LOS DERECHOS REALES

1. NOCIÓN GENERAL Y LIMITADA

Es aquel Derecho Sustantivo que atribuye a su titular un poder o sinónimo

directo e inmediato sobre una cosa determinada sin necesidad de "ningún
intermediario" y que impone a sí mismo a todo el mundo un deber de respeto o
exclusión y a veces cuando se trata de Derechos Reales limitados un "hacer" o
un "no hacer".

Por lo tanto Derecho Real es la facultad o potestad que corresponde a una

persona sobre una cosa específica.

2. OBJETIVO

Reconoce el derecho de los dispositivos legales (ORDENAMIENTO JURÍDICO)

entendidas como un conjunto de normas que regulan los hechos, actos,
situaciones y relaciones entre los hombres.

3. CLASIFICACIÓN

1. Principales y Accesorios
2. Definitivos y Provisionales
3. Amplios y Limitados
4. Inmuebles y Muebles
5. Sobre Bien Propio y Sobre Bien Ajeno

1A.- DERECHOS REALES PRINCIPALES:
Son los que tienen existencia y autonomía propia, tales como la posesión,
la propiedad y el usufructo

1B.- DERECHOS REALES ACCESORIOS:

Cuya existencia depende de otros. Se justifican en función de un Derecho
Principal. Ej. Todos los Derechos Reales de Garantía: Hipoteca, Anticresis
(para inmuebles) y la Prenda (para muebles).

2A.- DERECHOS REALES DEFINITIVOS:

Tales como la propiedad y el Usufructo.

2B.- PROVICIONALES:
Aquellos que como la Posesión pueden convertirse en definitivos.

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3A.- DERECHOS REALES AMPLIOS:
Como el Derecho de Propiedad que encierra una gama completa de atributos.

3B.- DERECHOS REALES LIMITADOS:

Lo que no reconocen la facultad de libre disposición del bien Ej. El Derecho de
Uso y la posesión.

4A.- DERECHOS REALES INMUEBLES:

Son los que recaen sobre estos bienes (inmuebles) tales como la Hipoteca y la
Anticresis. Contrariamente a los Derechos Reales Muebles.

4B.- DERECHOS REALES MUEBLES:

Sólo operan sobre Muebles, tales como la Prenda y la Apropiación. Pero hay
Derecho Real que recaen indistintamente sobre bienes inmuebles y sobre
bienes muebles, tales como: Propiedad, Posesión, Usufructo y Derecho a la
Retención.

5A.- DERECHOS REALES SOBRE BIEN PROPIO:

Como la Propiedad y la Posesión.

5B.- DERECHOS REALES SOBRE BIEN AJENO:

Tales como el Usufructo, la Posesión, el Uso, Habitación, Prenda y Anticresis.

4. DERECHOS REALES PRINCIPALES Y ACCESORIOS

Derechos reales principales:

Son los derechos que mejor representa el concepto de apropiación de la cosa,

y que por tanto se confunden con la cosa misma. De estos derechos el de
mayor importancia y trascendencia o categoría es el derecho de propiedad. Los
otros derechos reales principales son desmembraciones del derecho de
propiedad, no confieren a sus titulares todas las prerrogativas del derecho de
propiedad, sino solamente una o varias de ellas, mientras que el derecho de
propiedad confiere a su titular el conjunto de las prerrogativas que cabe ejercer
sobre una cosa: derecho de servirse de ella (jus utendi), el derecho de obtener
sus frutos (jus abutendi).

Derecho reales accesorios:

Son aquellos que se otorgan sobre una cosa con la finalidad de garantizar el
pago de un crédito, y que confiere a su titular el derecho de preferencia y de
persecución. En estos se sitúan algunos derechos que recaen sobre cosas,
pero que son el accesorio de un derecho de crédito, en el sentido de que
constituyen una garantía de ese derecho de crédito; refuerzan la situación del
acreedor de permitirle cobrar con mayor seguridad. Los derechos reales
accesorios son: la hipoteca, la prenda y la anticresis.

a) La Hipoteca: Es un derecho real destinado a garantizar el pago de un

crédito, sin desposeer al propietario del bien gravado. Es la afectación real e

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indivisible de uno o más inmuebles del deudor para garantizar un crédito sin
que el deudor sea desapoderado de la propiedad de su inmueble.

b) La Prenda: Es un derecho real inmobiliario que otorga al acreedor la

facultad de conservar en su poder un bien corporal o incorporal de su deudor
para garantizar el crédito que los vincula. Este contrato no es perfecto por el
sólo consentimiento de las partes, es necesario que se suscriba de manera
inequívocas, y que el deudor entregue el bien afectado.

c) Anticresis: es el derecho real accesorio que otorga al acreedor el derecho

de conservar en su poder un bien inmueble de su deudor por el tiempo que
dure su acreencia y con el derecho de percibir los frutos que se produzcan en
el predio dado en anticresis.

