I

MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

4.5 Gestión del suelo

4.5.1 Introducción y objetivos
El estudio de las condiciones de ocupación del suelo donde se asienta y por valores ambientales, territoriales o de seguridad. Finalmente no hay una
desarrolla la metrópoli de Lima - Callao permite evaluar una serie de variables compatibilidad entre los componentes de los tres niveles de organización del
que son determinantes para el análisis urbano tales como los tipos de usos suelo.
predominantes y sus patrones de distribución espacial, la lotización, sectores de
intensificación y el valor que adopta en función de su localización y uso. Al profundizar el análisis, podemos observar que la metrópoli se expande
con muy baja densidad poblacional fuera de su centro tradicional. Así mismo,
En el proceso de evolución de la metrópoli, es posible observar como la el uso que más se reproduce es el residencial a pesar que rebasa los límites
ocupación del suelo ha estado directamente relacionada a su dinámica de de las áreas urbanas y ocupa suelos que no están acondicionados ni física ni
expansión, producto del crecimiento poblacional acelerado que experimentó técnicamente poniendo en riesgo la vida de la población y generando espacios
durante el siglo XX. A raíz de esto, extensas superficies de tierras eriazas y áreas con baja calidad de habitabilidad. Frecuentemente, la residencia crece además
agrícolas fueron ocupadas tanto formal como informalmente. Ante la necesidad de manera simultánea al desarrollo de una actividad productiva local de muy
de ordenar este proceso, las entidades responsables crearon una serie de baja intensidad que es el resultado de la respuesta de una población que migró,
instrumentos normativos y de planificación. ocupó un espacio no planificado y lo uso para vivir y generar su propio empleo.
En cuanto al uso comercial en la última década demando mayor uso de suelo a
Su regulación actual se inicia con la Clasificación del Suelo por Condiciones iniciativa de la inversión privada para el desarrollo de importantes proyectos
Generales de Uso, que lo clasifica en dos grandes categorías: la Urbana y la de comerciales de gran envergadura que empezaron a constituirse en nuevos
Expansión Urbana. Siendo estas insuficientes para describir todo el territorio centros dentro de la ciudad por concentrar servicios, ubicado frente a vías
y tener más un enfoque urbano, siendo el área no urbana dos tercio del área principales y gran demanda poblacional, por otro lado el uso industrial empieza
total del territorio, es decir bastante significativa. Un siguiente nivel son los a buscar nuevos espacios, pues lo tradicionales ya han quedado insertados en el
ámbitos que se definieron como Áreas de Tratamiento Normativo que sirvieron casco urbano y funcionalmente han perdido los valores que tenían sus actuales
para establecer polígonos intermedios que admiten una misma regulación y que usos.
indistintamente tomo áreas urbanas y no urbanas con fines de intensificación
de uso, protección y preservación. Esta regulación favoreció la diversificación Todos estos escenarios requieren como reservas de suelo de dotaciones que son
de usos de suelo y actuaciones en los distritos del área central de la ciudad y equipamientos e infraestructuras urbanas adecuados de los cuales dependemos
limitó los usos del suelo y su intensidad de uso en las áreas inmediatas y en las para seguir creciendo en forma vertical u horizontal y que actualmente para la
de borde. Finalmente a partir de estos ámbitos se produjo una actualización ciudad solo son categorías de zonificación sin asociarlo a cuanta población y a
de toda la propuesta de zonificación de la ciudad que es el último nivel de esta qué tipo de ciudad va a servir, además que tienen la particularidad de no solo
estructura que es la división del suelo por zonificación el resultado es una poder servir a zonas urbanas sino aquellas que ya se proyectan y a las zonas
manera de ver lo homogéneo que se ve la ciudad fuera de su área central, no se que debemos preservar pues ahí se localizan también usos y actividades que de
diferencia la ocupación en los valles, las laderas siendo, los ejes de expansión, tanta importancia programar como es el área urbana.
sumado a esto la existencia de categorías de zonificación que son 54 indistintos
para el suelo urbano y no urbano. A esto se suma la falta de identificación de
ámbitos oficiales reconocidos como zonas arqueológicas, áreas de preservación

374
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

4.5.2 La normativa vigente A. CLASIFICACIÓN DEL SUELO METROPOLITANO POR CONDICIONES

GENERALES DE USO
En la normativa vigente que regula el uso del suelo de la provincia de Lima,
se tiene como primer instrumento a la clasificación general por condiciones La Provincia de Lima cuenta con una Clasificación del suelo metropolitano por
generales de uso. Este clasifica al suelo en: área urbana y de área de expansión condiciones generales de uso, que es la calificación más general y básica de
urbana. Como segundo instrumento se encuentran las Áreas de tratamiento la provincia. Fue emitido para orientar adecuadamente la localización de las
normativo, las cuales fueron incorporadas dentro del proceso de reajuste actividades económicas y sociales en el territorio, considerando la previsión
de zonificación de la Provincia de Lima iniciado el año 2,006. Este permitiría de áreas para el futuro crecimiento de la metrópoli y procurando el logro de
regular los usos e intensidades de usos por áreas de similares características mejores condiciones, en términos de seguridad física y equilibrio ambiental en
de desarrollo urbano, lo cual estableció cuatro áreas de tratamiento normativo el marco de un desarrollo sostenible.
para la provincia de Lima. Finalmente, como última escala de esta estructura, se
tiene a la zonificación, que es el conjunto de normas urbanísticas que regulan el Esta clasificación se encuentra vigente según la ordenanza metropolitana
uso del suelo. Este se concreta en los planos de zonificación, el reglamento de Nº228-MML publicada el 30 de agosto de 1999, y la ordenanza Nº 1010-MML-
zonificación y el índice de usos de actividades urbanas. 2007, que oficializa el plano digital denominado plano CSM-01-A-99-MML/
IMP, el cual aprueba la clasificación vigente con las siguientes categorías: (ver
gráfico 3)
Ilustración 1: Jerarquía
de regulación de usos
de suelo.
Condiciones Generales de Uso ··Área Urbana.
Area Urbana y Area de Expansión Urbana ··Área de Expansión Urbana.
Elaboración: Equipo del
Plam Crecimiento urbano.
Protección por Función Ambiental y Recreativa.
Area de Tratamiento Normativo Amortiguamiento, Seguridad y Paisaje Natural.
ATN I, II, III y IV
Esta clasificación fue establecida teniendo como referencia la aprobada por
el Plan Metropolitano 1990-2010 la cual establecía esta clasificación en tres
categorías (ver gráfico 1):
Zonificación
··Suelo Urbanizado.
Parámetros Indice de Especificaciones ··Suelo Urbanizable.
Normativos Usos Normativas

··Suelo No Urbanizable.

Según se muestra en en los gráficos 1 y 2, donde se compara ambos planos se

Respecto a la provincia Constitucional del Callao cuenta con un Plano de observa lo siguiente:
Acondicionamiento Territorial que dividió su territorio en área urbana y de
expansión urbana, se complementa este plano con el plano de zonificación ··Hay zonas de la ciudad que no forman parte de ninguna de las
vigente. categorías establecidas; es decir, están liberadas de esta clasificación y
corresponden a una extensión significativa para la ciudad.

375
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
05.01_LM
GESTIÓN DE SUELO Clasificación del suelo por condiciones
HUARAL generales de uso PLAN MET 1990 - 2010
05.01 LM CLASIFICACIÓN DEL SUELO POR
MEMORIA DE
CONDICIONES GENERALES DE USO Suelo No Urbanizable

ANÁLISIS Y
PLAN MET - 1990 - 2010.
CANTA

8710000

8710000
Suelo Urbanizable

DIAGNÓSTICO Suelo Urbano

a

MEMORIA
METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO u lali
USOS DEL SUELO Sa n
ta E

n
LIMA NORTE

l ló
i
Ch Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.

PLAM 2035
Fuente: PLANMET

o
Rí
El PLANMET 1990-2010 estableció una clasificación de usos en 3 categorías: Elaboración: PLAM

8700000

8700000
- Suelo urbano
- Suelo urbanizable
- Suelo no urbanizable

Las zonas calificadas como "suelo urbano" son aquellas áreas ocupadas y

8690000

8690000
consolidadas de la ciudad. Tenemos toda el área central de Lima y el Callao
Gráfico 1: de forma continua··por
que se extiende A lasdiferencia del
áreas interdistritales. Plan
Por el norte,

a
lal i
Clasificación del Suelo
llega hasta la parte baja de metropolitano
Ventanilla, Puente Piedra 1990-2010,
y Comas la
siguiendo el

Eu
por Condiciones

nt a
recorrido Generales
de las devías Uso –Panamericanaordenanza
Norte y Nº228-MML
Túpac [Link] ha el este R í o Rí m ac

Sa
PLAN MET
la continuidad 1990-2010
urbana va por todo el incorporado
distrito de San al Juan
[Link] Lurigancho hasta
Jicamarca Fuente: PLANMET. misma manera siguiendo la cuenca del río Rímac y la
y de la CALLAO

8680000

8680000
!
carreteraElaboración:
[Link] Ate y La Molina.
··LaY normativa
finalmente por el sur,no
vigente el tiene
suelo urbano
llega hasta Lomo de Corvina en VillalaEl definición
Salvador. Otras zonas de
territorial calificadas
las con
la misma categoría se ubican de forma dispersa como Ancón,
categorías y subcategorías que Santa Rosa y
ac
Ventanilla por el norte, Cajamarquilla, Huaycán, Chaclacayo, Chosica y Rí m HUAROCHIRI
conforman esta clasificación,
Cieneguilla por el este; y Lurín junto a los balnearios de Punta Hermosa,Punta
Río

Negra, San Bartolo, Santa María delespecíficamente

Mar y Pucusana por elel sur.
polígono
La superficie

8670000

8670000
de las áreas de Protección
del suelo urbano es de 64,987.60 ha. y representa el 44.67% del total de las Río Lurín
LIMA ESTE
3 categorías. por función ambiental y
recreativa, cuentan
Las zonas calificadas como “suelo urbanizable” así como el de
con 47,431.16 ha.
representa el 32.60% del total de las Amortiguamiento,
3 categorías y casi las seguridad
¾ partes del Suelo
Urbano. Estas áreas están ubicadasyen la expansión
paisaje natural,dequela categoría
son uno anterior
uniendo las zonas dispersas calificadas solo. como suelo urbano. Tenemos por el

r co
8660000

8660000
norte a Ancón, la parte alta de Ventanilla y Puente Piedra, la margen derecha

Su
del río Chillón en Carabayllo. Por el··El este, tenemos a Jicamarca, La Capitana, LIMA CENTRO

Río
área de Crecimiento Urbano !
Huachipa, Ñaña, la parte baja de Huaycán, las zonas altas
corresponde al 90% del área de La Molina y
Musa. Por el sur, tenemos a Manchay, la quebrada Tinajas y las Pampas de
urbana actual y forma parte
Lurín, Punta Hermosa, Punta Negra y San Bartolo. Las grandes áreas de
expansión urbana están concentradas de altodas
nortelas
en quebradas donde y por
Ancón y Carabayllo;
actualmente se ha verificado
8650000

8650000
el sur: las pampas de los distritos balnearios.
la consolidación de viviendas
Finalmente, el "suelo no urbanizable"precarias
comprende y en
el riesgo.
espacio territorial de vital LIMA SUR
importancia para el equilibrio económico y ambiental de la metrópoli. Cuenta
con 33,059.75 ha y representa el 22.72%
Para del total
la Provincia de las 3 categorías.
constitucional del Las
zonas de esta categoría estánCallao
ubicadasse acuenta
lo largo con
de losel tres ríos de
Plano que riegan
las zonas agrícolas de la metrópoli. Las zonas de humedales, pantanos y otros
8640000

8640000
acondicionamiento territorial, que
divide su territorio en área urbana
CONDICIONES GENERALES DE USO
y área de expansión urbana. En el
plano se puede observar que parte de
Suelo No Urbanizable la Isla San Lorenzo
33 059.75
está considerada
para uso urbano y que el área urbana
8630000

8630000
10 Km

actual respecto a la que se define CAÑETE

Suelo Urbanizable 47 431.16
en el plano es mayor. Ha diferencia
de la clasificación de la Provincia
10 Km

10 Km

Suelo Urbano de Lima, estas dos categorías sí

64 987.60
han incorporado todo el suelo de la
8620000

8620000
N

provincia.
0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 ha. 10 Km

Fuente: PLANMET
Elaboración: PLAM

240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

376
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
GESTIÓN DE SUELO 05.02_LM
Área Urbana con respecto al límite
HUARAL establecido por la Ord. N° 228-MML
05.02 ÁREA URBANA CON RESPECTO AL LÍMITE
MEMORIA
ESTABLECIDO POR LA Ord. N° 228DE
- MML.
ANÁLISIS Y CANTA Área Urbana Ordenanza 228

8710000

8710000
METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO
DIAGNÓSTICO
Área Urbana actual

MEMORIA USOS DEL SUELO Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.

n
LIMA NORTE

l ló
i Fuente: INEI- IMP
Ch
El área urbana de la metrópoli de Lima y Callao ocupa más de 82 mil hectáreas. Elaboración: PLAM

PLAM 2035

o
Rí
El área interdistrital con mayor ocupación urbana es Lima Este con más de 22

8700000

8700000
mil ha, representa el 27% del total metropolitano seguido de Lima Norte con
casi 19 mil ha que representa el 23%. Le sigue en superficie Lima Sur con
casi 18 mil ha que significa el 22%, Lima Centro con casi 14 mil ha que es el
17% del área total; y finalmente, el Callao con más de 9 mil ha ocupa el 12%
del área urbana.

Los distritos del área central son los que ocupan casi la totalidad de la superficie

8690000

8690000
de sus jurisdicciones mientras que en los distritos que limitan con las provincias
Gráfico 2: Área Urbana -- Área urbana

a
inmediatas la situación es completamente distinta. Los distritos periféricos

lal i
de la metrópoli de Lima –

Eu
cuentanCallao
conrespecto
grandes extensiones territoriales, en su mayoría de geografía
al límite

nt a
R í o Rí m ac
montañosa, limitando
establecido y condicionando
por la Ord. El área urbana la ocupación urbana. todo
comprende Es así el que los

Sa
valles, Nº 228-MML. arenales han sido ocupados en su mayoría. El noreste del
quebradas, territorio donde actualmente se
Callao Fuente:
no ha sido ocupado hacia su límite con la Lima Norte yy al igual que la CALLAO

8680000

8680000
SEDAPAL. ha consolidado ciudad donde !
zona de En el caso del Área interdistrital de Lima Norte, los distritos de
[Link].
Elaboración:
desarrolla todas sus actividades
Carabayllo y Ancón han ocupado las partes bajas del valle del río Chillón y
limitan al noreste con las lomas. urbanas.
En Lima Su Este,
actualización se dio
la quebrada de en
SanelJuan de
ac
Lurigancho ha definido el espacio año 1,998
urbano y oficializó
ocupado,elmientras
Plano digital
que en el el valle Rí m HUAROCHIRI
Río
del río Rímac la ocupación haaño 2,007.
sido a lo Actualmente cubrefluvial
largo del recorrido un áreaensanchán
dose hacia el oeste en el encuentro que incorpora
con el área tanto usos Eldecaso
central. suelo
del Sur es

8670000

8670000
ín
relevante pues por un lado las lomascomolimitanusos
el crecimiento Lur
urbano destinadoshacia el Este, la
a fines LIMA ESTE Río
ocupación urbana del valle delde ríoprotección,
Lurín es dispersa
como por ejemplo: encuentra
y entre los dos
Manchay. Los balnearios son otra realidad que se han desarrollado a lo largo
del eje de la carretera Panamericana Sur.
··Protección y Tratamiento
Paisajista – Cerro Loma Larga

r co
(Ancón – Santa Rosa)
8660000

8660000
Su
LIMA CENTRO

Río
··Quebrada Río Seco (actual !

denuncio minero) calificado

como Área de Reserva Urbana

··Zona de Reglamentación
8650000

8650000
Especial – Torre Blanca
(Carabayllo) LIMA SUR

··Protección y Tratamiento
ÁREA URBANA
Paisajística (Pucusana)
8640000

8640000
Lima Centro ··Quebrada Tinajas
13,759.97 Ha. (Lurin)

Lima Este
··Centros Poblados Rurales
22,124.99 Ha.
(Lurin)
Lima Norte 18,762.33 Ha.
8630000

8630000
Tal como se puede ver en el gráfico 10 Km

Lima Sur 2, existe un desface

17,932.77entre
Ha. el área CAÑETE
aprobada como área urbana por la Ord.
Nº9,503.89
228-MML y la nueva delimitación
10 Km

10 Km

Callao Ha.
de suelo urbano, correspondiendo
0 5,000 10,000
a 31,00015,000 20,000 más25,000
hectáreas Ha.
de suelo
8620000

8620000
N

urbano. Éstas incluyen a las áreas 10 Km

urbanizadas en este último período de
Fuente: INEI - IMP
Elaboración: PLAM

240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

377
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

15 años, que han ocupado áreas de valle que no estaban asignadas como parte – Chosica), Nievería y parte de Huachipa (Lurigancho Chosica) entre
del área urbana. Destaca el sector de Chuquitanta en San Martín de Porres y otros.
el valle del Río Chillón en Carabayllo, dos zonas que han estado reservadas y
protegidas por su valor como áreas de reserva hídrica. Estos sectores se ubican en suelo que no cuenta con condiciones mínimas de
habitabilidad y son ocupados esperando su titulación futura.
Otro proceso importante es la ocupación de las laderas de los cerros, por la
necesidad de muchos pobladores de contar con una vivienda, localizándose En esta sub categoría se encuentran las dos últimas áreas de gran extensión
en las partes altas donde no es posible lotizar sin un estudio de riesgo y un para la expansión urbana de la metrópoli de Lima – Callao, por las Pampas de
acondicionamiento previo. Sin embargo, se ha ido ocupando, adecuándose a la Ancón (6,000ha), y las Pampas de Lurín y San Bartolo (17 500 has) actualmente
morfología del suelo. Este proceso se dio de norte a sur de la metrópoli. libres de ocupación urbana. Sin embargo, al ser los límites norte y sur de la
provincia, y dada sus características de localización colindante a las áreas
En el caso de la Provincia constitucional del Callao ocurrió una situación servidas con infraestructura urbana, representa una zona donde se pueda
parecida, pues se ha ampliado el área urbana en el lado norte: específicamente extender el crecimiento de la ciudad con demanda por la especulación actual
en el distrito de Ventanilla, en la zona industrial y en la denominada ciudad del suelo y no por la programación planificada.
Pachacutec. Quedando suelo sin consolidar, aun estando calificado como
urbana, es el caso del sector denominado Pampa de los Perros. Ver gráfico 2. El polígono que delimita esta sub categoría, actualmente se extiende en todo
el borde de la ciudad, de norte a sur, lo cual abarca parte de los cerros que
contiene el sistema de lomas de la ciudad. Este último es un sector que, bajo
-- Área de expansión urbana esta denominación, alentaría la presión ya existente de expansión urbana en las
laderas, sin considerar que hay condiciones técnicas y de seguridad que deben
El área de expansión urbana para la Provincia de Lima se compone de tres sub evitar este proceso.
áreas:

• Crecimiento Urbano -- Protección por función ambiental y recreativa, y amortiguamiento,

La ordenanza Nº 228-MML describe esta área como urbanizable al corto, seguridad y paisaje natural
mediano y largo plazo. Es un área de reserva cuyo uso está sujeto a estudios
urbanos y/o ambientales específicos. En la actualidad, 4,625.11ha del área Estas dos categorías han sido graficadas en una sola área según el plano vigente.
forman parte de las áreas ocupadas para uso urbano, predominantemente por A pesar de no expresar una diferencia sustancial a nivel gráfico, en su definición
acción informal y/o ilegal, y se encuentran en proceso de saneamiento físico textual sí se expresa claramente cuál es su finalidad. Como Protección por
legal: función ambiental y recreativa, la categoría está destinada principalmente a
reservar los ecosistemas de los tres valles de la metrópoli de Lima – Callao, que
actúan como fuente de oxigenación y recarga del acuífero. Por otro lado, la de
··Jicamarca (San Juan de Lurigancho): en esta área se tiene un problema de límites Amortiguamiento, seguridad y paisaje natural es la del área que bordea el área
con la provincia de Huarochirí. Actualmente su uso es predominantemente urbana y de crecimiento urbano: tiene una finalidad de protección del riesgo
residencial y uso comercial se ubica en las avenidas principales. físico, de efectos contaminantes del suelo, subsuelo, aire o agua.
Sin embargo, cabe mencionar que el área que corresponde a esta categoría
··Parte de Ancón, Santa Rosa y Ventanilla – Uso Residencial de Densidad
se ha reducido significativamente a causa de la ocupación como suelo urbano,
Media.
repercutiendo principalmente en la pérdida de 3871.74ha del ecosistema de
··Las zonas altas de Manchay (Pachacamac), Ñaña y Huampaní (Lurigancho valle del Río Lurín y Chillón. Aquí se incluye el sector de Chuquitanta, valle

378
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
05.03_LM
GESTIÓN DEL SUELO Ocupacion del suelo según Ordenanza N° 228 MML

Sacsa
HUARAL Area Urbana Ocupada

Ac o b a
05.03_LM OCUPACIÓN DEL SUELO SEGUN
MEMORIA DE
ORDENANZA N°228 MML
Area Urbana sin Ocupación

m ba
ANÁLISIS Y CANTA Area de Protección por Función Ambiental Recreativa Ocupada

8710000

8710000
METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO P
DIAGNÓSTICO Area de Protección por Función Ambiental Recreativa sinil lOcupación

lalia
i hu
a

MEMORIA
Area Expasion Urbana Ocupada a Eu
La Ordenanza N° 228 MML del 30 de agosto de 1999 consolida el Plano de USOS DEL SUELO Sa n
t

n
LIMA NORTE

l ló
Clasificación del Suelo Metropolitano por Condiciones Generales de Uso (Plano C hi Area Expansion Urbana sin Ocupacion

PLAM 2035
CSM-01-99-MML/IMP del PLANMET 1990-2010) y la Ordenanza N° 1056 MML

o
Rí
Proyección UTM Elipsoide WGS84 C arh 18 Sur.
Zona
u
del 5 de agosto de 2007 aprueba su versión digital reclasificando las 3 Fuente: MML-IMP, PLANMET (Ordenanzaa228-1999)
yu

8700000

8700000
ma
Elaboración: PLAM
categorías de la versión del PLANMET en las siguientes:

I. Área Urbana (Suelo Urbano)

Conformado por todas las zonas contenidas en el Reglamento de
Zonificación de Lima Metropolitana.
II. Área de Expansión Urbana (Suelo Urbanizable y Suelo No Urbanizable)

8690000

8690000
Comprende las zonas previstas para el futuro crecimiento de la Metrópoli sub
dividiéndose enOcupación
Gráfico 3: 3 sub - áreas: a) Crecimiento
de Carabayllo Urbano,
y Lurín. Estob)pone
Protección
en por

a
lal i
FuncióndelAmbiental y Recreativa;
suelo en la Provincia y c) Amortiguamiento, Seguridad
evidencia la ineficiente aplicación y Paisaje

Eu
[Link] Lima según la Ord. N°

nt a
R í o Rí m ac
228-MML. de Clasificación general de uso

Sa
Fuente: IMP. del suelo,
El suelo se representa en 3 áreas: quela de
la urbana, debió ser tomado
expansión urbana y la de
comoy documento CALLAO
recreativa. base de todas las

8680000

8680000
protección por función ambiental
Elaboración: PLAM. !

decisiones a los diferentes niveles de

El Área Urbana ocupada es de ámbitos: de gobierno
63,110.77 local, regional
ha y representa el 67% ydel área
destinada mientras las 30,536.63 ha no
nacional. ocupadas representan cerca del 33% ac
Rí m HUAROCHIRI
del total. Se identifica que las zonas no ocupadas corresponden a territorios Río

ubicados, principalmente, en laderas de pendientes pronunciadas y aquellas

El área de expansión urbana para la

8670000

8670000
áreas destinadas a usos metropolitanos especiales. Las zonas de Ancón, Lur
in

Carabayllo, la zona superior de Provincia Constitucional

Cajamarquilla y Huachipadel Callao,
en Lurigancho, las LIMA ESTE Rio

según el Plano de acondicionamiento

partes altas de La Molina, Villa María Del Triunfo, el terreno destinado al
parque metropolitano Paul Pobletterritorial,
en Lurínnoy tiene sub categorías
los balnearios de Pucusana y
Santa María Del Mar no han sido y tiene igualmente
ocupadas a pesar deuna
estarreducción
calificadas como

rín
Lu
Área Urbana. notable por causa directa del

o
Rí
r co
8660000

8660000
incremento del área urbana, que ha

Su
El área de expansión urbanatomado
ha sidoáreas
ocupada en 4,625.11
reservadas en elha, aproximada
distrito LIMA CENTRO

Río
!
mente el 5% del área total. Las zonas más resaltantes de ocupación se
de Ventanilla, ampliándose el área
encuentran en el parque industrial de Ancón, la zona noreste de San Juan De
residencial,
Lurigancho conocida como Jicamarca Anexoy 8eny en
menor cantidad
las zonas un Las
de ladera.
área industrial. Las pocas áreas que
áreas sin ocupación representan aproximadamente el 95% del total (77,840.58
quedaban
ha) y se concentran principalmente dentro del
en Ancón, las distrito
laderas del Callao
entre Carabayllo,
8650000

8650000
ahora
Comas, San Juan De Lurigancho, están siendo
Lurigancho usadas
Chosica, Villacomo
Maríasuelo
Del Triunfo,
Manchay y Cieneguilla, la quebrada
urbanoTinajas en Pachacamac
e incluso y las pampas de
con usos designados
Lurín, Punta Hermosa, Punta enNegra y San Bartolo. LIMA SUR
su plano de zonificación.
El área de protección por función ambiental y recreativa, intangible de ocu
Es preciso concluir que tanto para el
pación en su concepción, ha sido ocupada en 3,871.74 ha que representa más
8640000

8640000
casozonas
del 32% de su área original. Las de laocupadas
metrópoliestán
de Lima – Callao, donde
en Carabayllo
la delimitación
se viene urbanizando el área agrícola, de solo
Chuquitanta en dos
San categorías
Martín de Porres y
generales
la parte baja del río Lurín ocupada de uso por
principalmente de actividades
suelo resulta
industriales.
insuficiente para definir las áreas de
preservación,
ORDENANZA pues
N° 228 MML se entendería que
todo el suelo de la provincia estaría
8630000

8630000
10 Km
Área Urbana Ocupada
destinada 33a536.63
un uso urbano.
Ha.
Es por
63 110.77 Ha.
CAÑETE
Área Urbana sin Ocupación
esto que se propone volver a las tres
categorías establecidas por el Plan
10 Km

10 Km

Área de Expansión Urbana Ocupada

4 625.11 Ha.
Área de Expansión Urbana sin Ocupación metropolitano 1990-2010. 77 840.58 Ha.
8620000

8620000
Área de Proteccion por Funcion N
Ambiental y Recreativa Ocupada
3 871.74 Ha.
Área de Proteccion por Funcion 8 082.51 Ha.
Ambiental y Recreativa sin Ocupación
10 Km

0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 ha.

Fuente: MML-IMP, PLANMET (Ordenanza 228-1999)

Elaboración: PLAM

240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

379
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Ilustración 2: Clasificación
del Suelo Metropolitano
Ilustración 5 : Área de
por Condiciones Generales
Tratamiento Normativo
de Uso
III.
Fuente: IMP.
Elaboración: PLAM
Elaboración: PLAM.

B. ÁREAS DE TRATAMIENTO NORMATIVO

Solo para el caso de la Provincia de Lima a partir del año 2,005, para el proceso
de reajuste general de zonificación de la metrópoli de Lima - Callao, se
generaron las Áreas de tratamiento normativo, que son áreas que definen los
usos e intensidades de uso, de usos por áreas de similares características de
desarrollo urbano, caracterizadas diferentes unas de otras en las que se aplican
Ilustración 6 : Área de
los mismos lineamientos en el uso del suelo. Son cuatro y se describen en las Tratamiento Normativo
siguientes ilustraciones: IV.

Elaboración: PLAM

Ilustración 3 : Área de
Tratamiento Normativo I.

Elaboración: PLAM

En base a estas cuatro áreas es que se ha generado la división del suelo por
áreas homogéneas denominadas ATN cuya regulación debe aplicarse a las
áreas que la conforman, según el siguiente gráfico 4 y recuadro 1 y 2.

Ilustración 4 : Área de
Tratamiento Normativo II.

Elaboración: PLAM

380
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
05.04_LM
GESTIÓN DE SUELO Áreas de Tratamiento Normativo
HUARAL
05.04_LM ÁREAS DE TRATAMIENTO NORMATIVO
PROVINCIA DE LIMA MEMORIA DE Área de Tratamiento Normativo I

ANÁLISIS Y CANTA Área de Tratamiento Normativo II

8710000

8710000
Con las ordenanzas N° 620 (4 deDIAGNÓSTICO
Área de Tratamiento Normativo III
abril de 2004) y N° 719 (29 de octubre de 2004)
se elaboró el Reajuste Integral de la Zonificación General de los Usos del Suelo de

MEMORIA
Área de Tratamiento Normativo IV

USOS DEL SUELO

n
Lima Metropolitana donde se propusieron 4 Áreas de Tratamiento Normativo

l ló
i
Ch
Diferenciado (ATN) que representan zonas según su consolidación urbana, la LIMA NORTE

o
Rí
Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.

PLAM 2035
especialización funcional y el grado de residencialidad. Fuente: Ord. N° 620 MML, Plano Zonificación, IMP
Elaboración: PLAM

8700000

8700000
Las ATN I agrupa aquellas zonas de uso mixto ubicadas en las áreas interdistritales
y están en proceso de consolidación. Estas abarcan más del 55% del área total
metropolitana con más de 87 mil hectáreas.

Las ATN II está conformadas por aquellas zonas de uso mixto ubicadas en el área
central y presentan una mayor consolidación que las de las ATN I. Abarcan cerca

8690000

8690000
del 6% del área total metropolitana con más de 9 mil hectáreas.
Gráfico 4: Áreas de

a
lal i
Las ATNTratamiento
III se caracterizan
Normativo. por ser las de mayor consolidación urbana y con usos

Eu
de suelo más homogéneos. Se ubican en el área central de Lima. Las ATN III

nt a
Fuente: IMP (Planos de Zonifi- R í o Rí m ac

Sa
ocupan cación
cerca delpor7%
vigentes del área total metropolitana con más de 10 mil hectáreas.
Distritos).
Elaboración: PLAM.
CALLAO

8680000

8680000
Las ATN IV son aquellas zonas que requieren reglamentación especial y específica. !

En esta categoría se encuentran los centros históricos, zonas monumentales,

ecológicos, valles agrícolas y balnearios. Estas abarcan más del 31% del área total
c im ac
metropolitana con casi 50 mil hectáreas. ioaR
RRí m HUAROCHIRI
Río

ÁREAS DE TRATAMIENTO NORMATIVO DIFERENCIADO LIMA ESTE

8670000

8670000
ATN I 87,161.98

ín
ATN II 9,157.34

ur
oL
Rí
r co
8660000

8660000
ATN III 10,442.91

Su
LIMA CENTRO

Río
!
ATN IV 49,205.56

0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 ha.

