Clases 17-22

“De las fuentes de las obligaciones” por Meza-Barros

Capacidad para celebrar el contrato de compraventa
1. Reglas generales. El artículo 1545 establece que para que una persona se obligue a otra por un
acto o declaración de voluntad es menester "que sea legalmente capaz" y el artículo 1446 añade
que "toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara incapaces”. Para la
compraventa, la capacidad es la regla general y la incapacidad constituye la excepción. Dispone
el artículo 1795: “Son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara
inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato”.
Ahora bien, son incapaces:
a) Las personas afectadas a una incapacidad general para contratar, como los dementes, los
pródigos interdicto, los sordos o sordomudos que no pueden darse a entender claramente, los
menores de edad (artículo 1447).
b) Las personas afectadas a ciertas incapacidades particulares del contrato de compraventa. El
artículo 1447 inciso 4º establece que existe en capacidades particulares "que consiste en la
prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos”.
2. Clasificación de las incapacidades. Las incapacidades especiales del contrato de compraventa
pueden ser dobles o simples. A ciertas personas les está vedado en absoluto celebrar el contrato
de compraventa: se les prohíbe comprar y vender. A otras personas les está solamente prohibido
comprar o vender.
a) Incapacidades de comprar y vender.
• Compraventa entre cónyuges. El artículo 1796 proclama enfáticamente que “es nulo el contrato de
compraventa entre cónyuges no separados judicialmente”. Los motivos de esta prohibición
pueden resumirse de este modo:
- La ley prohíbe las donaciones irrevocables entre cónyuges y por medio de un contrato de
compraventa simulado o hecho vil precio se burlaría fácilmente la prohibición.
- Los cónyuges podrían, mediante una venta simulada, sustraer sus bienes de la persecución de
los acreedores.
• Compraventa entre el padre y el hijo sujeto a patria potestad. El artículo 1796 declara nulo el
contrato de compraventa “entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad”. Esto tiene por
objeto proteger al hijo, regularmente falta de experiencia, y evitar al padre o madre el conflicto
entre el deber de cautelar los intereses del hijo y su propio interés.
Según el artículo 243, la patria potestad es el conjunto de derechos y deberes que corresponden al
padre o madre sobre los bienes de sus hijos no emancipados. El artículo 244 dispone que la patria
potestad será ejercida por el padre o la madre o ambos conjuntamente según convengan en acuerdo
suscrito por escritura pública o acta extendida ante cualquier oficial del Registro Civil. A falta de
acuerdo, al padre toque el ejercicio de la patria potestad.
Sin embargo, es válido entre el hijo de familia y el padre o madre el contrato de compraventa,
cuando versa sobre bienes que forman parte del peculio profesional o industrial del primero

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(artículo 251). Respecto de los bienes que forman este peculio, el hijo no está sometido a la patria
potestad; pero la venta estos bienes, si se trata de inmuebles, debe ser autorizada por el juez, con
conocimiento de causa.
b) Incapacidades para vender.
• Prohibición a los administradores de establecimientos públicos. El artículo 1797 dice: "Se prohíben
los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que
administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas
ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente”.
El artículo 7 de la Constitución previene que ninguna magistratura, ninguna persona, ni grupo de
personas, ni aun a pretexto de circunstancias extraordinarias, puede atribuirse otra autoridad o
derechos que los que expresamente se les haya conferido en virtud de la Constitución y las leyes y
que todo acto en contravención a este artículo es nulo.
c) Incapacidades para comprar.
• Prohibición a los empleados públicos. Prescribe el artículo 1798 que al empleado público se
prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio, esto es, en el
ejercicio de sus funciones. Rige la prohibición aunque la venta se haga en pública subasta.
• Prohibición a los jueces y funcionarios del orden judicial. El artículo 1798 prohíbe comprar “a los
jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se
venda a consecuencia del litigio”. Rige la prohibición aunque la venta se haga en pública subasta.
El Código Orgánico de Tribunales ha ampliado considerablemente el campo de la prohibición,
disponiendo el artículo 321: "Se prohíbe a todo juez comprar o adquirir a cualquier título para sí,
para su mujer o para sus hijos, las cosas o derechos que se litiguen en los juicios que él conozca. Se
extiende esta prohibición a las cosas o derechos que han dejado de ser litigiosos, mientras no hayan
transcurrido cinco años desde el día en que dejaron de serlo; pero no comprende las adquisiciones
hechas a título de sucesión por causa de muerte, si la adquirente tuviere respecto del difunto la
calidad de heredero abintestato”. La disposición se aplica a los fiscales, defensores, relatores,
secretarios y receptores (artículo 481 del Código Orgánico).
• Incapacidad de los tutores y curadores. El artículo 1799 dispone: "No es lícito a los tutores y
curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, Sino con arreglo a lo prevenido en el
título De la administración de los tutores y curadores”. La prohibición se extiende al cónyuge del tutor o
curador, a sus descendientes, ascendientes, etc. Además, se ocupa el artículo 412, que hace una
marcada diferencia entre bienes muebles e inmuebles del pupilo:
- El guardador no puede comprar los bienes muebles del pupilo sino con autorización de los
otros tutores o curadores generales, que no están implicados de la misma manera, o por el juez
en subsidio.
- La compra de bienes raíces del pupilo está radicalmente vedada a los guardadores. El artículo
402 inciso 2º dispone que "ni aún de este modo, con autorización de los guardadores o el juez,
podrá el tutor o curador comprar bienes raíces del pupilo”.

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• Incapacidad de los mandatarios, síndicos y albaceas. El artículo 1800 prescribe: “Los mandatarios,
los síndicos de los concursos y los albaceas, están sujetos en cuanto a la compra de las cosas que
hayan de pasar por sus manos en virtud de estos cargos, a lo dispuesto en el artículo 2144”.
- El artículo 2144 dispone: “No podrá el mandatario por sí ni por interpuesta persona, comprar
las cosas que el mandante la ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le
ha ordenado comprar, si no fuere con aprobación expresa del mandante”. Por lo tanto, nada
obsta para que el mandatario compre bienes del mandante, diversos que aquellos que se le
confió vender. Además, las prohibiciones impuestas al mandatario no son absolutas o
irremediables; le está permitido comprar para sí lo que se le ha ordenado vender o vender de lo
suyo cuando se le ha ordenado comprar con la aprobación expresa del mandante.
- La disposición es aplicable a los síndicos, en cuanto no pueden comprar para sí los bienes que,
en su carácter de tales, debe vender para hacer pago a los acreedores. El artículo 38 de la Ley
de Quiebras dispone que el síndico que se concertare con el deudor, con algún acreedor o
tercero para proporcionarle alguna ventaja indebida o para obtenerla para sí, será penado con
presidio menor en su grado máximo a presidio mayor en su grado mínimo, salvo que cualquiera
de los actos delictuosos que hubiere cometido en el desempeño de su cargo tuviere asignada
una mayor pena, pues entonces se aplicará esta. Será también castigado con una inhabilidad
especial perpetua para ejercer el cargo de síndico.
- En cuanto a los albaceas, si bien el artículo 1800 se remite a las reglas antes indicadas, el
artículo 1294 establece que "lo dispuesto en los artículos 394 y 412 se extenderá los albaceas”.
Frente a esta contradicción, debe prevalecer la regla del artículo 1294 y, en consecuencia, no
podrá el albacea, ni las personas ligadas a él, comprar bienes muebles de la sucesión sino con
anuencia de los otros albaceas no inhabilitados o el juez en subsidio, y los bienes inmuebles en
ningún caso. La regla del mandato no es aplicable, en la práctica, para el albacea porque nunca
podrá obtener el expresa aprobación del causante.

Formas del contrato de compraventa

1. La regla general. El contrato de compraventa es un contrato consensual, salvo las excepciones
legales, y se perfecciona por el consentimiento de las partes. El artículo 1801 inc. 1º dispone: "La
venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las
excepciones siguientes ”.
a) El consentimiento deberá recaer, en primer término, sobre la cosa que es objeto del contrato. No
existirá acuerdo sobre la cosa vendida cuando los contratantes padezcan de error, bien sobre la
identidad de la cosa específica de qué se trata (art. 1453), o sobre la sustancia o calidad esencial
de la misma (art. 1454).
b) El acuerdo de voluntades, en seguida, debe versar acerca del precio y se operará cuando el
precio en que una parte entiende comprar sea el mismo en que la otra entiende vender.
c) Finalmente, el consentimiento debe recaer sobre la venta misma, esto es, será preciso que una de
las partes quiera vender y la otra comprar. Faltará el consentimiento al respecto cuando sean las
partes víctimas de un error sobre la especie de acto o contrato que se celebra, como si una de las
partes entiende vender y la otra que se le hace una donación (art. 1453).

