 2505, ib., que prioriza lo asentado en los Registros de la Propiedad inmueble frente a los terceros. Por ello, si la
primera normativa trascendiera el ámbito de la situación concursal dejaría de ser una “excepción” y terminaría en
definitiva por derogar lo dispuesto por el art. 2505 de ese mismo texto legal. De tal suerte que resultaría
contradictorio que una norma del Código suprima a otra del mismo ordenamiento legal, tanto más cuanto ambas
fueron introducidas por la ley 17.711.

En esta línea argumental y con distintos matices: ALTERINI, Jorge H., La tutela del adquirente por boleto de
compraventa fuera del ámbito específico del art. 1185 bis de Código Civil, ED, 153635; FERRER, Adán Luis,
Embargante versus adquirente por boleto: un conflicto cotidiano, LA LEY CBA. 1989486; RIVERA, Julio Cesar,
Conflicto entre acreedor embargante y poseedor con boleto de compraventa, ED, 159246, ROUILLÓN, Adolfo A.,
Reflexiones sobre ciertos límites al reconocimiento, en la quiebra, del derecho a escriturar inmuebles adquiridos por
boleto, JA 1997I83; CSJ Tucumán, “Albornoz, Jaime J. y otro c/ Villagra, Juan J. c. Imprenta y Papelería Urueña y
otro”, 11/8/05, LL Nona, 2005, nov., 1340; CSJ

Catamarca, “Zitelli, Silvestre c/ Santillán Iturres, Oscar A.”, 30/4/08, LL Nona, 2008, sept., 757; entre otros.

V.4. De otro costado, con base en el último párrafo del art. 2355 Código Civil, también se ha llegado a sostener que el
adquirente por boleto al que se le ha hecho la tradición del inmueble puede oponer su derecho al embargante y
obtener de este modo su cancelación, en razón de que siendo un poseedor legítimo, los acreedores carecen de
acción para privarlo de la posesión.

En este sentido se afirma que prevalecería la publicidad posesoria si existiera buena fe del comprador, pues la
publicidad traditiva es el medio que Vélez contempló para manifestar los derechos reales que se ejercen por la
posesión (conf. GATTI, Edmundo ALTERINI, Jorge H., Prehorizantalidad y boleto de compreventa, La Ley, p. 45 y 48;
VÁZQUEZ, Gabriela A., Poseedor de boleto y embargo, LA LEY, 2007F, 499; ANDORNO, L., Conflicto de intereses
sobre el inmueble vendido por boleto. ¿Quién tiene un mejor derecho, el comprador por boleto o el primer
embargante?. Tercerías de dominio y de mejor derecho, en Rev. de Der. Priv. y Comunitario, cit., año 2000 3, p. 247;
BELLOTTI, Mirta L., ¿Son oponibles al acreedor embargante los derechos derivados del boleto de compraventa?, JA
2001II1086).

Incluso más, se ha alegado en sustento de esta tesitura (aunque en posición francamente minoritaria) que la
posesión adquirida mediando boleto de compraventa configura un nuevo derecho de dominio imperfecto, dotado
de acciones reales (conf. BUSTAMANTE ALSINA, J., Derechos reales. La Posesión. Eficacia del boleto de compraventa.
Las defensas posesorias en materia de inmuebles y extensión de la tenencia, ED 25,833; FAZIO DE BELLO, Marta E., El
derecho real de posesión (artículo 2355, último párrafo agregado por la reforma). Sus acciones reales, LA LEY 1983D,
927).

V.5. Finalmente y a partir de una interpretación sistemática fundada en razones de seguridad jurídica, se ha señalado
que los arts. 1185 bis y 2355 in fine, Código Civil, no podían prevalecer por sobre lo dispuesto por el art. 2505 del
mismo cuerpo legal.
En efecto, tal norma consagra la inoponibilidad del título de adquisición o transmisión de derechos reales respecto
de terceros interesados, o al menos respecto de terceros registrales, cuando este título no ha sido registrado.

Tal perspectiva impondría concluir que el adquirente de buena fe, aún habiendo abonado la totalidad del precio y
ostentando la posesión del bien adquirido, no es titular de un mejor derecho que el acreedor embargante. Así pues,
la inscripción registral genera efectos erga omnes, que no pueden ser desconocidos sin alterar la estructura jurídica
sobre la que se asiente la transmisión de dominio.

Por ello, si bien es cierto que los autores de la ley 17.711 tuvieron en consideración la situación del adquirente por
boleto de compraventa (mediante la incorporación de los arts. 1185 bis y 2355 del Código Civil), no menos cierto es
que esa protección no podía ser brindada al precio de sacrificar la publicidad registral, potenciada justamente por la
misma reforma a través del art. 2505 del Cód. Civil. La salvaguarda de la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario así
lo imponía.

Participan de esta tesitura: [Link]., Sala A, in re: “Carletti Héctor Desiderio y otros” s/ tercería de dominio en autos
“Banco del Suquía S.A. c/ Coopwis S.A. y otros s/ ejec.”, 30/12/98; C.N. Com., Sala B, “Vernola Cayetano Juan sobre
tercería en autos Vázquez María de la Gloria c/ Tundidor Angélica A. s/ ejecutivo”, 27/12/99; C.N. Com., Sala B,
“Maggio Lucas A. c/ Cardoso Juan P. s/ ejecutivo s/ tercería de mejor derecho promovido por Cuervo Ariel Hugo”,
22/5/09; C.N. Com., Sala C, “Pichersky Virginia sobre tercería de dominio y de mejor derecho en los autos Ríos Lucas
c/ Miranda y otro s/ ejecución de sentencia s/ sumario”, 28/09/99; C.N. Com., Sala D, “Carlos y otro s/ tercería de
dominio en autos Fernández, Omar c/ Ampreso, Santiago s/ ejecutivo”, 26/09/94; C.N. Com, Sala D, “Ladisla Ximena
A.c/ Círculo de Inversores SA de ahorro para fines determinados s/ ordinario”, 3/8/11; C.N. Com, Sala E, “Lozano de
Marchese Juana del Carmen sobre tercería en Banco Buen Ayre c/ Ianivello Edgardo H.”, 04/09/97; C.N. Com, Sala E,
“Lignini Juan M. s/ tercería de dominio (promovida en “Del Campo Alba c/ Alvarez y otros s/ ejecutivo)”, 21/10/10,
entre muchos otros.

No obstante, conviene señalar que otras Salas del mismo tribunal han llegado a la solución contraria, lo cual
evidencia de un modo descarnado la falta de consenso que reina en la materia (conf. C.N. Com., Sala C, “Verdoljak,
Miguel Ángel c. Fiat Auto S.A de Ahorro p/f determinados”, 24/4/09, C.N. Com., Sala F, “López Alicia Noemí Vansesa
y otro s/ tercería de mejor derecho en BBVA Banco Francés SA contra Comapplex SA y otros sobre ejecutivo”,
15/03/13).

V.6. Este Tribunal Superior de Justicia ha adherido al último criterio reseñado; jurisprudencia que consagró en
ejercicio de la competencia uniformadora que le confiere el art. 383, inc. 3°, C. de P. C., que ha reiterado en varios
precedentes y con distintas integraciones (Auto n° 902/96 in re “Tercería de Aramburu Nemesio y otros en: Incidente
de Regulación de Honorarios del Dr. Meier en López Hugo Santiago y ots c/ Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario,
Recurso Directo, hoy Revisión”, Auto Interlocutorio N° 2/06; doctrina reiterada en Sentencias n° 30/09 y 261/09).

Se parafrasean a continuación los principales argumentos que avalaron esta doctrina judicial.

“Aún suponiendo que el párrafo final del art. 2355 del Cód. Civil acuerde al poseedor por boleto un derecho real
igualmente ese derecho sería inoponible a los terceros por su falta de registración (art. 2505 C.C.). Calificada
doctrina tiene dicho que el hecho de que el art. 2355 reconozca la posesión del adquiriente por boleto como
legítima, no basta para reconocerle a esa legitimidad eficacia erga omnes sino que corresponde establecer respecto
de quien o quienes se considera esa posesión como legítima”. (Morello: El Boleto de Compraventa Inmobiliaria en la
ley 17711, en Examen y Crítica de la Reforma del Código Civil, pág. 461). El análisis así encarado conduce
necesariamente a la conclusión de que la legitimidad de la posesión es inoponible a los terceros que no han podido
razonablemente tener conocimiento de la existencia de esa posesión legítima (op. cit. pág. 462)”.

“Si el derecho del comprador por escritura sólo es oponible a los terceros con motivo de su registración (conf.
Morello: La Posesión Legítima, la Tercería de

Dominio y los Derechos que Acuerda la Compraventa Inmobiliaria Instrumentada por Boleto, JA. 221974, pág. 463)
va de suyo que no se puede soslayar la exigencia de registración a favor del comprador que ni siquiera tiene
escritura, sino sólo un instrumento privado.” “Podrá argumentarse que salvo en casos particulares, como el régimen
de prehorizontalidad (ley 19.724) o los loteos (ley 14.005) el sistema registral no admite la anotación de boletos
privados, pero ello es el mejor argumento para descalificar la suposición de que la posesión por boleto importe un
derecho real. En efecto: si la ley 17.801 impone la registración de los documentos que constituyan o modifiquen
derechos reales sobre inmuebles (art. 2 inc. a.) y no se prevé la registración de boletos privados, ello implica que el
ordenamiento no ha reconocido a los boletos como título hábil para la constitución de derechos reales sobre el
inmueble vendido. Tal como desde antaño lo ha sostenido la doctrina, la venta de inmuebles pactada en
instrumento privado acuerda al comprador sólo derechos personales (art. 1185 CC) y el boleto es para los terceros
res inter alios acta (art. 1199 CC).”.

“Atribuir al último párrafo del art. 2355 del Cód. Civil el efecto de reconocer al comprador por boleto un derecho a la
posesión oponible a los terceros, quedando al titular registral sólo un dominio formal, es incompatible con el art.
2513 del Cód. Civil, basamento esencial de nuestro régimen dominial, conforme al cual es inherente a la propiedad el
derecho a poseer la cosa”.

“En cuanto al art. 3270 del Cód. Civil, no obsta a esa conclusión. Si con motivo de un contrato el deudor ejecutado ha
hecho entrega de la posesión del bien embargado a un tercero, ese contrato es oponible al embargante o al
adquirente en subasta...” “Cuando el contrato celebrado no es una locación sino una compraventa, la tradición
importa la transferencia del dominio (arts. 2601 y ss C.C.) y, tratándose de un inmueble, la falta de eficacia con que
el art. 1185 del C. Civil sanciona su deficiente instrumentación y el requerimiento de registración contenido en el art.
2505, modifican la conclusión del art. 3276, determinando la inoponibilidad frente a terceros del contrato
celebrado.”.

“Es por eso que la preferencia que los arts. 592 y 594 del Cód. Civil acuerdan al acreedor a quien se ha hecho
tradición de la cosa debida, presupone un conflicto entre acreedores munidos de igual título. (Salvat: Obligaciones
Ed. 1952, t. I, pág. 318, n° 327). Si, por el contrario, el título del poseedor es inoponible a terceros tal el caso del
boleto su preferencia cederá frente al embargante o adquirente, que exhiben un título eficaz erga omnes, esto es:
registrado.”

“El boleto y la posesión que lo reconoce como causa no son oponibles al embargante ni a quien resulte adjudicatario
del inmueble en la ejecución. Así lo imponen los arts. 1184 inc. 1º, 2503 y 2505 del Cód. Civil”.

“Cuando el ordenamiento ha querido reconocer al boleto eficacia frente a terceros, lo ha hecho de modo expreso,
previendo su registración, tal como ocurre con el régimen de prehorizontalidad (ley 19724) o los loteos (14005) o
aún sin anotación registral en el caso de concursos o quiebras (art. 1185 bis CC). Esas normas especiales, limitadas a
casos particulares, dan la pauta de que el régimen normativo general no consagra la misma solución”.
“En definitiva, se concluye en la regla conforme a la cual el poseedor por boleto no registrado carece de derecho a
oponer el boleto o la posesión ante el acreedor embargante o quien resulte adjudicatario del inmueble en la
ejecución. La conclusión opuesta y la consecuente prioridad del adquirente, sólo resultará admisible en situaciones
excepcionales, en especial ante el supuesto de mala fe del embargante”.

“La buena o mala fe del embargante debe ser evaluada en función del conocimiento que pudiera tener de la
situación del inmueble, tal que ese conocimiento supla respecto de él la falta de registración de los derechos del
comprador (conf: Morello: “El Boleto de compraventa inmobiliaria en la ley...”).

VI. Llegados a este punto se advierte como adelantamos que el tópico que nos convoca es arduo y complejo.

Motivado principalmente por una inconsecuencia legislativa, que como nos encargamos de demostrar en modo
alguno fue superada por el dictado de la ley 17.711.

Antes al contrario, aunque es cierto que dicha reforma importó un adelanto en materia de ampliación de derechos
del adquirente por boleto de compraventa (arts. 1185 bis y 2355, Código Civil), igualmente no alcanzó a conciliar
totalmente las tensiones que existen y se suscitan entre los legítimos derechos de éste y las necesidades sociales de
certeza y seguridad jurídica que el tráfico inmobiliario reclama (en razón de lo dispuesto por el art. 2505, ib.).

Tan ello es así que nuestro tribunal cimero llegó a sostener que la tesis amplia o extensiva del art. 1185 bis, Código
Civil, alegada como sustento de una tercería de dominio en una ejecución individual, no podría ser atacada mediante
la doctrina de la arbitrariedad. Precisamente en atención a la profunda divergencia interpretativa existente (C.S.J.N.,
“Banco de Crédito Argentino SA c/ Germanier, C. y otro”, 26/09/06, LA LEY, 2006F, 637).

VII. En estas condiciones conviene señalar que la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación
(ley 26.994) ha venido a incidir en la solución jurisdiccional que en derecho aquí corresponde otorgar.

En efecto, el novel ordenamiento sustancial ha tomado decidida posición en la materia, optando claramente por
ampliar bajo ciertas condiciones la protección jurídica del adquirente de un inmueble mediante boleto de
compraventa.

Baste señalar que los propios redactores del anteproyecto se encargaron de señalar que: “nuestra doctrina, y
especialmente la jurisprudencia, ha expresado en numerosas ocasiones la necesidad de tutelar los derechos de los
adquirentes de inmuebles por instrumento privado (boleto de compraventa). Por eso estimamos que en este
Anteproyecto no pueden faltar algunos textos referidos a ese tema. Se aclaran y resuelven numerosos temas que
han sido muy discutidos”.

En este sentido adviértase que, en lo que aquí interesa, el nuevo régimen ahora edicta:

“Artículo 1170. Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el
de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo
mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b) el comprador pagó el veinticinco por ciento (25%) del precio con

anterioridad a la traba de la cautelar;

c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria”.

De este modo insisto se viene a resolver la questio iuris que nos convoca, estableciendo la oponibilidad del boleto de
compraventa a terceros embargantes a condición que se llenen una serie de requisitos.

Quiere decir, entonces, que el nuevo cuerpo legal ha optado por privilegiar la situación del adquirente de buena fe
de un inmueble por boleto frente a los posteriores acreedores del vendedor, tal como lo había hecho una de las
posiciones reseñadas (conf. ut supra considerando n° V.2., en especial el fallo “Coviram Ltda.”).

VIII. Como consecuencia de lo expuesto y a partir de una interpretación dinámica y evolutiva, corresponde seguir la
solución jurídica adoptada por el art. 1170, Código Civil y Comercial.

En efecto, aunque no desconozco que se ha propiciado la aplicación inmediata de dicho dispositivo aún a los boletos
de compraventa celebrados con anterioridad al 1/08/15 (conf. ITURBIDE, Gabriela A. PEREIRA, Manuel J., Efectos de
la aplicación de la ley en el tiempo con relación a los derechos reales y a los privilegios, RCCyC 2015 julio, 30), en
realidad para resolver el presente no es necesario adentrarse en el análisis del sistema de derecho transitorio
dispuesto por el art. 7, ib. (heredero del art. 3, Código Civil).

Adviértase que sólo existe un propio y verdadero conflicto de leyes en el tiempo cuando una misma situación o
relación jurídica es sujeta a dos regulaciones sucesivas contrapuestas. De modo que en tal caso sí, ante el
antagonismo normativo, corresponde determinar a partir de qué momento resulta aplicable la nueva ley o lo que es
lo mismo hasta qué momento corresponde asignarle efectos ultraactivos a la vieja.

Por el contrario, la oponibilidad o no al acreedor embargante de los derechos derivados de un anterior boleto de
compraventa no tenía una respuesta unívoca en la letra de la ley, lo que generó a riesgo de ser reiterativos que
convivan simultáneamente diversas interpretaciones tanto en doctrina como en jurisprudencia. El nuevo texto, en
este caso concreto, vino a salvar la divergencia interpretativa existente.

Ante este estado de situación, la “aplicación inmediata” en sentido impropio de la solución jurídica contenida en el
art. 1170, Código Civil, no se enfrenta entonces ante el problema de la retroactividad de la ley, ya que se mueve en
un plano distinto. Sencillamente porque en puridad no existe aquí conflicto de leyes en el tiempo.
IX. Esto permite adoptar una interpretación dinámica acorde con la evolución de los tiempos, pues es la que
mejor permite reconocer la función del derecho como herramienta de cambio social.

No tanto en virtud del principio de igualdad, que indica que corresponde asignar la misma solución que a los boletos
celebrados en vigencia del nuevo ordenamiento que es el que está destinado a perdurar, sino y fundamentalmente
en razón de que ella es el producto de la voluntad del legislador que, reconociendo las necesidades sociales que
reclama el tráfico jurídico, ha entendido transcendental superar las diferentes diagnosis jurídicas otorgando bajo
ciertas condiciones protección al adquirente por boleto frente al acreedor del vendedor.

Tanto más si la solución propugnada por el novel régimen concilia razonablemente los intereses en pugna, en cuanto
también resguarda debidamente los derechos de los terceros interesados.

Destáquese que a fin de hacerse merecedor de la tutela legal se le exige al adquirente que acredite: buena fe, fecha
cierta del boleto y publicidad suficiente (sea posesoria o registral). Ello tiene en miras evitar que deudores
inescrupulosos simulen firmas de boletos irreales o ficticios con el único fin de sustraer bienes de su patrimonio en
perjuicio de los acreedores.

X. Desde este punto de vista, entonces, el nuevo precepto puede ser considerado una norma de interpretación
auténtica, emanada del propio legislador, tendiente a disipar las dudas que a nivel doctrinario y jurisprudencial
existían sobre el tema, aclarando expresamente la manera en que debe entenderse la ley de fondo en relación al
asunto.

Si se adopta esta postura, no existe obstáculo para aplicar la solución jurídica adoptada por el art. 1170, Código Civil
y Comercial, al presente caso a pesar de tratarse de hechos ocurridos con anterioridad en el tiempo, porque ahora se
ha revelado el sentido auténtico de la normativa involucrada.

Y ello no representa, en rigor, una aplicación retroactiva de la ley. Por el contrario y en virtud de su propia índole, las
leyes de naturaleza interpretativa son susceptibles de utilizarse para juzgar relaciones jurídicas surgidas con
anterioridad (DE RUGGIERO, Instituciones de Derecho Civil, Madrid, 1979, t. 1, p 158).

Sólo la cosa juzgada puede enervar sus efectos, la que en el caso particular todavía no ha alcanzado a formarse
desde que la ley se dictó cuando estaba aún pendiente de resolución el recurso de casación articulado contra la
sentencia de grado.

XI.1. A todo lo expuesto corresponde iterar que la vía procesal idónea para ventilar el derecho del adquirente por
boleto de compraventa en la ejecución individual de su vendedor es la tercería de mejor derecho.

En efecto, conviene dejar sentado que el boleto no es suficiente para fundamentar una tercería de dominio deducida
por el comprador.

Desde la doctrina se ha justificado este aserto señalando que: “hay un punto sobre el cual existe coincidencia casi
absoluta de opiniones: la compraventa podrá quedar o no perfeccionada con la suscripción del boleto, mas tal
perfeccionamiento queda confinado al ámbito de los derechos personales; en el campo de los derechos reales, en
cambio, para tener por operada la transmisión del dominio del inmueble de la cabeza del vendedor a la del
comprador, para que se extinga el derecho de propiedad del primero y nazca el derecho de propiedad del segundo,
no bastará con el boleto y la tradición, sino que será indispensable el otorgamiento de la escritura pública” (conf.
MARIANI DE VIDAL, Marina VIDAL CLAYPOLE, Pablo, El boleto de compraventa de inmuebles, el acreedor
embargante y el art. 1185 bis del Código Civil, LA LEY 2011C, 42).

En este sentido se ha pronunciado esta Sala, con otra integración.

Allí se expuso en prieta síntesis que: “el boleto de compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan a
escriturar, por lo que jamás podrá ser título suficiente para transmitir el dominio de un bien inmueble, pues para que
ello ocurra debe cumplirse con lo dispuesto por el art. 1184, Código Civil.”

“El boleto de compraventa inmobiliaria es un contrato de compraventa válido, pero impotente para generar la
transmisión de la propiedad de la cosa y producir los efectos propios de este tipo de contrato especial, por adolecer
de un vicio formal al no haberse empleado la escritura pública impuesta por la ley. En definitiva, no tiene aptitud
legal para hacer adquirir al comprador el derecho real de dominio.”

“En nuestro derecho positivo para adquisición del dominio se exige escritura pública, tradición e inscripción de dicha
escritura en el Registro General de la Propiedad; al faltar uno de ellos, los terceristas con boletos de compraventa no
puede ser considerados como ´titulares dominiales´, porque la cosa no ha salido del patrimonio del deudor.” (Auto
n° 902/96, in re “Tercería de Aramburu Nemesio y otros en: Incidente de Regulación de Honorarios del Dr. Meier en
López Hugo Santiago y ots c/ Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revisión”; doctrina reiterada
en Auto n° 1/05).

En función de tales argumentos, resulta claro que es improcedente una tercería de dominio promovida por quien
todavía no tiene el derecho real de propiedad.

Solución que, vale aclarar, en este punto no ha sido modificada por el novel Código Civil y Comercial (argum. arts.
1017, 1018, 1892 y 1893).

XI.2. Ahora, si el adquirente por boleto de compraventa hubiera incoado tercería de dominio ello por sí mismo no
acarreará el rechazo de su pretensión, ya que ésta válidamente puede ser reconducida oficiosamente por el juzgador
como una tercería de mejor derecho.

En efecto, tiene dicho esta Sala que la doctrina y la jurisprudencia de los últimos tiempos le han otorgado a la
tercería de mejor derecho un alcance que difiere de su concepto tradicional, porque limitar el concepto de este tipo
de reclamos a la invocación de un derecho preferente en el cobro de los fondos resultantes del embargo, por la
existencia de algún privilegio, deja sin consideración adecuada las hipótesis en que es necesario defender créditos
que no son dinerarios y que no gozan de un privilegio, sino de una preferencia de otra naturaleza, como las
derivadas de la prioridad temporal, las que no sólo refieren a los derechos reales de garantía sino también a
derechos personales, como los mencionados en los artículos 593 a 596, Cód. Civil, en materia de obligaciones de dar
cosas ciertas para transmitir o constituir derechos reales. Siendo ello así, las tercerías de mejor derecho, pese al
silencio legal, pueden también entablarse para hacer valer obligaciones no dinerarias y obtener como pago la
entrega de la cosa (Auto n ° 19 bis, del 28/2/03, in re “Tercería de Mejor Derecho de José A. Vázquez en autos:
Marengo Demaglier Ana María c/ Guillermo Ramón Solfanelli Ejecutivo Recurso de casación”).

Precisamente por ello y en virtud del principio iura novit curia, el juzgador tiene la facultad de calificar la relación
jurídica objeto de litis encuadrándola correctamente desde la óptica de una tercería de mejor derecho.

Ello porque lo que en definitiva discute el tercerista es si su derecho a que se le transmita la propiedad del inmueble
es o no superior al derecho esgrimido por el embargante. Se trata del choque de dos acreedores: el embargante, a
quien se le adeuda por el titular registral una suma de dinero, y pretende hacer efectivo ese crédito sobre los bienes
que integran el patrimonio de su deudor; y el adquirente del inmueble, a quien el titular registral le vendió el mismo
por medio de boleto de compraventa (Auto n° 902/96, in re “Tercería de Aramburu Nemesio y otros en: Incidente de
Regulación de Honorarios del Dr. Meier en López Hugo Santiago y otros c/ Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario,
Recurso Directo, hoy Revisión”).

De este modo, la finalidad última del tercerista no es otra que la de obtener el levantamiento de un embargo
fundándose en un derecho preferente que invoca a su favor, aunque erróneamente se haya arrogado el título de
dominus.

Postulación que, en esas condiciones, permitió a su contraparte esgrimir todas las defensas que hacían a su derecho,
incluso aquéllas referidas a la prioridad derivada del derecho personal que dimana de un boleto de compraventa.
Ello es así ya que la causa petendi de la postulación hace pie en dicho contrato, aunque también se invoque el
ejercicio de la posesión.

De allí que el tratamiento de la acción como tercería de mejor derecho, aún

cuando originariamente fuere interpuesta como de dominio, no importe una modificación de los hechos que
delimitan la pretensión, ni coloque a alguna de las partes en situación de indefensión. Tan sólo implica una
calificación jurídica correcta de la litis, lo cual es una facultad y un deber del juzgador (conf. Fallos 296:633; 298:78;
300:1034; 305:405; 308:778; 310:1536).

