PROLOGO

La finalidad de este texto es brindarle los componentes o mecanismos

básicos para lograr estimación de valores de diferentes bienes, ya
sea inmuebles, muebles, semovientes, conocer o diferenciar los
diferentes conceptos, formulas a seguir para obtener la valoración o
apreciación según o teniendo en cuenta el bien el cual será nuestro
objeto de estudio. Brindarles además, modelos o sugerencias de
modelos, planillas, informes a seguir al momento de redactar dicha
estimación de valor.-
Está orientado este texto a la ayuda al momento que necesite
realizar una estimación de valor, ya sea a nivel particular o judicial.

Y viene a mi mente un conocido refrán, “ Nada es verdad ni mentira

todo depende del color del cristal con que se mira”….y es la mirada
del tasador….es bastante subjetiva, ya que lo que es “malo” para
algunos para otros podría encasillar si estamos hablando
específicamente por ejemplo de un inmueble como “bueno” porque
las personas poseemos quizás y Gracias a Dios diferentes puntos de
vista, ya que sería monótono o aburrido que todos pensáramos lo
mismo… no les parece??? Para ello intentaremos unificar esos
“criterios” con ejemplos concretos.
Bienvenidos!!!

Martillera Maria de los

Angeles Soloaga

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 BIBLIOGRAFIA CONSULTADA

 TASACION DE INMUEBLES- ARTEMIO AGUIAR

 MANUAL DEL TASADOR- DANTE GUERRERO
 ELEMENTOS DE LA TASACION – IBAÑEZ- TOPALIAN
 VALUACION DE INMUEBLES- RODOLFO PELUCE

PROGRAMA TASACIONES

UNIDAD I: NOCIONES PRELIMINARES SOBRE TASACIÓN

Conceptos de: tasación, valor, costo, variabilidad de costos, precio, nociones
elementales sobre variabilidad de precios.
Objetivos de la Tasación, corrientes. Funciones propias del Perito Tasador.
Ética profesional. Modelos de actas propios y específicos de la actuación del
perito tasador en el ámbito judicial
Reglamentaciones vigentes. Etapas del proceso pericial: procedimiento. Código
Arancelario

UNIDAD II: METODOLOGÍA

Métodos de Tasación: concepto, clasificación y desarrollo. División de los
métodos. Métodos alternativos .Técnica de balance. Métodos de
Homogeneización Otras consideraciones relevantes

UNIDAD III: TASACIÓN DE TERRENOS

Denominaciones técnicas y aspectos jurídicos del bien
Aspectos condicionantes: los factores extrínsecos é intrínsecos del mismo.
FACTORES EXTRÍNSECOS ó DE LOCALIZACIÓN:
Ubicación, ciudad, zona, manzana, parcela. Conceptos de centro de manzana,
esquinas, ochavas. Método de Valvano (lote esquina)
Importancia de la accesibilidad, servicios, infraestructura, entorno y calidad de
las construcciones aledañas.
Racionalización de uso del suelo: ordenanza vigente. Patrones, perfiles, retiros.
CALCULO DEL FOS Y FOT. UTILIZACION DE LA PAGINA WEB.

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UNIDAD IV: FACTORES INTRÍNSECOS ( ó DE SITIO ) del LOTE :
Aspectos geográficos – físico- topográficos:
Dimensiones. Superficie, forma, proporciones, relación frente- fondo, límites
(con otros lotes, con la vía pública), orientación, topografía, niveles, pendientes,
tipo y calidad del suelo, vegetación y forestación, aptitud arquitectónica ó
destino funcional. Fondo relativo . TABLA DE FITTE Y CERVINI.

UNIDAD V: NOCIONES SOBRE INVASIÓN

Loteos: concepto, características relevantes. Leyes reguladoras - Avalúo
según parámetros específicos.
Invasión: concepto y tipos.
Nociones sobre expropiación. Ley 21499 y otras.

UNIDAD VI: ASPECTOS RELATIVOS A LA CONSTRUCCIÓN:

La obra de arquitectura: sus componentes: estructura, envolventes,
instalaciones. Revestimientos más utilizados. Relación directa con su
categorización. Aspectos normativos del Código de Edificación.
Reconocimiento de patologías – Estado de conservación, depreciación. Valor
de demolición. TABLA DE ROSS HEIDECHKE

UNIDAD VII: TASACIÓN DE INMUEBLES CON RÉGIMEN ESPECIAL

Unidades bajo régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13512). Sus elementos,
conceptos de dominio y condominio. Porcentaje de co- propiedad, reglamento,
expensas. Incidencia de la ubicación de las unidades funcionales, tablas. Pre-
horizontalidad TABLA DE DEPARTAMENTOS -COEFICIENTES
Locales comerciales en galería: tipos, ubicación, situación de las unidades
funcionales dentro de la galería, normativa vigente.
Grandes superficies comerciales: clasificación, características respecto de
tamaños, ubicación, servicios. Su normativa.
Urbanizaciones residenciales especiales: definición, características,
localización. Normativa reguladora.

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UNIDAD VIII : INMUEBLES INDUSTRIALES
Concepto. Ubicación. Zonas diferenciadas. Parque industrial. Legislación.
Servicios requeridos. Mejoras y depreciación.

UNIDAD IX : PROPIEDAD RURAL

Caracterización general. Unidades agro económicas: concepto.
Consideraciones sobre: perfil del suelo, ubicación, medidas.
Mejoras: alambres, potreros, aguadas, riego (diferentes tipos ). Construcciones,
equipos inherentes a la producción. Factores de avalúo. Depreciaciones
Explotaciones diferenciadas: tambo, forestal, otras.

UNIDAD X: BIENES MUEBLES

Concepto y alcance. Características generales. Elección del método para su
tasación. Muebles de obra de arte.
Automotores: concepto. Tipos - Metodología.- Valoración y factores de
depreciación.

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 GLOSARIO

AMOJONAMIENTO: Acto de señalar con mojones los términos o limites de una

propiedad.

AMORTIZACION: Merma en el valor contable de un bien, que se utiliza para

distribuir su costo de origen durante la vida útil del mismo.

ANTECEDENTES: operaciones inmobiliarias de similares características que

son cercanas en el espacio y en el tiempo, que son de utilidad para tasar un
inmueble mediante el método directo comparativo.

ALAMBRADO: Cerco de alambres estirados, sujetos a postes enterrados de

trecho en trecho.

ARRENDAMIENTO: Contrato en que dos artes se obligan recíprocamente, la

una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio
determinado en dinero.

BIEN INMUEBLE: El suelo físico y aquellos elementos artificiales que se

adhieren al suelo.

BIENES INMUEBLES POR SU NATURALEZA: Las cosas que se encuentran

por si mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas
que forman su superficie y profundidad, todo lo que esta incorporado al suelo
de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho
del hombre.

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BIENES INMUEBLES POR ACCESION FISICA: Las cosas muebles que se
encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que
esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad.

BIENES INMUEBLES POR DESTINO: Las cosas muebles que se encuentran

puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario
de este, sin estarlo físicamente.

CATASTRO: El inventario y registro de la propiedad inmobiliaria, publica y

privada, urbana y rural de un territorio o país en sus aspectos físicos, jurídicos
y valorativos.

CENTRO DE MANZANA: El espacio central de la manzana con limitaciones

para su ocupación por construcciones.

