UNIDAD 1

INFORME COMERCIAL DESCRIPTIVO

MÓDULO PERICIAS Y TASACIONES II

Informe Comercial Descriptivo – arq. Claudio Herrero
 Introducción a la Unidad
En la materia Pericias y Tasaciones I emprendimos la tarea de aprender a tasar
inmuebles urbanos tales como terrenos y viviendas .En esta Unidad 2 de Pericias y
Tasaciones 2 desarrollaremos los elementos básicos de un informe comercial
descriptivo donde ustedes tasadores utilizaran el mismo como base para valuar la
inmensa cantidad de tipologias que existen además de las abordadas en pericias y
Tasaciones I

Relación con las otras Unidades

Esta unidad tiene directa relación con las Unidades abordadas en pericias y
tasaciones I ya que muchos elementos constitutivos de los formularios de tasación
deben desarrollarse de manera descriptiva en los informes descriptivos

Objetivos específicos
Como objetivo especifico de la unidad la cátedra pretende que ustedes alumnos
cuenten con una herramienta y una metodología especifica de calculo de inmuebles
comerciales/industriales .La aplicación de los tres métodos de calculo propuestos les
permitirá al momento de concluir y fundamentar una valor poseer mayores elementos
de análisis.

10 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II”| UNIVERSIDAD FASTA

 Contenidos
El informe comercial descriptivo posee tres secciones bien definidas que
conceptualmente.

a-.La primera de ellas es la correspondiente a la recolección de datos, necesarios e

imprescindibles para poder aplicar los procedimientos valuatorios.

b- La segunda sección del informe es la aplicaron de las tres metodologías propuestas

y la redacción del a conclusión.

c-Por ultimo un anexo con características de propiedades comparables, plano de

ubicación de propiedad tasada y comparables y anexo de fotos inmueble y
comparables.

UNIDAD 1 – INFORME COMERCIAL DESCRIPTIVO

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 Esquema de contenidos

Inmueble
Tipo
Destino
Datos Catastrales
Descripción del Entorno
Información Básica del Informe Zonificaciòn
Descripción del Inmueble
Materiales
Servicios
Antigüedad
Estado y conservación
Superficies

Valor Técnico
Calculo de valores Valor por Ventas Comprar
Valor por Capitalización de Ingresos

Valor Técnico
Conclusiones Valor por Ventas Comparadas
Valor por Capitalización de Ingresos
Conclusión Final

Anexo Fotos
Información Grafica y Complementaria Anexo Plano
Anexo Documentación

12 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II”| UNIVERSIDAD FASTA

 ICONOS QUE ENCONTRARÁ EN ESTA UNIDAD DIDACTICA

Recuerde

Ejemplos

Resumen

Actividad de Aprendizaje

Prepárese, vamos a comenzar a desarrollar los contenidos que a usted le

permitirán iniciar el proceso de aprendizaje. En esta etapa, es fundamental
que adquiera y pueda relacionar los conceptos de las distintas unidades de
aprendizaje, no estudie de memoria intente siempre… relacionar

UNIDAD 1 – INFORME COMERCIAL DESCRIPTIVO

13
Iniciaremos el recorrido de la primera Unidad Didáctica. Le deseamos mucha suerte.

Comenzamos…

Desarrollo de los contenidos

La gran diversidad de tipologias que se encuentran en el mercado inmobiliario (lotes,

casas, departamentos en todas sus variantes, locales, industrias, campos etc) hace
imprescindible la utilización de diferentes medios para la realización de un informe de
tasación.

Recordemos que en la materia Pericias y Tasaciones I empleamos formularios de la

cátedra similares a los que emplean las entidades bancarias haciendo la salvedad que
estos son solo orientativos y que los mismos pueden ser modificados o cambiados en
su futura actividad profesional de acuerdo a sus propias necesidades (pero siempre
empleando la metodología de tasación por valores comparables ) . También
recuerden que el empleo de estos formularios los obligo a una prolija y sistemática
recolección de datos y variables a emplear la tasación de lotes, departamentos y
viviendas permitiéndoles luego evaluar datos y situaciones diversas.

