Derechos Reales

PRESENTACIÓN

La posesión, como institución jurídica, fue, es y siempre será materia de estudio, de

cuanto investigador jurídico exista. Actualmente, la posesión como hecho jurídico es

objeto de atentados.

Pensemos en el siguiente ejemplo: un poseedor mediato -inmediato-, quien sería

perjudicado, ya sea por actos perturbatorios o por desalojo de su posesión (total o

parcial). Como en la presente CASACIÓN 2521-2016 LIMA NORTE DESALOJO

POR OCUPACIÓN PRECARIA, donde los demandantes no detallaron que el

segundo demandado es copropietario, la copropiedad, existe pluralidad de sujetos de

dos o más personas que en común ejerzan derechos abstractos o ideales sobre un

determinado bien corpóreo. Y que además Cualquiera de los copropietarios tiene

legitimidad activa para asumir la defensa jurisdiccional del bien común sin requerir

para tal efecto la intervención de los demás condueños; es decir, sin requerir mandato

general ni especial para la representación en proceso de los demás (basta tener la

calidad de copropietario). En cuanto a la posesión precaria que según Daniel Ferrer

Martín nos dice que existe un doble concepto de precario, uno restringido, coincidente

con el fijado en el Derecho romano, que considera precario el disfrute gratuito de una

cosa ajena, por tolerancia de su dueño, y otro amplio, que además del anterior, admite

en el precario todos los supuestos de ocupación, tenencia o disfrute de un inmueble

sin título, ya porque no se ha tenido nunca, bien por extinción del que se tenía, o con

título ineficaz frente al del propietario, cuyos casos, a excepción del último, en

definitiva, quedan resumidos en el primero, puesto que la ocupación sin título y sin

pago de renta equivale disfrute por tolerancia del dueño.

La misma jurisprudencia española ha ido basculando, desde una concepción

restrictiva del precario, a una más amplia, sin encontrar aún una posición definitiva,

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Derechos Reales

que permita dar una solución a dichos conflictos. Justamente sobre ello, Moreno

Mocholi nos dice que el concepto romano de precario ha sido paulatinamente

ampliado por la jurisprudencia hasta comprender no sólo la detentación por tolerancia,

sino todos aquellos casos en los que el demandado no se apoya en ningún título y su

posesión presenta caracteres de abusiva es así, que ante estas situaciones antes

descritos ut supra, el ordenamiento jurídico civil y procesal civil, ha previsto la

protección a la posesión, institución jurídica procesal denominada Defensas

Posesorias, las mismas que se pueden ejercer de forma privada -o sea

Extrajudicialmente-, o de forma Judicial en el presente caso podemos señalar una

acción posesoria y en consecuencia, Las defensas posesorias persiguen otorgar

tranquilidad o paz social de una sociedad, cuyo fin es brindar seguridad y protección

a la posesión que se ejerce, paralizando atentados contra el poseedor y su posesión de

determinado bien.

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INTRODUCCIÓN

Primero: Para hablar de posesión precaria primero mencionamos a la posesión que,

según nuestro Código Civil Peruano, en su Artículo 896º, define que “La posesión es

el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”. Por su parte,

Gunther Gonzales Barrón (2011, p. 24) refiere que “la posesión es la actuación del

sujeto que denota un control autónomo y voluntario sobre algún bien, destinado a

tenerlo para sí con relativa permanencia o estabilidad, y cuya finalidad es el uso y

disfrute, aunque sea en modo potencial”. Tendrá derecho sobre el bien mientras no se

pruebe lo contrario.

De ahí que, la posesión como puede ser ejercida por toda persona (natural o jurídica)

puede verse vulnerada mediante despojo o perturbaciones contra la misma posesión, o

tal puede ser el caso, de que existan dos personas que ostentan ser poseedores de un

mismo, bien. Ante estas situaciones, surge la protección posesoria con la

denominación de Defensas Posesorias como institución jurídica, que otorga al

poseedor mecanismo de protección de su posesión, sea ésta mediata o inmediata, ante

cualquier atentado contra su posesión. Se clasifica en Defensa Posesoria Judicial y

Defensa Posesoria Extrajudicial Las Acciones Posesorias, son defensas posesorias

judiciales, que tiene lugar única y exclusivamente, cuando existe una cuestión de

derecho sobre la posesión, y sólo se conceden acciones posesorias a quienes tienen

derecho a la posesión mediante un título.