Por lo demás, corresponde destacar que la posición que admite el reencuadre oficioso es mayoritaria en doctrina
(conf. MORELLO, Augusto M., “El boleto de compraventa y una interpretación funcional de las tercerías”; LA LEY
1994B,57; MOSSET ITURRASPE, Jorge LORENZETTI, Ricardo, El boleto de compraventa inmobiliaria, la posesión
legítima y la tercería de dominio, Revista de Derecho Privado y Comunitario, n°. 3, Rubinzal Culzoni, 1993, p. 359;
VALLEJOS Juan Carlos, ¿Tercería de Dominio o de Mejor Derecho? (El adquirente con boleto y el tercero
embargante), Revista de Derecho Procesal, 20062, Litisconsorcio, intervención de terceros y tercerías, Rubinzal
Culzoni, p. 286; VÁZQUEZ, Gabriela A., Poseedor de boleto y embargo, LA LEY, 2007F, 499).

XII. En consideración de lo expuesto y resultando que el criterio adoptado en la resolución en crisis no se ajusta a
la doctrina desarrollada precedentemente, corresponde admitir el recurso de casación y rescindir la sentencia
impugnada, lo que así se decide.
XIII. La anulación aquí dispuesta torna abstracto el tratamiento de la procedencia del recurso de casación
fundado en el motivo del inc. 1° del art. 383 del C. de P. C..

Voto por la afirmativa.

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA LA SEÑORA VOCAL DOCTORA MARÍA MARTA CÁCERES DE BOLLATI, DIJO:

Adhiero a los fundamentos brindados por el Señor Vocal Carlos Francisco García Allocco. Por ello, compartiéndolos,
voto en igual sentido a la primera cuestión planteada.

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DOCTOR DOMINGO JUAN SESÍN, DIJO:

Por ello, voto en idéntico sentido.

Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal Superior de Justicia, a través de su Sala Civil y Comercial,

SE RESUELVE:

I. Hacer lugar al recurso de casación por el motivo del inc. 3° del art. 383 del C.

de P. C., y en consecuencia rescindir la resolución impugnada.

II. Reenviar la causa a la Cámara Civil y Comercial que sigue en nominación a la de origen, a fin de que emita
nuevo pronunciamiento sobre el recurso de apelación que queda pendiente.

III. Imponer las costas por su orden. No regular honorarios a los letrados intervinientes.
Protocolícese incorpórese copia.

FDO.: GARCIA ALLOCCO - CACERES DE BOLLATI - SESIN

Archivo

Fuente

Garcia Allocco & Caceres De Bollati. (s.f.). CONTRATOS. BOLETO DE COMPRAVENTA. Conclusión del contrato.
Inscripción registral. Alcance. COMPRADOR DE BUENA FE. Terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido. Prioridad. Alcance. Interpretación normativa (art. 1170, CCyC.). Publicado en:
[Link] Cita Online:
[Link]

Lectura 3

Cesión de derechos y

posición contractual

El Capítulo 26 del Título IV, del Libro Tercero del Código Civil y Comercial de la Nación, regula la cesión de derechos y
la cesión de deudas.

Cesión de derechos
La cesión de derechos desempeña un papel importante en la vida de los negocios. Algunas veces el titular de un
crédito sujeto a plazo tiene necesidad de dinero, negocia entonces su crédito con lo cual resuelve su problema. El
cesionario, por su parte, también hace un negocio, puesto que recibirá una compensación por haber adquirido un
crédito que está sometido a plazo y que corre con el riesgo de la insolvencia del deudor, y de las eventuales
molestias de tener que perseguir el cobro judicialmente.

La cesión de derechos hereditarios permite al heredero entrar de inmediato en posesión de un patrimonio

aproximadamente equivalente al que le corresponde en la herencia y del que solo podría disponer una vez
concluidos los largos trámites del sucesorio. Otras veces, la cesión permite consolidar derechos confusos o litigiosos.
Es también una manera rápida de llevar a la práctica ciertos negocios, cuya formalización, de otra manera, exigiría el
cumplimiento de solemnidades complejas y lentas.

Concepto

Se establece que hay contrato de cesión cuando una de las partes transfiere a la otra un derecho. Se aplican a la
cesión de derechos, siempre que no haya reglas específicas, establecidas en el capítulo 26 del Código, las reglas de:

a) La compraventa, cuando la cesión se hizo con la contraprestación de un precio en dinero.

b) La permuta, cuando la cesión se hizo mediante la transmisión de la propiedad de un bien.

c) La donación, cuando se realizó sin contraprestación.

Es un contrato consensual, ya que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades y no requiere como condición
ineludible la entrega del título, pese a que el art. 1.619 del Código establece como obligación del cedente la entrega
de los documentos probatorios del derecho.

Es formal, ya que la cesión debe hacerse por escrito, sin perjuicio de los casos en que se admite la transmisión del
título por endoso o por entrega manual. Deben otorgarse por escritura pública: la cesión de derechos derivados de
un acto instrumentado por escritura pública; la cesión de derechos hereditarios; la cesión de derechos litigiosos. Si la
cesión no involucra derechos reales sobre inmuebles, también puede hacerse por acta judicial.

Puede ser onerosa o gratuita. En el primer caso (venta, permuta), será bilateral y conmutativa porque las
prestaciones son recíprocas y se presumen equivalentes; en el segundo (donación), será unilateral.
Objeto

En cuanto al objeto, la norma es amplia: todo derecho puede ser cedido, excepto que lo contrario resulte de la ley,
de la convención que lo origina, o de la naturaleza del derecho. No pueden cederse los derechos inherentes a la
persona humana.

Respecto a la forma de la cesión, como regla general, se requiere que se haga por escrito, sin perjuicio de los casos
en que se admite la transmisión del título por endoso o por entrega manual.

Asimismo, existen casos en que se requiere su otorgamiento mediante escritura pública: a) la cesión de derechos
derivados de un acto instrumentado por escritura pública; b) la cesión de derechos hereditarios; c) la cesión de
derechos litigiosos; y d) si la cesión no involucra derechos reales sobre inmuebles, también puede hacerse por acta
judicial.

Cesión de créditos. Concepto. Tipos. Efectos entre partes y con relación a terceros. Oportunidad del traspaso del
crédito. Garantías
La cesión tiene efectos frente a terceros desde la notificación al cedido mediante instrumento público o instrumento
privado con fecha cierta.

Los pagos del crédito que efectuare el deudor cedido, antes de la notificación

de la cesión, lo liberan (así como cualquier otra causa de extinción de la obligación). Esto es así, ya que de
conformidad con el art. 1.620, la cesión solo tiene efectos una vez notificada por los medios previstos expresamente,
por lo que, antes de ello, no puede ser oponible al cedido.

Acciones conservatorias: si bien la cesión no tiene efectos respecto de terceros sino desde el momento de la
notificación, esta regla no es absoluta. La Ley concede prudentemente al cesionario y al cedente el derecho a realizar
todos los actos conservatorios del derecho antes de la notificación de la cesión. Es que el cesionario ostenta, cuanto
menos, la calidad de acreedor condicional y es lógico que se le reconozca ese derecho, puede, por ende, embargar el
crédito, ejercer la acción subrogatoria, interrumpir la prescripción, etcétera.

Garantías: cuando la cesión es onerosa, el cedente garantiza la existencia y legitimidad del derecho al momento de la
cesión. Ello, excepto que se trate de la cesión de un derecho litigioso o que se lo transmita como dudoso. Si el
derecho no existe, en función de esta garantía es que el cedente debe restituir al cesionario el precio recibido más
los intereses correspondientes. Si el cedente fuere de mala fe, es decir, si conocía la inexistencia del derecho al
momento de perfeccionar la cesión, la Ley dispone que, además, debe la diferencia entre el valor real del derecho
cedido y el precio de la cesión efectuada.

Límite de la garantía: el cedente garantiza que el crédito exista y sea legítimo, pero no garantiza la solvencia del
deudor cedido o de los fiadores involucrados (excepto mala fe del cedente, es decir, que este último conozca al
momento de la cesión el estado de insolvencia del deudor). Esta es la regla para la cesión onerosa (art. 1.628). Sin
embargo, las partes, en virtud de la autonomía de la voluntad, pueden pactar expresamente que se garantice
también por la solvencia.

Cuando, pese a la regla fijada por el art. 1.628, el cedente garantiza la solvencia del deudor cedido, son aplicables las
disposiciones de la fianza. En ese caso, el cesionario solo podrá reclamar al cedente que garantizó la solvencia del
deudor cedido luego de haber excutido los bienes de éste último (salvo que esté concursado o quebrado).

Son de aplicación supletoria todas las normas vinculadas a la responsabilidad por saneamiento estudiadas en la
parte general de los contratos.

Cesión de deudas

En la Sección 2da del Capítulo 26, Título IV, del Libro Tercero, el Código Civil y Comercial de la Nación regula la cesión
de deuda, la asunción de deuda y la promesa de liberación.
Concepto: hay cesión de deudas cuando acreedor, deudor y un tercero convienen que este último debe pagar la
deuda, sin que exista novación de la obligación. Esto exige conformidad de los tres: del acreedor, del deudor original

y del tercero que se hace cargo de la deuda. Si, en cambio, el acreedor no prestara conformidad para la cesión de la
deuda de la cual es acreedor con la consecuente liberación del deudor, el tercero será un deudor subsidiario (art.

1.632).

Asunción de deuda: en el supuesto de asunción de deuda, un tercero conviene con el acreedor que asumirá el pago
de una deuda, sin que exista novación. En este caso, no participa del acuerdo el deudor original, por lo que no hay
una cesión. La asunción de la deuda exige la conformidad del acreedor para la liberación del deudor; de lo contrario,
se tiene por rechazada (art. 1.633).

Tanto en la cesión de deudas como en la asunción de deudas no existe novación. La novación sustituye una
obligación, que se extingue, por otra nueva. En estos dos casos, en cambio, la obligación persiste. Asimismo, en
ambos casos se requiere la expresa conformidad del acreedor para que el deudor quede liberado de su obligación, la
que puede ser dada antes, concomitantemente o con posterioridad a la cesión, pero debe ser expresa. En los
contratos por adhesión, una conformidad para la liberación del deudor es ineficaz (art. 1.634).

Diferente es el caso de la promesa de liberación. Como su nombre lo indica, esta es una promesa efectuada por un
tercero al deudor de que lo liberará de una deuda, cumpliéndola en su lugar. El vínculo es entre el tercero y el
deudor, no involucra al acreedor (art. 1.635).

Cesión de posición contractual

El Código sigue al Proyecto de Código Civil para la República Argentina (1998) en la regulación de la cesión de la
posición contractual. En los contratos con prestaciones pendientes, cualquiera de las partes puede transmitir a un
tercero su posición contractual si las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o después de la cesión. Si
la conformidad hubiese sido previa a la cesión, esta solo tendrá efectos una vez notificada a las otras partes, en la
forma establecida para la notificación al deudor cedido.

Naturaleza del negocio y problemática

Como señala Alterini (2012), “las relaciones negociales, en el mundo moderno

son esencialmente dinámicas y el contrato -en cuanto sirve como título para la obtención de bienes- frecuentemente
debe sufrir mutaciones en algunos de sus sujetos” (p. 427). Y continúa, “en el mundo real de los negocios actuales,
que suele pertenecer a los megacontratos, es frecuente que por diversas causas (…) uno de los contratantes quiera
separarse del contrato en curso y colocar al tercero en su misma posición contractual” (p. 427).

Efectos

A partir de la cesión de la posición contractual (o de la notificación de la cesión para el caso de que la conformidad
fuera previa), el cesionario asume los derechos y obligaciones derivados del negocio, y queda desvinculado el
cedente. Es que la transmisión de la posición contractual coloca al cesionario en la situación jurídica del cedente en
el contrato básico, con asunción de sus derechos y facultades, sus deberes y obligaciones (Alterini, 2012).

Ahora bien, si los co-contratantes cedidos habían pactado con el cedente una garantía para el caso de
incumplimiento del cesionario, conservan sus acciones contra el cedente. Para ello deben notificar al cedente el
incumplimiento mencionado dentro de los 30 días de acaecido; de lo contrario, queda liberado.

Garantía: el cedente garantiza al cesionario la existencia y validez del contrato que cede. Queda asimilado a un
fiador, cuando garantiza el cumplimiento de las obligaciones de los otros contratantes.

Defensas: a raíz de la cesión de la posición contractual, los contratantes pueden oponerle al cesionario todas las
defensas o excepciones que se deriven del contrato, pero no aquellas que se vinculen con otras relaciones con el
cedente.

Excepto que así lo hayan pactado.

Publicación Viviendas sociales: la Justicia ordena la restitución ante la cesión realizada por el adjudicatario original

Quien había resultado adjudicatario de una vivienda de carácter social la cedió a favor a un tercero. El Instituto de
Vivienda de Corrientes, titular registral del bien, dedujo demanda de reivindicación. Tanto en primera como en
segunda instancia se admitió la pretensión y se ordenó la restitución del inmueble. Interpuesto recurso
extraordinario de inaplicabilidad de ley, el Superior Tribunal de Justicia provincial lo declaró inadmisible.

Sumario

La orden de restitución de una vivienda de carácter social cedida al demandado por el adjudicatario original sin
autorización del Instituto de Vivienda de Corrientes, titular registral del bien, debe confirmarse aun cuando los
ocupantes hubiesen solicitado con posterioridad a la toma de posesión la intervención de aquel organismo y
hubieren abonado algunas de las cuotas correspondientes al plan, pues ello no le resta ilicitud al acto, en tanto la
autorización debió ser previa y una vez cumplimentados los requisitos a que se hallan sometidos los procesos de
adjudicación de viviendas sociales.

Fallo

Dra. MARISA ESTHER SPAGNOLO Superior Tribunal de Justicia

Secretaria Jurisdiccional N° 2 Corrientes

Superior Tribunal de Justicia Corrientes

EXP 87462/13

En la ciudad de Corrientes, a los dos días del mes de agosto de dos mil diecisiete, estando reunidos los señores
Ministros del Superior Tribunal de Justicia, Doctores Fernando Augusto Niz, Alejandro Alberto Chaín, Luis Eduardo
Rey Vázquez, Eduardo

Gilberto Panseri, con la Presidencia del Dr. Guillermo Horacio Semhan, asistidos de la

Secretaria Jurisdiccional Dra. Marisa Esther Spagnolo, tomaron en consideración el

Expediente Nº EXP 87462/13, caratulado: “INSTITUTO DE VIVIENDA DE

CORRIENTES C/ PAQUIRI SOTO ZULMA PATRICIA, PEREZ ELIDO

EDGARDO, PEREZ JAVIER I., PEREZ JUAN MANUEL, PEREZ LEONARDO

Y/O QUIEN SE CONSIDERE CON DERECHOS S/ REIVINDICACION

(ORDINARIO)”. Habiéndose establecido el siguiente orden de votación: Doctores Guillermo Horacio Semhan,
Fernando Augusto Niz, Luis Eduardo Rey Vázquez, Eduardo Gilberto Panseri y Alejandro Alberto Chaín. EL SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTICIA SE PLANTEA LA SIGUIENTE:

CUESTION

¿QUÉ PRONUNCIAMIENTO CORRESPONDE DICTAR EN AUTOS?

A LA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR

PRESIDENTE DOCTOR GUILLERMO HORACIO SEMHAN, dice:

I.- A fs. 233/237 vta. la Sala II de la Excma. Cámara de

Apelaciones en lo Civil y Comercial de esta ciudad confirmó el pronunciamiento de primera instancia que estimara la
reivindicación ordenando la restitución del inmueble, objeto de litis.

II.- Para así decidir la Cámara, en primer lugar, dijo que existía un reconocimiento expreso por parte de los apelantes
respecto a que junto a su grupo familiar ocupan el inmueble alegando que el acto administrativo por el cual se
desadjudicara la vivienda a su beneficiario originario -Zalazar-, es nulo y, que ello debió ser tenido en cuenta para el
rechazo de la reivindicación intentada. Señaló que ese argumento no resistía el menor análisis pues al tratarse de un
acto administrativo aquel cuya nulidad se planteaba debió agotarse la instancia pertinente y, en su caso, recurrir a la
justicia con competencia contencioso-administrativa. Con relación a las cuestiones de hecho que relataban los
recurrentes respecto a la cesión de la vivienda a su favor por parte de quien fuera adjudicatario de la misma, cabía
reiterar que existía un reconocimiento expreso referido a que junto a su grupo familiar ocupaban el inmueble sin
derecho alguno, pues la circunstancia de haberse presentado ante el [Link]. solicitando la regularización de la
posesión no implicaba que tuvieran sobre el bien derecho alguno a ocuparlo sino todo lo contrario. Ello, explicó,
porque el titular registral era el organismo mencionado, quien realizó una entrega provisoria del bien a favor del
adjudicatario originario, el que podría tener a lo sumo un dominio imperfecto, que podía ser revocado si se violaban
las obligaciones impuestas por los planes de vivienda, tal como enfatizó, aconteció en esta causa.

Dra. MARISA ESTHER SPAGNOLO Superior Tribunal de Justicia

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–2–

Expte. Nº EXP 87462/13

Siguió diciendo que en el sub-examen debía tenerse presente

que el derecho sobre el bien perteneció siempre al [Link]. conforme informe registral, que existió un contrato del
que emergía un derecho personal para el adjudicatario de pedir que se concrete esa transferencia si se cumplía con
las obligaciones que asumía por ese contrato, mas dichas obligaciones fueron incumplidas al ceder la vivienda, que
no era de su propiedad, pues le estaba expresamente prohibido realizar sin autorización del Instituto de Viviendas
de Corrientes. Así las cosas, expuso, resultaba indudable que cualquiera fuera el negocio jurídico en virtud del cual la
apelante ocupó el inmueble se encontraba expresamente prohibido por las normativas del [Link]. Añadió que la
ley vigente 3411 de creación del Instituto de Viviendas de Corrientes donde se declara que las obras que se realicen
con los recursos del [Link]. se ajustarán a las disposiciones de la ley 21.581 y sus modificatorias. Expresó que
estas normas establecen especiales condiciones de venta justamente basadas en el carácter social de las mismas, se
trata, enfatizó de evitar que la transferencia viole la finalidad de la norma. Señaló que aún cuando los ocupantes
hubieran solicitado con posterioridad a la toma de posesión del inmueble la intervención del Instituto actor y,
hubieran abonado algunas de las cuotas correspondientes al plan por el que se otorgara la vivienda, ello no le
quitaba la ilicitud al acto que se hallaba prohibido, pues la autorización para ello debía ser previa y una vez
cumplimentados con los requisitos a que se hallan sometidos los proceso de adjudicación de viviendas sociales. El
argumento referido a que se habría configurado un contrato entre el Sr. Pérez y el organismo actor, porque este
último percibió las cuotas de la vivienda tampoco, expresó, merecía ser acogido ya que las leyes que rigen las
relaciones jurídicas que derivan de la adjudicación de viviendas sociales son leyes especiales. Explicó que si bien el Sr.
Pérez se presentó a solicitar se regularice su situación ante el IN,VI,CO. adjuntando el contrato de cesión celebrado
con el Sr. Zalazar no obtuvo la pretendida adjudicación, todo lo contrario. Luego de constatarse a través de las actas
de inspección que la vivienda se hallaba habitada por las personas que allí fueron consignadas se resolvió otorgar
autorización al Departamento Jurídico para dar inicio a las acciones legales por considerar que los actuales
ocupantes no reunían las condiciones exigidas por la reglamentación vigente. Destacó que aún cuando el organismo
hubiera percibido el pago de las cuotas correspondientes a la adjudicación de la vivienda, tampoco dicho pago
implicaba un enriquecimiento incausado por parte del actor, teniendo en cuenta que durante el lapso que abonaron,
las cuotas, el demandado Pérez y su grupo familiar habían ocupado el inmueble en cuestión. Sin embargo, señaló al
no reunir los requisitos que exige la ley y los reglamentos vigentes en la materia, el reclamo de devolución de la
vivienda por parte de su propietario devenía procedente y legítimo. III.- Disconforme la demandada interpuso a fs.
246/250 el

presente recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley. Aduce que la decisión recurrida se sustenta en
fundamentos genéricos y ambiguos que no resultan adecuados para dar base jurídica a lo resuelto y, se aparta de las
constancias de la causa.

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Expte. Nº EXP 87462/13

Expresa que la actora al acordar el pago por la ocupación desplegó una conducta jurídicamente relevante que
trascendió en el demandado

creando una legítima expectativa de legitimidad en la ocupación que detentaba; que la actora otorgó la posesión del
inmueble mediante una conducta inequívoca. Se agravia de la conclusión y calificación de ilegal y sin derechos de la
ocupación del inmueble, toda vez que se presentó y solicitó el cambio de adjudicatario, y pagó por la ocupación mas
fue el consentimiento del [Link]. que receptó el pagó, no por el anterior adjudicatario sino por el Sr. Perez que
convalida y renuncia a la prohibición por ella misma impuesta de ceder la ocupación. Arguye que el [Link].
desconoce la propia actividad desplegada con el demandado, de donde surgieron concretos derechos subjetivos y
legítimas expectativas del demandado, pretendiendo la actora desconocer posteriormente toda su actividad y
conducta jurídicamente relevante para accionar. En síntesis, reitera el Instituto pretende volver sobre sus propios
actos, desconociendo su propia actividad y amparar su conducta en normativa que él mismo declinó aplicar. IV.- El
Superior Tribunal tiene declarado, en una extensa e ininterrumpida línea jurisprudencial, que resulta insuficiente el
recurso de inaplicabilidad que no se hace cargo, o se desentiende de todas las razones en que se fundó el fallo
recurrido, toda vez que una impugnación parcial, que sólo cuestiona algún argumento de la sentencia, dejando de
atacar otro que es por si solo bastante para mantenerla en pie, es inoperante.

Interesa destacar al respecto, que es impropio de la función jurisdiccional un laboreo meramente académico. Razón
por la cual las impugnaciones parciales no habilitan la instancia del Superior Tribunal. Ello, toda vez que aunque en el
memorial se demuestre la violación o la errónea aplicación o interpretación de una norma legal por el fallo, al no
impugnarse las otras razones que igualmente le prestan apoyo, la apertura del recurso conduciría a una tarea
inoficiosa pues la sentencia recurrida en cualquier caso quedará incólume, basada en su fundamento decisivo que,
por falta de ataque, ha devenido ya firme.

V.- Los agravios planteados en el recurso extraordinario sub – examine no refutan todos y cada uno de los
argumentos de la sentencia recurrida. Por el contrario, omitió rebatir los que la Cámara desarrolló referidos a que
existe un reconocimiento expreso por parte de los apelantes respecto a que junto a su grupo familiar ocupan el
inmueble alegando que el acto administrativo por el cual se desadjudicara la vivienda a su beneficiario originario
-Zalazar-, es nulo; que por tratarse de un acto administrativo debió agotarse la instancia pertinente; que la
circunstancia de haberse presentado ante el [Link], solicitando la regularización de la posesión no implica que
tengan sobre el bien derecho alguno a ocuparlo ; que el titular registral es el Instituto quien realizó una entrega
provisoria del bien a favor del adjudicatario original; que puede ser revocado si se violan las obligaciones impuestas;
que en el caso existió un contrato por el que emergía un derecho personal para el adjudicatario de solicitar la
transferencia si se cumplía con las obligaciones, que incumplió sus deberes al ceder la vivienda que no era de su
propiedad pues le estaba expresamente prohibido sin autorización del Instituto de Viviendas de Corrientes; que aún
cuando los ocupantes hu-

Dra. MARISA ESTHER SPAGNOLO Superior Tribunal de Justicia

Secretaria Jurisdiccional N° 2 Corrientes

Superior Tribunal de Justicia Corrientes

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Expte. Nº EXP 87462/13 biesen solicitado con posterioridad a la toma de posesión del inmueble la intervención del
actor y, hubieran abonado algunas de las cuotas correspondientes al plan por el que se otorgara la vivienda, ello no
le restaba ilicitud al acto pues la autorización debió ser previa y, una vez cumplimentados los requisitos a que se
hallan sometidos los procesos de adjudicación de viviendas sociales; que si bien Pérez se presentó a solicitar se
regularice su situación adjuntando el contrato celebrado con Zalazar no obtuvo la pretendida adjudicación.
Fundamentos que no rebatidos llegan firmes a la instancia extraordinaria; impidiendo al Superior Tribunal toda
revisión por virtud de la garantía de la propiedad, y del valor seguridad jurídica.

VI.- Por estas razones, y si mi voto resultare compartido con la mayoría necesaria, corresponderá declarar
inadmisible el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley de fs. 246/250, con pérdida del depósito económico.
Regular los honorarios conjuntos de las abogadas de la parte recurrida, doctoras María Luisa Arévalo, Mercedes L
Martínez, Aída Varela de Lovecchio y María de los Milagros Carruega, en calidad de monotributistas, en el 30% de los
aranceles que se fijen por la labor en primera instancia para el abogado vencedor (art. 14 ley 5822). Sin honorarios
para el letrado de la parte recurrente por lo inoficioso de la labor cumplida (art. 34 inc. 5

apartado e) del CPCC).

A LA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR MINISTRO DOCTOR FERNANDO AUGUSTO NIZ, dice:

Que adhiere al voto del Sr. Presidente Dr. Guillermo Horacio Semhan, por compartir sus fundamentos. A LA
CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR MINISTRO DOCTOR LUIS EDUARDO REY VAZQUEZ, dice:

Que adhiere al voto del Sr. Presidente Dr. Guillermo Horacio Semhan, por compartir sus fundamentos. A LA
CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR MINISTRO DOCTOR EDUARDO GILBERTO PANSERI, dice:

Que adhiere al voto del Sr. Presidente Dr. Guillermo Horacio Semhan, por compartir sus fundamentos. A LA
CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR MINISTRO DOCTOR ALEJANDRO ALBERTO CHAÍN, dice:

Que adhiere al voto del Sr. Presidente Dr. Guillermo Horacio Semhan, por compartir sus fundamentos.