DENOMINACIONES CATASTRALES: Definiciones dadas por las leyes de la

dirección de catastro (provincial, nacional y municipal) a los distintos tipos de
inmuebles.
COMPARABLES: Los inmuebles que se consideran similares al inmueble
objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en
cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de
conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.

DEMANDA: L a cantidad de un bien que están dispuestos a adquirir los

compradores en un periodo de tiempo y mercado determinado a los precios
vigentes en ese mercado.

DEPARTAMENTOS: Cada una de las divisiones en unidades funcionales o de

vivienda de un inmueble de propiedad horizontal y/o edificio en altura.

DEPRECIACION: La disminución del valor de un bien inmueble por causas

físicas, funcionales, económicas o ambientales.

ENTORNO: El espacio de adecuada amplitud con características homogéneas,

tanto físicas como estructurales, en el cual se ubica el inmueble objeto de la
valoración.

ESTIMAR: Apreciar, fijar

ESCASEZ: Condición del mercado existente a cualquier precio, en la cual la

cantidad ofrecida de un bien es menor que la cantidad demandada-

EXCEDENTE: Condición del mercado existente a cualquier precio, en la cual,

la cantidad ofrecida de un bien es mayor que la cantidad demandada

FUNCIONALIDAD: Relación entre los distintos ambientes de un inmueble,

integrados entre si de acuerdo a actividades complementarias o relaciones
directas entre ellos, observando buena ventilación e iluminación naturales, fácil
circulación y dimensión de cada local de acuerdo a sus funciones.

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HOMOGENEIZACION: El procedimiento por el cual se analizan las
características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables con
el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias , un
precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquel.

INDICE DE OCUPACION DEL SUELO: La relación que existe entre la

superficie total que ocupa la edificación en planta baja y el área total del terreno
(también denominado FOS-Factor de ocupación del suelo).

INTERES: Lucro producido por un capital prestado, expresado casi siempre en

un tanto or ciento anual.-

LINDEROS: Aquellas señales que marcan los limites de una finca o predio .

MERCADO: El sistema ( y en ocasiones el sitio especifico) en el que se

intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores , mediante
mecanismos de precios.

MEJORA: Toda construcción y/o agregado realizado en un terreno que

aumenta su valor y calidad

METODO LINEAL: Buscar el precio a nuevo bien y le resta el valor de

depreciación por su antigüedad.

OCHAVA: La línea municipal de edificación, perpendicular a la bisectriz del

ángulo formado por la intersección de las líneas municipales de edificación de
las calles que conforman una esquina

OFERTA: La cantidad de un bien que se encuentra a la venta en un periodo de

tiempo y mercado determinado, a los precios vigentes en ese mercado.

PLUSVALIA: Valor adquirido por las cosas existentes en virtud de

circunstancias ajenas a su propia naturaleza cuando se encuentran
beneficiados por mejoras y obras publicas realizadas en sus proximidades.
.
RENTA: Utilidad o beneficio que se cobra periódicamente por el alquiler de
algo.

RETIRO OBLIGATORIO: El desplazamiento de la línea municipal, avanzando

sobre el terreno con el objeto de facilitar el ensanche o rectificación de la via o
lugares públicos actuales o futuros.

SERVIDUMBRE: El derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble

ajeno, en virtud del cual se puede usar de el, o ejercer ciertos derechos de
disposición o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de
propiedad.

TENDENCIA DEL MERCADO: Previsible variación inmediata (corto plazo)

futura de un precio en un mercado.

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VALOR DE MERCADO: El precio mas probable que se obtendría por un
inmueble ofrecido para la venta en un mercado abierto y competitivo. A la fecha
de tasación, entre un comprador y un vendedor que actúan con conocimiento y
libre voluntad

VALOR RESIDUAL: El valor de los materiales que se retiran de un edificio al

momento en que concluye la vida útil del mismo.

VARIABILIDAD DE PRECIO: Variación del precio en un momento y tiempo

determinados.

VIDA UTIL: El plazo durante el cual un inmueble esta en condiciones de ser

usado para el fin a que se destina.

VIDA PROBABLE: La estimación en años del tiempo ttal de vida útil de un

inmueble desde el momento de su construcción hasta el momento en que deja
de estar en condiciones para ser usado conforme a su destino.

VIDA REMANENTE (O EXPECTANCIA) La expectativa en años de vida útil

que le resta a un inmueble.

VENAL: Vendible o expuesto a la venta.

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UNIDAD 1

Empezaremos por definir el vocablo Tasación, ya que a lo largo de este

material lo nombraremos muchas veces…

¿Qué es la tasación?

Es la estimación del valor en dinero sobre una cosa indicada, pero dicha
cosa debe ser susceptible de un valor económico.
Podríamos decir también que es la estimación en dinero del valor de los
bienes.
Citar una lista de los bienes pasibles de tasar, seria interminable, pero
podríamos si nombrar algunos, lo más comunes, básicos o generales como
ser:
 Terrenos baldíos ( urbanos, rurales o suburbanos)
 Terrenos con mejoras (urbanos, rurales o suburbanos)
 Edificios, (viviendas individuales, comerciales, etc)
 Obras en construcción
 Obras de arte
 Maquinarias
 Ganado

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La tasación siempre recae sobre cosas, objetos materiales capaces de
modificar su valor, y que desde el punto de vista jurídico responde al nombre
de bienes, que estos objetos materiales constituyen parte del patrimonio activo,
de una persona…
La tasación de bienes inmuebles tiene un objeto único, perfectamente
establecido: “medir el valor de una propiedad en función de unidad monetaria,
para un mercado dado y en un tiempo determinado, dicha expresión constituye
uno de los principios de avalúo propuestos por el Ingeniero Chandias.
Ahora bien para llegar a “ese valor” utilizaremos mecanismos para la
identificación del precio de una cosa, tomaremos componentes o elementos
propios que la caracterizan en un momento económico determinado. La
tasación recae siempre cosas, objetos que desde el punto de vista jurídico
recibe el nombre de “bienes”. Estos bienes, constituyen parte del patrimonio de
una persona, el cual puede estar comprendido entre bienes: muebles,
inmuebles y semovientes.
El diccionario LAROUSSE UNIVERSAL define al acto de tasar como el de
poner precio oficialmente a ciertas casas vendibles
Otras definiciones de Tasación:
 Justiprecio, avalúo de las cosas ( Real Academia Española)
 El precio o avaluó que se hace de los bienes (Escriche)
 Medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria, para
un mercado dado y en un determinado tiempo (Chandias)

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 El estatuto de la Unión Panamericana define al tasador como “un experto
profesional universitario o profesional legalmente habilitado en su país, con
un alto nivel de competencia técnica….
Evaluar o juzgar la cualidad de un bien, traduciéndola en una cierta suma de
dinero o algo equivalente, hacen del acto de tasar una opinión, los libros no
preparan sin embargo, totalmente o completamente a los tasadores es
necesario poseer una experiencia de carácter intensamente practico y
personal,

Hemos agregado otro vocablo “valor”, los usos y costumbres lo emplean como
sinónimo de “precio”, transformando su significado en algo objetivo y concreto.
En el aspecto inmobiliario dicho concepto se afirma en la oferta y la demanda
que convergen para estipular el precio del inmueble.

