CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA CAJAMARCA -
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SEDE DE CORTE - JIRÓN EL COMERCIO N° 680,
Secretario De Sala:VASQUEZ ALDAY Ana Maria Elizabeth
(FAU20159981216)
Fecha: 18/12/2017 [Link],Razón: RESOLUCIÓN JUDICIAL,[Link]:
CAJAMARCA / CAJAMARCA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL
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CONTENIDO
PRIMERA SALA CIVIL PERMANENTE
Jr. Buganvillas N° 165 – 3er. Piso
EXPEDIENTE : 706-2013-0-0601-JR-CI-01.
DEMANDANTE : TERESA VIOLETA LINARES VIUDA DE ZAMBRANO
DEMANDADO : SEGUNDO VÍCTOR VÁSQUEZ MIREZ Y OTROS
MATERIA : RETRACTO
VÍA PROC. : ABREVIADO
SENTENCIA DE VISTA N° 069-2017-PSCP
RESOLUCION NÚMERO CUARENTA Y NUEVE.
Cajamarca, catorce de
noviembre de dos mil diecisiete.
I. ASUNTO:
Es materia de conocimiento de este colegiado el recurso de apelación interpuesto
por la demandante Teresa Violeta Linares viuda de Zambrano, contra la Sentencia N°
N° 85-2017-C, contenida en la resolución número cuarenta y cuatro de fecha cuatro
de julio de dos mil diecisiete, que declara infundada la demanda instaurada por
Teresa Violeta Linares Vda. de Zambrano, contra la sociedad conyugal conformada
por Segundo Víctor Vásquez Mires y Celinda Sánchez Blanco, y la sociedad conyugal
conformada por Haideé Teresa Zambrano de Díaz y Juan Manuel Díaz Murrugarra,
sobre retracto, ordenando el pago de cosos y costas.
II. ANTECEDENTES:
Mediante escrito de fecha veintitrés de mayo de dos mil trece de folios cincuenta a
sesenta, la demandante Teresa Violeta Linares Vda. de Zambrano interpone
demanda de retracto, contra la sociedad conyugal conformada por Segundo Víctor
Vásquez Mires y Celinda Sánchez Blanco, y la sociedad conyugal conformada por
Haideé Teresa Zambrano de Díaz y Juan Manuel Díaz Murrugarra, solicitando que se
subrogue a los compradores, la sociedad conyugal conformada por Segundo Víctor
Vásquez Mires y Celinda Sánchez Blanco, manteniendo en lo que fuera de ley los
demás términos de la compraventa de la Minuta N° 709 contenida en la Escritura
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Publica N° 778 otorgada ante Notario Público Miguel Ledesma Inostroza, con fecha
dieciocho de abril de dos mil trece, inscrita en la partida electrónica N° 02107978.
Admitida a trámite la demanda mediante resolución uno de fecha treinta y uno de
mayo de dos mil trece (64 a 65), se confiere traslado de la demanda a los
demandados; posteriormente mediante escrito de fecha once de junio de dos mil
diecisiete (92 a 97), el representante del banco BBVA BANCO CONTINENTAL solicita su
intervención como listiconsorte necesario pasivo, el mismo que se confiriéndose
traslado a la parte demandante y demandado; mediante escrito de fecha catorce
de junio de dos mil trece, los demandados Segundo Víctor Vásquez Mires y Celinda
Sánchez Blanco, proponen excepción de falta de legitimidad para obrar, caducidad
y prescripción extintiva, ordenándose mediante resolución número tres (137), formar
el respectivo cuaderno de excepciones.
Con escrito de fecha dieciocho de junio de dos mil diecisiete (154 a 164) el
representante del banco BBVA BANCO CONTINENTAL contesta la demanda,
solicitando que se declare infundada la demanda, de igual forma la demandada
Haidee Teresa Zambrano Linares de Díaz y Juan Manuel Díaz Murrugarra, contesta la
demanda mediante escrito de fecha dieciocho de junio de dos mil trece (188 a 196),
solicitando que se declare la demanda de retracto infundada en todos sus extremos,
a quienes se les da por apersonados y por contestada la demanda mediante
resolución número cuatro de fecha diecinueve de junio de dos mil trece;
posteriormente con escrito de fecha veintiuno de junio de dos mil siete (233 a 238), los
demandados Segundo Víctor Vásquez Mires y Celinda Sánchez Blanco, contestan la
demanda solicitando que se declare infundada o improcedente la demanda y
mediante resolución número seis se tiene por contestada la demanda.
