Guía Básica

de Hipotecas
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Comunidad Financiera
ÍNDICE
1 Compraventa de vivienda: Consejos 3

2 ¿Cómo comparar hipotecas? 6

3 Suelo de hipoteca y techo de hipoteca 9

4 Hipotecas: ¿tipo de interés fijo o variable? ¿Qué es mejor? 12

5 ¿Cuáles son los seguros obligatorios para contratar una hipoteca? 16

6 Hipoteca bonificada: ¿Qué es? 19

7 ¿Qué hipotecas no tienen PUF o Prima Única Financiada? 22

8 ¿Qué es la subrogación hipotecaria? 24

9 Novación y subrogación: ¿Qué diferencias existen? 27

10 Tasación de viviendas 31

11 Gastos por cancelación hipotecaria 34

12 ¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca? Proceso de embargo y subasta. 37

13 ¿Qué es una titulización hipotecaria? 41

14 Viviendas de protección oficial o VPO 45

15 Hipotecas para locales comerciales 48

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Comunidad Financiera
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Compraventa
de Vivienda: Consejos

Guía Hipotecas - Compraventa de vivienda: Consejos 3

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1. COMPRAVENTA DE VIVIENDA: CONSEJOS
La compra de una vivienda es una de las inversiones más importantes que realizan las personas. Por lo que es muy importan-
te conocer y realizar todos los pasos, y si es necesario pedir asesoramiento antes de firmar cualquier contrato.

En los pasos previos a la compraventa, a veces se suele firmar un contrato privado entre vendedor y comprador (sobre todo si
es un promotor quien realiza la venta) aunque no es obligatorio. El hecho de que sea un documento privado le da plena validez
para obligar a las partes que lo han firmado en los términos que se hayan convenido por escrito. Puedes pedir ayuda a un nota-
rio antes de formalizarlo para entender todo su contenido.

Aspectos a tener en cuenta en la compraventa de una vivienda:

Se debe identificar correctamente a la parte vendedora:

El contrato se firma por ambas partes, de ser una vivienda en ganancial requerirá la firma tanto del marido como el de la mujer
o si es el domicilio conyugal.

El contrato debe delimitar correctamente la vivienda objeto de la compra-venta:

De qué tipo de vivienda se trata (chalet, piso…), donde está ubicada y alrededor de que viviendas se encuentra. Así como refle-
jar el estado de la vivienda y de sus anejos, servicios y zonas comunes.

Se debe especificar las cargas que recaen sobre la vivienda (hipotecas, embargos…),
Puedes solicitar al Registro de la Propiedad una nota informativa. De estar hipotecada tiene dos opciones o subrogar la hipo-
teca o que el vendedor, con cargo al dinero que le vamos a pagar, se comprometa por contrato a cancelar la hipoteca que pese
sobre la vivienda y acto seguido a vendérnosla, pero ya libre de cargas.

Se deben conocer las cuotas de la comunidad de propietarios:

Puedes contrastarlo leyéndote los estatutos de la comunidad para conocer su organización, exigiendo al vendedor los reci-
bos de la comunidad, o comprobar con el presidente de la comunidad o administrador que el vendedor está a la orden de sus
pagos.

Se debe indicar el precio de la vivienda y arras (señal en caso de no producirse la escritura):

Debe incluir el precio de la vivienda y la forma de pago (total o aplazado), de haber arras se debe especificar su importe y plazo
máximo de tiempo.

Gastos de compraventa y que parte asume cuáles:

1. Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía
Municipal).
2. Escritura pública en la notaría.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
4. Impuestos (antes llamados Derechos Reales).

Según Ley:
La parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que la parte compradora
pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral, y los impuestos.
Pero, en el documento se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluido el que todos los gastos, los cuatro rese-
ñados, sean abonados por la parte compradora incluso que todos ellos recaigan sobre el comprador (es completamente legal)

Guía Hipotecas - Compraventa de vivienda: Consejos 4

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Inscripción en el Registro de la Propiedad y Elección del notario
No es obligatorio inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad, pero es recomendable, ya que puedes tener proble-
mas al no figurar en el Registro como legítimo propietario. El documento privado firmado por las dos partes, no es suficiente
para inscribirte en el Registro ni para pedir una hipoteca al Banco, es imprescindible otorgar escritura pública notarial de la
compraventa, es decir, comunicar nuestro acuerdo a un Notario para que levante escritura del mismo.