Valor de un bien es único, objetivo, privativo del bien examinado; no es una

característica del bien sino una función variable con los fines de la estimación.
No existen diversos valores para un mismo bien. Lo que hay son distintos
métodos para estimarlo
Por otra parte el precio, lo constituye la cantidad de dinero que debe entregarse
para adquirir una cosa. En la tasación, la relación de los elementos utilizados
establece el precio del bien, es decir que estos elementos ordenados en los
métodos otorgan datos necesarios a los fines de poder determinar un importe.
Es necesario agregar que el precio que surge de una tasación es “virtual”
puesto que nace de una relación analítica y tiende a ser real….

Precio: “Es la relación o proporción según la cual se cambian dos

mercaderías en un mercado y en un momento determinado”. GRONDA.
Según RUIS MORENO, PRECIO es el valor de un objeto expresado en dinero.
El Precio real es lo que efectivamente se paga en una transacción comercial.
Puede ocurrir que el precio determinado en una tasación sufra una variabilidad
por circunstancias del medio que lo obliguen a una adaptación, ya sea
aumentando o disminuyendo el valor establecido. Esto podría ocurrir cuando

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ingresa este precio al “mercado” en donde pasara a denominarse Valor Venal
(es decir para la venta).-

Valor mercado: es el valor de una propiedad al momento de realización de la

tasación. Dicho valor se encuentra relacionado en forma directa con la oferta y
demanda de bienes de similares características, y que se encuentren situados
en zonas semejantes.
Valor afectivo: es el que posee un bien, por razones puramente psicológicas
basadas en el afecto, no es correcto determinar el valor con esta base.
En otras palabras

PRECIO: ES EL TERMINO USADO PARA DESIGNAR LA CANTIDAD

PEDIDA, OFRECIDA O PAGADA POR UN BIEN O UN SERVICIO.
COSTO: ES LA CANTIDAD REQUERIDA PARA CREAR O PRODUCIR EL
BIEN O SERVICIO.
VALOR: SE REFIERE AL PRECIO MAS PROBABLE AL QUELLEGARAN
COMPRADORES Y VENDEDORES DE UN BIEN O SERVICIO QUE ESTA
DEISPONIBLE PARA SU ADQUISICION.
MERCADO: SISTEMA EN ELCUAL SE INTERCAMBIAN BIENES Y
SERVICIOS ENTRE COMPRADORES Y VENDEDORES MEDIANTE
MECANISMOS DE PRECIOS. CADA PARTE RESPONDERA A LAS
RELACIONES DE OFERTA Y DEMANDA Y OTROS FACTORES DE
FIJACION DE PRECIOS

OFERTA: ES LA CANTIDAD DE UN BIEN QUE SE ENCUENTRA A LA

VENTA EN UN PERIODO DE TIEMPO Y MERCADO DETERMINADO.
DEPENDE DEL PRECIO DEL BIEN Y DE OTROS FACTORES ENTRE LOS
QUE SE PUEDE MENCIONAR.
 TECNOLOGIA
 PRECIOS DE BIENES RELACIONADOS
 POLITICA ECONOMICA DEL GOBIERNO

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DEMANDA: CANTIDAD DE UN BIEN QUE ESTAN DISPUESTOS A
ADQUIRIR LOS COMPRADORES EN UN PERIODO DE TIEMPO Y
MERCADO DETERMINADO. DEPENDE DEL PRECIO DEL BIEN Y DE
OTROS FACTORES ENTRE LOS QUE SE PUEDEN MENCIONAR
 NIVEL DE INGRESO DE LOS COMPRADORES
 POBLACION
 PRECIO DE LOS BIENES RELACIONADOS
 GUSTOS DE LOS COMPRADORES.

LA RELACION ENTRE LA OFERTA Y LA DEMANDA – COMPORTAMIENTO

PUEDE CONCLUIRSE DE LA SIGUIENTE MANERA:
 EL PRECIO DESEMPEÑA EL PRINCIPAL PAPEN EL MODELO DE LA
OFERTA Y LA DEMANDA.
LA CANTIDAD DEMANDADA DE UN BIEN AUMENTA CUANDO BAJA
SU PRECIO Y DISMINUYE CUANDO SUBE.
 A PRECIOS BAJOS LA CANTIDAD DEMANDADA ES MAYOR A LA
OFRECIDA ( EXCESO DE DEMANDA)
 A PRECIOS ALTOS LA CANTIDAD DEMANDADA ES MENOR A LA
OFRECIDA (EXCESO D E OFERTA)

Es importante acotar que el precio de un inmueble se encuentra

estrechamente ligado a la ley general de la oferta y la demanda.
Entre otro de los factores que pueden influir en la variabilidad de precio
podríamos mencionar la situación económica del país, tal es el caso de lo
acontecido hace relativamente poco tiempo con el corralito financiero en
nuestro país. Con dicha circunstancia financiera, la gente tenía todo sus
ahorros en los bancos sin poder disponer del efectivo en forma directa y una de
las alternativas que quedaban para poder sacar el dinero de los bancos era
comprar bienes. Esto produjo una suba importantísima en el valor de los
distintos tipos de bienes, pero en donde más se reflejo fue en el valor de los

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inmuebles y los automotores, debido a la escasez de ofertas con relación a la
demanda

Aspectos a tener en cuenta:

Para arribar a una tasación de un inmueble se deberá tener en cuenta tres

aspectos fundamentales que incidirán en la labor del tasador y ellos son:

Aspecto Técnico: Utilización de un método empírico, ayudara a identificar

objetivamente el bien, para poder aplicar así la técnica analítica correcta.-

Aspecto Jurídico: es conveniente verificar la certeza de los títulos, situación

de planos, gravámenes, invasiones etc ya que de existir por ejemplo una
imposibilidad se reflejaran en el precio, ya que traería aparejado un costo
económico (cualquier intervención legal) que tendería a reducir el precio del
inmueble.

Aspecto Económico: El análisis, del mercado inmobiliario, estabilidad,

recesion, se considera de suma importancia la identificación de la situación que
caracteriza el momento económico ya que de acuerdo a este se puede ver
favorecido o perjudicado.

Ahora bien, el Tasador, puede desempeñar su actividad profesional en los

siguientes ámbitos:

Ámbito Judicial: Podría (mediante sorteo) ser designado Perito Tasador

Oficial, aquí interviene como auxiliar de la justicia en un pleito judicial (durante
la etapa probatoria) con el fin de fijar las bases económicas, transformando la
tasación en un elemento probatorio. Su principal función será ser totalmente

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“imparcial” y objetivo, ya que el juez tomara su informe como base para toda
regulación económica.

Ámbito Oficial: Realizar informes o avalúas, asesoramientos, por

requerimiento de un organismo oficial, ya sea nacional, provincial o municipal.

Ámbito Particular: Efectuar informes con particulares en general, o

instituciones bancarias, empresariales u oficiales (bancos, empresas) .-

Necesidades de avalúo:
La tasación de un inmueble, tiene siempre una finalidad práctica determinada.
Existen diferentes motivos por lo cual se puede requerir una estimación de
valor. Y entre ellos podemos nombrar:

 Compraventa
 Expropiación
 Garantías de préstamos
 División de condominios
 Créditos Hipotecarios
 Reclamaciones por invasión de terreno ajeno
De todas maneras se cree que el valor de un bien es único. Los distintos
métodos de estimación se adaptan en grado diverso a cada problema en
particular, en función de los propios términos del problema y no en función de
la finalidad de la tasación. Por consiguiente, el valor de un inmueble en un
momento dado es único, cualquiera sean los fines para los que se avalúa, este
valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo mas posible a el.