8650000

8650000
ATN CARACTERISTICAS DISTRITOS

- Densificación LIMA CENTRO: Cercado de Lima, Rímac.

regulada LIMA ESTE: Ate, Cieneguilla, El Agustino, La Molina, Lurigancho Chosica, San Juan de Lurigancho, Santa Anita.
LIMA NORTE: Ancón, Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres,
LIMA SUR
- Mayor
ATN I Santa Rosa.
compatibilidad con LIMA SUR: Chorrillos, Lurín, Pachacámac, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, San Juan de
otras actividades Miraflores, Santa María del Mar, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo.
8640000

8640000
- Mayor densificación LIMA CENTRO: Barranco, Breña, Cercado de Lima, Jesús María, La Victoria, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo
Libre, San Miguel, San Luís, Santiago de Surco, Surquillo.
- Compatibilidad
ATN II LIMA ESTE: Ate.
regulada con otras LIMA NORTE: Los Olivos.
actividades LIMA SUR: Chorrillos, San Juan de Miraflores.

- Densificación
regulada LIMA CENTRO: Magdalena del Mar, Miraflores, San Borja, San Isidro, Santiago de Surco.
ATN III - Restricción a la LIMA ESTE: Cieneguilla, La Molina.
compatibilidad con LIMA SUR: Pachacámac.
8630000

8630000
10 Km
otras actividades

Reglamentación CAÑETE
Especial: Centro LIMA CENTRO: Cercado de Lima, Rímac.
Histórico, Zonas LIMA ESTE: Chaclacayo, Cieneguilla, Lurigancho Chosica.
10 Km

10 Km

ATN IV Monumentales, LIMA NORTE: Ancón, Santa Rosa.

Zonas de Valles, LIMA SUR: Chorrillos, Lurín, Pachacámac, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, San Juan de
Zonas Ecológicas, Miraflores, Santa María del Mar, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo.
Zonas de Balnearios.
8620000

8620000
N

10 Km

Fuente: Ord. N° 620 MML, Plano Zonificación, IMP

Elaboración: PLAM

240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

381
 DISTRITOS ATN I ATN II ATN III ATN IV ZRE ZM
  1076       1076
Barranco
  08/10/2007       La Viñita

I
  1017        
Breña
  16/05/2007        
1025 1020   1020 893 893
Cercado de Lima Centro
26/06/2007 13/06/2007   13/06/2007  
Histórico
  1017       1017
Jesús María
  16/05/2007       San Felipe
  1082        
La Victoria
MEMORIA DE Lince
 
 
 
18/10/2007
1017
16/05/2007
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANÁLISIS Y Magdalena Del Mar
 
 
1017
16/05/2007
950
17/06/2006
 
 
 
 
 
 

DIAGNÓSTICO Miraflores
 
   
  920
30/03/2006
 
 
1385
 
920
Recavarren,

MEMORIA
Reducto
USOS DEL SUELO Pueblo Libre
 
 
1017
16/05/2007
 
 
 
 
 
 
1017, 1192
Vivanco
1015     1020 893 893

PLAM 2035
Rímac Centro
05/01/2008     13/06/2007  
Histórico
1063,
    1063   1176,  
San Borja
1591
    10/09/2007      
1093, 1126, 1465,
    950  
San Isidro 1529 1569
Camino
    17/06/2006   El Olivar
Real
  1082        
San Luís
  18/10/2007        
  1098       1098
San Miguel
  12/12/2007       Media Luna
736, 1044,
Recuadro 1: ATN características Áreas Interdistritales y distritos
  1076 912   1507, 1076
Características de las Santiago De Surco
LIMA CENTRO: Cercado de Lima, Rímac. 1430
Áreas de Tratamiento - Densificación LIMA ESTE: Ate, Cieneguilla, El Agustino, La Molina, Lurigancho Chosica, San Juan de Surco Viejo,
Normativo   08/10/2007 03/03/2006    
regulada Lurigancho, Santa Anita. San Juan
ATN I - Mayor LIMA NORTE: Ancón, Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martín   1076        
Surquillo
Elaboración: PLAM. compatibilidad con de Porres, Santa Rosa.   08/10/2007        
otras actividades LIMA SUR: Chorrillos, Lurín, Pachacámac, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San 1099 1099       1099
Ate
Bartolo, San Juan de Miraflores, Santa María del Mar, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo. 12/12/2007 12/12/2007       Santa Clara
      1099    
Chaclacayo
- Mayor densificación
LIMA CENTRO: Barranco, Breña, Cercado de Lima, Jesús María, La Victoria, Lince, Magdalena       12/12/2007    
del Mar, Pueblo Libre, San Miguel, San Luís, Santiago de Surco, Surquillo. 1117   1117 1117    
- Compatibilidad Cieneguilla
ATN II
regulada con otras
LIMA ESTE: Ate. 12/01/2008   12/01/2008 12/01/2008    
LIMA NORTE: Los Olivos. 1025       1746  
actividades El Agustino
LIMA SUR: Chorrillos, San Juan de Miraflores. 26/06/2007          
1144   1144      
- Densificación La Molina
18/05/2008   18/05/2008      
regulada LIMA CENTRO: Magdalena del Mar, Miraflores, San Borja, San Isidro, Santiago de Surco.
1099     1099   1099
ATN III - Restricción a la LIMA ESTE: Cieneguilla, La Molina. Lurigancho Chosica
12/12/2007     12/12/2007   Chosica
compatibilidad con LIMA SUR: Pachacámac.
1081          
otras actividades San Juan de Lurigancho
07/10/2007          
Reglamentación 1025          
Santa Anita
Especial: Centro LIMA CENTRO: Cercado de Lima, Rímac. 26/06/2007          
Histórico, Zonas LIMA ESTE: Chaclacayo, Cieneguilla, Lurigancho Chosica. 1018     1018   1018
Ancón
ATN IV Monumentales, Zonas LIMA NORTE: Ancón, Santa Rosa. 11/07/2007     11/07/2007   Balneario
de Valles, Zonas LIMA SUR: Chorrillos, Lurín, Pachacámac, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San 1105          
Carabayllo
Ecológicas, Zonas de Bartolo, San Juan de Miraflores, Santa María del Mar, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo. 05/01/2008          
Balnearios. 1015          
Comas
14/05/2007          
1015          
Recuadro 2: Relación Independencia
14/05/2007          
de ordenanzas DISTRITOS ATN I ATN II ATN III ATN IV ZRE ZM 1015 1015        
normativas por Áreas Los Olivos
05/01/2008 05/01/2008        
  1076       1076 1105,
de Tratamiento Barranco
  08/10/2007       La Viñita 1105        
Normativo.   1017         Puente Piedra 1369
Breña 05/01/2008          
  16/05/2007        
1025 1020   1020 893 893 1015          
Elaboración: PLAM. San Martín De Porres
Cercado de Lima Centro 14/05/2007          
26/06/2007 13/06/2007   13/06/2007   1085     1085    
Histórico Santa Rosa
  1017       1017 18/10/2007     18/10/2007    
Jesús María 1044,
  16/05/2007       San Felipe
  1082         1159,
La Victoria 1076 1076   1044 1076
  18/10/2007         Chorrillos 1160,
  1017        
Lince 1430
  16/05/2007        
08/10/2007 08/10/2007   23/07/2007   La Campiña
  1017 950      
Magdalena Del Mar 1117     1117    
  16/05/2007 17/06/2006       Lurín
    920   1385 920 12/01/2008     12/01/2008    
Miraflores Recavarren, 1117   1117 1117 - 1146    
    30/03/2006     Pachacamac 12/01/2008 -
Reducto 12/01/2008   12/01/2008    
  1017       1017, 1192 30/06/2008
Pueblo Libre 1086     1086    
  16/05/2007       Vivanco Pucusana
1015     1020 893 893 26/10/2007     26/10/2007    
Rímac Centro 1086     1086    
05/01/2008     13/06/2007   Punta Hermosa
Histórico 26/10/2007     26/10/2007    
1063, 1086     1086    
Punta Negra
    1063   1176,   26/10/2007     26/10/2007    
San Borja 1086     1086    
1591 San Bartolo
    10/09/2007       26/10/2007     26/10/2007    
1093, 1126, 1465, 1044,
    950  
1529 1569 1084 1076   1084 1430,  
San Isidro Camino San Juan de Miraflores
    17/06/2006   El Olivar 1474
Real 18/10/2007 08/10/2007   18/10/2007    
  1082         1086     1086    
San Luís Santa María del Mar
  18/10/2007         26/10/2007     26/10/2007    
  1098       1098 1044,
San Miguel
  12/12/2007       Media Luna
736, 1044, 933     933 1115,  
Villa El Salvador
  1076 912   1507, 1076 1430
Santiago De Surco 05/05/2007     05/05/2007    
1430 1084     1117 1344  
Surco Viejo, Villa María del Triunfo
  08/10/2007 03/03/2006     18/10/2007     12/01/2008    
San Juan
  1076        
Surquillo
  08/10/2007        
1099 1099       1099
Ate
12/12/2007 12/12/2007       Santa Clara
382 Chaclacayo
      1099    
      12/12/2007    
1117   1117 1117    
Cieneguilla
12/01/2008   12/01/2008 12/01/2008    
1025       1746  
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

C. ZONIFICACIÓN Ilustración 7: Estructura

normativa de la
zonificación vigente.
El uso de suelo para la metrópoli de Lima - Callao, ha está regulado a través de
Elaboración: PLAM
los planos de zonificación, que es un instrumento técnico – normativo que orienta
la racional distribución de las actividades urbanas en el territorio, establece
limitaciones y/o modalidades de uso de la propiedad privada de acuerdo con
el bien común y el interés social. Su uso se encuentra establecido en la Ord.
Nº 620-MML “Ordenanza Reglamentaria del Proceso de aprobación del Plan
Metropolitano de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano de Lima, de
los Planes Urbanos distritales y de actualización de la zonificación de los usos de
suelo de la metrópoli Lima - Callao”.

La ordenanza estableció 12 categorías generales de zonificación comprendidas

tanto en área urbana como en áreas extraurbanas según la siguiente listas: Conforme se aprobaron los planos de zonificación, se fueron generando nuevas
En base a esta disposición se reordena la estructura normativa de la zonificación categorías de zonificación que se incorpora en los planos de zonificación como
vigente en base a: leyenda, sin diferenciar a qué tipo de suelo correspondía cada categoría de
zonificación. Es así como se llegó a establecer 54 categorías según el siguiente
··La adecuación de las orientaciones normativas establecidas en la cuadro:
Ordenanza Nº 620-MML.
SUELO URBANO / URBANIZABLE SUELO NO URBANIZABLE
Recuadro 4: Categorías
··La dinámica urbana y sus tendencias. de la Zonificación.
  Clave Categorias   Clave Categorias
Elaboración: PLAM
··Las consideraciones ambientales. 1 RDA Residencial de Densidad Alta 1 A Agrícola

2 RDB Residencial de Densidad Baja 2 AP Agropecuaria

··La consideración de normativas específicas que tienen algunas áreas 3 RDM Residencial de Densidad Media 3 CH-1 Casa Huerta - 1

especiales de la metrópoli de Lima - Callao. 4 RDMA Residencial de Densidad Muy Alta

4 CH-2 Casa Huerta - 2

5 CH-3 Casa Huerta - 3

5 RDMB Residencial de Densidad Muy Baja
Recuadro 3: Categorías 6 PTP Protección y tratamiento Paisajista
generales de zonificación AREA URBANA AREA EXTRA URBANA AREA URBANA/EXTRAURBANA NO PRECISA 6 CM Comercio Metropolitano
Reserva Natural - Área Natural de Protección
según clasificación Residenciales De reserva natural Habilitación Recreacional Servicios Públicos 7 CV Comercio Vecinal 7 RN-ANPM
Municipal
general de usos de suelo
Industriales Pre urbanas Reglamentación Especial   8 CZ Comercio Zonal
8 ZRP-pl Recreación (Playas)
Elaboración: PLAM 9 I1 Industria Elemental y Complementaria
Comerciales De producción agrícola Monumental   9 ZF Zonas de Forestación
10 I2 Industria Liviana
Otros Usos Mineras     10 G Ganadería
11 I3 Gran Industria 11 F Forestal
12 I4 Industria Pesada Básica 12 EX Explotación de Recursos Naturales
Estos se aplicaron en los reajustes integrales de zonificación que se emitieron 13 IE Industrial Especial 13 ZC Zona de Conservación
paulatinamente desde finales del año 2,005 para todos los distritos de la Provincia 14 ZTE-1 Zona de Tratamiento Especial 1 14 Zpre Zonas de Preservación
de Lima, cada uno acompañado de sus parámetros urbanísticos, índice de usos 15 ZTE-2 Zona de Tratamiento Especial 2 15 Zrest Zonas de Restauración
y especificaciones normativas. Todo estaba regido además por los lineamientos 16 ZTE-3 Zona de Tratamiento Especial 3 16 ZUS Zonas de Usos Sostenibles
de cada ATN según los distritos que comprende. 17 ZHR Zona de Habilitación Recreacional 17 PAP Patrimonio Arqueológico Prehispánico

18 PAP Patrimonio Arqueológico Prehispánico

383
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Muchas de estas categorías corresponden a calificaciones no urbanas; sin Recuadro 5:

Categorías de
embargo, su uso en los planos de zonificación llega a ser confuso, ya que en la Zonificación
la leyenda no se distingue a qué clase de suelo, por condición general de uso, de la Provincia
Constitucional del
corresponde: si es Área Urbana o una de las tres sub categorías del Área de Callao.
Expansión Urbana. Se ha hecho una clasificación de estas mismas categorías
teniendo en cuenta su denominación y la definición dada según la norma que lo Fuente: [Link]
[Link]/
aprobó. Es así como estas 54 categorías se reordenan en tres cuadros que, al
margen de si fueron aplicadas según esta interpretación, debieron expresarse
claramente en su descripción gráfica y normativa. Esta confusión se acentúa
porque no hay correspondencia entre los planos de la Clasificación de suelo
por condiciones generales de uso y los planos de las áreas denominadas
Área de tratamiento normativo. Además, estos planos no fueron actualizados
conforme se fueron aprobando anexiones al área urbana y normas de cambio de
zonificación, que asignaron nuevas categorías de zonificación

Esta lista, según la clasificación de suelo por condiciones generales de uso,

debió tener la estructura presentada en el recuadro 6.

Cabe mencionar que en las categoría de zonificación no se diferencian aquellas

instalaciones que constituyen las dotaciones para el funcionamiento de la ciudad,
que lo conforman los equipamientos e infraestructura urbana, y mantiene en
una relación de complementariedad con lo que podríamos denominar los usos
privados (residencial, comercial e industrial).

Finalmente respecto a las zonas arqueológicas, dado que se cuenta con una
muestra significativa dentro de la metrópoli de Lima – Callao, su definición en
el plano de zonificación vigente de la metrópoli no cuenta con una categoría
específica, además que las existentes en los planos de zonificación no forman
parte de una misma fuente oficial. Hay zonas arqueológicas por todo el territorio
de la provincia que están oficialmente reconocidas y no están identificadas en
los planos respectivos, por lo que se recomienda que su incorporación sea en
la medida en que estén debidamente establecidas como tales y que su misma
calificación las haga existir como áreas protegidas, ya sea en área urbana como
fuera de esta.

El mismo proceso que se ha descrito para la Provincia de Lima se repite en la Provincia

Constitucional del Callao, y demandan el mismo proceso de ordenamiento de las
categorías. A esto se suma que ambas provincias tienen sus propias categorías que
deberían uniformizar, dado que es un mismo territorio ya conurbado.

384
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

D. APLICACIÓN DE LA NORMATIVIDAD Y EL USO DE SUELO ACTUAL

Con estos mecanismos establecidos: el reajuste de zonificación distrital, la de la ciudad, lo cual se traduce en una falta de protección para esas zonas, por
aprobación de Planes urbanos y la Reglamentación de zonas específicas, se una débil gestión de esta información a nivel institucional en diferentes ámbitos
ha generado las siguientes situaciones como resultado de la aplicación de la y sectores que intervienen en el desarrollo urbano de la ciudad. La ausencia de
normatividad de zonificación de usos del suelo: una reglamentación explicita de las áreas de protección limita su gestión.

··En la metrópoli de Lima - Callao, hay cinco distritos que conforman el ATN Se ha venido concretando modificaciones en los planos de zonificación en base
III: La Molina, San Borja, San Isidro, Miraflores y Santiago de Surco, que a la ocupación existente y no a la orientación que se promovió mediante la
tienen en forma individual sus propias normas aplicadas. Esto ha generado zonificación general establecida en el plan metropolitano 1990-2010, de este
un tratamiento individualizado, a pesar de estar en la misma ATN. modo es que se ha perdido importantes áreas con funciones de preservación,
como parte del valle del Río Chillón en el ex Fundo Chuquitanta – Distrito de San
··Para el ATN IV, no todas las categorías cuenta con una reglamentación
Martín de Porres, y en el distrito de Carabayllo, se ha concretado la calificación
completa, específica y actualizada.
urbana de la ocupación en el sector denominado Terrraza superior de lomo de
··Hay normatividad que todavía no se ha emitido, a pesar de estar corvina, que representa un problema de ocupación de zonas de riesgo.
establecida con plazos por ordenanza metropolitana, como en las normas
generales de zonificación del ATN III (Pachacamac y Cieneguilla). Las actividades industriales en los distritos con ATN I y II muchas veces son
localizados en condición de usos no conformes o condicionados a plazos para su
··Hay zonas específicas que, por razones especiales, cuentan con adecuación ambiental. A la fecha, eso no ha logrado mejorar las condiciones de
una normatividad exclusiva, lo cual no define su importancia a nivel impacto ambiental en que se han visto calificadas estas zonas pre – existentes.
metropolitano, sino que requiere un estudio más detallado. Por ejemplo: La zonificación ha reconocido espacios para usos mixtos dada los usos
El Olivar de San Isidro, el Centro Histórico de Lima, Pantanos de Villa, las diversificados de industria, comercio y vivienda, es el caso específico del SECTOR
Lomas costeras, etc. DE USOS MIXTOS DE LIMA NORTE, este es un precedente que reconoce esta
tendencia a la diversificación del uso del suelo en la metrópoli de Lima – Callao,
··Las ATN’s han regulado los usos, la intensidad por densidad y actividades que no está regulada sino que se consolida de manera espontánea teniendo
en la ciudad. No se ha definido cómo estos criterios se desprenden de como principal actor a la empresa privada.
directrices generales que ayuden a entender como su cumplimiento no
solo ordenan el uso del suelo, sino orientan el desarrollo urbano de la En la zonificación y la normativa, las zonas residenciales permiten actividades
metrópoli. complementarias en la ATN I y II. Se permite en un porcentaje la presencia
de actividades comerciales y de talleres en el primer nivel de las viviendas,
mientras que en la ATN III las viviendas son compatibles con algunas actividades
comerciales y principalmente oficinas a puerta cerrada. En el uso del suelo, las
-- Respecto al uso del suelo zonas residenciales incorporan áreas productivas en mayor área a la autorizada,
el rubro de oficinas convive con las zonas residenciales, las zonas residenciales
A pesar de existir una delimitación de los suelos para fines urbanos y de expansión colindantes con las zonas de mayor intensidad comercial incorporan usos
urbana, entre las que se encuentran las áreas de protección, se ha expandido complementarios que demanda este uso, situaciones que deben de atender las
el uso del suelo en forma ramificada por las quebradas de los cerros, las fajas áreas de tratamiento, y cuya normativa actual no es suficiente para ordenarla
marginales y las zonas agrícolas. Esta condición que se viene regularizando
indistintamente, no tiene en cuenta el efecto que genera en el ordenamiento

385
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Recuadro 6: Categorías
de la Zonificación
según Clasificación de
Suelo por Condiciones
Generales de Uso.

Elaboración PLAM

386
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

E. UTILIDAD DE LA NORMATIVIDAD VIGENTE Y RECOMENDACIONES correspondencia con lineamientos de ciudad que la reconozcan la
complejidad y heterogeneidad existente.
Como resultado de la aplicación de la normatividad existente se evidencian
problemas por la desactualización de la zonificación en relación a la realidad ··Generar niveles de zonificación, de manera que se entienda las funciones
urbana y su dinámica de cambio, debido a: metropolitanas de donde se deriven las funciones más locales.

··El crecimiento urbano de la ciudad ha sufrido cambios que no han sido ··Tener una estructuración de zonificación debidamente reglamentada con
planificados ni regulados, resultado de procesos sociales y económicos todos sus componentes. Para esto, se debe concluir con la regulación
que afectaron al país y por ende repercutieron en la metrópoli. El último de las áreas con tratamiento especial y definir actuaciones que no solo
plan de desarrollo urbano para la ciudad no previno estos procesos y contemplen el uso y la intensidad con alturas, sino definir cómo esto se
actualmente frente a un crecimiento inorgánico los esfuerzos por complementa con los equipamientos, infraestructura y servicios, para
darle orden solo acentúa la necesidad de contar con un nuevo enfoque que la metrópoli funcione como una sola pieza.
que aborde entre otros aspectos la complejidad del uso del suelo
que reconozca la ocupación de áreas de protección como parte de la
estructura actual de la ciudad como la multidiversidad del centro, la 4.5.3 Características físico – espaciales y socio
generación de nuevos corredores dinámicos con generación de nuevos económicas de la metrópoli Lima-Callao
centros

··Fragmentación de la normativa, debido a la aprobación de propuestas El análisis de este capítulo partió de la elaboración de un plano de usos de
distritales que no se derivan de lineamientos metropolitanos, además de suelo de la metrópoli de Lima – Callao, de la cual se puede establecer los usos
propiciar exclusividad de la norma, abriendo una brecha respecto al uso predominantes a nivel metropolitano. En base a esta distribución, se añadieron
del suelo de acuerdo a la mayoría de distritos (54 categorías) otras fuentes de información para describir el estado de la metrópoli a nivel
físico – espacial y socio económico.
··Rigidez y especificidad de la concepción de la zonificación, constituyéndose
en un instrumento inflexible que no permite una regulación adaptada a
la realidad, como un proceso dinámico y no estático. (Norma para usos A. USOS RESIDENCIALES
mixtos).
El área residencial en la metrópoli de Lima - Callao alcanza el mayor porcentaje
··Normatividad incompleta que pone en desventaja su gestión: regulación de ocupación del suelo urbano, con un 49% del total. En esta clasificación
de las áreas urbanas y de expansión urbana definiendo sus fines, destacan las viviendas denominadas productivas, que albergan en forma
funciones y usos. complementaria actividades económicas productivas de bienes y servicios
(manufactura, comercio, etc.) como fuente de trabajo. También está la vivienda
··Falta de compatibilización de la normatividad generada para definir el
de uso exclusivo, que polariza dos áreas de la ciudad, un tipo que en la búsqueda
uso del suelo como es el Plano de clasificación de usos de suelo con el
de su exclusividad es excluyente con el resto de la metrópoli; por otro lado, está
de Áreas de tratamiento normativo, definiendo cual es la relación.
la exclusividad que sin buscarlo se localiza en las partes más altas de los cerros,
que es donde se ha concentrado la expansión del uso residencial en los últimos
años. Esto se asocia a la ocupación de suelo. Finalmente esta la vivienda que se
-- Recomendaciones localiza en los lotes de mayor magnitud (500 a 1,000 m2), donde se promueve la
··Revisión de toda la normatividad existente para el uso del suelo, a complementariedad del uso residencial con áreas verdes y vivienda de muy baja
fin de redefinir su correspondencia y coherencia, a la vez que tengan densidad, localizada en los entornos agrícolas de los valles de Lima.

387
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

-- Grado de ocupación

Según el plano de densidad bruta de la metrópoli de Lima – Callao (desarrollada Foto 2: Vivienda
a detalle en el siguiente capítulo con datos del INEI al 2007), podemos ver que productiva en
los focos de densidad describen que la metrópoli ya dejó de densificarse en el Villa El Salvador.
centro, y que la actual densificación se está extendiendo en forma de tentáculos Fuente: www.
hacia el norte, este y sur de la ciudad. [Link]/
maps

Se evidencia, por otro lado, que las alturas de edificación sí definen la

concentración de densidades netas mayores en algunos ejes principales del
área central, donde se permite las mayores densidades de uso residencial de la
ciudad (Av. Brasil, Javier Prado Oeste, vía alrededor del Golf Club, Av. Arequipa,
Av. Paseo de la República).

En el gráfico se ha seleccionado, a manera de resumen, las zonas de mayor

densidad bruta en la metrópoli de Lima – Callao. En este gráfico se observa que
las más altas densidades han dejado el centro para localizarse al norte, este y
sur de la metrópoli. Se hace la observación que hay dos sectores como son el
borde del Río Rímac en el Cercado de Lima y San Martín de Porres, y el cerro de
El Agustino en los que la alta densidad se debe a la concentración de población
por el mayor número de habitantes por unidad de vivienda. Ver tomo IV, plano
02.02_LM.
Foto 3: Vivienda
exclusiva en San
Isidro.
Foto 1: Vivienda
Huerta en Lurín. Fuente:
[Link]
Fuente: sschmidt7.
[Link]

388
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

-- Expansión del uso residencial en laderas -- Áreas residenciales con usos productivos

Según la localización de esta porción de zona residencial, existe una condición Representa el mayor uso urbano en la ciudad, aproximadamente el 33%. Existe
especial: además de corresponder a las últimas zonas de crecimiento urbano por lo tanto una pregunta por responder para poder caracterizar la mayor parte
de la ciudad, tiene las condiciones de precariedad mayores por la falta de del suelo urbano de la ciudad, del total de uso residencial ¿Cuán residencial son
servicios básicos (agua y alcantarillado), material de construcción predominante las áreas residenciales? Parte de la respuesta se origina en el desarrollo de las
no estructural y hacinamiento complementado con las limitaciones de pequeñas y medianas empresas (pymes). “Conjuntamente con el desarrollo de
accesibilidad. Son además exclusivas para uso de dormitorio de sus habitantes. la población, también se desarrollaban microempresas y pequeñas y medianas
Si bien les representa una solución inmediata de bajo costo, a lo largo de su vida empresas, la mayoría de ellas ubicadas en las zonas nuevas de la ciudad,
útil representa altos costos, que son demandados a las autoridades locales. pero también con gran desarrollo en zonas más antiguas. Así como en la zona
industrial de Villa El Salvador, especializada en muebles y zapatería, se ve el
A nivel económico: inmenso crecimiento del emporio textil de Gamarra, en pleno corazón del ya
por entonces tradicional barrio de La Victoria, y el desarrollo de amplias zonas
··Incremento en el costo de la construcción. comerciales en Lima Norte”.1
··Incremento en la instalación de servicios en la zona.
En la década de los 90 en la metrópoli Lima - Callao, contando como fuente con
··Incremento en la edificación de los equipamientos. datos del INEI (1993), según la actividad económica que realizaban los diversos
establecimientos de las pymes en la metrópoli, se observa que la concentración
A nivel social: más significativa se registró en las bodegas. Estos negocios representaban el
27.6% del total de establecimientos. Los siguientes más importantes eran los
··Incremento de la marginación social restaurantes, que representaban el 8.9%, y las peluquerías o salones de belleza
y las vulcanizadoras con el 3.3% y 13.2% respectivamente.
·· Dificultad de acceso

··Disminución de la privacidad Las mypes (micro y pequeña empresa) poco a poco comienzan a tener más
interés que la pymes (pequeña y mediana empresa). La mayor parte de estas
··Dificultad de la ocupación de los espacios públicos se localizan fuera del área central debido a las ventajas y facilidades que estas
ofrecen para su operación. Estas actividades se llevan a cabo en las nuevas
··Deficiencia en la operación de los servicios públicos zonas residenciales que, para la actualidad, ya representa para el poblador el
bien que atiende su necesidad de vivienda, y que representa el espacio para
A nivel ambiental: satisfacer otras necesidades de emprendimiento.
··Incremento de riesgos de siniestros

··Deforestación en zonas de difícil recuperación

··Incremento de los procesos erosivos

1 Rolando Arellano y David Burgos (2010) Ciudad de los Reyes, De los Chávez, de los Quispe

389
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

GESTIÓN DE SUELO

8720000

8720000
05.05_LM
Área de uso Residencial
05.05_LM ÁREA DE USO RESIDENCIAL HUARAL
Vivienda Exclusiva
METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO MEMORIA DE Vivienda Productiva

ANÁLISIS Y CANTA
Vivienda Huerta

8710000

8710000
El área residencial de la metrópoli de Lima - Callao es 33,659.85 ha, de las
DIAGNÓSTICO
cuales corresponde a Lima el 91.16% y al Callao el 8.84%. El área interdistrital Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.
Fuente: IMP, Planos Urbanos Distritales, Plano de Zonificacion,

MEMORIA
con mayor ocupación residencial es Lima Norte con más de 9 mil 187
hectáreas que representa el 27.30% del total. El Callao ocupa menos USOS DEL SUELO empleos y establecimientos actualizacion en
Google Earth por PLAM Urbano

n
LIMA NORTE

l ló
i Elaboración: PLAM
Ch
superficie con 2,977 ha y representa el 8.84% del total.

PLAM 2035

o
Rí
El área residencial está compuesta por las siguientes tipologías: vivienda

8700000

8700000
exclusiva (ocupa 9,197.55 ha y representa el 27.32%), vivienda productiva
(con 24,301.47 ha es el 72.20% del total) y finalmente vivienda huerta (con
160.83 ha y representa el 0.48%). La vivienda en Lima es mayoritariamente
productiva, siendo aquella que incorpora otras actividades económicas
productivas de bienes y servicios (manufactura, comercio, hospedaje, etc.) en
el recinto residencial que permiten a las familias tener ingresos mediante

8690000

8690000
negocios propios. La concentración de vivienda exclusiva se encuentra
Gráfico 6: Área
principalmente en la periferia, en los asentamientos humanos másde recientes

a
lal i
uso residencial en
que funcionan como barrios dormitorios en todas las la
áreas interdistritales, de

Eu
metrópoli de

nt a
la misma manera se encuentra en barrios residencialesLimacomo Barrio Altos en
- Callao. R í o Rí m ac

Sa
el Cercado de Lima, la parte baja del Rímac, Chaclacayo, Manchay, San Borja
Fuente: INEI
y los balnearios. La Vivienda Huerta se encuentra en Lima PLAMSur. CALLAO

8680000

8680000
Elaboración: !

ac
Rí m HUAROCHIRI
Río
ÁREAS RESIDENCIALES TOTALES

8670000

8670000
urí n
Río L
Lima Centro 5,005.44 LIMA ESTE

Lima Este 8,679.90

Lima Norte 9,187.69

r co
8660000

8660000
Lima Sur 7,809.79

Su
LIMA CENTRO

Río
!
Callao 2,977.04

0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 ha.

