INFOME TÉCNICO DE

TASACIÓN

VALUACIÓN Y TECNICAS DE TASACION

INMOBILIARIA

ALUMNA

CUSTODIO CHAVESTA, MARIA DEL PILAR

DOCENTE

CUBAS HARRY

FACULTAD:

ARQUIECTURA

CICLO:

VI
 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.- PREDIO URBANO:

1.1 NOMBRE DEL PREDIO : Lote Nº 182

1.2 NOMBRE DEL PROPIETARIO: PRELUDIO SAC CONSTRUCTORA: Empresa

dedicada a la construcción y supervisión de obras de edificación.

1.3 NOMBRE DEL SOLICITANTE: Custodio Chavesta, María del Pilar

1.4 OBJETO DE LA VALUACIÓN Y METODOLOGÍA EMPLEADA:

Determinar el valor Comercial del inmueble, para efectuar la venta por parte
de la entidad solicitante, o persona solicitante.

1.5 REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Para llevar a cabo la presente valuación se ha empleado, el vigente

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú; aprobado R. M. Nº 126-2007-
VIVIENDA, ejecutándose por método de Tasación Directa

1.6 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN:

14 de noviembre 2016

1.7 UBICACIÓN:

Región : Lima

Provincia : Lima

Distrito : Miraflores

Dirección : Av. Ernesto Montagne No 182. Urb. La Aurora.

1.8 LINDEROS DEL TERRENO:

Por la Avenida : Con la avenida Montagne

Frente : a la Av. General Ernesto Montagne 182,

1.9 ÁREA DEL TERRENO

560m2

2.0 PERÍMETRO:

Frente 16 ml – Profundidad 35ml =51M

2.1 ZONIFICACICIÓN Y USO ACTUAL DEL TERRENO:

El terreno es de zona residencial densidad media RMD

Naturaleza y clasificación de las tierras y sus áreas respectivas: es considerada

Vía Metropolitana con lo cual se permite construir hasta 5 pisos.

2.2 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

INFRAESTRUCTURA

Vías públicas : Vías públicas con aceras con pavimento y calzada asfáltica.

Alumbrado Público : Suficiente

Alcantarillado : Suficiente

Abastecimiento de agua : Suficiente

Suministro eléctrico : Suficiente de la red general

EQUIPAMIENTO

Comercial : Si existe – Supermercado Wong,

Religioso : Si existe
 Educación : Si existe

Área Recreativa : Si existe zona deportiva

Área Verdes : Si existe parques

Lúdico : Si existe

Asistencial : Restaurantes, panadería, farmacia, diversos bancos

2.3. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

Comunicaciones interurbanas : Vía públicas con aceras con pavimento

y calzada asfáltica.

Comunicaciones urbanas : Suficientes

Transporte público : Autobuses urbanos

Accesibilidad : Normal

Tráfico vehicular : Escaso

Aparcamiento superficie : Suficiente

Aparcamiento público : Suficiente

Calidad del barrio : Buena

Calidad ubicación : Bueno

Distancia a centro : 5km

Ancho de calles : 5m y 20 m

Carácter de calle : Circulación vehicular

Uso del barrio : Residencial

2.4. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS

DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO ENE EL QUE SE UBICA LA VIVIENDA

Tipología edificatoria : Multifamiliar residencial

Nª de fachadas :2

Ancho de fachada principal : 16.00

Ancho de fachada secundaria : 16.00

Longitud media de fondo 1 : 35.00

Longitud media de fondo 2 : 35.00

Nª de plantas :5

Usos de planta baja : Estacionamiento – Recepción

Usos de plantas superiores : Viviendas

Área construida : 700m2

Nª de viviendas por plantas : 2 viviendas

Acabados y fachadas : Enfoscada y pintada

Voladizos : Si

Ascensor : Si

Jardines : Si-1

Servicios comunes : Si

Estacionamientos : Si -8
DESCRIPCIÓN DE LA VIVIENDA

Tipología : Vivienda flat

Sala

Comedor

Cocina

Cuarto de servicio

Baño

Dormitorio

Dormitorio principal

SUPERFICIES

Útil : 70m2

Construida : 700m2

Libre : 203m2

CONDICIONES DE HABITALIDAD

Vistas : Favorables

Orientación : Normal

Altura : Normal

2.5 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

Cimentación : cimiento ciclópeo

Estructura : Concreto armado
Cubierta : Plana transitables
 Cerramiento exterior : Muros de ladrillo
Acabado de fachada : Enfoscada y pintada
2.6 ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN

Antigüedad : 10 años

Conservación : Buena

Vivienda : Buena

Vivienda en buen estado de conservación que hace que sea perfectamente

habitable en la actualidad.

2.7 Plantaciones: Arboles en áreas de recreación (parques)

2.8 Recursos de agua y derechos de riego: Programa Público.

2.9 Elementos de trabajo mano de obra y otros: Dispone de maquinarias, equipos

para la producción del proyecto.

3.0 Factores ecológicos: Prob. De precipitaciones: 0% Humedad: 82%

Viento: a 26 km /h.

3.1 Forma de explotación: El predio esta conducida por PRELUDIO SAC

CONSTRUCTORA: Empresa dedicada a la construcción y supervisión de obras
de edificación.

3.2 Beneficio e Industrialización de los productos: No se establecen ni se

industrializan los productos agrícolas.