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INDICE
PRESENTACIÓN...............................................................................................................................1
INTRODUCCIÓN...............................................................................................................................3
I. LA POSESION............................................................................................................................5
1. Clases de posesión:........................................................................................................................7
II. POSESIÓN PRECARIA.........................................................................................................8
1. Aspectos sociales del conflicto posesorio......................................................................................8
2. Aspectos Jurídicos del conflicto posesorio....................................................................................9
3. Causas de la confusión del concepto “precario”..........................................................................10
4. Intento de definición del ocupante precario o poseedor precario.................................................11
5. La ignorancia y el error de hecho y de derecho...........................................................................13
III. LA COPROPIEDAD.............................................................................................................14
1. Definición....................................................................................................................................14
2. Cuotas de la propiedad...…………………………………………………………………………………………………………14
3. La administración de la copropiedad...........................................................................................15
4. Caracteres....................................................................................................................................15
5. Comparación con otras figuras....................................................................................................16
6. Clasificación de la copropiedad...................................................................................................17
7. Derechos de los copropietarios....................................................................................................18
8. Obligaciones:...............................................................................................................................22
9. Extinción De La Copropiedad.....................................................................................................24
Bibliografía..........................................................................................................................................25

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ANALISIS DE LA CASACIÓN 2521-2016 LIMA NORTE DESALOJO POR

OCUPACIÓN PRECARIA

I. LA POSESION

Antes de señalar la primera institución mencionaremos de que trata la presente

casación llevada a cabo por la sala civil transitoria de la corte suprema de justicia de la

república, interpuesta el recurso de casación por el demandado Cesar Gustavo

Machado Núñez contra los seguidos demandantes Gudelia Esther Machado Paredes de

Carrasco y su conyugue Adrián Carrasco Álvarez sobre desalojo de ocupación

precaria. Donde el demandado Cesar Gustavo Machado Núñez tiene la condición de

ocupante precario por primera instancia, al no tener la facultad para poseer como

propietario, heredero, comprador, inquilino o autorización del propietario para ocupar.

En segunda instancia si bien habita el bien inmueble en calidad de servidor de la

posesión porque vive en relación de subordinación, de dependencia y con

autorización de su padre (copropietario del bien), pues siempre vivió en todo

momento junto a su padre, con su esposa e hijos; además señalo en la demanda que

las hermanas de su padre vendieron sus acciones y derechos a los actuales

demandantes pero sin comunicárselo ,empero, no acreditó contar con la autorización

de los otros copropietarios no obstante luego que su padre fue emplazado en el

proceso como denunciado civil, este último reitero lo expuesto por su hijo

demandado y precedió a ejercer el derecho de retracto pues los anteriores

copropietarios que vendieron a la parte demandante, nunca le comunicaron sobre la

venta de sus acciones y derechos sobre el inmueble sub Litis. En consecuencia, se

colige que las instancias no tuvieron en cuenta que el demandado contaba con un

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título que es la autorización de su padre copropietario con quien habita el bien

inmueble siempre en todo momento es su hijo , no siendo de aplicación el art. 971

cód. civil que concluye erróneamente, que se requiere la decisión por unanimidad de

los copropietarios para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o

introducir modificaciones en él empero dicho artículo no contempla la posesión en

relación de dependencia del titular del bien por lo que la aplicación del pleno casatorio

número 2195-2011-Ucayali no tiene calidad de precedente vinculante para interpretar

de manera similar la casación presente. Por tanto la sala civil transitoria de la Corte

Suprema de Justicia de la República declararon fundado el recurso de casación

interpuesto por el demandado Cesar Gustavo Machado Núñez y que actuando en sede

de instancia revocaron la sentencia apelada que declaró fundada la demanda y

reformándola la declararon infundada en los seguidos por Gudelia Esther Machado

Paredes de Carrasco y Adrián Carrasco Álvarez Cesar contra Gustavo Machado

Núñez sobre Desalojo de Ocupación Precaria; y los devolvieron.

De lo expuesto, claramente encontramos dos instituciones: la posesión precaria y

copropiedad; de ahí que para hablar de la posesión precaria se debe hablar de la

posesión, siendo lo siguiente:

La posesión según el código vigente de 1984 es el ejercicio de hecho de uno o más

poderes inherentes a la propiedad, se puede apreciar que para el código no importa si

la posesión se ejerce con título o sin él (de iure o de facto). [CITATION Vas19 \l 10250 ]

Sin embargo, se colige que quienes posean un bien es porque tienen la titularidad de

bien, de ahí que la posesión será la manifestación de la propiedad, y el art.912 del

código civil nos aclara que el poseedor es reputado propietario mientras no se

demuestre lo contrario. es por esta razón que según Gonzales Barrón: la posesión es el

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hecho jurídico voluntario que consiste en el control autónomo sobre un bien,

destinado a tenerlo para sí con relativa permanencia o estabilidad, y que confiere al

sujeto la posibilidad de uso y disfrute.[CITATION Vas19 \l 10250 ]

1. Clases de posesión:

La posesión legítima e ilegítima, el servidor de la posesión; posesión legitima será

cuando el poseedor con título válido es de buena fe, mientras en la posesión ilegítima

el poseedor con título invalido puede ser de buena o de mala fe según se conozca o no

los vicios/ defectos (formal o de fondo) que invalidan su título. Y en la posesión

precaria no existe título alguno o el que tenía a fenecido. [CITATION Vas19 \l 10250 ].

Sobre esto se expondrá con más detalle en adelante.