Se deben abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, una vez finaliza-
da la compra-venta
Tienes una plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso corres-
pondiente.

Guía Hipotecas - Compraventa de vivienda: Consejos 5

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2
¿Cómo comparar
hipotecas?

Guía Hipotecas - ¿Cómo comparar hipotecas? 6

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2. ¿CÓMO COMPARAR HIPOTECAS?
Con las nuevas tecnologías, han surgido nuevas formas para poder comparar hipotecas sin ir de sucursal en sucursal pregun-
tando las condiciones de cada producto de préstamos hipotecario que nos ofrecen.

Otro factor muy importante que las entidades financieras y bancos aún no logran llevar a cabo es que a menudo que sean más
transparentes en su información, la calidad de la información que dan a sus clientes será más valioso. Por el momento los
préstamos hipotecarios más transparentes en cuenta a sus condiciones, tipos de interés, etc., son aquellas que ofrecen sus
productos on line. Y esto es en parte por estar expuestos al público en general. Aunque otras optan por que el cliente tenga que
darle sus datos para poder recibir cierta información o que se tenga que desplazar hasta una sucursal para saber las condicio-
nes, y demás datos de interés a la hora de contratar una hipoteca.

Por ello, aunque las nuevas tecnologías nos ofrecen herramientas como los comparadores de seguros, es importante acudir
a las páginas webs de los bancos o entidades financieras o incluso a las sucursales (en caso de que lo datos no los hagan
públicos en la página web) para ver las condiciones de la letra pequeña.

Otro aspecto que no hay que descuidar, es que no todas las hipotecas son adecuadas para todo el mundo; cada uno deberá
ajustarse a la hipoteca que más se acomode a su situación particular. Pues no es lo mismo comprar una primera vivienda, que
comprar una segunda vivienda cuando la primera ya no tiene carga hipotecaria; igual que no es lo mismo ser funcionario que
tener un contrato laboral temporal, porque las hipotecas a las que podamos acceder serán diferentes.

Elementos importantes para comparar hipotecas

Importe que financian

Como sabemos, los bancos no suelen conceder préstamos hipotecarios por el valor total del bien inmueble, siendo el máximo
habitual por el que conceden el préstamo el 80% del valor catastral del inmueble. Pero algunas este porcentaje lo reducen al
75%, 70% o incluso al 60%. Por tanto tendremos que ver cuál es la cantidad de dinero que necesitamos y que hipotecas pueden
concedernos un préstamo que llegue a dicha cantidad.

Plazo
El plazo es un aspecto importante, pues es el que determina en mayor medida la cuota mensual que vamos a pagar. De forma
que cuanto más largo sea el plazo menor será la cuota mensual, y cuanto menor sea el plazo mayor será la cuota mensual.

La mejor opción es contratar el menor plazo posible, dentro de las condiciones en que podemos pagar las mensualidades
debidamente. Esto es así porque cuanto más alarguemos la hipoteca, más intereses estaremos pagando también.

Tipo de hipoteca
Lo primero que tenemos que saber es que los préstamos hipotecarios varían si son para primera o para segundas viviendas.
Y lo segundo es que dependiendo de si la finalidad del préstamo es la compra de una vivienda o la subrogación de otra
hipoteca, las condiciones también serán diferentes. Por tanto, antes de empezar a comparar tendremos que saber qué tipo de
préstamo hipotecario estamos demandando y ver que bancos los ofrecen.

Tipo de trabajo
Aunque no es común, existen hipotecas que solo van enfocadas a determinado tipo de cliente, en función de su actividad labo-
ral. Aunque esto no es uno de los requisitos o condiciones que se diga por parte de los bancos de antemano, es probable que
sea comunicado después de que el banco revise la documentación del posible cliente. Aunque no suelen haber muchos présta-
mos hipotecarios dirigidos a un perfil de cliente, cuando los hay, suelen ir enfocados a funcionarios o empleados públicos.