Por resolución número diez de fecha dieciséis de agosto de dos mil trece, se resuelve
declarar improcedente la intervención solicitada por BBVA BANCO CONTINENTAL
como litisconsorte necesario pasivo, concediéndose su incorporación como
coadyuvante, quien interpone recurso de apelación mediante escrito de fecha
veintitrés de agosto de dos mil trece (322 a 326), concediéndose dicho recurso
mediante resolución número trece de fecha tres de septiembre del mismo año,
ordenando formar el respectivo cuaderno, posteriormente la parte demandante
interpone recurso de apelación contra la resolución número once, la misma que es
concedida mediante resolución número catorce de fecha cinco de septiembre de
dos mil diecisiete, y mediante resolución número quince de fecha dieciocho de
septiembre de dos mil trece, se declara tener por no presentado el escrito de
excepciones de folios 92 a 97 y el recurso de apelación de folios 322, presentado por
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el representante de BBVA BANCO CONTINENTAL; quien posteriormente interpone
apelación contra la resolución número quince, la cual es concedida mediante
resolución número dieciséis; obrando a folios 417, el auto de vista N° 494-2013-SEC,
emitida por la Sala Civil, la que confirma la resolución número once, en el extremo
que tiene como tercero coadyuvante al banco BBVA BANCO CONTINENTAL.
Mediante resolución número dieciocho de fecha once de marzo de dos mil catorce,
resuelve declarar infundadas las excepciones de Falta de legitimidad para obrar
actividad de la demandante, caducidad y prescripción extintiva para obrar
actividad, y mediante resolución número veintiuno, se fijan puntos controvertidos,
admisión y actuación de medios probatorios, señalándose fecha para audiencias de
pruebas, obrando a folios 503 el acta de audiencias de prueba; posteriormente
mediante resolución número veintisiete del diez de julio de dos mil quince (sentencia
N°60-2015), que declara infundada la pretensión de retracto interpuesta por la
demandante Teresa Violeta Linares Vda. De Zambrano; la cual con escrito de fecha
diecisiete de julio de dos mil quince, es apelada por la parte demandante,
concediéndose dicho recurso mediante resolución número veintiocho, una vez
elevada se programó la audiencia de vista de la causa.
Mediante resolución número treinta y cinco del cinco de mayo de dos mil dieciséis
(sentencia 13-2016), se declara la nulidad de la sentencia N° 60-2015, ordenándose al
Juez de Primera Instancia expida nueva sentencia, devolviendo el proceso a su
origen; ya en primera instancia, con escrito de fecha veinticuatro de agosto de dos
mil dieciséis, el demandado Segundo Víctor Vásquez Mires y Celinda Sánchez Blanco,
solicita la nulidad de oficio desde el auto admisorio, la misma que se reserva hasta
emitir resolución final, sentencia, la misma que se emite mediante resolución
cuarenta y cuatro del cuatro de julio de dos mil dieciséis, la que resuelve declarar
infundada la demanda instaurada por Teresa Violeta Linares vda de Zambrano, la
cual es materia de apelación y estudio.
La apelación del demandante se basa en los siguientes argumentos:
(I) Que la demandante cumple con la condición de superficiaria, conforme se
precisa en la escritura N° 2181 del 05 de diciembre de 1988, según lo señalado
en la cláusula cuarta y quinta, donde prescribe que no se vende la construcción
(reconociéndose desde ya la superficie) y que en contraprestación la
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demandada Haidee Zambrano Linares se comprometió a construir la
construcción realizada por la demanda, la cual no ha cumplido la demandada.
(II) Que, el A-quo ha incurrido en motivación aparente, en base a una errónea
interpretación de la norma y los medios probatorios aportados, al establecer que
la demandante ha incurrido en negligencia al no solicitar el compromiso
asumido por la demandada Haidee Teresa Zambrano Linares, y en
consecuencia a fenecido el derecho de superficiaria que tenía la demandante.