En la materia Pericias y Tasaciones II abordaremos la tasación de diversas tipologias

que dada su diversidad hace imposible ser sistematizada por un único modelo de
formulario para resolver este inconveniente emplearemos como herramienta un
informe descriptivo que la igual que los formularios les permitirá una evaluación de los
datos recabados que les facilitara el arribo a un valor de mercado según sea la
tipologia a tasar.
Distintos valores a obtener en los informes descriptivos.
En todo los ejemplos trabajados el año anterior arribábamos a un valor de mercado
por la metodología de valores comparables, repasados en este modulo Unidad I en el
caso de los inmuebles comerciales el valor de mercado será obtenido por la

14 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II”| UNIVERSIDAD FASTA

 evaluación de no solo los valores por comparables sin no que además emplearemos
los métodos de Valor Técnico y Valor por capitalización de ingresos.

1. PARTES INTEGRANTES DEL INFORME COMERCIAL

El siguiente es un listado básico de la información necesaria e imprescindible que

deberá poseer un informe comercial la misma es valida tanto para la valuación de un
pequeño local comercial como para una industria de grandes proporciones.

1-Información General

Ubicación del inmueble: Dato básico y elemental se ubicara el inmueble

consignando calle numeración (placa identificatoria) ubicaron entre calles,
Localidad, provincia y código postal

Tipo de Propiedad: Aquí se le asignara la tipologia a la que pertenece osea

local comercial, galpón industria textil , planta de acopio de cereales , hotel etc.

Destino: Esta información esta referida al destino que tiene el inmueble al

momento de la visita osea comercio textil , fabrica de helados poli rubro o si no
posee destino se consignara como local sin destino.

Nomenclatura Catastral y Nº de partida inmobiliaria : Aquí se incorporaran

los datos de la nomenclatura catastral a obtener de la escritura o boleto de
compra .venta o impuesto inmobiliario o boleta de servicios Municipales

Zonificaciòn según COT: Esta información se obtendrá de la consulta de los

Códigos de Ordenamiento Territorial de cada sector donde se ubique el
inmueble .En el caso de que no exista el COT se deberán averiguar ante las
oficinas municipales o provinciales especificas al tema planeamiento urbano u

UNIDAD 1 – INFORME COMERCIAL DESCRIPTIVO

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 obras privadas los indicadores correspondientes al sector. Esta información es
muy importante ya que de ella en gran parte define la capacidad edificable de
un terreno .En el caso de terrenos para emprendimientos no posee el mismo
valor a igual ubicación y superficie un lote con FOT de 0,6 que otro de FOT
1,5 .Situación Similar se dará cuando evaluamos un galpón con otro similar en
el sector pero que los indicadores de uso de suelo (posibilidad o exclusión de
instalación en un sector de determinados destinos comerciales e industriales )
excluyen estos usos para uno de los ejemplos .

2-Información Específica

Entorno: En la materia PyT I ustedes tuvieron la posibilidad de describir

entornos , mercado inmobiliario del sector , servicios e infraestructura etc .En el
informe descriptivo esta información será ampliada y rigurosa en su descripción
,en ella deberán describir detalladamente el entorno circundante del inmueble
tasado .Esta descripción será tan abarcativa y especifica de acuerdo a la
complejidad del inmueble tasado e ira graduada desde información general a
información particular .Según los casos se deberá describir , implantación en la
provincia en la ciudad y el sector , accesibilidad al mismo a rutas y calles ,
provisión de infraestructura (datos chequeados por observación o consulta a
empresas de servicios ). Entorno de implantación destacando las condiciones
comerciales , distancias a centros de concentración de peatones etc .Respecto
a las condiciones de mercado se consignará presencia o ausencia de
inmuebles en le sector valores pretendidos mínimos y máximos , tiempos
estimados de comercialización .Recuerden de no dar nada por sentado y que el
informe debe ser tan claro en su redacción que pueda ser comprendido tanto
por alguien que conozca el inmueble como por otra persona que este por
ejemplo en otro país .