En mérito del precedente Acuerdo el Superior Tribunal de Justicia dicta la siguiente:

SENTENCIA Nº 57

1°) Declarar inadmisible el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley de fs. 246/250, con pérdida del depósito
económico. 2°) Regular los honorarios conjuntos de las abogadas de la parte recurrida, doctoras María Luisa Arévalo,
Mercedes L Martínez, Aída Varela de Lovecchio y María de los Milagros Carruega, en calidad de monotributistas, en
el 30% de los aranceles que se fijen por la labor en primera instancia para el abogado vencedor (art. 14 ley 5822). Sin
honorarios

//

Dra. MARISA ESTHER SPAGNOLO Superior Tribunal de Justicia

Secretaria Jurisdiccional N° 2 Corrientes

Superior Tribunal de Justicia Corrientes

–5–

Expte. Nº EXP 87462/13 para el letrado de la parte recurrente por lo inoficioso de la labor cumplida (art. 34 inc.

5 apartado e) del

CPCC). 3°) Insértese y notifíquese.

Fdo.: Dres. Guillermo Semhan-Fernando Niz-Eduardo Rey Vázquez-Eduardo PanseriAlejandro Chain

Lectura 3
Locación de cosas.

Obras y servicios

Locación de cosas

El contrato de locación está regulado en el Capítulo 4, del Título IV (“Contratos en particular”), del Libro Tercero
(“Derechos personales”) del Código Civil y Comercial de la Nación, en los artículos 1.187 a 1.226. Luego, en el
Capítulo 5 se regula el régimen para el contrato de obras y servicios, artículos 1.251 a

1.279.

“El Código unificado sólo considera el régimen locativo respecto de las cosas, efectuando una corrección necesaria al
escindir las obras y los servicios, regulados como contratos diferentes. De aquí en adelante solo pueden alquilarse
cosas, nunca haceres humanos” (Carnaghi, 2015).

Concepto y elementos esenciales

El art. 1.187 da una definición del contrato de locación de cosas, dispone que es aquél en el que una parte se obliga a
entregar a otra el uso y goce temporario de una cosa (parte denominada locador), a cambio del pago, por la otra, de
un precio en dinero (parte denominada locatario).

El contrato se configura con:

a) La obligación del locador de conceder el uso y goce de una cosa. En ese sentido, coincidimos con Leiva
Fernández (2014) en cuanto a que “se delimita el concepto de uso como el referido a la utilización de la cosa misma
dada en locación, y el de goce como el aprovechamiento o disfrute de los frutos o productos ordinarios de esa cosa”
(p. 49). Es sumamente relevante entender el alcance de la concesión del uso y goce en la locación, y no confundirlo
con la transmisión de un derecho real de dominio o de la posesión sobre la cosa. En el contrato de locación el
locatario reconoce la posesión en cabeza del locador.
b) La temporalidad en la concesión del uso y goce de la cosa dada en

locación. En ese sentido, veremos las reglas deltiempo en la locación

establecidas en la sección 3a (artículos 1.197 a 1.199 ).

c) La existencia de un precio en dinero. El pago del precio de la locación es una obligación esencial a cargo del
locatario. Se aplican en subsidio las reglas de la compraventa en materia de precio (así como en cuanto al objeto y al
consentimiento).

En cuanto al precio en moneda extranjera, parece acertada la interpretación que lo admite al no exigir la normativa
vigente (…) que el precio se establezca en "moneda de curso legal en la República", sino solo el precio determinado
en dinero. Son válidos en cuanto al precio los contratos en los que se fijen alquileres en moneda extranjera, pero
haciendo operar la corrección del valorismo resultante del art. 772 Cód. Civ. y Com. en caso de suscitarse "burbujas
locativas" generadas por devaluaciones en la política económica gubernamental para responder a intereses de
Orden Público Económico de Dirección totalmente alejados en su razón de ser del valor real (valor locativo), que es
la télesis de la cláusula de estabilización contractual que representa la divisa extranjera. Salvo que se pacte que la
moneda sin curso legal en la República es esencial (art. 766 Cód. Civ. y Com.), pues ello no compromete el orden
público. (Carnagui, 2015).

Asimismo, la locación es un contrato: bilateral (en tanto genera obligaciones recíprocas para ambas partes, la
entrega del uso y goce de la cosa, y el pago de un precio); consensual (queda perfeccionado con el consentimiento
de las partes); oneroso (porque se comprometen prestaciones recíprocas); conmutativo (las ventajas para los
contratantes son ciertas, no dependen de un acontecimiento incierto); de tracto sucesivo (porque es un contrato
que tiene una duración y cuyos efectos se cumple en el transcurso del tiempo). En cuanto a la forma, solo se
requiere por escrito con carácter ad probationem, “sin registración alguna ni más requisito para su oponibilidad que
la fecha cierta” (Leiva Fernández, 2014, p. 51). Al respecto, el art. 1.188 prevé:

El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o
de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica también a sus prórrogas y
modificaciones.

Naturaleza jurídica del derecho del locatario

El derecho del locatario es un derecho de fuente contractual, en tanto nace del contrato celebrado entre las partes
(locador-locatario), y, por lo tanto, es personal. Sin embargo, tiene algunas características propias de los derechos
reales. Por ejemplo, en el caso de enajenación de la cosa locada, la locación “subsiste durante el tiempo convenido,
aunque la cosa locada sea enajenada” ; el tenedor cuando es turbado, posee acciones para mantener la tenencia
(art.

2.242).

Relación con figuras afines

Con la compraventa: en la compraventa se persigue como fin la adquisición del dominio, lo que no sucede en la
locación de cosas. Asimismo, en la locación el locatario persigue el uso y goce de una cosa, mas no el cambio de una
cosa por un precio.

Con el depósito: en la locación de cosas se persigue el uso y goce de la cosa, mientras que en depósito la cosa es
entregada con una finalidad de guarda y custodia por parte de quien la recibe. Por eso es que, de acuerdo con el art.

1.358, el depositario no puede usar la cosa y debe restituirla con sus frutos cuando le fuera requerido.

Con el comodato: en el comodato también se entrega una cosa para que la otra parte se sirva de ella, pero este
contrato necesariamente es gratuito. El comodatario no debe pagar precio al comodante por el uso de la cosa. El
comodatario no tiene derecho a los frutos.

Plazos

Plazo máximo : en el caso de contratos de locación, cualquiera sea su objeto, se pactan plazos máximos de duración
del contrato. Los contratos son renovables si las partes lo pactan expresamente, por períodos que no pueden
exceder los plazos máximos establecidos (art. 1.197).

• Locación con destino habitacional: plazo máximo de 20 años.

• Locación con otros destinos: plazo máximo de 50 años.

Plazos mínimos: el Código, en el art. 1.198,

 simplifica la normativa sobre locación inmobiliaria unificando los plazos mínimos para todos los destinos de la
locación de inmuebles (es decir, sin importar si el destino es habitacional, comercial o industrial) o de parte de
inmuebles y los establece en dos años. Esto soluciona el tema de la duración mínima de las locaciones con destino
mixto, y aquellas en las que los celebrantes por inadvertencia no refieren el destino para el que

se ocuparía el inmueble. (…) se exige la tenencia de la cosa para que el locatario pueda renunciar válidamente al
plazo mínimo, como recaudo para evitar las renuncias sistemáticas y anticipadas. (Leiva Fernández, 2014, p. 59).

Los plazos mínimos se constituyen a favor del locatario, por eso es que todo contrato celebrado por un plazo
inferior, o sin determinación del plazo, debe ser considerado hecho por el término mínimo de dos años.

La télesis de la norma y del instituto, permite que el arrendatario rescinda el contrato perdiendo el beneficio del
plazo mínimo legal. Obviamente este beneficio no cabe al locador, ni siquiera alegando necesidad y urgencia en la
restitución del bien locado. Siempre el arrendador deberá respetar el plazo fijado contractualmente, que nunca
podrá ser inferior a los dos años. (Carnaghi, 2015).

Locaciones excluidas del plazo mínimo legal: conforme el art. 1.199 del Código, no se aplica el plazo mínimo legal a
los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal

extranjero diplomático o consular;

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato
supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) guarda de cosas; [“Ello abarca en cuanto a cosas, animales, vehículos, muebles, etcétera” (Leiva Fernández,
2014, p. 61)].

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los
contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.5

Obligaciones de las partes. Régimen de mejoras

Obligaciones del locador

El parágrafo 1, de la Sección 4a del Código, establece las obligaciones del locador (arts. 1.200 a 1.204).

1) La entrega de la cosa: “El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual
debe entregarla en estado

5 1.199

apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido”.

2) Conservación de la cosa:

El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido, y efectuar a su cargo la
reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o
en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a
que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a
resolver el contrato (art. 1.201).

3) Pago de las mejoras: “El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada,
aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la
cosa”.7

4) La frustración del uso o goce de la cosa:

Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o esta no puede servir
para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo
que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como
antes.8

Al respecto, señala Leiva Fernández (2014):

El art. 1203 del Código Civil y Comercial bajo el epígrafe "Frustración del uso o goce de la cosa" reitera un precepto
existente en el derogado art. 1522 del Código Civil. En realidad, el supuesto está previsto en forma general para
todos los contratos en el art. 1031 del mismo Código. (…), la expresión "el locatario se ve impedido de usar y gozar..."
parece referir a una imposibilidad que afecta al sujeto, pero luego concluye expresando que "Si el caso fortuito no
afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes", de donde se deduce que para aplicar la norma debe
verse afectado el objeto. A todo evento, la referencia al derecho de resolver el contrato frente al caso fortuito o
fuerza mayor es redundante con los principios generales. Abarca supuestos tales como el alquiler para instalar un
establecimiento fabril en zona luego declarada residencial, el alquiler de un inmueble para albergue sobre un camino
que luego es desviado o clausurado, el caso de que el inmueble se sujete a la ocupación temporánea anormal de la
ley 21.499. En cambio, no se encuentra comprendida la mudanza del locatario por haber cambiado su destino
laboral Vg. [sic] (ejecutivo, militar o diplomático), ni el establecimiento cercano de un negocio del mismo que
disminuye las ganancias del locatario. (pp. 61- 62).

5) La supresión de la pérdida de luminosidad del inmueble como vicio: “La pérdida de luminosidad del
inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio
ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador”. Conforme lo sostiene Leiva Fernández (2014):

El art. 1605 del Código Civil de Vélez Sarsfield consideraba vicio redhibitorio que el inmueble se vuelva oscuro por
edificarse en predio lindero, lo que era lógico porque la actividad productiva cesaba con la caída del sol por no existir
la luz eléctrica. En esta época es inadecuado mantener el planteo. Ni la solución, porque lo que Vélez anunció como
vicio redhibitorio, no es tal, ya que el defecto no se origina en la cosa objeto del contrato, sino en otra causa ajena,
cual es la construcción lindera inexistente al momento de contratar la locación. (p. 63).59

Obligaciones del locatario

Están contempladas en el parágrafo 2 de la Sección 4a del Código (arts. 1.205 a 1.210).

1) Prohibición de variar el destino: “El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y
exclusivamente para el destino correspondiente”. No puede variarlo, aunque ello no cause perjuicio al locador.

Vemos, entonces, que la obligación de respetar el destino convenido es independiente de que ello pueda perjudicar
o no al locador. Tiene relación con el art. 1.194, que contempla el destino de la cosa locada:

El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.

A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el
lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.

(…) Si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.12

2) Conservación de la cosa en buen estado:

El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la
abandona sin dejar quien haga sus veces.

[Consecuentemente], responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no
por acción del locador o sus dependientes.

3) Reparaciones a la cosa: El Código prevé que

Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento;
y solo estas si es inmueble.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

En cuanto a las mejoras en la cosa locada, el Código las regula concretamente en el parágrafo 3, de la Sección 4a del
Código. A saber, como regla: “El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el
contrato, que las mejoras alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla”. Cuando se
realizan las mejoras y se viola lo dispuesto en el art. 1.211, es decir, se realizan mejoras prohibidas, se considera que
el locatario está violando “la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió”.16

Solo tiene derecho a reclamar al locador el valor de las mejoras necesarias, mas no tiene derecho a reclamar el pago
de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias. Por ejemplo, si quiere cambiar los picaportes de las puertas por unos
bañados en oro, no podrá luego reclamar al locador, pues, dichas mejoras, no revisten el carácter de necesarias.

Asimismo, el art. 1.224 prevé las facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias, establece que:

El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que
quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho
alguno.

El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que
adquirió la cosa.
4) Responsabilidad por el incendio de la cosa:

En caso de destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito, también responde el locatario.

Al respecto, se sostiene:

Substitución de la regla sobre destrucción de la cosa por incendio. Otra norma unánimemente resistida por la
doctrina fue la del art. 1572 del derogado Código Civil que presumía juris tantum, que el incendio era un caso
fortuito, y ponía en cabeza del locador la carga de la prueba de lo contrario y la consiguiente responsabilidad del
locatario, por lo que al locatario le bastaba con probar el incendio sin necesidad de acreditar los varios requisitos de
procedencia del caso fortuito. Era una injustificada inversión de onus probandi. Resultaba necesario adecuar la regla
a las responsabilidades derivadas de la guarda de la cosa en cabeza del locatario. El Código Civil y Comercial
incorporó la regla opuesta en el art. 1206. (Leiva Fernández, 2014, p. 64).

5) Pago del canon convenido: “La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la
locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario”. Es decir que el
“canon tiene un significado más amplio que el alquiler al que también comprende, pues también incluye toda
prestación periódica que se haya pactado entre las partes del contrato y en razón del mismo” (Leiva Fernández,
2014, p. 66).

Para su cobro se concede vía ejecutiva, lo que está regulado por la correspondiente normativa procesal de cada
Provincia.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por
período mensual.

6) Pago de las cargas y contribuciones por la actividad:

El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que le otorgue a la
cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.19
7) Obligaciones de restituir la cosa:

El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los
deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten
atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

Se prevé la obligación de entregar al locador todas las constancias (recibos, comunicaciones, etc.) que tenga en
poder el locatario que resulten atinentes a la cosa locada, verbigracia, expensas, o a los servicios que en ella se
prestan y que suelen incorporarse en la mayoría de los contratos de locación. (…) La palabra constancias se utiliza en
forma que también abarca a los informes de pago por débito sea en cuentas bancarias o a través de tarjetas de
crédito. (Leiva Fernández, 2014, p. 67).

Locación de inmuebles urbanos

Antes de la sanción de la Ley N° 26.994, la Ley de Locaciones urbanas (Ley N° 23.091 ) regulaba el régimen que
debían respetar los contratos de locación destinados a vivienda. Establecía ciertos principios en protección del
locatario. Hoy, el Código Civil y Comercial de la Nación incorpora algunas normas de la Ley N° 23.091 a su régimen, y
concentra en sus disposiciones toda la regulación atinente a la locación de inmuebles urbanos.

Cuando el contrato de locación tiene un fin habitacional, el Código tutela especialmente esta situación.

Algunos ejemplos de ello.

El art. 1.196 dispone expresamente:

Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de
alquiler por cada año de locación contratado;
c) el pago de valor llave o equivalentes.22

Asimismo, el art. 1.222 concede expresamente un beneficio para el locatario en cuanto a la intimación de pago. Así
es que:

Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe
intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser
inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.23

Las normas tuitivas del inquilino habitacional son de orden público, económico, social de protección y, por tanto,
inderogables por voluntad de los particulares, representan un límite justificado a la autonomía negocial.

Conclusión de la locación

Enumeramos los modos en que se extingue la locación:

a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto para el caso de la continuación en la locación
concluida.

Continuación de la locación concluida:

El nuevo art. 1218 recibe la regla del derogado art. 1622, en cuanto prohíbe la tácita reconducción y autoriza la
continuación del contrato bajo sus mismos términos aun vencido el plazo contractual.

Sin embargo, existe una diferencia entre la regla derogada y la del art. 1218. Consiste en dilucidar quién es el
legitimado para dar por concluida la locación luego de vencido el plazo contractual, pues el artículo derogado solo
legitima al locador, y el actual 1218 (…) pone en pie de igualdad a locador y locatario, autorizando que sea cualquiera
de ambas partes quien comunique a la otra su voluntad de concluir el vínculo locativo prolongado en el tiempo pese
a estar vencido el plazo contractual. (…) la recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo
dispuesto sobre la no existencia de tácita reconducción. Es un principio admitido sin fisuras con anterioridad, aunque
quizás innecesario, puesto que la continuación de la locación bajo sus mismos términos implica necesariamente el
pago, cobro y otorgamiento de recibo de alquileres. Y quien paga, cobra exige u otorga recibo lo hace en virtud de
los deberes seguidos de la continuación de la locación que está en sus manos utilizar o no, y no porque exista tácita
reconducción. Si el monto del alquiler pagado luego de vencido el plazo contractual excede al anteriormente pagado
no corresponde asumir que hay un nuevo contrato. (Leiva Fernández, 2015).
 23 1.222

b) La resolución anticipada.

Aun cuando el contrato tiene un plazo mínimo de duración, la Ley le acuerda (solo al locatario) la posibilidad de
concluir anticipadamente el contrato. Esto es coherente con la disposición del art. 1.198, en tanto está estipulada en
beneficio del locatario.

El Código prevé, en el art. 1.221, las reglas para la resolución anticipada. A saber:

“a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, el locatario debe notificar en forma
fehaciente su decisión al locador”. Si bien establece este deber, no fija un tiempo de antelación con el que debe
efectuarse la notificación. Asimismo, prevé:

Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en
concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el
inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

“b. en los casos del artículo 1199 [excepciones al plazo mínimo legal], debiendo [el locatario] abonar al locador el
equivalente a dos meses de alquiler”.

Casos de resolución del contrato imputables al locador o al locatario:

• Resolución imputable al locatario: el locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.27

• Resolución imputable al locador:

El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.28

Procedimiento de desalojo:

Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.

El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo
por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c).

El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días.29

Caducidad de la fianza en las locaciones prorrogadas: conforme lo prevé el art. 1.225,

las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación,
excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez
vencido el plazo del contrato de locación.

Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador,
del contrato de locación original.30

Tal como señala Leiva Fernández (2015):

El art. 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación recibe lo dispuesto en derogado art. 1582 bis del Código Civil
incorporado por ley 25.628, con alguna ligera modificación gramatical. En virtud de tal regla la fianza caduca al
momento de vencer el plazo convencional del contrato. Si las partes del contrato de locación deciden renovarlo o
prorrogarlo en forma expresa o tácita, o continuarlo en los términos del art. 1218 debe requerirse el consentimiento
expreso de parte del fiador para prolongar la garantía. En caso de no obtenerse la fianza se considera caduca desde
el vencimiento del plazo contractual. Esta regla no rige para la garantía por falta de restitución de la cosa locada.
(Leiva Fernández, 2015).

Facultad de retención:
El art. 1.226 del Código Civil y Comercial faculta al ex locatario retenedor a percibir los frutos naturales que produzca
la cosa retenida imputando su valor a compensar la suma debida. Desde luego que el ex locatario no está obligado a
hacerlo, aun en caso de retener la cosa que tuvo alquilada; es una facultad, no un deber (Leiva Fernández, 2015).

Concretamente, el art. 1.226 prevé: “El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los
frutos naturales que la

29 Art. 1.223 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

30 1.225

cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida”.31

Cesión y sublocación. Régimen legal

El régimen legal de la locación y sublocación está regulado en la Sección 5a del Código (arts. 1.213 a 1.216).

Cesión. A los efectos de la cesión de la posición contractual del locatario, el Código nos remite a las reglas de la
cesión de posición contractual contenidas en el capítulo 27 del Título IV, del Libro Tercero del Código (art. 1.636 y
siguientes). De lo contrario, una cesión que no se cumpla de acuerdo con dichas normas, viola la prohibición de
variar el destino de la cosa locada. “Sólo por excepción se permite la cesión del contrato, si se cumple con la norma
de cesión de posición contractual del art. 1636 y ss” (Leiva Fernández, 2014, p. 67).

Al respecto, el art. 1.636 indica:

En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las partes puede transmitir a un tercero su posición
contractual, si las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o después de la cesión. Si la conformidad es
previa a la cesión, ésta sólo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la forma establecida para la
notificación al deudor cedido. [Se requiere el consentimiento de la otra parte, es decir, del locador].32

Si existiera una prohibición contractual de ceder, esta importa la de sublocar y viceversa. Se considera cesión a la
sublocación de toda la cosa.
Sublocación. En este caso, el Código se refiere a la sublocación de parte de la cosa, por el locatario. Ello, como regla,
es viable en tanto no exista pacto en contrario. Recordemos que cuando la sublocación es de toda la cosa, se
considera cesión (art. 1.214).

“La sublocación sólo se autoriza si no hay pacto en contrario, pero aún autorizada el locatario debe seguir un
procedimiento”. (Leiva Fernández, 2014, p. 67).

A los efectos de la sublocación, el locatario debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de
sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el
sublocatario asignará a la cosa. El locador solo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días
de notificado. Es importante tener en cuenta el carácter que la ley le asigna al silencio del locador: su silencio
importa su conformidad con la sublocación propuesta. Por otra parte, la sublocación contratada, pese a

31 1.226 Ley N° 26.994 (2014). Op. cit. 32 1.636 Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el
destino de la cosa locada.

Relaciones entre sublocador y sublocatario (art. 1.325):

Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo.

Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.

Acción directa del locador contra el sublocatario: sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el locador tiene
acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del
sublocatario. También puede exigir de este el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone,
inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.

Acción directa del sublocatario contra el locador: el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener
a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.

Finalización de la sublocación: la conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se
haya producido por confusión.
Obras y servicios

El capítulo 6 del Título IV, del Libro Tercero del Código regula el contrato de obras y servicios, estableciendo una
Sección 1a en la que se regulan disposiciones comunes a los contratos de obras y de servicios. Luego, en la Sección
2a, se prevén disposiciones particulares para las obras. Y, por último, en la Sección 3a se fijan normas para los
servicios.

A través de la regulación se deja atrás la noción de locación de obra y de servicio:

para regular de manera autónoma al contrato de obra y de servicios tomando en consideración criterios más
modernos y además los cambios socioeconómicos producidos, y la multiplicidad de
actividades que comprende, estableciendo disposiciones comunes para ambos contratos y específicas para cada uno
de ellos. (Lovece, 2014, p. 78).

Concepto

El art. 1.251 brinda una definición. Así,

Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según el caso el contratista o el prestador de servicios,
actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o
intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución.

El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede presumirse la
intención de beneficiar. [Se entiende entonces, que como regla el contrato es oneroso].

La independencia: “Tanto el contratista como el prestador de servicios deben desarrollar su actividad de manera
autónoma o independiente, pues en caso contrario la relación se rige por el derecho laboral” (Lovece, 2014, p. 79).

“Las disposiciones de este Capítulo se integran con las reglas específicas que resulten aplicables a servicios u obras
especialmente regulados”.34
Elementos esenciales y elementos comunes

La calificación del contrato, como de obra o servicio, puede generar dificultades. La ley establece una pauta al
respecto, así es que prevé en el art. 1.252:

Si hay duda sobre la calificación del contrato, se entiende que hay contrato de servicios cuando la obligación de
hacer consiste en realizar cierta actividad independiente de su eficacia. Se considera que el contrato es de obra
cuando se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.35

Al respecto, en los Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación (2012) se ha dicho:

Existe una gran dificultad en la doctrina y jurisprudencia para interpretar cuando hay una obra y cuando un servicio,
con consecuencias importantes en numerosos casos. Por esta razón cabe suministrar algunas pautas. Un servicio es
un hacer con un valor específico y no un dar. Desde el punto de vista económico, el servicio es todo lo que brinda
una función intangible al adquirente, que no incluye un producto. La economía distingue entonces entre el servicio y
el producto, de un modo análogo al distingo entre compraventa y el contrato de servicios. No obstante, se observa
que en algunos servicios públicos (teléfonos, electricidad), se da una cosa a cambio de un precio, lo que puede
generar confusiones. En el régimen del Código Civil de Vélez Sarsfield, puede contratarse un trabajo proveyendo la
materia principal (artículo 1629) y por eso la ley los denomina adecuadamente “servicios” (conf. por ej. ley 23.696).
De modo que el servicio puede caracterizarse como una actividad, que involucra una obligación de hacer. La
fabricación de bienes y la transmisión de derechos reales, aunque puedan darse, son accesorios de la finalidad
principal. El servicio es actividad intangible. Desde el punto de vista del receptor, la actividad es intangible, se agota
con el consumo inicial y desaparece. Este dato ha sido puesto de relieve para justificar la inversión de la carga de la
prueba, porque quien recibe el servicio tiene dificultades probatorias una vez que la actividad se prestó (propuesta
directiva de la CEE, 18-1-91). La obra es resultado reproducible de la actividad y susceptible de entrega En la obra se
pretende la obtención de un resultado, y no sólo la actividad de trabajo. El trabajo es un medio y el objeto propio es
la utilidad abstracta que se puede obtener. En los servicios, el trabajo es un fin, y el objeto del contrato es la utilidad
concreta que se deriva del trabajo. En los servicios se contrata a la persona en cuanto productora de utilidad; en la
obra se contrata a la utilidad y la persona sólo es relevante en los supuestos en que sea intuitu personae. En el
contrato de obra se contrata la utilidad de la persona y no a la persona en cuanto es útil. Este “producto” de la
actividad tiene una característica en nuestro Derecho: debe ser reproducible. Lo que interesa para calificar a la obra
es la posibilidad de reproducirla con independencia de su autor. El servicio, por el contrario, es intangible,
desaparece al primer consumo, y es necesario que concurra el autor para hacerlo nuevamente. (Comisión para la
elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación,
2012, pp. 180-181).
En ambos contratos, el precio constituye un elemento esencial: el Código dispone la onerosidad del contrato. El
precio del contrato de obra o servicio reglado en el artículo 1255, en principio, es determinado por las partes
contratantes, o, en su defecto, por la ley, los usos y, en última instancia, por decisión judicial. “La norma mantiene el
criterio de libertad de las partes para establecer el precio del contrato, la que no puede ser cercenada por leyes
arancelarias" (Lovece, 2014, p. 85).