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El profesor E. Lapa dice: que la función seria y responsable del tasador en su
actuar ético profesional, no es simplemente arribar al lugar en donde se sitúa el
objeto de la tasación observar y de inmediato manifestar un precio. Lo correcto
es verificar efectivamente el objeto en cuanto a sus características, condiciones
estado de conservación, etc,.en cuanto a la tarea del tasador en el ámbito
particular debe ser presentada por escrito en donde se ratifican los
antecedentes y la función seria y responsable. Ahora bien en el ámbito de la
justicia la jurisprudencia ha sido clara al respecto, por tratarse de un elemento
probatorio en la etapa del juicio, la labor debe ser muy bien detallada ya que
constituye una prueba desde el inicio hasta el fin de la misma.

Pero también es necesario agregar que no se podría ser ético en su profesión

si en los demás roles de la vida no actuamos correctamente.
Es menester acotar que para una correcta tasación es necesario además que
comprenda varias etapas:
a) Búsqueda de información,
b) Análisis y luego
c) Comunicación del trabajo realizado a nuestro cliente.

Pero el trabajo podría no ser efectivo si no inspiramos la confianza necesaria

al cliente ello podría ocurrir si no expresamos en nuestro informe (ya sea oral o
escrito) de forma clara y precisa el informe de tasación, utilizando un lenguaje
entendible y sencillo, no es necesario utilizar palabras técnicas ya que podría
no ser interpretado por personas ajenas al ámbito. Para ello habrá que tomarlo
con mucha responsabilidad y seriedad, ya que están depositando confianza en
usted y sobre todo en la profesionalidad y conocimientos.

Es por eso que la ética necesaria para poder valuar se construye con
muchísima responsabilidad, experiencia, capacitación y antecedentes; la
especialización de la tasación se ha transformado en los últimos tiempos en
una profesión en si misma, pocas tareas son tan complejas como la de ofrecer
a nuestros clientes un servicio tan intangible y valiosos como lo es la tasación
de propiedades. Se debe tener también especial atención en no herir
susceptibilidades, ya que para el propietario deposita en su propiedad una

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fuerte carga afectiva y piense que su inmueble es el “mejor” maximizando sus
virtudes e ignorando sus defectos o deficiencias, tampoco debe el tasador
dejarse influenciar por el propietario del inmueble y ser este verdaderamente
equitativo, objetivo y justo para la valuación del informe de tasación requerido.

Requisitos para ser Perito Tasador. Funciones propias del Perito Tasador
en el ámbito judicial.

.Una vez obtenida la matrícula de Perito Tasador, ante el Colegio Profesional

de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia, se debe inscribir en la
Lista Oficial Anual de Peritos Tasadores de la Provincia. El nombramiento es
por sorteo y una vez aceptado el cargo recién se es parte en el juicio. Tiene 3
días para aceptar el cargo, el mismo se deberá aceptar a través del Acta de
Aceptación de cargo de Perito Tasador. El mismo se realiza en hoja oficial por
duplicado y se deberá presentar en la barandilla del juzgado interviniente.
El siguiente paso será realizar el Acta de Audiencia de inicio de Tareas
Periciales, en el cual se fijara fecha de inspección del bien motivo de la pericia,
para confeccionar el día fijado el Acta de Inspección In situ, plasmando todas
las características del bien, estado, ubicación, mejoras etc. Las actas deberán
hacerse en hoja oficial por duplicado
A continuación, tendrá Ud. sugerencias de modelos de las distintas Actas que
deberá realizar para cumplir con la tarea encomendada de Perito Tasador, lo
usual en las presentaciones de los escritos a realizar teniendo en cuenta desde
el punto de vista “estético “ es el siguiente.
Hoja : A 4
Letra: Times New Roman
Tamaño: 12
Margenes: Superior: 2,5cm
Interior: 4cm
Exterior: 2 a 3 cm
Texto Justificado

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A continuación tendrá modelos o sugerencias de modelos al momento de tener
que redactar un Acta de aceptación de cargo de perito, Acta de audiencia de
inicio de tareas periciales y el acta de inspección in situ

ACTA DE ACEPTACIÓN DE CARGO DE PERITO TASADOR

En la Ciudad de Córdoba, a los 28 días del mes de abril de dos mil doce,
compareció ante S.S. y Secretaría autorizante la Sra. María Perez, Martillero
Judicial M.P.01-4 Perito Tasador M.P. N 003 y previo juramento de ley, que
Para Uso Oficial

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 prestó en legal forma y concedida la palabra que le fue por S.S. la
compareciente dijo: Que acepta el cargo de Perito Tasador conferido en estos
autos caratulados “ALTAMIRANO RAUL C/ ESCURRA JOSE- ORDINARIO-
EXPTE 3316/36”, comprometiéndose a desempeñarlo fiel y legalmente, fijando
domicilio a todos los efectos legales en calle Duarte Quiros 90 piso 4 oficina “3”
de esta ciudad. Lo que oído por S.S. dijo: Por aceptado el cargo y constituido el
domicilio; dése la participación de ley. Con lo que terminó el acto que previa
lectura y ratificación, firma el compareciente después de S.S. y por ante mí, de
todo lo que doy fe.-

Firma Perito Firma Juez

AUDIENCIA DE INICIO DE TAREAS PERICIALES

En la ciudad de Córdoba, a los 26 días del mes de febrero

del año 2010 siendo, día y hora de audiencia para el inicio de las
tareas periciales encomendadas, en los presentes autos
caratulados “FUNES AIDEE C/ CARLOS EDGARDO-ACCIONES
POSESORIA” Exp. N76973/36 previa espera de ley, comparecen
Para Uso Oficial

19
 ante S.S. y Secretario autorizante la Perito Tasador Oficial, señora
María de los Angeles Soloaga M.P. N02, el apoderado de la parte
actora el
Dr/a........................................................................................el
Dr/a..........................no encontrándose presentes....................
a pesar de estar todos debidamente notificados. Abierto el acto por
S.S. se dan por iniciadas las tareas periciales de tasación,
fijándose en este acto fecha para la inspección in situ, del
inmueble objeto de la pericia para el
día……………………………………………………… No habiendo
nada más que agregar por las partes, se dá por finalizado el acto,
previa lectura y ratificación. Firman los comparecientes después de
S.S. todo por ante mí, Secretario autorizante. Doy fé.

ACTA DE AUDIENCIA DE INSPECCION IN SITU

En la ciudad de Córdoba, a los 10 días del mes de marzo del año 2013, siendo
día y hora de inicio para continuar con las tareas encomendadas en su
oportunidad. Nos constituimos en el domicilio donde se encuentra el bien
mueble a peritar, sito en calle Alberto Molina N47 B Poeta Lugones de la
ciudad de Córdoba, la Perito Tasador Oficial Sra. María Filipa M.P. N02, el
abogado de la parte actora, Dr/ Daniel Sanchez, .el Perito de Control martillero
Pablo Lopez M.p.01-0003 y el perito de control Ingeniero Juan Gomez,en
donde fuimos atendidos por una persona que dijo
llamarse............................................en carácter de........................

