UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN CRISTÓBAL DE HUAMANGA

FACULTAD DE INGENIERÍA DE MINAS, GEOLOGÍA Y CIVIL

ESCUELA DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

“TASACION DEL INMUEBLE SECTOR PUBLICO MZ H LOTE 11”

ASIGNATURA : INGENIERIA DE VALUACIONES IC-536

DOCENTE : Ing. LIZARBE ALARCON, Hemerzon

ALUMNO : ALFARO TORRES, Epifanio

AYACUCHO – PERÚ

2017
TASACIÓN COMERCIAL DE UN INMUEBLE URBANO

VISTA DE LA FACHADA

PROPIETARIOS TACAS CHACCNES ODILON

ASOC. SECTOR PUBLICO MZ “H”

UBICACION
LOTE 11

TIPO DE TASACION COMERCIAL

FECHA DE TASACION Viernes, 13 de enero del 2017

VALOR COMERCIAL DEL PREDIO S/. 243282.66

PERITO TASADOR EPIFANIO ALFARO TORRES

 TASACION COMERCIAL DE UN INMUEBLE URBANO
A. MEMORIA DESCRIPTIVA

I. DATOS GENERALES
I.1 PROPIETARIOS
TACAS CHECCNES ODILON

I.2 OBJETO DE LA VALORIZACION

La presente valorización tiene por objetivo poder saber cuánto es el valor total
del Predio.

I.3 DESCRIPCION
El predio urbano consiste en un lote de terreno, con una edificación de material
noble de dos Pisos.

I.4 DISTRIBUCION
La distribución del predio consiste en una construcción de material noble de dos
pisos que están distribuidos de la siguiente manera:

Primer Nivel: Consta de 01 tienda, 01 cocina, 01 garaje, 01 sala, 01 [Link] y 01

escalera de acceso a segundo piso.

Segundo Nivel: Cuenta con 05 habitaciones, 01 sala, 02 [Link] y 01 escalera de

acceso a tercer piso.

II. VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1 Infraestructura de Servicio Urbano:

El inmueble se encuentra ubicado en la Asoc. setor público, las mismas
que cuentan con agua, desagüe, energía eléctrica

2.2 Características del Entorno

El inmueble se halla ubicado en una zona urbana donde se encuentra
construcciones de material noble de hasta 5 piso y también hay presencia de
construcciones de material rustico. El inmueble esta cerca al parque quijano
mendivel

2.3 Linderos y Medidas Perimétricas:

El terreno tiene los siguiente limites y linderos:
- Por el Frente, con la Av. La Marina, un tramo de 8.00 ml.
- Por la Derecha, con la propiedad Mz “H” lote 12, con un tramo de 20.00
ml.
- Por la Izquierda, con la familia Calderon, con un tramo de 20.00 ml.
- Por el fondo, con las propiedades Mz “R” lote 13 y 18, con un tramo de
8.00 ml.
El perímetro que encierra las medidas perimétricas señaladas es de 56.00
ml.
2.4 Cuadro de Áreas:

Área total Terreno (m2) 160.00

Área techada 1er Piso (m2) 132.01
Área techada 2do Piso (m2) 133.51

2.5 Aspectos Constructivos:

La construcción de material noble, tiene los siguientes aspectos constructivos:

 Cimiento de concreto ciclópeo

 Muro de ladrillo con columnas y vigas de amarre de concreto armado
 Techo de concreto armado tipo aligerado horizontal
 Piso de loseta veneciana de 32x32 en la tienda y de 40x40 en la sala y
cocina del primer piso.
 Puertas y ventanas de todos los ambiente son metálicas excepto en los
baños donde la puerta es de madera.
 Revestimiento en los ambientes de cocina, sala y tienda; en el segundo piso
el revestimiento es total.
 Pintura en los ambientes de cocina, sala y tienda; en el segundo piso la
pintura es total
 Baños completos nacionales con cerámico de 30x30.
 Instalación de agua fría, desagüe y fluido eléctrico empotrado.

2.6 Antigüedad de la construcción:

El inmueble del material noble, tiene aproximadamente 20 años de
antigüedad

2.7 Estado de Conservación

La construcción se encuentra en Buen estado de conservación.
2.8 Depreciación:
El inmueble de material noble, le corresponde una depreciación de 17%
de acuerdo al reglamento general de Tasaciones.
2.9 Inscripción en el Registro Público:
El terreno no se encuentra todavía inscrito en los registros públicos.
2.10 Servidumbre:
Carece de servidumbre alguna
III. METODOLOGIA APLICADA