El servidor de la posesión que no se concibe como poseedor porque ejerce poder

posesorio de otra persona en relación de dependencia o subordinación, actúa por

orden, no es representante sino instrumento de la posesión; por lo que al no ser

poseedor está privado de las acciones e interdictos posesorios. Y En suma el servidor

de la posesión no participa en la posesión ni se desplaza hacia él. [CITATION Zeñ19 \l

10250 ]

Conclusiones: la posesión es el hecho jurídico voluntario que consiste en el control

autónomo sobre un bien, destinado a tenerlo para sí con relativa permanencia o

estabilidad, en consecuencia, es la manifestación de la propiedad sobre un bien y será

poseedor siempre que no se demuestre lo contrario. El servidor de la posesión no es

poseedor por la subordinación de dependencia y por ende esta privado de las acciones

e interdictos posesorios.

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II. POSESIÓN PRECARIA

1. Aspectos sociales del conflicto posesorio

Son diversas los aspectos que hacen posible el problema de la posesión precaria. Ante

esto Gonzales nos explica sobre los aspectos sociales:

El alto número de procesos judiciales de desalojo por ocupación precaria, constituye

la mejor prueba de la importancia social que tienen los conflictos sobre la propiedad y

la posesión en nuestro país. Por distintos problemas de orden socio-económico, la

riqueza material del Perú, no necesariamente está configurada por medio de títulos de

propiedad reconocidos y formalmente registrados; por el contrario, el mejor título lo

constituye el disfrute del hombre sobre la tierra, que se riega con sudor y esfuerzo.

[CITATION Bar09 \l 10250 ]

Al ser la posesión un valor patrimonial de primer orden, resulta frecuente que se trate

del único activo de muchos ciudadanos peruanos. Ante esto Gonzales añade:

La posesión tiene un mérito intrínseco, que va más allá de la buena o mala fe. El

poseedor es un gestor o administrador que causa riqueza, que invierte, trabaja y

proporciona trabajo, que tributa y activa la economía. La posesión se convierte en una

institución humanista, que combina el sujeto, la tierra y el trabajo. La posesión, sin

duda en el centro de la economía. Por tanto, desde una perspectiva funcional, la acción

del poseedor es más valiosa que la del propietario que se conforma con inscribir un

título, pero que permanece inactivo e improductivo, esto es, que literalmente se queda

“con los brazos cruzados”, pues no realiza actos de posesión.[CITATION Bar09 \l 10250 ]

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El reconocimiento de la posesión necesita de paz en las relaciones sociales, mediante

la identificación del hecho y el derecho; sin que la desunión de ambos llegue a generar

un conflicto que ponga en polémica el orden jurídico y la estabilidad y permanencia

de la sociedad

Entonces, el problema social de la posesión no se soluciona solo con los artículos

prescritos en el Código Civil, ni con la más inquisitiva interpretación que hagan los

teóricos de la materia. Queda claro que aquí, en la posesión, incurren temas sociales,

económicos y filosóficos; y claro está que sin excluir lo jurídico.

2. Aspectos Jurídicos del conflicto posesorio

La situación de “precario”, constituye una incertidumbre sobre la seguridad jurídica,

dificultando también el ejercicio de la justicia.

En consecuencia, estamos ante una situación que desespera, porque nadie sabe de

manera categórica, o al menos eso parece, lo que es ser precario o ser un poseedor

precario. Ante esta problemática, Gonzales nos ilustra:

No está delineado en la doctrina, ni en los tribunales, ni siquiera en el sentido común

de los particulares a quienes, finalmente, se dirige el ordenamiento civilístico.

La situación es alarmante, conforme el siguiente resumen:

 Un grupo de sentencias dice que el arrendatario con plazo de contrato vencido es

precario; mientras otro grupo dice lo contrario.

 Unas sentencias dicen que el poseedor que ha realizado construcciones en inmueble

ajeno es precario; mientras otras señalan que no.

 Algunas sentencias sostienen que el contratante con título manifiestamente ilegítimo

es precario; pero la inmensa mayoría de las decisiones opina exactamente lo contrario

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Derechos Reales

 Existen sentencias en las que se reputa precario a quien invoca un título afectado de

nulidad manifiesta; pero otras lo niegan. En ambos casos, el debate se centró en un

contrato de anticresis que constaba en un contrato de anticresis que constaba de

instrumento privado, cuando el artículo 1092 CC exige la escritura pública, bajo de

sanción de nulidad.

 Un grupo de sentencias dice que el poseedor carente de título es precario; pero, otras

lo desmienten si la posesión es ejercida por la ex cónyuge del propietario, con quien

tiene hijos, a pesar que no cuenta con título alguno

 Unas sentencias indican que el comprador a quien el vendedor le resolvió el contrato

de forma extrajudicial y unilateral, es precario; mientras otras sostienen que no.