Invariabilidad del precio:

Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o por una unidad de medida, ninguna de las partes
puede pretender la modificación del precio total o de la unidad de medida, respectivamente, con fundamento en
que la obra, el servicio o la unidad exige menos o más trabajo o que su costo es menor o mayor al previsto, excepto
lo dispuesto en el artículo

1091.36

36 1.255

Al respecto de lo anterior:

en los supuestos de contratación por precio global o unidad de medida, rige para las partes el principio general de
invariabilidad del precio, por el cual ambos contratantes asumen el riesgo en más o en menos que implica cualquier
modificación en los costos o en el tiempo de ejecución de la obra o del servicio. No obstante, este rigorismo sede en
los supuestos en lo que la equivalencia o ecuación económica del negocio se ve afectada por circunstancias
extraordinarias, ajenas a las partes y al riesgo asumido por ellas, en tal caso son aplicables las disposiciones del art.
1091. (Lovece, 2014, p. 85).

Efectos

Obligaciones del contratista y el prestador

El art. 1.256 establece las obligaciones comunes al contratista y prestador de servicios.

Ambos están obligados a:

a) ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente

requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad desarrollada;

b) informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación comprometida;

c) proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto que
algo distinto se haya pactado o resulte de los usos;

d) usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle inmediatamente en caso de que
esos materiales sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador debiese conocer;

e) ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que razonablemente

corresponda según su índole.

Aclaramos en esta parte que, para la ejecución de la obra o prestación del

servicio,

el contratista o prestador de servicios puede valerse de terceros para ejecutar el servicio, excepto que de lo
estipulado o de la índole de laobligación resulte que fue elegido por sus

cualidades para realizarlo personalmente en todo o en parte. En cualquier caso, conserva la dirección y la
responsabilidad de la ejecución.

Obligaciones del comitente

El art. 1.257, por su parte, establece las obligaciones del comitente: “a) pagar la retribución; b) proporcionar al
contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características de la obra o del servicio; c) recibir
la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artículo 1256”.

Otros efectos
Muerte del comitente: “La muerte del comitente no extingue el contrato, excepto que haga imposible o inútil la
ejecución”.40

Muerte del contratista o prestador:

La muerte del contratista o prestador extingue el contrato, excepto que el comitente acuerde continuarlo con los
herederos de aquél. En caso de extinción, el comitente debe pagar el costo de los materiales aprovechables y el valor
de la parte realizada en proporción al precio total convenido.41

Desistimiento unilateral:

El comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la ejecución haya comenzado; pero debe
indemnizar al prestador todos los gastos y trabajos realizados y la utilidad que hubiera podido obtener. El juez puede
reducir equitativamente la utilidad si la aplicación estricta de la norma conduce a una notoria injusticia.42

La ruptura de esta etapa del negocio por el comitente puede producirse de dos formas, una abrupta o intempestiva
o bien ser el resultado de una decisión razonada y fundada siguiendo los lineamientos de la buena fe negocial. A los
efectos de la reparación es el primer supuesto (ruptura abrupta o intempestiva) en particular el que habrá de
generarla, debiendo repararse los denominados daños al interés negativo que habrán de comprender los gastos
efectivamente realizados (daño emergente) y la pérdida de chance por la frustración de las razonables expectativas
generadas. El artículo 1261 (…) atiende expresamente a los supuestos de desistimiento del comitente, estableciendo
que el mismo puede hacerlo por su propia voluntad, vale decir, que no se requiere la existencia de una causa,
pudiendo hacerlo efectivo, aunque la ejecución se haya iniciado, imponiendo la obligación de indemnizar al
prestador por todos los gastos, trabajos y las utilidades que hubiera podido obtener por el contrato. (Lovece, 2014,
p. 92).

Conexión con figuras regidas por disposiciones especiales. Naturaleza de los servicios profesionales

La obra material se encuentra regulada en la Sección 2a (“Disposiciones especiales para las obras”). La obra
intelectual se rige por la Ley especial N° 11.723 , y subsidiariamente por las disposiciones comunes.

Servicios y obras destinados a los consumidores: los contratos de obra y servicios destinados al consumidor se
regulan por la Ley N° 24.240.
Contrato de servicios profesionales: en el Código Civil y Comercial de la Nación no hay una regulación particular para
los contratos de servicios profesionales. Se les aplican las normas en materia de contrato de obras y servicios. Así, en
los Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación (2012), se sostuvo:

Entendemos que no es necesario un tipo especial para regular el contrato de servicios profesionales como fue
propuesta de regulación en el proyecto de 1992. En primer lugar, porque la diversidad de actividades profesionales
hace difícil encuadrarlas en un solo tipo especial, y existe mejor adaptabilidad con las normas ya propuestas en el
resto de los textos. En segundo lugar, porque las reglas específicas contempladas en el proyecto de 1992 se
encuentran en el anteproyecto que presentamos. La discrecionalidad técnica, la diferenciación con el contrato
dependiente, los efectos de la utilización de terceros, el modo de determinar la obligación del profesional, están
contempladas en las disposiciones generales de los contratos de obra y servicios. En la parte especial de los servicios
se remite a las obligaciones de hacer, donde claramente se distinguen los casos de mera actividad de los otros en los
que se promete la eficacia. También en obligaciones existen previsiones sobre la utilización de terceros, la
imputación basada en la estructura del vínculo obligatorio, la confianza especial, y los deberes secundarios de
conducta. Los aspectos vinculados a la prueba están contemplados en obligaciones y los de la responsabilidad en la
parte general de este tema. También en la parte general de

contratos hay numerosas disposiciones propias de los servicios profesionales. El profesional tiene discrecionalidad
técnica, por ello puede elegir los medios a utilizar conforme con la ciencia y conocimientos que pone en juego en
cada prestación. El proyecto propone en el art 1253 que “el contratista o prestador de los servicios elige libremente
los medios de ejecución del contrato”.- La obligación puede ser contratada “intuitu personae”, atendiendo a las
condiciones personales insustituibles del profesional. En el caso en que no sea así, el profesional puede requerir la
cooperación de terceros.- El proyecto dispone que (art 1254) que “el contratista o prestador de servicios puede
valerse de terceros para ejecutar el servicio, salvo que de lo estipulado o de la índole de la obligación resulte que fue
elegido por sus cualidades para realizarlo personalmente en todo o en parte. En cualquier caso, conserva la dirección
y la responsabilidad de la ejecución”. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y
unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, pp. 182-183).

Disposiciones especiales para las obras

La Sección 2a del Código establece una serie de disposiciones especiales para el caso del contrato de obra.

Sistemas de contratación
La obra puede ser contratada por ajuste alzado, también denominado “retribución global”, por unidad de medida,
por coste y costas o por cualquier otro sistema convenido por las partes. La contratación puede hacerse con o sin
provisión de materiales por el comitente. Si se trata de inmuebles, la obra puede realizarse en terreno del comitente
o de un tercero. Si nada se convino ni surge de los usos, se presume, excepto prueba en contrario, que la obra fue
contratada por ajuste alzado y que es el contratista quien provee los materiales.45

Retribución

“Si la obra se contrata por el sistema de ejecución a coste y costas, la retribución se determina sobre el valor de los
materiales, de la mano de obra y de otros gastos directos o indirectos”.46

45 1.262 Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

46 1.263

Variaciones del proyecto convenido

Cualquiera sea el sistema de contratación, el contratista no puede variar el proyecto ya aceptado sin autorización
escrita el comitente, excepto que las modificaciones sean necesarias para ejecutar la obra conforme a las reglas del
arte y no hubiesen podido ser previstas al momento de la contratación; la necesidad de tales modificaciones debe
ser comunicada inmediatamente al comitente con indicación de su costo estimado. Si las variaciones implican un
aumento superior a la quinta parte del precio pactado, el comitente puede extinguirlo comunicando su decisión
dentro del plazo de diez días de haber conocido la necesidad de la modificación y su costo estimado.

El comitente puede introducir variantes al proyecto siempre que no impliquen cambiar sustancialmente la
naturaleza de la obra.47

Diferencias de retribución surgidas de modificaciones autorizadas

“A falta de acuerdo, las diferencias de precio surgidas de las modificaciones autorizadas en este Capítulo se fijan
judicialmente” .48
Obra por pieza o medida

Si la obra fue pactada por pieza o medida sin designación del número de piezas o de la medida total, el contrato
puede ser extinguido por cualquiera de los contratantes concluidas que sean las partes designadas como límite
mínimo, debiéndose las prestaciones correspondientes a la parte concluida.

Si se ha designado el número de piezas o la medida total, el contratista está obligado a entregar la obra concluida y
el comitente a pagar la retribución que resulte del total de las unidades pactadas.49

Luego, se:

regulan supuestos muy habituales y conflictivos. La imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa, la
destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la entrega, el derecho a verificar, la aceptación de la
obra, los vicios o defectos y diferencias en la calidad, los vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia
para su destino. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los
Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p.

183).

47 Art. 1.264 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

48 1.265 Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

49 1.266

A saber:

Imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa

“Si la ejecución de una obra o su continuación se hace imposible por causa no imputable a ninguna de las partes, el
contrato se extingue. El contratista tiene derecho a obtener una compensación equitativa por la tarea efectuada”.50

Destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la entrega

La destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra por caso fortuito antes de haber sido recibida
autoriza a cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato, con los siguientes efectos:
a) si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en inmueble del comitente, el contratista tiene
derecho a su valor y a una compensación equitativa por la tarea efectuada;

b) si la causa de la destrucción o del deterioro importante es la mala calidad o inadecuación de los materiales,
no se debe la remuneración pactada, aunque el contratista haya advertido oportunamente esa circunstancia al
comitente.

c) si el comitente está en mora en la recepción al momento de la destrucción o del deterioro de parte

importante de la obra, debe la remuneración pactada.51

Derecho a verificar

“En todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos, el comitente de una obra tiene
derecho a verificar a su costa el estado de avance, la calidad de los materiales utilizados y los trabajos
efectuados”.52

Aceptación de la obra

“La obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del artículo 747”.53

Vicios o defectos y diferencias en la calidad

“Las normas sobre vicios o defectos se aplican a las diferencias en la calidad de la obra”.54

Plazos de garantía

Si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que

el

50 Art. 1.267 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

51 Art. 1.268 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit. 52 Art. 1.269 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

53 1.270 Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

54 1.271
comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace
presumir la aceptación.

Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, no se pactó un plazo de
garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista:

a) queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes;

b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción, con la extensión y en los plazos
previstos para la garantía por vicios ocultos prevista en los artículos 1054 y concordantes.55

Obra en ruina o impropia para su destino

El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración responde al
comitente y al adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para
su destino. El constructor sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es causa ajena el vicio del
suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no

sean provistos por el contratista.56

Extensión de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino

Esta responsabilidad se extiende, concurrentemente:

a) a toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha hecho construir si hace de esa actividad su
profesión habitual; b) a toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatario del dueño de la obra, cumplió
una misión semejante a la de un contratista;

c) según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de la obra y a cualquier otro profesional ligado
al comitente por un contrato de obra de construcción referido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes.57

Por otra parte, “el constructor, los subcontratistas y los profesionales que intervienen en una construcción están
obligados a observar las normas administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño
producido por el incumplimiento de tales disposiciones”.58

También se establece un plazo de caducidad de diez años de aceptada la obra,

55 Art. 1.272 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit. 56 Art. 1.273 - Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

57 1.274 Ley N° 26.994 (2014). Op. cit.

58 1.277

conforme al art. 1.275. “Toda cláusula de exclusión o limitación de la responsabilidad por los daños que
comprometen la solidez de una obra realizada en inmueble destinada a larga duración o que la hacen impropia para
su destino, se tiene por no escrita”. El efecto es la nulidad, conforme al art.

1.276.

Disposiciones especiales para los servicios

El artículo 1278 atiende a la regulación en la prestación de servicios dentro de los cuales se encuentran regulados los
servicios profesionales, a los que se les habrán de aplicar las previsiones generales para los contratos de obra y
servicios conjuntamente con las obligaciones de hacer. No obstante, consideramos importante remarcar que en
aquellos supuestos en los cuales sea de aplicación la Ley de Defensa del consumidor las relaciones se habrán de
regular por dicha norma atento su especificidad y carácter tuitivo. (Lovece, 2014, p. 109).

Se dispone una norma particular para el caso de los servicios continuados, los que “pueden pactarse por tiempo
determinado. Si nada se ha estipulado, se entiende que lo ha sido por tiempo indeterminado. Cualquiera de las
partes puede poner fin al contrato de duración indeterminada”60; pero poniendo en cabeza de quien decide
culminar el contrato, el deber de dar preaviso con razonable anticipación (art. 1.279).

Publicaciones

El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas

Autor: Borda, Alejandro

Publicado en: LA LEY 20/03/2017, 20/03/2017,

Cita Online: AR/DOC/382/2017

Sumario: I. Introducción.— II. La disposición complementaria.— III. La resolución anticipada y la renovación del
contrato.— IV. El depósito en garantía y los honorarios de los intermediarios inmobiliarios.— V. La ampliación del
plazo mínimo legal.— VI. Las expensas extraordinarias y la prohibición del pacto en contrario.— VII. Final.

Abstract: Es necesario desterrar la idea de que el locatario es el contratante débil. Desde que el locador entrega el
bien, el locatario gobierna el contrato. Es que este último podrá seguir usando y gozando del inmueble a pesar de no
cumplir con las obligaciones a su cargo, a pesar de no pagar el canon locativo o, por ejemplo, las expensas comunes.

I. Introducción

En el pasado mes de noviembre el Senado de la Nación sancionó un proyecto de ley que regula los contratos de
locación de inmuebles destinados a la vivienda y lo envió a la Cámara de Diputados.

El mentado proyecto modifica los artículos 1196, 1198, 1209 y 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación e
incluye una disposición complementaria, normas estas que analizaré en este trabajo.

Previo a todo, estimo necesario hacer las siguientes consideraciones. En primer lugar, debo poner de relieve el claro
contenido ideológico del proyecto de ley que trataré.

En efecto, en los fundamentos del proyecto se dice textualmente que “la falta de regulación del sector inmobiliario
hace que se comporte como un cartel a la hora de formar precios y aproveche una oferta artificialmente restringida
por ellos mismos” y añade que “está claro que esta ´libertad´ de mercado en un sector casi monopólico y donde la
demanda de vivienda ha venido creciendo de forma constante en la última década, ha servido para enriquecer a un
sector concentrado de grandes propietarios que aprovecharon la bonanza económica para especular con la creciente
demanda de un bien tan necesario como es la vivienda”.

Son afirmaciones sorprendentes que carecen de fundamento. Basta señalar que (i) en el mercado supuestamente
monopólico existen -sólo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires- alrededor de 5500 corredores matriculados
activos (1), (ii) que no se menciona el número de grandes propietarios, omisión que revela que es una cantidad
despreciable, y (iii) que si hubiera existido la bonanza económica que se menciona habría existido un mayor número
de personas que habrían adquirido su propia vivienda, lo que demuestra la inexactitud de lo afirmado. En otro
orden de cosas, es necesario desterrar la idea de que el locatario es el contratante débil. Aunque suene antipático,
esto no es cierto.

Adviértase que la principal obligación del locador que es la de entregar la cosa con sus accesorio al locatario (art.
1200, CCyC), se cumple en el momento inicial del contrato. Cierto es que tiene otras obligaciones que se mantienen
a lo largo del contrato (conservarla cosa en buen estado mientras dura la locación, mantener al locatario en el uso y
goce pacífico de la cosa, pagar al locatario las mejoras que éste hubiera introducido para hacer posible el uso normal
de la cosa, y pagar las cargas que gravan la cosa, arts. 1201, 1202 y 1209), pero es claramente advertible que desde
el momento en el que el locatario recibió la cosa, la puede usar y gozar. Y ese uso y goce es lo buscado
primordialmente por el locatario. Desde que el locador entrega el bien, el locatario gobierna el contrato. Es que este
último podrá seguir usando y gozando del inmueble a pesar de no cumplir con las obligaciones a su cargo, a pesar de
no pagar el canon locativo o, por ejemplo, las expensas comunes cuando las hubiese asumido, y ello hasta tanto sea
desalojado. ¿Quién se empobrece si esto ocurre? Es claro que no es el locatario. Por lo demás, la supuesta posición
de debilidad que se aduce, disminuirá proporcionalmente al aumento de la oferta de inmuebles en locación.
Lamentablemente, no tengo dudas de que este proyecto de ley provocará una disminución del mercado locativo,
una desfinanciación de la construcción y, consiguientemente, un aumento de los precios iniciales de las locaciones,
todo lo cual va en contra de los locatarios a quienes, se dice, se procura proteger. Veamos ahora la normativa
propuesta, para lo cual no he de seguir —lo aclaro- el orden de su articulado.

II. La disposición complementaria El proyecto de ley, en su artículo 5°, incluye una llamada “disposición
complementaria”, la que establece textualmente lo siguiente:

Hasta que la variación anual del índice de precios al consumidor (IPC) sea inferior al diez por ciento (10%), el precio
de la locación sólo podrá ser reajustado anualmente según la variación del índice de actualización que al efecto
elaborará el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) en base a la evolución de los índices de precios al
consumidor (IPC) y coeficiente de variación salarial (CVS) -o los que en el futuro los reemplacen-, promediados en
partes iguales.

Exceptúese de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928, y sus modificatorias, al procedimiento de

actualización previsto en el párrafo anterior. La norma proyectada es de un desacierto evidente.

En primer lugar, se introduce una excepción inadmisible a la ley 23.928 y sus modificaciones. Es necesario aclarar
que no es que niegue la posibilidad de un cambio drástico del régimen económico que prevea la indexación de las
deudas, lo cual —en verdad- exige un análisis cuidadoso y riguroso que sopese ventajas y desventajas, riesgos e
impactos en la población. Lo que debe dejarse en claro es que no puede admitirse la introducción de excepciones
que rompen un sistema económico y que crean desigualdades insoportables con otras situaciones similares. Sin ir
más lejos, y teniendo en cuenta que el proyecto que estamos analizando afirma regular la locación habitacional
(límite que ciertamente no resulta tan claro de su articulado), quedarían afuera las locaciones para comercio e
industria, que continuarían siendo gobernadas por las disposiciones hoy vigentes que, como sabemos, prohíben
cualquier modo de actualización monetaria.

En segundo lugar, la norma proyectada, al imponer un único sistema de actualización del precio de la locación,
elimina la posibilidad de convenir alquileres progresivos o escalonados, lo que era aceptado de manera
prácticamente pacífica (2), pero que para el proyecto constituyen indexaciones ocultas que superan la inflación,
extremo este último que —desde luego- no es acreditado. Por otra parte, no es posible olvidar nuestra historia
reciente, cuando se dibujaron los índices inflacionarios; si ello volviera a ocurrir, los locadores no tendrían manera de
protegerse.

En tercer lugar, tampoco resulta razonable que el precio del alquiler quede sujeto a una ecuación compuesta, en
partes iguales, por el aumento de los precios del consumidor y de la variación salarial. El problema salarial, tiene su
propia complejidad y está atado a cuestiones de productividad, competencia e intervención estatal, todas ellas
ajenas al locador. Por lo demás, si hubiera diferencias entre inflación y variación salarial, ¿por qué motivo el locador
tiene que subvencionar al locatario si los precios crecieran más que los salarios? Y si la variación salarial fuera
superior al aumento de los precios ¿por qué motivo el locador debe verse perjudicado sin poder aumentar el precio
de la locación de igual manera? Como claramente se ve de estas preguntas, lo que el proyecto propone es
simplemente una traslación de los riesgos al locador, carente de toda justificación. En cuarto lugar, el proyecto sólo
admite una actualización por año, lo que implica que el locador, por un lado, absorbe el aumento de los precios y,
por el otro, no puede beneficiarse con el aumento de los salarios, sino que ello recién podrá ser contemplado al
término de cada año contractual. Con otras palabras, el locatario ve congelado el alquiler durante todo un año. No
está de más recordar que la derogada ley n° 23.091, de locaciones urbanas, se limitaba a establecer que para el
ajuste del valor de los alquileres, debían utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de
estadísticas y censos de la Nación y de las provincias (art. 3), sin imponer periodicidad alguna en tales ajustes,
aunque era práctica común que fueran trimestrales.

En quinto lugar, si bien de manera poco clara, la norma proyectada establece un congelamiento del alquiler si el
aumento de los precios al consumidor es inferior al diez por ciento anual. En efecto, en ella se lee que hasta que la
variación anual del índice de precios al consumidor (IPC) sea inferior al diez por ciento (10%), el precio de la locación
sólo podrá ser reajustado anualmente. Por lo tanto, si la variación es inferior al diez por ciento anual, no es posible
reajustar el precio de la locación, sin importar si existen o no aumentos de los salarios. Una vez más, las ganancias
para el locatario y las pérdidas para el locador. Esto es, sencillamente, confiscatorio.

III. La resolución anticipada y la renovación del contrato III.1. El proyecto suprime una parte del inciso “a” del artículo
1221, y, además, le añade tres párrafos. El primer párrafo del inciso “a” quedaría redactado de la siguiente manera:
El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) Si la cosa locada es un inmueble,
debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año
de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a uno
y medio (1 ½) mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un [1] mes de alquiler si la opción se
ejercita transcurrido dicho lapso.

Vayamos por partes.

Ante todo, conviene señalar que la fuente de esta norma eran los artículos 8 y 29 bis de la ley 23.091, que contenían
una previsión injustificadamente suprimida por el Código Civil y Comercial. En efecto, allí se disponía que el locatario
que quisiera hacer uso de esa facultad rescisoria, debía notificar fehacientemente al locador su decisión con una
antelación mínima de sesenta días de la fecha que reintegraría el inmueble arrendado. El plazo fijado permitía al
locador comenzar a buscar otro interesado para alquilar el inmueble, sin verse sorprendido —de la noche a la
mañana- con una rescisión intempestiva como en la actualidad sucede. Por ello, y con fundamento en el principio
general de la buena fe, se ha sostenido que, a pesar de la supresión, es necesario dar un preaviso con una antelación
suficiente que no puede ser menor a los treinta días (3).

En la norma vigente, al igual que el texto de la ley 23.091, el derecho del locatario a rescindir el contrato nace a
partir del sexto mes de su entrada en vigencia. En verdad, no es que el locatario no pueda rescindir el contrato antes
de los seis meses; lo que ocurre es que en tal caso deberá pagar no solo la indemnización fijada por la propia norma
sino también los alquileres de esos seis meses.

La solución vigente es absolutamente razonable. La premisa básica es que los contratos son celebrados para ser
cumplidos, excepto que las partes -de común acuerdo- decidan rescindirlo, o en los supuestos que la ley prevea (art.
959, CCyC). Más allá de que se trata de una regla, diría, elemental, es claro que resulta antieconómico y contrario a
la seguridad que se persigue con la celebración de los contratos, facilitar a una de las partes la rescisión en cualquier
tiempo, sin que exista una razón que lo justifique. Un mínimo de estabilidad contractual, como la que da el período
de seis meses, es una razonable contraprestación a la imposibilidad de rescindir el contrato que la ley le impone al
locador. Es claro, entonces, que discrepo con la supresión propuesta.

III.2. La norma proyectada añade tres párrafos al referido inciso “a”, que establecen: Las partes deben acordar la
renovación del contrato, por lo menos sesenta (60) días antes de su finalización. A tal efecto, cualquiera puede
convocar a la otra de modo fehaciente. Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de
manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Si llegasen a un acuerdo, la parte que no cumpla debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un
mes de alquiler a la finalización del contrato.

Estos añadidos recuerdan ingratamente a las leyes de prórroga de las locaciones que tantos males trajeron. ¿Qué se
quiere decir cuando enfáticamente se establece que las partes deben acordar la renovación del contrato por lo
menos sesenta días antes de su finalización? ¿Se querrá decir que el locador no puede negarse? Esto sería absurdo.
No queda otra posibilidad que interpretar que las partes pueden acordar la renovación, para lo cual, y si así lo
quisieran, deberán iniciar conversaciones al menos sesenta días antes de la extinción del contrato.

Pero más allá de lo expuesto, ¿por qué motivo el hecho de no acordar una prórroga del contrato de locación tiene
que traer como resultado la pérdida del derecho del locador a exigir el pago de la indemnización tarifada legal si el
locatario pretende rescindir anticipadamente el contrato? Esto carece de toda justificación y constituye una clara
afectación del derecho de propiedad, que ostenta categoría constitucional y que expresamente ha reconocido el
artículo 965 del Código Civil y Comercial cuando dispone que los derechos resultantes de los contratos integran el
derecho de propiedad del contratante.

