Como saber el valor real de tu propiedad en Guatemala
28 enero, 2019
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Toda persona poseedora de un patrimonio familiar o empresarial siempre quiere
estar al tanto de la administración de sus activos y del valor que éstos puedan
representar en el mercado.
Si te encuentras en el mundo de los negocios y necesitas conocer el valor real de
tus propiedades en Guatemala, solo tienes que hacer uso de tu experiencia y de
algunos conocimientos básicos de valuación inmobiliaria, en caso de no ser así, es
conveniente acudir a otras fuentes especializadas donde puedas encontrar el
asesoramiento oportuno de profesionales con competencias técnicas para tales
fines.
En el sector inmobiliario existen empresas como CityMax Guatemala, conocida
por su trayectoria en el mercado de Bienes raíces en Ciudad de Guatemala, con
un cuerpo de ejecutivos inmobiliarios especializado para apoyarte con la mejor
atención y asesoría en los procedimientos administrativos y legales relativos
a Casas en venta en Ciudad de Guatemala y Casas en alquiler en Ciudad de
Guatemala, así como otros servicios inherentes al sector inmobiliario.
CÓMO SABER EL VALOR DE TU PROPIEDAD
Para saber el valor real de tu propiedad debes tener en cuenta una serie de
aspectos de carácter legal y administrativo que te permitan direccionar el proceso
de valuación de manera eficiente y segura. Por ejemplo, al consultar el “Manual
de Valuación Inmobiliaria” de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes
Inmuebles (DICABI), u otros manuales inmobiliarios, podrás encontrar información
y procedimientos muy útiles para el caso que tú requieras.
ASPECTOS BÁSICOS A CONSIDERAR EN LA VALUACIÓN DE UNA
PROPIEDAD
Ubicación de la propiedad, se debe señalar si ésta se encuentra en área urbana
o sub-urbana.
Condición de la construcción, para un inmueble con características de: edificio,
casa, apartamento, centro comercial, oficina, bodega, nave industrial, u otro tipo
de propiedad, se debe precisar el estado actual del mismo, tomando en cuenta
aspectos relativos al nivel de dotación de la infraestructura y los servicios
disponibles, tales como: servicio eléctrico, instalaciones sanitarias, transporte
público, servicio telefónico, seguridad, señalamiento vial, entre otros.
Edad de la construcción, para fines de avalúo se requiere especificar los años
que lleva la construcción, ya que este aspecto como el anterior, inciden
significativamente en el valor comercial que se le pretenda asignar al inmueble.
Renovación de la construcción, especificar si el inmueble ha sufrido cambios o
modificaciones con el tiempo en relación a su estructura original.
Documentos que respaldan la propiedad, para efectos de la valuación también
se requiere tener al día los títulos o escrituras debidamente inscritos en el Registro
General de Propiedad, o en su defecto, documento notariado en el que se
especifique la condición de legalidad respecto al inmueble, bien sea como
Propietario, Poseedor o Usufructuario.
También puedes conocer consejos para comprar tu apartamento en planos.
MÉTODO DE CÁLCULO
Existen diferentes procedimientos o métodos para establecer el valor de una
propiedad, dentro de los cuales se puede mencionar, el método de tasación
colectiva llamado también de valoración relativa, el método de flujos de caja y el
método de tasación individual. Los tres son válidos e igualmente presentan
ventajas y desventajas.
No obstante, para efectos del presente contenido, solo nos referiremos al método
de tasación colectiva por considerarlo uno de los más prácticos y de mayor uso
por la mayoría de valuadores.
En consecuencia, para estimar el valor de una propiedad a través de este método,
se procede a utilizar como patrón de comparación el precio de otros bienes con
características similares que se encuentren ubicados en la misma área geográfica
y cuyos valores se hayan determinado por el estudio de las ventas realizadas o
por la capitalización de las rentas devengadas.
En este caso, las fuentes de información para la comparación de precios se
puede obtener por medio de portales inmobiliarios como por
ejemplo [Link] donde encontrarás Apartamentos de lujo en
venta en Guatemala y Casas de lujo en alquiler en Guatemala , o en su
defecto, consultando a compradores y vendedores que hayan realizado
operaciones similares en el mismo lugar en que se encuentra tu propiedad.
Es importante tener en cuenta que la aplicación de esta forma de valuación
siempre nos va a conducir a una valoración relativa del inmueble, y por ello, se
recomienda el uso de un corrector de valor en función de las diferencias que se
puedan presentar con el bien comparado. Esas diferencias se verían reflejadas en
aspectos como: ubicación, superficie, antigüedad, servicios, estado de
conservación, entre otros.