(III) Que, se acreditado claramente la figura de superficiaria que le corresponde a la
demandante, ya que tal como lo establece la ley, para adquirir dicho derecho,
el superficiario debe gozar la facultad de tener temporalmente una construcción
y, asimismo establece el plazo máximo de tal derecho, de noventa y nueve
años.
(IV) Que, la apelante ha demostrado con los medios aportados, que ella ha sido
quien ha mandado a construir la sala, comedor y cocina que se encuentra en el
área ahora materia de Litis, y que la demandante se comprometió a construir
dicha construcción en el área que es de su propiedad, sin embargo la
demandante ha sido quine no ha cumplido con dicho acuerdo, asimismo señala
que en el testimonio 2181, se ha dejado constancia que su esposo, quien vendió
el 50% del terreno a su hija, la ahora demandada, no vendió dicha construcción
porque le pertenecía a la demandante, entre otros.
III. MOTIVACIÓN:
1. En principio, la Constitución Política, en su artículo 139° inciso 6, reconoce como
principio y derecho de la función jurisdiccional la pluralidad de instancias, esto es, la
posibilidad de recurrir ante el órgano jerárquico superior en vía de apelación, con la
finalidad que se revise la resolución que causa agravio al recurrente. Así a través de
este principio se otorga a los justiciables la garantía de que las decisiones emitidas
en los procesos judiciales pueden ser materia de revisión por órganos
jurisdiccionales superiores a aquel que tomo la decisión inicial.
2. Para el caso de autos, es de destacar previamente que el retracto según Max Arias
Schreiber1 señala que “Etimológicamente retracto deriva de las voces latinas re,
que significa repetición o retorno y tractus, esto es tracción o movimiento, y consiste
en la facultad que la ley otorga a determinadas personas para evitar la
transferencia de un bien y permitirle la subrogación, bajo las mismas condiciones
1
Arias Schreiber Pezet, Max, “Exegesis del Código Civil Peruano de 1984”, Tomo II, Lima. San Jerónimo Ediciones, 1988, p 230.
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pactadas entre el vendedor y el comprador”. Que, en ese sentido, el retracto no
implica evitar la transferencia de un bien sino conceder la facultad de subrogarse
en la relación contractual, ocupando el lugar del comprador. En ese sentido,
Castán Tobeñas expresa al analizar el artículo 1521° del Código Civil Español2
señala: “La Figura del retracto es pasible de definirla como le derecho que por
ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones, para
adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en
el lugar del comprador”.
3. El artículo 1592° del Código Civil preceptúa que: “El derecho de retracto es el que
la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador
y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa”. En virtud a dicha
norma se puede definir que el retracto es el derecho que la ley otorga a ciertas
personas, quienes no han intervenido en el contrato de compraventa para adquirir
el bien vendido, con la finalidad de subrogarse en el lugar y derecho del
comprador. Así pues, el artículo 1599° del Código Civil señala de manera expresa y
excluyente quienes tiene derecho a retraer en los actos jurídicos de transferencia
de la propiedad, a saber: “Tienen derecho a retracto: 1.- Inciso derogado por el
inciso c) de la primera disposición final del D.L. N° 757; 2.- El Copropietario, en la
venta a tercero de las porciones indivisas; 3.- El Litigante, en caso de venta por el
contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente; 4.- El propietario en la
venta del usufructo y a la inversa; 5.- El Propietario del suelo y el superficiario, en la
venta de sus respectivos derechos; 6.- Los propietarios de predios urbanos (…)”.
4. En cuanto al supuesto contemplado en el articulo1599° inciso 5 del Código Civil,
referido al propietario del suelo y el superficiario, figura jurídica que se pretende
vislumbrar en el caso de autos, es necesario esclarecer el derecho de superficie, y
que se puede deducir que el derecho de superficie implica la existencia de dos
derechos de propiedad yuxtapuestos materialmente y cada uno pleno e
independiente del otro, vale decir, que el propietario del terreno tiene el dominio
sobre éste y sobre el subsuelo, careciendo en absoluto de derechos sobre la
edificación o plantación, mientras que el propietario de la edificación ejerce pleno
derecho sobre su dominio, mas sin derecho real alguno en cuanto al suelo.