Guía Hipotecas - ¿Cómo comparar hipotecas? 7

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Tipo de interés
Los préstamos hipotecarios pueden ser a tipo fijo, tipo variable o tipo mixto.
ÝÝ El tipo fijo es más fácil de comparar, pues se comparan todas y la más barata es la mejor opción.
ÝÝ En los tipos variables normalmente tampoco suele haber problemas a la hora de comparar porque casi todos los présta-
mos hipotecarios utilizan como tipo de referencia el Euribor más un diferencial; por tanto el que tenga el diferencial inferior
es la mejor opción. Otra cosa es que no utilicen el mismo tipo de referencia, en cuyo caso la comparación es complicada,
pues el tipo de referencia a lo largo del tiempo no oscilará de la misma forma.
ÝÝ En los tipos mixtos la comparación es más complicada, porque tenemos que estar atentos al tipo fijo y al tipo variable. Lo
habitual es que fijen para el primer año o los primeros 3 o 5 años un tipo fijo, y a partir de entonces un tipo variable. Por
tanto, la tarea para saber cuál es la mejor opción es más laboriosa.

Comisiones
A la hora de pedir un préstamo hipotecario, el banco o entidad financiera suele hacer una serie de operaciones por las que
cobra determinadas comisiones. Y dichas comisiones afectan al TAE.

Las diferentes comisiones con las que nos podemos encontrar son a la hora de comparar hipotecas son:
ÝÝ Comisión de apertura
ÝÝ Comisión por desistimiento total y parcial
ÝÝ Comisión por subrogación (limitada el 0’5% del total de la hipoteca para hipotecas a partir de 2003)
ÝÝ Comisión por modificación de condiciones
ÝÝ Comisión por novación

Ante condiciones iguales en una hipoteca, elegiremos aquellos préstamos hipotecarios que tengan menores comisiones.

Productos vinculados obligatorios

Los únicos productos obligatorios a la hora de contratar un préstamo hipotecario es el seguro de hogar, que en cualquier caso
puede ser contratado con la misma entidad financiera o banco o con otra. Pero no nos referimos a este.

Nos referimos a que en ocasiones los bancos y entidades financieras nos obligan a una serie de seguros no obligatorios, así
como condiciones que podrían encarecer finalmente los préstamos hipotecarios.

Por tanto, cuantas menos condiciones se nos impongan por parte de un préstamo hipotecario, éste mejor será.

Cláusulas y letra pequeña

Por último hay que estar atentos a la letra pequeña de los contratos, pues en ocasiones contienen cláusulas que podrían no
interesarnos.

Una de las más comunes es la cláusula de suelo, que limita el tipo de interés mínimo que se nos aplicará en el préstamo, por
tanto si tenemos un préstamo hipotecario con tipo variable y ésta es inferior al mínimo de suelo, no nos podremos beneficiar
del mismo. Por ello es imprescindible leer detenidamente la letra pequeña de los contratos y decidir si queremos o no aceptar
tales condiciones.

Guía Hipotecas - ¿Cómo comparar hipotecas? 8

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3
Suelo de hipoteca
y techo de hipoteca

Guía Hipotecas - Suelo de hipoteca y techo de hipoteca 9

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3. SUELO DE HIPOTECA Y TECHO DE HIPOTECA
A la hora de contratar un préstamo con garantía hipotecaria, comúnmente conocido como “La Hipoteca”, nos encontramos
con dos conceptos que muchos de nosotros no somos capaces de entender y mucho menos, entender su importancia: El
Suelo Hipotecario y el Techo Hipotecario.

El Suelo de la Hipoteca
Un suelo de hipoteca, al contrario que un techo de hipoteca, nos obliga a pagar un tipo de interés mínimo. Por ejemplo un
suelo de hipoteca al 2% como mínimo. Es una obligación en nuestra contra. Para las hipotecas con suelo, casi es una obliga-
ción novar las condiciones de la hipoteca o cambiar de banco (subrogar) con una entidad que nos ofrezca mejores condiciones
evitando el suelo hipotecario.

En la práctica, el suelo de hipoteca funciona como si fuéramos una agencia aseguradora y aseguramos al banco que va a
cobrar un 2% como mínimo. Ese es el Suelo de la Hipoteca. A cambio, el Banco nos hace la hipoteca más barata, reducién-
donos el diferencial con el Euribor.

Por ejemplo, en una hipoteca que fuera Euribor + 0.75%, si contratamos un suelo hipotecario al 2%, se podría convertir en Euri-
bor + 0.45%. Que aunque parezca poco, reducirá mucho nuestras cuotas mensuales.

Otra forma que tienen de “pagarnos” nuestro suelo de hipoteca, es reducir el número de años que debemos estar pagando la
hipoteca.

Es una buena forma de hacer nuestra hipoteca “más barata” o de financiarnos el coste de un techo de hipoteca.

