Desalojo y Arrendamiento: Claves Legales
Desalojo y Arrendamiento: Claves Legales
El
DOMINGO 8 de marzo de 2020 | AÑO 1 |
del
::::
Directora: ANA CALDERÓN SUMARRIVA
02
Una nueva lección:
El Desalojo
::::
03
El abecé del
Desalojo vinculado
al arrendamiento
::::
04 • 05
Infografía:
.: El Desalojo vinculado
al arrendamiento
::::
06
.: Sentencias
trotamundos:
Derecho al honor,
intimidad e imagen
.: Butaca Jurídica:
La estrategia del
caracol
.: Pupiletras legales
::::
07
.: El Derecho es
redondo:
Juego limpio
.: Gobierno del
consumidor:
EL DESALOJO
La publicidad
engañosa
.: ¡Escriba bien
doctor!:
¿“Pena capital” para
los anglicismos? VINCULADO AL ARRENDAMIENTO
2 abcDerech El del
Domingo 8 de marzo de 2020
E
requisitos, entre ellos, in- quien posea el inmueble les de desalojo y también la
l artículo 896° del Có- 546° del Código Procesal cluir una cláusula de alla- arrendado la restitución de del juez de paz letrado para
digo Civil define a la Civil, se tramita en la vía namiento a futuro y contar este mediante el proceso
posesión como “el del proceso sumarísimo, ordenar y ejecutar el lan-
con firmas legalizadas ante único de ejecución de de- zamiento. El procedimiento
ejercicio de hecho de uno que se caracteriza por su notario público o un juez salojo. Desde nuestro pun-
o más poderes inherentes celeridad, lo cual es cohe- establecido por esta ley es
de paz, o que el contrato to de vista, lo engorroso de conocido como “desalojo
a la propiedad”, por lo rente con la naturaleza bre- debe contener una cláu- este procedimiento reside
que se advierte que toda ve y célere del desalojo. Sin notarial exprés”, que exi-
sula a futuro de restitución en que el contrato tiene ge como requisitos que el
persona que usa o dis- embargo, esta “celeridad” del bien arrendado. Este que estar suscrito a través
fruta de un determinado no siempre se consigue en inmueble esté perfectamen-
tipo de “desalojo exprés” de un Formulario Único de
bien es poseedor. En con- nuestro país: en el caso de te individualizado y que el
se origina por cualquiera Arrendamiento destina-
secuencia, todo el que usa los inquilinos arrendatarios contrato debe estar conte-
de dos razones: conclusión do a Vivienda (FUA), cuyo
es poseedor y también lo es morosos, es usual que se cri- nido en un formulario FUA.
del contrato o resolución contenido es aprobado en
quien disfruta. Estos dos son, tique que el proceso sumarí- Es importante señalar que,
del contrato por falta de el respectivo Reglamen-
en realidad, los poderes que simo es muy dilatado. según la Ley N° 30933, el
pago de acuerdo al artículo to, que entre otros aspec-
configuran la posesión. contrato de arrendamiento
debe contener una cláusu-
L
La posesión se puede ad- la de allanamiento a futuro,
quirir de dos formas: 1)
a pretensión de desalojo es aquella que tiene
del arrendatario para la res-
Originaria o unilateral, que por objeto recuperar el uso y goce de inmueble titución del bien inmueble
ocurre como consecuencia que está ocupado por quien carece de título para por vencimiento del plazo
de un hecho propio y exclu- ello. Según el artículo 546° del Código Pro- del contrato o la resolución
sivo del sujeto, el poseedor; del arrendamiento por falta
y 2) Derivativa o bilateral, cesal Civil, se tramita en la vía del proceso de pago de la renta. En este
cuando la transmisión de la sumarísimo, que se caracteriza por su celeridad, último caso, las causales de
posesión se produce de un lo cual es coherente con la naturaleza breve y cé- desalojo son vencimiento
sujeto a otro. En contraste, del plazo o incumplimiento
la posesión se extingue,
lere del desalojo. Sin embargo, esta “celeridad”
del pago de la renta conve-
entre otros supuestos, por no siempre se consigue en nuestro país (...) nida.