III.3. Es interesante remarcar que el artículo 1221 está inserto en la sección referida a la extinción del contrato de
locación, sin que se distinga en ningún momento según se trate de locaciones para vivienda, comercio o industria.
Por lo tanto, la norma proyectada, no afectará solamente a las locaciones de inmuebles destinados a la vivienda (lo
que parece ser el objetivo de todo el proyecto en comentario) sino también a las restantes locaciones inmobiliarias.
Me pregunto si los legisladores han tenido en cuenta esto.

III.4. Para concluir esta parte, sólo cabe señalar que el proyecto mantiene textualmente el inciso “b” del artículo
1221. Bien se pudo aprovechar la oportunidad para modificarlo, porque contiene un claro error. En efecto, la norma
dispone que el contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: … b) en los casos del
artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler. Ahora bien, obsérvese que ese
artículo incluye contratos de locación que tienen períodos de vigencia menores, como ocurre en los contratos de
alquileres de inmuebles con fines de turismo o aquellos otros destinados a la exposición u oferta de cosas o servicios
en un predio ferial, ferias éstas que duran unos pocos días, como ocurre con la Feria del Libro, la Feria de las
Naciones, etcétera. Es claro que en estos casos, de seguirse al pie de la letra el texto, la ley sería inaplicable (4). En
efecto, adviértase que no habría posibilidad de rescindir el contrato por parte del locatario porque su costo siempre
sería superior al que debe pagar por los días que dura la feria.

IV. El depósito en garantía y los honorarios de los intermediarios inmobiliarios El proyecto introduce dos
cambios en el artículo 1196, suprimiendo parte del inciso “b”, añadiendo un párrafo a dicho inciso y agregando un
inciso “d”.

IV.1) El texto de la norma propuesta dispone que si el destino de la locación es habitacional, no puede requerirse
del locatario… b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un
mes de alquiler. La norma vigente establece que no se puede exigir una cantidad mayor del importe equivalente a un
mes de alquiler por cada año de locación contratado.

El cambio no se justifica. El llamado depósito en garantía no es una suerte de locación extra, ni siquiera de un
depósito irregular. Se trata de una prenda irregular, pues el dinero no se entrega para ser custodiado por el locador
sino como garantía de resarcimiento de los perjuicios que pueda ocasionar el locatario (5), o para el pago de las
cuentas dejadas

impagas por el locatario, tales como los servicios de luz, agua y gas, o las expensas comunes cuando ellas hubieran
sido asumidas por este último.

El depósito en garantía, conforme la norma vigente, representa el 8,33% del precio total de la locación si el contrato
se rige por el plazo mínimo legal; de aprobarse el proyecto, y teniendo en cuenta la ampliación del plazo mínimo
legal (que analizaré en el número siguiente), la garantía se reduce al 2,77% del precio total de la locación si el
contrato se rige por ese plazo mínimo legal, lo que resulta exiguo (6). Parece que quienes han redactado el proyecto
de ley, desconocen que en las situaciones conflictivas, el locatario suele dejar el inmueble con importantes daños y
cuentas impagas, con lo que la suma dada en depósito podría tornarse simbólica.

IV.2) El proyecto añade en el mismo inciso “b”, que el depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de
una suma, proporcional o equivalente al precio del último mes de la locación, en el momento de la restitución del
inmueble, el que debe ser actualizado conforme lo establece el procedimiento de actualización anual de la locación.
Ya he analizado la cuestión de la actualización de la locación (véase número 2). Ahora me limitaré a decir que
comparto la idea de que la suma dada en garantía sea devuelta conforme el valor del último alquiler. En otra
oportunidad, he sostenido que si bien la ley nº 23.928 (ref. por ley 25.561) ha prohibido toda forma de reajuste (arts.
7 y 10), la posibilidad de aplicar sobre las sumas entregadas un interés compensatorio, parece de toda justicia. Es
que resulta necesario tener en cuenta que el dinero que se da en depósito es entregado al comienzo de la locación,
pero tiene como fin garantizar al locador que —al vencer el plazo contractual— tendrá fondos para reparar el
inmueble si es necesario o pagar cuentas que el locatario haya dejado impagas. Es decir, el locador recibe un dinero
que eventualmente usará largo tiempo después, cuando termine el contrato. La sola posibilidad de que el locador
invierta el dinero recibido y obtenga réditos de él, lleva a admitir un interés compensatorio en favor del locatario,
evitándose así un evidente enriquecimiento sin causa (7). La solución proyectada va por este mismo camino.

IV.3) El inciso “d” proyectado dispone que en caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación
comercial de un tercero, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no
podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de
alquiler. Con otras palabras, si las normas locales no fijan los aranceles correspondientes, la comisión no podrá
exceder el 2,77% del precio total de la locación si el contrato se celebró por el plazo mínimo legal, siempre que se
trate de un inmueble destinado a la vivienda, pues el artículo 1196 se refiere a la locación habitacional. En los demás
casos (comercio o industria) la comisión será la que fijen las normas locales, y, en caso de silencio, la que pacte
libremente el locatario con el intermediario. Por último, debe señalarse que nada se regula de la comisión que debe
pagar el locador al intermediario, en ningún caso (locación para vivienda, comercio o industria), por lo que habrá que
estar a lo que fijen las normas arancelarias locales y, en caso de silencio, a lo que las partes (locador e intermediario)
pacten libremente.

V. La ampliación del plazo mínimo legal

El proyecto propone elevar el plazo mínimo legal para las locaciones de inmueble de dos a tres años, sea con destino
a vivienda, sea con destino a comercio o industria. Solo quedan eximidas de ese plazo mínimo las locaciones
reguladas en el artículo 1199 (8) (art. 1198, CCyC).

Es conveniente recordar que desde siempre, hasta la sanción del Código Civil y Comercial, se consagraron plazos
mínimos locativos diferentes según se tratase de un bien destinado a vivienda o si estuviese destinado al comercio o
industria. Antes de la sanción de la ley n° 23.091 los plazos mínimos eran de un año y medio (para vivienda) y de dos
años (para comercio o industria); desde la sanción de esa ley los plazos pasaron a dos y tres años respectivamente.

La diferencia de plazos, que se justificaba por diversos motivos (como las mayores inversiones que requieren los
comercios y las industrias para empezar a ser rentables, y el tiempo que se necesita para su recuperación, entre
otras), fue eliminada por el Código Civil y Comercial como ya dije. El proyecto se limita a elevar el plazo mínimo,
manteniendo su carácter común a todas las locaciones urbanas.

Me parece una modificación, al menos, discutible; sobre todo si se trata de un inmueble destinado a la vivienda.
Existe un buen número de potenciales locadores, para los cuales un plazo de tres años puede ser excesivo (sea
porque piensan recuperar el inmueble para ir a vivir, sea porque lo han adquirido para hacer una inversión pero
pueden enajenarlo para hacer otra). La ampliación del plazo puede redundar en una disminución de la oferta
locativa y, consiguientemente, en un aumento de los precios. VI. Las expensas extraordinarias y la prohibición del
pacto en contrario El proyecto propone modificar el segundo párrafo del artículo 1209. Dispone que el locatario no
tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que graven la cosa (tal como lo establece el texto vigente) ni
las expensas extraordinarias (lo que es nuevo). Y en ambos casos, no se admite el pacto en contrario, pacto que
expresamente autoriza la norma vigente.

Que la norma disponga como regla que las expensas extraordinarias sean a cargo del locador, me parece razonable,
pues ellas responden a fines diferentes a las expensas comunes.

Son expensas comunes aquellas destinadas a atender la reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o
bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro
del inmueble, las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador, y las requeridas por las instalaciones
necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros (art. 2048, CCyC). Las expensas extraordinarias, en cambio, atienden a cambios
estructurales o al mejoramiento de partes comunes (tales como cambios de ascensores, modificaciones en el palier
de entrada, cambios de pisos y revestimientos de las partes comunes, transformaciones de patios en lavaderos o
garajes, etc.) (9) o gastos ajenos a los movimientos mensuales como ocurre con la indemnización por algún despido
del personal. Estas expensas exceden el uso normal del edificio y parece lógico que, como regla, no sean afrontadas
por el locatario. Ellas hacen a la parte estructural del edificio, por lo que repercuten siempre en
beneficio del locador.

Pero lo que, a mi juicio, resulta inexplicable es que no se admita el pacto en contrario. Todo parece partir de la
presunción de que el locatario es la parte débil del contrato, y que hay que protegerlo. Sin embargo, ya he explicado
que ello no es cierto (véase número 1). Por ello, es que entiendo que esta prohibición importa una clara e
inconveniente restricción al principio de la libertad contractual o de configuración del contrato (art. 958, CCyC).

VII. Final A lo largo de este trabajo he intentado demostrar el retroceso que importa el proyecto de ley que he
analizado, más allá de algunas pocas normas que he considerado convenientes. Para concluir, haré una acotación
ajena al proyecto de ley que he tratado. En los fundamentos del anteproyecto que dio origen al Código Civil y
Comercial se dijo, para justificar la inclusión de un título referido a los contratos de consumo que contuviera
mínimos que actúan como núcleo duro de tutela (lo que siempre consideramos desacertado, porque se ha generado
un doble régimen que en ciertos casos llega a ser contradictorio) que si bien el Código puede ser modificado como
cualquier ley, es más difícil hacerlo que con relación a cualquier ley especial. Claramente, de aprobarse el proyecto
de ley que he analizado, la esperanza de la comisión redactora ha quedado sepultada: un código es tan modificable
como cualquier ley especial.
Publicación Las mejoras en el contrato de locación

Autor: Borda, Alejandro

Publicado en: LA LEY 06/02/2017, 06/02/2017, 1

Cita Online: AR/DOC/3912/2016 Sumario: I. Introducción. — II. Noción de mejora. Clasificación. — III. Mejoras y
reparaciones. — IV. El costo de las mejoras. — V. Las mejoras que puede hacer el locatario. — VI. Las mejoras
necesarias. — VII. Las mejoras útiles. — VIII. Las mejoras suntuarias. — IX. Disposiciones comunes a las mejoras útiles
y suntuarias. — X. Las mejoras de mero mantenimiento. — XI. Final.

Abstract: La regla es que el locador debe pagar las mejoras o reparaciones necesarias. En efecto, el locador está
obligado a conservar la cosa locada de tal manera que el locatario pueda usarla y gozarla de acuerdo a lo convenido
contractualmente. De allí que deba cargar con las reparaciones que exijan el deterioro originado en la calidad o
defecto de la cosa — vg., deficiencias en las instalaciones sanitarias—, por su propia culpa o de sus dependientes, o
por hechos de terceros, o por caso fortuito —por ej., un incendio— (art. 1201).

I. Introducción

El tema de las mejoras es complejo. Quizás tal complejidad encuentre su origen en cierta confusión conceptual y en
el cúmulo de disposiciones —algunas contradictorias entre sí- que contenía el derogado Código Civil de Vélez, a lo
que debemos sumar cierta dispersión normativa, como la que ahora exhibe el Código Civil y Comercial.

En efecto, podemos advertir que, además de las normas expresamente dispuestas en el capítulo referido al contrato
de locación, existen otras en el parágrafo relativo a las obligaciones de dar cosa cierta para constituir derechos reales
(Libro Tercero, Título I, Capítulo 3, Sección 1ª) y en el capítulo dedicado a los efectos de las relaciones de poder

(Libro Cuarto, Título II). Intentaré en estas líneas, no sin algunas dudas, clarificar el régimen de las mejoras en el
contrato de locación.

II. Noción de mejora. Clasificación

La mejora es toda modificación material de la cosa que implique o signifique un aumento de su valor (1). O, con
palabras del Código Civil y Comercial, es el aumento del valor intrínseco de la cosa (art. 751).

El novel cuerpo normativo distingue dos tipos de mejoras, las naturales y las artificiales. Respecto de las mejoras
artificiales, el Código explica que son las que provienen del hecho del hombre (art. 751), es decir, de su trabajo y de
sus gastos. En cambio, no hace ninguna aclaración respecto de las mejoras naturales; sin perjuicio de ello, se puede
afirmar, por exclusión, que son aquellas que provienen por hechos de la naturaleza (2), como sucede con los
fenómenos de avulsión y aluvión.

No me he de detener en las mejoras naturales porque, más allá de la regla general de que esta mejora autoriza al
deudor a exigir un mayor valor, y que la obligación queda extinguida sin responsabilidad para ninguna de las partes si
el acreedor no lo acepta (art. 752, C.C. y C.), es claro que esta disposición se refiere a los casos en que la propiedad
de la cosa se transmite de una a otra parte. Y éste, obviamente, no es el supuesto de la locación, en el que el
locatario es un simple tenedor de la cosa. Por tal motivo, las mejoras naturales no tienen relevancia en el contrato
de locación.

En cambio, sí nos importarán las mejoras artificiales, las cuales pueden clasificarse en necesarias, útiles y de mero
lujo, recreo o suntuarias (art. 751, C.C. y C.). A ellas cabe añadir una mejora más, la llamada de mero mantenimiento,
pues, el propio Código, más adelante, diferencia cuatro tipos de mejora. Ellas son:

i. la mejora de mero mantenimiento, que es la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de
la cosa (art. 1934, inc. c); ii. lamejora necesaria, es decir, la reparación cuya realización es indispensable para la
conservación de la cosa (art. 1934, inc. d); iii. lamejora útil, esto es, la que es beneficiosa para cualquier sujeto de la
relación posesoria (art. 1934, inc. e);por lo tanto, se trata de una mejora que no es indispensable para la
conservación de la cosa; y,

iv. la mejora suntuaria, que es la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo (art. 1934, inc. f).
III. Mejoras y reparaciones

Antes de analizar las mejoras que acabo de enunciar, conviene recordar que, tradicionalmente, se ha diferenciado la
mejora de la reparación, considerándose mejora a toda modificación material de una cosa que aumente o acreciente
su valor, y reparación a las acciones que presentan un carácter meramente conservatorio (3).

Sin embargo, esta distinción no es aplicable a todos los tipos de mejoras regulados. En efecto, puede advertirse que
los términos mejora y reparación son sinónimos para el Código Civil y Comercial cuando estamos frente a las de
mero mantenimiento y a las necesarias (art. 1934, incs. c y d). En ambos casos, la mejora es definida como una
reparación, aunque de diferente envergadura.

En cambio, la distinción es clara cuando nos referimos a las mejoras útiles y suntuarias. En estos casos, no pueden
existir reparaciones propiamente dichas, sino que estamos ante modificaciones que pueden o no realizarse y que,
como se verá más adelante, pueden ser retiradas por el locatario siempre que (i) no hubiera acordado con el locador
que quede en beneficio de la cosa, (ii) de la separación se siga daño para la cosa, o (iii) separada ella no le ocasiona
provecho alguno (art. 1224, párr. 1°, C.C. y C.).

IV. El costo de las mejoras

Dentro del marco de los contratos paritarios, el régimen de asunción del costo de las mejoras es materia disponible
(4). Por lo tanto, si las partes han pactado quién las asumirá y de qué manera, habrá que estar —como regla- a lo
convenido pues las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que
de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible (art.

962, C.C. y C.).

Con todo, entiendo que esta regla debe ser aplicada con prudencia, pues puede estar transfiriendo pesadas
obligaciones sin una contraprestación adecuada. Pensemos en el caso de una mejora necesaria que debe hacerse
para conservar la cosa, como podría ocurrir con el apuntalamiento de todas las paredes de un inmueble, lo que
acarrea un costo elevado. Parece claro que el costo de tal mejora deba quedar en cabeza del locador cuando
estamos ante un contrato en el que se ha convenido el plazo mínimo legal de duración previsto por el artículo 1198
del CCyC). En cambio, no parecen haber objeciones, a priori, si el costo de esa mejora se hace recaer en el locatario,
cuando se han convenido los plazos máximos previstos por el artículo 1197 del referido cuerpo legal.

Por otra parte, tampoco es posible descartar la hipótesis de un contrato de locación de consumo, en cuyo caso la
atribución del costo de la mejora al locatario importaría una cláusula abusiva en los términos de los artículos 1119
del Código Civil y Comercial y 37 de la ley 24.240, con la consiguiente sanción de tener por no escrita a esa cláusula.
Sentado lo expuesto precedentemente, debemos abordar la cuestión que nos importa: ¿qué sucede cuando las
partes nada han pactado respecto de las mejoras? A esto me referiré seguidamente.

V. Las mejoras que puede hacer el locatario

Antes de analizar el régimen jurídico de cada una de las mejoras, es conveniente señalar que el locatario, como
regla, puede realizar cualquier tipo de mejora en la cosa locada. Esta regla está sujeta a los recaudos que contempla
el artículo 1211, párrafo 1º del Código Civil y Comercial: (i) que la mejora no esté prohibida en el contrato (5) (y,
añado por mi parte, que no esté prohibida por la ley), (ii) que la mejora no altere la substancia o forma de la cosa
(alteración que podría acaecer, por ejemplo, si se tiran abajo paredes interiores de una casa), o (iii)que el locatario
no haya sido interpelado a restituir la cosa, pues si es inminente la restitución -cuando la intimación a desalojar es
ajustada a derecho-la mejora realizada se tornaría abusiva (6).A estos recaudos, cabe añadir uno más: que la mejora
no resulte nociva para la cosa locada (como lo sería una obra que afecte la estabilidad del inmueble). Así lo disponían
expresamente los artículos 1562, inciso 2, y 1566 del Código Civil derogado, solución que puede ser considerada un
uso o práctica en una situación no reglada legalmente, en los términos del artículo 1º del Código Civil y Comercial (7).
Ahora bien, si el locatario de todos modos realiza las mejoras prohibidas por el artículo 1211, viola la obligación de
conservar la cosa en el estado en que la recibió (art. 1212, C.C. y C.). El Código Civil y Comercial le reconoce al
locador, ante el incumplimiento del referido deber de conservación, el derecho a resolver el contrato (art. 1219, inc.
b). Pero, además de ese derecho, es claro que locador puede (i) impedir la realización de la mejora, promoviendo un
interdicto de obra nueva (art. 619, C.P.C.C.),(ii) demandar la demolición de la mejora hecha (8), y (iii) reclamar el
resarcimiento de los daños sufridos (9). Más aún, y sin perjuicio de la aludida facultad resolutoria, el locadorestá
liberado de pagar la mejora realizada.

Respecto de esto último (no pagar la mejora realizada), es conveniente hacer una aclaración: si se trata de una
mejora útil o suntuaria hecha en violación a una prohibición contractual, el locador podrá retenerla pagando el
mayor valor que adquirió la cosa (10); si no lo paga, el locatario podrá retirar la mejora siempre que su separación no
cause daño a la cosa locada (art. 1224). Por tanto, si la mejora útil o suntuaria, prohibida por el contrato o por la ley,
no es separable de la cosa, el locatario no tendrá derecho a ser reembolsado por ella (11), incluso en el caso de que
el contrato se resuelva por culpa del locador (12), solución que se justifica en la prohibición existente.

VI. Las mejoras necesarias

VI.1. Concepto.-

La mejora necesaria es, como ya se dijo, la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la
cosa. Con otras palabras, si no se hacen tales mejoras, la cosa no podrá conservarse en buen estado. Ejemplo de
mejora necesaria es la reparación de un caño que provoca humedad en las paredes.

VI.2. La regla de que el locador debe pagar las mejoras necesarias.-

La regla es que el locador debe pagar las mejoras o reparaciones necesarias. En efecto, el locador está obligado a
conservar la cosa locada de tal manera que el locatario pueda usarla y gozarla de acuerdo a lo convenido
contractualmente. De allí que deba cargar con las reparaciones que exijan el deterioro originado en la calidad o
defecto de la cosa —vg., deficiencias en las instalaciones sanitarias-, por su propia culpa o de sus dependientes, o
por hechos de terceros, o por caso fortuito —por ej., un incendio- (art. 1201) (13). Tradicionalmente, se entiende
que las reparaciones que quedan a cargo del locador son aquellas que pueden ser calificadas como más importantes;
en tanto, que las reparaciones menores, que hemos indicado como mejoras de mero mantenimiento, son a cargo del
locatario (14). Esta distinción también ha sido recogida por la legislación comparada (Cód. Civ. italiano, art. 1576;
ecuatoriano, arts. 1876 y 1881; peruano, arts. 1680, inc. 1º y 1681, inc. 6º; paraguayo, art. 825, inc. d; etc.).

VI.3. El caso de que el locatario haya hecho la mejora necesaria.-

Consecuencia de lo expuesto precedentemente es que, si la mejora o reparación necesaria fue hecha por el locador,
nada podrá reclamar al locatario. Pero, ¿qué ocurre si el locatario la hizo y la abonó? El artículo 1202 del CCyC aclara
que el locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario. Incluso, el artículo 1211, párrafo 2º, del
citado cuerpo legal, reitera la idea al consagrar que el locatario puede reclamar al locador el valor de las mejoras
necesarias que hubiera hecho. La solución es lógica pues, como se dijo, se trata de aquellas reparaciones que deben
hacerse indispensablemente para permitir la debida conservación de la cosa. Y no ha de olvidarse que a quien más
beneficia la conservación de la cosa es al locador, toda vez que el locador es un mero tenedor de ella, con un
derecho limitado a su uso y goce.

Como regla que es, el locador debe pagar las mejoras o reparaciones necesarias hechas por el locatario aun cuando
nada hubiese pactado con el locatario (art. 1202). Por lo tanto, si las partes hubiesen convenido que deban ser
solventadas por el locatario, el locador —en principio- nada deberá (por aplicación de lo que dispone el artículo 962),
sin perjuicio de las reservas hechas más arriba (Capítulo IV).

VI.4. La incidencia de la culpa del locatario.-

El mentado artículo 1202 añade que este deber del locador de pagar las mejoras o reparaciones necesarias hechas
por el locatario exige que el contrato se resuelva sin culpa de este último, excepto que sea por destrucción de la
cosa. Es importante aclarar que cuando la norma se refiere a que el contrato se resuelva sin culpa del locatario
abarca una serie de supuestos: que se extinga por culpa del locador, o por el mero vencimiento del plazo, o por
desaparición de la cosa locada por caso fortuito, o por rescisión unilateral del propio locatario, sea por la frustración
del uso o goce de la cosa (art. 1203), sea por la facultad prevista por el artículo 1221 (15).

De lo dicho, dos cuestiones deben resaltarse. La primera, que si el contrato de locación se extingue por culpa del
locatario, éste no podrá reclamar lo pagado por la mejora realizada. En definitiva, se procura evitar que el locatario
obtenga un rédito de su propia conducta culposa. La segunda, que aun cuando el contrato concluya sin culpa del
locatario, puede ocurrir que el locador no deba la mejora hecha por el locatario. Esta liberación del locador se da
cuando el contrato se extingue por la destrucción de la cosa; solución que se justifica por el hecho de que el locador
no obtiene ningún provecho de la mejora realizada. Tampoco deberá la mejora si el deterioro ha sido causado por el
uso anormal de la cosa por el locatario o por la falta de aviso tempestivo al locador del daño que se estaba
produciendo. En este último caso, debe tenerse en cuenta que el locador no se ha negado a hacer la reparación, sino
que no se ha enterado, lo que ha provocado daños que pudieron ser evitados (16).

Con todo, parece necesario añadir que si la mejora necesaria tuvo que hacerse en razón de la culpa del locatario,
éste nada podrá reclamar al locador, por cuanto el artículo 1938 del CCyC establece que todo sujeto de una relación
de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de
mala fe.

VI.5. La incidencia de la culpa del locador.

Si el contrato se extinguiera por una causa imputable al locador (17), parece razonable admitir que quedan a su
cargo no solo las mejoras necesarias, sino también las útiles y las suntuarias, a menos que estas dos últimas puedan
ser retiradas sin daño a la cosa (art. 753, C.C. y C.) (18). Ello es así pues el locatario contó con gozarlas hasta el
término normal del contrato y por ello las hizo, y si esta previsión se ha frustrado por culpa del locador, es equitativo
que éste pague tales mejoras por el valor que tienen al resolverse el contrato (19).

VI.6. Reparaciones necesarias. Distinción entre las que son urgentes y las que no lo son. Para terminar, el artículo
1207, párrafo 2º, del CCyC, dispone que si se trata de una reparación necesaria y, a la vez, urgente, puede ser
afrontada por el locatario, pero a costa del locadorsiempre que le haya dado aviso previo. Con otras palabras,
cuando la reparación es necesaria y urgente (esto es que la falta de reparación agrave el daño sufrido por la cosa o
cause otros daños al locatario, a la cosa o a terceros -como los familiares del locatario- (20), o que la reparación no
pueda demorarse sin causar más daños (21)), el locatario puede realizarla a costa del locador con el único recaudo
de avisarle previamente a este último, y sin necesidad de esperar a que el locador preste su conformidad para hacer
la reparación. Con todo, parece razonable afirmar que la falta de aviso al locador no es un impedimento para realizar
la mejora y cobrar su costo, si le fue imposible al locatario dar el referido aviso (22) o si existía una urgencia tal que la
demora en dar el aviso acarreara mayores daños

(23).

La cuestión es algo más compleja si la reparación a realizar es necesaria, pero no urgente. A mi juicio, el locatario
puede realizar la mejora y luego reclamar el costo al locador, puesto que el artículo 730, inciso b, del CCyC, faculta al
acreedor a hacerse procurar lo debido por otro a costa del deudor. Sin embargo, cabe exigir un recaudo previo: el
locatario debe poner en mora al locador, interpelándolo a efectuar la reparación en un tiempo prudencial, y si el
locador se niega o guarda silencio, el locatario podrá hacer la reparación (24). La interpelación es necesaria pues
estamos ante un caso de obligación de plazo tácito (art. 887, inc. a, C.C. y C.).