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2. Consentimiento en las ventas forzadas. El consentimiento de las partes debe manifestarse libre
y espontáneamente; si es el resultado de la fuerza, el contrato adolece de nulidad. Aunque, en la
práctica la verdad es que el ejecutado vender a su pesar, como cuando, a instancias de un
acreedor, se venden bienes del deudor para pagarse con el producto (porque el tribunal le obliga
a ello, a petición del acreedor). Pero, por el hecho de obligarse, el deudor ha consentido de
antemano las consecuencias de la obligación, que otorga al acreedor un derecho de prenda
general sobre sus bienes e, implícitamente, ha autorizado al acreedor para hacerlos vender, si la
deuda no es pagada.
3. Diversas clases de solemnidades. La solemnidad de que está revestida la compraventa pueden
ser establecidas por la ley o por las partes (legales o voluntarias).
a) Las solemnidades legales.
• Las solemnidades legales ordinarias son aquellas que por la ley está revestida de la compraventa
de cierta clase de bienes, por ejemplo, los bienes raíces. Consiste en el otorgamiento de escritura
pública, que es, a la vez, requisito para el perfeccionamiento del contrato y el único medio de
probar su existencia, pues su omisión hará que los actos se miren como no ejecutados o
celebrados (art. 1701).
La ley exige escritura pública para la validez de la venta en los siguientes casos (art. 1801 inc. 2º):
- La compraventa de bienes raíces, pues su importancia justifica la exigencia de que la compraventa
de revestirse de formas que la constaten fehacientemente. Además, la tradición de los
inmuebles vendidos debe verificarse por la inscripción en el Registro del Conservador de
Bienes Raíces, mediante la exhibición de un título auténtico.
- La venta de los derechos de servidumbre y de censo, ya que éstos derechos recaen siempre sobre bienes
raíces (art. 508).
- La venta de una sucesión hereditaria, esto es, del derecho para que una persona reciba en una
sucesión todos o una cuota de los bienes que la forman.
Ahora bien, para la compraventa por intermedio de mandatarios (art. 1801 inc. 2º) no es
necesario que el mandato revista las mismas formas que el contrato encomendado al mandatario.
El artículo 1123 destaca el carácter generalmente consensual del mandato y añade que no se
admitirá para acreditarlo la escritura privada cuando las leyes requieran un instrumento
auténtico. El mandato debe constar de escritura pública cuando la ley exige esta formalidad,
como ocurre con el que se otorgue para contraer matrimonio o para parecer en juicio. De este
modo, la pretensión de que constate por escritura pública el mandato para comprar o vender los
bienes, importa la exigencia de una solemnidad no prescrita por la ley. Sin embargo, la doctrina y
la jurisprudencia generalmente estiman que es necesaria la forma pública.
Cabe destacar, que la inscripción no es requisito de la compraventa de bienes raíces, pues el
contrato está perfecto desde que las partes, convenidas en la cosa y en el precio, otorgan la
correspondiente escritura pública. La inscripción es la manera de efectuar la tradición de la cosa
vendida, si ésta es un bien inmueble. Entonces, es solemne únicamente la compraventa de
inmuebles por su naturaleza (art. 1801 inc. 3º), siendo meramente consensual la compraventa de
bienes muebles por anticipación, bienes que se reputan tales, aún antes de su separación, para los
efectos de constituir un derecho a favor de otra persona que el dueño (art. 571). También es
consensual la venta de los bienes inmuebles por destinación, que se encuentran permanentemente
destinados al uso, cultivo y beneficio del inmueble. Vendido separadamente del inmueble y puesto

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que dejan de estar destinados al uso, cultivo y beneficio del mismo, recobran su calidad de bienes
muebles.
b) Las solemnidades legales especiales son aquellas que la ley exige para la compraventa en
atención a las circunstancias particulares en que se celebra o a las personas que intervienen.
• La venta forzada ante la justicia. La venta se hace, previa tasación del inmueble y la publicación
de avisos, en pública subasta, ante el juez (art. 485 CPC). La escritura debe de hacer suscrita por
el rematante y por el juez, como representante legal del vendedor. Para los efectos de la
inscripción, no admitirá el Conservador sino la escritura definitiva de compraventa (art. 497
CPC).
• La venta de bienes pertenecientes a personas incapaces. Las solemnidades que comúnmente
acompañan las ventas son la autorización judicial y la subasta pública (arts. 254, 393, 394, 484,
488, 489). Las solemnidades suelen ser aplicables también a los bienes muebles.
Tratándose de los cónyuges casados en sociedad conyugal, los artículos 1749 y 1754 exigen la
autorización de la mujer para enajenar y gravar los bienes raíces sociales y los de la mujer,
respectivamente.
c) Las solemnidades voluntarias son las que establecen las partes, sea añadiéndolas a las que
establece la ley, sea para hacérselo en una compraventa que es naturalmente consensual.
Prácticamente la solemnidad consistirá en el otorgamiento de escritura pública o privada cuando
la compraventa puramente consensual.
Prevé el artículo 1802 esta situación: "Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas
que las enumeradas en el inciso 2º del artículo 1801 no se repute perfecta hasta el otorgamiento
de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue
la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida”. La facultad de retractación se
mantiene hasta que ocurra alguna de las dos circunstancias siguientes:
- Hasta que se otorgue la escritura pública o privada porque, perfecto el contrato, no es lícito a
las partes dejarlo unilateralmente sin efecto.
- Hasta que haya principiado la entrega porque el cumplimiento del contrato, sin que se haya
otorgado la escritura prevista, importa una tácita derogación de la estipulación que lo hizo
solemne.
4. Las arras. Consisten en una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de
la celebración del contrato, o bien en parte del precio o en señal de quedar convenidos. Por lo
tanto, pueden ser de dos clases y tienen una doble finalidad:
a) Las arras dadas como garantía, de la celebración o ejecución del contrato, significa que las
partes no han entendido ligarse definitivamente, sino que mutuamente se reservan la facultad de
desdecirse perdiendo su valor (art. 1803). Esta clase pone en manifiesto la fragilidad del
contrato, puesto que no son sino un medio de poner a las partes en situación de desistir de él.
Ahora bien, la facultad de retractarse no dura indefinidamente. El artículo 1804 dice que: “Si los
contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las arras, no
habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención, ni después
de otorgar escritura pública de la venta o de principiada la entrega”.

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b) Las arras en señal de quedar convenidos o como parte del precio. Constituyen un testimonio
de la celebración definitiva del contrato; en otras palabras, constituyen un medio de prueba de
su celebración. Las partes carecen de la facultad de retractarse porque el contrato de
compraventa ha quedado perfecto, a menos que requiera el otorgamiento de escritura pública
(art. 1805 inc. 1º).
Cabe destacar, es menester la concurrencia acumulativa de dos circunstancias: a) que las partes lo
convengan expresamente, y b) que este convenio conste por escrito. Si así no fuere, se entienden
las arras dados en garantía y facultadas las partes para retractarse ( art. 1805 inc. 2º). Por lo
tanto, las arras en garantía constituyen la regla general.
c) Las arras en el Código de Comercio. Las arras se presume dadas en parte de prueba, salvo
estipulación en contrario, y no permiten a las partes retractarse (art. 107 Código de Comercio).
5. Gastos del contrato de compraventa.
a) Los gastos son de cargo del vendedor. Supone legislador que los gastos que demande el
contrato de compraventa han sido tomados en cuenta en el precio y establece que son de cargo
del vendedor, salvo estipulación en contrario (art. 1806).