3.1 Bases para su desarrollo

Se ha efectuado una inspección ocular al predio y su entorno con el objeto de
determinar las mensuras necesarias y los valores comerciales del terreno y
construcción, con características similares.
3.2 Metodología Empleada
La Valorización Comercial se ha realizado de acuerdo a las normas del Reglamento
General de Tasaciones del Perú vigente y habiéndose utilizando el método de
Tasación Directa.
3.3 Investigación de Valores Comerciales:
Se ha efectuado una investigación de los valores arancelarios del terreno dentro de su
entorno, habiéndose conseguido un plano de valores arancelarios del 2010 de la
municipalidad provincial de huamanga que se encuentra en su página web, habiendo
determinado el valor de S/. 60.00 m2; para el terreno por encontrarse en la Avenida.
3.4 Análisis de mejor y mas intensivo uso posible del bien:
Dada su ubicación, dimensión, parámetros urbanísticos y arquitectónicos, el terreno
se puede usar para uso comercial y vivienda.
Las apreciaciones indicadas son las mas acertadas y objetivas para determinar el
valor del bien, según el análisis efectuado sobre el inmueble.
3.5 Anexo:
 Se adjunta fotografías para una mejor ilustración
 Se adjuntas planos de distribución, fachada principal, ubicación y localización.
 Se adjunta la minuta del terreno

B. VALORIZACION COMERCIAL

a. Valor del Terreno (VT)

Área Total del terreno (m2) = 160.00
Valor Arancelario de Terreno (S/ / m2) = 520.00

Valor Total del Terreno (VT) = S/. 83200.00

b. Valor de la Edificación (VE)

 CUADRO DE VALORES UNITARIOS PARA LA EDIFICACION (VUE)

VUE para el Primer Piso concluidos

CATEGORI
DESCRIPCION V.U S/.
A
Placas de Concreto e=10 a 15cm
MUROS Y Albañilería armada, ladrillo o Similar
C 224.29
COLUMNAS con Columnas y Vigas de Amarre de
Concreto Armado.
Aligerado o Losas de Concreto
TECHOS C 129.99
Armado Horizontales.
Loseta Vinílica, Cemento Bruñado
PISOS G 42.85
Coloreado. Tapizon.
Ventanas de Fierro o Aluminio
Industrial, Puertas Contraplacadas de
PUERTAS Y
F madera (Cedro o Similar), Puertas 45.88
VENTANAS
Material MDF o HDF, Vidrio simple
transparente (4)
REVESTIMIENT Tarrajeo Frotachado y/o Yeso
F 64.91
O moldurado Pintura Lavable
BAÑOS E Baños con Mayólica Blanca Parcial. 12.84
INSTALACIONE
Agua Fría, Corriente Monofásica,
S ELECTRICAS F 29.34
Teléfono.
Y SANITARIAS
Total V.U.E. = 550.10

VUE para el Segundo Piso concluidos

CATEGORI
DESCRIPCION V.U S/.
A
Placas de Concreto e=10 a 15cm
MUROS Y Albañileria armada, ladrillo o Similar
C 224.29
COLUMNAS con Columnas y Vigas de Amarre de
Concreto Armado.
Aligerado o Losas de Concreto
TECHOS C 129.99
Armado Horizontales.
Loseta Vinílica, Cemento Bruñado
PISOS G 42.85
Coloreado. Tapizon.
Ventanas de Fierro o Aluminio
Industrial, Puertas Contraplacadas de
PUERTAS Y
F madera (Cedro o Similar), Puertas 45.88
VENTANAS
Material MDF o HDF, Vidrio simple
transparente (4)
REVESTIMIENT Tarrajeo Frotachado y/o Yeso
F 64.91
O moldurado Pintura Lavable
BAÑOS C Baños Completos (7) Nacionales con 42.81
 Mayólica o Cerámico Nacional de
Color
INSTALACIONE
Agua Fría, Corriente Monofásica,
S ELECTRICAS F 29.34
Teléfono.
Y SANITARIAS
Total V.U.E. = 580.07

Area
Depreciacion
  Techada Costo (VUE) S/. /m2 Sub Total S/.
(P) %
(AT) m2
1er Nivel 153.01 550.1 0.17 69861.76
2do Nivel 154.62 580.07 0.17 74443.05
Total 144304.81

P
VE= ATxVUEx (1− )
100
Valor total de la edificación (VE)= S/. 144304.81
c. Valor de Obra Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes (VCO+VI)

VCO + VI Para todo los pisos

V.U
Unidad Sub
  Descripcion Componente 2017 Cantidad
medida Total S/.
S/
Portones y Porton de fierro con plancha metalica
m2 279.12 8.4 2344.608
puertas con una h. hasta 3.00m
Tanque elevado de plastico/fibra de
Tanques
vidrio/polietileno o similar capacidad m3 682.34 1 682.34
elevados
hasta 1.00m3
Parapeto de ladrillo KK, de soga,
Parapeto m2 128.99 8.046 1037.85
acabado tarrajeado,h=0.80m - 1.00m
Rampas,
gradas y
Escalera de concreto s/acabado m3 3528.13 2.493 8795.63
escaleras de
concreto
Pasamano Pasamano metálico de tubo circular
ml 162.53 17.95 2917.41
Metálico galvanizado de 2" diam.
Total 15777.84

Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas (VOC+VI)= S/. 15777.84

d. Valor Total del Predio (VTP)

Valor Total del Terreno (VT) = S/. 83200.00

 Valor total de la edificación (VE) = S/. 144304.81
Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas (VOC+VI)= S/. 15777.84

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP=VT+VE+VOC+VI) = S/. 243282.66

SON: DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA

DOS Y 66/100 NUEVOS SOLE

CÁLCULO EN EXCEL

I.- TASACION DEL TERRENO

Nº Frentes 1
Frente 8
Largo 20
At 160
Valor
Arancelario 520

VT (S/.) = 83200.00

II. TASACION DE LA EDIFICACIÓN

VALORES UNITARIOS PARA LA EDIFICACION

CATEGORI
DESCRIPCION V.U S/.
A

Placas de Concreto e=10 a 15cm Albañileria armada,

MUROS Y
C ladrillo o Similar con Columnas y Vigas de Amarre de 224.29
COLUMNAS
Concreto Armado.

TECHOS C Aligerado o Losas de Concreto Armado Horizontales. 129.99

Loseta Vinilica, Cemento Bruñado Coloreado.

PISOS G 42.85
Tapizon.

Ventanas de Fierro o Aluminio Industrial, Puertas

PUERTAS Y Contraplacadas de madera (Cedro o Similar),
F 45.88
VENTANAS Puertas Material MDF o HDF, Vidrio simple
transparente (4)

REVESTIMIENT Tarrajeo Frotachado y/o Yeso moldurado Pintura

F 64.91
O Lavable
 Baños Completos (7) nacionales Blancos con
BAÑOS D 26.19
mayolica Blanca.
INSTALACIONES
ELECTRICAS Y F Agua Fria, Corriente Monofasica, Telefono. 29.34
SANITARIAS
Total V.U.E. = 563.45

Datos:

Área
  Techada Costo (VUE) S/. M2
(m2)
1er Piso 153.01 550.1
2do Piso 154.62 580.07

A.- VALOR DE LA EDIFICACION

Área Techada Depreciació

  Costo (VUE) S/. /m2 Sub Total S/.
(AT) m2 n (P) %

1er Nivel 153.01 550.1 0.17 69861.76

2do Nivel 154.62 580.07 0.17 74443.05
Total 144304.82

VE (S/.) = 144304.82

B.- VALOR DE OBRA COMPLEMENTARIA E INSTALACIONES FIJAS PERMANENTES

Unidad V.U 2017
  Descripción Componente Cantidad Sub Total S/.
medida S/
Portones y Porton de fierro con plancha metálica
m2 279.12 8.4 2344.608
puertas con una h. hasta 3.00m
Tanque elevado de plástico/fibra de
Tanques
vidrio/polietileno o similar capacidad m3 682.34 1 682.34
elevados
hasta 1.00m3
Parapeto de ladrillo KK, de soga,
Parapeto m2 128.99 8.046 1037.85354
acabado tarrajeado,h=0.80m - 1.00m
Rampas,
gradas y
Escalera de concreto s/acabado m3 3528.13 2.493 8795.62809
escaleras de
concreto
Pasamano Pasamano metálico de tubo circular
ml 162.53 17.95 2917.4135
Metálico galvanizado de 2" diam.
 Total 15777.8431

VOC + VI (S/.)
15777.84313
=

Por último
VTP = VT + VE + VOC + VI
VTP (S/.) = 243282.66

ANEXOS
 VISTA FRONTAL DE INMUEBLE

VISTA DEL 1ER PISO DE INMUEBLE

 VISTA DEL 2DO PISO DE INMUEBLE

1. MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO

 1.1 ÍNDICE DE OCUPACÍON
Áreaconstruida en primer piso
IO=
Área del terreno urbanizado

1.2 ÍNDICE DE CONSTRUCCÍON

Área construida
IO=
Áreaneta delterreno

1.3 VALOR MÁXIMO DEL TERRENO

V =α∗K∗P∗IC
V=Valor del terreno por m2 urbanizado
α =Fartor alfa
K= Porcentaje vendible sobre área construida total
P= Precio de venta por m2 útil construida
IC= Índice de construcción.