Más allá de lo expuesto, entendemos que si el locatario realiza una reparación necesaria, urgente o no, y no ha
hecho comunicación alguna al locador, de todas maneras tiene derecho a reclamar su costo pues, de lo contrario, se
produciría un enriquecimiento sin causa del locador (25). El precio que debe pagar el locador por la mejora es el
costo que afrontó el locatario, pues era indispensable para la conservación de la cosa (26).

VII. Las mejoras útiles La mejora útil, hemos dicho, es la que resulta beneficiosa para cualquier sujeto de la
relación posesoria, expresión que se refiere tanto a la posesión como a la tenencia (27). Resulta necesario, entonces,
recordar que hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una
cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no (art. 1909, C.C. y C.). Y hay tenencia cuando una
persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante
del poseedor (art. 1910, C.C. y C.).

Un ejemplo de mejora útil es el rellenamiento de un terreno o la instalación de gas natural. A mi juicio, si la mejora
útiles la que resulta beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria, es, entonces, la que resulta
beneficiosa para el locador (poseedor) o para el locatario (tenedor). De allí que quien realice la mejora útil y afronte
su pago, nada podrá reclamar a la otra parte. En esta línea de ideas, el Código Civil y Comercial despeja toda duda
cuando dispone que el locatario, si bien —como regla- puede realizar mejoras de cualquier tipo en la cosa locada, no
tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles que hubiera hecho (art. 1211 CCyC).La norma se justifica en que
la ley quiere que el locatario no introduzca otras mejoras útiles que aquellas cuyo goce durante el tiempo que resta
del contrato, le compensen suficientemente el gasto realizado (28). Esta norma, de carácter especial, impide la
aplicación del artículo 1938 que establece que todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el pago de las
mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa.

Desde luego, las partes pueden convenir que el precio de la mejora útil sea afrontado por el locador; en tal caso, lo
que debe pagar es el mayor valor que la mejora haya dado a la cosa, lo que coincide con su propio enriquecimiento
(29).

VIII. Las mejoras suntuarias

También hemos dicho que la mejora suntuaria es la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
Bien se ha dicho que una mejora de mero lujo es, por ejemplo, un revestimiento de materiales de muy alta calidad;
que es de recreo, una cancha de tenis; y que es de provecho exclusivo, una habitación insonorizada para un músico
(30). El Código Civil y Comercial establece que el locatario no tiene derecho a reclamar el pago de las mejoras
suntuarias que hubiera hecho (art. 1211, CCyC). Por lo tanto, el costo de la mejora suntuaria hecha por el locatario
debe ser afrontado por él.

Con otras palabras, el locatario (que en el caso constituye uno de los sujetos de la relación de poder) no puede
reclamar indemnización al locador por las mejoras suntuarias, pero sí puede retirarlas si al hacerlo no daña la cosa
(conf. art. 1938, CCyC). Sin embargo, parece razonable afirmar que el locatario tiene derecho a ser indemnizado por
las mejoras suntuarias que no puede retirar, cuando el contrato se extingue por culpa del locador, pues el locatario
contó con gozarlas hasta el término normal del contrato (31).

Tanto en este caso, como en el supuesto de que las partes hubieran convenido que el precio de la mejora suntuaria
sea afrontado por el locador, lo que debe pagar este último es el mayor valor que la mejora haya dado a la cosa, lo
que coincide con su enriquecimiento (32).

IX. Disposiciones comunes a las mejoras útiles y suntuarias

Conforme lo señalado en los dos números anteriores, el locatario no puede reclamar al locador el pago de las
mejoras útiles y de las de mero lujo o suntuarias (art. 1211, párr. 2°, CCyC). Lo que sí puede hacer el locatario es
retirar tales mejoras al concluir la locación, siempre que (i) no hubiera acordado que queden en beneficio de la cosa,
(ii) de la separación no se siga daño para la cosa, o (iii) separada ella no le ocasione provecho alguno, pues
importaría un claro abuso del derecho (art. 1224, párr. 1°, CCyC). En la misma línea, el

artículo 753 del Código citado faculta al deudor a retirar las mejoras útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias en
tanto no deterioren la cosa.

Debe recordarse, además, algo dicho más arriba (Capítulo V): si la mejora, útil o suntuaria, ha sido hecha en violación
a una prohibición contractual, el locador podrá retenerla pagando el mayor valor que adquirió la cosa, solución que
se justifica en el hecho de que el costo de la mejora puede no reflejar el mayor valor que la cosa ha adquirido con
ella y existiría un caso de enriquecimiento sin causa del locador (33).

X. Las mejoras de mero mantenimiento

La mejora de mero mantenimientoes la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa.
Debe resaltarse que se trata de deterioros menores, es decir, de poca monta. Si, en cambio, fuesen indispensables
para conservar la cosa, aun cuando proviniesen de su uso ordinario, estaríamos antes mejoras necesarias (34).
Ejemplo de mejoras de mero mantenimiento es la reparación de un timbre, una canilla que gotea o un trabajo
menor de pintura.

Es necesario distinguir entre bienes muebles e inmuebles. Si es un inmueble, el locatario tiene a su cargo las mejoras
de mero mantenimiento; si es mueble, además de las mejoras mencionadas, tiene a su cargo los gastos de
conservación (art. 1207, párr. 1°, CCyC). La norma hace cargar al locatario las reparaciones de los deterioros menores
en todos los casos (35), pero al imponerle los gastos de conservación en la locación de cosas muebles, parece indicar
que las demás reparaciones que se hagan sobre un inmueble quedan a cargo del locador (36).
Sólo cabe añadir que el locatario nada puede reclamar al locador por estas mejoras, solución que es corroborada por
el artículo 1938 cuando dispone que ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las
mejoras de mero mantenimiento. En definitiva, se trata de que el locatario mantenga y conserve la cosa en el estado
en que la recibió, respondiendo por cualquier deterioro que se le cause a la cosa (art. 1206 (37)).

XI. Final

El tema de las mejoras en el contrato de locación no se agota con lo expuesto. En efecto, existen otras cuestiones
tales como, por ejemplo, la forma y prueba de la autorización para hacerlas, la posibilidad de que el locatario pueda
o no compensar las mejoras hechas con los alquileres adeudados, o el derecho de retención del locatario cuando el
locador no haya pagado las mejoras a su cargo, que también merecen ser estudiadas.

Con todo, lo expuesto en este trabajo parece suficiente para un primer abordaje de un tema complejo.

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LOCACIONES URBANAS

Disposiciones que regirán las locaciones destinadas a vivienda. Promoción. Disposiciones Generales y
Complementarias. Vigencia.

LEY Nº 23.091

EL SENADO Y CAMARA DE DIPUTADOS DE LA NACION ARGENTINA, REUNIDOS EN CONGRESO, ETC., SANCIONAN CON
FUERZA DE LEY:

CAPITULO I

Disposiciones generales

ARTICULO 1º — Instrumentación. Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y
prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de
ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el
juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.

En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concertarse. Será
nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga
curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.

ARTICULO 2º — Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo
de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años
para los restantes destinos.

Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos
precedentemente fijados.

Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:

a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así comotambién las
destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;

b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptaspara ese
destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo;

c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otrosobjetos y los
garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados,
por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;

d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;

e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos seanparte como
inquilinos.

ARTICULO 3º — Ajustes. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices
oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán
válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario
en el inmueble arrendado.

ARTICULO 4º — Fianzas o Depósitos en Garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en
garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos
índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.

ARTICULO 5º — Intimación de pago. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el
locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será
inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

CAPITULO II

De las locaciones destinadas a vivienda

ARTICULO 6º — Períodos de pago. El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a
períodos mensuales.

ARTICULO 7º — Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse
del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores de un mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a unmes de
alquiler por cada año de locación contratado;

c) El pago del valor llave o equivalentes.

La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso,
debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el
locador.

ARTICULO 8º — Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la
relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una
antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la
opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de
indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un
sólo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

ARTICULO 9º — Continuadores del locatario. En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el
arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por
quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

CAPITULO III

De la promoción de locaciones destinadas a vivienda

ARTICULO 10. — Creación y características. Créase un sistema con medidas de promoción para locaciones destinadas
a vivienda, con las siguientes características:

a) Incorporación voluntaria y optativa de los contratantes;

b) Instrumentación por contrato de locación tipificado, obligatorio y registrado según se establezca enla
reglamentación;

c) El plazo mínimo de la locación será de tres años;

d) Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación, con intervención de la Caja Nacional deAhorro y
Seguro. El mismo asegurará al locador el cumplimiento de todas las obligaciones del locatario, incluyendo
indemnizaciones por supuestos de ocupación indebida o daños causados a la propiedad. Asimismo cubrirá al grupo
familiar locatario en los supuestos de fallecimiento del titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo
y en todo caso de gravedad justificada. La prima será pagada en partes iguales entre el locador y el locatario;

e) El precio de la locación será reajustado trimestralmente según índice de actualización elaboradooficialmente

por los Institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias en base a la evolución de los precios al
consumidor y, salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un 20 por ciento no acumulativo;

f) Las viviendas que podrán incorporarse al sistema deberán ser las comprendidas en las características de
común o económica de la resolución 368/76 de la ex Secretaría de Vivienda y

Urbanismo;

g) Los beneficios impositivos que se establecen en los artículos siguientes.

ARTICULO 11. — Beneficios Impositivos. Quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen
inversiones en inmuebles con características de vivienda común o económica, que se destinen a locación de vivienda
familiar permanente, o incorporen viviendas de estas características al presente régimen de promoción, gozarán de
los beneficios impositivos que en cada caso se establezcan.

Para la calificación de vivienda común o económica a la que se hace referencia en la presente ley, deberá atenerse a
las disposiciones de la Resolución 368/76 dictada por la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo.

ARTICULO 12. — Destino de las inversiones. Para gozar de los beneficios impositivos a que se refiere el artículo
precedente en materia de inversiones deberán cumplimentarse las siguientes condiciones: a) Las inversiones
deberán destinarse a;

1) La construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien a partir de laentrada en

vigencia de la presente ley;

2) La terminación de unidades de vivienda y su infraestructura que se encuentren en construcción a lafecha de

entrada en vigor de esta ley, así como las mejoras necesarias para poner en condiciones de habitabilidad el
inmueble, realizadas a partir de dicha fecha;

3) La compra de unidades de vivienda concluidas o en construcción al momento de entrar en vigenciaesta ley, y

siempre que dichas viviendas no hubieran sido afectadas a los beneficios del presente régimen o hubieran gozado de
los conferidos por la Ley Nº 21.771.

b) Las unidades de vivienda comprendidas en el inciso a) precedente, deberán destinarse a la locación de vivienda
familiar permanente, acreditándose tal destino mediante contratos de locación celebrados a partir de la entrada en
vigencia de esta ley.

ARTICULO 13. — Beneficios. Los beneficios a que se refiere el artículo 11 para el caso de inversiones en inmuebles
son los siguientes:

a) En la liquidación del impuesto a las Ganancias podrán deducirse:

1) Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la construcción de nuevas unidadesde vivienda
y su infraestructura, excluido el valor del terreno.

2) Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal para la terminación de las construcciones de
vivienda y su infraestructura, excluido el valor del terreno, y para la realización de las mejoras contempladas en el
artículo 12 inciso a) apartado 2.

3) Las sumas efectivamente invertidas en el ejercicio fiscal correspondiente en la compra de unidadesde

vivienda sin uso, excluido el valor del terreno, que se formalice fehacientemente a partir de la vigencia de esta ley.
En el caso de viviendas en construcción, adquiridas para su terminación, dicha deducción no obstará a la prevista en
el apartado 2 precedente, respecto de las sumas que se inviertan para la terminación de las unidades de vivienda y
su infraestructura.

A los fines precedentes, cuando el precio de la compra se refiera indiscriminadamente al valor del terreno y a las
mejoras, la parte del mismo atribuible a estas últimas se fijará teniendo en cuenta la relación existente en el avalúo
fiscal vigente al momento de la adquisición. Si se desconociera dicho avalúo o el mismo no discriminara los valores
relativos a la tierra y a las mejoras, se presumirá, salvo prueba en contrario, que estas últimas representan el sesenta
y seis por ciento (66%) del precio de compra, proporción que se elevará al ochenta por ciento (80%) en el caso de
inmuebles comprendidos en el régimen de la Ley Nº 13.512 y sus modificaciones, de propiedad horizontal.

No se encuentran comprendidos en este apartado los inmuebles que hubiesen sido afectados a los beneficios de
esta ley o que hubieren gozado de los conferidos por la Ley Nº 21.771.

Las sumas deducibles serán las invertidas en la compra de los inmuebles y en su caso, en la adquisición de los bienes
y en la locación de los servicios que conforman el costo de la edificación, su infraestructura y los honorarios
profesionales.

A los fines indicados en este inciso se entenderá por infraestructura a todas aquellas obras que, sin formar parte de
las unidades de vivienda, estén destinadas a hacer posible el suministro de los servicios públicos de provisión de
agua, desagües cloacales y pluviales energía eléctrica gas y teléfono, como así mismo, el acceso a las unidades de
vivienda.

No se considerarán como infraestructura los edificios y lugares destinados a la industrialización o comercialización de

bienes o servicios y construcción de caminos que no sean calles urbanas.

b) En el impuesto a las Ganancias, exención de la ganancia neta originada en la locación de lasunidades.

Al respecto no será de aplicación lo dispuesto en el primer párrafo "in fine" del artículo 73 de la ley del

Impuesto a las Ganancias (t.o. en 1977 y sus modificaciones);

c) En los Impuestos sobre los Capitales y sobre el Patrimonio Neto, el valor impositivo correspondiente a las
unidades de vivienda, terminadas o en construcción, no será considerado activo ni bien computable,
respectivamente, a los efectos de la liquidación de dichos gravámenes, no dando lugar al prorrateo del pasivo o de
deudas que pudieran corresponder;

d) En el Impuesto de Sellos quedan exentos los contratos de locación de los inmuebles, sus prórrogasy cesiones
o transferencias;

e) En el Impuesto al Valor Agregado, los saldos de impuesto provenientes de nuevas unidades deviviendas y su
infraestructura quedan excluidos de la limitación prevista en la primera parte del artículo 13 de la ley respectiva.

ARTICULO 14. — Facultades de reducción o eximición. Facúltase a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y al
Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, para reducir o eximir del pago de sus
tributos sobre las unidades de vivienda que se afecten al presente régimen de promoción.

ARTICULO 15. — Otros beneficios tributarios. Quienes a partir de la vigencia de la presente ley afecten inmuebles
con características de vivienda común o económica, no comprendidos en el inciso

a) del artículo 12, a locación de vivienda familiar permanente, gozarán de los beneficios impositivos previstos en los
incisos b), c) y d) del artículo 13.

Tratándose de unidades nuevas y sin uso podrán, asimismo gozar: a) de una deducción en la liquidación del
Impuesto a las Ganancias del 25 por ciento de las sumas efectivamente invertidas en su construcción o compra,
excluido el valor del terreno, con más la actualización que correspondiera calculada conforme lo establezca el Poder
Ejecutivo Nacional, resultando de aplicación las previsiones de los párrafos segundo y siguientes del apartado 3) del
inciso a) del artículo 13; b) del beneficio a que se refiere el inciso e) del artículo 13.

ARTICULO 16. — Requisitos para gozar de los beneficios establecidos en los artículos 13 y 15. Para gozar de los
beneficios establecidos en los artículos 13 y 15 precedentes se requiere: a) las unidades de vivienda deberán quedar
ocupadas a título de locación efectiva por un período mínimo de setenta y dos meses consecutivos o alternados, en
lapsos no inferiores a treinta y seis meses, dentro del término de ocho años, contados a partir de la formalización del
primer contrato de locación de cada unidad; b) el primer contrato de locación deberá formalizarse dentro de los 120
días posteriores a aquél en que los inmuebles estén en condiciones de habitabilidad o, en su caso, al de la compra de
los mismos, y tratándose de los comprendidos en el artículo 15, aquél de entrada en vigencia de la presente ley,
excepto en el supuesto de inmuebles ocupados, en que el plazo se computará a partir de su efectiva desocupación;
c) los arrendamientos deberán instrumentarse mediante un contrato de locación tipificado, obligatorio y registrado
según se establezca en la reglamentación ; d) el precio de la locación será reajustado trimestralmente según el índice
de actualización elaborado por los Institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias en base a la
evolución de los precios al consumidor y salarios promediados en partes iguales y rebajado dicho índice en un veinte
por ciento (20%) no acumulativo; e) seguro obligatorio de garantía del contrato de locación con intervención de la
Caja Nacional de Ahorro y Seguro con las características referidas en el inciso d) del artículo 10 de la presente ley; f)
las construcciones desgravables deberán estar en condiciones de habitabilidad dentro del plazo de cuatro años
posteriores al acogimiento de los beneficios del presente régimen de promoción.

ARTICULO 17. — Sanción por incumplimiento. De no cumplirse los requisitos previstos en el artículo anterior el
contribuyente deberá reintegrar al ejercicio fiscal en que tal hecho ocurriera el monto desgravado o exento con su
actualización respectiva; dicha actualización deberá calcularse teniendo en cuenta la variación en el índice de precios
al por mayor nivel general producida entre el mes de cierre de cada ejercicio fiscal en que tuvo incidencia la
franquicia y el mes de cierre del respectivo ejercicio fiscal en que corresponda realizar el reintegro ello sin perjuicio
de la aplicación de corresponder de las normas contenidas en el Capítulo VII del Título I de la Ley Nº 11.683 (t.o.
1978 y sus modificaciones).

En caso de desafectarse el bien del régimen de esta ley, los beneficiarios deberán efectuar los reintegros de los
montos desgravados o exentos en la forma establecida precedentemente, resultando de aplicación, de
corresponder, las normas de la ley 11.683 citadas en el párrafo anterior.

ARTICULO 18. — Transferencia de unidades. En caso de transferencia de inmuebles afectados al régimen de la

presente ley antes de cumplidos los plazos de afectación previstos en el artículo 16 inciso a), ya sea que la misma
fuera voluntaria, por ejecución de crédito contra el contribuyente o por causa de muerte del titular, el sucesor podrá
continuar a aquél en los beneficios y obligaciones con relación a las prescripciones de esta ley. En este caso, la
comunicación de la transferencia deberá efectuarse en la forma y condiciones que establezca la reglamentación de
la presente ley, y sólo cumplido este requisito el transmitente quedará desligado de los beneficios y obligaciones
relacionados con esta ley.

El ulterior incumplimiento de las mencionadas obligaciones por parte del sucesor hará pasible a éste del reintegro
prescripto en el artículo 17 y de la obligación de abonar los gravámenes dejados de ingresar por el o los
transmitentes desde el comienzo de la utilización de los beneficios con las actualizaciones que correspondan de
acuerdo con las disposiciones de la Ley 11.683 (t.o. en 1978 y sus modificaciones), sin perjuicio de la aplicación, de
corresponder, de las normas contenidas en el Capítulo VII Título I de la misma ley.

En el caso que el sucesor no desee continuar acogido al régimen de la presente ley deberá manifestar, en forma
expresa, tal circunstancia al transmitente o hacerla constar en el respectivo juicio sucesorio, acompañándose las
constancias pertinentes en la comunicación, a que se refiere el párrafo anterior. En estos casos el transmitente
deberá efectuar el reintegro previsto en el mencionado artículo 17 de la presente ley con más las actualizaciones
pertinentes, sin perjuicio de la aplicación en caso de corresponder de las normas contenidas en el Capítulo VII del
Título I de la Ley 11.683 (t.o. 1978 y sus modificaciones).

ARTICULO 19. — Limitación. Los beneficios otorgados por esta ley no serán de aplicación respecto de inversiones
amparadas por otros regímenes de promoción.

ARTICULO 20. — Régimen Impositivo. Serán aplicables, en lo pertinente al régimen impositivo establecido por la
presente ley, las disposiciones que determinan la Ley 11.683 (t.o. 1978 y sus modificaciones).

CAPITULO IV

Disposiciones Complementarias
ARTICULO 21. — Viviendas deshabitadas. Facúltase al Municipio de la Ciudad de Buenos Aires y a los del Territorio
Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur para fijar gravámenes diferenciales sobre las
viviendas deshabitadas.

ARTICULO 22. — Adhesión. Se invita a las provincias a instrumentar beneficios tributarios, para promover locaciones
destinadas a viviendas y establecer gravámenes diferenciales a las viviendas deshabitadas.

ARTICULO 23. — Subsidio. Dispónese que a partir de la vigencia de la presente ley y por un plazo de 180 días, el
Poder Ejecutivo Nacional a través del Ministerio de Salud y Acción Social, arbitrará los medios conducentes a fin de
subsidiar a los grupos familiares desalojados en dicho lapso, que careciendo de medios económicos, los requiriesen
para solucionar su situación habitacional. Dicho subsidio podrá ser solicitado por el grupo familiar que acredite
sentencia de desalojo, fundada en las causales de falta de pago o de vencimiento de contrato, con orden de
lanzamiento, siempre que se tratare de vivienda común o económica según lo establecido por la Resolución Nº
368/76 de la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo.

Los ingresos del grupo familiar peticionante en su conjunto no deberán superar un promedio mensual de tres
salarios mínimos, cubriendo el subsidio los gastos del nuevo alojamiento hasta un máximo de cuatro salarios
mínimos.

ARTICULO 24. — Declaración a los efectos del artículo 7º de la Ley Nº 20.221. Las erogaciones que se efectúen en
cumplimiento del artículo anterior se considerarán según corresponda, inversiones, servicios, obras y/o actividades
de interés Nacional, a los efectos del segundo párrafo del artículo 7º de la Ley Nº 20.221 y sus modificaciones.

ARTICULO 25. — Modificación al artículo 4º de la Ley Nº 22.916. Sustitúyese el primer párrafo del artículo 4º de la
Ley Nº 22.916, por el siguiente: El producido de los presentes gravámenes será destinado:

a) noventa por ciento (90%) a atender las erogaciones de carácter extraordinario que demanden laszonas
afectadas por las inundaciones producidas durante el año 1983 en las provincias de Corrientes,

Chaco, Entre Ríos, Formosa, Misiones y Santa Fe;

b) diez por ciento (10%) a atender los subsidios previstos por el artículo 23 de la ley de Promoción
deLocaciones.

ARTICULO 26. — De la prioridad de los planes de vivienda. Dispónese que durante los ciento ochenta (180) días
posteriores a la entrada en vigencia de la presente ley, tendrán preferencia de venta y adjudicación sobre los planes
de viviendas que realice el Estado Nacional a través del [Link]., los grupos familiares desalojados desde el 10 de
diciembre de 1983 y hasta el vencimiento del plazo dispuesto anteriormente.

ARTICULO 27. — Locación encubierta. Dispónese que los inmuebles que carezcan de autorización, permiso,
habilitación, licencia o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotación
de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable no gozarán de aptitud comercial para
dicha explotación considerándose las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, locación, debiendo regirse
en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta última materia.

Estarán caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos establecimientos comerciales
oportunamente habilitados a partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente
que determine el retiro dicha autorización comercial.

ARTICULO 28. — Reglamentación. El Poder Ejecutivo Nacional deberá proceder a la reglamentación de la presente
ley dentro de los sesenta (60) días de su promulgación.

ARTICULO 29. — Vigencia. Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden público, rigiendo a
partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial.

Los beneficios impositivos que ella establece producirán efectos respecto de inmuebles que se acojan al régimen de
promoción impositiva antes del 31 de diciembre de 1986 con la salvedad de que los beneficios previstos por los
incisos b), c) y d) del artículo 13, tendrán efecto por el término de afectación del inmueble al régimen promocional y
los de su inciso e) los producirán incluso retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude surgieran en
ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, haciéndose extensiva esta salvedad al
artículo 15.

El Poder Ejecutivo queda facultado para prorrogar el vencimiento del plazo fijado para acogerse a los beneficios
impositivos de la presente ley.

ARTICULO 30. — Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Dada en la Sala de Sesiones del Congreso Argentino, en Buenos Aires, a los veinte días del mes de setiembre del año
mil novecientos ochenta y cuatro.

Lectura 4

Donación

Donación

El contrato de donación está tratado en el Capítulo 22 del título IV (“Contratos en particular”), del Libro Tercero
(“Derechos Personales”) del Código Civil y Comercial de la Nación, en los artículos 1.542 a 1.573.

Concepto y elementos esenciales del contrato

La donación es una figura que se puede definir conforme a lo expresado por el Código, pero en ciertas ocasiones se
confunde con liberalidades realizadas entre vivos, puesto que no todo acto a título gratuito es donación. No lo son,
por ejemplo, los actos de última voluntad.
De acuerdo con el art. 1.542, hay donación cuando una parte se obliga a transferir gratuitamente una cosa a otra, y
ésta lo acepta. De esta definición se desprenden los siguientes elementos:

a) Es un acto entre vivos. Los actos de última voluntad, llamados testamentos, tienen un régimen legal distinto.

b) Obliga a transferir la propiedad de una cosa. Es necesario destacar que el objeto de este contrato solo
pueden ser las cosas en nuestro régimen legal. Si se trata de la transmisión gratuita de un derecho, hay cesión y no
donación, aunque el régimen legal es parecido, pues el art. 1.614 del Código remite a las reglas de la donación, en
cuanto no sean modificadas por las de la cesión. No obstante, hay algunas diferencias, sobre todo con relación a la
forma de este contrato.

c) La transferencia debe ser a título gratuito; esto es, una de las partes hace un sacrificio, se desprende de
bienes, sin contraprestación por la otra parte. Sin embargo, es posible que el contrato de donación obligue al
donatario a hacer o pagar algo, ya sea en beneficio del donante o de un tercero, y esto no desnaturaliza la esencia
gratuita del acto.

d) Se requiere la aceptación del donatario. De acuerdo con el art. 1.545, esa aceptación puede ser expresa o
tácita. Nos remitimos a las formas de aceptación estudiadas anteriormente. En cuanto a la forma, está sujeta a las
reglas que se aplican a las donaciones. Es importante tener en cuenta que la aceptación debe producirse en vida de
ambas partes, donante y donatario.