La cosa vendida
1. La cosa vendida, requisito esencial de la compraventa. La compraventa consiste esencialmente
en el cambio de una cosa por dinero. Si falta la cosa vendida, la obligación del vendedor
carecería de objeto; tal obligación no podría existir, por lo mismo, carecería de causa de la
obligación del comprador.
2. Requisitos de la cosa vendida. Debe reunir los requisitos propios del objeto de toda declaración
de voluntad: ser lícito, determinado y existir o esperarse que exista. Además, debe tener los
caracteres peculiares para el contrato de compraventa, que son cuatro:
a) Debe ser comerciable. Pueden ser objeto del contrato de compraventa, en general, todas las
cosas, tanto corporales como incorporales, con tal que la ley no prohíba su enajenación (art.
1810). La compraventa no es propiamente un acto de enajenación puesto que no transfiere el
dominio; la cosa se hace ajena por la tradición subsiguiente. Entonces, la compraventa de cosas
cuya enajenación está prohibida es nula absolutamente porque adolece de ilicitud en el objeto.
Así, no pueden venderse las cosas embargadas, a menos que el juez lo autorice o el acreedor
consienta en ello; las especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce del
litigio; los derechos y privilegios que no pueden transferirse a otras personas (art. 1464), etc.
b) Debe ser determinada y singular. La determinación puede verificarse específica o
genéricamente. El artículo 1461 dispone que las cosas que son objeto de una declaración de
voluntad es menester que "estén determinadas, a lo menos en cuanto a su género”.
• La cantidad de la cosa vendida puede ser determinable. Cuando la cosa vendida se determina
genéricamente, debe igualmente determinarse la cantidad. Pero la cantidad podría ser
inicialmente incierta, sin embargo, la determinación posterior no podrá quedar entregada un
nuevo acuerdo de las partes, sino que deberá verificarse de acuerdo con las normas señaladas en
el contrato mismo. El art. 1461 inc. 2º dispone que “la cantidad puede ser en cierta con tal que el
acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla”. Por ejemplo, es viable

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la venta de carbón o petróleo que requiere una industria que puede determinarse por la
naturaleza o capacidad de sus máquinas.
• La cosa vendía debe ser singular. No es válida la venta de una universalidad jurídica. No es posible
que una persona venda su patrimonio, reputado un atributo inherente de la personalidad (art.
1811).
• Es válida la venta de todos los bienes de la persona, especificándolos (que se individualicen o
inventaríen en escritura pública), con tal que no comprenda objetos ilícitos. Se entienden
únicamente vendidos, no obstante cualquiera estipulación en contrario, los bienes inventariados
(art. 1811 inc. 2º).
c) Ha de existir o esperarse que exista (artículo 1461). Pueden venderse las cosas presentes y
futuras, esto es, las que existe en el tiempo de celebrarse el contrato y aquellas cuya existencia se
espera en el porvenir.
• Venta de la cosa que dejó de existir el tiempo del contrato, sin que se espere que llegue a existir.
Esto produce diversas consecuencias jurídicas, según que falte total o parcialmente.
- Si la cosa no existe en absoluto, no hay ni puede haber compraventa (art. 1814). Es indiferente que
el comprador y vendedor supieran o ignoraran que la cosa no existe; la falta total del objeto
hace imposible que el contrato se perfeccione.
- Si la cosa existe parcialmente, el contrato es viable. Pero como no existe íntegramente la cosa
vendida al tiempo de perfeccionarse el contrato y el comprador probablemente no podrá
obtener una satisfacción total, el artículo 1814 inciso 2º le otorga un derecho opcional: Podrá el
comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa
tasación. Éstos derechos competen sólo al comprador si la cosa faltaba “en una parte
considerable”, es decir, en parte importante o digna de consideración.
• Consecuencias de la mala fe del vendedor. La buena o mala fe del comprador y vendedor,
entendiendo por tal su conocimiento o ignorancia de la existencia de la cosa, no influyen en la
validez del contrato, pero tiene importancia para otros efectos. Si el vendedor supo que la cosa no
existían en todo o parte debe reparar los perjuicios al comprador que lo ignoraba (artículo 1814
inciso 3º).
• Venta de cosa futura o que se espera que exista. La compraventa, en tal caso, se entiende verificada
bajo la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir; fallida la condición, la compraventa no
se habrá perfeccionado (art. 1813).
• Venta de la suerte. La compraventa de cosa futura es condicional, sin embargo, aquí suele adoptar
un carácter diverso. El artículo 1813 dispone que no se reputará condicional en contrato,
subordinado a la condición de que la cosa llegue a existir, cuando se estipule lo contrario o por la
naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte. No obsta para que la venta sea perfecta,
por lo tanto, que la cosa no llegue a existir y que se frustren las previsiones de las partes, en tal
caso, el comprador experimentará sencillamente una pérdida. Por ejemplo, si un pescador vende
por un determinado precio los peces que saquen su red, el comprador debe pagar el precio
convenido, aunque no saque ninguno; lo vendido no fueron los peces mismos, sino el azar de la
pesca. Así, la venta de la suerte no es condicional, sino que pura y simple, siendo el contrato
eminentemente aleatorio.

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d) La cosa no debe pertenecer al comprador. La compra de cosa propia no vale, pudiendo

pertenecer la cosa propia al vendedor o a un tercero, pero nunca al comprador. El art. 1816
dispone: “La compra de cosa propia no vale: el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo
que hubiere dado por ella”. Pero será menester que el comprador tenga sobre la cosa la
propiedad plena o absoluta. Por esto el propietario fiduciario podrá comprar la cosa al
fideicomisario y la compraventa, válida en tal caso, persigue una finalidad útil evidente: evitarse
el fiduciario tener que restituir la cosa al tiempo de cumplirse la condición.
• Venta de cosa ajena. Mientras la compraventa sea de cosa propia adolece de nulidad, es válida la
compra venta de cosa ajena. El artículo 1815 establece, en forma perentoria: "La venta de cosa
ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por
el lapso de tiempo”. Si en virtud del contrato de compraventa, mediante cierto precio, el vendedor
se obliga a entregar la cosa, a procurar al comprador la posesión tranquila o hacerle propietario
de la cosa, nada obsta para que la convención sea válida. Puede el vendedor contraer la obligación
de hacer al comprador propietario de una cosa que no le pertenece; la ejecución de la obligación
será posible en virtud de un arreglo entre el vendedor y el dueño de la cosa.
• Efectos de la venta de cosa ajena. Los efectos deben considerarse desde el punto de vista del
verdadero propietario y desde el punto de vista de las relaciones entre vendedor y comprador.
- Efectos con relación al dueño de la cosa. El dueño de la cosa es totalmente extraño al contrato y a su
respecto no produce efecto alguno, siendo para el un contrato res inter alios acta (“cosa realizada
entre otros”). No contra el dueño ninguna obligación y conserva su derecho de propiedad,
mientras el comprador no haya llegado adquirirlo por prescripción (art. 1815). Su derecho
consistirá en reivindicar la cosa contra el comprador, que será regularmente quien la posea.
- Efectos entre las partes. En primer lugar, la compraventa seguida de la correspondiente tradición,
no dará al comprador el dominio de que el vendedor carecía. Únicamente le transferirá los
derechos transferibles del vendedor sobre la cosa (art. 682). Pero el comprador adquirirá la
posesión de la cosa y podrá ganarla por prescripción (art. 683), ordinaria o extraordinaria,
según si el comprador haya estado de buena o mala fe.
En segundo lugar, como consecuencia de ser ajena la cosa podrá verse el vendedor en la
imposibilidad de entregarla. El comprador, en tal caso, tiene derecho a demandar el
cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de perjuicios.
En tercer lugar, si entregada la cosa al comprador, el dueño de ella la reivindica, el vendedor
está obligado a sanear la evicción, esto es, a defenderle en el juicio y a indemnizarle en caso de
producirse una privación total o parcial de la cosa vendida. No tiene el comprador este derecho
si compró a sabiendas de ser ajena la cosa (art. 1852 inc. 3º).
• Venta de cosa ajena ratificada por el dueño. El vendedor no puede transferir un dominio de que
carece, pero si el dueño de la cosa vendida ratifica el contrato, adquirirá el comprador el dominio
retroactivamente (art. 1818). Nótese que la ratificación no valida el contrato; el comprador
adquiere los derechos de tal desde el momento en que el contrato se celebra, puesto que la venta
de cosa ajena es válida. Pero solamente la ratificación hace posible que se transfiera el dominio,
entendiéndose transferido desde el momento de la tradición y no de la venta.
• Adquisición ulterior del dominio por el vendedor. El artículo 1819 (en concordancia en con el
artículo 682) expresa: "Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere
después el dominio de ella, se mirará el comprador como verdadero dueño desde la fecha de la

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tradición”. Por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona después de adquirido el

dominio, subsistirá el dominio de ella en el primer comprador, pues la cosa ajena ya no le
pertenece, sino que es propiedad del comprador desde que le fue entregada.