Una de las desventaja que puedes encontrar en la aplicación de este método, es
correr el riesgo de obviar aspectos relevantes en el proceso de valuación, ya que
no es del todo fácil hacer una comparación exhaustiva entre dos o más
propiedades.
Por ello, si se pretende llevar a cabo una valuación ajustada a las normas
establecidas en la legislación inmobiliaria vigente, se requiere de instrumentos
precisos y bien elaborados, que contemplen los ítems e indicadores pertinentes
para conocer la mayoría de características de la propiedad a ser evaluada.
En los manuales de valuación inmobiliaria puedes encontrar una serie de
instrumentos ya validados y de fácil aplicación, tales como, la Ficha Predial,
tablas y baremos que te ayudarán a obtener información útil y precisa al momento
de realizar el avalúo de tu propiedad, bien sea por el método de tasación colectiva
o cualquier otro procedimiento.
Por ejemplo, en la Ficha Predial Urbana, se coloca información que puedes
obtener del Registro de Información del Catastro Nacional, del Catastro Municipal
del Registro General de la Propiedad o de la entrevista de campo y observación
directa del inmueble.
En esta ficha se registra información relacionada con los datos del inmueble, del
titular de la propiedad, características del terreno, características del entorno
físico, características de la construcción, uso y destino de la propiedad, entre
otros.
La Tabla de Usos y Categorías de las Construcciones, está diseñada para
colocar aspectos relacionados con el valor, uso y diseño de la construcción. Por
ejemplo, si es un apartamento tipo A, tipo B, comercio mixto, centro comercial,
industrias, colegios, los cuales pueden ser clasificados en las categorías de: alta,
media y baja y de acuerdo a la misma se establece el valor base del metro
cuadrado en Quetzales.
Esperamos que la información suministrada aquí pueda ser de utilidad práctica en
el proceso a seguir para determinar el valor real de tu inmueble. No dudes
en contactarnos si tienes alguna duda o necesitas conocer más detalles de cómo
hacer el cálculo del valor real de tu propiedad.
Si tienes algún comentario o aporte que consideres de interés a los lectores,
puedes dejarlo en este post.
City Max [Link]
Consultado 07 de marzo de 2020
Elementos que determinan el valor de tu propiedad
26 febrero, 2019
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Te has preguntado, ¿cual es el valor de tu propiedad?, ¿qué elementos debes
considerar al momento de una valuación?. Si te encuentras en trámites de
negocios y quieres saber el valor de tu inmueble, CityMax Guatemala, empresa
inmobiliaria líder en el mercado de bienes raíces te presenta algunos elementos
que te ayudarán a direccionar ese trabajo y, además, te ofrece un abanico de
posibilidades en, Oficinas en Alquiler en Ciudad de Guatemala y Oficinas en
Venta en Ciudad de Guatemala.
Es un hecho común que al pretender comprar, vender o realizar cualquier tipo de
transacción con nuestras propiedades siempre se generan dudas acerca del valor
que dichos bienes puedan estar representando en el mercado.
En nuestra cotidianidad se considera que la valoración de una propiedad debe ser
realizada por expertos en tasación o valuadores quienes tienen el conocimiento y
la pericia para cumplir con dicha función, eso es verdad y es recomendable. No
obstante, si tienes la intención de probar por ti mismo, de seguida te ofrecemos
algunos elementos que no deberías obviar al momento de llevar a cabo esta
interesante actividad.
ELEMENTOS QUE DETERMINAN EL VALOR DE UNA PROPIEDAD
Ubicación de la propiedad
Este es uno de los principales elementos que van a definir el valor de tu inmueble,
trátese de vivienda vertical, horizontal, oficinas, centros comerciales, naves
industriales/Bodegas o cualquier otro tipo de construcción.
Si tu propiedad se encuentra en una zona de fácil acceso a servicios básicos,
como colegios, trasporte público, centros médicos, centros comerciales o
cualquier otra facilidad que inspire confianza, satisfacción y seguridad en su gente,
indudablemente, el nivel de tasación va a estar muy por arriba al de otras zonas
que no brindan las mismas condiciones.
Por ejemplo, en Ciudad de Guatemala una propiedad ubicada en la zona 1 o zona
10 identificadas como zonas comerciales, tendrán una variación de precios
importantes en relación a las zonas periféricas (7,11,15,16 ) o alejadas como las
zonas (18,19,21).
