AVALÚO
Solicitante: C. AMARO GARCÍA IVAN
Ubicación del Inmueble: Norberto Martínez No 44, Independencia Norte, Colonia
Independencia, Xalapa Veracruz
Fecha del Avalúo: Jueves 15 de Febrero del 2018
Resumen de Valores
Valor físico Directo: $ 1,050,000.00
*El Presente Avaluó tiene una Vigencia de 1 (un) año a partir de la fecha de elaboración la cual vence el día 15 de Febrero del
2019
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I Antecedente
Solicitante del Avalúo: C. AMARO GARCÍA IVÁN
Propietario del Inmueble: C. AMARO GARCÍA IVÁN
Valuador: ARQ. CARMELO VIVANCO GONZÁLEZ
Fecha de Avalúo: FEBRERO 15 DEL 2018
Inmueble que se Valúa: TERRENO 237.50 M2
Ubicación del Inmueble: Calle Norberto Martínez No 44, Colonia Independencia, Xalapa, Veracruz
Régimen de Propiedad: Privada; Tenencia Particular
Número de Cuenta Predial: 001-08-247-078-00-000 Código Postal
Propósito/destino del Avalúo: Conocer el Valor comercial, real y actual 91170
II Características Urbanas
Clasificación de la Zona: Habitacional interés social y comercial
Tipo de Construcción Dominante: Casas habitación de interés social
Índice de Saturación de la Zona: 75% Población: 350 habitantes por hectárea
contaminación Ambiental: No Existe Uso del suelo: Habitacional
Vías de Acceso:
Avenida Ferrocarril Interoceánico, Camino Importancia:
Antiguo a Naolinco
Vialidad Primaria
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Tipo de vialidad Vialidad local Intensidad Flujo vehicular Alta en la Zona y alta en las vialidades de acceso
Infraestructura y servicios públicos Nivel 1 Completos Calidad de los Servicios Buena % de Infraestructura de la zona 100%
Agua Potable: Red de dist. Mpal. sin suministro
Drenaje Sanitario: Colector municipal Vialidades: Ancho 8.00 m De Terrecería Compactada
Banquetas: Ancho No Existe
Energía Eléctrica: Red Aérea con suministro Guarniciones: No Existe
Alumbrado público: Aérea, con lámparas de vapor de sodio
Otros servicios
Gas natural: No existe Recolección de basura: Municipal Transporte: urbano
Teléfono: Aéreo con acometida Frecuencia: 3 dias/sem. Dist. De Abordaje: 0.20 Km
Vigilancia: municipal Separación de basura en contenedores Frecuencia: 20 min
Nomenclatura y Solo nomenclatura de calles Contenedor para composta
Señalización
Equipamiento y Mobiliario Urbano Nivel 1 Completo
Iglesias En un radio menor a 1000 m Centro Comunitario En un rango de 1000 a 2000 m Urbano No existe en un radio de 200 m
Mercados En un rango de 2,000 a 5,000 m. Parques En un rango de 1000 a 2000 m Suburbano En un radio de 200 m
Supermercados: En un rango de 2,000 a 5,000 m. Plazas publicas En un rango de 1000 a 2000 m Preescolar En un radio menor de 100 m
Cancha Deport. En un rango de 500 a 1000 m Jardines En un rango de 1000 a 2000 m Primaria En un radio menor de 200 m
DeEscuelas
En un rango de 1000 a 2000 m En un rango de 1000 a 2000 m No existe en un radio de 2000 m
Servicios
Centro Deport. Primer Nivel Secundaria
Salud
Locales com. En un rango de 2000 a 5000 m Segundo Nivel En un rango de 1000 a 2000 m Preparatoria No existe en un radio de 2000 m
Tercer Nivel En un rango de 1000 a 2000 m Profesional No existe en un radio de 5,000 m
Bancos En un rango de 1000 a 2000 m Otras: No existe en un radio de 5000 m
Observaciones: Ninguna detectada
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III Terreno
Escritura Pública Número 174 a fojas 1681 a 1690 del tomo I de la Sección Primera, del presente año Xalapa
Ver, 9 de Enero del 2014,,de la notaría pública número dos
Al Norte: En 10.00 m, con colindantes.
Al Sur: En 10.00 m con la Calle Norberto Martínez
Medidas, Colindancias, croquis del Terreno, Al Oriente: En 23.75 m con colindancia.
Orientación. Al Poniente: En 23.75 m con colindancia.
AREA TOTAL:: 237.50 m2
Topografía Y configuración: Topografía buena, plana y con acceso al nivel de la calle de su ubicación
Características Panorámicas: Normal, con visibilidad la acera frontal
Servidumbre y/o Restricciones: No existen legamente establecidas de ningún tipo
Densidad Habitacional Permitida: 100 a 200 Viv/Ha Que equivale aprox. A 100 a 150 Hab/Ha
Intensidad de Construcción Permitida (C.U.S): 1.50 Según apreciación del Valuador
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IV Descripción general de las Construcciones
Uso Actual: Casa Habitación de dos niveles constituida por una recamara principal con baño, recamara, estudio, sala
comedor, cocina y baño, cochera la topografía del terreno es buena.