3.3 Construcciones y áreas que ocupan: Departamentos de 163 m2: Sala,

comedor, baño de visitas, cocina, lavandería cuarto de servicio con baño, sala
de estar, tres dormitorios baño compartido y baño incluido en el dormitorio
principal. Cuenta con 2 sótanos y un semisótano para estacionamientos los
departamentos varían entre 160 y 198 m2 aprox, con departamentos de 3
dormitorios.
 Materiales que se usan, concreto armado estado de conservación 10% y
antigüedad, 10 años

3.4 Mejoras y obras complementarias: veredas de 3ml de ancho, instalación de

alumbrado público e instalación de agua.

3.5 Análisis de documentación registral: Av. Ernesto Montagne No 182. Urb. La

Aurora Miraflores, Frente 16 ml – Profundidad 35ml, Área Total de 560m2.

3.6 observaciones: La ubicación del terreno está en la zona más tranquila de la Av.
Montagne y de todas las avenidas vecinas, pues no tiene un flujo de tráfico
que conecta avenidas principales.

II. VALUACIÓN

1. VALUACIÓN DEL TERRENO MATRIZ

a. Datos
Área de terreno : 560m2
Frente A : 16m
Frente B : 16m
Fondo A : 35m
Fondo B : 35m
Valor de calle A : 320.000
Valor de calle B : 350.000
b. Repartimiento proporcional
FRENTE A
(
I. …………………………………..………………= FRENTE A + FRENTE B XAREA )
16 X 560
(16+16 )

(1632 ) X 560
0.50X560
280

FONDO A
(
II. ………………………………..………………= FONDO A+ FONDO B XAREA )
35 X 560
¿ ( 35+35 )
¿ ( 35) X 560
70
= 0.50x560
= 280
c. Primer calculo
I. ……………………………………………… = (I)X Valor de calle A
= (280) X320
S/89600

II. …………………………………………….. = (II)X Valor de calleB

(280)X350
S/89600
III. VALOR 1= I +¿ II
VALOR 1 = S/ 89600+¿S/89600 = s/179200

VALUACIÓN DE VIVIENDA
a. Datos

Área techada:

 Área de departamento 70m2

 Área libre 20m2

Valor similar nuevo:

Valor unitario de edificación S/. 1.500

Antigüedad: Hasta 10 años

Material predominante: Concreto

Estado de conservación: Regular

b. CALCULO DE ÁREA TECHADA

Área techada

AT = ATotal – ALibre

AT= 70 – 20

AT= 50m2

c. CALCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO

VSN = AT x VUE

VSN = 50 x 1,500/m2

VSN = S/75000

d. CALCULO DEL FACTOR DE DEPRECIACION (P)

Antigüedad: Hasta 10 años

Material predominante: concreto

Estado de conservación: Regular

 Entonces P es 10% = 0.1 % Según RNT, Articulo II.D.34-Tabla Nª1

e. CALCULO DEL VALOR DE DEPRECIACIÓN (D)

D = P/100 x AT X VUE

D = 10/100x50m2x S/1500.00

D = 0.1x S/75000

D = S/7500

f. CALCULO DEL VALOR DE EDIFICACIÓN

VE = VSN – D

VE = S/ 75000 – S/7500

VE = S/ 67500

2. CALCULO DE PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

a. Datos:
Nº de pisos :5
Tipología : (Flat )

Nº de viviendas por piso 2

b. Áreas de viviendas
 CUADRO DE CACLULO DE DEPRECIACION SEGÚN LOS PISOS Y LAS AREAS

CALCULO DE DEPRECIACIÓN
PISOS DEPARTAMENTO DEP ÁREA
S
1 2 1 DEP 140M2
2 2 1 DEP 140M2
3 2 1 DEP TOTAL= 140M2
4 2 1 DEP 140M2
5 2 1 DEP 140M2
TOTAL 10 700M2
CALCULO
70/700 0.1
10%
OBRAS COMPLEMENTARIAS
PASADIZOS Y ESCALERA 23M2

TOTAL DE ÁREA 163M2

c. Calculo de porcentaje de propiedad exclusiva

70 m2
% Propiedad exclusiva = 700 x 100

70 m2
% Propiedad exclusiva = 700

% Propiedad exclusiva = 0.1 x 100

% Propiedad exclusiva = 10%

d. Segundo calculo
Valor 2 = Área x Valor de calle A
Valor 2 = 560 x S/ 320
Valor 2 = S/ 179 200.00
 e. Segundo calculo
Valor 3 = Área x Valor de calle B
Valor 3 = 560 x S/ 350
Valor 3 = S/ 196 000
f. Tomar de valor
Debido a que el valor 3 es el mayor valor de todos, se toma este como el
valor total del terreno, siendo S/ 196 000. 00
g. Valorización de la prorrata del área del terreno matriz, correspondiente
al departamento 051
Porcentaje de terreno matriz = Valor total x %
Porcentaje del terreno matriz = S/ 196 000. 00 x0.1
Porcentaje del terreno matriz = S/ 196 00. 00

3. VALOR DE AREAS COMUNES TECHADAS

a. Datos:
Valor de edificación : S/ 67500.00
Porcentaje de áreas comunes : 23%

b. Calculo de las áreas comunes

VAC = VE x %
VAC = S/ 67500 X 0.23
VAC= S/ 15525

4. VALOR DE AREAS COMPLEMENTARIAS

Según asumirá que no existen.

5. VALOR OTAL DE TASACIÓN DEL DPTO. 051

a. Datos
 Valor de Terreno Matriz (VT) : S/ 196 00. 00

Valor de edificación (VE) : S/ 67500. 00

Valor de áreas comunes (VAC) : S/ 15525. 00

b. Calculo total

VTP = VT+¿VE +¿ VAC

VTP = S/ 19600+67500+15525

VTP = S/ 102625

ANEXOS:
UBICACIÓN

ÁREA DEL LOTE, PERIMETRO Y LINDEROS.