DERECHOS REALES CONCEPTO
Debemos tener en cuenta que no existe una teoría general del Derecho Real, por lo tanto, el
concepto se localiza en la Doctrina.
En la Doctrina se encuentran dos caracteres fundamentales:
El primero, la posibilidad acordada a un determinado sujeto de derecho (Titular) de obtener
alguna utilidad de un objeto.
El segundo, consiste en el deber de la ABSTENCIÓN impuesto a la colectividad indeterminada, con
respecto al ejercicio del derecho, ese deber de respeto y abstención condiciona la validez erga
omnes del Derecho Real.
ROCA SASTRE define al Derecho Real como "… aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular
un poder o señorío directo e inmediato sobre una cosa determinada, sin necesidad de
intermediario alguno personalmente obligado, que impone asimismo a todo el mundo (Erga
Omnes) un deber de respeto o exclusión y, a veces, cuando se trata de derechos reales limitados,
un "hacer" o un "no hacer" posiblemente conectado a un "soportar".
Josserand lo define como:
"Conjunto de derechos subjetivos patrimoniales que se ejercen sobre las cosas".
En consecuencia, se puede definir el Derecho Real como un Derecho subjetivo de carácter
absoluto que atribuye a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa, sin necesidad de
que intervengan terceras personas.
DERECHOS REALES TEORIAS
1. Teoría CLÁSICA: en esta teoría el Derecho Real supone una relación inmediata y directa
entre una persona y una cosa –potestad directa sobre la cosa que no necesita
intermediario alguno para su realización-.
Roberto de Ruggiero, fue uno de los exponentes de esta teoría y su posición al respecto
era:
"Los Derechos Reales (iure in re) son los que conceden al titular un señorío directo e
inmediato sobre la cosa, señorío que es pleno o ilimitado y que se ejerce en toda su
extensión sobre la cosa a ella sometida y da lugar a la propiedad, que es el derecho real
más completo; o menos pleno, que se limita a algunas utilidades económicas de la cosa y
da lugar a los Derechos reales menores, a los derecho en cosa ajena."
Según esta teoría, los Derechos Reales suponen una relación directa e inmediata entre
una persona y una cosa, esta relación se basa en el servicio que la cosa pueda
proporcionar al sujeto; es decir, usar, gozar y disponer de la cosa, dependiendo por
supuesto de la clase de Derecho Real de que se trate.
2. Teoría OBLIGACIONISTA: esta teoría opone totalmente a la teoría clásica, porque señala
que una relación de orden jurídico no puede existir entre una persona y una cosa, ya que
eso sería una contradicción al propio Derecho, debido que todo Derecho supone una
relación entre personas.
En consecuencia, la relación jurídica no se establece sobre una persona y una cosa, sino
entre un SUJETO ACTIVO, un SUJETO PASIVO y una OBJETO.
El SUJETO ACTIVO, es la persona titular del derecho.
El SUJETO PASIVO, son todas las demás personas y tienen una obligación impuesta
de carácter negativo, debido al deber de abstención y respeto de todo lo que
podría turbar la posesión apacible que la ley quiera asegurar al titular.
El OBJETO, es la cosa.
1. Teoría ARMÓNICA: esta teoría toma los aspectos que considera más importantes de la
teoria Clásica y la teoria Obligacionista, y sostiene que están incompletas. Esta teoría
expone que no puede prescindir del objeto para definir al Derecho Real, pero a su vez
reconocen como cierta la existencia del sujeto pasivo universal. Definen los Derechos
Reales como aquellos derechos privados que atribuyen un poder de inmediata dominación
sobre una cosa frente a terceros.
BARASSI, uno de los principales exponentes de esta teoría, señala que en los Derechos
Reales existen dos elementos esenciales:
Elemento Interno (Relación del sujeto con la cosa): consiste en el poder de
dominación que sobre la cosa ejerce la persona y que a su vez permite al titular
de derecho recabar por sí sólo todas las utilidades que la cosas pueda reportarle,
correspondiéndole al sujeto un poder autónomo (Elemento Estático).