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 Acto seguido se procede a inspeccionar el bien inmueble consistente en las
siguientes características: Vivienda familiar de dos dormitorios, 1 baño, living,
comedor, cocina y lavadero. Los pisos son de ceramicos y los dormitorios
alfombrados, posee todos los servicios, denota una humedad muy importante en
el techo del dormitorio principal, el baño es completo con ducha y bañera, las
aberturas son de madera en buen estado de conservación. El patio posee un
cuarto de deposito en regular estado de conservación.-
A pedido del Dr/a ........................................................................se incluye en la
presente acta la siguiente observación................................................
No habiendo nada más que agregar, se da por terminado el acto. Previa lectura
y ratificación de lo actuado por parte de los presentes, se firman cuatro
ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto a los 10 días del mes de marzo
del año 2013.-

PRESENTA PERICIA DE TASACION

Señor Juez:

María Roa, Martillera Judicial M.P N01-004, designada

PERITO TASADOR OFICIAL M.P. N12, en estos autos caratulados “ MAURO
MIGUEL C/ LIA LAURA Expte 55555/.36” ratificando domicilio a los efectos
legales en calle Duarte Quirós N55 piso 5 of. “E”de ésta Ciudad de Córdoba,
y César Zamora, Martillero Judicial, designado PERITO TASADOR DE
CONTROL, ratificando domicilio legal en calle Corro N 17 piso 44 of “A”. de
ésta Ciudad de Córdoba, comparecen ante S.S. y respetuosamente exponen:

21
 -Que conforme lo solicitado en fs 31 ...”Pericial: En es te
acto ofrezco como prueba una Pericia Técnica, a cargo de un Perito Tasador
para que se pronuncie sobre los sig. puntos:

a) “Para que determine si el mercado inmobiliario ha

sufrido una baja en los precios de venta de inmuebles
en general respecto al mes de febrero del año 1998-
b) Para que determine el Perito si los inmuebles con
destino comercial ubicados en la zona, han sufrido una
disminución en su valor venal desde el mes de febrero
del año 1998.
c) Para que determine el Perito el valor real y actual del
inmueble que fuera objeto del juicio principal.”

-Y la Dra. Sara María en fs. 37 amplia puntos de

pericia para que dictamine sobre los sig. puntos:

a) “Características generales del mismo de construcción,

materiales, medidas, superficie, mejoras, antigüedad,
zona, ubicación, servicios con que cuenta el inmueble,
servicios públicos de transporte.-
b) Exprese Base Imponible y Valuación actual del
inmueble para la Dirección General de Rentas de la
Provincia de Córdoba y para la Municipalidad de
Córdoba.

c) Determine el valor de venta del inmueble o precio que

tendría en la actualidad dicho inmueble en el mercado
inmobiliario, para pago de contado, teniendo en
cuenta los valores vigentes en estas épocas de
depresión económica, dado las características
generales del mismo.-
d) En razón de haber sido reformado el inmueble,
determine en la medida de sus posibilidades, el valor
actual de venta del inmueble en el mercado
inmobiliario, teniendo en cuenta las características
generales de la construcción que tenía el inmueble
antes de la reforma del local, tomando en cuenta la
descripción y características generales expresadas
por los peritos que dictaminaron en los autos
principales...”
-Que en forma conjunta se procedió a la inspección ocular
del inmueble que se solicitó peritar.

-Que el 2 de Julio del presente año a las 15:00hs. y con la espera

de ley, se dio por iniciada las tareas periciales, con la presencia del Perito
Tasador de Control Martillero César Zamora y la Dra. Sara María que se
acompaña Acta de iniciación de las tareas periciales.-

22
 -Que fueron recibidos en el inmueble por el Sr. Jose
Ferreyra quién facilitó el acceso para poder así realizar el relevamiento
detallado, el mismo dijo manifestó que ocupa el inmueble en carácter de
inquilino.-

-UBICACIÓN
El inmueble motivo de la tasación se encuentra ubicado en la
calle Humberto Primero N360, entre las calles Tucumán y Sucre del Barrio
Centro de la Ciudad de Córdoba. El mismo posee el Número de Cuenta –
110100000008- a nombre del Sr. SIUCA, JOSE según el Cedulón de Rentas
tiene una Superficie de Terreno de 448m2 y una Superficie Edificada de
441m2. La Nomenclatura Catastral del mismo es -00-02-010-019.

- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:

Es un galpón de 10m2 de frente x 43m2

de fondo aprox. utilizado en la actualidad como lugar para bailar, denominado
“TASIA”, su frente está pintado de color amarillo, al ingresar al lugar hacia la
izquierda podemos visualizar como una “barra” de 8 x 3 mts asentado sobre
mampostería, utilizado como bar, detrás de dicha mampostería, está una
escalera con 19 peldaños de granito que conducen a un entrepiso de aprox.
3,50mts x 8mts de largo, con pisos también de granito, con dos ventanas una
hacia la calle Humberto Primero, y la otra hacia el centro del local, vidriada. A la
derecha un sanitario de 2,50 x 1,50 mts. con pisos calcáreos y azulejos en las
paredes hasta aprox. 1,80mts. en el cual tiene dos lavatorios y 1 inodoro.
Los primeros 20 mts. del local, los pisos son de granito y los siguientes 23 mts.
de cemento alisado. Sus techos son de zinc, con caída a dos aguas, revestidos
con placas de telgopor, la gran mayoría en mal estado de conservación.
Posee además dos sanitarios, uno para caballeros con 8 mijitorios, pisos de
granito, con paredes revestidas en parte con cerámicos, 2 inodoros y 1
lavatorio.
El sanitario para las damas, también tiene paredes revestidas en parte con
cerámicos, con 5 inodoros, 2 lavatorios y un pequeño espejo, ambos baños,
con techos revestidos también con placas de telgopor, todos en mal estado.
Como así también los sanitarios.
Las paredes con manchas de humedad, en gran parte de las paredes del
inmueble mencionado.-

CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA

Se encuentra en una muy buena zona

del centro de la ciudad, rodeado de locales comerciales, muchos de ellos
23
desocupados (en venta y /o alquiler, existiendo entre las cuadras del 200 al
600 alrededor de 30 locales desocupados lo cual nos indica claramente que en
la zona ha disminuido abruptamente el interés comercial ya que hace aprox. 5
años esa arteria, era ocupada casi excluyentemente por agencias de
automóviles que hoy ya no existen quedando nada mas que 4 concesionarias .
El citado inmueble se encuentra a 5 cuadras de General Paz y Colón, y a 3
cuadras de la Cañada. Las construcciones de la zona tienen aprox. unos 40
años.

SERVICIOS

AGUA – LUZ – TRANSPORTE URBANO - GAS NATURAL – CLOACAS-

PAVIMENTO - TV POR CABLE - RECOLECCION DE RESIDUOS-
ALUMBRADO PUBLICO.