ejecución de una resolu-
ción judicial al declararse
Como ve, amigo lector, si
fundada una demanda Con la finalidad de supe-
1697° del Código Civil. Sin tos establece los términos bien desde el punto de vista
de desalojo, siendo sus rar esta dificultad, en el úl-
embargo, la Ley N° 30201 y condiciones esenciales legislativo ha existido una
causas la falta de pago, timo lustro se ha regulado
adolece de imprecisiones, para celebrar los respecti- preocupación más que jus-
el vencimiento del plazo diferentes procedimientos
ya que, por ejemplo, no vos contratos, los derechos tificada para dotar de ma-
y por ocupación precaria que dotarían al desalojo de
(los dos primeros supuestos señala explícitamente si y obligaciones de las par- yor celeridad al desalojo
mayor celeridad, las cuales
están vinculados a un con- es posible la presentación tes, así como las causales vinculado al arrendamiento
abordaremos en esta entre-
trato de arrendamiento). La de excepciones durante su de desalojo que les resul- de vivienda, todo ha queda-
ga.
pretensión de desalojo es tramitación y mediante qué tan aplicables, además de do en buenas intenciones,
aquella que tiene por objeto En primer lugar, el 28 de resolución se va a emitir la la información necesaria pues aún no se ha encon-
recuperar el uso y goce de mayo de 2014 se publicó en decisión final, aunque se para el adecuado control trado una solución que per-
inmueble que está ocupado el diario oficial El Peruano la sobreentiende que debe fiscal, para lo cual se debe mita dotar de mayor tran-
por quien carece de título Ley N° 30201(Ley que crea ser a través de un auto mo- requerir la opinión técnica quilidad a los arrendadores.
para ello. Según el artículo el Registro de Deudores tivado y apelable. de la Sunat. Hasta la próxima entrega.
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El del
3
El Abecé DEL DESALOJO para que en un plazo de
cinco días hábiles acredite
que no está incurriendo en
VINCULADO AL ARRENDAMIENTO causal. Con la respuesta
del arrendatario, el nota-
1 En caso de arrenda-
1. • El arrendador demanda- que acredite la vigencia so sumarísimo, la Ley N°
rio constata la existencia
mientos sobre inmue- rá el desalojo indicando del contrato o la cancela- 30201 no lo establece ex-
de causal de desalojo. Si
bles destinados a vi- la causal en la que sus- ción de la renta. presamente, aunque hay
ésta se cumple emite la
viendas, ¿cómo y sobre tenta su pretensión. A su • Vencido el plazo, si no se jurisprudencia no vincu-
constancia indubitable del
qué motivos se puede demanda debe adjuntar acredita lo solicitado, el lante que señala que no es
vencimiento del contrato o
desalojar a una perso- el formulario respectivo y juez ordenará el lanza- necesaria la conciliación.
de la resolución del mismo
na? el reporte ante el Registro miento en quince días há-
5 ¿Cómo se tramita el
5. por falta de pago a través
Tenemos los siguientes su- Administrativo de Arren- biles. “desalojo notarial ex- de un acta el cual constitu-
puestos: damiento para Viviendas • Si bien la conciliación es prés” de acuerdo a la ye título ejecutivo especial.
• El tramitado en la vía del - RAV. una vía previa en el de- Ley N° 30933? • Culminada la etapa nota-
proceso sumarísimo (artí- • El juez notificará la de- salojo mediante el proce-
manda en el inmueble ma- Se debe tener en cuenta lo rial, el interesado solicita
culo 546° del Código Pro-
teria de desalojo para que siguiente: el lanzamiento al juez de
T
cesal Civil).
• El tramitado por el Decreto el arrendatario o quien enemos los si- • Este procedimiento no paz letrado, dicha solicitud
Legislativo N° 1177. se encuentre ocupándolo, guientes su- comprende los contratos tiene que estar firmada
dentro del plazo de cinco puestos: de alquiler venta, arren- por un abogado.
• El “desalojo exprés” de damiento financiero u
días hábiles, se allane o
acuerdo a la Ley N° 30201.
conteste la demanda acre- • Vía del proceso otros tipos de contratos
• El juez revisa y emite la
resolución judicial de lan-
• El “desalojo notarial ex-
ditando, de ser el caso, la sumarísimo (artí- que incluyan pago para
zamiento. El acto de lan-
prés” de acuerdo a la Ley culo 546° del Có- adquirir la propiedad del
vigencia del contrato de zamiento es apelable sin
N° 30933.
arrendamiento, la cance- digo Procesal Ci- inmueble.