En fin, en el valor de la propiedad incide mucho la ubicación, no obstante, también
existen otros elementos que por su relevancia deben ser considerados
detenidamente, por lo que te invitamos a continuar en la lectura de este
contenido.
También puedes conocer Como saber el valor de tu propiedad en Guatemala.
Acceso y calidad de servicios
Aparte de los servicios externos mencionados anteriormente, que por su propia
naturaleza forman parte de los espacios públicos y van dirigidos a satisfacer las
demandas de la colectividad, aquí nos referimos específicamente a la dotación y
funcionamiento de servicios internos, es decir, los que están puertas adentro de tu
propiedad y cuya operatividad se encuentra exclusivamente bajo tu
responsabilidad, tales como: agua potable, gas, televisión por cable, telefonía fija
e Internet.
La dotación y buen funcionamiento de estos servicios se convierten en elementos
que afectan positivamente el valor de tu propiedad, en otras palabras, son
generadores de plusvalía.
Estado actual del inmueble
El estado de conservación de un inmueble es otro factor que influye de manera
significativa en el precio. Con cierta frecuencia encontramos construcciones
antiguas que han sido remodeladas o sometidas a procesos de mantenimiento
regular, generando en ellas valor agregado y haciéndolas más competitivas en
relación a otras similares en el mercado.
Las construcciones nuevas o de menor antigüedad generalmente son las
preferidas y se convierten en el centro de atención de los clientes, sin embargo,
es importante saber que algunas de estas construcciones ocasionalmente no
resultan ser de tan buena calidad como las antiguas, ya que han sido concebidas
en otras condiciones de mercado y con materiales muy propios de las
construcciones modernas y ligeras.
En cualquier caso, si pretendes que tu inmueble sea competitivo y pueda tener el
valor que aspiras en el mercado, primero debes disponer de cierta cantidad de
tus ingresos o ahorros que te permitan realizar un tratamiento óptimo de
mantenimiento, el cual no solo te brindará satisfacción personal en lo inmediato,
sino que en buena medida estará generando una merecida rentabilidad en el
futuro.
Distribución de la propiedad
Es otro aspecto que también debe ser considerado al momento de determinar el
valor de tu inmueble. Cabe señalar que el tamaño de la vivienda, los metros
cuadrados de construcción, los acabados y distribución de las habitaciones, sala
de estar, cocina, baños, sala de estudio y hasta la orientación del inmueble son
factores que tienen mucho peso a la hora de valorar la vivienda.
Además, si la distribución está perfectamente equilibrada y goza de buena
iluminación natural acompañada de una acogedora vista al exterior, sería otro
punto de valor agregado que no debes obviar.
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en Guatemala.
Seguridad
Siempre se percibe como uno de los elementos más reclamados y por los que
más se preocupa la gente. Va desde la seguridad externa que tiene que ver con
la iluminación de calles y avenidas, vigilancia permanente en centros comerciales,
colegios y estacionamientos, hasta la que es propia dentro de los condominios.
Sabemos que existen zonas con mayores niveles de seguridad que otras, por lo
tanto el valor de las propiedades en esos lugares también suelen ser más
elevados.
Entonces, al momento de establecer el precio de tu propiedad no olvides incluir
esta variable.
Amenidades
Si tu propiedad se encuentra dentro de un condominio por ejemplo, y tiene acceso
a espacios de esparcimiento y entretenimiento, como parque para niños, piscina,
gimnasio y áreas verdes donde puedas compartir en familia o con amigos, es otro
aspecto que debes adicionar al valor de tu inmueble.
Como puedes observar existe una variedad de elementos que caracterizan el valor
de tu propiedad, unos con mayor incidencia que otros, sin embargo todos se
deben sopesar a objeto que el proceso de valuación sea más preciso e integral.
Recuerde que los precios y el valor de los bienes fluctúan dependiendo del
momento y la dinámica que imponen las leyes del mercado y la economía del
país.
Esperamos que el contenido desarrollado aquí pueda ser de utilidad práctica y te
ayude de una forma u otra a complementar tus ideas y a alcanzar el propósito que
persigues.
Si estás interesado en saber más sobre Cómo determinar el valor real de tu
propiedad en Guatemala, contáctenos.
Igualmente, cualquier comentario o experiencia que consideres de interés para los
lectores y quieras compartirlo, puedes dejarlo en este post.
City Max [Link]
Consultado 07 de marzo de 2020