8650000

8650000
ÁREAS RESIDENCIALES POR TIPOLOGIA

Lima Centro 1,607.63 LIMA SUR

3,397.81
0.00
Lima Este 2,179.85
6,500.05
8640000

8640000
0.00
Lima Norte 1,987.94
7, 193.86
0.00
Lima Sur 2,291.85
5,363.53
154.95
8630000

8630000
10 Km
Callao 1,130.82
1,846.21 CAÑETE
0.00
0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 ha.
10 Km

10 Km

Vivienda Exclusiva Vivienda Productiva Vivienda Huerta

8620000

8620000
N

10 Km

Fuente: IMP, Planos Urbanos Distritales, Plano de Zonificacion, empleos y establecimientos actualizacion en
Google Earth por PLAM Urbano
Elaboración: PLAM

240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

390
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

B. USOS COMERCIALES

En la década de los 90, con el cambio de modelo económico, se pasó de un Estas concentraciones han generado la conformación de espacios representativos
modelo primario, exportador y semi-industrial (dependiente del nivel de en la ciudad en razón de ser focos proveedores de bienes y servicios, y nuevos
la actividad económica externa), a un modelo primario exportador y de centros para la vida urbana de la metrópoli. Fuera del área central, se fortalecieron
servicios (Gonzales y Lévano 1999), donde el rol del Estado se redujo a un ejes de vías principales de distinto nivel comercial, pero respondiendo a la demanda
mínimo: regulación e intervención mínima en los mercados, impulsándose las de las extensas zonas residenciales a las que sirven. Destaca Panamericana
privatizaciones, la desregulación, la liberación de los mercados (sobre todo el Norte – Av. Túpac Amaru (Independencia – Comas), Av. Próceres (San Juan de
mercado de trabajo) y la reforma de la administración tributaria. La metrópoli Lurigancho), Carretera Central (Santa Anita – Ate), Av. Pachacútec (San Juan de
adquirió un impulso relevante en su desarrollo económico que se vio reflejado Miraflores), Av. Huaylas (Chorrillos) entre otros. Aquellos ejes que se instalaron en
en las calles. Actualmente, el 72.8% del PBI de la provincia proviene de sector suelos destinados a uso industrial pudieron resolver mejor el acondicionamiento
terciario, mientras que el 26.8% proviene del secundario y un 0.5% del primario. del suelo ya que su morfología se lo permitía; sin embargo, las zonas residenciales
La metrópoli de Lima - Callao es una ciudad predominantemente comercial y que absorbieron este uso tienen graves problemas, como: mayor tamaño de
proveedora de servicios. lote, espacio para estacionamiento y áreas libres para este uso, lo cual ha ido en
desmedro de estas áreas y su entorno.
Estos antecedentes son el marco para describir el estado de los usos de suelo Cuadro 1:
de las actividades comerciales e industriales en la metrópoli de Lima - Callao, Cuadro de áreas
comerciales según
teniendo en cuenta que, como componentes de la economía urbana de la ciudad, nivel interdistrital en
han sido protagonistas debido al cambio de modelo económico que se dio en el hectáreas.
país y que afectó directamente estos usos. Elaboración: PLAM

En cuanto al uso comercial a nivel metropolitano se debe destacar que, en los

últimos diez años, las actividades comerciales le dieron un renovado y moderno
rostro a la ciudad, con la presencia de grandes centros comerciales ubicados
dentro y fuera del tradicional centro urbano. Se concentra el comercio intenso en
las intersecciones de importantes vías metropolitanas con gran éxito comercial.
Para el área central, representó la ampliación del abastecimiento de servicios
para sus residentes y la concentración del nivel más intensivo y especializado
de servicios tanto financiero, empresarial e institucional. Por otro lado, en el
resto de la ciudad, esta localización atrajo la instalación de locales de servicios
públicos y universidades muy próximos. Todavía a la fecha concentra la mayor
área comercial del resto de áreas interdistritales. Del total concentra el 52%,
extendiéndose fuera de sus ejes originales, ocupando así extensas áreas que Los rubros comerciales más importantes del sector terciario son: el comercio,
han acondicionado el suelo para este, desarrollando el comercio de más alta el transporte y otros servicios, que suman el 84.5% del PBI terciario de la
intensidad de la provincia. Ejemplo de estas áreas son: Centro Empresarial en provincia de Lima. El sector terciario alberga 70,768 empresas (78.19% del
Miraflores, Centro Financiero en San Isidro, sector de Gamarra en La Victoria, total) que a su vez genera 1´014,720 puestos de empleo (63.49% del total de
eje de la Av. Arequipa, Arenales y Petit Thouars en el Cercado de Lima, Lince y empleos).
San Isidro.

391
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
05.07_LM
GESTIÓN DE SUELO Área de uso comercial

Sacsa
HUARAL
05.07_LM ÁREA DE USO COMERCIAL

Ac o b a
METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO MEMORIA DE Comercio

m ba
La ciudad de la metrópoli deANÁLISIS
Lima - Callao Y
CANTA
tiene 3,494.13 ha de

8710000

8710000
Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur. Pil l

el 5.77% al Callao.
DIAGNÓSTICO
área comercial, de las cuales el 94.23% corresponden a Lima y
empleos y establecimientos actualizacion en
i hu
a
Fuente: IMP, Planos Urbanos Distritales, Plano de Zonificacion,

MEMORIA USOS DEL SUELO

Google Earth por PLAM Urbano
La mayor concentración corresponde a Lima Centro con el 51.97%, Elaboración: PLAM

n
LIMA NORTE

l ló
i
alrededor de 1,815 ha, cuya localización corresponde a los ejes Ch

PLAM 2035

o
viales con mayor conectividad en la ciudad como: Av. Arequipa,

Rí
Av. Paseo de la Republica, Av. Javier Prado y Av. Grau; la

8700000

8700000
segunda mayor concentración se encuentra en Lima Este con
673.02 ha, que representa el 19.26% del total (menos de la mitad
comparado a Lima Centro) y se emplaza a lo largo de la Carretera
Central, Javier Prado, [Link] Agüero y en la base de San Juan
De Lurigancho. En las otras áreas interdistritales, la actividad
comercial se da a lo largo de las vías metropolitanas como, en Lima

8690000

8690000
Norte por la Av. Universitaria, Panamericana Norte y Túpac
Amaru,Gráfico
en 7: Lima Sur por la
Área de En [Link] Pachacútec
plano de y usos de suelo
Av. Huaylas y en

a
lal i
uso comercial
el Callao están enconcentradas
la las avenidas Argentina, Colonial y
podemos ver que esta actividad se

Eu
metrópoli Lima - Callao.
Faucett.

nt a
concentra predominantemente en R í o Rí m ac

Sa
Las zonas
Fuente: comerciales
IMP. de mayor tamaño de terreno se encuentran en el
los principales ejes viales del trazado
JockeyElaboración:
Plaza [Link] Surco en Lima Centro, el Mercado Mayorista y el de
urbano de Este
la metrópoli de Lima – CALLAO

8680000

8680000
Productores son las más grandes en Lima y en Lima Norte y el Callao !
Callao; sin embargo, no es suficiente
las antiguas zonas industriales tienen terrenos de gran tamaño que se han
convertido en comerciales. EnlaLima ventaja
Sur, losdeterrenos
esta comerciales
situación: sonlas de
menor formato. lotizaciones predominantes en estos Rí m
ac
HUAROCHIRI
ejes cuentan
PRINCIPALES CENTROS COMERCIALES conMETROPOLITANA
DE LIMA áreas entre 100 y Río

450m², y las que se usan para fines

8670000

8670000
rí n
comercialesLima
son entre 451 y 2500m². Río Lu
Área Interdistrital Centros Comerciales Distrito
Real Plaza Centro Cívico
LIMA ESTE
Parque Agustino El Agustino
Real Plaza Salaverry Jesús María
Camino Real La superposición de los mapas de
San Isidro
Open Plaza Angamos empleo y establecimiento con el
Surquillo
La Rambla San Borja
Lima Centro Real Plaza Primavera de tamaño de lote así lo evidencia.
San Borja

r co
Complementariamente a este
8660000

8660000
Larcomar Miraflores

Su
Plaza San Miguel San Miguel
desarrollo comercial que se ha dado LIMA CENTRO

Río
Open Plaza La Marina San Miguel !
Caminos del Inca fuera del área central tradicional,
Santiago De Surco
Jockey Plaza Santiago De Surco
El Polo 1 se cuenta con instalaciones
Santiago De Surco
14 El Polo 2 comerciales de nivel metropolitano
Santiago De Surco
Real Plaza Santa Clara Ate
Real Plaza Puruchuco que conforman parte de un sistema
Ate
8650000

8650000
Lima Este
de abastecimiento de la ciudad.
Aventura Plaza Santa Anita Santa Anita
Molina Plaza La Molina
5 Plaza Camacho La Molina
Plaza Lima Norte ··Mercado Mayorista de Lima
Independencia LIMA SUR
Lima Norte Mega Plaza Lima Norte Independencia

4
Royal Plaza
Real Plaza Pro
··Mercado Mayorista Nº 2 de
Independencia
San Martín De Porres
Plaza Lima Sur frutas Chorrillos
8640000

8640000
Real Plaza Guardia Civil Chorrillos
Lima Sur

Open Plaza Atocongo

··Mercado Modelo de Frutas
Mega Plaza Express Chorrillos Chorrillos
San Juan De Miraflores
5 Mega Plaza Express Villa El Salvador Villa El Salvador
Callao
Aventura Plaza Bellavista ··Mercado Cooperativa
Bellavista de
Minka Callao
3 Open Plaza Callao
Plátanos (Túpac Amaru)
Callao

··Mercado
ÁREA COMERCIAL POR ÁREA Productores
INTERDISTRITAL de Santa
8630000

8630000
10 Km

Lima Centro Anita 1,815.99 CAÑETE

Lima Este 673.02
··Terminal Pesquero de Villa
10 Km

10 Km

Lima Norte 425.72 María del Triunfo

377.86 ··Terminal Pesquero de
8620000

8620000
Lima Sur N

Callao 201.54 Ventanilla 10 Km

200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000 ha
0
Fuente: IMP, Planos Urbanos Distritales, Plano de Zonificacion, empleos y establecimientos actualizacion en
Google Earth por PLAM Urbano
Elaboración: PLAM
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

392
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
GESTIÓN DE SUELO 05.06_LM
Mercados y centros comerciales
HUARAL
05.06_LM MERCADOS Y CENTROS COMERCIALES
MEMORIA DE "
) Mercados Mayoristas

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO ANÁLISIS Y CANTA "

) Centros Comerciales

8710000

8710000
DIAGNÓSTICO
Las zonas comerciales de mayor tamaño de terreno se encuentran en el
Jockey Plaza en Surco en Lima Centro, el Mercado Mayorista y el de

MEMORIA
Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.

Productores son las más grandes en Lima Este y en Lima Norte y el Callao USOS DEL SUELO Fuente: PLAM Actualización
Elaboración: PLAM

n
LIMA NORTE

l ló
i
las antiguas zonas industriales tienen terrenos de gran tamaño que se han Ch

PLAM 2035

o
convertido en comerciales. En Lima Sur, los terrenos comerciales son de

Rí
menor formato.

8700000

8700000
Los principales centros de abastos son el Mercado Mayorista de Lima en el
Cercado de Lima; el Mercado Mayorista Nº 2 de frutas, el Mercado Modelo de
Frutas y el Mercado Cooperativa de Plátanos (Túpac Amaru) en La Victoria;
el Mercado Productores y el Gran Mercado Mayorista en Santa Anita; el
Terminal Pesquero de Villa María del Triunfo y el Terminal Pesquero de

8690000

8690000
Ventanilla.
Gráfico 8: Mercados

a
lal i
y Centros Comerciales
A mediados de 2014 se identificaron hasta 31 grandes comerciales
centrosLima

Eu
en la metrópoli -

nt a
que son grandes atractores de la población se han posicionado como los
Callao. Rí o Rí m ac

Sa
lugares centrales de la ciudad. Lima Centro cuenta con el mayor número
Fuente: IMP
de centros comerciales que abastecen a distintos distritos, mientras que en la CALLAO

8680000

8680000
Elaboración: PLAM
otras áreas interdistritales, su ubicación está directamente vinculada
!
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a las vías metropolitanas de la ciudad y de forma más concentrada.
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8670000

8670000
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PRINCIPALES CENTROS COMERCIALES DE LIMA METROPOLITANA "
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Área Interdistrital Centros Comerciales Distrito
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Parque Agustino El Agustino ) "
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8660000

8660000
Real Plaza Salaverry Jesús María
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Camino Real San Isidro
LIMA CENTRO

Río
Foto 4: Mercado Open Plaza Angamos Surquillo )!
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Mayorista de Santa La Rambla San Borja "
)
Anita Lima Centro Real Plaza Primavera San Borja
Larcomar Miraflores "
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)
Fuente: PLAM. Marzo,
2013. Plaza San Miguel San Miguel
8650000

8650000
Open Plaza La Marina San Miguel "
)
"
)
Caminos del Inca Santiago De Surco
Jockey Plaza Santiago De Surco "
) LIMA SUR
El Polo 1 Santiago De Surco
14 El Polo 2 Santiago De Surco
Real Plaza Santa Clara Ate "
)
Real Plaza Puruchuco Ate
8640000

8640000
Lima Este
Aventura Plaza Santa Anita Santa Anita "
)
Molina Plaza La Molina
5 Plaza Camacho La Molina
Plaza Lima Norte Independencia
Lima Norte Mega Plaza Lima Norte Independencia
Royal Plaza Independencia
8630000

8630000
4 Real Plaza Pro San Martín De Porres 10 Km
Plaza Lima Sur Chorrillos
CAÑETE
Real Plaza Guardia Civil Chorrillos
Lima Sur
Mega Plaza Express Chorrillos Chorrillos
10 Km

10 Km

Open Plaza Atocongo San Juan De Miraflores

5 Mega Plaza Express Villa El Salvador Villa El Salvador
Aventura Plaza Bellavista Bellavista
Callao
8620000

8620000
N
Minka Callao
3 Open Plaza Callao Callao 10 Km

Fuente: IMP, ACCEP

Elaboración: PLAM
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

393
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

C. USOS INDUSTRIALES Foto 5: Industria

Incipiente en Ancón.
Las áreas industriales de la metrópoli de Lima – Callao, que formaron parte de Fuente: PLAM. Marzo 2013.
la zonificación aprobada en el plan metropolitano 1990-2010, que consideró las
zonas de Gambeta en el Callao, Av. Argentina (Lima – Callao), Panamericana
Norte (Los Olivos, Independencia), Panamericana Norte (Puente Piedra),
Carretera Central, Villa El Salvador, fueron alentadas con zonas colindantes de
uso mixto para fortalecer su desarrollo.

El área que actualmente ocupa es el 10% el área urbana, siendo aproximadamente

más de 6,400ha (el segundo después del uso residencial). Los rubros industriales
más importantes recaen principalmente en la manufactura y la construcción,
que suman el 25.5% del PBI de Lima.

En la actualidad, el uso industrial en zonas tradicionales tiene sus principales

Foto 6: Centro Industrial
emplazamientos envueltos por el continuo urbano, y con la presión por la Las Praderas de Lurín.
demanda de su suelo para otros usos, principalmente comercial y residencial de
Fuente: [Link].
alta densidad. Esta disminución de la intensidad de uso ha originado la búsqueda
de nuevos espacios de uso industrial en distritos como Lurín y Pucusana, y en
las provincias colindantes como son Huacho y Cañete (Chilca). Sin embargo,
no existe una evaluación de esta actividad que permita establecer su nueva
localización teniendo en cuenta del período de tiempo que debe asegurar
una nueva localización sin que puedan demandar un nuevo desplazamiento y
asegurar su sostenibilidad socio-ambiental. Existen nuevas localizaciones fuera
del centro y alejadas de las zonas tradicionales, mas no responden a un análisis
integral del desarrollo de esta actividad, representando espacios pendientes de
normatividad específica, ver gráfico 10.
Foto 7: Antigua zona
industrial de av. Nicolás
A diferencia del uso comercial, el sector secundario alberga 17,633 empresas Ayllón.
(19.48% del total) que a su vez genera 425,593 puestos de empleo (26.63% Fuente: [Link].
del total de empleos). Esta actividad emplea casi el doble del área que el uso pe/maps
comercial, genera menos de la mitad de empleo y participan menos de la cuarta
parte de empresas en sus operaciones. La industria demanda nuevos espacios
que puedan asegurar el desarrollo industrial como parte de la estrategia
de desarrollo nacional a largo plazo, facilitando inversiones importantes y
estratégicas en la ciudad.

394
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
GESTIÓN DE SUELO 05.08_LM
Área de uso Industrial
HUARAL
05.08_LM ÁREA DE USO INDUSTRIAL
METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO
MEMORIA DE Industria

ANÁLISIS Y CANTA

8710000

8710000
Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.

- CallaoDIAGNÓSTICO
Fuente: IMP, Planos Urbanos Distritales, Plano de Zonificacion,
La metrópoli de Lima tiene 6,461.23 ha donde se desarrollan empleos y establecimientos actualizacion en
actividades industriales de las cuales el 75% corresponden a Lima y el

MEMORIA
Google Earth por PLAM Urbano

25% corresponden al Callao. Las mayores concentraciones de áreas USOS DEL SUELO LIMA NORTE
Elaboración: PLAM

industriales se encuentran en Lima Este con casi el 29% y Lima Sur con
más del 27% del total.
PLAM 2035

8700000

8700000
Las actividades industriales se encuentran concentradas en los corredores
viales de la ciudad (Av. Gambeta, Panamericana Norte, Carretera central
y Panamericana Sur) que conectan a Lima y el Callao con el interior y
exterior del país. En la zona del Callao se concentra al borde del litoral
marino en el eje de la Av. Néstor Gambeta, entre las Av. Argentina, Av.
Colonial y Av. Elmer Faucett próxima al puerto y aeropuerto. En Lima

8690000

8690000
Norte se concentra en el eje de la carretera Panamericana Norte, en
Gráfico 9: Área de uso
Lima Este se concentra en el eje de la Carretera Central, en la parte
industrial en la metrópoli
media y baja de la quebrada de San Juan de Lurigancho
de Lima- Callao.y Huachipa. En
la zona Sur de la ciudad se encuentra concentrado en el eje de la
carretera Panamericana Sur próximo a Villa ElFuente: Salvador
IMP.
y la cuenca
Elaboración: PLAM
baja del Rio Lurín y en el eje de la av. Pachacútec en Villa El salvador. En el CALLAO

8680000

8680000
área central de la ciudad se encuentra concentrado en el eje de
!

la Av. Argentina.

HUAROCHIRI

8670000

8670000
LIMA ESTE

8660000

8660000
LIMA CENTRO !
8650000

8650000
LIMA SUR
8640000

8640000
ÁREA INDUSTRIALES POR ÁREAS INTERDISTRITALES

Lima Centro 374.08

1,868.88
Lima Este
8630000

8630000
10 Km
842.53
Lima Norte
CAÑETE
Lima Sur 1,770.00
10 Km

10 Km

Callao 1,615.73

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 ha

8620000

8620000
N

10 Km

Fuente: IMP, Planos Urbanos Distritales, Plano de Zonificacion, empleos y establecimientos actualizacion en
Google Earth por PLAM Urbano
Elaboración: PLAM

240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

395
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
GESTIÓN DE SUELO 05.10_LM
Usos Predominantes del Suelo
05.10_LM USOS PREDOMINANTES DEL SUELO HUARAL Vivienda Exclusiva Industria

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO MEMORIA DE Vivienda Productiva Agricola

ANÁLISIS
El Uso Residencial supera ampliamente Y otro uso
a cualquier CANTA Vivienda Huerta Pecuario

8710000

8710000
en el suelo de Lima. Más de 33 mil hectáreas (entre viviendas
de uso exclusivo, productivas DIAGNÓSTICO
Educación Extractiva
y casas huertas) representan más

MEMORIA USOS DEL SUELO

Salud Ecologica
del 49% de los usos totales. El mayor uso predominante es la
vivienda productiva con más del 33% del total. La vivienda LIMA NORTE Recreación Area Verde
productiva es aquella que en su función residencial incorpora
otras actividades económicas productivas de bienes y servicios
PLAM 2035 Arqueologica Otros

8700000

8700000
(manufactura, comercio, hospedaje, etc.). Usos Especiales Sin Uso

Las grandes concentraciones residenciales se encuentran Comercio

distribuidas en la ciudad como en Ancón, Santa Rosa y San Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.
Martín de Porres al norte, Santa Anita, Ate y La Molina al este Fuente: IMP, Planos Urbanos Distritales, Plano de Zonificacion,
INEI (empleos y establecimientos), actualizacion en
y Villa María del Triunfo y Villa El Salvador al sur. Otros espacios Google Earth por PLAM Urbano
exclusivamente residenciales son los asentamientos humanos y Elaborado por PLAM (Abril 2014)

8690000

8690000
grandes condominio residenciales ubicados en los límites de la
ciudad. Gráfico 12: Usos
El uso productivo de la ciudad conformadoPredominantes por los del usos
Suelo
comerciales, industriales, agrícolas, pecuario y extractivo
en la metrópoli ocupan
Lima -
más de 19 mil hectáreas y representan más de laCallao cuarta parte del
uso de suelo de Lima. Su ubicación está a lo largo [Link] ejes de
Fuente:
integración metropolitana en todas las áreas interdistritales
Elaboración: PLAMsiendo CALLAO

8680000

8680000
!
Lima Centro el que concentra las mayores áreas y de forma más
distribuida.
El uso dotacional como educación, salud, recreación, sitios
arqueológicos y otros usos especiales ocupan más de 10,300 ha HUAROCHIRI
que representan más del 15% del total. Este grupo y el anterior se
ubican principalmente cerca de las grandes vías de integración de

8670000

8670000
la ciudad. LIMA ESTE
El uso ambiental conformado por las zonas ecológicas y área verde
abarca más de 2,550 ha y supera el 3.7% del uso total.
Aquellas zonas que no tienen un uso activo representan menos del
4.4% con casi 3,000 ha. Su ubicación, al igual que el uso ambiental,
es dispersa y no configuran zonas de concentración.
8660000

8660000
LIMA CENTRO !
USO PREDOMINANTE DEL SUELO

Vivienda Exclusiva 9,197.55

RESIDENCIAL

Vivienda Productiva 24,301.47

8650000

8650000
Vivienda Huerta 160.83

Educación 1,748.48
LIMA SUR
Salud 496.61
DOTACIÓN

Recreación 4, 451.55

Arqueologicos 204.51
8640000

8640000
Usos Especiales 3,410.99

Comercio 3,494.13
PRODUCTIVO

Industria 6,461.23

Agrícola 8,200.68
8630000

8630000
Pecuario 540.43 10 Km

Extractivo 351.39 CAÑETE

AMBIENTAL

Ecológico 1078.53
10 Km

10 Km

Área Verde 1,475.13

Otros 1,021.83
OTROS

8620000

8620000
N
Sin Uso 1,967.18
10 Km
0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 ha.

Fuente: IMP, Planos Urbanos Distritales, Plano de Zonificacion, empleos y establecimientos actualizacion en
Google Earth por PLAM Urbano
Elaboración: PLAM

240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

396
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

D. USO INSTITUCIONAL Y EQUIPAMIENTO Miraflores y el Callao, como representativos en sus zonas.

El Puerto del Callao y el aeropuerto Internacional Jorge Chávez son los puntos
A nivel de equipamiento en la metrópoli de Lima - Callao, según los datos más importantes de comunicación con los mercados externos e internos. Lo
publicados por el ministerio de salud y de educación, se ha revertido en este mismo pasa con el transporte terrestre desde esos mismos puntos. Ambas
período de 20 años la predominancia que tenían las instalaciones educativas infraestructuras han ampliado y modernizado sus servicios e instalaciones
y de salud en el área central. En cuanto a equipamiento educativo (primario a través de concesionarios. Por su localización el puerto del Callao es el
y secundario), actualmente hay una cobertura más equitativa respecto a la más importante del Pacífico Sudamericano y el Aeropuerto uno de los más
cantidad de población y el número de locales en la metrópoli, liderando Lima importantes de Sudamérica.
Norte seguida del área central de Lima, donde la cantidad de centros educativos Foto 8: Instituciones
públicas en la Plaza de
sigue atendiendo a una población que va disminuyendo. La relación entre Armas de Lima.
centros educativos privados duplica al número de los públicos. Los locales
para universidades se han incrementado en sucursales fuera del área central, Fuente: [Link]/
photo/86363170
además que se ha incrementado la oferta de nuevas universidades. Si bien el
área central supera en número, destaca la concentración de estos locales en el
Cercado de Lima, muy por debajo pero acaparando las nuevas instalaciones se
encuentra Lima Este seguido de Lima Norte.

En cuanto al equipamiento de salud, se debe precisar que a nivel de la metrópoli,

del total de establecimientos de salud, un 88% corresponde al servicio privado,
y de este total un 32% no están categorizados, estos casi en su totalidad
corresponden a los locales de servicio privado.
Foto 9: Equipamientos
La mayor cobertura, considerando población y número de establecimientos en el óvalo Higuereta.
de todas las categorías, es el área central de la ciudad de Lima; sin embargo,
esta diferencia se acentúa mucho más pues considerando las instalaciones de Fuente: [Link]-
[Link]
nivel hospitalario, es decir con cobertura de internamiento, se puede ver que el
distrito de San Borja destaca por la presencia de locales privados, y en el Cercado
de Lima todavía predominan las instalaciones públicas. La menor cobertura la
tiene Lima Sur, tanto en locales de salud como locales con hospitalización. Si
bien en cifras, el Callao no se encuentra en desventaja con respecto a la cantidad
de población, si se pude indicar que las instalaciones no se ubican donde se
encuentra la mayor concentración de población que es en Ventanilla. En general,
se puede establecer que a diferencia de la equidad que se ha obtenido a nivel
educativo no universitario, esto no se repite en las instalaciones de servicio de
salud y con mayor incidencia en las instalaciones hospitalarias que predominan
en el Centro de la ciudad. Adicionalmente se observa que el número de servicios
privados de salud se ha incrementado. Limitados a servicios sin hospitalización
destacan: San Juan de Lurigancho, San Martín de Porres, Los Olivos, Miraflores,
San Isidro, Santiago de Surco, Jesús María, Lince, San Borja, San Juan de

397
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
GESTIÓN DE SUELO 05.11_LM
Localización de Instituciones
HUARAL
05.11_LM LOCALIZACIÓN DE INSTITUCIONES
METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO
MEMORIA DE !
1
$
Instituciones Gubernamentales

ANÁLISIS Y
Municipalidades
CANTA

8710000

8710000
" Fuerzas Armadas

DIAGNÓSTICO
En la metropoli de Lima y Callao se han identificaron 231 establecimientos ! Comisarias

MEMORIA
institucionales. Estos están conformadas por 20 establecimientos
gubernamentales (8.66%), 55 edificios municipales (23.81%), 15 dependencias USOS DEL SUELO

n
LIMA NORTE

l ló
i Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.
Ch
de las fuerzas armadas (6.49%) y 141 comisarías (61.04%) ubicados de Fuente: SIRAD-INDECI-CCFFAA-PNP

PLAM 2035

o
Elaboración: PLAM

Rí
forma dispersa en el territorio. El 36.8% de los equipamientos institucionales

8700000

8700000
se concentra en el centro de la ciudad, asimismo alberga a todas instituciones
gubernamentales, al 34.5 % de las municipalidades, el 46.6% de instituciones "
de las fuerzas armadas y el 27.6% de comisarias. 1!
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8690000

8690000
INSTITUCIONES
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8680000

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Elaboración: PLAM. !
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Lima Centro
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1 LIMA SUR

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N° Establec.
! CAÑETE
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Fuerzas Armadas Municipios Gubernamentales Comisarias
10 Km

10 Km
8620000

8620000
N
1
$
10 Km 1
$
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Fuente: SIRAD-INDECI-CCFFAA-PNP
Elaboración: PLAM

240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

398
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
05.12_LM
GESTIÓN DE SUELO Localización de Equipamiento
HUARAL
05.12_LM LOCALIZACIÓN DE EQUIPAMIENTO Bibliotecas
"
" Grandes Unidades Escolares

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO

MEMORIA DE Establecimientos de Salud
" Museo

ANÁLISIS Y CANTA " Essalud

Universidad

8710000

8710000
"
En la metropoli de Lima - Callao se identifica que los equipamientos
DIAGNÓSTICO
están compuestos por 7,061 establecimientos de los cuales el 0.71%
" Minsa
Instituciones Educativas

MEMORIA
Municipal
corresponde al cultural (bibliotecas y museos), el 8.03% al de salud
USOS DEL SUELO GESTION
"

(administrados por ESSALUD; MINSA; municipalidad; privado; LIMA NORTE " Privado (
! Convenio
sanidades; emergencia y bomberos) y el 91.26 % es de Educación
(administrados por convenio, sector privado y sector público) entre
PLAM 2035 (
!
!
(
" Sanidades (
! Privada

8700000

8700000
los cuales las instituciones educativas privadas (inicial, primaria y (
! ! Emergencia Bomberos (
! Publica
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secundaria) representan el 66.49% de los equipamientos de toda (
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! Fuente: MINEDU, INEI, [Link]
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El 57% de las universidades, el 100% de las grandes unidades, (
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el 28.86% de los equipamientos de salud los que contienen el (!
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64% de los equipamientos nivel III-1 y el 75% de los equipamientos " !(! (
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8690000

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nivel III-2, el 62% de los museos, el 59 % de las bibliotecas se "!( !
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Fuente: MINEDU, MINSA, INEI,MC

Elaboración: PLAM

240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

399
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

E. USO RECREACIONAL: PARQUES METROPOLITANOS Y ZONALES área total área habilitada Área habilitada
Cuadro 3: Relación
total de parques
ubicación
parques / área total
(distrito) metropolitanos y
N° (ha) (m2) (ha) (m2) (%)
Según lo establecido en la ordenanza municipal Nº 525-MML y su modificatoria zonales.
Nº 707-MML, las áreas recreacionales de administración municipal están 52 Total Parques 7,153.06 71,530,582.70 580.07 5,800,726.85 8.11% Fuente: IMP.
constituidas por los Parques Zonales y los Parques Metropolitanos. Su Elaboración: PLAM.
15 Parques Metropolitanos 4,931.04 49,310,429.70 387.52 3,875,230.51 7.86%
administración está a cargo de SERPAR, Servicios de parques de Lima
1 Los Anillos Ate 4.52 45,183.91 4.52 45,183.91 100.00%
Metropolitana, si bien fue administrada en su origen (1969) por el Ministerio 2 Coronel Miguel Baquero Cercado 0.39 3,948.64 0.39 3,948.64 100.00%
de vivienda, en el año 1981 paso a la administración Municipal de Lima 3 De La Exposición Cercado 11.28 112,804.00 11.28 112,804.00 100.00%
Metropolitana. 4 Alameda las Malvinas Cercado 3.27 32,715.00 3.27 32,715.00 100.00%