El precio
1. El precio es esencial en la compraventa. Si falta el precio, carece de objeto de la obligación del
comprador; no puede existir su obligación y, como consecuencia, carecería de causa la
obligación del vendedor.
2. Requisitos del precio. El Código Civil sólo señala que debe consistir en dinero y debe ser
determinado. Sin embargo, resulta de la naturaleza misma del precio y de la aplicación de los
principios generales, que también debe ser real y serio.
a) Debe consistir en dinero (art. 1793). Si el precio no se estipulan dinero, no hay compraventa
sino otro contrato diverso, por lo tanto, es de la esencia del contrato. No obsta la circunstancia
de que el precio se pacte en dinero, pero se pague con otra cosa.
• ¿Cuándo hay compraventa y cuándo permuta? Si el precio no consiste dinero, el contrato será de
permuta. Pero para que haya compraventa no es menester que el precio consista íntegramente en
dinero, en tal caso, el contrato será de compraventa o permuta según la relación que exista entre
sus respectivos valores: Si la cosa vale más que el dinero, hay permuta; si la cosa vale tanto o
menos que el dinero, compraventa (art. 1794).
b) Debe ser real y serio, es decir, que exista efectivamente una suma de dinero que se pague a
cambio de la cosa. No es real el precio simulado o fingido; no es serio el precio cuando es
irrisorio. En relación con la voluntad de las partes, el precio real y serio significa que se tenga
efectivamente la intención de pagarse por el comprador y de exigirse por el vendedor. Con
relación a la cosa vendida, el precio no será real o serio cuando exista entre ambos tal
desproporción que resulte puramente ilusorio.
• Precio justo y precio vil. El precio justo es el que equivale al valor de la cosa, en oposición al precio
vil que no refleja tal equivalencia. Ahora, si el precio debe ser real y serio, no es menester que sea
justo, de manera tal que el precio vil o insuficiente no importa que la compraventa carezca de
precio; no excluye la existencia del contrato, pues se trata de un precio serio. Por excepción, la
desproporción de valores entre la cosa y el precio, que ocasiona una lesión patrimonial enorme al
vendedor influye en la suerte del contrato.
c) Debe ser determinado, lo cual consiste en el señalamiento de la precisa cantidad que el
comprador debe pagar por la cosa comprada. Esta exigencia es el resultado de la aplicación de
las reglas generales que requieren la determinación del objeto de todo acto o declaración de
voluntad (art. 1461). Tres reglas fundamentales rigen la materia:
• La determinación del precio puede hacerse por acuerdo de las partes, que es la forma más común
(art. 1808 inc. 1º). Se hará regularmente en el contrato, pero no hay inconveniente para hacerlo a
posteriori, por cualquiera medios o indicaciones que fijen las partes. Si se trata de cosas fungibles y
se venden al corriente de plaza (al precio de plaza), se entenderá el del día de la entrega, a menos de
expresarse otra cosa.
• El precio puede ser determinado por un tercero; puesto que su mandato arranca de la voluntad de
las partes, se considera como si ellas mismas hubieran hecho la determinación. En este caso, el

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contrato es condicional, pues está sujeto a la condición de que el tercero efectúe la determinación
del precio (art. 1809).
• La determinación del precio no puede dejarse a arbitrio de una de las partes.

Modalidades del contrato de compraventa

1. Generalidades. El contrato de compraventa es susceptible de modalidades y rigen, al respecto,
las reglas generales, por tanto, puede ser condicional, a plazo, modal, etc. Así, el artículo 1807
dice: "La venta puede ser pura y simple, o bajo condición suspensiva o resolutoria. Puede
hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del precio. Puede tener por objeto dos o más cosas
alternativas. Bajo todos estos respecto se rige por las reglas generales de los contratos, en lo que
no fueren modificadas por las de este título”.
2. Venta al peso, cuenta o medida. La venta de las cosas que se aprecian según su cantidad puede
hacerse en bloque o al peso, cuenta o medida. La venta es hecha en bloque cuando no es necesario
pesar, contar o medir para llegar a determinar, sea la cosa vendida, sea el precio de la venta. La
venta será a peso, cuenta o medida cada vez que sea menester pesar, contar o medir para determinar
la cosa o el precio. Pero los efectos de la venta son diversos según que la operación de pesar,
contar o medir vaya encaminada a determinar el precio total o la cosa que se vende.
a) Imagínese que se venden ciertas cosas determinadas, pero para establecer su precio total sea
menester pesarlas, contarlas o medirlas. Por ejemplo, A vende a B el trigo que tiene en su
bodega, a razón de $46 el quintal. La venta se encuentra perfecta; las partes han convenido en la
cosa y en la manera de fijar el precio que consistirá empezar, contar o medir las cosas vendidas.
El artículo 1821 inc. 1º dispone: “Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta
o medida, pero señalada de modo que no pueda confundirse con otra porción de la misma cosa,
como todo el trigo contenido en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora pertenecerá al
comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido; con tal que se haya
ajustado el precio”.
b) Supóngase, ahora, que se vende una cosa que es preciso contar, pesar o medir para determinarla.
Por ejemplo, A vende a B 100 de las 500 toneladas de trigo que tiene en su bodega, al precio de
$1.000 la tonelada. Se conoce el precio que es de $100.000; la operación de pesaje va
encaminada a determinar la cosa vendida. Puesto que la venta no recae sobre todo el trigo en
bodega, dicha operación es indispensable para saber qué parte del trigo es la vendida. La venta
se encuentra igualmente perfecta; pero los riesgos serán de cargo del comprador desde que las
cosas hayan sido pesadas, contadas o medidas.
El artículo 1821 inc. 2º expresa: “Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, sólo se
vende una parte determinada, como 10 fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la
pérdida, deterioro o mejora no pertenecerán al comprador, sino después de haberse ajustado el
precio y haberse pesado, contado o medido dicha parte”.
c) La operación de peso, cuenta o medida determina solamente de cargo de quien son los riesgos;
pero el contrato se encuentra perfecto (art. 1822). Además, las partes disponen de ciertas
acciones porque el contrato tiene existencia jurídica, como pedir el cumplimiento del contrato o
su resolución, con indemnización de perjuicios.

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3. Venta a prueba o al gusto. Éste tipo de venta constituye una excepción a la regla general de que
la compraventa se perfecciona desde que las partes están acordes en la cosa y en el precio. El
artículo 1823 dispone: "Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contratado
mientras el comprador no declare que le agrade la cosa de qué se trata, y la pérdida, deterioro o
mejora pertenece entre tanto el vendedor. Sin necesidad de estipulación expresa se entiende
hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo”.
4. Otras modalidades del contrato de compraventa. El Código Civil no reglamenta otras
modalidades del contrato de compraventa. Entre tales modalidades pueden señalarse las que
siguen:
a) La venta puede ser al ensayo, es decir, aquella en que el comprador se reserva expresamente la
facultad de probar la cosa o ensayarla para verificar si reúnen las condiciones requeridas.
b) La venta puede ser hecha sobre muestras, cuando la cosa comprada se determina con arreglo a
una muestra o modelo que el comprador suministra el vendedor, a fin de que aquella reúna las
cualidades de dicha muestra o modelo.

Efectos del contrato de compraventa

1. Generalidades. Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones que
genera para las partes contratantes. Como el contrato es bilateral, ambas partes contraen
obligaciones recíprocas. Enuncia la definición del artículo 1793 cuáles son las obligaciones
fundamentales de las partes: dar el vendedor la cosa y pagar el comprador el precio. Éstas
obligaciones son de la esencia del contrato; sin ellas no hay contrato o existe uno diverso.
Sin necesidad de una estipulación expresa, las partes contraen obligaciones; por ejemplo, el
vendedor está obligado al saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios. Dichas
obligaciones son de la naturaleza del contrato; pueden los contratantes abolirlas, sin que pierda su
fisonomía, pero para ello será menester una cláusula especial.
Por medio de un convenio expreso, las partes pueden imponerse toda suerte de obligaciones
accidentales; así, el comprador podrá obligarse a levantar en el predio que compra determinadas
construcciones.
2. Obligaciones del vendedor. El artículo 1824 dice que se reducen generalmente a dos: la entrega
o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida (de la evicción y de los vicios redhibitorios).
a) Obligación de entregar la cosa vendida. Si el vendedor se obliga a hacer dueño al comprador,
violará su obligación cada vez que la compraventa, seguida de la correspondiente tradición, no
convierte al comprador en propietario. Sí, por el contrario, su obligación se reduce a procurar al
comprador la posesión pacífica y útil, cumple el vendedor su obligación mientras el comprador
goce de la cosa tranquila y útilmente, aunque no se haga dueño de ella.
Ahora bien, para que el comprador devenga propietario es indispensable que el vendedor lo sea; de
otro modo, solo le conferirá los derechos transferibles del vendedor (art. 682) y le dará la posesión
de la cosa (art. 683). Entonces, vendida la cosa ajena, el vendedor cumplirá su obligación
entregándola, poniéndola a disposición del comprador para que la goce pacíficamente. Y mientras el
verdadero propietario no haga valer sus derechos de dueño, ningún cargo puede formular el
comprador al vendedor puesto que el derecho del dueño no le turba en el goce de la cosa comprada.