 Una sentencia llegó a resolver un caso de doble venta mediante la vía del desalojo; por

lo cual se consideró precario al comprador que celebró el contrato en primer lugar,

pero que no había inscrito su derecho.

La conclusión es que el demandante no tiene seguridad alguna de obtener un resultado

exitoso; y el demandado malicioso tiene todas las armas para complicar el pleito hasta

hacerlo de significado incierto. Sin embargo, los problemas también vienen por el

lado contrario. Así, no descartamos la hipótesis de demandantes aventureros, que,

rápidamente, pueden inscribir un título de propiedad en el registro, incluso falsificado,

o que inventan una causal de resolución contractual, con lo que se encuentran en una

rápida posición de reclamar la posesión del bien mediante la figura dimensionada del

precario.[CITATION Bar09 \l 10250 ]

3. Causas de la confusión del concepto “precario”

El código de 1936 no definía lo que era el ocupante precario, pero si lo hizo el código

de procedimientos civiles de 1911 en su artículo 970, refiriéndose de forma

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Derechos Reales

inequívoca al “precario que no pagaba pensión”; ósea, el poseedor gratuito que había

recibido el bien por liberalidad del concedente. Es así que el concepto de precario que

daba el código de 1911 no podía reclamársele nada. Pero resulta que la vulgarización

de este concepto jurídico hizo que la jurisprudencia flaqueara de manera terrible. Se

volvió a repetir los errores del pasado, en el que se concebía el pensamiento de que el

derecho consiste solo en estudiar las normas y las leyes, en interpretarlas; sin que esté

presente lo filosófico, lo histórico ni lo moral.

El tema se complicó con la legislación especial de arrendamientos forzosos, emanada

principalmente de los gobiernos dictatoriales que se sucedieron a lo largo del siglo

XX, que estuvieron inspiradas en motivaciones de interés social, pero que vinieron

acompañadas de inconsistencias teóricas. En tal sentido, en esas leyes se impidió que

el propietario pudiese desalojar al inquilino, salvo causas justificadas, entre las que se

encontraba el singular hecho que el inmueble lo ocupase un tercero, y no el

arrendatario, que era el único protegido por la legislación especial de su derecho a la

vivienda. Ese tercero fue denominado, erróneamente como “precario”, y esa es la

causa de las confusiones que sufrimos hasta la actualidad.[CITATION Bar09 \l 10250 ]

4. Intento de definición del ocupante precario o poseedor precario

Nuestro Código Civil actual nos da la siguiente definición de precario: “todo aquel

que posee un bien sin un título o cuando su título a fenecido”; sin embargo, Gonzales

nos dice: “la tipificación de precario solo tiene utilidad en el ámbito procesal, pues

habilita el desalojo”[ CITATION Bar09 \l 10250 ]

Ante esto, Gonzales nos da su definición:

Es precario todo poseedor inmediato que recibió el bien en forma temporal por acto

voluntario realizado por el concedente o poseedor mediato, cuya finalidad es

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Derechos Reales

proporcionar liberalidad, gracia o benevolencia. Sus notas causales son que el precario

carece de título jurídico o que el título obligatorio de restitución ha fenecido por

nulidad manifiesta.[CITATION Bar09 \l 10250 ]

Avendaño, afirma: “El poseedor precario es un invasor, es un detentador ilegítimo de

la posesión que en rigor corresponde a otro”.[CITATION Jor10 \l 10250 ]

Mejorada (como se citó en Del Risco,2016), añade que:

Hay quienes consideran que el precario es una categoría procesal que solo puede

analizarse dentro de un proceso de desalojo y que la legitimidad o ilegitimidad de la

posesión debe verse en un plano distinto. Según esta postura el proceso de desalojo

consiste solamente en un pre-examen sobre quién tiene el derecho, por lo cual lo que

se decida allí no afecta en nada lo que se pueda ver en otro proceso más largo.

[CITATION Lui16 \l 10250 ]

Otra postura sostiene que el precario del Código Civil es un tipo de posesión ilegítima

(artículo 906 del CC), pues considera que no existe mayor distinción entre ambas

categorías en tanto los efectos de la posesión sin título (precaria) y la posesión

afectada por un vicio (ilegítima) son muy similares: el poseedor no tiene derecho a la

posesión del bien.[CITATION Lui16 \l 10250 ]

Torres (como se citó en Del Risco, 2016):

Otro sector de la doctrina parte de una interpretación contrario sensu del artículo 911

del CC y determina que, a diferencia del precario, el poseedor ilegítimo si cuenta con

un título, aun cuando este es invalido. En atención a esta distinción, se concluye que

no es lo mismo posesión precaria que posesión ilegítima.[CITATION Lui16 \l 10250 ]

Del Risco, nos habla sobre lo que el cuarto pleno casatorio respecto a la posesión

precaria:

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Derechos Reales

Se manifiesta que un poseedor precario será aquel que ocupe un inmueble ajeno, sin

pagar renta y sin título para ello. En términos generales esta definición va acorde con

la prevista en el código civil. Sin embargo, consideramos que el hecho de pagar o no

la renta no es una característica esencial del concepto de precario(...) Y es que no

siempre se cumplirá el supuesto de falta de pago de renta. Puede existir pago y

precariedad al mismo tiempo. Es el caso de un arrendatario que tiene el titulo vencido,

pero continúa pagando renta en la cuenta bancaria consignada en el contrato de

arrendamiento, a pesar que el arrendador le ha requerido la restitución del bien.