Hay que pensar que en realidad, si los tipos bajan, lo mismo nos dá pagar un 2% que un 1%, podemos pagarlo, aunque parez-
camos tontos frente al resto. Pero la contratación de ese suelo de hipoteca, nos habrá dado la opción de reducir nuestro
diferencial o la oportunidad de reducir el número de años de nuestra hipoteca.

Para aquellos que ya tengan un suelo contratado y estén pagando por encima del Euribor, decirles que se puede acudir a la
sucursal donde lo contrataron y renegociarlo. Algunas veces suelen reducírtelo. Por ejemplo: del 2.25% al 1.75%.

Si no, siempre nos queda buscar una subrogación hacia hipotecas sin suelo y con mejores condiciones que las que tenemos
actualmente con nuestro banco.

El Techo de la Hipoteca
Un Techo Hipotecario es una garantía que contratamos para saber que no pagaremos por encima de un tipo de interés.
Por ejemplo: Techo hipotecario al 8% como máximo. Es un derecho a nuestro favor.

En la práctica, el techo de la hipoteca funciona igual que un seguro. Pagamos una prima por tener un seguro contra tipos de
interés. Eso es el Techo de la Hipoteca.

Los bancos, que no son tontos, calculan estadísticamente cuál es la probabilidad de que el Euribor más el diferencial de la hipo-
teca sobrepase ese 8%, hacen sus cálculos y, al igual que una compañía de seguros, nos aplica una prima “un poco” por encima
de esa cantidad. Ese es el precio del Techo de la hipoteca.

Cuanto más alto sea el Techo de la hipoteca más improblable es que ocurra y por tanto nos saldrá más barato.

Guía Hipotecas - Suelo de hipoteca y techo de hipoteca 10

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En una hipoteca de 100€. Con el Euribor actual al 1%. Un techo al 8% nos costaría 0’80€ extra. Pero un techo al 15%, solamente
0’50€.

La lógica financiera aconseja contratar un techo que asegure que no debamos pagar más de lo que nuestra capacidad nos
permita. De esa forma nos aseguramos que en un movimiento de los tipos de interés, nos encontremos con que no podemos
pagar las mensualidades y el banco nos desahucie de nuestra casa. Simplemente por no haber contratado un Techo de hipote-
ca adecuado a nosotros intentando hacer nuestra hipoteca más barata.

El mejor momento para contratar techos de hipoteca es cuando los tipos de interés están bajos, ya que será menos problable
que los tipos suban mucho y nos saldrá muy barato nuestro seguro contra subidas del tipo de interés.

Conversación real sobre Suelo de Hipoteca y Techo de la Hipoteca

Para que quede más claro todo el asunto, os comento a continuación una conversación real sobre los techos de hipoteca y
los suelos de hipoteca:

Una amiga ha decidido comprarse un piso para independizarse.

En una reunión de amigos, comentó el asunto y preguntó que debía saber antes de ir a hablar con el banco.
La mayoría de amigos le recomendaron que negociara un préstamo que no tuviera suelo de hipoteca, ya que ellos estaban
pagando por encima del euribor, cosa que da mucha rabia y que cuando continúe cayendo continuarán pagando el mínimo de
su suelo de hipoteca.

Yo le comenté que debía contratar un techo de acorde a sus posibilidades. De repente, todos los contertulios de la velada co-
menzaron a decir que eso era absurdo, que ellos tenían techo de hipoteca y que nunca lo habían usado (gente joven que tenían
hipotecas desde hace 1 año).
Yo argumenté que debería contratar un techo de hipoteca en el máximo de lo que ella era capaz de llegar a pagar.

Según su salario, descubrí que era capaz de pagar unos 500€/mes. Gana unos 1000€.

Pero es cierto, que si las cosas se ponían mal, sus padres jubilados le podrían ayudar con la compra de la comida, y pagando
las facturas, en una situación extrema de subida de euribor, (siempre poniendose en lo peor). Podría dedicar los 1000€ al pago
mensual de la devolución del préstamo.

Según unos cálculos rápidos, esos 1000€/mes concordaban con un 6’5% Euribor. Por lo que lo lógico financieramente sería
ponerse un techo en el 6’5%.

Tras ese comentario, la mesa estalló en clamores contrarios, y el resto de comensales dijeron que con un Euribor al 1% es
estúpido ponerse un techo en el 6’5%, es imposible que llegue hasta ahí, y eso sería tirar el dinero.