CONSTRUCCIÓN –SUPERFICIE CUBIERTA

La unidad en cuestión, tiene

una superficie cubierta propia, (según cedulón de D.G.R. y Municipal) de
441mts2, pero cabe acotar que según lo podido verificar por estos peritos, la
superficie cubierta, asciende a los 432mts2. La antigüedad de la construcción:
(según Municipalidad )
250mts2.- Categoría 4 – Año:1968
100mts2 – Categoría 3 – Año:1979
91mts2 - Categoría 4 – Año:1989

MATERIALES
Los utilizados, son los tradicionales en la época de la
construcción del inmueble, con respecto a los pisos los primeros 20mts son de
granito y los restantes 23mts son de cemento alisado, una escalera de granito
que conduce al entrepiso, con pisos también de granito, baño con piso calcáreo
y azulejos. En la planta baja, existen dos baños, con pisos de granito, paredes
revestidas en cerámicos siendo los techos, de los mismos de cielorraso de
telgopor, techos de zinc, con caídas a dos aguas, con cabreadas de hierro y
cielorrasos de telgopor; las paredes se encuentran revocadas con grueso y fino
siendo las aberturas algunas metálicas y algunas de madera.

ESTADO GENERAL
Conforme a lo observado el estado general es de
regular a malo, ya que existe innumerables manchas de humedad en paredes
como así también, en el cielorraso, lo que indica claramente, que el techo del
inmueble, tiene filtraciones. La pared oeste, en la parte del fondo tiene un
orificio de aproximadamente, 3mts x 3mts. la cual ha sido tapada en forma
precaria con bloques de cemento. Los baños de la planta baja son sumamente
precarios, encontrándose los mismos en mal estado tanto la cañería como los
artefactos dejando constancia, que el tanque de agua que provee de la misma
a los baños se encuentra arriba de los mismos. En el entrepiso existe otro baño

24
en total estado de abandono. Los revoques de las paredes como así también la
pintura del local están en regular estado.

MEDIDAS Y PROPORCIONES
Las medidas y proporciones, son elementos
que se tienen en cuenta en el momento de la valuación de la propiedad. Se
observa que a pesar de no guardar una relación frente, fondo, es un lote
simétrico, ya que cuenta con sus ángulos rectos, pudiendo así aprovechar el
máximo del terreno para su edificación.

SUELO
El suelo, elemento también importante, no ofrece en esta zona,
problema alguno para la construcción, ya que este es firme y llano, al igual que
los lotes colindantes.

METODO DE AVALUO
Es corriente utilizar y ponderar, los tres métodos
que brevemente mencionamos:
1) DEL VALOR REMANENTE. Consiste en establecer el valor mediante, la
reducción del costo de la construcción, en relación con la edad y el estado, y
añadirle el valor del solar.
2) COMPARATIVO: Se relaciona con las ofertas similares, en sectores
comparables.
3) DE LA RENTA POTENCIAL: se establece un canon locativo posible y se lo
relaciona con el rendimiento promedio porcentual, lo que arroja un valor de
inversión que es objeto de renta.

A)-METODOS
1- DEL VALOR REMANENTE. a) DEL LOTE: Los valores promedios, de a
cuerdo con las consultas realizadas se encuentra en el orden de los $250.- en
este caso, dada la categoría edilicia de la zona, y las dimensiones del solar el
mismo se desvaloriza, a tal fin aplicaremos la tabla de FITTE Y CERVINI lo
cual nos da que para un lote, como el que nos ocupa, (10,30 x 43,20) se le
aplica un coeficiente, de 85,8%. Con lo cual nos queda que el metro cuadrado
asciende a la suma de $214,50.-
$250 x 85,8%= $214,5.0 por lo que resulta que: 10.3 x43,2 = 444,96mts2.
444,96mts2 x $214,5 = $95.443,92
b) DE LO EDIFICADO: tomando un promedio, de valores de costos
constructivos de la estructura del muro, columnas y techos, se establece, un
costo actual de un inmueble como este, en $ 250mts2 cubierto, considerando,
una vida útil de 100 años, (según la tabla de ROSS-HEIDECKE) y una
antigüedad que estimamos (según D.G.R.) es de 34 años, y de acuerdo al
estado de uso y conservación, le aplicamos una depreciación, del 60, 5% con
lo que obtenemos un valor remanente de:
430mts2 x $ 250= $107.500
$107.500 x 60,5% (-) = $42.462,50

25
VALOR TOTAL: $ 95.443,92 + 42.462,50 = $137.906,42.

METODO COMPARATIVO

A los fines de aplicar este método hemos realizado consultas a las

inmobiliarias de la zona, como ser MERGUE- BELTERAN, las cuales indican,
que los valores para un inmueble, de características similares, oscilan entre los
$120.000 a los $160.000. debe tenerse en cuenta, que estos no son precios de
venta efectuadas sino de ofertas, lo que no significa, que las operaciones, se
realicen, por los valores enunciados. Asimismo, debemos especificar, las
condiciones socio-económicas que se están atravesando a nivel nacional y en
particular en esta provincia. A tal fin acompaño publicación para abundar en
detalles para su Señoría, un recorte del diario “El Diario de Bolsillo” y una nota
bajada por internet del diario “La Voz del Interior “en base a estas ofertas y a
las condiciones antes mencionadas hemos fijado un valor al dia 12 de agosto
del corriente año $138.000

DE LA RENTA POTENCIAL O LOCATIVA

Se estima una renta locativa obtenible, de $800, con un rendimiento mensual

del 0,60%, siendo el calculo correspondiente $830 x 0,60% = $ 138.500

CONCLUSIÓN

Responderemos a continuación bien detallado sobre cada

punto respecto a lo solicitado oportunamente. Conforme a Fs. 31 item:
a) “Para que determine si el mercado inmob. ha sufrido una baja en los
precios respecto al mes de febrero de 1998”...
b) “Para que determine si los inmuebles con destino comercial ubicados en
la zona han sufrido una disminución en su valor venal......
Debe acotarse que debido a la seria situación financiera y
comercial del momento, sí se produjo una baja importante de ventas
respecto al mes de febrero del año 1998.-
c) “Para que determine el valor venal y actual del inmueble.....”
El valor venal, real y actual que asignamos al objeto de
estudio al mes de agosto del 2002 es de $138.000 aunque por la situación
económica antes mencionada existe una gran distorsión de los valores en
la actualidad.-

Y a la Dra. Sara Fs. 37. items:

a) “Características generales del mismo, están contestados ut supra....
b) “Exprese Base Imponible, Valuación Fiscal para la D.G.R. y
Municipalidad.......”
BASE IMPONIBLE (D.G.R.): $205.254
VALUACIÓN FISCAL (D.G.R.): $140.459,37.-
Solicitadas el día 17-07-2002

VALUACIÓN ( MUNICIPALIDAD):$219.372,01

26
 Solicitada el día 26-07-2000 .
 Debemos dejar expresamente constancia, que de ninguna manera
estamos de acuerdo, con la base imponible, informada por la
D.G.R. ni con la valuacion de la Municipalidad de Córdoba, ya que
las mismas están sobre valuadas y no condicen con la realidad
que atraviesa el país.
c) “Determine el valor de venta del inmueble o precio que tendría en la
actualidad para pago de contado....”
Con respecto al pago de contado en la actualidad, y siguiendo
con la crisis que el país está sufriendo, es un poco difícil de determinar ya
que por tal motivo hay poca demanda en el mercado inmobiliario por la
incertidumbre general que estamos atravesando, pero que lo estimamos en
$110.000.-
d) “ En razón de haber sido reformado el inmueble, teniendo en cuenta las
características del mismo antes de la reforma del local.......”
En este punto no podemos manifestarnos ya que no nos consta
las reformas efectuadas en el inmueble.-

DOCUMENTACION QUE SE ACOMPAÑA

A - PUBLICACIONES DE PERIODICOS:
 Del diario “La voz del Interior” perteneciente al día lunes 15 de
abril del corriente año, con la nota titulada “LAS
INMOBILIARIAS PARADAS”.-
 Del “Diario de Bolsillo” del día martes 6 de agosto, de 2002
con el siguiente título “MERCADO INMOBILIARIO EN
VIRTUAL PARÁLISIS”

B- CEDULON DE D.G.R.