efecto suspensivo
2 ¿Qué juez es compe-
2. lación de la rentas conve- vil). • Se recurre al FUA sola-
tente cuando el desa- nidas adeudadas o cuotas mente cuando el inmueble
• El tramitado por 6 ¿Cuál es el contenido
6.
lojo se tramita en la periódicas adeudadas, o es destinado para fines de del contrato de arren-
vía del proceso suma- el cumplimiento de cual- el Decreto Legis- vivienda. Cuando al in- damiento del “desalo-
rísimo? quier otra obligación que lativo N° 1177. mueble se le va a dar otro jo notarial exprés”?
le hubiese sido requerida, uso, como comercio e in-
El Código Procesal Civil se- • El “desalojo ex- dustria (incluyendo vivien- El contrato de arrendamien-
según corresponda.
ñala qué juez es competente.
• Vencido el plazo para con-
prés” de acuerdo da), el contrato tiene que to debe contener:
Así, tenemos los siguientes
casos: testar, el juez debe sen- a la Ley N° 30201. constar en escritura públi- • Una cláusula de allana-
• Si la renta mensual es ma- tenciar en un plazo máxi- • El “desalojo no- ca. miento a futuro, del arren-
yor a 50 URPS, será el juez mo de tres días hábiles. tarial exprés” de • Debe consignarse el nú- datario para la restitución
De declararse fundada la mero, tipo y moneda de la del bien inmueble por ven-
especializado en lo civil. acuerdo a la Ley cimiento del plazo de con-
demanda, la resolución cuenta de abono abierta
• Si la renta mensual es has-
judicial dispone el desalo-
N° 30933. en una empresa del sis- trato o la resolución del
ta 50 URPS, será el juez de
jo, que se ejecutará en el tema financiero o en una arrendamiento por falta
paz letrado.
plazo de tres días hábiles cooperativa de ahorro y de pago de la renta.
• En aquellos casos en los
contados desde la notifi- crédito supervisada por la • Una cláusula de someti-
que no se haya determi-
cación. SBS, para que el arren- miento expreso a lo es-
nado el monto de la renta,
• La resolución judicial que datario abone la renta tablecido por la Ley N°
será el juez especializado
dispone el desalojo y la convenida en el contra- 30933 para que el nota-
en lo civil.
orden de cumplimiento de to de arrendamiento. rio constate las causales
3 ¿Cómo se tramita el
3. la obligación demandada • Cuando cualquiera de vencimiento del plazo
desalojo de acuerdo al son remitidas por el juez de los dos se produce, el del contrato o la resolu-
Decreto Legislativo N° al RAV. notario revisa los requi- ción por falta de pago de
1177? sitos y notifica al la renta, y el juez de paz
Del siguiente modo:
4 ¿Cómo se tramita el
4.
arrenda-
“desalojo exprés” letrado ordene y ejecute el
• El proceso único de eje- tario desalojo.
de acuerdo a
cución se tramitará contra la Ley N° • Consignar el número, tipo
el arrendatario que se en- 30201? y moneda de la cuenta de
cuentre ocupando o no el
El trámite es abono abierta en una em-
inmueble arrendado y, de
como sigue: presa del sistema financie-
ser el caso, contra quien se
• El juez noti- ro o en una cooperativa de
encuentre en el referido in-
fica al arren- ahorro y crédito supervisa-
mueble; ante el juez de paz
datario la de- da por la SBS, para que el
letrado o el juzgado que
manda especial arrendatario abone la ren-
haga sus veces, de la juris-
y le otorga un plazo ta convenida en el contra-
dicción donde se ubique el
de seis días hábiles para to de arrendamiento.
inmueble arrendado.
4 abcDerech
El del
Domingo 8 de marzo de 2020
ARRENDADOR
Presenta
demanda
Juez de Paz
que se ubic
2 DESAL
Juez
Pago Permite y not
de el uso
la
renta
del
inmueble
3 DESA
ETAPA
NOTARIAL
ARRENDATARIO Notario
(Inquilino) d
ETAPA
JUDICIAL
Solicitu
a
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CULADO AL ARRENDAMIENTO
GULADO POR EL DECRETO LEGISLATIVO N° 1177 (*)
5 días hábiles
NO
“Derecho al honor,
abstracto con la relevancia
Pupiletras
legales Butaca jurídica
P T
Z W E
P R
I
F P
G V O
T V
I
P
G D
R G S N N O “La estrategia del caracol”
F H O X O “Ahí tienen su hijueputa casa pintada”
Z P U D T J S Q T R I I X N D Los inquilinos de La Casa Uribe
D R R E K J E E O U S Z E O E
E E U R J C C T Z E L L P Ñ T E l 25 de diciembre de
1993 se estrenó la pe-
lícula colombiana La estra-
be”, de la cual Gustavo fue
partícipe.