1.4 VALOR K

K= 0.8-09 Para edificaciones de hasta 5 pisos

área del terreno 160 m2

área construida del primer piso 132.01
área del terreno urbanizado 160
número de pisos a construir 5
valor arancelario del edificio 171987.26
valor comercial con el que generalmente es vendido 411124.26
valor del mercado del terreno 1340
Valor de k 0.85

1.5 VALOR DEL INMUBLE

V =α∗K∗P∗IC
V= 240125.68
 MÉTODO PARÁMETRICO
Referencia bibliográfica:
Autor: JulioCésar Enrique Maldonado Mercado
Título: Análisis de Métodos para la Obtencióndel Valor Netode Reposición en Bienes Inmuebles
País: México

Se aplicarán los siguientes factores de Ajuste para aplicar al costo por metro cuadrado.
Factores de Ajuste:
1. Factor por Calidad de Construcció n (FCC)
2. Factor de Nú emro de Pisos (FNP)
3. Factor de Altura de Entrepiso (FAE)
4. Factor de Perímetro a Superficie (FPS)
5. Factor de Zona Sísmica (FZS)
6. Factor de Capacidad de Suelo (FCS)
7. Factor de Economía de Escala (FEE)
8. Factor de Conservació n y Deterioro (FCD)
9. Factor de Edad (FED)
10. Factor de Interciudad(FIC)

Características del Inmueble:

Á rea: 147 m2
Perímetro: 48.50 m

1. Factor por Calidad de Construcción (FCC):

ൌ ʹ ʹ ͲǡͲͲͲǤͲͲ
”‡•—’—‡•–‘ †‡Ž‹ —‡„Ž‡ ൌ
ൌ
”‡•—’—‡•–‘ †
‡  —‡
Ž‹ ʹ ʹ ͲǡͲͲͲǤͲͲ
„Ž‡ൌ

2. Factor de Núemro de Pisos (FNP)

ͳ൅
ൌ െʹ ‫ כ‬ሺͲǤͲͲʹ )
NP: Nú mero de pisos

ͳ ൅ ͷെʹ ‫ כ‬ሺͲǤͲͲʹ )
ൌ
ͳǤͲͲ͸
ൌ
 ͳ ͲͲ͸
ൌ

3. Factor de Altura de Entrepiso (FAE):

Se obtendrá segú n la tabla:

Para nuestro inmueble (casa), entrepiso 2.7m

ൌ ͳǤͲʹ
4. Factor de Perímetro a Superficie (FPS)

ሺͳ൅
ൌ െͳ ‫כ‬ ሻ
Incremento Relativo de perímetro (IRPE)

ൌ ൌ ଵȀଶ
Ͷሺ ሻ
Donde:
PE: Perímetro estándar o equivalente a un cuadrado
PR: Perímetro real del edificio que se analiza

Ͷͺ Ǥͷ
ൌൌ ൌ ͳǤͲͳͲͶ
Ͷͺ

ͳͶͶǤͲͷ
ൌ

ሺͳ൅
ൌ ͳǤͲͳͲͶെͳ ‫כ‬ ሻ

Dela tabla

ሺͳ൅ ͳǤͲͳͲͶെ
ൌ ͳ ‫Ͳ כ‬Ǥͳʹ ሻ
ͳǤͲͲͳʹ
ൌ

5. Factor de Zona Sísmica (FZS)

 ͳ ͲͲͳʹ
ൌ

5. Factor de Zona Sísmica (FZS)

ͲǤͻͻ
ൌ ‰ï 
‡ െͲ͵ Ͳ

6. Factor de Capacidad de Suelo (FCS)

De la tabla

ͳǤͲͲ
ൌ

7. Factor de Economía de Escala (FEE)

De la tabla

ͳǤͳͲ
ൌ
8. Factor de Conservación y Deterioro (FCD)
De la tabla

ͳǤͲͲ
ൌ

9. Factor de Edad (FED)

ൌ ͳെ Ȁ ଵǤସ

Donde:
FEC: Factor por edad y conservació n.
E: Edad
C: Factor por Conservació n.

Cálculo de C:
De la tabla

C= 0.990
ൌͳെͳͲȀͺ Ͳ ଵǤସ ͲǤͻ ͻ
ͲǤͻ ͵ ͸
ൌ

10. Factor de Interciudad(FIC)

C= 0.990
ൌͳെͳͲȀͺ Ͳ ଵǤସ ͲǤͻ ͻ
ͲǤͻ ͵ ͸
ൌ

10. Factor de Interciudad(FIC)

Para el Perú tomaremos:

ͳǤͲͲ
ൌ

FCC S/ m2 FNP FAE FPS FZS FCS FEE FCD FED FIC
2746 1.01 1.02 1 0.99 1 1.1 1 0.94 1

Área Valor Neto

FR
m2 de Edificio
2875.56544 147 422708.119

Valor Comercial del inmueble

VCI= S/. 422,708.12