Planta Baja: Casa Habitación.
Planta Alta: Salón de Juegos
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Uno
TIPO 1: 84.60 M2
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: 0-04-4
CLASE DE EDIFICIO: Coloquial, Medio
NÚMERO DE NIVELES: Dos
EDAD APROXIMADA: 3 años con remodelación
VIDA ÚTIL REMANENTE: 65 años
VIDA TOTAL: 70 años
ESTADO DEL PROYECTO: Bueno
CALIDAD DEL PROYECTO: Adecuado al uso
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Casa Habitación
V.- Elementos de la Construcción.
a)Obra Negra o Gruesa:
CIMIENTOS: Piedra brasa mamposteada
ESTRUCTURA: Columnas, trabes, castillos y cadenas de concreto armado. Cerchas y trabes
metálicos.
MUROS: De carga, tabique de 14 cms de espesor.
ENTREPISO: Losa plana de concreto armado.
TECHOS: Losa plana de concreto armado.
AZOTEAS: Aplanado con fino impermeabilizada
BARDAS: No se considera.
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS
INTERIORES
APLANADOS INTERIORES: Mortero cemento-cal-arena, aplanado, y pastas.
APLANADOS EXTERIORES: Mortero cemento-cal-arena, aplanado, y pastas.
PLAFONES: Aplanados, rebatidos.
LAMBRINES: Azulejos cerámico distintas medidas en baños.
PISOS: Loseta cerámica
ESCALERAS: Rampa de concreto armado
PINTURA: Vinílica en muros y plafones, esmalte en herrería, barniz en madera.
RECUBRIMIENTOS ESPECIUALES:
c) CARPINTERIA Algunos elementos interiores de madera.
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y Toma domiciliaria reglamentaria, tubería de cobre y galvanizado, tinacos rotoplas,
SANITARIAS: descarga de aguas residuales a la red municipal, bajantes y tubería de pvc en red
sanitaria interior
MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Wc, lavabo, blancos buena calidad media
e) INSTALACIONES ELECTRICAS: Toma domiciliaria, oculta, suficientes salidas para contactos, apagadores y luminarias
requeridas al uso de espacios y oficinas
f) PUERTAS Y VENTANERIA: Perfiles de aluminio
HERRERIA: Tubular y otros elementos con perfiles estructurales.
g) VIDRIERIA: Cristal de 3, 6 y 9 mm.
h) CERRAJERIA: Chapas marcas nacionales
i)FACHADA A ras de paramento, ángulos rectos, ventanería remetida, claros medios en ventanas,
aplanada, pintada, losas planas y sin aleros
i) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver detalle en hoja específica)
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CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
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V.- CONSIDERACIONES GENERALES PREVIAS AL AVALUO
Terreno con buena topografía, buena ubicación debido a que es una zona de creciente plusvalía.
DEFINICIONES:
ENFOQUES DE VALUACIÓN APLICADOS:
Existen actualmente tres enfoques de valuación comúnmente aceptados: el comparativo de mercado, el de costos y el ingresos y es en
función del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la aplicación de todos o algunos de ellos.
ENFOQUE COSTOS: Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como
sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente.
Tratándose de un bien inmueble el estimado del valuador se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la construcción y sus
accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad
empresarial o las ganancias del desarrollador.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FISICO o VALOR NETO DE REPOSICIÓN.
VI ANALISIS FISICO
A)ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
VALOR
SUPERFICIE: VALOR UNIT.
FRACCIÓN COEFICIENTE MOTIVO COEFICIENTE UNITARIO VALOR PARCIAL: $
M2 $/M2
RESTANTE
1 237.50 2,500.00 1.05 Buena ubicación 2,625.00 623 ,437.50
TOTAL: 237.50 SUMA (a): $ 623 ,437.50
100.00%
SUBTOTAL: 623 ,437.50
B) DE LAS CONSTRUCCIONES
ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
TIPO: USO o DESTINO DE ÁREA V.R.N. VRN (Total) FACTOR DE V.N.R. VALOR
LAS M2 (unitario) DEMÉRITO (unitario PARCIAL: $
CONSTRUCCIONES
1 Casa Habitación 84.60 5,100.00 431,460.00 0.95 4,845.00 409,887.00
TOTAL: 84.60 SUBTOTAL: (b) 409,887.00
$
Valor unit. Medio: 4,845.00. $/m2
C) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, SUBTOTAL: $ 20,540.00
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VII Resumen
Valor Físico Directo A + B+C: $ 1,053,864.50
En base a lo anteriormente analizado, determino de acuerdo a mi Leal Saber y Entender en materia
de Valuación, que el Valor Comercial, Real y Actual del Inmueble, es a esta Fecha la Cantidad de:
$ 1, 050,000.00 (Un millón cincuenta mil pesos 00/100 M.N)
ARQ. CARMELO VIVANCO GONZÁLEZ
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CED.PROFESIONAL 08708959
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ANEXO 1. REPORTE FOTOGRÁFICO
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