5 De La Muralla Cercado 4.40 43,966.90 1.85 18,464.00 42.00%

SERPAR tiene como función la promoción, organización, administración, 6 Los Soldados del Perú Cercado 0.41 4,134.87 0.41 4,134.87 100.00%
desarrollo y mantenimiento de los parques metropolitanos, zonales, zoológicos 7 Universitario Cercado 1.09 10,890.70 1.09 10,890.70 100.00%
y botánicos de la Provincia de Lima, con fines recreacionales, culturales, 8 Del Migrante La Victoria 3.00 30,040.00 0.00 0.00 0.00%
deportivos y de preservación del medio ambiente. Sin embargo, se sabe que en 9 Alameda Salvador Allende SJM - VMT 10.74 107,406.00 0.00 0.00 0.00%
el organigrama de la municipalidad metropolitana de Lima hay otros organismos 10 De Las Leyendas San Miguel 98.22 982,249.10 98.22 982,249.10 100.00%

que administran algunos de estos parques, como es: 11 Campo de Marte Jesús María 17.81 178,061.55 17.81 178,061.55 100.00%

12 De La Reserva Cercado 17.03 170,329.85 8.00 80,000.00 46.97%

- Autoridad Municipal Los Pantanos de Villa (PROHVILLA) 13 Pantanos de Villa Chorrillos 240.68 2,406,778.74 240.68 2,406,778.74 100.00%

- Patronato del Parque de Las Leyendas Felipe Benavides Barreda (PATPAL) 14 Paul Poblet 4,294.18 42,941,789.67 0.00 0.00 0.00%

- Empresa Municipal Inmobiliaria de Lima S.A. (EMILIMA) – Parque de la Reserva. 15 Santa María Del mar Santa María 224.01 2,240,130.77 0.00 0.00 0.00%

37 Parques Zonales 2,222.02 22,220,153.00 192.55 1,925,496.34 8.67%

Según los planos de zonificación vigentes se cuentan con aproximadamente 1 Sinchi Roca (N° 2) Comas 51.72 517,237.10 51.72 517,237.10 100.00%

7,153.00ha calificadas para parques de administración metropolitana, 2 Cápac Yupanqui (N° 7) Rímac 2.94 29,381.43 2.94 29,381.43 100.00%

compuesto por 15 parques metropolitanos y 37 parques zonales. Actualmente, 3 Cahuide Ate 61.12 611,200.00 21.00 210,000.00 34.36%

Serpar tiene bajo su administración 15 parques, entre zonales y metropolitanos 4 Lloque Yupanqui (N° 3) SMP 9.22 92,222.50 9.22 92,222.50 100.00%

con una cobertura del 52% de área verde, es decir están operativos solo un 8 % 5 Mayta Cápac (N° 4) Los Olivos 5.99 59,894.40 5.99 59,894.40 100.00%

del área total. 6 Huáscar (N° 24 Paleontológico) VES 68.46 684,599.87 21.75 217,500.00 31.77%

7 Manco Cápac (N°1) Carabayllo 6.31 63,080.32 6.31 63,080.32 100.00%

Parques Zonales Parques Metropolitanos
Cuadro 2: Extensión Extensión
8 Huiracocha (N° 15) SJL 23.74 237,403.18 23.74 237,403.18 100.00%
Parques Zonales y Distrito Parque Distrito Parque
(Has) (Has) 9 Huayna Cápac (N° 23) SJM 125.72 1,257,205.19 16.82 168,190.00 13.38%
Metropolitanos de Sinchi
Lima Metropolitana. Comas 51.72 Ate Los Anillos 4.52 10 Flor de Amancaes VMT 8.38 83,815.70 0.00 0.00 0.00%
Roca
Los Lloque Soldados del 11 Santa Rosa (N° 36) Santa Rosa 29.86 298,587.40 29.86 298,587.40 100.00%
9.22 0.41
Fuente: IMP. Olivos Yupanqui Perú
12 N° 26 VES 59.86 598,605.20 3.20 32,000.00 5.35%
Elaboración: PLAM. Alameda de las
Ate Cahuide 21 3.27
Malvinas 13 Atarjea El Agustino 23.38 233,773.50 0.00 0.00 0.00%
Villa El Miguel
Huáscar 21.75 0.25 14 N° 14-A SJL 13.90 139,021.00 0.00 0.00 0.00%
Salvador Baquero
San Huayna Patio de maniobras Metro
16.82 Exposición 11.28 15 SJL 11.14 111,357.50 0.00 0.00 0.00%
Juan de Cápac Línea 1
San 16 Los Halcones (N° 31) Chaclacayo 51.46 514,585.70 0.00 0.00 0.00%
23.74 Universitario 1.09
Juan de 17 Ribereño Chaclacayo Lurigancho 66.59 665,945.40 0.00 0.00 0.00%
Cápac
Rímac 2.94 La Muralla 1.85 18 Santuario Cajamarquilla Lurigancho 149.08 1,490,813.20 0.00 0.00 0.00%
Yupanqui
Manco 7 parques 19 N° 32 Lurigancho 33.46 334,610.70 0.00 0.00 0.00%
6.31   22.67
Cápac metropolitanos
8 parques
  153.5
zonales

400
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Foto 10: Parque

20 Del río Pachacamac Cieneguilla 35.84 358,421.00 0.00 0.00 0.00%
metropolitano: Parque
21 Santuario Pachacamac Lurín 81.76 817,555.20 0.00 0.00 0.00% de La Exposición.
22 Huaycán (Pariachi) Ate 89.47 894,729.80 0.00 0.00 0.00%
Fuente: [Link]/
23 Huaycán (Arqueológico) Ate 69.71 697,118.70 0.00 0.00 0.00% photo/73436253
24 Catalina Huanca Ate 51.48 514,829.30 0.00 0.00 0.00%

25 Pariachi Este Ate 7.61 76,117.20 0.00 0.00 0.00%

26 Pariachi Oeste Ate 6.26 62,571.10 0.00 0.00 0.00%

27 José Gálvez VMT 20.85 208,518.60 0.00 0.00 0.00%

28 Lomas VMT 104.95 1,049,483.20 0.00 0.00 0.00%

29 Andrés Avelino Cáceres (N° 38) VMT 21.60 215,985.90 0.00 0.00 0.00%

30 Cantagallo Rímac 14.30 143,013.00 0.00 0.00 0.00%

31 A - Piedras Gordas Ancón 395.38 3,953,775.10 0.00 0.00 0.00%

32 B Ancón 99.14 991,400.00 0.00 0.00 0.00%

33 C Ancón 137.10 1,370,985.60 0.00 0.00 0.00%

34 D Ancón 68.95 689,505.90 0.00 0.00 0.00%

35 E Ancón 104.73 1,047,261.90 0.00 0.00 0.00%

36 F Ancón 79.84 798,445.10 0.00 0.00 0.00%

37 Chuquitanta Los Olivos 30.71 307,097.10 0.00 0.00 0.00%

Teniendo en cuenta los parques habilitados y operativos, podemos afirmar

que en estos últimos 20 años, Lima Este tiene el menor porcentaje (8%) de
áreas recreacionales (metropolitanas y zonales) para un 29% de la población,
Foto 11: Parque
a diferencia del área Sur que presenta la mayor área de parques (49%) para zonal: Huáscar en
el menor porcentaje de población de Lima (17%). El promedio metropolitano Villa El Salvador.
considerando los parques administrados es de 0.685 m2 por habitante Fuente: [Link]-
aproximadamente. Si consideramos los parques que están reservados en el [Link]

plano de zonificación vigente (13,018.25 ha de zonificación pública recreativa

total) tendríamos 14,89 m2/ha.

Cuadro 4:. Superficie de

Áreas de Recreacionales
Metropolitanas por Zonas   m2 PZ / hab. m2 PM / hab. Total % % de Población
de Lima Metropolitana.
Lima Norte 0.496 0.000 0.496 18% 28
Fuente: SERPAR, IMP.
Elaboración: PLAM.
Lima Este 0.212 0.021 0.233 8% 29

Lima Sur 0.267 1.537 1.804 49% 17

Lima Centro 0.016 0.773 0.789 25% 26

Lima Metropolitana 0.227 0.458 0.685 100% 100

401
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
05.13_LM
GESTIÓN DE SUELO

Sacsa
Área de parques metropolitanos y zonales
HUARAL

Ac o b a
05.13_LM ÁREA DE PARQUES METROPOLITANOS
Y ZONALES
MEMORIA DE Parques Zonales

m ba
ANÁLISIS Y CANTA Parques Metropolitanos

8710000

8710000
METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO Pil
DIAGNÓSTICO Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.
Fuente: SERPAR - LIWA
Elaboración: PLAM
li hu
a

MEMORIA
Existen en la ciudad 8.45 m2/hab de área recreativa zonificada como USOS DEL SUELO

n
parques zonales y metropolitanos, de las cuales solo 0.69 m2/hab está LIMA NORTE

l ló
i
Ch
habilitado con ese fin. El aporte de los parques zonales en área recreativa

PLAM 2035

o
Rí
a la ciudad es de 2.46 m2/hab de los cuales el 0.46m2/hab se encuentra

8700000

8700000
habilitado emplazado generalmente en los distritos periféricos de origen
barrial. El aporte de los parques metropolitanos es de 5.36 m2/hab de
los cuales 0.23 m2/hab se encuentran habilitados localizados en su
mayoría dentro del área central de la ciudad correspondiente a los distritos
tradicionales. El mayor potencial de aporte se concentra en el parque
Paul Poblet (4´294.18 ha) que corresponde a 4.87m2/hab ubicado en el

8690000

8690000
distrito de Pachacamac al Sur de la ciudad.
Gráfico 15: Área de

a
lal i
Los parques de menor formato se encuentran parquesen el metropolitanos
área central y están

Eu
habilitados completamente, mientras que los de enlas
y zonales otras áreas
la Provincia

nt a
de Lima. R í o Rí m ac
interdistritales, siendo los de mayor superficie, no están habilitados por

Sa
completo. En el caso del sur, los Pantanos de Villa
Fuente: SERPARes
- IMP. el que más se
destaca sin embargo, su fin es más ecológico que recreativo. CALLAO

8680000

8680000
Elaboración: PLAM. !

ac
Rí m HUAROCHIRI
Río

8670000

8670000
Río Lurin
LIMA ESTE
APORTES Y POTENCIALIDADES DE INFRAESTRUCTURA RECREATIVA

Potencial 5.82 2.62

r co
8660000

8660000
Por Habitar 5.36 2.40

Su
LIMA CENTRO

Río
!
Aporte 0.46 0.23

0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 m2/hab.

Parques Metropolitanos Parques Zonales

8650000

8650000
LIMA SUR
CONCENTRACIÓN DE ÁREA RECREATIVA POTENCIAL EN LIMA

LIMA SUR 31.80 1.80

8640000

8640000
LIMA NORTE 4.41 0.50

LIMA ESTE 3.08 0.23

LIMA CENTRO 0.16

0.79
8630000

8630000
10 Km

CALLAO 7.76 0.68 CAÑETE

10 Km

10 Km

0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 m2/hab

Parques Metropolitanos Parques Zonales

8620000

8620000
N

10 Km

Fuente: SERPAR - LIWA

Elaboración: PLAM

240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

402
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

F. USOS AGRÍCOLAS una fuerte presión por locales industriales en la parte baja del valle conocida
como Trapecio de Lurín.
Las áreas agrícolas han disminuido en un 50% aproximadamente en los últimos
25 años. El plan metropolitano (1990-2010) señalaba como suelo agrícola Al respecto, particularmente en este valle, su regulación normativa respecto
intangible 20 mil hectáreas agrícolas en la metrópoli de Lima – Callao, en el año al uso del suelo ha fomentado su protección; sin embargo, la generación para
1988. Actualmente se identifican 9,237.63 ha. este valle de una nueva categoría de zonificación denominada Casa Huerta,
destinada para usos de vivienda de muy baja densidad, huerta y actividades
El valle que más ha perdido en porcentaje es el Rímac, que pasó de 5,900ha agrícolas, sin definir específicamente su aplicación en suelo de protección, sus
a 1,921.40ha, perdiendo más del 67% de su área original. El valle del Chillón alcances y limitaciones para no ser confundida como una forma incipiente de
ha perdido más en cantidad, ya que tenía la mayor área agrícola con 8,000ha uso de suelo para fines urbanos. Aunado a una falta de control y fiscalización
y pasó a tener 3,244.80ha perdiendo el 60% de su suelo agrícola en el Fundo de las construcciones en estas zonas, ha originado que se empiece a ver este
Chuquitanta y el sector del valle que forma parte del distrito de Carabayllo. suelo como urbano y se generen expectativas sobre el destino de este suelo.
El valle de Lurín tiene una consideración especial. En el Plan Met, el ministerio Por lo que requiere una clara definición y complementar su normativa para su
de agricultura estimó 4,000 ha en el Valle de Lurín. Sin embargo, el Suelo adecuado aprovechamiento para fines de protección del suelo.
Agrícola Intangible fue de 6,100 ha. Actualmente se identifican 4,071.43ha en
Cuadro 5: Áreas agrícolas perdidas
todo el valle. La pérdida ha sido de 2,028.57ha que representa casi la tercera Valles
PLANMET PLAM PLANMET - PLAM
por cada valle.
parte del área original. ha % absoluto ha % absoluto ha % perdido
* El área agrícola considerada por el Minis-
TOTAL 20,000.00 100.00% 9,237.63 100.00% 10,762.37 53.81% terio de Agricultura para el valle de Lurín
En el valle del río Rimac respecto al área agrícola intangible calificada en el Chillón 8,000.00 40.00% 3,244.80 35.13% 4,755.20 59.44% en el PLANMET era de 4,000 ha. Los 6,100
corresponden al Suelo Agrícola Intangible del
PLANMET, la perdida de suelo agrícola corresponde al sector de Carapongo, Rímac 5,900.00 29.50% 1,921.40 20.80% 3,978.60 67.43% PLANMET de 1992.
donde se viene urbanizando con viviendas unifamiliares de mediana densidad. Lurín* 6,100.00 30.50% 4,071.43 44.07% 2,028.57 33.26%
Fuente: SERPAR, IMP.

Como hace 25 años, la reducción del área agrícola obedece a la presión de Elaboración: PLAM

ocupación de suelo urbano tanto para uso predominantemente residencial en

el caso del valle del Rímac y Chillón, como para uso industrial y residencial en
Cuadro 6: Áreas agrícolas
el valle del Río Lurín. perdidas por cada valle.

El mantenimiento de estas áreas se dificulta por la forma extensiva de la Fuente: SERPAR - IMP.
Elaboración: PLAM
utilización del suelo y la limitada rentabilidad económica de la explotación
agrícola comparada con la producida por la utilización urbana del suelo y su
explotación para otras actividades, como la producción de ladrillos dada su
gran demanda. En el valle del Río Chillón, en el distrito de Carabayllo se ha ido
reduciendo el área agrícola con la intervención de inmobiliarias muy reconocidas
que han expandido sus actividades fuera del área central. Actualmente este
proceso continúa con la lotización de más parcelas agrícolas en manos de sus
mismos propietarios, depredando sin ninguna responsabilidad estos terrenos.

En el valle del Río Lurín a pesar de contar con una gestión de la sociedad civil
en Defensa de este valle, no ha sido suficiente para impedir la perdida de área
agrícola en manos de la misma población que demanda vivienda en la zona y

403
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035
Foto 13: Zona
agrícola del valle
del Rímac en
Chaclacayo.

Fuente: aquafondo.
[Link]

Foto 12: Zona

agrícola del valle de
Lurín.

Fuente: http:www.
[Link]/pho-
to/12874772

Foto 14: Zona

agrícola del Valle
del Chillón en
Carabayllo

Fuente: PLAM

404
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
GESTIÓN DE SUELO 05.14_LM
Área de uso agrícola
HUARAL
05.14_LM ÁREA DE USO AGRÍCOLA
METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO
MEMORIA DE Agrícola

ANÁLISIS Y CANTA

8710000

8710000
En el análisis sobre la variableDIAGNÓSTICO
del uso agrícola en la metrópoli de Lima Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.
- Callao, se identifica que los tres valles (Chillón, Rímac y Lurín) concentran Fuente: IMP-PLAM Actualización

MEMORIA USOS DEL SUELO Elaboración: PLAM

esta actividad en las partes medias y altas de los valles, a excepción
del de Lurín cuya zona baja también cuenta con área agrícola. LIMA NORTE

PLAM 2035
El área agrícola actual es de 8,197.42 ha. El valle de Lurín concentra

8700000

8700000
el 49.81% del total del área agrícola con 4,083.23 ha, seguido del valle
del Chillón con 3,148.31 ha que representa el 38.41%; y finalmente, el
valle del Rímac con 965.88 ha que representa el 11.78%.
El PLANMET registró en 1988 unas 20 mil hectáreas. El valle del Rímac
ha sido el de mayor pérdida, aproximadamente el equivalente al 83% de
su tamaño original desde finales de los 80. El valle del Chillón ha perdido

8690000

8690000
la misma cantidad aunque solo representa el 60% de su tamaño origina.
Gráfico 16: Área de uso
agrícola en la provincia
La pérdida de ambos valles ha sido alrededor dede las
Lima.4,900 ha cada uno.
El valle de Lurín ha experimentado el mismo fenómeno, ha perdido la
tercera parte de su tamaño que ha sido un pocoFuente:
má[Link] 2 mil hectáreas.
La pérdida de más del 50% del área agrícola enElaboración:
casi 25 PLAM.
años obedece a
CALLAO

8680000

8680000
los cambios de usos y la presión que ejercen las actividades residenciales !

e industriales que demandan suelo.

HUAROCHIRI

8670000

8670000
LIMA ESTE

8660000

8660000
LIMA CENTRO !

ÁREA AGRÍCOLA
8650000

8650000
8, 000
Chillón 3, 148.31 LIMA SUR
4, 851.69

5, 900.00
8640000

8640000
Rimac 965.88
4,934.12

6,100.00

Lurin 4,083.23
2,016.77
8630000

8630000
10 Km

CAÑETE

2,000 8,000 ha.

10 Km

10 Km

0 1,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000

PLANMET PLAM Superficie Perdida

8620000

8620000
N

10 Km

Fuente: IMP-PLAM Actualización

Elaboración: PLAM

240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

405
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

4.5.4 Identificación de áreas por tamaño de lote Según esta información normativa que ha regido el proceso de urbanización
de los últimos 35 años, se ha seleccionado cuatro rangos para la identificación
Para la morfología urbana de la metrópoli de Lima – Callao, el tamaño de lote de tipologías de tejidos en Lima Metropolitana según tamaño de lote. El rango
permite identificar aquellos sectores que conforman determinados tipos de de 0 a 100 m2 donde recae todos los lotes más pequeños normativos para
lotizaciones según las normas que han dirigido su creación y conformación. Ver uso residencial que es de 90.00 m2, el rango de 100 a 200 m2 donde recae los
cuadro de referencia: lotes destinados a vivienda de densidad media que históricamente han estado
proyectados entre los 120, 150 y 180 m2, el rango de 201 a 500 que agrupa a
los lotes destinados tanto a lotizaciones residenciales de densidad baja y alta,
Cuadro 7: Cuadro en el rango de 501 a 1000 recaen lotizaciones que pueden comprender usos
Tipo de Urbani- Tamaño de lote
de identificación Régimen
zación (m2)
Distritos (Según Estructuración Urbana del año 1977) residenciales de baja densidad o semirústicas al igual que lotes para uso
de áreas por
tamaño de lote 800, 600
Distritos que hoy forman parte de Lima Centro y Callao (Callao comerciales e industriales. De estos dos tipos se debe mencionar que los usos
en distritos. Residencial Alta
– La Punta)
comerciales se han generado sobre los lotes destinados a usos residenciales. El
Distritos que hoy forman parte de Lima Centro y Callao
Elaboración: PLAM
densidad
450 m2 (Callao – La Punta, Carmen de la Legua), San Martín de Porres, siguiente rango de más de 1000 m2 principalmente absorbe todos los lotes que
Independencia, San Juan de Miraflores y Villa María del Triunfo hasta la fecha todavía no se han habilitado, por lo que siguen apareciendo con
Distritos que hoy forman parte de Lima Centro y Callao
(Callao – La Punta, Carmen de la Legua), San Martín de Porres,
esta extensión, en este grupo también se encuentran los polígonos industriales
150 y 180 m2
Independencia, San Juan de Miraflores y Villa María del Triunfo, que han funcionado en extensos suelos que en su mayoría no ha pasado por
Chorrillos.
Residencial
Mediana Densidad
un proceso de habilitación. Finalmente se encuentran lotes en forma dispersa
120 y 90
Distritos que hoy forman parte de Lima Centro y Callao
(Callao – La Punta, Carmen de la Legua), San Martín de Porres,
que se han conformado para establecer usos más intensivos como son los
Reglamento
de Zonificación
Independencia, San Juan de Miraflores y Villa María del Triunfo. comerciales zonales y metropolitanos. Según estos datos se ha elaborado el
General Distritos que hoy forman parte de Lima Centro y Callao Mapa Nº 17 de Identificación de Áreas según tamaño de lotes a partir del cual
de Lima
Metropolitana 200
(Callao – La Punta, Carmen de la Legua), San Martín de Porres,
Independencia, San Juan de Miraflores y Villa María del Triunfo,
podemos establecer:
aprobado por Chorrillos.
DS Nº 033-
Parte de Surco, Surquillo, La Molina, San Isidro, San Miguel, ··Lima Este: Tienen un 35% de su área con lotes menores a 100 m2. Es
77|-VC Residencial Baja
Densidad
350 Pueblo Libre, La Punta, parte de Chorrillos, Villa María del el área interdistrital que tiene en su conformación la mayor cantidad
Triunfo.
Parte de Surco, Surquillo, La Molina, San Isidro, San Miguel,
de estos lotes. Destaca sectores como: Huáscar, Bayovar y José Carlos
1000
Pueblo Libre, La Punta, San Martín de Porres, Callao, Carmen Mariategui en San Juan de Lurigancho y Huaycan en Ate.
de la Legua, Independencia, San Juan de Miraflores, Villa María
del Triunfo, Chorrillos.
Industrial (Gran
··Lima Norte tiene un 34 % de área con lotes de 101 a 200 m2 conformando
industria I3)
2500
mayormente la mayor parte de los distritos de San Martín, Los Olivos,
Industria Liviana 1000 Comas, Carabayllo e Independencia. Lima Este (Santa Anita) y sur (San
Industria
300 Juan de Miraflores, Villa María del Triunfo y Villa El Salvador) están con
Elemental I1
Incorpora
un 23 y 21 % respectivamente. A la vez es el área interdistrital que tiene
el Conjunto mayor cantidad de lotes con esta área el 34% de todo Lima.
Residencial a la
800 y 1600
zona de mediana Lima Norte, Lima Sur y Lima Este
y alta densidad
respectivamente ··Lima Centro y Lima Norte: el 31% de Lima Centro está conformado por
Ord. Nº 620 – y no se permite lotes de 201 a 500 m2. Seguido de Lima Norte con 25%. En Lima Centro
MML 2004 Densidad Baja.
destaca el distrito de San Borja y parte de Santiago de Surco, en Lima
Residencial de
Densidad Muy Baja
1000 a 2000 Solo la Molina y parte de Santiago de Surco Norte se caracteriza por estar ubicados estos lote en forma más dispersa
Industria Mismas medidas
En Lima Norte, este y sur , parte de Lima -centro(Surquillo,
Cercado de Lima (Av. Argentina), San Miguel, Santiago de Surco,
que concentrada.
Chorrillos)

406
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
GESTION DE SUELO 05.15_LM
05.15_LM IDENTIFICACIÓN DE ÁREAS SEGÚN HUARAL
Identificación de áreas según tamaño de lote

TAMAÑO DE LOTE MEMORIA DE Unidad de area (m2)

Menor a 100
LIMA METROPOLITANA ANÁLISIS Y CANTA
101 - 200

8710000

8710000
Para la morfología urbana de la DIAGNÓSTICO
metrópoli de Lima – Callao, el tamaño de lote 201 - 500
permite identificar aquellos sectores que forman tipos de lotizaciones 501 - 1000

MEMORIA USOS DEL SUELO

n
según las normas que han dirigido su creación y conformación.

il ló
Mayor a 1000

Ch
LIMA NORTE
El área interdistrital con mayor porcentaje de lotes menores a 100 m2 es Lima

o
Rí
PLAM 2035
Este con un 35% de su área total. El área interdistrital con mayor porcentaje Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.
Fuente: SEDAPAL (Marzo 2013), IMP (Febrero 2013)
de lotes entre 101 m2 y 200 m2 es Lima Norte con un 34% de su área total,

8700000

8700000
Elaboración: PLAM
seguido de Lima Este con 23% y Lima Sur con 21%.

Las áreas interdistritales con mayor porcentaje de lotes entre 201 m2 y 500 m2
son Lima Centro y Lima Norte con el 31% de su área total. El área
interdistrital con mayor porcentaje de lotes entre 504 m2 y 1000 m2 es Lima
Centro con 39% de su área total. El área interdistrital con mayor porcentaje

8690000

8690000
de lotes mayores a 1000 m2 es Lima Este con 31% de su área total.
··Lima Centro: El 39% de Lima

a
Gráfico 17:

la li
Eu
Identificación de
METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO Centro contiene lotes de 501

n ta
áreas según tamaño

Sa
1'531,775 de
Total dey lotes
lote áreasurbanos a 1000 m2. Destaca por su

R ío
c
í ma
interdistritales de R ío R
la metrópoli Lima - concentración todo el sector
Cantidd de Porcentaje Porcentaje CALLAO
alrededor
Areadel
(ha)Golf Club de San

8680000

8680000
Rangos
Callao. !
lotes (%) (%)
Elaboración: PLAM Isidro, Santa Cruz en Miraflores.
Menor a 100 297343 19.4 2311.54 4.8
··Lima Este 31% de su suelo está
101- 200 860542 56.2 12360.02 25.8 de más HUAROCHIRI
conformado por lotes
201- 500 284508 18.6de 1000 m2. Se caracteriza
7967.68 16.6 por

8670000

8670000
501- 1000 42705 2.8las lotizaciones
2946.75 del 6.1
distrito de Río Lurí
LIMA ESTE n

Mayor a 1000 46677 3.0La Molina, la zona industrial

22357.07 46.6 en
Total 1531775 100el eje de47943
la carretera100Central y
las lotizaciones de Carapongo,
Naña hasta el distrito de
Áreas totales por rangos.
Chosica donde todavía las
8660000

8660000
Clasificación de lotesparcelas
por áreas no han culminado un LIMA CENTRO !
25,000 proceso de habilitación. Esta
20,000
área interdistrital tiene mayor
área conformada por los lotes
15,000
de mayor área. El 37% de lotes
8650000

8650000
10,000 con este tamaño están ubicados
5,000 en esta área.
LIMA SUR
0
Menor a 101 - 20 0 201 - 50 0 501 - 10 00 Mayor a
100 100 0
8640000

8640000
Are a (h a)

Cantidad de lotes por rangos de area.

Núm ero de lotes por rangos

1,000
8630000

8630000
10 Km
800

600
10 Km

10 Km

400

200 CAÑETE
8620000

8620000
N
0
Menor a 101 - 20 0 201 - 50 0 501 - 10 00 Mayor a 10 Km
100 100 0

Cantidd de lotes

Fuente: SEDAPAL (Marzo 2013), IMP (Febrero 2013)

Elaboración: PLAM
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

407
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

4.5.5 Identificación de áreas de intensificación de transporte público masivo. Toda centralidad desempeña cumple uno
o varios roles principales en el funcionamiento de la ciudad.
del uso del suelo
··Policentralidad: condición de un territorio urbano donde existen varios
lugares centrales.

A. DEFINICIONES
B. CENTROS Y CONCENTRACIONES URBANAS
El geógrafo alemán Walter Christaller en la década de 1930 definió como “lugares
centrales” aquellos donde se prestan servicios que generan la aproximación de las Las diferencias socioeconómicas entre las áreas interdistritales respecto al área
personas para la obtención de estos. La aparición de estos centros ocurre de forma central (Lima Centro) se reflejan el gran contraste de las condiciones urbanas
natural y espontánea a manera de establecer un orden o jerarquía en el espacio de cada ámbito. La condición de Centralidad de un lugar conlleva a asumir una
urbano homogéneo. serie de cualidades consolidadas. La metrópoli de Lima – Callao cuenta con
lugares centrales en proceso de consolidación, por ello la primera lectura que
Entre las definiciones que se manejan en el ámbito teórico de la economía urbana, se da a continuación es la identificación de lugares que concentran servicios,
la concebida por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), mediante el actividades, productividad, inversiones y proyectos que atraen población, las
Programa de Fortalecimiento de Centralidad Urbanas de Quito, es una de las más cuales serán denominadas concentraciones urbanas. Se empleará el término
aproximadas a nuestro contexto actual al concebir en su definición los conceptos Centro para aquellas concentraciones urbanas especializadas y reconocidas
de multifuncionalidad, escalas, roles específicos, intercambios intensos, el carácter principalmente en el ámbito económico.
colectivo como cualidades (Cuenin & Silva, 2010). Las concentraciones urbanas se realizan en lugares de la ciudad que se
distinguen por las siguientes cualidades:
En el plan regional de desarrollo concertado de Lima 2012-2025 (PRDC) se define
como “Centros y Subcentros, en su mayoría, aquellos lugares de concentración ··Concentración de servicios y actividades de diferentes escalas que
de actividades económicas surgidos de forma espontánea sin intervención inicial determinan su grado de atracción de personas.
del Gobierno Local”. Para efectos del presente estudio, se definen los siguientes
términos: ··Accesibilidad interna y/o desde el resto de la ciudad.