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Por consiguiente, carece el comprador del derecho para pedir la resolución del contrato, pretextando
que el vendedor no le ha hecho dueño de la cosa.
Por otra parte, la acción resolutoria carece de un objetivo práctico; por su intermedio el comprador
perseguiría la abolición del contrato y la restitución de lo que hubiere pagado. Este resultado se
obtiene por la acción de saneamiento de la evicción. Privado el comprador de todo o parte de la cosa
comprada por sentencia judicial, el contrato quedará abolido en el hecho y el comprador tiene
derecho a que se le indemnice, lo cual comprende la restitución del precio.
• Forma de la entrega. La cosa vendida se entrega de acuerdo con las disposiciones que rigen la
tradición. Por lo tanto, será menester distinguir si se trata de bienes muebles o inmuebles.
- La tradición de los bienes muebles se verifica significando una de las partes a la otra que le
transfiera el dominio figurando la transferencia de alguna de las maneras que señala el artículo
684. La tradición de los bienes muebles por anticipación, como las maderas y los frutos de los
árboles, se verifica en el momento de la separación del inmueble.
- La tradición de los bienes raíces en general, se efectúa por la inscripción del contrato de
compraventa en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces. Esta regla tiene
ciertas excepciones:
i. La tradición del derecho de servidumbre se verifica por escritura pública en el que el
tradente expresé constituirlo y el adquirente aceptarlo (art. 698). Sin embargo, la
servidumbre alcantarillado en predios urbanos debe inscribirse (Ley Nº 6.977).
ii. La tradición de las minas debe hacerse por la inscripción en el Registro de Propiedad del
Conservador de Minas (arts. 92, 101, 178 del Código de Minería).
• Obligación de entregar materialmente la cosa al comprador. No se entiende cumplida la obligación
del vendedor por el hecho de inscribirse el título del inmueble en el registro del Conservador,
aunque mediante la inscripción adquiera legalmente el comprador la posesión de la cosa. Si no va
pareja de su tenencia material, no brinda al comprador las ventajas que persigue el contrato, lo
que le permite pedir la resolución del contrato de compraventa.
• Época en que debe efectuarse la entrega. La entrega de la cosa vendida debe efectuarse en la época
estipulada; a falta de estipulación, la entrega es exigible inmediatamente de celebrado el contrato
(art. 1826 inc. 1º). La época de la entrega que no es el resultado de un expresa articulación puede
resultar de las circunstancias del contrato, por ejemplo, en la venta de un producto agrícola en
verde, la entrega no podrá verificarse antes de la cosecha.
• Derecho de retención del vendedor. En ciertas circunstancias, el vendedor no está obligado a
entregar la cosa y carece el comprador del derecho de reclamarla:
- Cuando el comprador no ha pagado o no está dispuesto a pagar el precio (art. 1826 inc. 3º). Entonces,
para que el vendedor goce del derecho de retención es menester que la cosa no haya sido
entregada, que el comprador no haya pagado el precio y que no se haya fijado plazo para el
pago. Así, aunque el comprador no haya pagado el precio, no puede el vendedor retener la cosa
vendida si aquél está “pronto” a pagarlo.
- Cuando el vendedor se vea en peligro de perder el pago del precio, como consecuencia de una disminución
considerable de la fortuna del comprador, aunque se haya convenido un plazo para el pago del
precio (art. 1826 inc. 4º). Cesa ésta facultad del vendedor cuando el comprador lo cauciona de
alguna manera eficaz.

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• Lugar de la entrega. A falta de disposiciones especiales, rigen las reglas generales de los artículos
1587, 1588 y 1589. En primer término, la entrega debe hacerse en el lugar convenido. En defecto
de estipulación y si la cosa vendida es una especie o cuerpo cierto, la entrega será en el lugar en
que se encontraba al tiempo del contrato; si se trata de cosas genéricas, deben entregarse en el
domicilio del deudor al tiempo de la venta, salvo que las partes dispongan de común acuerdo otra
cosa.
• Gastos de la entrega. Los gastos del pago son de cargo del deudor (art. 1571); por lo tanto, serán
de cargo del vendedor lo que demande la entrega en el lugar debido. En cambio, incumbirán al
comprador los gastos en que sea menester incurrir para transportar la cosa ya entregada (art.
1825).
• ¿Qué comprende la entrega? El pago debe hacerse bajo todos los respectos al tenor de la
obligación y el acreedor no está obligado a recibir cosa diversa de la que se le debe (art. 1828), ni
aún a pretexto de ser de igual o mayor valor la ofrecida (art. 1569). La cosa vendida debe ser
entregada con sus accesorios y frutos.
• Frutos de la cosa vendida. La cosa vendida debe ser entregada al comprador con aquellos frutos
que, según el art. 1816, le pertenecen:
- Los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato, esto es, los que se encontraren aún adheridos a
la cosa fructuaria (art. 645 en concordancia con el art. 1829). No debe el comprador ninguna
indemnización al vendedor por los gastos hechos para producirlos, pues éstos se han tenido en
cuenta para la fijación del precio.
- Los frutos, tanto naturales como civiles, que la cosa vendida produzca después de celebrado el contrato. El
artículo 1816 modifica las reglas de los artículos 646 y 648, que disponen que los frutos
naturales y civiles de una cosa pertenecen a su dueño. El comprador no hace suyos los frutos
desde que en virtud de la tradición, se convierte en propietario, sino desde la celebración del
contrato. Ahora bien, el artículo 1816 tiene tres excepciones:
i. Cuando las partes han señalado un plazo para la entrega porque, en tal caso, los frutos
pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo.
ii. Cuando la cosa debe entregarse cumplida una condición, porque los frutos pertenecerán
igualmente al vendedor hasta que la condición prevista se cumpla.
iii. Cuando las partes han estipulado cláusulas especiales, en cuyo caso los frutos
pertenecerán al comprador o al vendedor, según las normas contractuales.
• Accesorios de la cosa vendida. No establece el Código una disposición general que disponga que la
cosa vendida debe entregarse con sus accesorios, pero el artículo 1830 dice: “En la venta de una
finca se comprenden naturalmente todos los accesorios, que según los artículos 570 y siguientes se
reputan inmuebles”. La regla es igualmente aplicable a la venta de cosas muebles, por lo tanto, la
venta de una nave comprende el casco, la maquinaria y las pertenencias fijas o móviles que la
complementan (art. 827 del Código de Comercio).
• Riesgos de la cosa vendida. De acuerdo con la regla general del artículo 1550, el riesgo de la
especie o cuerpo cierto cuya entrega se debe está a cargo del acreedor. El artículo 1820 aplica esta
norma al contrato de compraventa y pone los riesgos a cargo del comprador, disponiendo: “La
pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador,
desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa”. Por