Descripción del Inmueble:

En esta parte del informe se desarrollar una descripción detallada del inmueble en
cuestión para ello se deberán tener en cuenta algunas precauciones. Dicha
descripción deberá ser ordenada y detallada solo se describirá en forma secuencial

16 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II”| UNIVERSIDAD FASTA

 los locales que conforman la propiedad. Como expresábamos precedentemente la
complejidad de lo que puede abracar esto informe es muy amplia para poder
proceder con propiedades muy complejas es muy conveniente la sectorización del
inmueble , ello significa dividir el mismo por áreas funcionales .Por ejemplo un
supermercado deberá dividirse desde lo funcional por ejemplo en Sector Locales,
sector playas d estacionamiento cubierta, sector local de venta , sector
administración , sector cámaras frigoríficas , sector depósitos de mercaderías .Esta
sectorización les permitirá ser ordenados en la descripción no saltearse locales y
poder describir el funcionamiento del inmueble a tasar y además será la base
conceptual de cómo mas adelante se describirán la superficies a tasar .

Materiales

En el punto anterior se describieron solo los locales su secuencia y la conexión

entre los mismos en esta sección se describirán los materiales e instalaciones con
los que están construidos los locales .Es muy probable que deban buscar
información detallada los mismos y sobre todo preguntar exhaustivamente al
momento de la vista sobre cada detalle que les parezca importante y significativo
.Respecto de las instalaciones y equipos deberán tomar debida nota de que equipo
se trata (calefacción refrigeración frió calor ,otros etc. ) tipo de energía que emplea
para su funcionamiento ,antigüedad, marca, capacidad o potencia instalada y en
algunos casos años para que se cumpla la vida útil del equipo.
Deberán repasar las nociones de electricidad aprendidas en arquitectura e
instalaciones e incorporar información referida a equipos de refrigeración y toda
instalación especifica que así lo requiera.

Antigüedad:

Esta información es importante ya que es fundamental para el cálculo de valor técnico

que es uno de los tres valores que se establecerán en el presente informe. Para ellos
se emplearan en primer lugar como fuente de información la escritura del el inmueble
pero también se podrá emplear planos de construcción o planos municipales y en caso

UNIDAD 1 – INFORME COMERCIAL DESCRIPTIVO

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de no existir información se deberá interrogar al propietario o vecinos sobre la
antigüedad del inmueble.
Si con todo esto no es posible establecer fecha cierta el tasador en esta caso ustedes
deberán estimar la fecha de construcción .Aquí es importante establecer el concepto
de antigüedad modificada, es frecuente encontrar en la tarea de tasación inmuebles
muy antiguos con mas de 70 años de construcción con lo cual a los efectos del
calculo de valor técnico dicha antigüedad afectaría de manera importantísima el valor
del inmueble. Pero también es muy posible que estos inmueble hayan sufrido
innumerables operación de remodelación para lograr un optimo estado de
mantenimiento .En estos casos el tasador deberá estimara cuantos años le agrega a
la vida útil del inmueble esa remodelación .A este procedimiento se lo denomina
antigüedad corregida.

Estado de conservación.

En este punto del informe se tomaran como validad las consideraciones del
manual de tasaciones del BCRA pero teniendo en cuenta muy especialmente de
acuerdo al destino del inmueble que es lo importante y que es lo accesorio. En
ciertos inmuebles equipamiento especifico condicionan el valor de mercado por
ejemplo en una estación de venta de combustible el valor de la misma se halla
muy condicionado por el estado y la vida útil restante de los depósitos de
combustibles subterráneos, estos deposito poseen una vida útil limitada.

Coeficiente de depreciación.

Este coeficiente vincula de manera directa el estado de conservación del inmueble

respecto la antiguedda del mismo calculando un numero que multiplicado por los
costos de material y mano de obra deprecian el mismo. Este coeficiente se aplica
para el calculo del valor técnico de un inmueble este valor conformado por el valor
del terreno mas el valor de la superficie cubierta construida a nuevo y depreciada
por antigüedad y estado .Es sobre la superficie cubierta que se aplica el coeficiente
K. Para obtener el coeficiente k se debera emplear la tabla 3 del anexo, Tabla de
Ross Heidecke, de l a siguiente manera.

18 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II”| UNIVERSIDAD FASTA

 a- Estime la antigüedad del inmueble a tasar en años, ingrese a la tabla por la
columna izquierda con la antigüedad del edificio .Busque en el encabezado de
las columnas el estado de conservación del inmueble, donde se cruza la
antigüedad y el estado de conservación se ubica el coeficiente K a emplear.