Elemento Externo (La Obligación): consiste en la relación que surge entre el
sujeto activo y sujeto pasivo, que está obligado a sumir una conducta de RESPETO
y ABSTENCIÓN, de ausencia de interferencia a los actos ejecutados por quien
tiene derecho a ello. Es decir, queda a cargo de los terceros de no invadirla
esfera autónoma que supone la relación directa entra la persona y la cosa
(Elemento de garantía del Derecho Real, Elemento Dinámico).
DERECHOS REALES CARACTERÍSTICAS
Los caracteres de los Derechos Reales son:
1. INMEDIATIVIDAD O INMEDIACIÓN: significa que el poder o los poderes que confiere el
Derecho Real a su titular para la satisfacción de sus necesidades, se hace inmediata y
directamente sobre una cosa, sin la intervención de terceras personas.
2. ABSOLUTO: el sujeto titular puede oponer su derecho contra todo y frente a todos, es
oponible "erga omnes" y por eso se dirige su derecho a la universalidad de sujetos no
titulares a quienes se le impone el deber de respeto y abstención. El Derecho Real por ser
absoluto, supone una obligación inmediata de todas las personas de respetar el ejercicio
del poder a su titular.
3. INDETERMINACIÓN DEL SUJETO PASIVO: el sujeto pasivo está representado por la
colectividad indeterminada; es decir, por todos aquellos que no son titulares, y en
consecuencia se encuentran a cargo del deber de abstención.
4. DETERMINACIÓN DE LA COSA: siendo el objeto del Derecho Real la cosa sobre la que
recae, ésta no puede ser genérica ni indeterminada, sino que debe ser específica,
concreta y determinada.
5. LOS DERECHOS REALES GENERAN ACCIONES REALES: todas las acciones que tienen a la
defensa y protección de un Derecho Real, son acciones reales que se ejercitarán contra
cualquier persona que lesione o desconozca el derecho del titular y que constituya un
obstáculo al ejercicio del derecho.
6. CONFIERE EL DERECHO DE PERSECUCIÓN: es un atributo del Derecho Real, que recae
sobre la cosa y la sigue dondequiera que ella vaya. Mediante el derecho de persecución el
titular del Derecho Real, puede seguir la cosas que le pertenece o ha sido gravada en su
provecho de manos de quien detente, ejerciendo acciones que le ordenamiento jurídico
pone a su disposición para la defensa de su derecho.
7. CONFIERE EL DERECHO DE PREFERENCIA O DE EXCLUSIÓN: el Derecho Real confiere a
su titular el derecho de excluir desde un principio a todos aquellos que no tienen más que
un derecho de crédito; y luego, a aquellos que tienen un Derecho Real de fecha
posterior, o un Derecho Real calificado en una categoría inferior.
DERECHOS REALES
1. LA PROPIEDAD: la legislación venezolana no señala formalmente a la propiedad como un
Derecho Real; sin embargo, el artículo 796 del Código Civil nos señala: "la propiedad y
demás derechos reales", por ello podemos deducir que sí es un Derecho Real.
El artículo 545 del Código Civil, define al Derecho de Propiedad como el derecho de
USAR, GOZAR y DISPONER de una cosa de forma EXCLUSIVA, con las limitaciones y
restricciones establecidas en la ley.
Es considerado el Derecho Real por excelencia.
(Artículos: 545 al 551 C.C)
2. EL USUFRUCTO: es el Derecho Real de USAR y GOZAR temporalmente de las cosas cuya
propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo haría el propietario; así lo establece
el artículo 583 del Código Civil.
El titular del usufructo esta en relación directa con la cosa, sin intermediación del dueño;
el usufructuario puede aprovechar por sí mismo la cosas usufructuada, arrendarla a otro y
enajenar su derecho de usufructo.