[CITATION Lui16 \l 10250 ]

5. La ignorancia y el error de hecho y de derecho

Pareciera que el error solo puede ser de hecho o de derecho; así lo da a entender la

redacción de nuestro código civil. Pero, resulta que la ignorancia también puede ser de

hecho y de Derecho

La ignorancia y el error de hecho se presentan cuando el poseedor desconoce o está

equivocado respecto de determinados elementos fácticos que rodean su posesión. Así,

por ejemplo, el poseedor puede ignorar o desconocer que el verdadero titular de la

posesión ha fallecido, o que el lote de terreno que está comprando corresponde en

realidad a una manzana distinta. Se trata entonces de un error en los hechos. Pero el

poseedor puede también desconocer o estar equivocado respecto del derecho. Así

ocurre cuando ignora las normas legales existentes o cuando que ellas regulan de

manera distinta la situación que se presenta.

Esto último ocurre, por ejemplo, cuando el poseedor se considera legítimo titular

porque cree equivocadamente que la ley lo llama a heredar cuando legalmente el

heredero es otro. Hay en este caso error en cuanto a lo dispuesto por el derecho.

[CITATION Jor10 \l 10250 ]

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Derechos Reales

III. LA COPROPIEDAD

1. Definición

La copropiedad es un derecho real en el que el derecho de propiedad corresponde a

varias personas sobre un bien que no está dividido. Nuestro Código Civil de l984 en

su art. 969 señala “Hay copropiedad cuando un bien pertenece en cuotas ideales a dos

o más personas” de tal modo que cada copropietario conoce la proporción de su

derecho de propiedad, pero no conoce en qué parte de la cosa o del bien recae su

derecho.[CITATION Gon06 \l 10250 ]

2. Cuotas de la copropiedad

2.1. La cuota ideal en la copropiedad:

La cuota ideal es aquella representación ideal, abstracta, o como se dice, puramente

intelectual del fraccionamiento del derecho de propiedad a favor de cada propiedad a

favor de cada copropietario. Sobre el particular se presenta el problema, de carácter

teórico y práctico, siguiente: ¿puede haber derecho real sobre algo ideal, subjetivo o

abstracto? Respondiendo a la pregunta, tenemos que la cuota ideal no es parte material

o física del bien, porque el derecho de cada copropietario abarca a todo el bien como

unidad física del bien, porque el derecho de cada copropietario abarca a todo el bien

como unidad física en conjunto. Con otras palabras, desde la óptica de la cuota, ésta es

la parte de cómo está fraccionado el derecho de copropiedad para cada condueño

sobre el bien común.[ CITATION Gon06 \l 10250 ]

2.2. Presunción de igualdad de cuotas:

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Derechos Reales

Se presume que todo aquel que es condueño tiene su participación que está

representada en cuotas ideales en una porción de igualdad (fracciones o porcentajes).

En la copropiedad según el artículo 970 del Código Civil se ha previsto que las cuotas

tengan que presumirse iguales, salvo prueba en contrario (iuris tantum).

3. La administración de la copropiedad
La administración es definida como el acto de gestión y representación de la

copropiedad, pues el administrador ejercita los actos inherentes al aprovechamiento

del bien común, así como la representación de la copropiedad frente a terceros y a los

mismos copropietarios.

El administrador puede asumir voluntariamente la administración del bien común, del

que asuma por acuerdo convencional conforme al Art. 971.2 del Código Civil, o del

designado como administrador judicial (Art. 972 del Código Civil). Quien tenga la

administración de la copropiedad ejerce también un acto de representación de los

copropietarios, con todas las facultades y las obligaciones que le asigna la ley.

[ CITATION Gon06 \l 10250 ]

4. Caracteres

La copropiedad, considera como uno de los derechos reales principales se presenta

como un instituto jurídico con caracteres propios –si bien es cierto compartiendo de

los caracteres de la propiedad individual o unitaria-, o con ciertas notas peculiares que

la diferencian de los demás derechos reales. Como las que pasamos a mencionar:

a. Pluralidad de sujetos:

Esta es la característica de mayor relevancia que le proporciona a la copropiedad una

fisonomía propia dentro de los derechos reales. Significa que deben necesariamente

existir dos o más personas que en común ejerzan derechos abstractos o ideales sobre

un determinado bien corpóreo.