5. A fin de arribar a una solución fundada en los hechos y en el derecho, es del caso
tener presente el concepto de prueba, el cual es un medio u objeto que
proporciona al juzgador el convencimiento de la existencia de un hecho; que
2
Castán Tobeñas, José. “Derecho Civil Español, común y foral” Tomo II, Madrid: Reus, 1943, pp 64 y 65.
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conforme a lo previsto en el artículo 188° del Código Procesal Civil tienen por
finalidad acreditar los hechos expuestos por las partes, producir certeza en el juez
respecto de los puntos controvertidos y fundamentar sus decisiones; los que
conforme a lo previsto por el artículo 197° del mismo acotado, deben ser valorados
en forma conjunta y con apreciación razonada.
6. Al respecto Devis Echandia sostiene que “Probar es aportar al proceso, por los
medios y procedimiento aceptados en la ley, los motivos o las razones que
produzcan el convencimiento o la certeza del juez u órgano administrativo sobre los
hechos”3. Así mismo el Tribunal Constitucional sostiene que existe un derecho
constitucional a probar, aunque no autónomo, que se encuentra orientado por los
fines propios de la observancia o tutela del derecho al debido proceso. Constituye
un derecho básico de los justiciables de producir la prueba relacionada con los
hechos que configuran su pretensión o defensa. Asimismo, el derecho a probar es
un derecho complejo el cual está compuesto por: (…) el derecho a ofrecer medios
probatorios que se consideren necesarios, a que estos sean admitidos,
adecuadamente actuados, que se asegure la producción o conservación de la
prueba a partir de la actuación anticipada de los medios probatorios y que estos
sean valorados de manera adecuada y con la motivación debida, con el fin de
darle el mérito probatorio que tenga en la sentencia4.
7. Que, tramitado el proceso con arreglo a su naturaleza y resolviéndose las
excepciones propuestas en el proceso, así como la defensa previa, el A quo expide
sentencia declarándola infundada, y conforme lo anotado precedentemente,
fluye que la causal que alega la parte demandante está referida a lo normado en
el artículo 1599° inciso 5 del Código Civil, razón por la corresponde a esta Sala
analizar si la demandante le corresponde la figura de superficiaria, tal como se ha
establecido en la controversia fijada en el proceso conforme a la resolución numero
veintiuno (folios 433 a 435), en el que se establecen como puntos controvertidos: a)
Determinar si la demandante tiene la condición jurídica de superficiaria; b)
Determinar si la demandante tuvo o no conocimiento de la intención de enajenar
la propiedad y posterior enajenación; c) Determinar si la demandante tiene
edificada su propiedad en la parte enajenada.
8. Los codemandados Haidee Teresa Zambrano Linares de Díaz y Juan Manuel Díaz
Murrugarra, en su escrito de contestación de demanda (fojas 188 a 196),
consideran que la fundamentación fáctica de la demandante es incoherente
3
DEVIS ECHANDIA, Hernando. Teoría general de la prueba judicial. Tomo I, 5ta ed.
4
Expediente N° 6712-2005-HC/TC.
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sobre las consideraciones del tiempo, al haber prescrito el derecho de superficiaria
que tenía, solicitando que se declare infundada la demanda, al señalar que la
demandante no viene ocupando la superficie de la construcción que se encuentra
dentro de su bien inmueble y señala que el derecho de superficie le corresponde,
ya que dicho derecho le ha sido transferido desde el momento que su extinto
padre Arturo Aníbal Zambrano Noriega, acordaron dividir la propiedad original en
dos lotes, el 50% para ella, y el otro 50% para su madre, la ahora demandante, tal
como ha quedado establecido en la escritura pública N° 2181, derecho de
superficiaria que ahora le corresponde a sus nuevos dueños, es decir a los
codemandados Segundo Víctor Vásquez Mires y Celinda Sánchez Blanco. En tal
contexto, los codemandados Haidee Teresa Zambrano Linares de Díaz y Juan
Manuel Díaz Murrugarra, reconocen el derecho existente de superficiario dentro del
presente proceso, quedando pendiente para esta Sala discernir si este derecho de
superficiario le corresponde a la demandante Teresa Violeta Linares Vda de
Zambrano; sostienen asimismo, que el derecho de superficiaria de la demandante
a extinguido, tal como se ha establecido en la escritura pública N° 2181, es decir, la
demandante debió exigir la construcción de dicha superficie en el predio que le
corresponde, la de un año, prorrogable por otro año más, y al haber transcurrido
más del tiempo establecido y al no haberlo exigido en su momento, su derecho de
superficiaria de la demandante ha fenecido.