(Artículos: 583 al 623 C.C)
3. EL USO: es un Derecho Real más limitado, al igual que el usufructo, el titular del
DERECHO DE USO, está en relación directa con la cosa, sin intermediación del dueño de
ella. Según el artículo 624 del C.C quien tiene el uso de un fundo sólo podrá tomar de él
los frutos que basten a sus necesidades y a las de su familia.
(Artículos: 624, 627, 629, 630, 631 C.C)
4. LA HABITACIÓN: mediante este derecho el titular que tiene el DERECHO DE HABITACIÓN
de una casa puede habitarla con su familia y se limita a lo que sea necesario para la
habitación del concesionario y de su familia.
(Artículos: 625 al 631 C.C)
5. LA SERVIDUMBRE: consiste en un gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad
de otro perteneciente a distinto dueño, y que no sea en materia alguna contraria al orden
público.
La servidumbre recae directamente sobre el fundo del cual es inseparable y produce una
acción real llamada CONFESORIA, eficaz contra cualquiera que lesione el ejercicio de la
servidumbre.
(Artículo 709 C.C)
6. LA ENFITEUSIS: es un contrato por el cual se concede un fundo a una persona, con la
obligación de mejorarlo y pagar un canon anual. La enfiteusis concede al enfiteuta el
derecho de GOCE, de DISPONER de su derecho y el derecho de REDENCIÓN o RESCATE. Es
un Derecho Real INMOBILIARIO, susceptible de hipoteca.
(Artículos: 1565, 1572 y 530, 1881.3 C.C)
7. EL HOGAR: puede una persona constituir un hogar para sí y para su familia, excluido
absolutamente de su patrimonio y de la prenda común de los acreedores, representa el
hogar un caso de PATRIMONIO SEPARADO y constituye un Derecho Real INMOBILIARIO.
(Artículo 632 C.C)
8. LA HIPOTECA: es un Derecho Real constituido sobre los bienes del deudor o de un
tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento
de una obligación, concede al acreedor el DERECHO DE PREFERENCIA y el de
PERSECUCIÓN, así como el ius distrahendi; es decir, el derecho a ejecutar la cosa para
satisfacción de su crédito.
(Artículo 1.877 C.C)
9. LA PRENDA: es un contrato por el cual el deudor da a su acreedor una cosa mueble en
seguridad del crédito, la que deberá restituirse al quedar extinguida la obligación. Es una
garantía real mobiliaria, solo se constituye sobre bienes muebles, concede al acreedor el
DERECHO DE PREFERENCIA sobre la cosa dada en prenda, así como también, el ius
distrahendi.
(Artículo 1.837 C.C)
10. LA ANTICRESIS: es un contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de hacer
suyos los frutos del inmueble que se le entregue, con la obligación de imputarlos a los
intereses, si se le deben, y luego al capital de su acreencia. Constituye un Derecho Real
que se puede ejercitar contra todos y especialmente en relación con los otros acreedores
del deudor, surtiendo efecto contra estos, una vez que ha sido registrada.
(Artículo 1.855 C.C)
11. EL RETRACTO: se incluye dentro de la clasificación del los Derecho Reales por cuanto el
derecho del vendedor, en el retrato convencional, recae sobre la cosa y puede intentar
su acción contra los terceros adquirientes, aun cuando en los respectivos contratos de
éstos no se haya hecho mención del retracto convenido. En el retracto legal, el comunero
tiene derecho de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por
compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, pero
solo puede ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse.
(Artículos 1.534 al 1.538 y 1.546 C.C)
12. LA POSESIÓN: es un Derecho Real, toda vez que le poseedor tiene una inmediata
potestad sobre la cosa y el derecho a ser mantenido y reintegrado en el pacífico ejercicio
de su poder, contra todos; es decir, contra cualquier perturbador o despojador, aun
contra el propietario, quien puede hacerle cesar, siendo esta circunstancia la que revela
su naturaleza de Derecho Real, aunque distinto de los otros derechos, porque su
PROTECCIÓN ES PROVISORIA; es decir, tiene a favor una tutela jurídica prescindiendo de
un derecho en el poseedor.
(Artículo 771 C.C)