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Derechos Reales

b. Derecho real:

Como derecho real –la copropiedad- nace de la ley, bajo la denominación del sistema

numerus clausus.

c. Unidad de objeto:

Lo que se explica, a través de este carácter, es que el derecho de copropiedad es

ejercido sobre un determinado bien o bienes, sin que exista una parte materializada o

individualizada a favor de uno o más copropietarios.

d. Imprescriptible:

La copropiedad es imprescriptible entre los copropietarios y sus sucesores sea extinta

(o liberatoria) o adquisitivamente (o usucapión). Por consiguiente, a la copropiedad no

le afecta el tiempo; de ahí que resulta también imprescriptible la pretensión de

división y partición (artículo 985 del Código Civil).[ CITATION Cod17 \l 10250 ]

e. Imposibilidad de ejercer la propiedad material de una parte del bien común:

Ninguno de los copropietarios puede ejercer su derecho a título personal en una parte

determinada o material del bien, de lo contrario no habrá copropiedad por estar

desnaturalizado el concepto de cuota ideal. La copropiedad materialmente –bien

común- pertenece a todos los condueños, en conjunto. Es obligación de todo

condueño no practicar actos que importen el ejercicio de propiedad exclusiva sobre el

bien común, en todo caso este acto tendrá validez, siempre que posteriormente se le

adjudique a quien lo practicó (artículo 978 del Código Civil). [ CITATION Cod17 \l

10250 ]

5. Comparación con otras figuras

Tienen marcadas disimilitudes, así:

i. En la sociedad existe un apersona jurídica distinta a los socios que la integran.

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Derechos Reales

En la copropiedad no existe ninguna persona jurídica, son los copropietarios quienes

ejercen el derecho de la propiedad por cuotas ideales.

ii. En la sociedad se le conoce al socio un derecho personal.

En la copropiedad se ejerce un derecho real plural.

iii. La sociedad rige su vida jurídica por la ley, su estatuto y reglamento.

La copropiedad se supedita a actos de administración generados por las decisiones de

los copropietarios en conjunto, y las que se establecen en las leyes (Código Civil).

b. La copropiedad y la propiedad horizontal:

Entre estas instituciones se dan diferencias y vinculaciones al mismo tiempo, como

son:

i. En la copropiedad existe una pluralidad de personas, con derechos fraccionados en

cuotas ideales, sobre un bien común.

En la propiedad horizontal existen propietarios independientes o exclusivos en cuotas

ideales, sobre un bien común.

ii. En la propiedad horizontal el propietario tiene goce y disfrute individual del bien

(concentra la posesión material y la propiedad), puede disponer, gravar, arrendar, etc.

En la copropiedad, el condueño, carece de la aprehensión material de la parte o

proporción que según su cuota-parte le corresponde.

iii. La propiedad horizontal puede dar origen a una persona jurídica, por ejemplo, un

consorcio.

En cambio, la copropiedad no es una persona jurídica, sino, legalmente da origen a un

patrimonio autónomo.

iv. La propiedad horizontal se halla regulada por una normatividad especial como

dispone el artículo 958 del Código Civil (Ley 27157; Decreto Supremo 008-2000-

MTC.).

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Derechos Reales

En cambio, la copropiedad tiene su positividad –básicamente- en la ley común.

[CITATION Gon06 \l 10250 ]

6. Clasificación de la copropiedad
a. La copropiedad normal u ordinaria:

También se denomina copropiedad sin indivisión forzosa. Esta puede ser objeto de

extinción en cualquier momento y en cuanto sea solicitada por uno o más

copropietarios o por su correspondiente acreedor.

b. La propiedad con indivisión forzosa:

En esta clase de copropiedad, los coparticipes no pueden afectar el bien común con la

partición o el fraccionamiento material del bien, es decir, no se extingue por la

partición, o simplemente no es posible la partición. En la indivisión forzosa impone la

ley la obligación de mantener la indivisión del bien común, también tiene lugar

cuando los copropietarios se ponen de acuerdo para celebrar esa indivisión, por el

plazo legal no mayor de cuatro que puede ser renovado cuantas veces lo deseen los

copropietarios. (art.993 del CC).[ CITATION Cod17 \l 10250 ]

7. Derechos de los copropietarios

En este punto desarrollare los derechos relacionados al tema en cuestión, pero también

mencionare los de mayor relevancia jurídica, son:

a. Derecho de uso (ius utendi):

El copropietario al ostentar una cuota ideal sobre el bien común ejerce un derecho de

propiedad individual fraccionado idealmente, con la particularidad que todos en

conjunto asumen la titularidad sobre la integridad del bien material.

La norma contenida en el artículo 974 del Código Civil.

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Derechos Reales

En la propiedad indivisa cada propietario puede ejercer los derechos inherentes a la

propiedad, desde luego, observando el respeto al estado de indivisión del bien objeto

de la copropiedad y por ende a los derechos de los copropietarios.

Si se presenta oposición o discordia entre los copropietarios sobre el uso del bien, se

recurrirá al juez para que decida sobre el caso, de conformidad con las disposiciones

sobre administración judicial, en la vía del proceso no contencioso.