a los vecinos para ejecutar
un plan cuyo objetivo era
lograr que puertas, venta-
O C R E V M O Q S I P O A Ñ N “La casa Uribe” era práctica-
tegia del caracol, del género mente un monumento nacio- nas, pisos, en fin, prácti-
D A R C Q B R O I L P R D W A comedia/drama dirigida por camente toda la casa, sea
nal donde residían todo tipo
C R R H H K P W B E H E E A P Sergio Cabrera. Su trama nos de personas humildes que trasladada –por piezas- a
muestra una realidad que no se resistieron a ser desalo- un nuevo terreno en las
W I U O G M O E E G W A M F U
ha cambiado: la tensa relación jados. El proceso había sido afueras de Bogotá. Lle-
A O Q S X I F W G I Q L A M C entre poseedores y propietarios, iniciado por su propietario, gado el día del desalojo,
L D E S A L O J O T T E N D O pobres y pudientes, así como las un hombre rico y sin escrú- grande fue la sorpresa del
idas y venidas del sistema judicial. pulos, el Dr. Olguín, quien juez y de la parte deman-
D A D E I P O R P I I S D I B Pero sobre todo, el vía crucis de la dante al observar los re-
con contó con la ayuda de
W D W A S J Ñ P N M O D A F V ejecución de un desalojo. su –nada ético- abogado, el sultados de la estrategia:
Al inicio –en pleno desalojo-, Gus- Dr. Mosquera. El apoderado desaparecer la casa por
G Y W Y C I V I L O U G N Q C
tavo Calle (amante de las serpien- de los habitantes del predio completo y dejar el lema
W W X C V Z N K R R Q Q T Z H tes) es entrevistado por el repor- era el Dr Romero o “Perro” que se encuentra al incio
B G T A O J P Ñ M D L Y E S tero Samper Pupo (Carlos Vives), Romero (aunque no estaba del título de este artículo.
T
a quien relata lo que sucedió pri- titulado), quien defendió la En el Perú no somos ajenos
P A T Ñ Q D E M A N D A D O E
mero con el desastroso y fatídico causa hasta el final. a los procesos de desalojo,
desalojo de la casa del inquilina- Ante el inminente desalojo y una problemática que aun
CIVIL ILEGÍTIMO PROCESO to conocida como “La Pajarera”, no tiene solución.
agotadas todas las medidas
DEMANDADO OCUPANTE PROPIEDAD para luego ahondar en los deta- jurídicas para los inquilinos, Vea este film en YouTube
DEMANDANTE PLENO REALES lles del desalojo más recordado Jacinto (otro habitante de la como: La Estrategia del Ca-
DERECHOS POSESIÓN TÍTULO en Bogotá: el de “La casa Uri- casa), convence a Romero y racol
DESALOJO PRECARIO
Domingo 8 de marzo de 2020 abcDerech
El del
7
¡Escriba
El Derecho es redondo bien,
“Juego limpio” doctor…!
dios de comuni-
cación, que los
procesos se dila-
ten en demasía,
¿“Pena capital”
F air play es una expre-
sión del idioma inglés
que significa “juego lim-
tas relacionadas a jugar dig-
namente: cumplir las reglas
del juego; respetar al con-
ta con las manos, con lo que
permitió que se detuviera el
juego para que atendieran
que ocurran ex-
cesos en acciones
dilatorias, que se para los
pio”. En los últimos años es
muy utilizado en el ámbito
trario, compañeros de equi-
po, árbitros, jueces de línea
al jugador lesionado. Insis-
timos: no hay regla en el
busquen réditos
en una condena anglicismos?