Ejemplos:
Supongamos que el edificio tiene 29 años, adoptamos para el calculo 30
(la tabla viene graduada de a dos años), con estado de conservación
regular el coeficiente k será = 0,61046.

Servicios.
En este punto del informe se deberá explicitar el de manera específica los servicios
de infraestructura que posea el sector.

Cuadro de superficies a considerar.

En este punto se deberá hacer un cuadro con las superficies a considerara del
inmueble, dichas superficies deberán ser determinadas por los distintos medios
posibles a saber:

Medición de plano existente, medición in situ de la superficie .En la mediada de lo

posible se deberá trata de conseguir la documentación técnica o sea los planos y
con estos verificar que lo construido se corresponda con lo existente de no ser
así se deberá dejar constancia escrita en el informe de esta situación.

Si tiene alguna duda consulte a su tutor por intermedio de la PLATAFORMA

EDUCATIVA INTERACTIVA.

UNIDAD 1 – INFORME COMERCIAL DESCRIPTIVO

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 Las superficies a medir serán las siguientes:
Terreno:
Sup cubiertas
Sup semi cubiertas

Para la organización del cuadro de superficies emplearemos el criterio explicitado

mas arriba referido a la sectorización del inmueble.

Le proponemos hacer un alto en el estudio, elabore un breve resumen de lo visto

hasta aquí.

3-Valuación del Inmueble

En este punto del informe procesaremos la información y aplicaremos las tres

metodologías basándonos en ellas y como conclusión se determinara el valor del
inmueble

a-Valor Técnico:

Este será el primer valor a determinar como definición el valor técnico de un

inmueble es aquel valor que tendría el mismo como si estuviera construido a nuevo
depreciado por antigüedad y estado. Este valor NO ES UN VALOR DE MERCADO
si no un valor técnico depreciado y esta directamente vinculado a tres variables:

• El valor venal del terreno ya que solo tiene valor de mercado.

• El valor o costo de de los materiales y la mano de obra necesaria para
construir el mismo.
• La antigüedad y estado de mantenimiento y de obsolescencia osea en
que condiciones se encuentra el mismo al momento de la tasación. Esta
variable se incorpora la calculo de acuerdo a la tabla de Ross Heidecke por
medio del empleo del coeficiente K.

20 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II”| UNIVERSIDAD FASTA

 a-Valor Técnico

1- Valor de Terreno: Sup m2 x $/m2 =$

2- Valor de sup cubierta: Sup m2 x coeficiente k x $ m2 =$
3- Valor de sup S/cubierta: Sup m2 x coeficiente k x $ m2 =$
Valor técnico TOTAL sumatoria de 1+2+3 =$

Los valores x m2 de la superficie cubierta son valores de m2 CONSTRUIDO

(material + mano de obra) obtenidos de fuentes confiables o revista Vivienda o
revista arquitectura de diario Clarín.

Tasa de capitalización de ingresos: A estimar por el tasador.

Le preponemos la realización de la siguiente actividad.

> Actividad de aprendizaje 1

Indague otras formas de obtener el valor del m2 de construcción , consulte a
estudios de arquitectura o empresas constructoras sobre el valor de construcción
de por ejemplo una vivienda unifamiliar en planta baja realizada con materiales
tradicionales .Una ves hallado compárelo con las revistas Clarín Arquitectura y
saque posibles conclusiones.

b- Valor Por Ventas Comparadas.

En este método determinamos el valor del inmueble en función de los valores

pretendidos y/o obtenidos en la comercialización de inmuebles semejantes.

Aquí emplearemos la metodología de valuación aprendida en Tasaciones I

consistente conceptualmente en que un inmueble tendrá un valor de mercado que

UNIDAD 1 – INFORME COMERCIAL DESCRIPTIVO

21
estará en directa relación a los valores de propiedades comparables o testigos del
sector semejantes al bien en cuestión.
Dicha metodología comprenderá una búsqueda exhaustiva de propiedades
comparables y el análisis sus semejanzas y diferencias aplicando coeficientes de
homologación.