Es cierto, dije, es muy difícil que los tipos suban hasta el 6’5%, pero como no podemos ver el futuro, existe una probabilidad de
que ocurra, y mi amiga, si ocurre, se va a la calle y pierde el piso.

Ese techo significa la cobertura de un riesgo inasumible. El poder dormir tranquilo de que no dormirás bajo el puente.

Es como asegurar la nave industrial de la empresa contra incendios. Es cierto, es difícil que arda, y casi seguro que no utilizarás
la cobertura del seguro. Pero si se quema, estás arruinado. Ya no hay vuelta atrás.

La verdad es que mi amiga, acabó con la cabeza hecha un lío.

Comentaros que el resto de comensales, están pagando el 2%, que es su suelo. Lo que representa prácticamente todos sus
ingresos mensuales, durante más de 30 años.

Guía Hipotecas - Suelo de hipoteca y techo de hipoteca 11

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4
Hipotecas: ¿tipo de interés fijo o
variable? ¿Qué es mejor?

Guía Hipotecas - Hipotecas ¿tipo de interés fijo o variable? ¿Qué es mejor? 12

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4. HIPOTECAS: ¿TIPO DE INTERÉS FIJO O VARIABLE? ¿QUÉ ES
MEJOR?
La mayoría de hipotecas que se constituyen en España utilizan un tipo variable, de hecho, el 93’6% de las hipotecas constitui-
das en diciembre de 2014 tienen este tipo de interés y, entre éstas, la gran mayoría dependen del Euribor. Esta práctica viene
en parte condicionada porque los bancos no ofertan muchas hipotecas con tipo de interés fijo y normalmente suelen exigir
más requisitos para contratar una de este tipo con sus clientes.

Para tener en cuenta todas las posibilidades a la hora de contratar una hipoteca es necesario reflexionar sobre la oferta disponi-
ble y las ventajas e inconvenientes que tienen ambas clases de tipo de interés.

¿Cuál es la diferencia entre un tipo de interés fijo y un tipo de interés variable?

¿y el tipo de interés mixto?
El tipo de interés fijo es aquel que es único durante toda la vida del préstamo hipotecario.

El tipo de interés variable es aquel que cambia a lo largo del tiempo y que depende de un índice, habitualmente del Euribor, que
es el tipo de interés al que las entidades financieras se prestan dinero en la zona euro. Así, se calcula el tipo de interés como el
Euribor más un diferencial que viene establecido en el contrato. Este diferencial suele estar en torno al 2%, aunque puede ser
incluso inferior al 1’5%.

Por su parte, el tipo de interés mixto suele configurarse de manera que durante los primeros años tres o cinco - el tipo de inte-
rés es fijo y posteriormente cambia a variable. También es posible que una parte del importe hipotecado sea a tipo fijo y otra a
tipo variable.

Hipotecas con tipo de interés variable

La ventaja principal de la hipoteca de tipo variable es que te puedes beneficiar de las bajadas del Euribor - o del índice del
que dependan los intereses -, no obstante, existen las denominadas cláusulas suelo, esto es, una cláusula en el préstamo de
hipoteca por la cual el banco no podía cobrar menos de determinado tipo de interés, por muy bajo que fuera el índice al que
estuviera referenciado.

Ha habido mucho ruido por las cláusulas suelo en tanto se han declarado nulas por abusivas por el Tribunal Supremo en 2013
y en 2014 y han de reunir determinadas condiciones para entender que son legales a efectos de un contrato entre la entidad
bancaria y un particular, especialmente la transparencia de los bancos a la hora de informar a sus clientes sobre la naturaleza
de las mismas y sus implicaciones.

Igualmente, se establece una cláusula techo por la cual hay un tope máximo de intereses que pagas por mucho que suba el ín-
dice, pero normalmente establecido de manera desproporcionada respecto a la cláusula suelo (por ejemplo, un 2% de cláusula
suelo y un 10% de cláusula techo).

Por tanto, los intereses que pagas se mueven entre estos dos límites, de forma que pierdes gran parte de esa ventaja de tener
la hipoteca referenciada a un índice porque, si baja el índice, te vas a poder beneficiar sólo hasta cierto punto y, si sube el índice,
vas a tener que pagar mucho más, siendo muy improbable que la cláusula techo tenga finalmente operatividad durante la vida
del préstamo.