Enumeración de los derechos reales principales.

a) La propiedad

b) El usufructo

c) El uso

d) La habitación

e) La servidumbre

f) La enfiteusis

g) La superficie

a) La propiedad: Es el derecho real por excelencia e implica un poder directo e

inmediato sobre las cosas. Es el derecho en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva a la acción y voluntad
de una persona. El derecho de propiedad asegura el goce exclusivo de un bien
determinado. Esta determinación es fácil tratándose de los muebles. Respecto
de los inmuebles se efectúa por medio del deslinde que delimita el fundo en
extensión.

b) El usufructo: es un derecho real que confiere a una persona llamada

usufructuario el derecho de usar y gozar temporalmente de un bien que
pertenece a otra persona llamado nudo propietario. El usufructuario no es
propietario de la cosa, sino que mantiene una relación que se puede llamar de
copropiedad con el propietario propiamente dicho, en consecuencia está
obligado a conservar la cosa no puede destruirla ni enajenarla, así lo estableció
el Legislador en el artículo 578 del Código Civil: [1]"El usufructo consiste en el
derecho de gozar de cosas cuya propiedad pertenece a otro, como éste mismo;
pero conservando la sustancia de aquellas".

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c) El uso: El derecho de uso consiste en la prerrogativa que tiene su titular de
servirse de la cosa objeto del derecho y percibir sus frutos hasta la cantidad
que le sea necesaria para satisfacer su necesidad y la de su familia.

d) Habitación: consiste en la prerrogativa que tiene su titular de favorecerse el

y su familia con el uso de un local o parte del que se destine a la vivienda
familiar.

e) La servidumbre: gravamen que pesa sobre un inmueble en beneficio de

otro perteneciente a distinto dueño. Supone una carga para el inmueble que la
soporta y un beneficio para el inmueble que lo disfruta. El predio o heredad que
disfruta la servidumbre se denomina predio dominante y predio sirviente el que
la que la padece. El legislador definió la servidumbre en el Artículo 637 del
Código Civil, que dice: [2]"La servidumbre es una carga impuesta sobre una
heredad, para el uso y utilidad de una finca perteneciente a otro propietario".

El derecho de servidumbre puede surgir de tres formas: por situaciones propias

de los predios o terrenos a los cuales se le aplica, por obligaciones impuestas
por la Ley o por contratos entre los propietarios. Todas las servidumbres se
extinguen cuando los inmuebles experimentan cambios o nuevos estados que
hacen imposibles el disfrute de las servidumbres, y que esa situación
permanezca por un tiempo de veinte años o más.

f) La enfiteusis: Es el derecho real inmobiliario que consiste en el

arrendamiento de un predio por un tiempo que oscila entre los dieciocho y los
noventa y nueve años.

g) La superficie: Es el derecho de propiedad proyectado hacia arriba, esto es

en el suelo y en el espacio aéreo comprendido por el área del suelo que es
objeto del derecho. Éste se encuentra cuando un inmueble se comparte entre
dos personas, unas de las cuales ejerce su derecho sobre el suelo y subsuelo,
y la otra sobre lo que se eleva sobre el terreno: plantaciones y construcciones.
Pero no hay ahí un derecho real particular; se trata tan solo de la división de
una cosa entre dos propietarios: es un derecho de propiedad el que ejerce el
superficiario sobre las construcciones y plantaciones

5. DERECHOS REALES PROVISIONALES

Aquí estudiaremos el derecho real provisional de posesión.