··Concentración urbana: agrupación de diversas actividades urbanas en ··Lugares donde se han generado y donde se intensifica la localización de
un ámbito urbano, donde se realizan intercambios de bienes y servicios proyectos comerciales.
que atraen personas.
··Tienen el reconocimiento de la comunidad como el centro de la zona a la
··Centro: lugar de concentración urbana donde predomina alguna función que pertenecen, siendo un punto de referencia y de expresión simbólica
urbana o está especializada en algún rubro económico. Por ejemplo: centro de las condiciones de vida de sus habitantes.
urbano, centro comercial, centro financiero, centro de servicios, etc.
··Para la identificación de las concentraciones urbanas se consultaron
··Centralidad: condición de un ámbito urbano donde hay alta concentración diversas fuentes de información respecto a los aspectos anteriormente
de servicios públicos; los intercambios de bienes, la intensidad de los mencionados.
usos del suelo y la diversidad de actividades son altos; existe un mercado
económico con altos índices de establecimientos laborales, empleo y
producción; y la accesibilidad tiene niveles altos al contar con servicios

408
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035
C.F. de San Isidro, C.C. Camino Real, Córpac, MVCS, MINTER, MINEM, MIMDES, Av. Canaval y
10 SAN ISIDRO
Moreyra, Av. Juan De Arona, Av. Navarrete, Av. Las Begonias, etc.
C.C. Plaza San Miguel, Marina Park, C.C. Open Plaza La Marina, Av. De La Marina, Av. Venezuela, Av.
11 UNIVERSITARIA
Colonial, PUCP, UNMSM, Parque de Las Leyendas, etc.
LIMA ESTE (12)

1 BAYOVAR Bayóvar, UPIS Huáscar, Jicamarca, etc.

2 CANTO GRANDE Parque Industrial Canto Grande, Mercado San Carlos, etc.

3 CERES Mercados: Ceres y Las Brisas, Plaza Vitarte, Vitarte Antiguo, Av. Metropolitana, etc.

4 CHACLACAYO Chaclacayo, etc.

Recuadro 7: Fuentes
consultadas para Concentración
Concentración de 5 CHOSICA Chosica, UNEGV, Hospital José Agurto Tello, etc.
la identificación de de empleos y Proyectos en ejecución Accesibilidad vial y de
servicios públicos y Espacios referentes
concentraciones establecimientos y en cartera transporte
privados 6 CIENEGUILLA Tambo Viejo, etc.
laborales y producción
urbanas.
HUACHIPA SANTA Entrada a Huachipa, C.C. Real Plaza Santa Clara, Carapongo, Zoológico de Huachipa, Av. Las Torres,
7
CLARA etc.
Elaboración: PLAM.
MINEDU 8 LA MOLINA C.C. Molicentro, C.C. Molina Plaza, C.C. Camacho, USMP, UNALM, etc.
MINCETUR GPIP
MINSA PLAM
MINCUL PROINVERSION 9 LOS JARDINES Av. Próceres de la Independencia, Metro de San Juan, Av. Las Flores, Parque Huiracocha, etc.
MINCUL INEI IMP
MUNICIPIOS MEF
MININTER PLAM GTU
DISTRITALES ACCEP 10 ÑAÑA Huaycán, Ñaña, etc.
PLAM IMP AATE
PLAM PLAM
IMP MTC Ovalo Santa Anita, C.C. Aventura Mall Plaza Santa Anita, Centro Bancario Santa Anita, Mercado
IMP IMP 11 SANTA ANITA
SERPAR Productores, Mercado Mayorista Santa Anita, USMP, Hospital Hermilio Valdizán, etc.
12 ZARATE Av. Gran Chimú, Av. Pirámide del Sol, Av. De la Riva Agüero, C.I. de Zárate, etc.

N° Concentración urbana Concentraciones, aglomeraciones, clúster conformantes

LIMA NORTE (9)

Posteriormente y en base a estas características, se ha establecido el listado 1 ANCON BALNEARIO Balneario de Ancón, Parque Central de Ancón, ESMAR, etc.
de las concentraciones urbanas que incluye desde edificaciones (centros
2 INGENIERIA Mercado Caquetá, UNI, UPCH, Av. Habich, Av. Túpac Amaru, Metro de Independencia, etc.
comerciales, centros tecnológicos, equipamientos como mercados, sedes
3 MANCO CÁPAC Parque Zonal Manco Cápac, El Progreso, Mercado 3 Regiones de Carabayllo, Av. Túpac Amaru, etc.
universitarias, hospitales, etc.) hasta espacios urbanos (ejes viales, zonas Ovalo Naranjal, Trébol Universitaria, UCV, UPN, Parque Zonal Lloque Yupanqui, Estación Naranjal,
monumentales, centros financieros, espacios públicos, etc.). Para efectos del 4 NARANJAL
etc.

presente informe, las concentraciones urbanas están referidas sobre ámbitos 5 PERU Av. Perú, Puente Universitaria, Mirones Bajos, etc.

urbanos que, en todos los casos, están conformados por el agrupamiento de las 6 PRO Mercados Unicachi, Av. Belaúnde, Retablo, C. C. Real Plaza Pro, Boulevard Retablo, etc.
Mercado Huamantanga, Mercado 3 Regiones Zapallal, Pueblo de San Pedro de Carabayllo, Ovalo
edificaciones y los espacios abiertos próximos y con capacidad de atracción de 7 PUENTE PIEDRA
Puente Piedra, etc.
personas. Con este reagrupamiento se establecen 45 concentraciones urbanas. 8 SINCHI ROCA Parque Zonal Sinchi Roca, La Pascana, Hospital Sergio Bernales, etc.

C. C. Megaplaza, C. C. Lima Plaza Norte, C. C. Royal Plaza, Senati, UCSS, Av. Túpac Amaru, Av. Carlos
9 TOMAS VALLE
Izaguirre, etc.
Recuadro 8: LIMA SUR (9)
Concentraciones
Mercado Ciudad de Dios, C.C. Atocongo Open Plaza, Hospital María Auxiliadora, Av. De Los Héroes,
urbanas identificadas 1 ATOCONGO
etc.
y reagrupadas de Lima N° Concentración urbana Concentraciones, aglomeraciones, clúster conformantes
2 CHORRILLOS Av. Huaylas de Chorrillos, C. C. Lima Plaza Sur, Estación Matellini, etc.
y Callao LIMA CENTRO (11)
C.C. Risso, Hospital Rebagliati, Mercado de Lince, Av. Arequipa, Av. Arenales, Av. Petit Thouars, 3 HUAYNA CÁPAC Parque zonal Huayna Cápac, Universidad Autónoma del Sur, Mercados Unicachi, etc.
1 ARENALES
Elaboración: PLAM. Parque Mariscal Castilla, Institutos tecnológicos, Estadio Nacional, etc.
4 LURÍN Lurín, etc.
2 BARRANCO Z.M. de Barranco, Mercado Jorge Chávez, Estadio Chipoco, Estación Las Flores, etc.
Z.M. de Pueblo Libre, Av. San Felipe, Av. Gregorio Escobedo, Av. Garzón, Mercado de Magdalena del 5 MANCHAY Plaza de Manchay, etc.
3 BRASIL
Mar, Mercado San José de Jesús María, etc.
6 MUSA Musa, etc.
4 GAMARRA C.T. Gamarra, Estación Gamarra, Estación Grau, etc.
7 PACHACÁMAC PUEBLO Pueblo de Pachacámac, etc.
C.C. La Rambla, Av. Javier Prado, Av. Aviación, Biblioteca Nacional, Teatro Nacional, MINEDU,
5 LA CULTURA
MINCUL, Centro Deportivo La Videna, Sencico, Estación La Cultura, etc. 8 VILLA EL SALVADOR Parque Industrial de Villa El Salvador, Parque zonal Huáscar, Santuario de Pachacámac, etc.
C.H. de Lima, C.C. Mesa Redonda, C.C. Polvos Azules, C.C. Centro Cívico, Mercado Central, Alameda VILLA MARÍA DEL
Las Malvinas, MML, Congreso, Palacio de Gobierno, Palacio de Justicia, Jr. Paruro, Av. Wilson, Av. 9 Terminal pesquero VMT, Av. Pachacútec, etc.
TRIUNFO
6 LIMA Argentina, Av. Grau, Jr. De La Unión, Av. Abancay, Av. Tacna, Av. Emancipación, Av. Alfonso Ugarte,
CALLAO (4)
Av. 28 de Julio, Av. Colonial, Av. Venezuela, Parque de la Exposición, Parque de la Reserva, Campo de
Marte, Parque Universitario, Estación Central, etc. Mercado Minka, C.C. Aventura Mall Plaza Bellavista, Av. Sáenz Peña, Parque Zonal Yahuar Huaca,
1 BELLAVISTA
C.C. Caminos del Inca, C.C. Real Plaza Primavera, C.C. Open Plaza Angamos, Hospital de Estadio Miguel Grau, Hospital Carrión, Hospital Sabogal, Cementerio Baquijano, etc.
7 LIMATAMBO
Neoplásicas, Parque del Reducto N° 5, etc. Fortaleza Real Felipe, Mercado Central del Callao, Plaza Miguel Grau, Teatro Municipal, Club Naval
2 CALLAO
8 MIRAFLORES Parque Central de Miraflores, C.C. Larcomar, Mercado de Surquillo N°1, Parque del Reducto N° 2, etc. del Perú, UNC, etc.
3 FAUCETT Aeropuerto Jorge Chávez, Santa Rosa, etc.
9 MONTERRICO C.C. Jockey Plaza, C.C. El Polo, C.C. Camacho, etc.
4 VENTANILLA Parque Industrial de Ventanilla, Mi Perú, Pachacútec, Ciudad del Deporte, etc.

409
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Las agrupaciones serán reajustadas en base una caracterización considerando grandes equipamientos) y constituyen una zona especializada en un solo rubro
tres 3 grandes aspectos: Diversificación, Productividad y Accesibilidad. predominante. Ver Cuadro N° 24. Centros especializados de Lima y Callao.
Estas variables tendrán rangos rangos y condiciones cuyos valores permiten
jerarquizan y clasificar cada concentración urbana según la escala urbana o Cabe resaltar que en el caso de los usos dotacionales, la concentración de
ámbito territorial en el que influyen. Las escalas urbanas son Metropolitanas, equipamientos atrae usos productivos de tipo comercial que complementan
Interdistritales y Locales. Según la valoración obtenida y las particularidades y diversifican la oferta de actividades, pero siempre relacionadas al uso
de cada concentración urbana se específica su clasificación dentro de su dotacional predominante. En el caso del patrimonio y los bienes patrimoniales,
correspondiente escala. la concentración de estos es un valioso recurso potencial que diversifican los
usos del suelo de una zona y configurarían una centralidad futura.
C. POR GRADOS DE DIVERSIFICACIÓN Grupos de usos del
Recuadro 9:
Características de las
Usos del suelo Elementos urbanos característicos concentraciones urbanas
suelo
según los Usos del Suelo
El grado de Diversificación mide la cantidad de tipos de actividades urbanas
Centros comerciales, centros logísticos, centros
mediante el número de usos del suelo predominantes que se identifican en financieros, emporios comerciales, centro de Elaboración: PLAM. Fuente:
Comercio
cada concentración urbana. De todos los usos del suelo solo se consideraron convenciones, ferias, mercados mayoristas, mercados
POT Medellín.

los Productivos (Comercio, Industria y Vivienda productiva) y Dotacionales municipales.

(Educación, Salud, Recreación, Otros y Patrimonio) por ser los que generan
mayor atracción de la población y devienen en una mayor dinámica urbana Productivo Industria Industrias, fábricas y talleres.
focalizada. Las zonas de uso productivo son aquellas que dinamizan la
economía y que generan el mayor número de puestos laborables debido a su
Vivienda
naturaleza y fin económico, mientras que los usos dotacionales abastecen a la Productiva
Vivienda taller, vivienda comercio.
población dotándola de servicios que permiten el funcionamiento de la ciudad.
Dentro de los usos dotacionales, los dedicados a la Administración (pública)
son los lugares de mayor concentración de otros usos por la importancia en Educación
Universidades, Institutos técnicos, Institutos pedagógicos,
Centro ocupacionales, grandes unidades escolares.
la toma de decisiones a nivel político. El Cuadro N° 3. Características de las
concentraciones urbanas según los Usos del Suelo, da cuenta de los usos del
suelo y sus elementos urbanos característicos y el Mapa N° 2. Usos Productivos Institutos especializados, Hospital III, Hospital II, Hospital
Salud
del suelo en Lima y Callao y el Mapa N° 3. Usos Dotacionales del suelo en Lima y I, Clínicas, Morgue.
Callao, muestran la localización de los usos en mención que se dan en la ciudad.
Complejos deportivos, estadios municipales, campos
La información utilizada para la presente variable proviene del estudio de Dotacional Recreación deportivos, plazas, parques metropolitanos, parques
estructuración urbana y usos del suelo del PLAM, donde cada manzana fue zonales, zoológicos.
calificada con el uso de mayor predominancia. En la caracterización final se Municipios, sedes gubernamentales del estado, oficinas
reajustarán los valores en base a esta observación rescatando la presencia de descentralizadas, instituciones autónomas, cementerios,
Otros Comisarías, Centros penitenciarios, Bomberos, Centros
aquellos usos relevantes absorbidos por el uso predominante.
culturales, centros temáticos, centros religiosos, museos,
bibliotecas, archivos.
Entre las concentraciones urbanas, encontramos centros (especializados) Patrimonio puesto en valor o de interés nacional
donde predomina un uso específico sobre otros (principalmente los usos Patrimonio (arqueológico, virreinal, republicano), zonas
productivos como comercio, industria y de finanzas o dotacionales alrededor de monumentales.

410
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

En el caso de los terrenos destinados a equipamientos urbanos y establecimientos Rebagliati,

Loayza, Dos
comerciales en zonas de expansión urbana o de urbanizaciones incipientes, la De Mayo,
Cayetano
concentración de estos espacios reservados, y aquellos que superan el área de Concentraciones
Almenara,
Casimiro
Hermilio
Valdizan, José
Heredia, Sergio María
Alcides
Carrión, San
una hectárea de tamaño, constituyen un recurso potencial para el desarrollo de de Salud Bernales, Auxiliadora
Ulloa, Santa Agurto Tello, José
Honorio Delgado
Rosa, INO,
futuras centralidades. IS Del Niño,
Neoplásicas
Parque de Las
Parques
Leyendas, De Parques zonales Parques zonales
Centros Espe- zonales Parque
Lima Centro Lima Este Lima Norte Lima Sur Callao Concentraciones La Exposición, Huiracocha, Manco Cápac,
cializados Huayna zonal Yahuar
Recreativas Campo de Zoológico de Sinchi Roca,
Mesa Redonda, Cápac y Huaca.
Marte, De La Huachipa Lloque Yupanqui
Mercado Huáscar
Reserva
Central, Las
Malvinas,
Polvos Azules, Plaza de
Jr. Paruro, Armas, Córpac,
Concentraciones Poder Judicial
Av. Wilson, Camacho, C.C. La Cultura,
Administrativas del Cono Norte
Caquetá, Molicentro, Avenidas
Megaplaza, Lima Terminal Abancay,
Gamarra, Plaza Molina Plaza,
Plaza Norte, pesquero Mercado
San Miguel, Mall Aventura
Centros Comer- Royal Plaza, Av. VMT, Lima Minka,
Miraflores, Santa Anita,
ciales* Carlos Izaguirre, Plaza Sur, Aeropuerto Puruchuco,
Jockey Plaza, Centro Bancario C.H. de Lima,
Mercados Mercados Jorge Chávez Cajamarquilla, Paraíso,
El Polo, La Santa Anita, Concentraciones Z.M. Barranco, S.A. Fortaleza
Unicachi Unicachi Huaycán, Garagay,
Rambla, Centro Mercado Patrimoniales Z.M. Pueblo Pachacámac Real Felipe
Cívico, C.C. Productores Mangomarca y Collique
Libre, Maranga
Camino Real, Campoy
Av. Arequipa,
Av. Arenales, Av.
Recuadro 10: Centros Petit Thouars,
C.C. Arenales,
especializados de Lima C.C. Risso Se construyó el siguiente método para la identificación del grado de diversificación
y Callao.
en las concentraciones urbanas a partir de modelo de Complejidad urbana
Z.I. Zárate, Puerto del
Elaboración: PLAM. Fuente: Santa Anita, Callao, (Agencia de Ecología Urbana de Barcelona, 2014). Primero, se dividió el área
C.T. Gamarra, Carretera Parque
*Centros comerciales, indus-
triales y financieros basados en Centros Indus-
avenidas
Cajamarquilla,
avenidas
Panamericana Industrial de
Parque
Industrial de
metropolitana en polígonos de 1km2 (1km por 1km). Segundo, se contabilizó
Argentina, Norte y avenidas VES, avenidas
estudio de Gonzales De Olarte triales*
Colonial y
Nicolás Arriola,
Alfredo Mendiola Huaylas y
Ventanilla el número de usos del suelo predominantes en cada polígono. Finalmente, se
Nicolás Ayllón y avenida
y Del Pozo Segura (PUCP
2012).
Tomás Marsano
y Carretera
y Naranjal Pachacútec
Néstor establecieron 3 grados: Bajo para aquellos con hasta 3 usos del suelo, Medio
Central Gambeta para aquellos entre 4 y 5 y Alto para aquellos con más de 6 usos del suelo. Ver
recuadro 11. Método de identificación del grado de Diversificación.
Centros Finan-
San Isidro
cieros*
Recuadro 11: Método
N° de usos del suelo predominantes x kilómetro de identificación
Centros Espe- Grados de Diversificación
Lima Centro Lima Este Lima Norte Lima Sur Callao cuadrado del grado de
cializados
Diversificación
Grado Bajo X≤3
UNMSM, PUCP,
Avenidas UNALM, USMP, Elaboración: PLAM.
Concentraciones Villa de Grado Medio 4≤X≤5
Arequipa, Petit Ate - Carretera UNI, UPCH, UCV UNC
educativas Chorrillos
Thouars y Central km5-10
Primavera Grado Alto |6 ≤ X

411
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Concentraciones Urbanas (CU) Área Urbana (AU) CU / AU Recuadro 12:

Se identificaron las 17 concentraciones urbanas más grandes (en superficie) Usos del Suelo
Área (ha) % Área (ha) % %
Intensidad de usos
en concentraciones
y de mayor diversificación (de 6 a más usos) de las áreas interdistritales, las urbanas.
cuales concentran el 15.30% de los usos productivos y dotacionales totales de USOS TOTALES (8) 6,975.98 100.00% 45,590.81 100.00% 15.30%

la metrópoli. Los usos productivos representan el 62.08% mientras en toda el Elaboración: PLAM. Fuente:
USOS PRODUCTIVOS (3) 4,330.55 62.08% 34,256.83 75.14%
área urbana es el 75.14%. Los usos dotacionales representan el 37.92% de la Diagnóstico de Usos de Suelo

superficie de las concentraciones urbanas, mientras que su correspondiente COMERCIO 1,152.95 16.53% 3,494.13 7.66% 33.00%
y Estructuración Urbana de
Lima Metropolitana y Callao de
en la metrópoli de Lima - Callao es el 24.86%. Sin embargo, 5 de los 8 usos del INDUSTRIA 815.43 11.69% 6,461.23 14.17% 12.62%
Collado (PLAM 2014).
suelo tienen mayor presencia en las concentraciones urbanas respecto a lo que
VIVIENDA PRODUCTIVA 2,362.17 33.86% 24,301.47 53.30% 9.72%
ocurre en toda el área urbana de la ciudad.
USOS DOTACIONALES (5) 2,645.44 37.92% 11,333.98 24.86%

Las concentraciones urbanas más relevantes a nivel metropolitano con los 8 EDUCACION 538.48 7.72% 1,748.48 3.84% 30.80%

tipos de usos de suelo son: SALUD 167.21 2.40% 496.61 1.09% 33.67%

··Lima – Universitaria (sobre los ejes de las avenidas Colonia y Venezuela), RECREACION 853.77 12.24% 4,451.55 9.76% 19.18%

OTRO 1,062.94 15.24% 4,432.83 9.72% 23.98%

··San Isidro – Miraflores – Limatambo – Monterrico (sobre el eje de la
avenida Angamos) PATRIMONIO 23.04 0.33% 204.51 0.45% 11.27%

··Chorrillos

A nivel de las áreas interdistritales, las concentraciones urbanas de Lima – Universitaria,

San Isidro – Miraflores – Limatambo – Monterrico y Gamarra – La Cultura (sobre los ejes
de las avenidas San Luís y Aviación) son las que destacan en Lima Centro. En Lima Este
tenemos Canto Grande, Los Jardines y Olimpo – Camacho (sobre el eje de la avenida
Separadora Industrial) como las que más importantes, mientras que en Lima Norte
tenemos las concentraciones de Naranjal, Sinchi Roca y Tomás Valle como las de mayor
diversificación. En Lima Sur tenemos a Atocongo, Chorrillos, Villa El Salvador y Villa
María del Triunfo; y finalmente, en la provincia del Callao tenemos las concentraciones
de Bellavista – Callao (sobre el eje de las avenidas Sáenz Peña y Buenos Aires) y Márquez
(sobre el eje de la avenida Gambeta) como las de mayor diversificación. Ver Cuadro 26.
Concentraciones urbanas con mayor Diversificación de Lima y Callao. Se evidencia la
mayor concentración de usos del suelo en la zona central, mientras las otras áreas
interdistritales los usos concentrados son de menor formato y están dispersos.

412
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Cuadro 8:
Número
Usos Productivos (ha) Usos Dotacionales (ha) D. POR CONCENTRACIÓN DE PRODUCTIVIDAD
Concentraciones Concentraciones Vivienda
urbanas con mayor de Usos Educa- Recrea- Patrimo-
Urbanas
del Suelo Comercio Industria produc- Salud Otros
Diversificación de Lima tiva
ción ción nio
Por sus características y condiciones, los lugares de concentración urbana
y Callao.
LIMA Y CALLAO (17) son los de mayor desarrollo económico en la ciudad, por lo tanto, los mejores
Elaboración: PLAM. Fuente:
LIMA – UNIVERSI-
empleos, la mayor cantidad de establecimientos y los créditos económicos
Diagnóstico de Usos de Suelo 8 311.99 160.53 407.98 182.80 54.32 256.71 67.55 17.03
y Estructuración Urbana de
TARIA serán más altos en estos espacios.
Lima Metropolitana y Callao de SAN ISIDRO – MIRA-
FLORES – LIMATAM- 8 398.14 2.84 433.21 108.49 15.38 200.28 148.23 1.61
Collado (PLAM 2014).
BO –MONTERRICO Para determinar la concentración de productividad, se consideraron los
CHORRILLOS 8 54.71 39.13 187.66 41.57 39.13 37.68 299.27 1.11 siguientes indicadores a nivel de toda el área metropolitana:
LIMA CENTRO (3) ··Número de establecimientos laborales
GAMARRA – LA
7 142.45 94.01 269.40 14.28 9.85 59.78 37.82
CULTURA ··Número de personas ocupadas
LIMA –
8 311.99 160.53 407.98 182.80 54.32 256.71 67.55 17.03
UNIVERSITARIA
SAN ISIDRO – ··Producción en miles de soles
MIRAFLORES
8 398.14 2.84 433.21 108.49 15.38 200.28 148.23 1.61
– LIMATAMBO –
MONTERRICO La principal fuente de datos proviene del IV Censo nacional económico 2008 (IV
LIMA ESTE (3) CENEC 2008) del Instituto nacional de estadística e informática (INEI).
CANTO GRANDE 7 29.32 102.16 119.38 12.57 1.02 29.47 30.27
Se construyó el siguiente método para la identificación de las zonas de mayor
LOS JARDINES 7 47.22 15.68 66.66 1.68 0.17 42.23 7.30 concentración de productividad a partir de la metodología de identificación de
OLIMPO –
7 17.44 9.08 62.58 39.96 4.33 19.78 18.53  
centros de empleo (Del Pozo Segura & Gonzales de Olarte, 2012). Primero, se
CAMACHO
establecieron 3 rangos con 2 límites para cada uno de los indicadores. El primer
LIMA NORTE (3)
límite lo constituye siempre el promedio metropolitano del cual se identifican
NARANJAL 7 21.66 32.85 72.43 5.66 6.63 18.24 1.02 aquellas zonas que están por encima. El segundo límite lo constituye el mayor de
los promedios por área interdistrital, siendo en todos los casos el correspondiente
SINCHI ROCA 6 12.14 49.74 3.39 0.80 75.35 98.58
a Lima Centro. En este último se identifican aquellas zonas de las otras áreas
TOMAS VALLE 7 17.59 30.32 43.06 14.97 7.17 12.99 2.27 interdistritales cuyos indicadores están equiparados a Lima Centro. En el Cuadro
27. Densidad de Productividad en Lima y Callao, se muestran los promedios
LIMA SUR (4)
de cada indicador a nivel metropolitano y por área interdistrital y en el Cuadro
ATOCONGO 7 38.25 22.12 233.71 58.21 6.51 46.10 14.02 N° 28. Método para la identificación de la concentración de Productividad, se
CHORRILLOS 8 54.71 39.13 187.66 41.57 39.13 37.68 299.27 1.11
muestran los límites y rangos por kilómetro cuadrado y hectárea.
VILLA EL
SALVADOR
7 20.64 47.31 115.63 0.73 11.95 11.79 16.36 La densidad de establecimientos laborales promedio la metrópoli es de 6
VILLA MARÍA DEL
7 40.38 32.99 180.25 24.55 1.89 20.26 2.37  
establecimientos por hectárea (551 por km2). El mayor promedio por área
TRIUNFO
interdistrital se encuentra en Lima Centro y es de 14 establecimientos laborales
CALLAO (2) por hectárea (1,363 por km2). El mayor valor es de 2,866 establecimientos
BELLAVISTA –
7 0.46 86.40 97.83 27.88 15.15 25.83 303.82
ubicado en la manzana conformada por las calles Antonio Bazo, Hipólito
CALLAO
Unanue, Agustín Gamarra y Sebastián Barranca (donde se ubica la galería El
MARQUEZ 7 0.56 140.01 22.65 1.75 0.09 3.10 5.83  
Rey de Gamarra) en el emporio comercial de Gamarra en La Victoria.

413
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Cuadro 9: Densidad de Densidad de Estableci- Densidad de Producción

La densidad ocupacional promedio de la metrópoli es de 22 personas/ha (2,212/
Productividad en Lima y mientos
Densidad Ocupacional
(Miles de S/.) km2) mientras el promedio de Lima Centro es de 79 personas/ha (7,942/km2). El
Áreas interdis-
Callao
tritales mayor valor es de 8,942 personas ocupadas ubicado en la manzana conformada
Elaboración: PLAM. Fuente: IV / ha / km2 % / ha / km2 % / ha / km2 % por las calles Augusto Tamayo, Juan de Arona y República de Colombia (donde
Censo Nacional Económico
2008 (INEI 2010).
se ubica la Municipalidad de San Isidro), en el Centro Financiero de San Isidro.
LIMA Y CALLAO 6 551 100.00% 22 2,212 100.00% 2,243.52 224,352.41 100.00%
La densidad de producción promedio de la metrópoli es de 2.24 millones de
nuevos soles por hectárea (224.35 millones de nuevos soles/km2). El área
interdistrital con mayor Producción promedio es Lima Centro con 8.42 millones
LIMA CENTRO 14 1,363 233.33% 79 7,942 359.09% 8,416.61 841,661.01 375.15%
de nuevos soles por hectárea (841.66 millones de nuevos soles/km2). El mayor
valor absoluto es de más de 1,342 millones de nuevos soles ubicado en la
manzana conformada por las calles Antonio Bazo, Hipólito Unánue, Agustín
LIMA ESTE 4 391 66.66% 14 1,405 63.63% 1,292.95 129,294.52 57.63%
Gamarra y Sebastián Barranca (donde se ubica la galería El Rey de Gamarra) en
el emporio comercial de Gamarra en La Victoria
LIMA NORTE 5 490 83.33% 10 974 45.45% 1,377.56 137,755.64 61.40%
Con la identificación de las zonas con los valores más altos de cada área
interdistrital, a través de un polígono circular de 500m de radio para todos los
casos, se obtuvo los 3 indicadores de productividad.
LIMA SUR 3 325 50.00% 8 756 36.36% 911.26 91,125.61 40.61%

A nivel de la metrópoli, los mayores valores se encuentran en el área interdistrital

CALLAO* 3 336 50.00% 13 1,299 59.09% 2.69 269.29 0.12%
de Lima Centro, siendo Gamarra el que concentra la mayor cantidad de
establecimientos con 23,378 en su gran mayoría mypes, mientras el centro
financiero de San isidro concentra el mayor número de empleos con 53,069, y
Cuadro 10: Método finalmente la concentración urbana de Lima concentra la mayor producción con
para la identificación Límite 2: Densidad
de la concentración de Límite 1: Densidad
de Productividad más de 3,292 millones de nuevos soles.
Productividad. de Productividad
Indicador unidad Rango 1 Rango 2 de Promedio Rango 3
Promedio Metro-
de Lima Centro De la misma manera, se muestran hasta los 4 lugares de mayor concentración
Elaboración: PLAM. Fuente: IV politano (DPPM)
(DPPLC)
Censo Nacional Económico por área interdistrital donde se evidencian las grandes diferencias en los valores
2008 (INEI 2010).
/ ha X< 6 ≤X≤ 14 <X totales entre las concentraciones urbanas de Lima Centro y las de las otras áreas
Establecimientos interdistritales. En establecimientos, después de Miraflores (el tercero en Lima
(unidades)
/km2 X< 551 ≤X≤ 1,363 <X Centro) siguen Atocongo en Lima Sur y Ceres en Lima Este que no superan el 80%
del valor del Miraflores. Cabe resaltar que el de menor número de establecimientos
/ ha X< 22 ≤X≤ 79 <X
Personas Ocu- en Lima Centro está San Isidro, debido a que corresponden a medianas y grandes
padas
/km2 X< 2,212 ≤X≤ 7,942 <X empresa, mientras que en Gamarra y Lima abundan las pequeñas y micro
empresas. En empleos, después de la concentración urbana de Lima (el cuarto en
/ ha X< 2,243.52 ≤X≤ 8,416.61 <X Lima Centro), le sigue Santa Anita en Lima Este, que no supera el 82% de Lima, y
Producción
(Miles de S/.) Tomás Valle en Lima Norte que no supera el 35% de Lima. En el caso de producción,
/km2 X< 224,352.41 ≤X≤ 841,661.01 <X
Gamarra (cuarto lugar en Lima Centro) es superada en valor por Villa El Salvador
por un poco más del 2% y le sigue Naranjal que alcanza el 94% de Gamarra.

414
I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Gráfico 18: Lugares de

mayor concentración de
empleos de la metrópoli
de Lima – Callao.

Elaboración: PLAM.

415
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Gráfico 19: Lugares de

mayor concentración
de producción de la
metrópoli de Lima –
Callao.

Elaboración: PLAM.