No obstante, si quieres que te quiten la cláusula suelo puedes intentar negociar con el banco o a veces puede que incluso ellos
te lo ofrezcan si el índice al que está vinculado el tipo de interés está bajando mucho, pero habitualmente te pedirán que invier-
tas en otro producto u otro condicionante.

Guía Hipotecas - Hipotecas ¿tipo de interés fijo o variable? ¿Qué es mejor? 13

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Hipotecas con tipo de interés fijo
Digamos que, como ya se supondrá, la ventaja principal de este tipo de hipotecas es precisamente que los intereses que vas a
pagar durante toda la vida del préstamo hipotecario van a ser iguales. Por tanto no puedes beneficiarte de una posible bajada
del índice vinculado al tipo de interés y tampoco verte perjudicado por las subidas, es decir, si eres una persona más bien
aversa al riesgo, que teme los vaivenes de los índices, esta sería tu hipoteca.

Puede ser una buena opción teniendo en cuenta que si los tipos de mercado bajan mucho normalmente el banco te ofrece la
posibilidad de renegociar las condiciones o cancelar anticipadamente la hipoteca. Por esta razón se ha de considerar no sólo
la hipoteca en sí sino también las comisiones por cancelación anticipada.

Un inconveniente que tiene este tipo de hipotecas es que normalmente para poder contratarla el banco te pide requisitos
adicionales, como la domiciliación de la nómina y la contratación de algún seguro.

Comparación de hipoteca con tipo de interés variable y fijo: ejemplo.

Para que se ilustre mejor la comparación pondremos un ejemplo de varios préstamos hipotecarios a tipo variable y a tipo fijo
basándonos en el préstamo hipotecario francés que es el más utilizado en España, y según el cual las cuotas son constantes,
componiéndose cada una en parte de capital y en parte de intereses.

El ejemplo es sobre una hipoteca de 120.000 euros a devolver en 30 años:

Guía Hipotecas - Hipotecas ¿tipo de interés fijo o variable? ¿Qué es mejor? 14

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(*)Para consultar la hipoteca que quieras puedes utilizar el simulador de hipotecas de Rankia.

Como se puede observar, mientras el Euribor se mantenga en valores bajos la hipoteca con tipo variable nos puede salir mu-
cho más barata que si la hubiésemos contratado con un tipo fijo pero, si el Euribor subiera, la mensualidad se dispararía. Hay
que recordar también que, si la hipoteca tiene cláusula techo, suele estar alrededor del 10% de tipo de interés, alcanzándose en
el ejemplo apenas el 7% y subiendo la cuota de la hipoteca de una forma disparatada.

Este ejemplo es ilustrativo para entender que con las hipotecas a tipo variable el que asume el riesgo de que el tipo de interés
variable suba es el cliente y no la entidad bancaria. Si las hipotecas durasen pocos años podríamos tener más confianza en
que el Euribor se mantuviera en determinados valores pero en un horizonte temporal de 15 a 30 años es difícil hacer prediccio-
nes válidas, o tener expectativas que se vayan a cumplir, para toda la vida del préstamo.

Obviamente, el tipo de interés no lo es todo en un contrato de hipoteca, hay que mirar también las posibilidades de renegocia-
ción que puede establecer el contrato y las comisiones, por eso es importante mirar la TAE que recoge el coste de una forma
mucho más global. Otro aspecto a valorar es el hecho de que algunas hipotecas como la hipoteca Bankinter cuentan con la
dación en pago, por lo que, si no es posible seguir pagando las cuotas de la hipoteca, al ejecutarse la hipoteca tu deuda queda
saldada.

En conclusión, no se puede decir que por regla general hay un tipo de interés mejor que otro pero hay que tener en cuenta a
la hora de contratarla el riesgo que implica que sea a tipo variable, al igual que si no queremos correr ese riesgo y contratar una
hipoteca a tipo fijo ver si compensa contratar tantos productos para poder acceder a la misma.

Guía Hipotecas - Hipotecas ¿tipo de interés fijo o variable? ¿Qué es mejor? 15

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5
¿Cuáles son los seguros obligatorios
para contratar una hipoteca?

Guía Hipotecas - ¿Cuáles son los seguros obligatorios para contratar una hipoteca? 16
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5. ¿CUÁLES SON LOS SEGUROS OBLIGATORIOS PARA
CONTRATAR UNA HIPOTECA?
Actualmente la máxima preocupación sobre las hipotecas giran alrededor de saber cuáles son los seguros obligatorios para
contratar una hipoteca. No solo por el temor que puede generar que no te concedan la hipoteca, sino también por saber cuánto
aumentará la cantidad mensual a pagar.