Nuestro Código Civil, inspirado ampliamente en el Código de Napoleón de
1804, acoge la concepción clásica, subjetiva, de la posesión, muy próxima a la
presentada por Savigny. En realidad, la palabra posesión tiene dos diferentes
acepciones: posesión como manifestación del dominio y posesión como
derecho real provisional. En este capítulo nos concentraremos en esta última
variedad de posesión.
Las dos acepciones de la palabra posesión se presentaban en el derecho
romano de la siguiente forma: possessio rei, la posesión que ejercía el titular de
un derecho real (v. gr., propiedad, usufructo, etc.), y possessio juris, la que se
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enfrentaba a la titularidad de un derecho real, aquella que era ejercida por un
no-titular (hoy en día reconocida como derecho real provisional). En cuanto a la
possessio rei, reconocemos a una posesión incorporada a la titularidad del
dominio o de otro derecho real como el usufructo o la servidumbre. En este
sentido, la posesión puede ser concebida como una serie de poderes físicos
que se ejercen sobre un bien respecto del cual se tiene la titularidad de un
derecho real. Así las cosas, la posesión equivaldría al contenido del derecho
real. Según una bella metáfora, puede ser vista como "la sombra del derecho
real". Se trata, pues, del ejercicio mismo de los poderes que confiere el
derecho real sobre un bien, una mera situación de hecho equivalente a la
noción de tenencia o corpus. El animus de este modelo de posesión se
encuentra evidenciado con la titularidad del derecho real.
El propietario o titular de un derecho real puede ejercer su posesión por
intermedio de otra persona. Se trata de la posesión denominada corpore alieno.
La persona que sirve de instrumento para ejercer la posesión corpore alieno
tiene la calidad de mero tenedor. La mera tenencia es aquella que "se ejerce
sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño" (art. 775
C.C.).
La función de la posesión como manifestación del derecho real tiene
repercusiones diferentes, según se trate de bienes muebles o inmuebles. En
cuanto a los bienes muebles, la posesión constituye una apariencia de la
titularidad del derecho real: a través de ella se hace pública la titularidad del
derecho real. Podría afirmarse que el legislador asume que, frecuentemente,
posesión y dominio se encuentran reunidos. Por ello, el poseedor de un bien
mueble "es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo" (art. 762
C.C.). En materia de inmuebles, la posesión que se encuentra incorporada a la
propiedad o cualquier otro derecho real- tiene una función mucho menos
relevante. Estimamos que la presunción del artículo 762 del C.C. debe ceder
frente a la consagrada en artículo 44 del Decreto 1250 de 1970, según la cual
los títulos o instrumentos sujetos a registro surten efectos frente a terceros,
desde la fecha en la cual el registro se ha llevado a cabo. En materia de
inmuebles no se presume como titular del derecho real al poseedor del bien,
sino a quien aparece inscrito en el registro de instrumentos públicos. En otras
palabras, la publicidad de la titularidad del derecho real se realiza con la
inscripción en el registro.
Por otro lado, respecto de la possessio juris, la posesión se nos presenta como
un elemento sine qua non de la usucapión. Hablamos de la posesión separada
y enfrentada a la titularidad del derecho real. Esta variedad de posesión ha sido
calificada por un sector de la jurisprudencia y la doctrina como un verdadero
"derecho real provisional" del poseedor no propietario.
En relación con este segundo modelo de posesión, la normativa peruana
reconoce que la posesión es un derecho real; incluso, como si tratase de
derechos de propiedad o usufructo, se permitía gravar la posesión con el
derecho de hipoteca (la denominada hipoteca popular, art. 27 del Decreto

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Legislativo peruano 495731). Desde luego, este mecanismo tenía una función
social importantísima, puesto que acercaba las bondades del crédito a las
clases populares. Recuérdese, como lo ha expresado la Corte Constitucional,
que

La falta de titularidad del dominio sobre bienes inmuebles por parte de

personas de bajos ingresos dificulta el acceso al crédito, debido a que la
propiedad inmueble es la garantía usualmente exigida por el sistema financiero
para respaldar las obligaciones crediticias de las personas con bajos ingresos.
Así las personas que más necesitarían acceder a créditos a bajas tasas de
interés por sus condiciones de necesidad y sus restricciones de ingresos no
pueden hacerlo dentro del sistema formal, por lo cual deberán acudir al sistema
informal, el cual es mucho más costoso e implica mayores riesgos.

BIBLIOGRAFIA
Cusi, A. (2017). Derechos Reales. Recuperado de
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Ternera, F. (2017). Derecho real provisional de posesión. Recuperado

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