416
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Densidad de Densidad de Cuadro 11:

Estableci- Densidad
Concentraciones Empleos Producción estableci- producción Concentraciones
En densidad, la situación es similar siendo Gamarra la de mayor densidad de Urbanas
miento
(N°)
(N°) (Miles S/.) mientos
ocupacional
(Emp/ha)
(Miles S/. urbanas con mayor
(Est/ha)
establecimientos con 1,055/ha, San isidro con la mayor densidad ocupacional / ha) Productividad de Lima y
Callao
con 1,859/ha y Lima con la mayor densidad de producción con 148.5 millones de LIMA Y CALLAO 

nuevos soles/ha. GAMARRA 23,378 43,774 1,016,232.79 1,055 1,975 45,856.17 Elaboración: PLAM. Fuente: IV
Censo Nacional Económico
LIMA 7,196 22,188 3,292,672.79 325 1,001 148,577.53 2008 (INEI 2010).
Comparando las densidades de productividad de las concentraciones urbanas *Los datos de producción del

de cada área interdistrital, las diferencias se acentúan mucho más. En Densidad MIRAFLORES 3,573 40,227 3,154,589.64 161 1,815 142,346.71 Callao son del promedio de la
provincia.
de Establecimientos, el mejor ubicado en un área interdistrital distinta a Lima SAN ISIDRO 950 53,069 2,903,131.57 43 2,395 131,000.00
Centro es Atocongo en Lima Sur que solo alcanza al 70% del tercero de Lima
LIMA CENTRO 
Centro, Miraflores. En Densidad Ocupacional, Santa Anita en Lima Este que
supera en 10% al cuarto de Lima Centro, Lima. Finalmente, en Densidad de GAMARRA 23,378 43,774 1,016,232.79 1,055 1,975 45,856.17

Producción, Naranjal (Lima Norte) y Villa El Salvador (Lima Sur) alcanzan LIMA 7,196 22,188 3,292,672.79 325 1,001 148,577.53
al 93% de Gamarra. Nótese la diferencia entre el número y densidad de
MIRAFLORES 3,573 40,227 3,154,589.64 161 1,815 142,346.71
establecimientos entre San Isidro y Gamarra. En el primer caso encontramos
grandes y medianas empresas mientras en el segundo, una atomización de SAN ISIDRO 950 53,069 2,903,131.57 43 2,395 131,000.00

medianas, pequeñas y micro empresas. Asimismo, el número de empleos en LIMA ESTE 

San Isidro es mayor en 10,000 al de Gamarra. El valor de producción en San Isidro
CERES 2,248 3,694 610,480.14 107 175 28,980.27
es aproximadamente el triple que en Gamarra. Por lo tanto, podemos afirmar
que la gran empresa genera mayor número de empleos y más producción que la CHOSICA 1,262 2,641 466,543.92 60 125 22,147.43

pequeña y microempresa. Ver Cuadro 29. Concentraciones urbanas con mayor SANTA ANITA 841 18,011 544,377.80 40 855 25,842.30
Productividad de Lima y Callao.
ZARATE 1,097 4,702 438,916.03 52 223 20,835.90

Se muestra cómo en Lima Centro se concentran de forma secuencial los lugares LIMA NORTE 

con los mayores indicadores de productividad. Las concentraciones urbanas de NARANJAL 652 3,443 958,304.76 29 151 42,129.99
Lima, Arenales, San Isidro y Miraflores abarcan la mayor superficie continua a PUENTE
nivel de la metrópoli. De forma dispersa y de menor tamaño encontramos las PIEDRA
1,449 2,219 442,902.48 64 98 19,471.34

otras concentraciones urbanas en las otras áreas interdistritales con valores TOMAS VALLE 894 7,726 525,318.15 39 340 23,094.58

similares a los de Lima Centro. Solamente en Villa El Salvador en Limas Sur, LIMA SUR 
y Naranjal en Lima Norte cuentan con los 3 valores de establecimientos,
empleos y producción equiparables a las Lima Centro. Otros lugares centrales ATOCONGO 2,827 6,481 638,305.88 114 260 25,639.47

concentran entre 1 y 2 valores altos en establecimientos, empleos o producción. CHORRILLOS 702 7,472 454,889.26 28 300 18,271.99
Cabe resaltar que, a pesar de no tener una magnitud considerable en ocupación VILLA EL
1,946 4,480 1,042,303.04 78 180 41,867.22
del suelo, son relevantes para sus áreas interdistritales. SALVADOR

CALLAO *

BELLAVISTA 262 1,264 60.01 12 57 2.69

CALLAO 257 4,556 60.01 12 204 2.69

FAUCETT 333 6,195 60.01 15 278 2.69

417
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
05.17_LM
GESTIÓN DE SUELO Concentraciones urbanas con mayor Productividad.
05.17_LM CONCENTRACIONES URBANAS
ESTABLECIMIENTOS (establ./km2) EMPLEOS (personas ocupadas / km2) PRODUCCCION (miles S/. km2)
HUARAL < 2,212
< 551 < 224,352.41

CON MAYOR PRODUCTIVIDAD

MEMORIA DE 551 - 1,363 2,212 - 7,942
224,352.41 - 841,661.01

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO ANÁLISIS Y

> 841,661.01
CANTA > 1363
> 7,942

8710000

8710000
Densidad Metropolitana: 2,212 Densidad Metropolitana: 224,352.41

DIAGNÓSTICO
A nivel de Lima y Callao los mayores valores se encuentran en el
Densidad Metropolitana:
> Densidad Interdistrital:
551

1,363
> Densidad Interdistrital:

Total Empleos:
7,942

1,438,409
> Densidad Interdistrital:
Total Produccion:
841,661.01

145´920,380.6

MEMORIA
área interdistrital de Lima Centro siendo Gamarra el que concentra
USOS DEL SUELO Total Establecimientos: 358,675

la mayor cantidad de Establecimientos con 23,378 en su gran LIMA NORTE Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.
Fuente: IV Censo Nacional Económico 2008 (INEI 2010).
mayoría mypes, mientras el Centro Financiero de San isidro

PLAM 2035
Elaboración: PLAM
*Los datos de producción del Callao son del promedio de la provincia.
concentra el mayor número de empleos con 53,069 y finalmente la

8700000

8700000
concentración urbana de Lima concentra la mayor producción con
más de 3,292 millones de nuevos soles. En Densidades la
situación es similar siendo Gamarra la de mayor densidad de
establecimientos con 1,055/ha, San isidro con la mayor densidad
ocupacional con 1,859/ha y Lima con la mayor densidad de
producción con 148.5 millones de nuevos soles/ha.

8690000

8690000
En Establecimientos, después de Miraflores (el tercero en Lima
Centro) siguen Atocongo en Lima Sur y Ceres en Lima Este que no 10
superan el 80% del valor del Miraflores. El de menor número de
establecimientos en Lima Centro está a San Isidro debido a que
corresponden a medianas y grandes empresa mientras que en
Gamarra y Lima abundan las pequeñas y micro empresas. En CALLAO

8680000

8680000
Densidad de Establecimientos, el mejor ubicado en un área
! 6

interdistrital distinta a Lima Centro es Atocongo en Lima Sur que

solo alcanza al 70% del tercero de Lima Centro, Miraflores.
9 HUAROCHIRI
En Empleos, después de la concentración urbana de Lima (el
cuarto en Lima Centro), le sigue Santa Anita en Lima Este, que no 11

supera el 82% de Lima, y Tomás Valle en Lima Norte que no

8670000

8670000
17
8
supera el 35% de Lima. En Densidad Ocupacional, Santa Anita en 5 LIMA ESTE
Lima Este que supera en 10% al cuarto de Lima Centro, Lima. 2 7
16 15
1
En Producción, Gamarra (cuarto lugar en Lima Centro) es superada
en valor por Villa El Salvador por un poco más del 2% y le sigue 4
Naranjal que alcanza el 94% de Gamarra. En Densidad de
8660000

8660000
Producción, Naranjal (Lima Norte) y Villa El Salvador (Lima Sur)
LIMA CENTRO 3
alcanzan al 93% de Gamarra. !

12
Concentraciones urbanas con mayor Productividad de Lima y
Callao 13

Densidad de Densidad Densidad de

8650000

8650000
Concentraciones Establecimiento Empleos Producción
establecimientos ocupacional producción 14
Urbanas (N°) (N°) (Miles S/.)
(Est/ha) (Emp/ha) (Miles S/. / ha)
LIMA CENTRO
GAMARRA 23,378 43,774 1,016,232.79 1,055 1,975 45,856.17 LIMA SUR
LIMA 7,196 22,188 3,292,672.79 325 1,001 148,577.53
MIRAFLORES 3,573 40,227 3,154,589.64 161 1,815 142,346.71
SAN ISIDRO 950 53,069 2,903,131.57 43 2,395 131,000.00
LIMA ESTE
8640000

8640000
CERES 2,248 3,694 610,480.14 107 175 28,980.27
CHOSICA 1,262 2,641 466,543.92 60 125 22,147.43
SANTA ANITA 841 18,011 544,377.80 40 855 25,842.30
ZARATE 1,097 4,702 438,916.03 52 223 20,835.90
LIMA NORTE
NARANJAL 652 3,443 958,304.76 29 151 42,129.99
PUENTE PIEDRA 1,449 2,219 442,902.48 64 98
Gráfico19,471.34
20:
8630000

8630000
10 Km
TOMAS VALLE 894 7,726 525,318.15 39 340 23,094.58
Concentraciones
LIMA SUR urbanas con mayor
ATOCONGO 2,827 6,481 638,305.88 114 productividad
260 25,639.47 de la
CHORRILLOS 702 7,472 454,889.26 28 metrópoli
300 Lima - Callao.
18,271.99
10 Km

10 Km

VILLA EL
1,946 4,480 1,042,303.04 78 180 41,867.22
SALVADOR Elaboración: PLAM. Fuente: IV
CALLAO * Censo Nacional Económico CAÑETE
2008
57 (INEI 2010).
8620000

8620000
BELLAVISTA 262 1,264 60.01 12 2.69 N

CALLAO 257 4,556 60.01 12 *Los datos de producción

204 2.69 del
Callao son del promedio de la 10 Km
FAUCETT 333 6,195 60.01 15 278 2.69
provincia.

Fuente: IV Censo Nacional Económico 2008 (INEI 2010).

Elaboración: PLAM
*Los datos de producción del Callao son del promedio de la provincia.

240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

418
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

E. POR NIVELES DE ACCESIBILIDAD En cuanto al sistema vial metropolitano, los ejes viales de mayor jerarquía
permiten conectar varios distritos de por lo menos 3 áreas interdistritales, por
Los lugares centrales son los de mayor accesibilidad por su cercanía a vías lo tanto son estratégicos para el desarrollo de inversiones, y la localización
principales y, en la gran mayoría de los casos, cuentan con algún servicio de de edificaciones y espacios de escala metropolitana hacia los cuales acceder
transporte público o colectivo. De todas las concentraciones urbanas, se desde cualquier punto de la ciudad. En la zonificación de usos del suelo,
identificaron las de mayor relevancia en la estructura urbana en base a los 2 las vías principales están abocadas a usos de suelo productivo de mayor
elementos que definen la movilidad a nivel de toda la metrópoli de Lima - Callao: intensidad. Cabe resaltar que los lugares más estratégicos son los próximos
a las intersecciones viales a los que confluyen vías de distintas direcciones,
··Sistema vial metropolitano: vías regionales, expresas, metropolitanas y mayor población.
arteriales; y
En cuanto al sistema de transporte público masivo, las rutas aumentan el valor
··Sistemas de transporte público masivo: metros y corredores.
del suelo de las calles por las que recorre el servicio, siendo los próximos a las
estaciones y paraderos, los más importantes de toda la ruta. Las intersecciones
Las fuentes de información fueron la ordenanza N° 341 MML Plano del Sistema Vial
donde se producen los intercambios modales o de ruta son los lugares de
Metropolitano de Lima (6/12/2001) con sus posteriores actualizaciones y
acceso y salida de la población flotante, por lo tanto son los de mayor valor por
modificaciones, el Decreto Supremo N° 059-2010-MTC Red básica del metro
su intensa dinámica y el flujo de personas.
de la metrópoli de Lima – Callao – Sistema eléctrico de transporte masivo de la
metrópoli de Lima - Callao (24/12/2010) y la ordenanza N° 1613 MML Sistema
Para comprender mejor los niveles de accesibilidad, se consideraron los
integrado de transporte público de la metrópoli de Lima – Callao (27/6/2012).
hallazgos del análisis de los desplazamientos de la población, elaborado por
Se construyó el siguiente método para la identificación de los niveles de
el centro de investigación de la arquitectura y la ciudad (PUCP 2014) mediante
accesibilidad. Se consideró en un primer nivel aquellas concentraciones
una encuesta a 1,200 personas adultas de las 5 áreas interdistritales con grado
urbanas próximas hasta 200m a los ejes viales más importantes de la ciudad
de instrucción secundaria en su mayoría. Las conclusiones de dicho análisis
(vías regionales, expresas, metropolitanas y arteriales). En un segundo nivel
fueron las siguientes:
están aquellas próximas hasta 300m a las rutas de transporte público masivo
(metros y corredores). Finalmente, en un tercer nivel, se encuentran aquellas ··Los principales motivos de desplazamiento son Trabajo (45%), Compras
concentraciones urbanas próximas hasta 500m a las intersecciones viales (25%), Estudios (8%) y Ocio (5%) a nivel de Lima y Callao. La mayor
(principales) y estaciones de transporte público (de intercambio modal o rutas). población que se desplaza por motivos laborales están en Lima Norte
Ver Cuadro 30. Método para la identificación de los niveles de accesibilidad. y Lima Sur llegando al 47% y 49% respectivamente. La población que
más se desplaza para realizar compras están en Lima Este y Callao
Recuadro 13: Método
llegando al 26%. Aquellas personas que se desplazan por motivos
Niveles de Accesibilidad Condiciones de las concentraciones urbanas por proximidad
para la identificación de estudio alcanzan al 9% en Lima Centro, Lima Este y Lima Norte,
de los niveles de
Lugares próximos a vías regionales, expresas, metropolitanas y arteriales mientras que por ocio en Lima Centro y Callao alcanzan el 7% de sus
Accesibilidad. Primer nivel
(hasta 200 m.) respectivas poblaciones. Con esto corroboramos que las actividades
Elaboración: PLAM. Fuente:
Ord. N° 341 (MML 2001), Ord. Lugares próximos a rutas de transporte público: metros y corredores
económicas productivas y de servicios son las que generan los mayores
N° 1613 (MML 2012), D.S. N°
Segundo nivel
(hasta 300 m.) desplazamientos de la población.
059-2010-MTC (MTC 2010).

Tercer nivel
Lugares próximos a intersecciones viales y estaciones de transporte público ··A nivel de la metrópoli de Lima - Callao, el 60% de la población sale fuera
(hasta 500 m.) de su área interdistrital, mientras que el 37% de los desplazamientos se
realizan dentro del distrito de residencia. En Lima Centro el 77% de los

419
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y Áreas Interdis-
Motivos de despla-
zamiento
Extensión de desplazamientos Modos de desplazamiento
Cuadro 12:
Características de los

DIAGNÓSTICO tritales
Motivos % lugar % Modos %
desplazamientos de la
población de Lima y

MEMORIA
Callao.
USOS DEL SUELO LIMA Y CALLAO
 
 
Trabajo
 
45%
 
dentro del área interdistrital 40%
  A pie
Transporte Público
20%
52% Elaboración: PLAM. Fuente:
Análisis de los Desplazamien-

PLAM 2035  
 
 
Estudios
Compras
Ocio
8%
25%
5%
fuera del área interdistrital
 
dentro del distrito
60%

37%
 
Taxi
Moto o auto
Mototaxi
5%
8%
6%
tos de la Población. (CIAC -
PUCP 2014).

  Otros 17% fuera del distrito 63% Transporte Masivo 4%

          Otro 5%
LIMA CENTRO A pie 16%
dentro del área
Trabajo 45% 77% Transporte Público 52%
interdistrital
fuera del área
desplazamientos se realizan dentro del área interdistrital, pero el 69% Estudios 9% 23% Taxi 8%
interdistrital
sale de su distrito. En Lima Norte la situación es similar, el 66% sale del Compras 24% Moto o auto 18%
distrito pero el 62% se queda en Lima Norte. El 64 % de la población del
Ocio 7% dentro del distrito 31% Mototaxi 1%
Callao sale de su distrito pero solo el 53% se queda dentro de la provincia.
Otros 15% fuera del distrito 69% Transporte Masivo 2%
Esto permite apreciar que dentro de las áreas interdistritales existen
distritos con mayor actividad productiva y de servicios que receptores           Otro 3%

de población flotante. En Lima Este sucede una situación distinta, el LIMA ESTE A pie 24%
64% se desplaza dentro del área interdistrital y el 53% lo hace dentro Trabajo 43%
dentro del área
64% Transporte Público 52%
interdistrital
de su distrito de residencia, esto permite entender la existencia de un Estudios 9%
fuera del área
36% Taxi 4%
mayor número de distritos con actividades mixtas donde la vivienda y interdistrital
Compras 26% Moto o auto 6%
producción están próximas. Contrariamente sucede en Lima Sur, donde
el 69% sale de su distrito y el 54% sale hacia otra área interdistrital. Lima Ocio 6% dentro del distrito 53% Mototaxi 11%

Sur es un área predominantemente residencial y su actividad productiva Otros 16% fuera del distrito 47% Transporte Masivo 0%
no es lo suficientemente relevante para mantener a su población.         Otro 3%
LIMA NORTE A pie 25%
··Mientras el 48% de los desplazamientos laborales son fuera del área dentro del área
Trabajo 47% 62% Transporte Público 46%
interdistrital, al igual que los de estudio, el 75% de los desplazamientos interdistrital
fuera del área
de compra se realizan en el área interdistrital correspondiente. Esto Estudios 9%
interdistrital
38% Taxi 4%
se debe al desarrollo de proyectos comerciales que se han venido Compras 25% Moto o auto 3%
desarrollando en toda la ciudad, mientras los mejores empleos y centros Ocio 2% dentro del distrito 34% Mototaxi 9%
de estudios se encuentran alejados de las zonas residenciales.
Otros 17% fuera del distrito 66% Transporte Masivo 6%

··Los modos de desplazamiento más empleados son el transporte público           Otro 7%

(52%), a pie (20%) y en vehículo propio (8%). Al 68% de la población le LIMA SUR A pie 14%
toma entre 11 minutos y 1 hora de viaje. El Callao alcanza un 61% de Trabajo 49%
dentro del área
46% Transporte Público 52%
interdistrital
su población que se movilizan en transporte público mientras que en fuera del área
Estudios 8% 54% Taxi 6%
Lima Centro, Lima Este y Lima Sur lo hace el 52%. En Lima Este y Lima interdistrital
Norte, se encuentra la mayor proporción de población que se moviliza a Compras 22% Moto o auto 7%

pie (24% y 25% respectivamente). Lima Centro tiene un mayor porcentaje Ocio 5% dentro del distrito 31% Mototaxi 9%
de población que se moviliza en vehículo particular (automóvil o moto) Otros 16% fuera del distrito 69% Transporte Masivo 9%
alcanzando el 18%. La población de Lima Este y Lima Norte son los que         Otro 3%
más emplean mototaxi (11% y 9% respectivamente). Lima Sur, Lima CALLAO A pie 20%
Norte y Lima Centro cuenta con servicio de transporte masivo (Metro y dentro del área
Trabajo 38% 53% Transporte Público 61%
Cosac) por lo que su uso es mayor respecto a otras áreas interdistritales interdistrital
fuera del área
(9%, 6% y 2% respectivamente). Estudios 8%
interdistrital
47% Taxi 2%

Compras 26% Moto o auto 6%

·· Si bien el 84% de la población reside en el mismo lugar en los últimos 5 años,
Ocio 7% dentro del distrito 36% Mototaxi 2%
el 52% desea mudarse. Esto nos indica que la mitad de la población identifica
Otros 21% fuera del distrito 64% Transporte Masivo 0%
lugares con mejores oportunidades a los cuales están dispuestos a mudarse.
          Otro 9%

420
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

··El Cuadro 31. Características de los desplazamientos de la población de la Concentraciones Nº de

Recuadro 14:
Concentraciones
Intersecciones viales y estaciones de transporte
metrópoli de Lima - Callao muestra a mayor detalle el comportamiento de Urbanas nodos urbanas de mayor
la población al desplazarse. LIMA Y CALLAO
Accesibilidad de Lima y
Callao.
LIMA 3 Paseo de los Héroes Navales, Estación Desamparados, Trébol de Caquetá
Los lugares que ejercen atracción y desplazamiento de la población usualmente Elaboración: PLAM. Fuente:
CERES 3 Avenida Los Laureles, Ovalo Ceres, Vitarte Ord. N° 341 (MML 2001), Ord.
son los más accesibles por estar cerca de las vías principales y cuentan con N° 1613 (MML 2012), D.S. N°
servicios de transporte público. En Lima y Callao, las concentraciones urbanas NARANJAL 2 Ovalo Naranjal, Estación Naranjal 059-2010-MTC (MTC 2010).

más accesibles son Lima, Ceres, Universitaria, Naranjal y Faucett las cuales ATOCONGO 1 Estación Atocongo
tienen por lo menos 2 intersecciones viales o estaciones de transporte
FAUCETT 2 Ovalo 200 Millas, Dulanto
importantes de alcance metropolitano seguido de San Isidro, Barranco,
Gamarra, Monterrico, La Cultura, Santa Anita, Canto Grande, Tomás Valle, Perú, LIMA CENTRO

Atocongo, Villa El Salvador, Chorrillos y Bellavista las que por lo menos tienen LIMA 3 Paseo de los Héroes Navales, Estación Desamparados, Trébol de Caquetá
una intersección vial o estación de transporte de alcance metropolitano. UNIVERSITARIA 2 Plaza San Miguel, Avenida Venezuela

SAN ISIDRO 1 Trébol del Paseo de La República

GAMARRA 1 Estación Gamarra

BARRANCO 1 Estación Plaza de Flores

MONTERRICO 1 Trébol de Javier Prado

LA CULTURA 1 Estación La Cultura

LIMA ESTE

CERES 3 Avenida Los Laureles, Ovalo Ceres, Vitarte

SANTA ANITA 1 Intercambio vial Santa Anita, Ovalo Santa Anita

CANTO GRANDE 1 Avenida El Sol y Avenida Próceres de la Independencia

LIMA NORTE

NARANJAL 2 Ovalo Naranjal, Estación Naranjal

TOMÁS VALLE 1 Terminal Plaza Norte

PERÚ 1 Mirones Bajos: Puente Universitaria

LIMA SUR

ATOCONGO 1 Estación Atocongo

VILLA EL
1 Estación Villa El Salvador
SALVADOR
CHORRILLOS 1 Estación Matellini

CALLAO

FAUCETT 2 Ovalo 200 Millas, Dulanto

BELLAVISTA 1 Ovalo Sáenz Peña

421
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
05.18_LM
GESTIÓN DE SUELO Concentraciones urbanas de mayor accesibilidad
HUARAL
05.18_LM CONCENTRACIONES URBANAS NIVEL I. ZONAS PROXIMAS A EJES VIALES: METROPOLITANO
EXPRESA Y ARTERIAL (R=200M.)

MEMORIA DE
DE MAYOR ACCESIBILIDAD
ANÁLISIS Y
NIVEL II. ZONAS PROXIMAS A RUTAS DE TRANSPORTE
CANTA PUBLICO: METROS Y CORREDORES (R=300 M.)
METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO

8710000

8710000
DIAGNÓSTICO
Los lugares que ejercen atracción y desplazamiento de la
NIVEL III. ZONAS PROXIMAS A NODOS: INTERSECCIONES VIALES Y
ESTACIONES VIALES DE TRANSPORTE (R=500 M.)

MEMORIA
población usualmente son los más accesibles por estar cerca de
las vías principales y cuentan con servicios de transporte público.
USOS DEL SUELO LIMA NORTE
Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.
Fuente: Fuente: Ord. N° 341 (MML 2001), Ord. N° 1613 (MML 2012),
D.S. N° 059-2010-MTC (MTC 2010).

PLAM 2035
Elaboración: PLAM
En Lima y Callao, las concentraciones urbanas más accesibles son
Lima, Ceres, Universitaria, Naranjal y Faucett las cuales tienen por

8700000

8700000
lo menos 2 intersecciones viales o estaciones de transporte
importantes de alcance metropolitano seguido de San Isidro,
Barranco, Gamarra, Monterrico, La Cultura, Santa Anita, Canto
Grande, Tomás Valle, Perú, Atocongo, Villa El Salvador, Chorrillos
y Bellavista las que por lo menos tienen una intersección vial o una
estación de transporte de alcance metropolitano.

8690000

8690000
Concentraciones urbanas de mayor Accesibilidad de Lima21:
Gráfico y Callao
Concentraciones
Concentraciones Nº de urbanas de mayor
Intersecciones viales y estaciones de transporte
Urbanas nodos accesibilidad de la
LIMA CENTRO metrópoli Lima - Callao.
CALLAO

8680000

8680000
LIMA 3 Paseo de los Héroes Navales, Estación Desamparados, Trébol de Caquetá
Elaboración: PLAM. Fuente: !
UNIVERSITARIA 2 Plaza San Miguel, Avenida Venezuela Ord. N° 341 (MML 2001), Ord.
SAN ISIDRO 1 Trébol del Paseo de La República N° 1613 (MML 2012), D.S. N°
059-2010-MTC (MTC 2010).
GAMARRA 1 Estación Gamarra
BARRANCO 1 Estación Plaza de Flores HUAROCHIRI
MONTERRICO 1 Trébol de Javier Prado
LA CULTURA 1 Estación La Cultura

8670000

8670000
LIMA ESTE LIMA ESTE
CERES 3 Avenida Los Laureles, Ovalo Ceres, Vitarte
SANTA ANITA 1 Intercambio vial Santa Anita, Ovalo Santa Anita
CANTO GRANDE 1 Avenida El Sol y Avenida Próceres de la Independencia
LIMA NORTE
NARANJAL 2 Ovalo Naranjal, Estación Naranjal
8660000

8660000
TOMÁS VALLE 1 Terminal Plaza Norte
LIMA CENTRO !
PERÚ 1 Mirones Bajos: Puente Universitaria
LIMA SUR
ATOCONGO 1 Estación Atocongo
VILLA EL
1 Estación Villa El Salvador
SALVADOR
8650000

8650000
CHORRILLOS 1 Estación Matellini
CALLAO
FAUCETT 2 Ovalo 200 Millas, Dulanto
LIMA SUR
BELLAVISTA 1 Ovalo Sáenz Peña
8640000

8640000
8630000

8630000
10 Km
10 Km

10 Km

CAÑETE
8620000

8620000
N

10 Km

Fuente: Ord. N° 341 (MML 2001), Ord. N° 1613 (MML 2012), D.S. N° 059-2010-MTC (MTC 2010).
Elaboración: PLAM

240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

422
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

F. ESCALA URBANA DE LOS CENTROS Y CONCENTRACIONES Se construyó el siguiente método para la definición de la escala urbana de
URBANAS las concentraciones urbanas. Se ponderaron los valores obtenidos de los
indicadores de cada variable y se sumaron los valores ponderados de cada
Las concentraciones urbanas se clasificaron en Metropolitanas, Interdistrital y variable obteniéndose nuevos valores entre 3 y 9 con los cuales se clasificaron
Locales, definiéndose la escala según la capacidad de atraer flujos de personas en las 3 escalas: metropolitana (valores entre 9 y 8), interdistrital (valores entre
y bienes desde distintos sectores de las ciudad. La capacidad de atracción está 7 y 6) y locales (valores entre 5 y 3). Ver Cuadro N° 34. Método para la definición
directamente relacionada a la existencia y tipo de equipamientos, empleos y de la escala urbana de las concentraciones urbanas.
sitios de utilidad general, nivel de accesibilidad (nodos de transporte) y grado de
Cuadro 13. Método para la definición de
representatividad por parte de la población (Mena Segura, 2008). La jerarquía Diversificación Productividad Accesibilidad la escala urbana de las concentraciones
de un centro puede variar en el tiempo, ya que son espacios dinámicos cuyas Escala Urbana ∑ urbanas.
características y función en un sistema se modifican con el desarrollo urbano, Ponde- Ponde- Ponde-
Indicador * Indicador ** Indicador ***
ración ración ración
económico y social de la ciudad. Hasta 500 m.
Elaboración: PLAM. * USP: Usos del Suelo Predo-
minantes. ** DPPCU: Densidad de Productividad
METROPOLITANA 8-9 3 8-6 USP 3 ≥ 2 DPPCU 3 Promedio de las Centralidades Urbanas, DPPM:
Escala de los NODOS
Recuadro 15: Empleo urbana Descripción Elementos característicos Densidad de Productividad Promedio Metropolitano.
Hasta 300 m.
en la metrópoli Lima- INTERDISTRITAL 7-6 2 5-4 USP 2 ≥ 1 DPPCU 2 *** NODOS: Intersecciones viales y/o estaciones de
Nodos de transporte de las RUTAS
Callao según actividades transporte, RUTAS de transporte público masivo, VIAS
económicas. Hasta 200 m. metropolitanas.
Atraen población de todos los LOCAL 5-3 1 3-1 USP 1 ≥ 1 DPPM 1
sectores de la ciudad por motivos Sedes de la administración de las VIAS
Cuadro N° 14. Descripción de laborales, trámites, negocios, pública local y nacional
las concentraciones urbanas disponibilidad de equipamientos
y sitios de utilidad general. Son Espacios públicos Con los resultados obtenidos, se reajustaron aquellas concentraciones urbanas
según la escala urbana emblemáticos
Elaboración: PLAM. Fuente:
Metropo-
litana
centralidades muy consolidadas,
tradicionales, ampliamente
cuyo grado de diversificación no reflejaban algunas condiciones relevantes
Servicios financieros
Identificación y Fortalecimien- reconocidas por todos los como la de ser zona patrimonial en los casos de centros históricos o zonas
to de Centralidades Urbanas. ciudadanos. Tienen gran cantidad Gran diversidad de
El Caso de Quito de Cuenin & de población flotante, que requiere actividades privadas arqueológicas; o aquellas que cuentan con equipamientos metropolitanos.
la utilización del sistema integrado relacionadas al
Silva (BID 2010). de transporte público. esparcimiento (restaurantes, Asimismo, se descartaron aquellos usos del suelo que no superan 1 hectárea
cafés, cines, etc.) de superficie. En la concentración de productividad se descartaron los que
Locales comerciales de alta
complejidad no superan los promedios metropolitanos. En los niveles de accesibilidad se
Estaciones de transferencia consideraron las concentraciones urbanas cercanas a nodos estratégicos de
de transportes, sedes de
administraciones distritales vialidad y transporte.
Atraen mayoritariamente población Parques Zonales
de más de un distrito dentro del
mismo sector de la ciudad (centro, Centros comerciales Finalmente, 40 concentraciones urbanas son relevantes en la estructura
sur, este, oeste y norte) y, en menor
Interdis- medida fuera de estos, ya que mayoristas urbana de la ciudad. Lima Centro cuenta con 11 concentraciones urbanas en
trital agrupan ciertos equipamientos de
tamaño intermedio y una oferta de Centros comerciales su mayoría de escala metropolitana, Lima Este con 11 predominantemente
servicios bastante diversificada.
Tiene buena conexión con el centro Universidades, Servicios locales, Lima Norte cuenta con 7 entre locales e interdistritales, Lima Sur con 7
culturales
de la ciudad. repartidas entre locales e interdistritales, y finalmente, Callao cuenta con 4 en
Actividades industriales
su mayoría interdistritales. Las concentraciones urbanas de Lima Norte y Callao
Hospitales, Clínicas destacan debido al auge económico de los últimos 20 años, con la aparición
Estas centralidades no suelen Mercado de abastos,
atraer un número importante de actividades de comercio al de proyectos comerciales que están consolidando centros urbanos. Lima Sur y
personas de otros sectores de la
ciudad. En general se localizan en
por menor Lima Este, por su configuración longitudinal se ha visto más beneficiada en las
Centros deportivos, centros
Local áreas residenciales o periféricas
en donde hay altas densidades
de educación técnica, Sedes proximidades a Lima Centro. Ver Cuadro N° 35. Ponderación y clasificación de
de administración distrital
de población y se realiza algún las concentraciones urbanas de Lima y Callao.
tipo de actividad especializada.
Puede estar articulada con otras Plazas públicas distritales
centralidades de nivel interdistrital.