Obligaciones del donante

Obligación de entrega: la obligación esencial del donante es la de entregar la cosa donada a partir del momento en
que fue puesto en mora.

Obligación de garantía: en principio, el donante no responde por evicción. Ello es así pues se trata de un contrato a
título gratuito, en el que la evicción no es una cláusula natural del mismo. Tampoco responde por vicios ocultos,
excepto que haya existido dolo de su parte, en cuyo caso debe reparar al donatario los daños ocasionados.

En cuanto a la garantía por evicción no responde excepto: a) que expresamente haya asumido esa obligación (la
evicción); b) que la donación se hiciera de mala fe, esto es, el donante sabe que la cosa no era suya y el donatario
desconoce tal situación; c) cuando la evicción se produce por causa del donante (en estos casos, el donante debe
resarcir al donatario los gastos en que haya incurrido a causa de la donación. Esa es la extensión de la garantía); y d)
en caso de donaciones mutuas, remuneratorias o con cargo. En este supuesto, el donante debe reembolsar el valor
de la cosa que recibió, o lo que gastó para cumplir el cargo, o retribuir los servicios recibidos, depende el caso.

Obligaciones del donatario: como la donación es un contrato unilateral que, en principio, no impone obligaciones
sino al donante, entonces el donatario tiene una obligación general de gratitud, y se refiere a una conducta
permanente que es razonable exigir de quien ha recibido un beneficio. Pero puede ocurrir que, en el mismo
contrato, el donante imponga al donatario ciertas obligaciones accesorias llamadas cargos.
Obligación de gratitud, alimentos debidos al donante: el donatario tiene un deber moral de gratitud hacia el
donante. Dicha gratitud se revelará, sobre todo, con hechos positivos, en el plano jurídico, absteniéndose de la
realización de actos que impliquen una notoria ingratitud. Y si el donatario incurre en ellos, la liberalidad puede ser
revocada. Hay, sin embargo, un supuesto en el que la gratitud debe mostrarse positivamente: el donatario está
obligado a pasar alimentos al donante, cuando este no tenga medios de subsistencia (art.

1.559), para ello es necesario que no se trate de una donación onerosa.

Liberalidades

Entendemos a las liberalidades como actos a título gratuito, a través de los cuales una persona dispone
voluntariamente de sus bienes en beneficio de otro, y le otorga, de este modo, una ventaja material. Esto es en
sentido amplio. Por eso, la donación, como contrato, es una especie de bilateralidad.

Capacidad de las partes. Objeto del contrato

Como es una liberalidad, un acto a título gratuito, sólo pueden ser donantes las personas que tengan capacidad
plena para disponer de sus bienes. Los menores emancipados pueden hacer donaciones, excepto de aquellos bienes
que hubiesen recibido a título gratuito. Pero sí podrían donar bienes que hayan adquirido con razón de su trabajo.

En cuanto a la capacidad de los donatarios, deben ser capaces para aceptar la donación. Si no lo son (en el caso de
los incapaces), entonces sus representantes legales pueden aceptarlas por ellos. Si la donación tuviera un cargo, el
juez debería autorizarla. Por otra parte, los tutores y curadores no pueden recibir donaciones de las personas que
hayan estado bajo su tutela o curatela, hasta antes de la rendición de cuentas y el pago de las sumas que les
debieran.

Como dijimos, la donación supone la transferencia de la propiedad de una cosa. Ahora bien, no puede ser objeto del
contrato de donación:

a) La totalidad ni una alícuota del patrimonio del donante.

b) Cosas respecto de las cuales el donante no tenga el dominio, es decir, cosas ajenas.
Forma y prueba

Respecto de la forma de las donaciones, podemos distinguir:

a) Donaciones de cosas inmuebles, cosas muebles registrables y de prestaciones periódicas o vitalicias: deben
ser hechas en escritura pública bajo pena de nulidad.

b) Donaciones al Estado: pueden acreditarse con las correspondientes actuaciones administrativas.

c) Donaciones de cosas muebles no registrables y de títulos al portador:

deben hacerse mediante la entrega (tradición) de la cosa donada.

Clases de donaciones

La donación es un contrato que, por sus características, puede clasificarse en diferentes tipos que desarrollaremos a
continuación, en el punto siguiente.

Requisitos y efectos de cada clase

Donaciones mutuas: son aquellas que se hacen a dos o más personas, recíprocamente. En estos casos, la nulidad de
una de ellas afecta a la otra, pero la ingratitud o el incumplimiento del cargo solo afecta al donatario que es culpable.

Donaciones remuneratorias: son aquellas realizadas en recompensa de servicios prestados al donante por el
donatario, que resultan estimables en dinero y por los cuales podía este exigir judicialmente el pago al donante. En
el instrumento por el que se concreta la donación debe constar qué es lo que se pretende remunerar. De lo
contrario, se entiende que es gratuita. Se considera que la donación remuneratoria es un acto a título oneroso si se
limita a una equitativa retribución de los servicios recibidos (en ese caso, está sujeta a la garantía por evicción y
vicios ocultos). En el excedente se aplican las normas de las donaciones.
Donación con cargo: se denomina cargo a la obligación accesoria impuesta al que recibe una liberalidad. La
imposición de un cargo influye sobre el régimen de las donaciones, porque ellas dejan, entonces, de ser un acto
puramente gratuito y en la medida en que el valor del cargo se corresponda con el de la cosa donada, es un acto a
título oneroso. En el excedente se aplican las normas de las donaciones.

En el caso de incumplimiento de los cargos por parte del donatario, este solo responde con la cosa donada y hasta el
valor de la cosa, si esta ya no existiere por su culpa o si la hubiese enajenado. Ahora bien, es liberado cuando la cosa
deja de existir sin su culpa.

Donaciones inoficiosas

En los Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación (2012) se establece: “El Proyecto en
este Capítulo se limita a calificar como tales a las donaciones que excedan de la porción disponible del patrimonio
del donante, pero remite a la aplicación de los preceptos relativos a la porción legítima” (Comisión para la
elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación,
2012, p. 168).

La porción legítima de los herederos forzosos está garantizada contra todo acto de disposición gratuita de bienes,
sea entre vivos o de última voluntad, por lo que, si el valor de las donaciones excede la porción disponible del
donante, los herederos forzosos pueden demandar su reducción en la medida necesaria para cubrir sus porciones
legítimas.

Revocación de las donaciones. Causales

En principio, la donación es irrevocable por voluntad del donante. La ley solo admite la revocación en estos
supuestos:

a) Inejecución de los cargos (cuando el donatario ha incurrido en incumplimiento de las cargas impuestas en el
acto de la donación).

b) Ingratitud del donatario. Se la puede dejar sin efecto solo por causas graves, que el Código enumera
taxativamente: 1) atentado contra la vida del donante, sus ascendientes o descendientes; 2) injurias graves en su
persona o en su honor al donante, sus ascendientes o descendientes; 3) si priva al donante injustamente de bienes
que integran su patrimonio; 4) negativa a prestarle alimentos al donante (solo si el donante no puede obtener
alimentos de las obligaciones que resultan de los lazos familiares).
En ninguno de estos casos es necesaria la condena penal para que se considere válida la ingratitud como causal de
revocación, basta la prueba de que al donatario le es imputable el hecho lesivo.

Solo el donante es legitimado activo para solicitar la revocación de la donación por esta causal (ingratitud) al
donatario, no pueden hacerlo sus herederos ni pueden requerirse a los herederos del donatario. Ahora bien, si la
acción es promovida por el donante y este luego fallece, puede ser continuada por sus herederos, mas no iniciada
por ellos.

Extinción de la revocación de la donación por ingratitud: en los casos en que el donante, conociendo la causa de la
ingratitud, perdona al donatario. También en los casos en que no promueve la revocación dentro del plazo de un año
(plazo de caducidad) desde el momento en que conoció el hecho que configuró la ingratitud.

c) Supernacencia de hijos del donante (cuando nacen hijos del donante con posterioridad a la donación, si esto
fue expresamente estipulado).

Pacto de reversión. Concepto y efectos

Dentro de las condiciones resolutorias que suelen imponerse en las donaciones, una de las más frecuentes e
importantes es la reversión por premuerte del donatario. Es decir, sujeta a la condición de que el donatario; o el
donatario, su cónyuge y sus descendientes; o el donatario sin hijos, fallezcan antes que el donante.

De acuerdo con esta cláusula (que debe ser expresa y en beneficio del donante), los bienes donados retornan al
patrimonio del donante si el donatario fallece antes que aquél. Esto es, el donante tiene legitimación para exigir que
las cosas transferidas sean restituidas. La legitimidad y aun la utilidad de esta cláusula son evidentes.

La donación es un acto intuitae personae. Por ejemplo, el donante quiere beneficiar a María, pero no tiene el interés
en que luego reciban los bienes sus herederos. En ese caso, la reversión adquiere utilidad, ya que esta cláusula le
asegura que, si el donatario fallece primero, los bienes volverán a su poder y no irán a manos de quien no quiere.  

publicaciom¿Cuándo procede una demanda de revocación de una donación de inmueble?

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó una sentencia de grado la cual hizo lugar a la demanda de
revocación de donación interpuesta por dos mujeres contra su

sobrino por “ingratitud”, en el marco de los autos “G. M. C. B. y otro C/ G. J. R. S/ Revocación de Donaciones”.
Puntualmente, las demandantes explicaron que a “temprana edad, los padres del accionado fallecieron, por lo que
ellas, en sus calidades de tías, acogieron -junto con su hermano en su hogar- al demandado como un hijo más”. Así,
señalaron que el joven “recibió de parte de ellas todo el cariño de su familia directa, inculcándole valores morales y
éticos”. En 2005, las mujeres donaron la propiedad del inmueble en el que viven, reservándose el usufructo vitalicio,
en favor del accionado, en razón de “no tener herederos forzosos” y

“dada la avanzada edad de las mismas”.

Sin embargo, con el paso de los años la situación cambió, por lo que solicitaron la revocación de donación, con el
argumento de que les fueron “rehusados alimentos y en las injurias graves” en las que –dijeron- incurrió el
demandado, con basamento en el artículo 1858, supuestos segundo y tercero, del Código Civil.

El juez de primera instancia hizo lugar a la demanda, encuadrando el comportamiento del accionado en el “concepto
jurídico de ingratitud”. El magistrado determinó que la “desatención, el abandono, la falta de acompañamiento, de
ayuda material, de visitas y cuidados hacia personas mayores” configuraban la “ingratitud”.

En este escenario, la Cámara Civil destacó el relato de los testigos, quienes indicaron que el accionado las “amenazó
con que iba a echarlas del departamento porque ese lugar era de él”, en referencia al bien donado, respecto del cual
tenían el usufructo vitalicio. Por ello, para los jueces “una intimidación verbal del tipo a quienes fueron parte por
demás activa en su crianza, y dirigida a personas de tercera edad que únicamente contarían como único medio de
subsistencia el cobro de sus jubilaciones ordinarias, deja de manera notoria revelada la gravedad de la injuria en la
que incurriera y el deliberado designio de afectar a las personas donantes”.

Publicación Nulidad de la donación que dejó al causante en una situación que hacía imposible subvenir a sus
necesidades

Partes: Vallejos Margarita Rosa c/ Verkuyl Martín Conrado y otros s/ nulidad de donación

Tribunal: Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires

Fecha: 10-ago-2016

Cita: MJ-JU-M-100378-AR | MJJ100378 | MJJ100378Sumario:

1.-Debe revocarse el fallo recurrido y, en consecuencia, declarar la nulidad de la última donación efectuada por el
causante, ya que éste había donado a los demandados buena parte de sus bienes reserva de su usufructo, luego
renunció a tal usufructo y, por último, donó el último bien que le quedaba sin reserva alguna; así, concurren los
requisitos objetivos previstos por el art. 1800 de la ley vigente en el momento de ocurrencia de estos actos, esto es,
el donante quedó en una situación que hacía imposible subvenir a sus necesidades.

2.-La nulidad se reduce a la última donación llevado a cabo por el causante, ya que fue la que lo colocó en la
situación prevista en el art. 1800 CCiv, no ocurriendo lo mismo con las demás liberalidades y aún con la renuncia a
las reservas de usufructo -todas ellas anteriores, porque cuando éstas fueron hechas la referida fracción de terreno
aún se hallaba incluida en su patrimonio y, con sus frutos, el donante podía subvenir a sus necesidades.

3.-Es arbitraria la sentencia que rechazó la demanda de nulidad por considerar que la renuncia a la reserva del
derecho de usufructo que efectuara el donante, llevada a cabo cuando ya había donado todos sus demás bienes, no
podía ser tenida por válida por tratarse en un acto jurídico simulado; ello, pues no resulta posible aplicar el vicio de
simulación a un acto unilateral, tal como lo es el relativo a la renuncia a la reserva del derecho de usufructo. Fallo:

En la ciudad de La Plata, a 10 de agosto de 2016, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el

Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores de Lázzari, Negri, Genoud, Pettigiani,
se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia
definitiva en la causa C. 119.525, “Vallejos, Margarita Rosa contra Verkuyl, Martín Conrado y otros. Nulidad de
donación”.

ANTECEDENTES
La Sala I de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Bahía Blanca revocó
el fallo de primera instancia que, a su turno, había hecho lugar parcialmente a la demanda de nulidad de donación y
restitución de frutos, rechazándola en su totalidad con costas en ambas instancias (fs. 2041/2070 vta. y 2134/2143
vta.). Se interpuso, por la parte actora, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (fs. 2153/2169). Dictada la
providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia (fs. 2186), sobrevino la entrada en
vigencia del Código Civil y Comercial (ley 26.994, texto según ley 27.077), por lo que se corrió traslado a las partes
(fs.

2207), el que fue contestado por la parte actora (fs. 2211/2213). En atención a ello, la Suprema Corte resolvió
plantear y votar la siguiente

CUESTIÓN

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

VOTACIÓN

A la cuestión planteada, el señor Juez doctor de Lázzari dijo:

I. El señor Jacobo Verkuyl promovió demanda por nulidad de donación, cobro de frutos y daños y perjuicios, la que
fue continuada -tras su fallecimientopor su cónyuge y heredera universal, la señora Margarita Rosa Vallejos, contra
los señores Martín Conrado Verkuyl, Herminia Elena Ouwerkerk de Verkuyl, Alejandro David Verkuyl y Marcelo Allan
[Link] una mejor comprensión del caso y de la solución propuesta a la cuestión planteada, pasaré a realizar
una síntesis de los escritos postulatorios del proceso: a) La demanda: En el escrito de inicio de las presentes
actuaciones, el actor expuso que siempre fue productor agropecuario, habiendo logrado obtener un importante
patrimonio, acrecentado por la donación que le efectuaran sus padres; que habiendo alcanzado prácticamente los
sesenta años era dueño de 405 hectáreas de campo y ahorros por la suma de U$S 164.000; que entre los años
1996/2001 se desprendió de la totalidad de sus bienes, habiéndolos donado a los demandados; que en noviembre
de 2001 renunció a las reservas de usufructo que había constituido a su favor, donando el último bien inmueble en
forma lisa y llana. Sostiene que en razón de ello se ha configurado la situación de despojo prevista en el art. 1800 del
anterior Código Civil, al haberse quedado en la “total mendicidad, sin patrimonio alguno, o, cuanto menos, en una
situación de virtual indigencia mensurado a la luz del patrimonio que enajenó gratuitamente”, por cuanto que sólo
“vive” de la jubilación de $ 800 mensuales y de honorarios que cobra por asesoramiento agropecuario de ($.)
aproximadamente, también mensuales. Considera que las donaciones sin reservas de usufructo son nulas aun
cuando se pruebe que el donatario pasaba al donante una mensualidad o anualidad por sus gastos, ya que tal
entrega era un acto voluntario y no una exigencia del donante. Alega, por otra parte, que el presupuesto de la acción
entablada no requiere de vicio de voluntad alguno, configurándose tan sólo con la situación objetiva que prevé dicha
norma. Como accesorios de la nulidad pretende que se le reconozcan los frutos dejados de percibir hasta el
momento de la efectiva devolución de la posesión de los bienes. En cuanto a las sumas de dinero solicita que se
devuelva la renta (intereses) por el mismo perí[Link] forma eventual, para el caso de que no sea posible la
devolución de dichos frutos, pide que se los sustituya en daños y perjuicios.

b) La contestación de demanda: Los demandados reconocen las donaciones y las renuncias de usufructo, pero
solicitan el rechazo de las nulidades planteadas, como así también el reclamo de daños y perjuicios. Niegan que los
únicos ingresos del actor sean los que denuncia en su acción y que se encuentre en estado de indigencia a partir del
mes de noviembre de 2001. Refieren que a partir del año 1980 el actor y el demandado Martín Conrado (su
hermano) conformaron una sociedad de hecho, en partes iguales, para continuar con la explotación agropecuaria
que habían comenzado sus progenitores y que en función de tal actividad adquirieron inmuebles rurales.
Manifiestan que el accionante, de estado civil soltero, siempre convivió con su hermano y cuñada, habiendo
decidido donar sus bienes a sus sobrinos Alejandro y Marcelo, con quienes había compartido la actividad rural,
siendo su intención retirarse de la misma. Denuncian que a pesar de la renuncia al usufructo en noviembre de 2001,
Jacobo Verkuyl continuó recibiendo los frutos de los arrendamientos del campo hasta el año 2005 y que, con
posteridad, en vez de cereal, se le depositaba sumas de dinero en cuentas que poseía a su nombre, todo hasta la
fecha de la contestación de la demanda, por lo que siempre mantuvo importantes ingresos, contando con un
automotor y una casa en Tres Arroyos. Hacen mención de que el actor dejó de vivir en el campo unos días antes de
la notificación de la demanda y que en seguida tomaron conocimiento de que en el año 2006 había contraído
matrimonio con la señora Margarita Rosa Vallejos, que en esa época contaba con 31 años, siendo ahora su heredera
y continuadora de la presente acció[Link] además que han tomando conocimiento de que vendió su casa para
adquirir otra y donarla a su cónyuge en el año 1997 junto con un automotor del mismo año. Asimismo, refieren que
Jacobo debió desconocer un reconocimiento de hijo que había realizado con engaños, ya que en realidad solo había
pretendido ser su tutor. Con estos antecedentes entienden que la acción fue iniciada a instancia de su cónyuge,
alegándose una supuesta falta de reserva de usufructo o de bienes suficientes para su manutención.

Destacan que la pretensión iniciada -la nulidad de todas las donaciones- resulta abusiva y antifuncional,
preguntándose por qué el actor no intentó retractarse de la renuncia al usufructo de las 187 hectáreas, que había
efectuado mediante la escritura 369, cuando todavía no había mediado aceptación por parte de los donatarios.
Consideran, además, que no se tipifica el supuesto del art. 1800 del Código Civil (ley 340), dado que posee un
vehículo del año 2004; que ha tenido ingresos suficientes en virtud de la suscripción de un contrato de
arrendamiento rural con vigencia hasta el año 2005 y por la permanente entrega de elevadas sumas de dinero por
los donatarios. Más adelante formulan un allanamiento parcial a la acción instaurada, en lo que atañe a la nulidad de
la renuncia del usufructo mencionado (escritura 369), obligándose a constituir uno nuevo sobre las 187 hectáreas
donadas, respecto de las cuales lo ha gozado en la realidad -sin que se encuentre constituido derecho real alguno- a
través del pago de un arrendamiento anual. En subsidio, entienden que de considerarse procedente la acción
entablada, sólo correspondería la anulabilidad de la última donación y no de la totalidad de las mismas. Asimismo,
plantean la improcedencia de la pretensión de frutos y daños y perjuicios y, también subsidiariamente, oponen la
compensación por los gastos realizados y las sumas entregadas.

[Link] Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial nº 2 de Tres Arroyos, en lo que interesa destacar, hizo lugar
parcialmente a la demanda de nulidad, dejando sin efecto la donación instrumentada en la escritura 370, por la cual
el señor Jacobo Verkuyl había transmitido a los demandados una fracción de campo de 218 hectáreas, condenando a
los mismos a que procedieran a restituirla y reintegrar los frutos percibidos. Desestimó, por otro lado, la repetición
de las liberalidades efectuadas por los condenados y la compensación por pagos y mejoras realizadas (fs. 2041/2070
vta.).

III. La Sala I de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Bahía Blanca
revocó la sentencia de la instancia de origen, rechazando íntegramente la demanda entablada; con costas (fs.
2134/2143 vta.). Para así resolver, el a quo comenzó interpretando el reclamo del accionante y la defensa intentada
por los demandados. Así, expuso que: “Frente al planteo del actor de que tras las donaciones efectuadas con
anterioridad, la renuncia al usufructo que se había reservado sobre esas 187 Has ya transmitidas, y la donación en
plena propiedad de las 218 Has que había recibido por igual título de sus padres -negocios instrumentados mediante
las escrituras públicas 369 y 370 del 9 de noviembre de 2001-, quedó en situación de indigencia e imposibilitado de
atender a sus necesidades, los demandados plantearon que aquella abdicación fue meramente nominal, y que en
realidad, Jacobo Verkuyl siguió gozando sin solución de continuidad del usufructo formalmente renunciado.
Alegaron, en tal sentido, que durante todos esos años posteriores a la renuncia siguieron abonando al actor el
equivalente de los correspondientes arriendos -primero en granos y después en dinero en efectivo-, resultando de
todo ello que pudo subvenir a sus necesidades con los bienes que en realidad se reservara” (fs.2137 vta.). Sobre tal
plataforma, el sentenciante infirió -seguidamente- que los accionados opusieron como defensa de fondo, aunque de
manera “inorgánica”, la simulación de la renuncia al usufructo considerando que no existe obstáculo para que fuera
planteada por vía de excepción, ya que los mismos cuentan con legitimación, al no estarse en presencia de una
simulación ilícita (fs. 2138). Con posterioridad, a través de las pruebas producidas en la causa, tuvo por demostrado
que el actor percibió ingresos más que suficientes durante el perí odo comprendido entre el año 2001 y 2008 gracias
a los aportes efectuados por los demandados, los que descartan -a su modo de entender- la situación de indigencia
alegada en la demanda (fs. 2138/2141 vta.). En este sentido indicó que: “. aún después de renunciar formalmente al
usufructo y donar en plena propiedad las 218 Has que había recibido de sus padres, estuvo muy lejos de quedar en
situación de indigencia, ya que dispuso en todos esos años ulteriores, de ingresos por demás suficientes para
subvenir a sus necesidades (art. 1800 CCiv). Si así no hubiera sido, y fuera exacto lo afirmado por el actor de que
apenas sobrevivía con unos 2.800 $ mensuales -la jubilación y sólo unos 2.000 $ mensuales entregados por los
demandados-, no alcanza a explicarse cómo es que después de quedar, supuestamente, en situación tan
comprometida, se tomó nada menos que seis años y medio para reclamar a los demandados, y mucho menos se
explica cómo hizo durante todos esos años para mantenerse él, aparentemente también su compañera y después
esposa, la hija de ésta a quien abonó, incluso una escuela privada, y cómo hizo, asimismo, para cambiar su vieja
camioneta Mitsubischi por una Ford Eco Sport nueva o seminueva, y para comprar un Volkswagen Gol usado a su
esposa (v. declaración de Banegas a fs. 727/728; de Iturburu a fs. 738 vta.; boleto de compraventa copiado a
fs.1180). La respuesta está a la vista con la documentación y peritación contable practicada sobre la misma a fs.
1294/1300, y con la corroborante declaración testimonial del por entonces asesor contable de ambas partes,
contador Cotabarren, a fs. 1029/1031, de donde resulta que, de hecho, el actor se reservó y gozó del usufructo sobre
las 187 Has al que formalmente renunciara en noviembre de 2001 (arts. 384, 456 y 474 CPC)” (fs. 2141).