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consiguiente, la pérdida de la cosa vendida proveniente de un caso fortuito, extingue la obligación

del vendedor de entregarlo; pero el comprador, en cambio, deberá pagar el precio. Si la cosa se ha
deteriorado o perecido parcialmente, debe el comprador soportar igualmente el deterioro porque
igualmente habrá de recibirla en el estado en que se encuentre. Como justa compensación,
pertenece al comprador, sin costo alguno, las mejoras de la cosa y sus frutos.
La regla es aplicable a la venta de cosas genéricas que se hacen bloque o que deben ser pesadas,
contadas o medidas para determinar el precio total. Pero tiene ciertas excepciones:
- En la compraventa condicional, sujeta a una condición suspensiva, la pérdida de la cosa debe
soportarla el vendedor, cuando ésta sobreviene pendiente la condición. Junto con extinguirse la
obligación del vendedor de entregar la cosa, se extingue la del comprador de pagar el precio.
Soporta el vendedor el riesgo porque sufre la pérdida de la cosa, sin recibir ninguna
compensación. La pérdida fortuita parcial o deterioro pertenece al comprador porque debe
recibir cosa en tal estado, sin derecho a que se le rebaje el precio. Ahora bien, si falla la
condición, no hay ni ha habido contrato y la pérdida o deterioro pertenecerán al dueño de la
cosa, el frustrado vendedor.
- En la venta a peso, cuenta o medida para determinar la cosa vendida, la pérdida, deterioro o mejora
pertenecen al comprador sólo desde que tales operaciones se verifiquen.
- En la compraventa al gusto, los riesgos son del comprador desde que ha expresado que la cosa le
agrada y, mientras tanto, corresponden al vendedor.
• La entrega en la venta del predio rústico. El artículo 1831 dice que el predio rústico puede
venderse con relación a su calidad o como una especie o cuerpo cierto. Esto significa que la venta
puede verificarse tomando en consideración la cantidad del precio o desentendiéndose de ella.
En líneas generales, la venta se entiende efectuada con relación a la cabida siempre que: a) la
cabida se exprese en el contrato; b) el precio se fije en relación a ella; y c) las partes no renuncien
a las acciones resultantes de que la calidad real sea diversa de la que reza el contrato.
En cambio, un predio se entiende vendido como cuerpo cierto cada vez que: a) la cabida no se
expresa en el contrato; y b) las partes mencionen la cabida, pero expresa o tácitamente declaren
que es un dato puramente ilustrativo y que no hacen cuestión por los defectos de ella.
• Efectos de la venta con relación a la cabida. Podrá plantearse una de estas dos cuestiones: que la
cabida real del predio sea mayor o menor que la cabida declarada en el contrato.
- Si la cabida real es mayor que la expresada en el contrato. El legislador considera que la cabida real es
mucho mayor cuando el precio del sobrante excede de la décima parte del precio de la
verdadera cabida, donde el vendedor tendrá derecho a que se le aumente proporcionalmente el
precio (art. 1832 inc. 1º). Así, queda al arbitrio del comprador desistir del contrato o aumentar
el precio proporcionalmente.
- Si cabida real es menor que la declarada en el contrato, del mismo modo, podrá ser poco o mucho
menor. El legislador considera que la cabida real es mucho menor cuando el precio de la cabida
que falta excede de la décima parte del precio de la cabida declarada, en tal caso, deberá el
vendedor completarla; y si esto no le fuere posible, o no se le exigiere, deberá sufrir una
disminución proporcional del precio.
• Efectos de la venta de un predio como cuerpo cierto. Esto no plantea ningún problema de cabida;
justamente para zanjar toda dificultad al respecto de los contratantes realiza la venta ad corpus.

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Entonces, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o
aumento del precio sea cual fuere la cabida del predio (art. 1833 inc. 1º). De todas formas, el
vendedor debe entregar todo lo que se comprenden sus deslindes (art. 1833 inc. 2º). Por lo tanto,
será menester averiguar si la parte que falta dentro de los linderos excede o no de la décima parte
de lo que en ellos se comprende. Si no excede, el comprador podrá reclamarla o pedir una rebaja
del precio; si excediere, podrá pedir la rebaja proporcional del precio o desistir del contrato con
indemnización de perjuicios.
• Prescripción. Los artículo 1832 y 1833 contemplan ciertas acciones que prescriben en corto
tiempo: a) la acción del vendedor para exigir un aumento del precio cuando la cabida real es
mayor que la declarada; b) la acción del comprador para pedir la rebaja del precio cuando la
cabida declarada es menor que la cabida real; c) la acción del comprador para exigir la entrega de
la cabida que falta en el mismo caso; y d) la acción del comprador para desistir del contrato. El
artículo 1834 dispone: “Las acciones dadas en los dos artículos precedentes expiran al cabo de un
año, contado desde la entrega”.
• Acción rescisoria por lesión enorme. Las acciones especiales otorgadas a comprador y vendedor no
le privan de la acción rescisoria por lesión enorme, cuando las diferencias de la cabida sean de tal
importancia que constituyan una lesión de esta índole (art. 1836).
• Consecuencias de la falta de entrega de la cosa vendida. El incumplimiento de ésta obligación del
vendedor producen las consecuencias que prevé el artículo 1489: el derecho alternativo para el
comprador de pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios.
El artículo 1826 inc. 2º reproduce la anterior regla general y señala las condiciones en que el
comprador puede optar por el ejercicio de estos derechos:
- Es preciso que el vendedor retarde la entrega por su hecho o culpa o, más exactamente, que se
encuentra en mora de cumplir.
- Es menester que el comprador haya pagado o esté pronto a pagar el precio o haya estipulado
pagarlo a plazo.
b) Obligación de saneamiento. El artículo 1824 señala como segunda obligación del vendedor el
saneamiento de la cosa vendida. Es preciso que el vendedor entregue la cosa en condiciones tales
que el comprador pueda gozar de ella tranquila y útilmente, lo cual no será posible cuando el
comprador se vea turbado en dicha posesión a consecuencia de los derechos de terceros hagan
valer con relación a la cosa vendida. Tampoco obtendrá una posición útil si la cosa adolece de
defectos que la hacen inadecuada para el objeto que tuvo en vista al comprarla.
Así, el artículo 1837 señala el doble objetivo de la obligación de saneamiento: Amparar al comprador
en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta,
llamados vicios redhibitorios.
Cabe destacar, que presenta dos caracteres fundamentales:
- Es de la naturaleza del contrato de compraventa; le pertenece sin necesidad de estipulación, pero puede
ser modificada y aún abolida, sin que por ello el contrato deje de existir o degenere en otro
diverso. Al contrario, la obligación de entregar la cosa vendida es de la esencia del contrato de
compraventa.
- Tiene un carácter eventual, es decir, se hace exigible a condición de que ocurran ciertos hechos que
pueden suceder o no. Entonces, la obligación se concreta y se torna exigible si el comprador es

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turbado en la posesión de la cosa (saneamiento de la evicción) o si el comprador no logra un

adecuado provecho de la cosa por los defectos que adolece (saneamiento de los vicios
redhibitorios).
i) Saneamiento de la evicción. Tiene por objeto amparar al comprador en el dominio y posesión
pacífica de la cosa vendida (art. 1837), que se traduce en su defensa cada vez que sea víctima de
la agresión de terceros que pretendan derechos sobre la cosa, que embaracen su goce y turben
su posesión. Si fracasa y sobreviene la evicción, o sea, es privado el comprador de todo o parte
de la cosa comprada, está obligado el vendedor a indemnizarle.
• Naturaleza de la obligación de saneamiento. En cuanto se traduce en defender al comprador, es
una obligación de hacer. En cuanto la obligación se convierte en la de indemnizar al comprador
evicto, es una obligación de dar.
En consecuencia, el artículo 1840 señala que la obligación, en su primer aspecto, es indivisible y
divisible en segundo. Si son varios los deudores de la obligación de saneamiento (pluralidad que
puede ser originaria o derivativa) la acción del comprador para exigir que se le ampare es
indivisible. No se concibe que los autores defienden al comprador por partes; el objeto de la
obligación no es susceptible de ejecución parcial. Fracasada la defensa y producida la evicción, la
obligación de indemnizar al comprador es divisible; su objeto es pagar una suma de dinero. Se
divide entre los vendedores por partes iguales y, entre sus herederos, a prorrata de sus cuotas.
• Requisitos para que sea exigible la obligación de saneamiento. No basta con que el comprador se
vea expuesto a sufrir evicción de la cosa comprada; es necesario que el comprador haga saber al
vendedor la turbación de que es víctima para que acuda en su defensa. En otras palabras, es
menester que el vendedor sea citado de evicción.
• Concepto de la evicción. La evicción es la privación que experimenta el comprador de todo o parte
de la cosa comprada, en virtud de una sentencia judicial, por causa anterior a la venta (arts. 1838
y 1839).
• Elementos de la evicción. De la anterior definición, se desprenden los elementos de la evicción:
- Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa vendida.
- Necesidad de una sentencia judicial. Supone un proceso y una sentencia que le despoje total o
parcialmente de la cosa. Entonces, los reclamos extrajudiciales que terceros formulen al
comprador no hacen exigible la obligación de saneamiento, sólo autoriza para suspender el
pago del precio (art. 1872).
Además, el abandono voluntario que haga el comprador al tercero no obliga al vendedor al
saneamiento. Sin embargo, puede darse el caso de que se produzca la evicción sin una sentencia
judicial, como cuando el vendedor citado a juicio acepta la demanda y se allana a la evicción y el
comprador restituye la cosa. Así, el art. 1856 dice que el plazo de prescripción de la acción de
saneamiento se contará desde la fecha de la sentencia o si ésta no hubiera llegado a
pronunciarse, desde que se restituye la cosa.
Finalmente, solo está obligado el vendedor al saneamiento de las turbaciones de derecho que el
comprador sea víctima, esto es, aquellas que provengan de derechos que terceros pretendan
tener sobre la cosa y se traduzcan en el ejercicio de una acción en contra del comprador.