423
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

El Cuadro 14 y 15 muestran las concentraciones urbanas clasificadas y 8 LOS JARDINES LOCAL 5 2 1 2

jerarquizadas. Nótese que son 7 centros de alcance metropolitano, y están 9 ÑAÑA LOCAL 4 1 2 1

ubicadas en Lima Centro: Lima, Miraflores, Arenales, Gamarra, La Cultura, San 10 SANTA ANITA INTERDISTRITAL* 7 2 2 3
11 ZARATE INTERDISTRITAL* 6 2 1 3
Isidro y Universitaria mientras que los centros de alcance interdistrital son 16 y las
LIMA NORTE (7) 3I + 4L  
locales son 17. Esto permite apreciar la jerarquía de Lima Centro que argumenta 1 INGENIERIA LOCAL 5 2 1 2
la policentralidad de la economía de la ciudad. Los centros de Lima y Miraflores, 2 MANCO CAPAC LOCAL 3 1 1 1
con funciones predominantes de administración y servicios respectivamente, 3 NARANJAL INTERDISTRITAL* 7 2 2 3
son las únicas que cumplen todas las condiciones que caracterizan a una 4 PERU LOCAL 5 1 1 3
centralidad, y son estos dos casos los únicos que denominaremos como tales. 5 PRO INTERDISTRITAL* 6 2 1 3

Los casos de Arenales, La Cultura y Universitaria destacan por su función de 6 PUENTE PIEDRA LOCAL 5 2 1 2

servicios en educación, salud y comercio, mientras Gamarra tiene una función 7 TOMAS VALLE INTERDISTRITAL* 7 3 1 3
LIMA SUR (7) 3I + 4L
productiva (comercio y manufactura textil) y San Isidro desempeña una función
1 ATOCONGO INTERDISTRITAL* 7 2 2 3
Financiera de la ciudad. Por otro lado, las concentraciones urbanas de alcance 2 CHORRILLOS INTERDISTRITAL* 7 3 1 3
interdistrital son centros especializados en 2 rubros: productivos (comercio, 3 HUAYNA CAPAC LOCAL 5 2 1 2
industria y logística) y dotacionales (o de servicios). Las concentraciones urbanas 4 MUSA LOCAL 3 1 1 1
locales son predominantemente dotacionales (de servicios). 5
PACHACAMAC
LOCAL 5 2 1 2
Cuadro 14: Ponderación PUEBLO
y clasificación de PONDERACION 6 VILLA EL SALVADOR INTERDISTRITAL* 7 1 3 3
PONDERACION PONDERACION
las concentraciones Escala Urbana ∑ VA- DIVERSIFICA- VILLA MARIA DEL
PRODUCTIVIDAD ACCESIBILIDAD 7 LOCAL 5 2 1 2
urbanas. Local: 3 - 5 LORES CION TRIUNFO
N° Concentraciones Urbanas 1: X≥ 1 DPPM 1: VIA
Interdistrital: 6 - 7 PONDE- 1: 1-3 USP CALLAO (4) 3I + 1L  
2: X≥ 1 DPPCU 2: RUTA
Elaboración: PLAM. *Centros Metropolitana: 8 - 9 RADOS 2: 4-5 USP
3: X≥ 2 DPPCU 3: NODO 1 BELLAVISTA INTERDISTRITAL* 6 2 1 3
Especializados 3: 6-8 USP
TOTAL (40) 7M + 16I + 17L         2 CALLAO INTERDISTRITAL* 7 3 1 3
LIMA CENTRO (11) 7M + 3I + 1L   3 FAUCETT INTERDISTRITAL* 6 2 1 3
1 ARENALES METROPOLITANA* 8 3 3 2 4 VENTANILLA LOCAL 3 1 1 1
2 BARRANCO INTERDISTRITAL* 7 2 2 3
3 BRASIL LOCAL 5 2 1 2
4 GAMARRA METROPOLITANA* 8 2 3 3
Cuadro 15:
∑ Valores Concentraciones
Concentraciones Área Inter-
5 LA CULTURA METROPOLITANA* 8 2 3 3 N° Pondera- Clasificación por Escala Urbana Función principal urbanas de Lima y Callao
Urbanas distrital
6 LIMA METROPOLITANA 9 3 3 3 dos por Escala Urbana
7 LIMATAMBO INTERDISTRITAL* 7 2 2 3 TOTAL (40)  
Elaboración: PLAM. 
8 MIRAFLORES METROPOLITANA 9 3 3 3   METROPOLITANA (7)        
9 MONTERRICO INTERDISTRITAL* 7 2 2 3 Lima
1 LIMA 9 CENTRALIDAD METROPOLITANA ADMINISTRACION
Centro
10 SAN ISIDRO METROPOLITANA* 8 2 3 3 Lima
2 MIRAFLORES 9 CENTRALIDAD METROPOLITANA SERVICIOS
11 UNIVERSITARIA METROPOLITANA* 8 2 3 3 Centro
Lima
LIMA ESTE (11) 4I + 7L 3 ARENALES 8 CENTRO METROPOLITANO ESPECIALIZADO SERVICIOS
Centro
Lima
1 BAYOVAR LOCAL 5 2 1 2 4 GAMARRA 8 CENTRO METROPOLITANO ESPECIALIZADO PRODUCTIVA
Centro
2 CANTO GRANDE INTERDISTRITAL* 6 2 1 3 Lima
5 LA CULTURA 8 CENTRO METROPOLITANO ESPECIALIZADO SERVICIOS
Centro
3 CERES INTERDISTRITAL* 7 1 3 3 Lima
6 SAN ISIDRO 8 CENTRO METROPOLITANO ESPECIALIZADO FINANCIERO
4 CHOSICA LOCAL 5 3 1 1 Centro
Lima
5 CIENEGUILLA LOCAL 3 1 1 1 7 UNIVERSITARIA 8 CENTRO METROPOLITANO ESPECIALIZADO SERVICIOS
Centro
HUACHIPA SANTA INTERDISTRITAL (16)
6 LOCAL 4 2 1 1
CLARA Lima
7 LA MOLINA LOCAL 4 2 1 1 1 BARRANCO 7 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) SERVICIOS
Centro

424
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

2 LIMATAMBO
Lima
Centro
Lima
7 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) SERVICIOS 4.5.6. Identificación de áreas en función de la
3

4
MONTERRICO

CERES
Centro
Lima Este
7

7
CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO)

CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO)

SERVICIOS

COMERCIAL
densidad poblacional
5 SANTA ANITA Lima Este 7 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) COMERCIAL
Lima Al 2007, la metrópoli de Lima - Callao presentaba una densidad bruta de 101 hab/
6 NARANJAL 7 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) INDUSTRIAL
Norte
Lima
ha, evolución histórica con tendencia a la disminución, resultado de la división de
7 TOMAS VALLE 7 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) COMERCIAL
Norte la población entre el área urbana por distritos. Con la misma estadística desde
8 ATOCONGO Lima Sur 7 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) SERVICIOS
el año 1940, donde se inició este proceso de migraciones hacia la capital, se ha
9 CHORRILLOS Lima Sur 7 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) SERVICIOS
elaborado un cuadro resumen del estado de la densidad urbana en los últimos
10 VILLA EL SALVADOR Lima Sur 7 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) INDUSTRIAL
60 años. Es evidente el descenso.
11 CALLAO Callao 7 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) SERVICIOS
A esto debe añadirse que la tasa de crecimiento poblacional en la ciudad viene
12 CANTO GRANDE Lima Este 6 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) INDUSTRIAL
disminuyendo, esto no ha significado que Lima Metropolitana sigue aumentando
13 ZARATE Lima Este 6 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) INDUSTRIAL
Lima en población, sin embargo la densidad bruta ha disminuido, eso sin duda
14 PRO 6 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) COMERCIAL
Norte significa que la población que ha ido aumentando ha ocupado el territorio en
15 BELLAVISTA Callao 6 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) SERVICIOS
forma expansiva. Una prueba tangible es lo que viene pasando en las laderas
16 FAUCETT Callao 6 CENTRO INTERDISTRITAL (ESPECIALIZADO) LOGISTICA
de los cerros, se traduce en una búsqueda de más suelo por la población y no
LOCAL (17)
Lima solucionar sus necesidades básicas densificando.
1 BRASIL 5 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL
Centro
2 BAYOVAR Lima Este 5 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL
3 CHOSICA Lima Este 5 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL Cuadro 16: Densidad
4 LOS JARDINES Lima Este 5 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL
Urbana.
Lima
5 INGENIERIA 5 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL Fuente: PLANMET, INEI.
Norte
Lima Elaboración: PLAM.
6 PERU 5 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL
Norte
Lima
7 PUENTE PIEDRA 5 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL
Norte
8 HUAYNA CAPAC Lima Sur 5 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL
9 PACHACAMAC PUEBLO Lima Sur 5 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL

VILLA MARIA DEL

10 Lima Sur 5 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL
TRIUNFO
HUACHIPA SANTA
11 Lima Este 4 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL
CLARA
12 LA MOLINA Lima Este 4 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL
13 ÑAÑA Lima Este 4 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL
15 CIENEGUILLA Lima Este 3 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL
Lima
16 MANCO CAPAC 3 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL
Norte
17 MUSA Lima Sur 3 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL
18 VENTANILLA Callao 3 CONCENTRACION URBANA LOCAL DOTACIONAL

Las densidades urbanas que presenta Lima por distrito, se describe en el Cuadro
Nº 03, ahí se puede observar que los distritos con mayor densidad son Breña,

425
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO San Martín de Porres

Bellavista
579,479

75,163
3,518.75

457.64
164.68

164.24

PLAM 2035 Pueblo Libre

El Agustino
74,164

180,262
463.07

1,130.58
160.16

159.44

San Luis 54,634 348.68 156.69

Magdalena Del Mar 50,764 327.11 155.19

Jesús María 66,171 433.89 152.51

Comas 486,932 3,330.20 146.22

Ilustración 8: San Juan De Lurigancho 898,101 6,177.56 145.38

Crecimiento poblacional
Lima 299,412 2,158.80 138.69
vs Densidad bruta
histórica de Lima San Miguel 129,107 960.09 134.47
Metropolitana.
Villa María Del Triunfo 378,449 2,964.15 127.68
Fuente: IMP.
Elaboración: PLAM. Barranco 33,903 274.59 123.47

Villa El Salvador 381,790 3,333.80 114.52

Ate 478,278 4,420.64 108.19

San Borja 105,076 1,028.66 102.15

Miraflores 85,065 915.86 92.88

Santiago De Surco 289,597 3,157.06 91.73

Chorrillos 286,977 3,260.87 88.01

Callao 415,793 4,883.08 85.15

Ventanilla 277,895 3,789.40 73.34

La Punta 4,370 59.79 73.09

Carmen de la Lengua Reynoso, La Victoria, Independencia y Lince estos llegan Carabayllo 206,951 2,958.73 69.95
a un promedio de 219 hab/ha mientras que los distritos con menor densidad se
Puente Piedra 233,602 3,486.15 67.01
ubican en los balnearios del norte y sur de Lima con un promedio de 19 hab/ha.
San Isidro 58,032 971.31 59.75

Chaclacayo 41,110 786.37 52.28

La Molina 132,498 3,009.13 44.03

Cuadro 17: Densidad
Distrito Población Área (ha) Densidad Pachacamac 67,489 2,096.94 32.18
Bruta por distritos.
Breña 81,909 321.27 254.96 Chosica 169,316 5,815.90 29.11
Fuente: PLANMET, INEI.
Elaboración: PLAM. Carmen De La Legua Reynoso 41,863 192.35 217.65
Ancón 33,367 1,166.97 28.59
La Victoria 192,724 909.52 211.90
Pucusana 10,496 377.64 27.79
Independencia 207,641 1,000.45 207.55
San Bartolo 5,708 231.91 24.61
Lince 55,242 275.46 200.54
Santa Rosa 10,903 540.96 20.16
Rímac 176,169 900.89 195.55 Cieneguilla 26,488 1,384.12 19.14
Surquillo 89,179 462.07 193.00 Lurín 61,246 3,349.77 18.28
La Perla 61,698 328.79 187.66 Punta Hermosa 54,23 332.77 16.30
Santa Anita 184,614 1,033.61 178.61 Punta Negra 5,283 402.54 13.12
San juan de Miraflores 362,643 2,079.60 174.38 Santa María Del Mar 133 7,1.20 1.87
Los Olivos 318,125 1,826.92 174.13 Lima Metropolitana 8 471 234 83,707.56 101.20

426
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Recuadro 17:
4.5.7 Identificación de áreas en función del Sectores urbanos de
la metrópoli de Lima
valor del suelo - Callao establecidas
por PRDC.

Un indicador de los usos del suelo, para aproximar tendencias y conclusiones Fuente: IMP.

de su dinámica son los valores que se les da. Para esta evaluación se tiene
como fuente de información los valores arancelarios emitidos por el ministerio
de vivienda, para los suelos de todo el país cuya finalidad es la valuación oficial
del terreno. Por otro lado, tenemos los valores emitidos por la Cámara peruana
de comercio CAPECO , que corresponden a la oferta de terrenos en la metrópoli.
Ambos son de aplicación para el año vigente (2014).

El estudio de CAPECO ha sectorizado los 49 distritos que componen a la metrópoli

en 7 sectores urbanos, cuya composición es muy similar a las 4 áreas interdistritales
en que se divide la Lima (Plan Regional de Desarrollo Metropolitano PRDC) y ha
considerado al Callao como un solo sector. Destaca que el sector urbano 1, 2 y
3 conforman todo lo que se denomina Lima Centro incorporando a La Molina; el
Callao es un solo sector y los otros 3 sectores corresponden Lima Norte, Lima Este
y Lima Sur con excepción de Chorrillos, que pasa a conformar el sector urbano que
corresponde a Lima Sur. Ver cuadro 40.
El estudio de CAPECO determina que de los 7 sectores, los que corresponden
a lo que actualmente se conoce como el sector interdistrital Lima Centro
Recuadro 16:
Sectores urbanos de concentran la más alta oferta de terreno, según los precios por m². Incluso se
la metrópoli de Lima hace una división de estos distritos en tres partes, pues se puede llegar a tres
- Callao establecidas
por CAPECO. niveles dentro de este primer grupo, el precio mayor por m² es de 2126 dólares,
el resto de sectores, incluido el Callao, van por debajo. Los precios más bajos se
Fuente: CAPECO 2013.
ubican en Lima Norte con 515 dólares por m2.
Cuadro 18:
Estructura de la
Oferta de terreno
según sector urbano.

Fuente: CAPECO, Censo

de edificaciones en pro-
ceso de construcción.

427
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035
Cuadro 20: Valor
SECTOR Valor CAPECO Valor arance- Arancelario vs
DISTRITO ZONA
URBANO soles x m2 lario m2 Valor Comercial
de Terreno- LIMA
Av. Villarán cdra. 2 8100.00 300 CENTRO.
Miraflores Av. Reducto 12690.00 580
Fuente: CAPECO, MVCS.
Alt cdra. 13 Av. La Mar 8100.00 300 Elaboración PLAM
Aplicando los valores arancelarios que aprueba el ministerio de vivienda para los Urb. Córpac 7290.00 420
mismos casos que se tomaron como referencia para caracterizar cada sector, se San Isidro Av. Pershing 9450.00 480
observa que existe la misma relación que aplicando los valores comerciales que Av. Parque Norte 6750.00 315
presenta CAPECO. Los sectores que equivalen al área interdistrital Lima Centro Av. La Conquista cdra. 1 3223.80 90
son los que contienen los más altos valores en terreno por m². LIMA TOP
La Molina Av. Forestales cdra. 5 3510.00 195
Urb. Santa Patricia 3240.00 150
Cuadro 19: Valor
arancelario x m2 en Av. Intihuatana cdra. 5 6129.00 254
soles según sector Valor arancelario x m2 en Santiago De Surco Calle Jacarandá 4271.40 186
urbano. Sector urbano

soles Calle Las Dalias 5670.00 218
Fuente: Ministerio de
Vivienda
Av. Las Artes cdra. 10 5670.00 205
San Borja
Elaboración Propia 1 292.7 Av. Aviación c/ Av. San Borja Sur 7843.50 405
2 246.9 Av. Mello Franco 5888.70 360
Jesús María
Av. San Felipe cdra. 10 6750.00 400
3 213
Av. José Gálvez cdra. 179 4120.20 200
4 106.9
Lince Av. Cápac Yupanqui cdra. 19 2700.00 250
5 91.8 Av. Petit Thouars cdra. 20 7905.60 450

6 97.5 Av. Del Ejército dra. 2 9450.00 225

Magdalena Del Mar Jr. Trujillo 7003.80 225
7 153.3
Av. Brasil 5715.90 400
LIMA MO-
Av. Bolívar cdra. 4 4860.00 255
DERNA Pueblo Libre
En los siguientes cuadros se puede observar la selección de sectores que se Av. José de San Martín 8640.00 270

tomó como muestra de cada distrito, comparando los valores comerciales de Calle Bolognesi cdra. 3 4455.00 155
CAPECO y los arancelarios. Además de la sectorización, CAPECO también ha San Miguel Av. La Paz cdra. 29 3510.00 155
hecho una denominación especial de dos de los sectores que conforman los Av. Los Patriotas cdra. 8 6569.10 205
distritos del área central tradicional de la ciudad: Lima Top y Lima Moderna, Calle Cajamarca 7155.00 197
Barranco
que están compuestos por aquellos distritos que para esta evaluación de su Calle Francisco del Castillo cdra. 6 5400.00 186
estudio es donde recaen los precios más altos de los terrenos. Sin embargo, Los Sauces 4725.00 145
este no es el único indicador, pues el resto de su estudio permite sustentar esta Surquillo
La Calera 4927.50 119
clasificación.
Jr. Mariano Carranza 5400.00 274
Cercado de Lima
Av. Arica 5724.00 285
El cuadro muestra una coincidencia en cuanto a los precios más altos, encabezando
Jr. Pastaza cdra. 10 2700.00 140
la lista una parte del distrito de Miraflores, ofertado a 4700 dólares americanos Breña
el m². Los precios más bajos en Lima Sur, Este, Norte y Callao, destacando los LIMA CEN- Av. Carhuaz cdra. 12 3866.40 140

balnearios y distritos periféricos como Lurín y Cieneguilla que llegan hasta 170 TRO Av. Iquitos cdra. 10 4320.00 250
La Victoria
dólares americanos el m². En estos últimos sectores, los precios se elevan cuando Av. Manco Cápac cdra. 10 3869.10 250
se localizan en el entorno de Centros Comerciales. Se precisa que en este análisis Rímac Esq. Jr. Trujillo / Jr. Cajamarca 2332.80 160
no se ha incorporado al área de Gamarra en La Victoria. San Luís Canadá y Tosa Toro 4590.00 205

428
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Cuadro 21: Valor

Arancelario vs Valor Vivienda Cuadro 22: Valores de
SECTOR Valor CAPECO Valor arance-
Comercial de Terreno- DISTRITO ZONA Vivienda Comercio Oficinas uso de suelo más alto
LIMA ESTE, SUR, NORTE URBANO soles x m2 lario m2 Unifamiliar Multifamiliar para vivienda, comercio
y CALLAO. Av. Separadora Industrial 270.00 170 Lima Top (100% de su y oficina.
Ate
Frente a Mall Aventura Plaza 4050.00 135 Precio más alto Lima Top – San Isidro $ 3 Lima Centro – Cercado sector) San Isidro A
Fuente: CAPECO, MVCS. Fuente: CAPECO
Elaboración PLAM
por m2 759 x m2 con $ 8 999 x m2. $3825 x m2 – Santiago de Elaboración PLAM
Cieneguilla Av. Nueva Toledo 675.00 65
Surco $3058 x m2
Los Cóndores 1188.00 70
Chaclacayo Precio más bajo Lima Este – Lurigancho $ Lima Este – Lurigancho Lince $ 1 799
Carretera Central Km 21 1368.90 85 por m2 1 227 x m2 $1 424 x m2 x m2
LIMA Chosica 810.00 120
ESTE Lurigancho
Av. Circunvalación 1822.50 35

Santa Anita
Av. Prolongación Javier Prado 2708.10 100 Otros precios por m² que son de interés son de las ofertas de vivienda
Asociación La Encalada 1884.60 75 (unifamiliar y multifamiliar), oficinas y áreas comerciales en general. Esto nos
Av. Próceres cdra. 17 2565.00 186 permitirá entender cómo es que se extiende este proceso de costos del suelo a
San Juan de Lurigancho Av. Santuario cdra. 23 -
2700.00 135 la construcción.
Mangomarca
Teniendo en cuenta los valores formulada por un perito tasador, diferenciando el
Carabayllo Urb. Santa María 864.00 46
suelo para usos residenciales, comerciales e industriales podemos concluir en
Comas Av. Retablo 2208.60 120
forma general y en correspondencia a la data del ministerio de vivienda (valores
Costado de Megaplaza Calle
Independencia
B
6750.00 155 arancelarios) y los valores de CAPECO lo siguiente:
LIMA
NORTE Puente Piedra Av. San Juan 1125.90 62
San Martín De Porres [Link]ás Valle 3375.00 120
··El área central de la metrópoli mantiene los valores de suelo más altos
para uso residencial y comercial. En cuanto a valores comerciales
Ancón Av. La Florida 459.00 100
proporcionadas por el perito el valor de suelo comercial duplica el
Santa Rosa Coovitiomar 788.40 40
valor del suelo residencial que su precio más alto está en 6,000 dólares
Av. Huaylas Cdra. 6 1968.30 218
Chorrillos Av. Guardia Civil / Los
americanos por m².
2970.00 85
Faisanes
Lurín
Asoc. de Vivienda Los
774.90 30 ··El valor del suelo industrial más alto también se ubica en el área central
Claveles
San Juan de Miraflores Calle José Olaya 1652.40 85
en forma más puntual; sin embargo, destacan otros distritos fuera de
Villa María del Triunfo Av. El Sol cdra. 9 891.00 45
esta área, como Ate, Callao y Villa El Salvador. El valor más alto se ubica
LIMA SUR en La Victoria a 2400 dólares por m².
Pucusana Km 57 Panamericana Sur 1614.60 30
Punta Hermosa Malecón Central 2160.00 100 ··En las áreas interdistritales empiezan a configurarse sectores o distritos
Punta Negra Km 40 Panamericana Sur 1074.60 30 donde los valores del suelo se van incrementando por tipos de usos tanto
San Bartolo Frente a Parque Olaya 2289.60 124 residencial e industrial, y principalmente comercial: en Lima Norte, Los
Av. Terramar c/ Jr. Los
Santa María del Mar
Caracoles
4949.10 228 Olivos e Independencia en el eje de la Panamericana Norte; en Lima
Bellavista Av. José Gálvez cdra. 14 4455.00 135 Este, los distritos de Santa Anita y Ate; en Lima Sur, básicamente localiza
Callao Av. Argentina y Faucett 3375.00 285 mayor incremento en el uso comercial; y en el Callao el incremento de
Carmen de la Legua Av. Argentina 3321.00 155 valor se ha dado en La Punta, Carmen de la Legua y Bellavista.
CALLAO
La Perla Jr. Costanera 4860.00 60
La Punta Av. Grau cdra.8 2146.50 235
Ventanilla Calle Mantaro cdra. 2 810.00 50

429
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
GESTIÓN DE SUELO 05.20_LM
Valor del suelo de Lima Metroplitana
05.20_LM VALOR DEL SUELO HUARAL Unidad $/m2
Comercial Industrial Residencial
METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO
MEMORIA DE (
! 190 - 1,000 (
! 100 - 600 (
! 20 - 750
CANTA
ANÁLISIS
Un indicador de los usos del Y tendencias y conclusiones
suelo, para aproximar (
! 1,001 - 3,000 (
! 601 - 1,500 (
! 751 - 2,000

8710000

8710000
de su dinámica son los valores que se les da. Para esta evaluación se tiene (
! 3,001 - 12,000 (
! 1,501 - 2,900 (
! 2,001 - 6,400
DIAGNÓSTICO
como fuente de información los valores arancelarios emitidos por el Ministerio

MEMORIA
de Vivienda para los suelos de todo el país cuya finalidad la valuación USOS DEL SUELO

n
il ló
Ch
LIMA NORTE
oficial del terreno, por otro lado tenemos los valores emitidos por la Cámara Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.

o
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Fuente: SEDAPAL (Marzo 2013), IMP (Febrero 2013)
Peruana de Comercio CAPECO que corresponden a la oferta de terrenos en

PLAM 2035
Elaboración: PLAM

Lima y Callao. Ambos son de aplicación para el año vigente (2014).

8700000

8700000
(
!

El estudio de CAPECO ha sectorizado los 49 distritos que componen Lima

y Callao en 7 sectores urbanos. Los sectores 1, 2 y 3 concentran la más alta (
!
(
!

oferta de terreno según los precios por m2. El precio mayor por m2 es de 2,126 (
!

dólares, el resto de sectores incluido el Callao van por debajo. Los precios más
bajos se ubican en Lima Norte con 515 dólares por m2. (
!

8690000

8690000
Aplicando
los valores arancelarios que aprueba el Ministerio de Vivienda para los mismos (
! (
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Gráfico 23: Identificación (
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casos, se observa que existe la misma relación de áreas que
segúnaplicando los valores
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el valor

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comerciales que presenta CAPECO. Los del sectores

suelo de 1, 2 y 3 son los que

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la metrópoli (
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contienen los más altos valoresLima – en
Callao. terreno por m2.
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METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO CALLAO

8680000

8680000
Fuente: CAPECO.
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1'531,775 Total de lotes urbanos (
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Cantidd de Porcentaje Porcentaje (

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Menor a 100 297343 19.4 2311.54 4.8 (
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8670000

8670000
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101- 200 860542 56.2 12360.02 25.8 (
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Río Lurí
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LIMA ESTE n
201- 500 284508 18.6 7967.68 16.6
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501- 1000 42705 2.8 2946.75 6.1
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8660000

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Areas totales por rangos. LIMA CENTRO (!
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Clasificación de lotes por áreas (!(!(
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15,000 (!
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Menor a 101 - 20 0 201 - 50 0 501 - 10 00 Mayor a
100 100 0 (
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8640000

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Cantidad de lotes por rangos de area.

Núm ero de lotes por rangos (

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8630000

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1,000 10 Km (
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800 (
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600
10 Km

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200 CAÑETE
8620000

8620000
N
0
Menor a 101 - 20 0 201 - 50 0 501 - 10 00 Mayor a 10 Km
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(
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(

100 100 0

Cantidd de lotes

Fuente: SEDAPAL (Marzo 2013), IMP (Febrero 2013)

Elaboración: PLAM
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

430
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

4.5.8. Áreas homogéneas de la metrópoli Lima C. USO PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL

– Callao según su uso Corresponden a las “áreas de relleno” de los ejes Callao- Brasil. Es un tercer
anillo que se ha desarrollado al sur-este del Centro Histórico de Lima,
El diagnostico temático nos permite identificar los problemas a atender en el conformado por distritos como Magdalena, San Miguel, Jesús María, Pueblo
desarrollo urbano de la ciudad y de sus potencialidades o fortalezas, que van a Libre, los cuales constituyen zonas predominantemente residenciales que
orientar, a consolidar o revertir las tendencias en el plan según sus objetivos. complementariamente contienen actividades comerciales de nivel local o
Para poner en evidencia estás tendencias urbanas, se ha elaborado el plano de distrital, no especializado, sobre todo en los principales ejes viales.
caracterización territorial de la metrópoli de Lima - Callao. En él se ha delimitado
zonas que conforman parte del territorio, que la definen a partir de su análisis
patrimonial, usos de suelo, vivienda, movilidad, económico, ambiental y social. -- Uso residencial exclusivo
No se ha incorporado en este análisis las áreas naturales de Lomas, Ríos, Playas
que serán debidamente caracterizadas en el capítulo de Medio ambiente. Toda esta área que fue predominantemente agrícola (haciendas) ha sido
paulatinamente incorporada al casco urbano, como una de las últimas áreas de
expansión a nivel de urbanizaciones de clases medias y altas.
A. CENTRO HISTÓRICO / ZONA MONUMENTAL Comprende a cinco distritos: La Molina, Santiago de Surco, San Borja, San Isidro
y Miraflores, en los que se encuentran zonas exclusivamente residenciales,
Es la zona más antigua de la ciudad, con su estructura primigenia: el Damero sin acceso a transporte público, salvo en algunas vías. Son áreas de acceso
de Pizarro, a partir de cuyo núcleo se ha expandido territorialmente la urbe a lo principalmente por transporte privado, con edificaciones en buen estado de
largo del tiempo. Sus usos han ido variando de acuerdo a los procesos sociales, conservación y adecuadamente acondicionadas a nivel urbano. Normativamente,
económicos y territoriales. sus respectivos distritos alientan su exclusividad y residencialidad.

Es una zona en la que su valor patrimonial cultural, turístico y de recreación es Enfrentan problemas de seguridad y de identidad de barrio en sus ocupaciones
reconocido y protegido. Concentra, además de la vivienda, actividades urbanas residenciales, ya que no hay mayor uso de las áreas públicas para sus actividades
complementarias. En el caso específico del Centro Histórico de Lima es, a la cotidianas. No han logrado evitar que la fuerte presión por la localización
vez, la sede de las principales instituciones conpoderes públicos del Estado de locales comerciales ocupe algunas de sus vías principales concentrando
y actividades de servicios en general, comercio metropolitano mayorista y al servicios de oficinas y negocios de marcas exclusivas.
menudeo.

D. USO RESIDENCIAL MIXTO DE DENSIDAD BAJA

B. USO MIXTO INTENSIVO (RESIDENCIAL COMERCIAL)
Estas corresponden a áreas que han absorbido en gran medida a las poblaciones
Es un anillo espacial contiguo al Centro Histórico de Lima que contiene parte de migrantes del interior del país en los años 50, bajo patrones de invasión,
de los ejes Av. Arequipa, Vía Expresa Paseo de la República y Nicolás Arriola, en cooperativas de viviendas, urbanizaciones populares, etc.
los distritos de La Victoria, San Luis, Lince y Cercado de Lima. Se caracteriza
en que en estas zonas que fueron residenciales, como áreas de expansión Son las zonas ubicadas fuera de los centros tradicionales de la metrópoli de
inmediata, se han reconvertido en usos más intensivos a partir actividades de Lima - Callao, que han venido incorporándose en el proceso de desarrollo de
comercio de bienes y servicios como: academias, institutos, terminales de buses la metrópoli, al venir ocupando de manera formal e informal extensiones de
interprovinciales, mercados de fruta, venta de repuestos de autos, entre otros. tierra en la zona este, norte y sur de la metrópoli. Se trata de zonas de menor

431
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

pendiente, llanuras agrícolas y eriazas de la ciudad que fueron ocupadas para H. EJES INDUSTRIALES SUBSISTENTES
atender la demanda inicial de vivienda dentro de las que posteriormente se Son ejes tradicionales que por más de 40-50 años han estado destinadas a usos
fueron generando dentro de las viviendas negocios propios, familiares y de industriales específicamente a parque industriales que no lograron consolidarse
pequeña escala: mypes. como tales, sino solo a nivel de lotes independientes. En la actualidad son
áreas que se han visto disminuidas en su intensidad de uso productivo, siendo
destinadas en algunos casos a proyectos inmobiliarios de comercio y vivienda o
E. ÁREAS RESIDENCIALES DE ALTA PRECARIEDAD Y ALTO RIESGO limitadas a usos logísticos.