9. Por su parte, los codemandados Segundo Víctor Vásquez Mires y Celinda Sánchez
Blanco, previamente al haber deducido excepciones las mismas que han sido ya
absueltas, en su escrito de contestación de demanda (fojas 233 a 238), solicita que
se declare infundada o improcedente la demanda, realizando una descripción
geográfica del predio, señala que lo argumentado por la demandante no guarda
relación lo alegado por la demandante en su segundo considerando, por cuanto la
venta se ha realizado en el año 1988, lo cual es contrario a los medios de prueba
aportados por la demandante; señalando asimismo, que lo establecido en la
escritura pública N° 2181, que la construcción de una sala, comedor y cocina de
adobe, que la compradora, su codemandada, se comprometió a construir las
mencionadas habitaciones en el terreno que quedó a favor de Teresa Violeta
Linares Vda de Zambrano, en el plazo de un año, a partir de la fecha, prorrogable a
otro más si fuera necesario o convenir un acuerdo que satisfaga a ambas partes; en
consecuencia los codemandados Segundo Víctor Vásquez Mires y Celinda Sánchez
Blanco, al igual que sus codemandados reconocen la existencia del derecho de
superficiaria que poseía la demandante, quedando en tela de juicio si este
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derecho aún le corresponde o se ha extinguido al no haberlo exigido en su
momento.
10. Con respecto al interviniente como tercero coadyuvante, del representante legal
del banco BBVA BANCO CONTINENTAL, solicita que se le considere en el proceso
como litisconsorte necesario pasivo, en atención que su representada, celebro con
los codemandados Vásquez Mires y Sánchez Blanco, un contrato de préstamo
dinerario con garantía hipotecaria – Contincasa, donde los codemandados dejan
en garantía el inmueble sub Litis, sin embargo, dicha condición se declaró
improcedente, el tal como se determinado en la resolución número tres, de fecha
veintisiete de diciembre del dos mil trece, emitida por la Sala Especializada Civil.
11. Ahora bien, del análisis de la escritura pública 2181, de fecha cinco de noviembre
del año mil novecientos ochenta y ocho, en la cláusula cuarta señala: “Por la
construcción de la sala-comedor, y una cocina de adobe, mandados construir por
mi esposa doña teresa Violeta Linares Tirado de Zambrano (…)”, prescribiendo en el
mismo documento en la cláusula quinta lo siguiente “El vendedor deja constancia
que no vende la construcción por la razón anotada en el numeral anterior y porque
es de adobe y será demolido para que la compradora haga construir su casa (…)”;
denotándose con ello la prueba de la existencia del acto de superficie; asimismo,
cabe señalar que como regla general el propietario de un bien inmueble
consistente en un predio o terreno sin construir es propietario también de las
construcciones que se realicen en el predio. Sin embargo, a través del derecho de
superficie se crea un régimen especial, en virtud del cual el titular del derecho, es
decir, el superficiario, tiene la propiedad de lo mandado a construir por encima o
por debajo del suelo, según lo pactado con el propietario.
12. De igual forma en líneas posteriores, el A quo señala que de la escritura publico N°
2181, se aprecia una compraventa pura, no dando lugar a al desprendimiento de
dicho documento el derecho de superficiaria que reclama la demandante, sin
embargo, a continuación señala que en dicho documento se ha establecido la
obligación de la compradora de construir en el plazo de un año, prorrogable por
otro año más, o convenir un acuerdo que satisfaga a ambas partes,
estableciéndose con ello que no se trata de un contrato puro de compraventa,
sino que se encontraba inmerso dentro de dicho contrato el derecho de superficie.