Ningún copropietario puede alterar o modificar el uso y destino del bien sin el

asentimiento de los demás.[ CITATION Cod17 \l 10250 ]

Cuando el uso del bien común es por dos o más copropietarios sobre una misma área

bien común, se da la figura de la coposesión.

Los copropietarios están el deber de cuidar la no alteración del uso y destino del bien;

es decir, que el derecho a usar el bien común tiene como contrapartida la obligación

de respetar los derechos de los demás.

b. Derechos de disfrute (ius frutendi):

El disfrute del bien común corresponde a todos los copropietarios, además, quien

disfruta de todo o parte del bien está en la obligación de reembolsar de manera

proporcional los provechos obtenidos y lo será a favor de los demás copropietarios.

Artículo 976, Código Civil.

El uso y disfrute generalmente van juntos e implican posesión directa y efectiva. Si se

diera la posesión exclusiva de todo o parte del bien común, por uno o más de los

copropietarios, estos estarán obligados al reembolso en proporción a las alícuotas

pertenecientes a los otros copropietarios.

El derecho de reembolso por los provechosos o beneficios obtenidos en el bien común

por el copropietario de manera personal, se funda en el reconocimiento del derecho de

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Derechos Reales

disfrute que tienen los demás copropietarios de manera proporcional a la cuota-parte

que mantienen en el bien común.

c. Derecho a la disposición de la cuota ideal (ius abutendi):

El derecho de disposición que tiene todo copropietario es de la cuota ideal que ostenta

en el bien común. Derecho que se muestra como el poder jurídico individual del

condueño (artículo977 del Código Civil), frente al de los otros copropietarios.

El derecho que tiene todo copropietario a la disponibilidad-entre vivos o por el hecho

de la muerte- de la cuota ideal con la que participa en la copropiedad es absoluto, en

tal sentido, puede vender, permutar, gravar o dejar en herencia su cuota ideal.

d. Derecho a defender el bien común:

La defensa de los intereses comunes la puede asumir cualquiera de los condueños,

todos en conjunto o algunos de ellos, haciendo valer el derecho a la tutela

jurisdiccional efectiva de sus derechos materiales, usando del derecho de acción, para

provocar la actividad judicial del Estado, con las pretensiones del caso (artículo 979

del código civil).[ CITATION Cod17 \l 10250 ]

Cualquiera de los copropietarios tiene legitimidad activa para asumir la defensa

jurisdiccional del bien común sin requerir para tal efecto la intervención de los demás

condueños; es decir, sin requerir mandato general ni especial para la representación en

proceso de los demás (basta tener la calidad de copropietario).

Cualquiera de los copropietarios tiene la posibilidad de asumir la defensa del bien

común, concluido el proceso, la sentencia que se pronuncie estimatoria o

desestimatoriamente, sobre dicha defensa, favorecerá o afectara, según sea el caso, a

todos los demás copropietarios, sin que estos puedan alegar que los efectos de esa

sentencia no les afecta. [CITATION Gon06 \l 10250 ]

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Derechos Reales

e. Derecho a la usucapión:

El Código civil no contiene ninguna norma que regule el derecho de los copropietarios

o de cualquiera de ellos a usucapir el bien común, a diferencia del código civil de

1936.

El fundamento de este derecho radica en el ejercicio del hecho de la posesión en

calidad del propietario, por el plazo y los requisitos y convertir la coposesión en

copropiedad.

El ejercicio efectivo de la coposesión es el fundamento jurídico para convertir en

copropiedad.

Un copropietario no puede usucapir contra otro copropietario ni uno contra los demás

copropietarios, porque sencillamente no son poseedores como propietarios o para sí,

sino como copropietarios. En cambio, un tercero, o el que no es copropietario, si pude

usucapir.[ CITATION Gon06 \l 10250 ]

f. Derecho a introducir mejoras:

El régimen de las mejoras en la copropiedad es sobre las necesarias y utilices, como

expresamente dispone el artículo 980 del código civil, en cuyo tenor no se alude a las

de recreo.

Cualquier copropietario puede introducir mejoras que estén destinados a la

conservación del bien común (necesarias) o que aumenten el valor o la renta del bien

común (útiles). Estas mejoras introducidas por el copropietario pertenecen en

copropiedad a todos los copropietarios, quienes están en la obligación de pagar el

valor de su ejecución de acuerdo a la proporción de su cuota-parte.

En cuanto a las de recreo o de embellecimiento, no existe ninguna obligación de

reembolso del costo de su ejecución, estas son conservadas por el copropietario que

las introdujo y tiene el derecho a retirarlas o en su caso puede negociar con los

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Derechos Reales

copropietarios para su adquisición. El hecho de introducir mejoras necesarias y útiles

en el bien común, por el copropietario o por todos en conjunto requiere del acuerdo

expuesto de todos ellos, fijando el monto económico y sus características, cuyo

concierto de voluntades debe prevalecer entre los copropietarios.

g. Derecho de retracto:

Todos los copropietarios gozan del derecho de retracto en la venta de las porciones

indivisas a favor de tercero, con el objeto de subrogarse en vez de comprador en todas

y cada una de las estipulaciones del contrato de compraventa.