Ante la escasez de terrenos para invadir y que el modelo de organización social La actividad que desarrollan no ha contado con un adecuado control de los
para hacerlas se ha debilitado, las poblaciones de bajos ingresos han optado por impactos ambientales, lo cual se agrava al verse rodeadas por la expansión
ocupar individualmente o en pequeños grupos terrenos de gran pendiente sobre urbana de tipo residencial.
los cerros que son de alto riesgo.
Se trata principalmente de los ejes Lima- Callao, y en menor medida la
Sus construcciones son hechas por la misma población; según el tiempo de Panamericana Norte y la carretera Central.
ocupación hay edificaciones hechas con material estructural y otras edificaciones
de cartón y triplay sobre pircados de piedra. Dada la condición del suelo y los
cortes de éste para conformar terrazas habitables requieren de muros de I. RECREACIONAL CON PRESION INDUSTRIAL
contención para su seguridad y escaleras para su accesibilidad.
La cercanía de Lima, el acceso rápido por la Panamericana Sur y la disponibilidad
Las fuertes pendientes los obligan a acondicionar el suelo sin ninguna seguridad de terrenos agrícolas ha generado una fuerte presión inmobiliaria hacia el Sur
por su estabilidad estructural. Su ocupación representa una solución inmediata de la ciudad.
económica, pero que a lo largo de su vida útil representa altos costos a nivel
económico, social y ambiental. Corresponde a la parte baja del valle de Lurín, que cuenta con zonas agrícolas
y áreas de tratamiento especial dado su compromiso como el último Valle
recuperable de la metrópoli de Lima - Callao. Sin embargo, presenta problemas
F. EJES PREDOMINANTEMENTE COMERCIALES de salinidad en sus suelos, que lo restringen a usos de recreación y usos de
muy baja densidad. En la actualidad, en esta parte del valle hay industrias
Son aquellas vías en las que se ha consolidado la actividad comercial de bienes dispersas, en el sector denominado trapecio de Lurín, y otras ocupaciones de
y servicios en las lotizaciones que dan frente a la vía, su servicio abastece a uso residencial de densidad media que son usos no conformes. Esta presión
la ciudad a nivel interdistrital y metropolitano. Se ubican a lo largo de vías continúa y existe una gran presión para darle mayor uso industrial.
metropolitanas o interdistritales con importantes caudales de tránsito.

J. BALNEARIOS DISPERSOS
G. AGLOMERACIÓN COMERCIAL Y DE SERVICIOS
Zonas de la ciudad que se ha mantenido con demanda de la población para sus
Son los espacios dentro de los ejes predominantemente comerciales que han actividades de recreo durante los meses de verano. Sus usos predominantes son
tomado mayor protagonismo en el eje, aprovechando sus condiciones propias de de vivienda tipo casas de playa de uso temporal y actividades de venta de comida y
localización; dentro de ellos se han construido locales comerciales modernos, accesorios para el uso de la playa. En los últimos años estos balnearios han tenido gran
concentrando la mayor demanda de población por su fácil accesibilidad. demanda inmobiliaria en la edificación de edificios de departamentos de verano.

432
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Los distritos que tienen áreas de balnearios ocupan sus suelos en los frentes búsqueda de suelo, la población continua avanzando informalmente ocupando
que tiene acceso directo al mar y aun los predios interiores son usados para este tipo de espacios.
actividades recreacionales de verano.

Los usos exclusivamente recreacionales de temporada veraniega se han ido O. USOS MULTIPLES INCIPIENTES
transformando, en estos últimos años, por lo que ya se nota la presencia de
habitantes permanentes en sus viviendas y en asentamientos informales Se trata de la zona sur de la ciudad, pampas de San Bartolo en particular
habitando a lo largo de la Panamericana Sur. Actualmente se dan usos dispersos: industriales, pecuarios (vacunos y aves),
tratamiento de aguas servidas, forestación, logísticos, explotación minera,
rellenos sanitarios y botaderos, aeródromo, tubería de gas de Camisea, líneas
K. RECREACIONAL CAMPESTRE de alta tensión del sistema interconectado nacional, residencial informal y
Parte alta de la cuenca del río Lurín, actualmente está ocupado por centros formal. Es una zona con alto riesgo por huaycos excepcionales de alto caudal.
recreacionales, clubes y casas de campo con gran demanda de la población para
actividades de descanso familiar a lo largo de todo el año. Está limitada a un
solo acceso asfaltado desde el distrito de La Molina y otro acceso en trocha por P. AREAS DE PROTECCIÓN CON PRESION POR EXPANSION URBANA
el distrito de Lurín.
Áreas de las partes más altas de los cerros que bordean la ciudad que constituyen
áreas de protección por funciones de ambientales y de riesgo físico, sin embargo
L. RESIDENCIAL AGRÍCOLA AMENAZADA en búsqueda de suelo la población continua avanzando informalmente ocupando
este tipo de espacios.
Ubicadas en las cuencas de los ríos Rímac, Lurín y Carabayllo, en diferente
intensidad. Sin embargo, vienen siendo amenazadas por la urbanización en
diferentes grados de densificación en desmedro de las zonas con actividades
agrícolas que todavía subsisten. Estos espacios cumplen funciones ambientales
entre los que destaca el de reserva hídrica.

M. USOS MULTIPLES INCIPIENTES

Se trata de la zona sur de la ciudad. Pampas de San Bartolo en particular.
Actualmente se dan usos dispersos: industriales, pecuarios (vacunos y aves),
tratamiento de aguas servidas, forestación, logísticos, explotación minera,
rellenos sanitarios y botaderos, aeródromo, tubería de gas de Camisea, líneas
de alta tensión del sistema interconectado nacional, residencial informal y
formal. Es una zona con alto riesgo por huaycos excepcionales de alto caudal.

N. ÁREAS DE PROTECCIÓN CON PRESIÓN POR EXPANSIÓN URBANA

Áreas de las partes más altas de los cerros que bordean la ciudad, son de
protección por funciones de ambientales y de riesgo físico; sin embargo, en

433
 I
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

8720000

8720000
GESTIÓN DE SUELO 05.21_LM
Caracterización según el uso del suelo
HUARAL
05.21_LM CARACTERIZACIÓN SEGÚN EL USO Centros Historicos / Zona Monumental Ejes Industriales Subsistentes

DEL SUELO MEMORIA DE Uso Mixto Intensivo (Residencial Comercial) Recreacional con presión industrial

METRÓPOLI DE LIMA - CALLAO ANÁLISIS Y CANTA

Uso Predominantemente Residencial Balnearios Dispersos

8710000

8710000
Uso Residencial Exclusivo Recreación Campestre en Reducción

DIAGNÓSTICO
El suelo de la metropoli de Lima - Callao se caracteriza por concentrar
Uso Residencial Mixto de Densidad Baja Residencial Agrícola

MEMORIA
Area Residencial de Alta Precariedad y Alto Riesgo Usos Multiples Incipientes
en la zona central los Usos Mixtos Intensivos que se dan en los distritos
USOS DEL SUELO Eje Predominantemente Comercial Area de Protección con Presión por Expansión U

n
del Cercado de Lima, Breña, Jesús María y La Victoria junto al principal LIMA NORTE

l ló
i
Ch Aglomeracion Comercial y de Servicios
los ejes predominantemente comerciales comprendidos entre las avenidas

PLAM 2035

o
Rí
Proyección UTM Elipsoide WGS84 Zona 18 Sur.
Arequipa y Paseo de La República que son las más desarrolladas y modernas. Fuente: PLAM Actualización

8700000

8700000
Alrededor del gran centro se ubican las zonas residenciales de menor Elaboración: PLAM

consolidación que se van disipando hacia la periferia teniendo como

límite las áreas protegidas que están siendo presionadas por ocuparse
urbanamente.

Complementado el desarrollo de zonas, los ejes productivos comprenden

otra forma de desarrollo. El principal eje se desarrolla de norte a sur que

8690000

8690000
empieza en la carretera Panamericana Norte, Túpac Amaru y Néstor
Gráfico 24:

a
Gambeta y continúan por las avenidas Tacna,Caracterización
Garcilaso de dela La Vega.

lal i
Eu
Arequipa, Paseo de La República en la zona central
metrópoli y Lima
continúan
– Callao por las

nt a
Rí o Rí m ac
avenidas Huaylas, de Los Héroes, Pachacútec ysegúnPanamericana
el uso del [Link] donde

Sa
están instaladas las actividades industriales y Fuente:
comerciales.
INEI, IMP.
El segundo
eje se desarrolla en sentido transversal, este Elaboración
– oeste, PLAM teniendo a las CALLAO

8680000

8680000
!
avenidas Argentina, Colonial, Grau, La Marina, Javier Prado y Carretera
Central como las vías donde también se desarrollan otras importantes
actividades productivas. ac
Rí m HUAROCHIRI
Río
Las zonas de balnearios, desarrolladas principalmente hacia el sur,
evidencian el sentido de crecimiento de la ciudad, siendo la carretera

8670000

8670000
n
Panamericana Sur el gran eje que la integra a la ciudad. Río Lurí
LIMA ESTE

CARACTERIZACIÓN DEL SUELO

Centros Historicos / Zona Monumental 3, 556.64

r co
8660000

8660000
1,197.51

Su
Uso Mixto Intensivo (Residencial Comercial)
LIMA CENTRO

Río
!
Uso Predominantemente Residencial 3,984.15

Uso Residencial Exclusivo 8,624.24

8650000

8650000
Uso Residencial Mixto de Densidad Baja 28,174.14

Area Residencial de Alta Precariedad y Alto Riesgo 25,015.84

LIMA SUR
Eje Predominantemente Comercial 3,742.24

Aglomeracion Comercial y de Servicios 264.05

8640000

8640000
Ejes Industriales Subsistentes 8,786.17

Recreacional con presión industrial 1,709.42

Balnearios Dispersos 7,077.02

8630000

8630000
10 Km
Recreación Campestre en Reducción 1,088.49 CAÑETE
Residencial Agrícola
10,820.24
10 Km

10 Km

Usos Multiples Incipientes 11,637.47

8620000

8620000
N
Area de Protección con Presión por Expansión
Urbana
13,438.96
10 Km

0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 ha.

Fuente: IMP-PLAM Actualización

Elaboración: PLAM
240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000 310000 320000 330000 340000

434
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

4.5.9. Conclusiones y del sector de Chuquitanta, según la clasificación general del suelo por
condiciones generales de uso, es suelo de protección. La calificación de zona
de reglamentación especial clasifica suelo urbano y extraurbano; sin embargo,
A. REGULACIÓN Y GESTIÓN DEL SUELO se generalizó su aplicación entendiéndose a este exclusivamente para suelo
urbano.
La gestión del suelo de la metrópoli de Lima – Callao respecto a su regulación,
no se sustenta en un conjunto de herramientas eficaces que permitan ordenarlo De otro lado, en la gestión del suelo se torna evidente que su regulación no
adecuadamente ni promover su mejor aprovechamiento y desarrollo. En el está articulada a lineamientos de desarrollo urbano metropolitano, de manera
ámbito normativo, existe un conjunto de instrumentos de ordenamiento que que, a partir de estos se actualice y se aliente el uso racional del mismo. El
corresponden a tres niveles de jerarquía. En primer lugar, la clasificación del tratamiento indistinto que ha tenido cada uno de los tres niveles de jerarquía
suelo por condiciones generales de uso que define dos categorías básicas en las del ordenamiento urbanístico es una consecuencia de la desactualización
que se califica el suelo metropolitano: urbano y de expansión urbana. de los lineamientos vigentes, lo que ha originado que se fraccione la visión
metropolitana a una escala distrital.
El instrumento actual presenta algunas indefiniciones en relación a las áreas
no urbanizables, pues las incluye dentro de las áreas de expansión urbana. Así Así mismo, la determinación de la normativa del uso de suelo incluye en un
mismo, dentro de los criterios de calificación de este nivel básico de organización mismo listado categorías que no han sido clasificadas en base a la función que
del suelo, no se considera el componente de riesgo. Adicionalmente, existen cumplen para el ordenamiento territorial; es decir, que se generan sin establecer
áreas dentro del límite territorial-administrativo de la Provincia de Lima sin a qué clasificación del suelo por condiciones generales de uso pertenecen, y su
clasificación. indefinición genera usos inadecuados

La segunda escala de regulación del uso de suelo se basa en la definición de Con respecto a las categorías relacionadas a los equipamientos (educación,
cuatro Áreas de tratamiento normativo (ATN) que conforman una parte de salud y recreación) no se reconoce su importancia como elementos soporte y
la ciudad y definen el uso e intensidad de uso del suelo según su tendencia. dinamizadores del desarrollo urbano, ni tampoco establece directrices para
Esta regulación corresponde a una ciudad dual, caracterizada por un centro y su correcto funcionamiento. El uso de suelo para estos fines está repartido en
su periferia. El centro tradicional asegura sus dotaciones de infraestructura y educación 2.5%, salud 0.72% y recreación 6.5%, conformando entre los tres sólo
equipamientos y logra mejores estándares de habitabilidad en promedio frente el 10% del territorio que soporta a un 50% de vivienda que indica también una
al resto de la ciudad que se define como el sector más extenso que bordea desproporción en base a su dotación.
toda el área central, incluyendo las áreas de expansión en laderas en una sola
mancha, a la que no se precisa una función definida como parte de la metrópoli
y que empieza a dar respuestas propias para su crecimiento urbano. B. CRECIMIENTO URBANO Y USOS DEL SUELO

La tercera escala de ordenamiento es la zonificación que actualmente está El acelerado crecimiento demográfico de Lima en el siglo XX, producto del proceso
conformada por 54 categorías específicas. Estas fueron definidas mediante de urbanización que experimentó el país, tuvo efectos significativos en la estructura
ordenanzas en diferentes etapas y procesos, y muchas no tienen definiciones de la ciudad. Su población se incrementó exponencialmente, pasando de los
completas ni precisas. El primer nivel y el segundo no guardan correspondencia 600,000 habitantes en el año 1940, 1´800,000 habitantes en el año 1961, 4´600,000
necesariamente con el tercero (la zonificación), cada ordenanza que planteaba habitantes en 1981 a 9,7 millones en la actualidad. Así mismo, su extensión se
su clasificación de zonificación no especificaba qué relación tenía con la multiplicó 45 veces en el mismo periodo pasando de tener más de 2,000 has a más
clasificación general del suelo, lo cual genera incompatibilidad entre estas de 90,000 has en la actualidad. La tasa de crecimiento en los últimos 3 censos ha
escalas de regulación. Por ejemplo, la zonificación del valle de Carabayllo ido disminuyendo de 3.77 en el año 1981, 2.7 en el año 1993 a 2.09 en el año 2,007.

435
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

Como resultado de este proceso, el suelo del área central metropolitana, que ··Centro: lugar de concentración urbana donde predomina alguna función
representa aproximadamente un 15 % del área urbana, presenta actualmente urbana o está especializada en algún rubro económico. Por ejemplo:
mejores estándares urbanísticos que el resto de la metrópoli debido a su mayor centro urbano, centro comercial, centro financiero, centro de servicios,
tiempo de consolidación, mejores niveles de accesibilidad y mayores recursos etc.
disponibles. En el resto, el suelo urbano presenta niveles de consolidación con
estándares de habitabilidad en distintos grados de deficiencia. Por lo general ··Centralidad: condición de un ámbito urbano donde hay alta concentración
presentan baja densidad de vivienda por hectárea, accesibilidad interzonal de servicios públicos; los intercambios de bienes, la intensidad de los
dependiente del paso por el área central, deficientes servicios públicos, usos del suelo y la diversidad de actividades son altos; existe un mercado
carencia de equipamientos y espacios abiertos adecuadamente acondicionados, económico con altos índices de establecimientos laborales, empleo y
construcciones informales, etc. producción; y la accesibilidad tiene niveles altos al contar con servicios
de transporte público masivo. Toda centralidad desempeña uno o varios
Los procesos de crecimiento desbordaron la capacidad del Estado para roles principales en el funcionamiento de la ciudad.
ordenar el desarrollo urbano, y en reiteradas ocasiones, la población ocupó
··Policentralidad: condición de un territorio urbano donde existen varios
suelos no programados previamente, zonas de riesgo o suelos de protección
lugares centrales
por valor ambiental. Los suelos no programados previamente correspondieron
principalmente a las pampas eriazas existentes en el extrarradio urbano
Lima cuenta con 40 concentraciones urbanas relevantes de las cuales las
de entonces, distantes de las zonas consolidadas y sin provisión de servicios
denominadas como Lima y Miraflores. Son las únicas consideraras como
básicos. Las zonas de riesgo corresponden a las áreas con mala calidad de
centralidades por sus altas condiciones de diversificación, productividad y
suelo y laderas de pendiente pronunciada; y las zonas de valor ambiental a las
accesibilidad; y son de alcance metropolitano. Se identificaron 21 concentraciones
áreas agrícolas de los antiguos tres valles (Rímac, Chillón y Lurín) o las zonas
urbanas especializadas a escala metropolitana e interdistrital las cuales son
de lomas en los cerros.
denominadas como centros por la identificación de un uso predominante. Las 17
concentraciones urbanas restantes son de alcance local y no llegan a conformar
En cuanto a usos, por nivel de predominancia, el suelo sobre el cual se ejerce
un centro debido a su situación incipiente y cumple funciones urbanas de
regulación de la metrópoli está compuesto (50% residencial, 5% comercial
abastecimiento y servicios a la población.
(exclusivo), 10 % industrial, 10% equipamiento y recreación (parques), 5% usos
institucionales y 20% otros en los cuales se incorporan actividades que cuentan
El total de concentraciones urbanas configuran una estructura policéntrica
con categorías de zonificación como uso agrícola, reservas ambientales, zonas
donde los centros metropolitanos se concentran en el área central, los centros
arqueológicas, etc.). El tipo de uso que presenta mayor heterogeneidad es el
interdistritales (especializados) de las áreas interdistritales aledañas están
residencial, dependiendo de su localización y en relación a: nivel socioeconómico
próximas al área central, y las concentraciones urbanas locales están hacia la
de la población, nivel de consolidación, morfología urbana, niveles de mezcla de
periferia.
usos, entre otros.
 
Las centralidades y los centros especializados metropolitanos son 7: Lima,
Miraflores, Arenales, Gamarra, La Cultura, San Isidro y Universitaria; y
están localizados en Lima Centro. Esta es la principal característica del
C. CONCENTRACIONES – CENTRALIDADES desarrollo focalizado en el centro de la ciudad, razón por la cual, los grandes
··Concentración urbana: agrupación de diversas actividades urbanas en desplazamientos de la población tiene como destino a Lima Centro por la
un ámbito urbano donde se realizan intercambios de bienes y servicios calidad y el mayor número de oportunidades que ofrece frente a las otras áreas
que atraen personas. interdistritales.

436
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

La centralidad de Lima es la suma de centros especializados con servicios próximos de la provincia de Huarochirí. En Lima Sur sucede lo contrario debido
urbanos que se complementan. La concentración de instituciones de a su desarrollo en las avenidas De los Héroes y Pachacútec, que finalizan en
administración pública junto a conglomerados comerciales de distintos rubros Villa María Del Triunfo y no integra a los distritos de la margen izquierda del río
económicos define su rol administrativo principal de la ciudad y del país. Lurín. Esta condición ha permitido que Lima Norte y Lima Este se desarrollen
más orgánicamente.
La centralidad de Miraflores cuenta con los servicios urbanos y diversos
más óptimos de la ciudad. Aun cuando predomina un carácter comercial, la El principal potencial de las concentraciones urbanas es la ubicación
calidad y diversidad de los servicios públicos han sido determinantes para su distribuida en la ciudad. Siguiendo este patrón se deben localizar nuevas
consolidación como centralidad de la ciudad. centralidades a fin de cubrir el área urbana de la metrópoli. Esta condición
debe ser aprovechada para promover su consolidación planificada para que
Los centros metropolitanos especializados son las concentraciones urbanas de puedan estar suficientemente dotadas y representen espacios que favorezcan
Arenales, La Cultura y Universitaria (especializados en servicios educativos, de la desconcentración de la ciudad hacia la periferia. Para que esto ocurra, se
salud y comercio), Gamarra (por el centro comercial y manufacturero textil) y debe aprovechar su localización y darle funciones acorde a los usos de suelo que
San Isidro (por el centro financiero) los cuales cuentan con lo más altos valores se proyecten, la infraestructura urbana, sobre todo vial, y los proyectos que se
de productividad de la ciudad. programen. Su evolución de concentraciones a centralidades depende además
que tengan funciones definidas se complementen entre si y estén articuladas.
Los principales centros especializados formados fuera del centro de la
ciudad están en Santa Anita (Lima Este), Naranjal y Tomás Valle (Lima Norte), Las centralidades y centros especializados se caracterizan por tener definidos
Atocongo, Chorrillos y Villa El Salvador (Lima Sur) y Callao (Callao) y son de sus roles y funciones. Bajo esta premisa, mediante la asignación de roles
alcance interdistrital. Si bien no se logró establecer lo programado por el Plan diferenciados y la descentralización de funciones administrativas hacia las
Met se han ido consolidando proyectos de centros comerciales, tiendas por actuales concentraciones urbanas locales se logrará impulsar su desarrollo
departamentos, centros educativos particulares, universidades particulares, como centralidades. Esto permitirá generar mercados económicos más
clínicas privadas, parques industriales, etc. desde la inversión privada. Esta es próximos a los lugares de residencia de la población
su principal fortaleza, que debe ser complementada con servicios públicos.
Los centros especializados de origen industrial que están convirtiéndose en
En la mayoría de centros especializados (metropolitanos e interdistritales), el usos mixtos han sido posibles por la disponibilidad de terrenos de gran formato
alto valor productivo se debe a los propios establecimientos más que a la calidad que permite a la inversión privada operar con mayor eficacia.
de los servicios y la oferta de actividades complementarias en el espacio urbano.
Las concentraciones urbanas locales están en proceso de consolidación. Sus Siguiendo el patrón de la centralidad Lima, la suma de centros especializados
condiciones actuales de diversificación, productividad o accesibilidad son los permite consolidar una concentración mayor por adición, complementación y
factores de base para su desarrollo. asociación de rubros, permitiendo aumentar la diversidad y, consecuentemente,
los motivos de atracción y flujo de personas. Casos como en Lima Norte,
Las concentraciones urbanas más desarrolladas se localizan a los largo de los la instalación de una sede del poder judicial en la av. Izaguirre cerca del
ejes viales metropolitanos de norte a sur, y de este a oeste. En Lima Norte la área comercial atrajo una serie de servicios de salud y centros educativos
presencia de la carretera Panamericana Norte se vincula directamente con la especializados que están impulsando la consolidación de una centralidad
zona norte del departamento y del país. Puente Piedra es un ejemplo tangible. metropolitana. Asimismo, el agrupamiento de actuales concentraciones
Situación similar ocurre en Lima Este, con la carretera Central, que se vincula urbanas próximas entre sí y con usos predominantes distintos que pueden
directamente con el oriente del departamento y del país, ejemplo de ello, Chosica complementarse, daría lugar a una centralidad mayor.
es relevante no solo para la zona oriental de Lima sino también para los distritos

437
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

D. SUELO RESIDENCIAL destaca Panamericana Norte – Av. Túpac Amaru (Independencia – Comas), Av.
Próceres (San Juan de Lurigancho), Carretera Central (Santa Anita – Ate), Av.
El suelo de uso residencial, que ocupa la mayor parte de superficie de la Pachacútec (San Juan de Miraflores), Av. Huaylas (Chorrillos), ejes donde la
metrópoli, como se ha señalado, presenta altos niveles de mezcla con usos reconversión a uso comercial están asociados además a las concentraciones
terciarios y comerciales. Este fenómeno se originó en las zonas residenciales residenciales e intensificadas por importantes proyectos de infraestructura
populares donde la vivienda cumple, además funciones urbanas para generar vial y de transporte, que se han desarrollado. Aquellos ejes comerciales que
ingresos, pues aloja comercio, servicios y equipamientos a nivel de microescala. se instalaron en suelos destinados a uso industrial pudieron resolver mejor el
Del total de uso residencial, el 66% evidencia esta condición. acondicionamiento del suelo ya que su morfología se lo permitía, sin embargo
las zonas residenciales que absorbieron este uso tienen graves problemas
Otra característica del suelo residencial es que su estructura de propiedad se como: mayor tamaño de lote, espacio para estacionamiento, áreas libres para
compone mayoritariamente de lotes destinados a viviendas unifamiliares, lo este uso lo cual ha ido en desmedro de estas áreas y su entorno. Debiendo
que ha originado que este tipo de suelo esté conformado en su mayoría por prever un tratamiento especial, pues si bien estos usos ayudan a desconcentrar
lotizaciones con lotes en el rango de los 100 a 200 m2, difíciles de reconvertir o las funciones del área central, su acondicionamiento en lotes de mayor tamaño
reutilizar pues no existen los mecanismos de gestión apropiados para alentar su que permitan desarrollar la actividad con mejores estándares de habitabilidad
intervención cuando se requiere intensificar sus usos. se hace imprescindible.

En 60% del suelo de estas áreas residenciales, corresponde a ocupaciones

de origen informal, sin habilitación urbana. A pesar de contar con población F. SUELO INDUSTRIAL
permanentemente establecida, prevalece la consolidación de las edificaciones
de uso privado, a las dotaciones que aseguren su desarrollo urbano. Sin embargo, Las áreas con actividad industrial localizadas tradicionalmente en ejes de
dada la gran extensión de área urbana sujeta a esta condición, se han generado, movilidad, conectados directamente con el centro de la ciudad, han perdido
en estos últimos 20 años, procesos de regularización y acondicionamiento intensidad en su uso. En otros casos se han relocalizado en zonas estratégicas
alentado en parte por el estado, que ha conformado sectores residenciales para su funcionamiento, siendo el área interdistrital de Lima Sur y Lima Este
fuera del centro de la metrópoli que cuentan con un tejido urbano que presenta las áreas de mayor demanda por nuevo suelo industrial, concentrando el 56%
niveles medios de habitabilidad, con condiciones óptimas para una densificación del uso industrial de la ciudad. Otras áreas han modificado su uso a comercio o
regulada. vivienda debido a las ventajas de su ubicación y extensión de sus lotes.

Existe la necesidad de calificar nuevo suelo industrial que pueda ser receptor de la
E. SUELO COMERCIAL inminente relocalización. De esta forma, Lima aumentará su competitividad bajo
el rol de ciudad región, que articula y distribuye a nivel nacional e internacional
En estos últimos 20 años, el uso que más se ha desconcentrado es el comercial. (Puerto y Aeropuerto). Se debe tener en cuenta que la regulación de las nuevas
Si bien el área central todavía mantiene la mayor cantidad de área comercial localizaciones asegure el uso sostenible del suelo, para reducir el impacto social
de toda la metrópoli y la mayor intensidad de uso, esta intensificación ha y ambiental, con dotaciones de servicios y accesibilidad adecuados.
representado una amenaza por desplazamiento del uso residencial, que se
ha dado por la especulación que representa el alto valor de estos suelos por En síntesis, Lima tiene bolsones de suelo industrial que necesitan recalificarse
encima del resto. El precio comercial más alto por m² duplica al más alto de o relocalizarse, asegurando una distribución desconcentrada de espacios de
uso residencial. Esto es de 12,000 y 6,000 dólares americanos. Ambos valores producción y fuentes de trabajo en las áreas estratégicas de ingreso a la ciudad,
corresponden respectivamente a los distritos de San Isidro y Miraflores. adecuada conectividad, la existencia de un marco normativo de gestión para
En el resto de la metrópoli, este uso se ha expandido sobre ejes viales principales promover traslados y relocalización sin perjuicio del sector empresarial, así

438
 I
MEMORIA DE
ANÁLISIS Y
DIAGNÓSTICO
MEMORIA USOS DEL SUELO

PLAM 2035

como a la clasificación de la industria y su compatibilidad ambiental con las H. SUELO AGRÍCOLA

zonas residenciales, en vista de las oportunidades de trabajo que crea en la
zona. Las áreas agrícolas han disminuido en un 50 % aproximadamente en los últimos
25 años. El Plan Metropolitano (1990-2010) señalaba como Suelo Agrícola
Intangible 20 mil hectáreas agrícolas en el área metropolitana de Lima en el año
G. SUELO PARA EQUIPAMIENTO URBANO 1988. Actualmente se identifican 9,237.63 ha. La más afectada ha sido la cuenca
del Río Chillón.
Si bien el equipamiento urbano de la ciudad refiere a una serie de instalaciones de
apoyo, este uso es representado en los planos de zonificación como reserva para El Plan Metropolitano (1990-2010) delimitó como suelo agrícola intangible a
uso educativo, de salud y una extensa lista que se agrupa en los usos especiales. distintas áreas en las tres cuencas. En la actualidad, tanto el Fundo Chuquitanta
Esto quiere decir que no se cuenta con una categorización por tipología y escala y el sector dentro del valle del distrito de Carabayllo han sido urbanizados,
de todos los componentes de equipamientos que se deban tener en cuenta para reduciendo áreas agrícolas, afectando duramente la conservación de estos
una reserva de suelo acorde con lo que se requiere, tanto para el suelo urbano espacios naturales, convirtiéndolos en suelo urbano expuesto a inundaciones
como el no urbanizable, y que le sirva de soporte a la operación del resto de usos por la falta de infraestructura de encauzamiento del Río Chillón, del mismo modo
de suelo según su distribución y la cantidad de población a la que sirva. Carapongo en la cuenca del Río Rimac, expuesto a la activación de huaycos.
En la cuenca del Rio Lurín se generó una nueva categoría de zonificación
Según el plano de zonificación, se puede saber cuánto suelo ha sido reservado incorporada en la regulación del suelo de protección y preservación, denominada
para estos fines; sin embargo, la existencia de estos servicios como usos Casa Huerta, destinada para usos de vivienda de muy baja densidad, huerta y
privados no permite tener un dato exacto de la relación entre lo reservado y lo actividades agrícolas. Sin embargo, no se reguló cómo se aplicaría esta actividad
que realmente se utiliza. Como dato, se tiene que a nivel de equipamiento de en un suelo de protección, ni cuáles serían sus límites para diferenciarlo de un
salud, un 88% corresponde al servicio privado; en educación el 65%. Esto es uso urbano, aunado a una falta de control y fiscalización de las construcciones
un indicador de cómo supera el servicio privado a lo realmente destinado como en estas zonas. Esto ha originado que se empiecen a ver este suelo como urbano
reserva planificada para asegurar que sirva equitativamente a los usos de suelo y que se generen expectativas sobre el destino de este suelo.
que lo requieren complementariamente.
Este tipo de calificaciones que se den en este suelo de protección deberán
Un tercer aspecto a concluir respecto a este uso es que, actualmente, si bien contar con una regulación que le permita mantener su condición natural sin
hay usos de suelo que se están intensificando principalmente por la inversión verse limitada en su desarrollo.
privada en usos comerciales o la concentración de usos especializados, como
estrategia de localización, son los usos destinados a equipamientos los que
deben asociarse a estas áreas de demanda. Al respecto, se tiene que los
equipamientos recreativos, como son los parques zonales y metropolitanos,
se empiezan a configurar como nuevos espacios, que por muchos años han
sido reservados sin uso para la ciudad, y son esass grandes extensiones que
empiezan a definirse a nivel metropolitano con funciones recreativas, culturales
y de educación ambiental: importantes funciones que deberán ser aprovechados
por los usos de su entorno.

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