Teniendo en cuenta los alcances que ha establecido la doctrina sobre el derecho
de superficie, establece que la propiedad que goza el superficiario sobre las
construcciones hechas en el predio es de naturaleza temporal. Al término del plazo
de vigencia del derecho de superficie, el propietario del predio adquiere la
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propiedad efectuando el pago del valor de tales construcciones, salvo pacto
distinto; en este acto cabe agregar lo que se ha establecido por el concepto de
retribución, ya que al tratarse de un derecho de naturaleza temporal y no definitiva,
es usual que como contraprestación se pacte al pago de una retribución.
13. En el caso de autos, la retribución se trataba de reconstruir la edificación en el
predio de la demandante, sin embargo esta retribución puede variar, ello
dependiendo al acuerdo que lleguen y convenga a ambas partes, y no sujetarse al
incumplimiento de una de ellas, sino como se ha estipulado en el contrato de
compraventa.
14. Finalmente cabe señalar que, como obligación de cargo del propietario del bien se
encuentra el pago del valor de la construcción una vez vencido el plazo del
derecho de superficie, aunque el Código Civil permite también que sobre este
punto haya un acuerdo distinto entre las partes, o a falta de acuerdo, se aplicaría
por defecto la regla del artículo 1030° del Código Civil, en virtud de la cual el
propietario del inmueble debe pagar el valor de las construcciones para adquirir su
propiedad, lo que en autos no se aprecia ninguno de los supuestos, por ende cabe
señalar que el derecho de superficie que alega la demandante Teresa Violeta
Linares vda de Zambrano, se encuentra dentro de las causales que establece el
artículo 1599° para interponer la presente demanda, por lo que la venia en grado
debe de revocarse y declarar fundada la demanda de retracto.
III.- DECISIÓN.
POR LAS CONSIDERACIONES EXPUESTAS y, conformidad con lo dispuesto en los artículos
12°5 y 40°6 inciso 1 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial,
aprobado mediante Decreto Supremo N° 017-93-JUS:
REVOCARON la Sentencia N° N° 85-2017-C, contenida en la resolución número
cuarenta y cuatro de fecha cuatro de julio de dos mil diecisiete, que declara
infundada la demanda instaurada por Teresa Violeta Linares Vda. de Zambrano,
contra la sociedad conyugal conformada por Segundo Víctor Vásquez Mires y Celinda
5
Artículo 12.- Motivación de resolución. Todas las resoluciones, con la exclusión de las de mero trámite, son motivadas, bajo
responsabilidad con expresión de los fundamentos en que se sustentan. Esta disposición alcanza a los órganos jurisdiccionales de
segunda instancia que absuelven el grado, en cuyo caso, la reproducción de los fundamentos de la resolución recurrida, no
constituye motivación suficiente.
6
Artículo 40.- Competencia de las Salas Civiles.
Las Salas Civiles conocen.
1.- De los recursos de apelación de su competencia conforme a ley; (…).
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Díaz y Juan Manuel Díaz Murrugarra, sobre retracto, ordenando el pago de cosos y
costas; REFORMÁNDOLA declararon FUNDADA la demanda de retracto interpuesta por
Teresa Violeta Linares viuda de Zambrano, en la vía del proceso abreviado; en
consecuencia, ORDENARON que se subrogue a la demandante Teresa Violeta Linares
viuda de Zambrano, como compradora en el contrato de compraventa de acciones
y derechos otorgado por Haidee Teresa Zambrano de Díaz y Juan Manuel Díaz
Murrugarra (vendedores) a favor de Segundo Víctor Vásquez Mires y Celinda Sánchez
Blanco (compradores), conforme aparece en la compraventa contenida en la minuta
N° 709, contenida en la escritura pública N° 778, de fecha dieciocho de abril del año
dos mil trece, inscrita en la partida electrónica 02107978, en los Registros Públicos de
Cajamarca; ORDENARON que se restituya a los compradores Segundo Víctor Vásquez
Mires y Celinda Sánchez Blanco la suma de ciento cincuenta mil dólares americanos,
más el importe de los gastos notariales, registrales y tributos que hubiera pagado; y lo
devolvieron; más costas y costos; al escrito que antecede presentado por la parte
demandada, TÉNGASE presente, notificándose. PONENTE: señor Horna León.
SS.
HERRERA CHÁVEZ
BAZÁN SÁNCHEZ
HORNA LEÓN.