deportivo para referirse al y espectadores; echar la fútbol que impida que un de costas y costos,
comportamiento honesto
y correcto que deben ob-
pelota del campo de juego
para que asistan a un con-
jugador anote en dichas
condiciones. Depende de lo
que se formulen
denuncias teme- L a influencia contemporánea del in-
glés es evidente en muchos países
del orbe. Y el nuestro no ha sido aje-
servar los deportistas ante trincante lesionado. Se en- que cada jugador entienda, rarias, etc. Si es
su oponente, los árbitros y tiende, por lo tanto, que no qué es ganar con dignidad. importante en no a este fenómeno. Por estos lares,
el deporte, mu- los anglicismos1 se han expandido en
los asistentes. En otras pa- es una regla de fútbol, pero
tal magnitud que prácticamente ya
labras: “jugar o competir es deseable su práctica. Un En el mundo jurídico tam- cho más lo es
no existen rincones donde no pueda
en forma limpia”, “no es- ejemplo de fair play ocurrió bién es necesario no “estro- en el dere-
advertirse su uso. Grafican lo dicho
tropear el juego”. No es en un partido de la Premier pear el juego”. Los opera- cho “jugar
palabras como internet o test, expre-
exclusivo del fútbol, pero League entre el West Ham dores del derecho deberían limpio”. siones originales y propias de la len-
es en este deporte donde United, donde militaba el tener en cuenta el fair play. gua de Shakespeare, que han sido
se ha difundido con mayor jugador italiano Paolo Di Así se evitaría que se bride Una “adoptadas” en la lengua de Cer-
intensidad debido a su po- Canio, y el Everton. Duran- información sobre un pro- c a - vantes tal como las conocemos hoy:
pularidad y al impulso de te el desarrollo del juego, ceso reservado, que fiscales racte- internet y test. Y así se usan también
la FIFA. el guardameta del Everton y abogados se agredan rística en el medio peruano. ¿El motivo? Si
se lesionó en plena oportu- verbalmente en una importan- hablamos a nivel global, la respues-
El fair play incluye
nidad de gol y Di Canio, al audiencia o en te de la pu- ta parece encontrarse en que la Real
un conjunto de
percatarse de ello, en vez de los me- blicidad es su
conduc-
marcar el gol, cogió la pelo- finalidad persua-
Por estos lares, los
siva. A través de ella anglicismos se
el agente económico no se han expandido en
limita únicamente a informar sino tal magnitud que
a procurar que el consumidor adquiera
el producto o contrate su servicio. Es por ello que prácticamente ya
no existen rincones
Gobierno del
se permite al anunciante recurrir a ciertas licencias
como la exageración, el humor y la fantasía. Sin em- donde no pueda
bargo, dichas licencias tienen ciertos límites, uno de
engañosa”
gañosa: brindar una información falsa (como por
ejemplo, señalar que una bebida contiene extracto embargo, existe un buen porcentaje
de fruta cuando es completamente un producto quí- de anglicismos que sí tienen equiva-
mico) o a través de información inexacta (como lentes en nuestro idioma, pero que
aun así se siguen usando en lugar de
por ejemplo, ofrecer una promoción consistente en
las expresiones castellanizadas que
L a publicidad comercial
cumple funciones muy
importantes en un merca-
ple un rol informativo, ya
que mediante ella los con-
sumidores pueden conocer
un descuento no informando el medio de pago para
obtener dicho beneficio).
les corresponden. Vocablos como
hacker (en lugar de “jáquer”) y sham-
poo (en lugar de “champú”) ilustran
do competitivo. A través de las características de aquello Ante una publicidad engañosa, usted amigo lo dicho. Ahora bien, con todo lo con-
ella, los agentes económi- que se está ofreciendo y así lector, puede formular su denuncia ante Inde- siderado hasta aquí: ¿Podemos usar
cos difunden las bondades poder tomar una decisión copi quien tiene competencia para sancionar al o no anglicismos en la redacción de
de sus productos y servicios, de acuerdo a sus intereses. anunciante, por haber incurrido en acto de compe- documentos jurídicos (demandas, de-
procurando tener un mayor Hay una función adicional tencia desleal en la modalidad de engaño (de acuer- nuncias, sentencias, etc.)?
número de compradores de la publicidad, promueve do al Decreto Legislativo N° 1044, Ley de Represión
(entre ellos, los consumi- la competencia, la cual be- de la Competencia Desleal) o por haber infringido Continuará en la próxima entrega.
dores) y, de esta forma, un neficia a los consumidores, el deber de idoneidad (de acuerdo a lo establecido
mayor posicionamiento en quienes tendrán mayores por el Código del Consumidor). Hasta la próxima 1 Vocablos o giros propios de la lengua in-
el mercado. Además, cum- opciones para elegir. entrega. glesa.
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