C- INFORME PARCELARIO

D- CEDULON MUNICIPAL.-

E- ORIGINAL DE ESTE INFORME Y 4 COPIAS PARA LAS

PARTES INTERVINIENTES.-

F- FOTOS DEL LUGAR

-Por todo lo expuesto a S.S., solicitamos:

a) Tenga por presentada la pericia de tasación encomendada

elaborada con total objetividad, ajustado a la realidad.

b) Corra vista de la misma a las partes.-

c) Oportunamente regule nuestros honorarios profesionales .-

Provea de conformidad y SERA JUSTICIA

27
 Firma y sello del Perito

Con respecto al cobro de honorarios, la Reglamentación vigente, de Perito

Tasador, debemos tener en cuenta para ello el Código Arancelario y algunos
artículos del C.P.C.C. Es necesario que Ud no desconozca los artículos que lo
avalan en el desempeño de su profesión

Ley: 9459

CÓDIGO ARANCELARIO PARA ABOGADOS Y PROCURADORES DE LA

PCIA DE CORDOBA

Honorarios de los peritos.

Artículo 49.- LA regulación de honorarios de los peritos que actúen en el juicio

debe practicarse simultáneamente con la de los letrados intervinientes, sin
necesidad de petición alguna, y si no existiera base, cuando aquéllos lo
soliciten. La regulación de honorarios de los peritos no puede superar el monto
correspondiente a la mayor regulación del abogado practicada en la instancia
en que se hubiera hecho la peritación, debiendo ajustarse a las siguientes
reglas:
1) A los peritos designados por sorteo, se les regulará entre ocho (8) y ciento
cincuenta (150) Jus, aplicándose las reglas de evaluación cualitativa del

28
artículo 39 de esta Ley, en cuanto le sean compatibles, debiendo el juzgador
evaluar el tiempo probable que le ha insumido la realización de la labor pericial,
y
2) A los peritos de control o de parte, se les remunerará, con el cincuenta por
ciento (50%) de lo regulado al perito sorteado, salvo convenio en contrario
entre el profesional y su comitente. Estos honorarios estarán a cargo de la
parte que los propuso. Cuando el dictamen del perito de control o parte sea
considerado dirimente para el resultado de la litis, los honorarios del mismo
estarán a cargo del condenado en costas y su regulación se equiparará a la del
perito oficial.
En los supuestos en que el perito sorteado haya aceptado el cargo y la pericia
no se lleve a cabo por causas ajenas a la voluntad del profesional, éste tendrá
derecho a una
regulación de honorarios de cuatro (4) Jus.
Los peritos sorteados no pueden supeditar el cumplimiento de su cometido en
los juicios en que intervengan, al otorgamiento de garantías, fianzas o avales,
pero están habilitados a solicitar anticipo para gastos, con cargo de rendición
de cuentas al entregar el dictamen. A pedido del experto, los jueces
determinarán el monto que deberá anticipar la parte que propuso la prueba
-con excepción del actor en los juicios laborales- suma que será consignada a
la orden del Tribunal.
Con la presentación del dictamen el perito deberá rendir cuentas y acreditar los
gastos efectuados, bajo apercibimiento de ser tomada la suma no acreditada a
cuenta de honorarios.
Son aplicables a sus honorarios las garantías y privilegios que esta Ley
establece para los honorarios de los abogados.
Excepcionalmente, en caso que de la regulación que deba practicarse, sea
previsible en forma evidente una ostensible desproporción entre la extensión o
complejidad de la tarea desplegada y el tope máximo de regulación previsto, el
interesado podrá solicitar al Tribunal que se practique la regulación de sus
honorarios, con fundamento en justicia y equidad, aún cuando se supere dicho
tope.

29
A tal fin, en la oportunidad de presentar el dictamen pericial, el interesado
deberá acompañar también el pedido relativo a esta regulación especial. La
solicitud deberá ser
presentada -bajo pena de caducidad- por escrito y en forma fundada, no
admitiéndose planteos introducidos con posterioridad.-

El CPCC de la provincia versan algunos de sus contenidos sobre el perito

tasador dictamen pericial, peritos de control, recusación etc, . A continuación
tendrá transcriptos los artículos mas relevantes.

CODIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA PCIA DE CORDOBA

Sección 5° Dictamen Pericial

PROCEDENCIA

ARTÍCULO 259.- Podrá emplearse la prueba pericial cuando para conocer o

apreciar un hecho sean necesarios o convenientes conocimientos científicos,
técnicos, artísticos o prácticos.

INICIATIVA

ARTÍCULO 260.- El dictamen pericial será decretado cuando cualquiera de las

partes lo solicitase o el tribunal lo creyera necesario.
Cuando el dictamen fuese ordenado a solicitud de parte, ésta, en el acto de
requerirlo, deberá determinar los hechos a que deba contraerse bajo pena de
inadmisibilidad.

30
NOMBRAMIENTO. NÚMERO

ARTÍCULO 261.- El tribunal nombrará un perito, salvo que considere

indispensable que sean más. A esos efectos citará a las partes a una
audiencia, oportunidad en que éstas propondrán, de común acuerdo, la
persona a designar. Si no concurrieren todas las partes o no se lograse
acuerdo, el tribunal hará el nombramiento de oficio, por sorteo.

PERITO DE CONTROL

ARTÍCULO 262.- Dentro de los tres días posteriores a la finalización del plazo

fijado en el art. 266, las partes podrán designar un perito de control cuya única
función será la de evaluar y, en su caso, criticar el dictamen pericial. No será
necesario que tengan título en la especialidad, salvo cuando deban practicarse,
diligencias periciales sobre una persona. En ningún caso será requisito que
figuren en la lista para nombramientos de oficio.
Los peritos de control no podrán ser recusados.

NOTIFICACIONES A LOS PERITOS DE CONTROL

ARTÍCULO 263.- Los peritos de control quedarán notificados de los proveídos

que se dicten para el diligenciamiento de la prueba pericial con las
notificaciones que se hicieren a las partes que los hubieren designado, pero si
constituyeren domicilio, deberá notificárseles personalmente de lo que se
resuelva sobre sus honorarios.

AMPLIACIÓN DE PERICIA

ARTÍCULO 264.- En la audiencia prevista en el art. 261, el tribunal y quienes

hayan concurrido al acto podrán proponer nuevos puntos de pericia.

PLAZOS

ARTÍCULO 265.- En el mismo acto en que los peritos sean nombrados, el

tribunal fijará el plazo en que deberán aceptar el cargo y aquél en que habrán
de entregar el dictamen, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 276.

ACEPTACIÓN Y JURAMENTO

ARTÍCULO 266.- Los peritos aceptarán el cargo bajo juramento dentro del

plazo fijado por el tribunal.

31
En el mismo acto, si fuere un solo perito, deberá indicar lugar, día y hora en
que se iniciarán las diligencias, lo que se notificará a las [Link] los peritos
fueren varios, una vez aceptado el cargo, el tribunal los citará dentro del tercer
día, a una audiencia para que acuerden el lugar, día y hora en que se iniciarán
las [Link] el o los peritos no lo hicieren lo hará el tribunal.