A ello añadió que “. es que de hecho, y en la realidad de las cosas, el actor continuó reservándose el usufructo sobre
las 187 Has primeramente donadas y no sobre las 405 que componían su patrimonio total. Por ese motivo se
allanaron a constituir nuevamente el usufructo, de manera formal, sobre esa fracción de campo, porque
manifestaron que eso era lo que materialmente venía ocurriendo sin solución de continuidad desde la renuncia
otorgada en noviembre de 2001” (fs. 2141 vta.). En consecuencia, el tribunal de grado concluyó en que las nulidades
planteadas y parcialmente acogidas en primera instancia no debían prosperar en absoluto, porque los demandados
habían demostrado que la renuncia al usufructo sobre las 187 hectáreas instrumentada mediante la escritura pública
369 del 9 de noviembre de 2001 fue en rigor simulada y que, en la realidad de los hechos, el actor lo retuvo y siguió
gozándolo sin solución de continuidad, permitiéndole los ingresos obtenidos subvenir sin inconvenientes a sus
necesidades (fs. 2142 vta.). IV. Contra dicho pronunciamiento se alza la parte actora -la señora Vallejos- mediante
recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley, en el que denuncia la infracción de los arts. 17 de la Constitución de
la Nación y 31 de su par local y 868, 875, 955, 956, 960, 996, 1037, 1046, 1048 y 1800 del Código Civil (fs. 2156/vta.).
También alega la figura del absurdo (fs. 2162) y la violación del principio de congruencia, con invocación de la
doctrina legal elaborada por esta Corte en relación a los arts. 163 inc.6 y 272 del Código Procesal Civil y Comercial (fs.
2166/2168). Finalmente, hace reserva de caso federal (fs. 2153/2169). Los agravios se sintetizan en los siguientes
puntos: a) La equivocada comprensión de la renuncia de los derechos. A diferencia del a quo, entiende que la
renuncia es un acto unilateral y que en el supuesto bajo análisis no hay lugar a dudas de que el donante renunció por
acto público al usufructo de los bienes inmuebles donados, revistiendo el mismo (el usufructo) el carácter de un
verdadero derecho real con todos los efectos que ello importa (fs. 2156 vta./2159).

b) La errónea interpretación de la renuncia del usufructo como acto simulado. Sostiene que la simulación es la
declaración de un contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y de acuerdo entre partes, para producir
con fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico que no existe o es distinto de aquél que realmente se ha
llevado a cabo. En el caso, dice la actora, no es posible considerar que la renuncia fue un acto simulado porque: i) se
trató de un acto unilateral; ii) no fue planteada ni demostrada la causa simulandi; iii) no aparece divergencia entre lo
manifestado y lo querido. Es más, afirma que no hay prueba alguna de la simulación (fs. 2159/2160).

c) El absurdo incurrido en la apreciación de los hechos. Alega que el razonamiento seguido por el a quo se basa
en considerar que luego de la renuncia del usufructo los donatarios entregaban al actor originario sumas de dinero o
cantidades de cereal, las que igualaban el derecho a los frutos que tiene el usufructuario. Es decir, que si bien el
usufructo se había extinguido, lo cierto es que el donante seguía recibiendo dinero más o menos periódicamente,
por lo que entendió que ese derecho real se mantuvo vigente en virtud de la similitud de lo ocurrido (fs.2161/vta.).
Sin embargo, alega la recurrente, ello constituye un juicio apodíctico porque media una incorrección en el análisis del
presupuesto fácticonormativo que contempla la ley, dado que no es posible asimilar un derecho real de la jerarquía
del usufructo, con todas las consecuencias que arrastra e implica, con la entrega graciable de liberalidades
arbitrarias. El usufructo es un derecho real que permite el pleno uso de la cosa y la obtención de los frutos, en tanto
que las sumas entregadas como liberalidades -sin obligación alguna- por los sobrinos y hermano del donante
constituyen o bien una simple liberalidad, o una donación, o una obligación natural o el convencimiento de cumplir
con un deber alimentario en consonancia con lo dispuesto por el art. 1862 del Código Civil (fs. 2161 vta./2162). d) La
errónea aplicación del art. 1800 del Código Civil. Aduce que el presupuesto fáctico de la norma no ingresa en
connotaciones personales, sino que toma en consideración dos elementos: i) la donación de todos los bienes
presente y ii) la ausencia o falta de reserva del usufructo sobre dichos bienes a favor del donante (fs. 2164 vta.). A
partir de ello, arguye que los requisitos -para que se produzcan los efectos invalidantes que contempla la disposición
legal mencionada- se cumplen en el caso de forma concreta y precisa, sobre todo porque se trata de un régimen
esencialmente de objetivación de elementos fácticos que, producidos, arrastran la anulabilidad del acto (fs. 2166). e)
La violación del principio de congruencia consagrado en los arts. 163 inc. 6° y 272 del Código Procesal Civil y
Comercial (v. fs. 2167). Explica que de las constancias de la causa surge que fue demandada la nulidad de los actos
jurídicos y en la contestación los demandados alegaron que no había razones económicas ni situación fáctica o de
hecho para la procedencia de la aplicación del art. 1800 del Código Civil, reconociendo expresamente la validez del
acto de renuncia al derecho real de usufructo (fs.2167 vta.). De esta manera, entiende que es evidente la
discordancia e incongruencia entre la cosa pedida y la defensa que surgen de la demanda y su contestación, puesto
que la simulación no fue planteada por los accionados (fs. 2168).

V. El recurso prospera de forma parcial.

V.1. En relación a la normativa aplicable al tiempo en que se desarrollaron los hechos desencadenantes del juicio y
en que se dictaron las sentencias de primera y segunda instancia, y aun cuando fuera interpuesto el recurso
extraordinario, no cabe duda que todo ello debe ser regulado por el art. 1800 del viejo Código Civil. Allí se disponía
-en lo que ahora nos interesa- que: “Las donaciones de todos los bienes presentes subsistirán si los donantes se
reservaren el usufructo, o una porción conveniente para subvenir a sus necesidades.”. Tal redacción no parece haber
variado sustancialmente en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. En el art. 1551 de la nueva ley de fondo
se regula el mismo supuesto disponiendo: “La donación no puede tener por objeto la totalidad del patrimonio del
donante, ni una alícuota de él, ni cosas determinadas de las que no tenga el dominio al tiempo de contratar. Si
comprende cosas que forman todo el patrimonio del donante o una parte sustancial de este, sólo es válida si el
donante se reserva su usufructo, o si cuenta con otros medios suficientes para su subsistencia”. De un elemental y
rápido análisis comparativo de ambos preceptos surge que las similitudes entre sus redacciones son tantas y tan
trascendentes que se dificulta hallar óbices sustanciales que impidan concluir que la regla sustantiva que rige este
tipo de situación sigue siendo la misma, antes o después de la promulgación y entrada en vigencia del nuevo código,
haciendo que la discusión en tomo al sentido e interpretaciones posibles del art. 7 (que contiene las pautas de
aplicación del derecho transitorio) pierda, para este caso, buena parte de su [Link] no implica aceptar que
también su interpretación deba ser igual o sumamente similar. El nuevo Código nos indica, en su art. 2, cómo se ha
de interpretar la ley (y las normas, en sentido amplio): teniendo en cuenta sus palabras, sus finalidades, las leyes
análogas, las disposiciones que surgen de los tratados sobre derechos humanos, los principios y los valores jurídicos,
y que se ha de hacerlo de un modo coherente con la totalidad del ordenamiento. Ese mandato, más allá de otras
posibilidades -eventuales y atendibles, aunque excepcionales-, tiene como directos y naturales destinatarios a los
jueces; a los jueces concretos y actuales, y no al juez/entelequia; a los jueces reales a los que compete resolver bajo
el nuevo código y que tienen la misión de definir la ruta que ha sido señalada (pero no definiti vamente trazada) por
el legislador. En otras palabras: a los jueces, especiales receptores del Capítulo 1 del Título preliminar del nuevo
Código, no solo nos toca reconocer ciertas fuentes jurígenas, por el art. 1, o cumplir inexcusablemente ciertos
deberes, conforme el art. 3, sino que también tenemos el deber de interpretar el derecho y las leyes – cualesquiera
sean: las que se consagran ahora o las del venerable legado de Vélez- a la luz de las pautas actuales: criterios
gramaticales, teleológicos, analógicos, integrativos y sistemáticos han de convivir y enlazarse dialécticamente con el
reconocimiento de los valores jurídicos y de los principios que (sin perjuicio de su alto grado de abstracción) los
actualizan y concretan. Por decirlo con otras palabras: las palabras de la ley nueva podrán ser exactamente las
mismas que las de la ley derogada, pero ello no quiere decir que las pautas con las que tales textos han de ser
interpretados sean las mismas ni que el significado de esos enunciados resulte, a la postre, siempre idéntico. Aún así,
en este caso particular y ante estas específicas normas, la doctrina y los precedentes habidos con anterioridad nos
son de suma [Link] ejemplo, hay un consenso cierto en que ambos preceptos (el actual y el derogado) tienen
un clara finalidad tuitiva o protectoria, ya que en ambos casos se ha tendido a evitar el desamparo en que caería el
donante, provocado por su prodigalidad o su irreflexión. Por eso, tanto el art. 1800 de Vélez como el actual art. 1551
imponen la declaración de nulidad de estos actos de disposición si en razón de ellos el donante queda sin bienes
suficientes para subvenir a sus necesidades. No afecta a tal consecuencia que la donación haya sido hecha a favor de
uno o más individuos, o que fueran varias, llevadas a cabo a un mismo tiempo, aunque, si han sido sucesivas, la
nulidad solo caerá sobre el último de esos donativos (Borda, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil. Contratos”, 6°
ed., Perrot, Buenos Aires, 1990, t. 11, pp.

411/412, nº 1532/1533; Lorenzetti, Ricardo L., “Tratado de los Contratos”, ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2000, t.
111. pp. 602/603). Aclarados estos extremos, vayamos al recurso propiamente dicho y a la sentencia contra la cual
se dirige. V.2. Para rechazar la demanda de nulidad la Cámara consideró que la renuncia a la reserva del derecho de
usufructo que efectuara Jacobo Verkuyl (escritura 369, de fecha 9 de noviembre de 2001), llevada a cabo cuando ya
había donado todos sus demás bienes (en el período comprendido entre los años 1997-2001), no podía ser tenida
por válida por tratarse -a su entender- en un acto jurídico simulado. Como corroboración de ello señaló que el
donante, el ahora fallecido Verkuyl, continuó recibiendo de parte de los donatarios los frutos (primero en especie,
luego en sumas de dinero) producidos por uno de los bienes que les había transmitido (justamente, los provenientes
de la fracción de campo de 187 hectáreas), lo que le significaba ingresos que -junto a otros- le permitían subvenir sin
inconvenientes a sus [Link] ello -y siempre a criterio del a quo- no quedaba configurada la causal que
autoriza la nulidad que fuera articulada. De los agravios que contra tal pronunciamiento esgrime la recurrente, he de
dedicarme especialmente, por un lado, al referido a la naturaleza tanto de la renuncia del usufructo como de la
simulación y, por otra parte, a aquel donde se denuncia la violación del principio de congruencia. Entiendo que
ocuparme de ellos es suficiente para estimar el recurso interpuesto, al menos parcialmente. V.2.a) Empiezo por
sostener que, a mi juicio, la impugnante ha demostrado la violación de las normas legales denunciadas, en la medida
en que no resulta posible aplicar el vicio de simulación a un acto unilateral tal como lo es el relativo a la renuncia a la
reserva del derecho de usufructo (arts. 868, 875, 955, 1800 y concs., Cód. Civil y 289, C.P.C.C.). Veamos. a.1) La
renuncia constituye un acto jurídico unilateral por el que se abdica o abandona un derecho. La aceptación de la
renuncia por parte del destinatario no hace a la existencia de la misma sino a su irrevocabilidad (conf. arts. 868, 875
y 944, Cód. Civil). Más aún, la circunstancia de que resulte necesaria una retractación para que la renuncia deje de
producir sus consecuencias propias evidencia que ella existe plenamente sin requerir la adhesión voluntaria del
deudor beneficiado (art. 875, cit.; conf. Cazeaux, Pedro N. y Trigo Represas Félix A., “Derecho de las obligaciones”,
tomo III, 4ª ed., LL, 2010; Buenos Aires, pp. 439/440, nº 1744).

a.2) La simulación, por su parte, implica un acto jurídico que se constituye con el fin inmediato de establecer
relaciones jurídicas de pura apariencia o de una apariencia que encubre determinada [Link] lo define como el
negocio jurídico que, por acuerdo de partes, se celebra exteriorizando una declaración recepticia no verdadera,
destinado para engañar a terceros, sea que carezca de todo contenido, o bien que esconda uno real diferente al
declarado (Cifuentes, Santos, “Negocio jurídico”, 2° ed., Astrea, Buenos Aires. 2004. p. 629, nº 306). La simulación,
por su misma naturaleza, presupone pues un acuerdo de partes por medio del cual se conviene en conferirle
significación real al acto simulado (el llamado acuerdo simulatorio). En razón de ello se encuentran excluidos -no
podría ser de otra manera-, los actos unilaterales desde que en ellos está ausente toda convención. En efecto,
cuando la simulación es unilateral -de una sola de las partes-, o cuando el que disimula actúa unilateralmente -id est,
sin convenir con nadie la formación declarativa de la apariencia-, el vicio es el dolo, y tiene otros efectos jurídicos. Lo
propio ocurre en el caso de la “reserva mental”, que es exclusiva del declarante, sin que medie consentimiento del
destinatario de la declaración, aunque después la discrepancia con aquél entre lo que quería y declaraba la haga
saber a los demás, incluyendo hasta la otra parte (Cifuentes, Santos; Negocio jurídico, 2° ed., Astrea; Buenos Aires.
2004, pp. 620/621, nº 302). a.3) La naturaleza y las características de las instituciones recién analizadas (aunque lo
hayan sido superficialmente) muestran con claridad el desacierto del a quo al pretender que hubo una simulación en
la renuncia al derecho real de usufructo formulado por el señor Jacobo Verkuyl, en virtud del carácter unilateral que
tal abdicación de derechos tiene (arts. 868, 875 y 955, Cód. Civil).

V.2.b) Me ocupo del otro argumento que juzgo con fuerza suficiente para decidir este recurso: también ha quedado
demostrada la violación del principio de congruencia. La justificación de esta conclusión que anticipo requiere una
elaboración un poco más detenida.b.1) Empiezo por recordar que el principio de congruencia refiere a la
correspondencia entre la pretensión jurídica planteada (integrada por el contenido de la disputa, y la identidad de
personas, objeto y causa) y lo resuelto, y que su sentido es que el pleito sea conducido en términos de razonable
equilibrio -dentro de la bilateralidad del contradictorio- de manera que la sentencia se muestre atenta a la
pretensión jurídica que forma el contenido de la disputa y no ocurra un quebrantamiento de la misma. En otras
palabras: no han de existir omisiones en la consideración de la temática planteada, como tampoco una demasía
decisoria que signifique una excedencia de juzgamiento por ocuparse el juez de cuestiones no planteadas. La
doctrina de esta Suprema Corte lo ha expresado así en buen número de precedentes (conf. causas C. 116.630, sent.
del 8-IV-2015; C. 114.081, sent. del 11-III-2015; L. 117.223, sent. del 19-II-2015; L. 102.237, sent. del 5-IV-2013, por
citar algunos de los más recientes) al igual que lo ha hecho la Corte federal (C.S.J.N., causa C-10-XXV, sent. del 13-X-
1994; entre otras). b.2) Otro aspecto debe ser analizado. Es también doctrina de este Tribunal que los agravios
relativos a la violación del principio de congruencia, por estar vinculados con la interpretación de los escritos
presentados en el proceso, deben ser acompañados de la denuncia y condigna demostración del absurdo que afecta
la tarea del juzgador (ver causas L. 117.987, sent. del 2-IX- 2015; L. 117.226, sent. del 25-II-2015; L. 110.774, sent. del
15-X-2014; C. 104.758, sent. del 7-VIII-2013; algunas de ellas como mi voto) y, desde luego, también con la de
infracción de las normas que receptan aquel principio (causas L. 118.109, sent. del 3-VI-2015; L. 109.758, sent. del
12-XII-2012, etc.). Como antes ha quedado asentado, la infracción de esas normas ha sido reprochada (fs.2167). Sin
embargo, no hay denuncia expresa de que en la sentencia se haya incurrido en absurdo, lo que -a la luz de lo
anterior- impediría ingresar en el análisis de tal infracción. He de recordar, empero, que aun cuando no exista esta
denuncia expresa, la revisión o evaluación queda habilitada pues los escritos se interpretan por su contenido y no
por la presencia o ausencia de fórmulas sacramentales, siendo el contexto lo que determina el sentido y alcance de
lo pretendido (causa C. 98.596, sent. del 8-VII-2009, a la que presté mi adhesión y cuya doctrina repetí en mi voto en
la causa L. 94.532, sent. del 29-11- 2012). Ambos precedentes reeditan lo que fuera dicho por este Tribunal (por
supuesto, con otra composición) en Ac. 27.890 (sent. del 19-VIII-1980), pronunciamiento comentado
laudatoriamente por Morello (ED, 91-829, “Admisión del absurdo sin alegación formal”) quien anunciaba que de esa
manera se iniciaba una tendencia que, apartándose de los rigores formales, interpretaba mejor el esquema casatorio
y su rendimiento en concreto. En el caso, la actora recurrente asevera que se ha incurrido en absurdo al asimilar el
usufructo con las liberalidades que los demandados tuvieron para con el fallecido Verkuyl (ver fs. 2162), pero no
exterioriza la misma acusación al ocuparse de la viol ación del principio de congruencia. A pesar de ello, exigir que
aparezca el vocablo “absurdo” en esa parte del discurso (omitiendo considerar a este último como una integridad),
así como ignorar que claramente se ha revelado la discordancia e incongruencia entre lo que se ha demandado y lo
que se ha contestado a tal demanda, nos coloca peligrosamente cerca de rigorismo formal, de la concepción mágica
del lenguaje y de la denegación de [Link] razones que la recurrente esgrime tanto en este capítulo como a todo
lo ancho de su pieza recursiva, pueden ser traducidas, sin riesgo de traición a su espíritu o de ingreso en áreas
vedadas al pronunciamiento por no haber sido materia de discusión, como la requerida denuncia de absurdo que
debe acompañar a los argumentos por la violación del principio de congruencia. b.3) Superadas estas posibles
objeciones y remitida nuestra atención a los escritos constitutivos de la litis, emerge diáfanamente que la cuestión
de la simulación en ningún caso fue propuesta ni al presentarse la demanda ni al darse la respuesta a la misma, ni
hay tampoco alusión alguna a tal institución ni nada puede inferirse a su respecto a partir de las posturas asumidas
por las partes. Ello alcanza para señalar que, también desde este ángulo, el recurso extraordinario traído debe ser
favorablemente receptado. Quedan así, a mi entender, demostradas las infracciones de las que se queja la actora y
que afectan la estructura esencial sobre la cual el juzgador a quo hubo de construir la sentencia atacada (fs. 2137
vta./2138 y 2142 vta./2143). V.3. Corresponde ahora examinar -en ejercicio de la competencia positiva (art. 289,
C.P.C.C.)- la procedencia de la acción instaurada en los términos planteados (art. 1800, Cód. Civil). V.3.a) En tal
sentido, cuadra considerar que ha quedado largamente acreditado que, luego de hacer varias donaciones a favor de
los accionados, reservándose en cada caso el usufructo vitalicio de los bienes donados, Jacobo Verkuyl llevó a cabo
dos actos diferentes (aunque en un mismo día, fueron sucesivos, y siempre ante el mismo escribano): por el primero,
renunció a todos los usufructos vitalicios que tenía y le correspondían por anteriores donaciones (escritura 369, cuya
copia obra a fs. 15/18). Por el segundo, también les dio en donación a sus parientes actualmente demandados el
último bien del cual era titular:una parcela de 218 has., todo ello según escritura 370, que en copia obra a fs. 19/22.
(Es curioso que, a pesar de que se declarara que la dación lo era sin cargo ni condiciones, los donatarios se
comprometieran a hacerse cargo de una importante hipoteca que garantizaba una deuda en moneda extranjera y
que pesaba sobre el bien, circunstancia que fue expresamente asentada en mismo instrumento). Tenemos entonces
que quien fuera titular de varios (e importantes) bienes, donó buena parte de ellos a los demandados haciendo
reserva de su usufructo; que luego renunció a tal usufructo y que, por fin, donó el último bien que le quedaba sin
reserva alguna. De esta manera (y puesto que no hay convincentes pruebas en otro sentido), puede admitirse que
concurren los requisitos objetivos previstos por el art. 1800 de la ley vigente en el momento de ocurrencia de estos
actos: el donante quedó en una situación que hacía imposible subvenir a sus necesidades (la sentencia de Primera
Instancia abunda en detalles que avalan tal conclusión y a ellos me remito). Todo esto autoriza a declarar la nulidad
del acto de disposición efectuado (instrumentado en la escritura 370, pasada ante el escribano Andrés Martínez, de
Tres Arroyos), referido a la fracción de 218 has. de campo. La nulidad que propugno se reduce a ese único acto
porque fue el último (al menos así surge de la correlación de las escrituras respectivas) llevado a cabo por Jacobo
Verkuyl y, por postrero, fue el que lo colocó en la situación prevista en las citadas normas. No ocurre lo mismo con
las demás liberalidades y aún con la renuncia a las reservas de usufructo -todas ellas anteriores-, porque cuando
éstas fueron hechas la referida fracción de terreno aún se hallaba incluida en su patrimonio y, con sus frutos, el
donante podía subvenir a sus necesidades. Me refuerza en tal conclusión la consideración de que a no otra solución
se arribaría con la aplicación de la actual normativa.V.3.b) Lo anticipado implica que corresponde desestimar las
otras pretensiones consignadas a fs. 28 vta. (escrito de demanda), según las cuales se peticionó la condena de los
demandados para que restituyan al actor, en plena propiedad y dominio, la totalidad de los bienes donados. Sin
embargo, y como también fue reclamado el pago de los frutos devengados por los bienes involucrados desde el
momento de la renuncia de la reserva de usufructo, este tópico debe ser objeto de particularizado análisis.
Evidentemente, y desde que propongo solo la nulidad de la última escritura, el reclamo sobre frutos generados por
los otros bienes, a cuyo usufructo se ha renunciado por un acto que conserva su validez, debe desestimarse, y solo
deberá atenderse a los producidos por el bien que ha de volver al patrimonio del donante (o, ahora, al de sus
herederos). En tal sentido, ya que la nulidad retrotrae las cosas al estado en que se encontraban al producirse el acto
inválido, los demandados deberán restituir los frutos (o su equivalente en dinero) producidos por la fracción de
terreno identificada como circunscripción XVIII, parcela 1797, partida 31.037, de Tres Arroyos, de 218 hectáreas de
superficie, desde el día 9 de noviembre de 2001 y hasta la fecha de la entrega de dicho bien (arts. 1050 y 1052, Cód.
Civ. 390, Cód. Civil y Comercial). La liquidación de los mismos se hará por parte del juzgado de origen, en los
términos del art. 514 de la ley ritual, debiendo tenerse especialmente en cuenta la deuda hipotecaria que debieron
afrontar los donatarios; las tasas, impuestos y contribuciones que gravan la propiedad que deben restituir y las
mejoras denunciadas que sean debidamente acreditadas mediante prueba instrumental (v. fs. 501 vta. y 502; 592
vta. y 593 vta.). Respecto de la defensa de prescripción, no habiéndose articulado debidamente en las
contestaciones de demanda (fs. 501 vta. in fine y 593) pues la misma carece de una mínima argumentación, se la
desestima (doct. arts. 344, C.P.C.C.; 3962, 3964 y concs., Có[Link]).

V.3.c) En consecuencia, si mi propuesta resulta compartida, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso
extraordinario de inaplicabilidad de ley deducido y declarar la nulidad de la escritura pública 370, pasada por ante el
escribano Andrés Martínez, de Tres Arroyos, referida al predio antes referenciado. Los demandados deberán
restituir el bien y abonar a los herederos del actor los frutos de esa propiedad percibidos desde el 9 de noviembre de
2001 y hasta la entrega efectiva, según liquidación cuya tramitación se encomienda al juzgado de primera instancia
interviniente. Propongo que las costas de todas las instancias se impongan por su orden, en atención a las
particularidades de la causa y la forma en que se decide (arts. 68, segundo párrafo y 289, C.P.C.C.). Voto por la
afirmativa. A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Negri dijo: Adhiero a lo propiciado por el colega que abre el
acuerdo a excepción del punto V.1. por considerar que el resto de los fundamentos por él expresados resultan
suficientes para dar respuesta y solución al recurso bajo estudio. Voto por la afirmativa. El señor Juez doctor
Genoud, por los mismos fundamentos del señor Juez doctor de Lázzari, votó también por la afirmativa. A la cuestión
planteada, el señor Juez doctor Pettigiani dijo: Por compartir sus fundamentos, adhiero al voto del doctor de Lázzari,
excepción hecha de lo expuesto en el punto V.1. Ello pues, dado que en el presente caso se ha pretendido la nulidad
de varios actos jurídicos otorgados durante la vigencia de la normativa anterior, la regla de derecho transitorio
aplicable establece que la presencia o ausencia de dicho vicio congénito a la constitución del acto debe ser juzgada,
según la ley vigente al momento de su realización o celebración, esto es el derogado Código Civil (conf. art. 7°, Cód.
Civ. y Com.; conf. Roubier, Paul, “Le droit transitorie [conflicts des lois dans le temps]”, 2° edic., Dalloz-Sirey, París,
1960, pág.191; Moisset de Espanes, Luis, “La irretroactividad de la ley y el nuevo art. 3 Código Civil”, Universidad
Nacional de Córdoba, Córdoba, 1976, pág. 61; Kemelmajer de Carlucci, Aída, “La aplicación del Código Civil y
Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, pág. 90). Voto
también por la afirmativa. Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente S E N T E N C I A

Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, por mayoría de fundamentos, se hace lugar parcialmente al recurso
extraordinario interpuesto, se revoca la sentencia impugnada y se declara la nulidad de la escritura pública 370,
pasada por ante el escribano Andrés Martínez, de Tres Arroyos, correspondiente a la fracción de terreno identificada
como circunscripción XVIII, parcela 1797, partida 31.037, de 218 hectáreas. Los demandados deberán restituir ese
bien y abonar a los herederos del actor los frutos de esa propiedad percibidos desde el 9 de noviembre de 2001 y
hasta la entrega efectiva, según liquidación cuya tramitación se encomienda al juzgado de primera instancia
interviniente, conforme a las pautas dadas en este pronunciamiento. Las costas de todas las instancias se imponen
por su orden, en atención a las particularidades de la causa y la forma en que se decide (arts. 68, segundo párrafo y
289, C.P.C.C.). El depósito previo efectuado (fs. 2173), deberá restituirse al interesado.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

LUIS ESTEBAN GENOUD

HECTOR NEGRI

EDUARDO JULIO PETTIGIANI

EDUARDO NESTOR DE LAZZARI

CARLOS E. CAMPS

Secretario