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- Tener una causa anterior a la compraventa, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario (arts.
1839 y 1843). Las evicciones motivadas por causas posteriores a la venta las soporta
exclusivamente el comprador. El vendedor es por completo extraño a la evicción.
• Citación de evicción. Para que el vendedor acuda en defensa del comprador y quede obligado a
indemnizarle, es menester que tenga noticia del juicio que amenaza con privarle total o
parcialmente de la cosa. La falta de citación exonera totalmente de responsabilidad al vendedor
(art. 1843 inc. 3º).
• Forma y oportunidad de la citación. La citación de evicción procede en toda clase de juicios, no
solamente en el juicio ordinario. Además, el art. 1843 inc. 2º prescribe que la citación de evicción
se hará en el término señalado por el Código de Procedimiento Civil (Título V del Libro III):
- La citación debe solicitarse por el comprador y para que el juez lo ordene deberán acompañarse
antecedentes que hagan aceptables la solicitud (art. 584 inc. 2º CPC).
- La citación debe hacerse antes de la contestación de la demanda (art. 584 inc. 1º CPC).
- Decretada la citación, el juicio se paraliza por el plazo de 10 días, si el citado reside en el
departamento en que se sigue el juicio; se reside en otro departamento o fuera del territorio
nacional, el plazo se aumenta como el emplazamiento para contestar demandas (art. 585 CPC).
- Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la citación, podrá pedir el
demandante que se declare caducado el derecho de aquél para exigirla, o que se lo autorice
para llevarla a efecto, a costa del demandado (art. 585 inc. 2º CPC).
- Practicada la citación, las personas citadas de evicción dispondrán del término de
emplazamiento que corresponda para comparecer al juicio, suspendiéndose entre tanto el
procedimiento (art. 586 CPC).
• ¿A quién puede citarse de evicción? Es obvio que el demandado puede citar de evicción a su
vendedor, pero también puede citar a los antecesores del vendedor (art. 1841), ya que el
comprador adquiere sobre la cosa todos los derechos de sus antecesores, entre ellos, la acción de
saneamiento de cada comprador contra su vendedor. Así, el último comprador reúne en sus
manos todas estas acciones para evitar la pérdida de tiempo en que se incurriría si el comprador
tuviera que citar a su vendedor, éste al suyo y así sucesivamente hasta llegar al responsable de que
la cosa sea evicta.
• Desarrollo de la obligación de saneamiento del vendedor citado de evicción. Una vez citado el
vendedor, puede presentarse una de las siguientes dos situaciones:
- Si el vendedor no comparece, vencido el término de emplazamiento de que dispone para comparecer
continuará sin más trámite el procedimiento (art. 587 CPC). Su falta acarrea como sanción la
responsabilidad del vendedor por la evicción que se produzca (art. 1843), pero el comprador
debe hacer lo que esté de su parte para impedirla, por lo que si deja de oponer alguna de
aquellas excepciones que sólo a el competían y se produce como consecuencia la evicción, no
será responsable el vendedor, pese a su falta en el juicio.
- Si el vendedor se apersona en el juicio, se sigue el juicio con él, asumiendo el vendedor el papel de
demandado en el litigio. El comprador, sin embargo, podrá seguir actuando en el pleito como
parte coadyuvante (art. 1844). Aún más, el comprador deberá intervenir en el pleito si dispone
de excepciones que no puede oponer el vendedor, so pena de no quedar éste responsable si, a
causa de la omisión del comprador, la cosa fuere evicta.

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• Actitudes que puedo adoptar el vendedor que comparece al juicio. El vendedor puede percatarse de la
justicia de la demanda y allanarse a la evicción. En tal caso, el comprador puede perseguir por su
cuenta el juicio. Si sobreviene la evicción, el vendedor deberá indemnizarle; pero no se comprende
en la indemnización las costas del pleito, ni los frutos percibidos durante la secuela del litigio,
pagados al demandante (art. 1845). El vendedor, asimismo, podrá considerar injusta la agresión
de que se ha hecho víctima al comprador y asumir su defensa en el litigio.
• La obligación de indemnizar al comprador evicto. El fallo que se dicte en el juicio instaurado por el
tercero puede serle adverso o favorable:
- Si la sentencia es adversa para el tercero y favorable al comprador, la defensa del vendedor habrá sido
exitosa y la evicción no habrá llegado a producirse, cumpliendo fielmente con su obligación. El
vendedor queda aún eximido de indemnizar los daños que la demanda hubiera ocasionado al
comprador (art. 1855).
- Si las sentencia es adversa para el comprador y favorable al tercero, se producirá la elección. El
vendedor no habrá cumplido con su obligación de defender al comprador, pasando a la
obligación de indemnizarle, que dependerá según la evicción sea total o parcial.
• Indemnizaciones en caso de evicción total. El artículo 1847 señala cuáles son las indemnizaciones
que debe pagar el vendedor cuando el comprador es privado íntegramente de la cosa:
- Restitución del precio, aunque la cosa haya disminuido de valor (art. 1847 Nº 1). Ahora bien, si el
menor valor de la cosa proviene de deterioros que el comprador se ha aprovechado, debe
hacerse la correspondiente rebaja del precio (art. 1848).
- Pago de las costas del contrato, que comprende las costas legales del contrato de venta que
hubieran sido satisfechas por el comprador (art. 1847 Nº 2), en cuanto el comprador las
hubiere pagado.
- Pago de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño; sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo 1845 (art. 1847 Nº 3). La obligación del comprador de restituir los
frutos depende de su buena o mala fe y se regula por las reglas de las prestaciones mutuas del
título De la reivindicación. Sin embargo, el vendedor no debe los frutos posteriores a la fecha en
que el vendedor se allanó a la evicción y percibidos durante la secuela del juicio que el
comprador se empeñó en seguir adelante.
- Pago de las costas del juicio, esto es, las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y
por efecto de la demanda (art. 1847 Nº 4). No se incluyen las costas en el comprador haya
incurrido defendiéndose, después que el vendedor se allanó al saneamiento.
- Pago del aumento de valor de la cosa evicta, que haya tomado en poder del comprador, aún por
causas naturales o por el mero transcurso del tiempo (art. 1847 Nº 5).
Para determinar en qué términos debe pagar el vendedor los aumentos de valor de la cosa que
provienen de causas naturales o del transcurso del tiempo, es preciso distinguir si ha tenido
buena o mala fe (art. 1850).
(i) Si el vendedor está de buena fe el aumento del valor no se abonará en lo que excediera a la
cuarta parte del precio de la venta.
(ii) Si el vendedor está de mala fe, debe abonar el total del aumento de valor de la cosa.