NOTIFICACIÓN A LOS PERITOS

ARTÍCULO 267.- En la notificación a los peritos par la aceptación del cargo

deberá indicarse lo dispuesto en los párrafos segundo y tercero del artículo
anterior, según corresponda, y transcribirse la conminación de la sanción
prevista en el art. 280.

RECUSACIÓN. OPORTUNIDAD

ARTÍCULO 268.- Los peritos podrán ser recusados por causas posteriores a su

nombramiento. La recusción deberá interponerse antes del día señalado para
dar principio a la operación pericial.
Los peritos designados de oficio podrán también ser recusados por causas
anteriores a su designación, debiendo interponerse la misma dentro de los tres
días siguientes al del nombramiento o al de la notificación, según corresponda.

ESCRITO DE RECUSACIÓN

ARTÍCULO 269.- El escrito de recusación, expresará, concretamente la causa

en que aquélla se funde y los medios de probarla.

CAUSAS

ARTÍCULO 270.- Serán causas legales de recusación de los peritos, las

mismas que las de los jueces, en lo pertinente, sin perjuicio de la facultad de
las partes de impugnar por otras causas que sean relevantes a criterio del
tribunal.

INADMISIBILIDAD

32
ARTÍCULO 271.- El tribunal rechazará sin más trámite la recusación que no
estuviere fundada en una causa legal o no se hubiera presentado en tiempo y
forma.

TRÁMITE

ARTÍCULO 272.- Propuesta en término y forma la recusación, el tribunal

mandará que se haga saber al perito recusado para que en el plazo de tres
días de la notificación manifiesta si es o no cierta la causa en que aquélla se
funda. Si la aceptare como cierta, se le tendrá por recusado sin más trámite y
será reemplazado en la forma que corresponda.

CONTRADICCIÓN

ARTÍCULO 273.- Si la causa de la recusación fuere contradicha, el tribunal

hará comparecer a las partes a la audiencia que designe, con las pruebas de
que hayan de valerse y en su mérito fallará procediendo sumariamente.
De su resolución no habrá recurso alguno.

EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN

ARTÍCULO 274.- Si fuere admitida la recusación, se procederá a reemplazar al

perito recusado en la forma establecida para el nombramiento.

REEMPLAZO DE TODOS LOS PERITOS

ARTÍCULO 275.- La no aceptación o la recusación de un perito nombrado de

común acuerdo, cuando fueren varios, deja sin efecto el nombramiento de
todos los que fueron en virtud del mismo acuerdo.

AMPLIACIÓN DEL PLAZO

ARTÍCULO 276.- Cuando el reconocimiento exigiese la inspección de algún

sitio u otro examen previo que requiera atención o estudio, el tribunal a solicitud
de los peritos, podrá otorgar una ampliación prudencial del plazo, sin que haya
lugar a recurso alguno. Los peritos deberán solicitar la ampliación dentro de los
tres días de iniciadas las diligencias.

REALIZACIÓN DE LA PERICIA

ARTÍCULO 277.- Las partes y los peritos de control podrán asistir a las

diligencias periiales y formular las observaciones que se estimen necesarias,
pero la deliberación deberá hacerse únicamente entre los peritos pudiendo
asistir a ella los peritos de control.

DICTAMEN

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ARTÍCULO 278.- El dictamen pericial se presentará por escrito dentro del plazo
fijado. habrá tantos dictámenes como opiniones diversas existan.
Cuando las conclusiones periciales se basen en informes de terceros,
opiniones vertidas en trabajos científicos o en cualquier otro tipo de elemento
objetivo, los peritos deberán indicar la fuente y el lugar en que pueden ser
consultados.

Los peritos de control, hasta cinco días después de notificada la agregación de

los dictámenes, podrán presentar un informe apoyando o discrepando, en
forma fundada, con el de los peritos. En su caso, expondrán las conclusiones
que estimen correctas. No se tendrán en cuenta los informes que no se refieran
expresa y concretamente al presentado por los peritos.

AMPLIACIÓN

ARTÍCULOL 279.- La agregación del dictamen pericial será notificada a las

partes. Cualquier objeción que se formule sobre las conclusiones o
fundamentos deberá producirse en los alegatos y será considerada en la
sentencia, sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo siguiente.
El tribunal podrá, de oficio o a petición de parte, disponer que se amplíe el
dictamen si lo creyere deficiente u ordenar que se nombren otros peritos, sin
recurso alguno.

SANCIÓN

ARTÍCULO 280.- Si los peritos no aceptaren el cargo o no dieren su dictamen

o ampliacióin en el plazo que el tribunal les haya fijado, se procederá a su
remoción y a un nuevo nombramiento. En tal caso, podrán ser condenados en
las costas de las diligencias frustradas y en los daños y perjuicios causados por
su omisión sin perjuicio de las sanciones administrativas que pudieren
corresponderles. Si se tratare de peritos judiciales matriculados, no tendrán
derecho a cobrar honorarios.

OBLIGACIÓN DE EXPEDIRSE

ARTÍCULO 281.- La negligencia de uno de los peritos no excusa a los otros,

que deberán practicar la diligencia y dictamen dentro del plazo señalado.

INFORMES DE ENTES PÚBLICOS

ARTÍCULO 282.- El tribunal podrá de oficio o a solicitud de parte, pedir

informes de entes públicos cuando el dictamen pericial exija conocimientos
específicos.

VALORACIÓN

34
ARTÍCULO 283.- Si las partes hubieren dado a los peritos el carácter de
árbitros o arbitradores, el tribunal estará obligado a seguir su dictamen. En
caso contrario, apreciará el mérito de la prueba según las reglas de la sana
crítica, debiendo considerar el informe de los peritos de control, si los hubiere.

MEDICION DE LOS AMBIENTES

Continuando con el tema de tasaciones, dejando ahora de lado la parte

normativa. Sera dato relevante para llegar a una estimación de valor conocer
la superficie de terreno y en el caso de estar edificado la superficie cubierta del
inmueble.
Ahora bien, para medir superficies deberemos utilizar ciertos elementos que
nos ayuden a realizar o verificar estas medidas. Entre los medidores de
longitud podemos nombrar los mas usuales Como ser

Cinta métrica: Es una cinta flexible, de metal laminado, dividida en metros,

decímetros y centímetros, cuya longitud varias entre 5 y 50metros.

Odómetro permite mediciones hasta 9999,99mts. Una sola persona puede

realizar esta medición de forma cómoda sin agacharse incluso mediciones
para adelante y hacia atrás. Hacia delante suma la distancia y hacia atrás la
resta.

Jalones: Son varas con regatones de hierro para clavarlas en tierra y

determinar puntos fijos, cuando se levanta el plano de un terreno. Sus medidas
varían de 1,50 a 2,50 metros de largo y por lo general están pintadas en
bandas horizontales de color rojo y blanco, para facilitar ser vistas desde
distancia.

Distanciometro Laser: Tiene el aspecto de un teléfono móvil, por lo tanto muy

cómodo para transportar con mediciones rápidas y precisas hasta con un
alcance de 70mts. De forma continua y precisa permite la medición de altura y
diagonales en una habitación. Incluso calcula superficies-

35
36
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