En resumen

1- Valor de Terreno: Sup m2 x $/m2 =$

2- Valor de sup cubierta: Sup m2 x $ m2 =$
3- Valor de sup S/cubierta: Sup m2 x $ m2 =$
Valor ventas comparadas TOTAL sumatoria de 1+2+3 = $

Los valores x m2 de la superficie cubierta son valores de m2 de mercado obtenidos

de la evaluación de las propiedades comparables.

c-Valor por capitalización de Ingresos

Este nuevo concepto que incorporaremos esta se basa en que un inmueble posee
un valor en función de su capacidad de generar una determinada renta .En nuestro
caso esa capacidad de generar una renta estará manifestada por el alquiler que se
paga por dicha propiedad
En el cálculo de este valor se incorpora el concepto de tasa de capitalización que
podría definirse en una estimación que hace el tasador de un porcentaje de renta o
ganancia que generara ese inmueble .Normalmente en inmuebles comerciales se
estima la misma entre 8%. y un 12%. Esta tasa además es una estimación de la
cantidad de años que transcurrirán entre el momento de la compra del inmueble y
el momento que se recupera la totalidad de lo invertido .Un inmueble comercial
que rinde una tasa de capitalización de un 1% mensual de renta al cabo de 1 año
rinde anualmente 12% del valor inicial y al cabo de 8 años y fracción se recuperaría
el valor de compra del inmueble (12% x 8 años =96 % del valor).

22 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II”| UNIVERSIDAD FASTA

 En resumen:

Alquiler Mensual $

Renta Anual Alquiler Mensual $ x 12 = $

Tasa de Capit. de Ingresos % anual =

Valor por Capit. de Ingresos Renta anual $ x 100 = $

Tasa de capitalización

Total Valor por Capitalización de Ingresos $

Alquiler Mensual: A determinase por valores comparables relevados por el

tasador
Tasa de capitalización de ingresos: A estimar por el tasador.

Le preponemos la realización de la siguiente actividad.

> Actividad de aprendizaje 2

Estime la tasa de capitalización de un sector comercial, busque comparables de
alquiler y e venta y aplique la siguiente relación. Una vez obtenida saque
conclusiones relacionando valores de venta y de alquiler respecto de la tasa
obtenida.

Si el valor por capitalización de Ingresos es el cociente de la renta anual x 100

dividido la tasa de capitalización

UNIDAD 1 – INFORME COMERCIAL DESCRIPTIVO

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 Valor Capitalización = Renta anual x 100

Tasa de capitalización

la tasa de capitalización será entonces:

Tasa de capitalización será = Renta anual x 100

Valor de Venta del inmueble

4-Cuadro resumen de valor de los distintos métodos:

Unas ves determinados los tres valores el tasador deberá realizar un cuadro
resumen de los valores calculados tal como el que se muestra en el siguiente
ejemplo:

Valor Técnico: $
Valor por ventas comparadas: $
Valor por Capitalización de Ingresos: $

CONCLUSIONES

Una ves realizadas las formulas respectivas de los tres valores el tasador deberá
concluir basándose en ellos en un valor de mercado para el inmueble en cuestión.
Aquí el tasador deberá tener en cuenta diversos puntos que son propios de cada
valor encontrado .Respecto del valor técnico el tasador deberá evaluar si existe
disponibilidad de tierra en la zona para poder reproducir el inmueble , en el caso
de que exista vacancia de tierra el tasador deberá considerar como importante el
mismo. Supongamos que estamos tasando un galpón/deposito en un sector donde

24 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II”| UNIVERSIDAD FASTA

 existen terrenos similares disponibles, un posible comprador del inmueble a tasar
deberá evaluar la posibilidad de construir un inmueble similar al tasado .Es
probable que nuestro cliente evalúe las ventajas y desventajas de esta opción y
elija entre comprar lo hecho o construir a nuevo . Es muy frecuente que ocurra
también que no exista en el sector terrenos similares por lo tanto la posibilidad de
construir y reproducir el inmueble tasado no seria posible por lo tanto el valor
técnico hallado será solo referencial y el tasador desestimara el mismo al momento
de fundamentar la conclusión.