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En cuanto a los aumentos de valor que provengan de mejoras introducidas por el comprador, el
artículo 1849 dispone que es preciso distinguir si el vendedor está de buena o mala fe.
(i) El vendedor de buena fe debe abonar el aumento de valor resultante de las mejoras
necesarias y útiles que hizo el comprador y que no le hayan sido abonadas por el que
obtuvo la evicción.
(ii) El vendedor de mala fe debe reembolsar aún las mejoras voluptuarias.
• Evicción parcial. Distingue la ley dos situaciones:
- La parte evicta es tal que sea de presumir que sin ella no se habría comprado la cosa. El art. 1852 inc. 4º
dispone que habrá derecho a pedir la rescisión de la venta o el saneamiento de la evicción.
Además, el artículo 1843 dice que, en virtud de esta rescisión, el comprador será obligado a
restituir al vendedor la parte no evicta, y para esta restitución será considerado como poseedor
de buena fe, a menos de prueba contraria; el vendedor, además de restituir el precio, abonará el
valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y todo
otro perjuicio que de la evicción resultare al comprador.
- La parte evicta no es de tanta magnitud o el comprador no quisiere pedir la rescisión del contrato. El art.
1854 dice que el comprador solo tendrá derecho para exigir el saneamiento de la evicción
parcial con arreglo a los artículos 1847 y siguientes.
• Extinción de la acción de saneamiento. Si la extinción es total, el vendedor queda por completo
liberado; si es parcial, su responsabilidad se limita a ciertas prestaciones. La acción de
saneamiento por evicción se extingue por la renuncia, por la prescripción y en casos especiales
previstos por la ley.
• Renuncia de la acción de saneamiento. Las partes pueden modificarla y hasta abolirla (art. 1839).
El artículo 1842 expresa que es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de
la evicción, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya. Hay mala fe cuando el
vendedor conocía la causa de la evicción y, sin darla a conocer al comprador, estipuló su
irresponsabilidad. La ley sanciona en este fraude con la nulidad de la estipulación. Ahora bien, la
renuncia no exonera por completo al vendedor de la obligación de saneamiento; el vendedor debe
siempre restituir el precio recibido (art. 1852 inc. 1º) y estará obligado a restituir el precio íntegro,
aunque se haya deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo su valor, aún por hecho o
negligencia del comprador, salvo en cuanto éste haya sacado provecho al deterioro (inc. 2º).
Solamente en dos casos la renuncia extingue por completo la obligación del vendedor: a) si el
comprador lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, y b) si expresamente tomó sobre sí el peligro
de la evicción, especificándolo.
• Prescripción de la acción de saneamiento. En cuanto se traduce en defender al comprador, es
imprescriptible. La obligación sólo se hace exigible cuando el comprador es demandado. En
cambio, es prescriptible la obligación de saneamiento en cuanto se convierte en la de indemnizar
al comprador, una vez producida la evicción o desde que a la obligación de amparar al comprador
en la posesión, sucede la de indemnizarle en dinero (art. 1840). El artículo 1856 establece que la
acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años; más por lo tocante a la restitución
del precio, prescribe en cinco años. Se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de
evicción; o si ésta no hubiera llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa.

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• Casos en que la obligación de saneamiento se extingue por disposición de la ley.

- En las ventas forzadas, la indemnización se limita la devolución del precio (art. 1851).
- En caso de que el vendedor se allane al saneamiento y el comprador prosiga por sí solo el juicio, la
indemnización no comprende las costas del pleito en que hubiere incurrido defendiéndose, ni
los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueño (art. 1845).
- La obligación de saneamiento se extingue por completo en caso de que citado de evicción el
vendedor no comparece, pero el comprador no opone en el juicio alguna excepción suya y por ello fuere
evicta la cosa (art. 1843 inc. 3º).
- La obligación de saneamiento se extingue por completo si el comprador y el que demanda la cosa
como suya se someten al juicio de árbitros, sin consentimiento del vendedor, y los árbitros fallan en
contra del comprador (art. 1846 Nº 1).
- La obligación de saneamiento se extingue por completo si el comprador perdió la posesión por su
culpa y de ello se siguió la evicción (art. 1846 Nº 2).

De la rescisión de la venta por lesión enorme

1. Concepto y fundamento de la lesión enorme. La lesión es el prejuicio pecuniario que las partes
sufren por consecuencia de la falta de equivalencia de las prestaciones recíprocas de un contrato
conmutativo. Así, la estabilidad del contrato requiere que el desequilibrio de las prestaciones sea
de gran entidad para que se justifique la rescisión. La lesión, en otros términos, debe ser enorme.
2. Requisitos de la rescisión por lesión enorme.
a) La venta debe ser susceptible de rescindirse por causa de lesión (art. 1888). En términos
generales, sólo tiene cabida en la compraventa de bienes raíces:
- No procede en las ventas de bienes muebles (art. 1891). Como consecuencia, no tiene cabida en
las ventas comerciales (art. 126 del Código de Comercio).
- No procede en las ventas que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia (art. 1891), esto
es, las ventas judiciales, forzadas o voluntarias.
- No procede en las ventas de minas, aunque se trate de inmuebles (art. 170 del Código de
Minería).
b) La lesión debe ser enorme, en los términos que señala la ley. Según el artículo 1889, sufre
lesión enorme el vendedor cuando recibe un precio inferior a la mitad del precio justo de la cosa.
Por su parte, el comprador sufrirá lesión enorme cuando pague un precio superior al doble del
justo precio de la cosa. Para determinar el justo precio debe atenderse al tiempo de la
celebración de la venta y la prueba de la lesión incumbe a aquel de los contratantes que deduce
la acción correspondiente.
c) La cosa no debe haber perecido en poder del comprador (art. 1893), puesto que una vez
rescindido el contrato deberá restituirse la cosa y esta restitución se torna imposible cuando la
cosa ha perecido.
d) El comprador no debe haber enajenado la cosa (art. 1893 inc. 2º). Sin embargo, en caso de
que el comprador haya enajenado la cosa por más de lo que había pagado por ella, podrá el

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primer vendedor reclamar este exceso, pero sólo hasta concurrencia del justo valor de la cosa,
con deducción de una décima parte.
e) La acción rescisoria por lesión enorme debe entablarse en el tiempo oportuno, tomando en
cuenta que expira en cuatro años, contados desde la fecha del contrato (art. 1896), y corre
contra toda clase de personas (art. 2524).
3. Irrenunciabilidad de la acción rescisoria. Autorizar la renuncia importaría abolir la acción y el
art. 1892 previene que si se estipulare que no podrá intentarse la acción rescisoria por lesión
enorme, no valdría la estipulación; y si por parte del vendedor se expresare la intención de donar
el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita.
4. Efectos de la rescisión por lesión enorme. El objeto de la acción rescisoria es invalidar la
compraventa, por lo que sus efectos son los propios de la nulidad; en suma, el vendedor
recobrará la cosa y el comprador el precio pagado por ella. Pero la rescisión por lesión enorme
se funda en la desproporción entre las prestaciones de comprador y vendedor, entonces el
restablecimiento del equilibrio de tales prestaciones desagravia a las partes.
Si la víctima ha sido el vendedor, podrá el comprador hacer subsistir el contrato aumentando el
precio. Al contrario, si la víctima es el comprador, puede hacer lo mismo el vendedor, restituyendo
parte del precio excesivo.
5. Efectos si el demandado opta por evitar la rescisión. El comprador y el vendedor, víctimas de
lesión enorme, tienen derecho a pedir la rescisión del contrato. Pronunciada la rescisión, nace
para los contratantes el derecho de enervar el fallo, aumentando el precio el comprador o
restituyendo parte del mismo el vendedor (art. 1890).
a) Debe observarse que la facultad del comprador o vendedor demandados de aceptar o evitar la
rescisión pueden ejercerla “a su arbitrio”. El demandante no puede pedir sino la rescisión del
contrato.
b) La opción del demandado nace una vez fallado el pleito y declarada la nulidad. La facultad de
optar compete al comprador o al vendedor contra quien se pronuncia la rescisión.
c) Fija la ley la cantidad que debe pagar el demandado para evitar la rescisión.
6. Frutos y expensas. El comprador o el vendedor deben abonar frutos e intereses, pero sólo desde
la fecha de la demanda, esto es, por el tiempo comprendido entre el contrato y la iniciación del
juicio (art.1890 inc. 2º). No podrá pedirse cosa alguna en razón de las expensas que haya
ocasionado el contrato.
7. Efectos si el demandado consiente en la rescisión del contrato. La rescisión de la venta, en
principio, da derecho a las partes a ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no se
hubiera celebrado el contrato nulo, con algunas importantes limitaciones:
a) El vendedor debe restituir la cosa y el comprador el precio, con intereses y frutos, pero sólo
desde la demanda.
b) Las partes no están obligadas a pagar las expensas del contrato.
c) El vendedor no podrá pedir cosa alguna en razón de los deterioros que haya sufrido la cosa;
excepto en cuanto el comprador se hubiera aprovechado de ellos (art. 1894).

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d) La rescisión de la venta por lesión enorme no afecta a los terceros adquirentes. Si la cosa se ha
enajenado por el comprador, no hay derecho para pedir la rescisión del contrato.
e) La rescisión de la venta por lesión enorme no afecta a los terceros en cuyo favor hubiere
constituido el comprador algún derecho real (art. 1895). De esta forma, las hipotecas y demás
derechos reales no se extinguen de pleno derecho por la rescisión del contrato.

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