La regulación del derecho de retracto en la copropiedad no la vamos a encontrar en el

libro V de los derechos reales, sino, en el libro VII (fuentes de las obligaciones) entre

las disposiciones sobre la compraventa.

El fundamento de conceder el derecho de retracto a todo copropietario, en el caso de

producirse la venta por uno o más de los copropietarios respecto del derecho que tiene

sobre su cuota ideal a favor de un tercero, es básicamente para consolidar el derecho

de propiedad acrecentando su cuota ideal. [ CITATION Gon06 \l 10250 ]

h. Derecho a la servidumbre:

El derecho a establecer servidumbre en un bien inmueble sujeto a copropiedad se

ubica en artículo 1042 del código civil.

Con la constitución de la servidumbre se genera el gravamen, y por tanto se

introducirán modificaciones en el predio común, hechos que requieren de la decisión

de todos los copropietarios.

La servidumbre que se adquiere no requiere de la autorización de los demás

copropietarios, es decir, cuando la servidumbre es adquirida por uno de los

copropietarios, ella obviamente beneficiara al predio común, y por ende a todos los

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Derechos Reales

copropietarios, aun cuando estos hayan ignorado la presencia de la servidumbre

ganada por uno de los copropietarios. [ CITATION Gon06 \l 10250 ]

8. Obligaciones:
Las obligaciones del copropietario son:

a. Saneamiento por evicción:

Artículo 982 del Código Civil.

Se trata del saneamiento legal que conlleva todo negocio jurídico traslativo de

propiedad, y concierne al transferente o enajenante la obligación al saneamiento por

evicción.

Por la partición los copropietarios permutan entre si los derechos de propiedad

mantienen el bien común de esta manera van a constituir todo un acto jurídico de

trasferencia dominal, y surgirá la obligación de saneamiento como en todo contrato

referente a la trasmisión de la propiedad, la posesión o en su caso el uso del bien.

[ CITATION Gon06 \l 10250 ]

b. Gastos de conservación y cargas del bien común

c. Administración de la copropiedad

La copropiedad mantiene diferencias claras con la sociedad, aquella no es persona

jurídica, en ella solo existe pluralidad de titulares frente al bien común; en cambio, en

la sociedad la pluralidad no existe, sino es la persona jurídica la que vela por la

marcha de la administración de la sociedad, es decir, es única y distinta a los socios o

miembros.

En la copropiedad cada propietario es dueño de su parte indivisa en el bien común,

manteniendo poderes de disposición sobre las cuotas ideales, por cuya razón resulta

casi imposible que todos asuman el pleno uso y disfrute del bien o ejercer en conjunto

la coposesión.

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Derechos Reales

La administración de la copropiedad es definida como el acto de gestión y

representación de la copropiedad, pues el administrador ejercita los actos inherentes al

aprovechamiento del bien común, así como la representación de la copropiedad frente

a terceros y a los mismos copropietarios.

Se entiende como la administración de copropiedad, el acto de gestión que se

caracteriza por su organicidad, economicidad y funcionalidad, que le atribuyen

modernidad a la copropiedad, bajo una misión activa y de utilidad para sus

propietarios y de la propia sociedad.[ CITATION Gon06 \l 10250 ]

9. Extinción De La Copropiedad
a. ¿Cuándo se termina la copropiedad de un inmueble? A extinción de la copropiedad se

regula de acuerdo a lo previsto en el art. 922 del Código Civil, en donde se tipifican

las causales, para lo cual señalaremos algunos ejemplos para ser didácticos:

b. División y partición del bien común, esta puede ser voluntaria a través de la

escritura pública o judicial, mediante un proceso de conocimiento, la idea principal es

que el bien se adjudique a uno de los copropietarios, cuando hay acuerdo entre todos

ellos, y si no hay acuerdo se recurre a la vía judicial, a fin de extinguir la copropiedad.

c. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario, se puede lograr

contractualmente, si los demás copropietarios lo transfieren, así sea a título oneroso o

gratuito o a través de la sucesión intestada o testamentaria (herencia).

d. Destrucción total o pérdida del bien, esta causal, es generalmente para bienes

muebles, ya que el inmueble está constituido tanto por el terreno como por la fábrica,

llámese construcción (se puede destruir la fábrica, pero el terreno siempre queda).

e. Enajenación del bien a un tercero, en este caso los copropietarios se ponen de

acuerdo y transfieren contractualmente (ya sea onerosa o gratuitamente) a un tercero.

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Derechos Reales

f. Perdida del derecho de propiedad de los propietarios, este definitivamente es a

través de un proceso judicial, en caso de ejecución de garantías o para el pago de una

obligación.

Bibliografía
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