Respecto del valor por ventas comparadas será calculado en base al relevamiento
dado por la oferta de comparables del sector, es importante que el tasado , logre
identificar los comparables adecuados para el inmueble a tasar , este valor se
contrastara con el valor técnico y el valor por ventas comparadas .Podrán ocurrir
innumerables situaciones con respecto a l mismo ya que podrá ser superior ,
similar o inferior a los otros dos valores .La adecuada lectura e interpretación de
estas diferencias nos estará mostrando la realidad del mercado del sector

Supongamos por ejemplo que un sector donde existan terrenos

disponibles nuestro inmueble en cuestión posee un valor por ventas comparadas
sensiblemente superior al valor técnico, en este caso, estaríamos en la presencia
de un mercado distorsionado ya que el mercado ,osea nuestro potencial cliente, no
compraría inmuebles ofertados si no lomas probable se inclinaría a construir uno
similar. Por lo tanto el tasador al momento de concluir y determinar el valor se
aproximara este mas al valor técnico y no al de ventas comparadas.

Por ultimo el valor de capitalización por rentas al igual que los otros dos valores
puede ser similar inferior o superior a los valores determinado por los otros
métodos.
Según la zona donde se ubique el inmueble los valores de capitalización por renta
nos marcaran claramente el interés del mercado por la renta de esos locales .Es

UNIDAD 1 – INFORME COMERCIAL DESCRIPTIVO

25
frecuente observar en zonas comerciales importantes altísimos valores por este
método y una lógica ausencia de oferta de locales en venta ya que es improbable
que los propietarios se desprendan de esto inmuebles que generan rentas
importantísimas. La situación inversa o sea valor por cap. por rentas muy inferior al
valor de mercado indicaría que esa zona es poco interesante comercialmente ya
que el mercado de alquileres es bajo y la oferta abundante.

B - Conclusión y comunicación del valor adoptado.

Concluido el análisis escrito de los distintos métodos el tasador consignara los

fundamentos del valor adoptado debiendo quedar consignando claramente en
números y letras. Como complemento el tasador estimara un valor de realización
inmediata o valore de venta rápida .Finalmente se consignara el valor de mercado
y de venta rápida en Dólares dejando especificado la cotización del dia.

5-Anexo Valores Comparables.

En este punto del informe el tasador consignara los comparables consultados

ordenado en primera instancia los terrenos en venta en segundo lugar los
inmuebles en venta y por ultimo los inmuebles en alquiler .El mínimo de comprable
será de 9 (nueve) 3 de terrenos, tres de venta y tres de alquiler.

Cada comparable deberá contra con la siguiente información básica:

Ubicación:
Valor de venta u alquiler pretendido ( en pesos o en dólares) :
Descripción del bien en cuestión:
Valor x m2: $x m2
Inmobiliaria interviniente: Nombre y Teléfono.

6-Anexo Información Grafica (fotos del inmueble, planos de ubicaron, fotocopias

de planos, fotocopias de escrituras etc.

26 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II”| UNIVERSIDAD FASTA

 Se deberán agregar al informe las fotografías del bien en cuestión en la cantidad
que el tasador estime conveniente para mostrar acabadamente el inmueble y que
sirvan de apoyo a la conclusión y determinación del valor de mercado .Tan bien se
deberá agregar el resto de documentación que avale los datos consignados en
especial planos del inmueble y escrituras traslativas de dominio.

Resumen
En esta unidad se ha desarrollado el formato básico para la confección de un informe
comercial descriptivo material que les servirá como estructura base para abarcar una
gran variedad tipologica.
La incorporación de los conceptos de Valor Técnico y Valor por capitalización de
ingresos les permitirá contar con dos poderosos argumentos que sumados al vcalor
por capitalización de ingreso les permitirá llegar a una conclusión de valor de mercado
adecuadamente fundamentada.

BIBLIOGRAFIA
1-Modulo de Pericias y Tasaciones 1
2-Computo y presupuesto de Mario Chandias.
3-Modulo de arquitectura e instalaciones
4- Revista Clarín Arquitectura.
5-Revista Vivienda.

Hemos llegado al final de la Unidad.

Recuerde que su tutor está esperando sus consultas.

Mucha suerte…

UNIDAD 1 – INFORME COMERCIAL DESCRIPTIVO

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28 MODULO” PERICIAS Y TASACIONES II”| UNIVERSIDAD FASTA