Pues bien, en España, únicamente es obligatorio uno, el seguro de hogar, o más correctamente, el seguro de daños. El resto de
seguros que la mayor parte de bancos y entidades financieras exigen para conceder un préstamo no son obligatorios por Ley,
aunque si no los tienes, difícilmente o casi imposible es acceder a las hipotecas.

Seguros más demandados para contratar una hipoteca

Los seguros más pedidos por parte de los bancos o entidades son los siguientes:
1. Seguro de hogar o seguro de daños
2. Seguro de vida
3. Seguro de protección de pagos

Seguro de hogar o seguro de daños

Como hemos dicho es el único seguro obligatorio por Ley, y se encuentra regulado en el artículo 10 del Real Decreto
716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del
mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.

El seguro de daños tiene que hacerse por el valor catastral del inmueble, sin incluir el valor del suelo y sin incluir los bienes que
contiene.

Este seguro tiene como finalidad indemnizar al propietario del inmueble en caso de que este sufra algún desperfecto, ade-
más de asegurar el pago de la hipoteca en caso de que el bien quede destruido, pues sería el banco el que se quedaría con la
indemnización hasta cubrir el total del préstamo hipotecario.

Los daños o riesgos que cubre el seguro de daños asociado préstamo hipotecario son el riesgo de incendio y el riesgo por
elementos naturales, como pueden ser heladas, granizos, tormentas, tormenta eléctrica, desprendimiento de tierra, etc.
Junto a estos riesgos que cubre también se pueden añadir otros asociados al seguro de daños, como podrían ser daños al
contenido, asesoría jurídica y responsabilidad civil, entre otras. Estas en ningún caso son obligatorias, y normalmente cuando
se incluyen se dice que hemos hecho un seguro multiriesgo.

Seguro de vida
El seguro de vida es un seguro no obligatorio por Ley, aunque muchos bancos nos den a entender lo contrario. En la mayoría
de los casos los bancos piden como condición que se contrate un seguro de vida. Esta práctica plantea discrepancias en cuan-
to a su legalidad. Por un lado están aquellos que la consideran ilegal por ser una forma de que los bancos vendan más seguros
aprovechando su situación de superioridad, por no conceder la hipoteca si no se contrata el seguro como ellos requieren. Mien-
tras que otro sector opina que es totalmente legal, pues se trata de un contrato privado en el que las partes pueden establecer
las condiciones. Otro aspecto que no plantea polémica es que el banco sí que hace una pequeña bonificación si dicho contrato
de seguro se realiza con el mismo banco.

El seguro de vida es un seguro en el que el asegurado se compromete a pagar las primas oportunas, para que en caso de
ocurrir alguna de las situaciones aseguradas (fallecimiento o invalidez permanente son las más comunes) antes de acabar de
pagar la hipoteca, que el banco reciba la cantidad del seguro. Por tanto, lo que realmente se está asegurando es que el banco o
entidad financiera reciba el pago de la hipoteca en caso de que esta no se haga efectiva porque el hipotecado fallece o está en
situación de invalidez.

Guía Hipotecas - ¿Cuáles son los seguros obligatorios para contratar una hipoteca? 17
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Seguro de protección de pagos
El seguro de protección de pagos es un seguro no obligatorio, que tiene como finalidad garantizar que se va a hacer frente a los
pagos de la hipoteca en caso de que concurra algunas de las circunstancias aseguradas. En los tiempos que corren, se suelen
contratar este tipo de contratos, y las circunstancias que aseguran son: la situación de desempleo y la incapacidad perma-
nente. Normalmente estos tipos de contratos de seguros tienen un límite de tiempo en el que cubren la situación. Por ejemplo
podrían establecer que únicamente cubren los 4 primeros años de desempleo, o que solo cubren los primeros 12 meses de
incapacidad temporal.

Guía Hipotecas - ¿Cuáles son los seguros obligatorios para contratar una hipoteca? 18
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6
Hipoteca bonificada: ¿Qué es?

Guía Hipotecas - Hipoteca bonificada: ¿Qué es? 19

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6. HIPOTECA BONIFICADA: ¿QUÉ ES?
En tiempos difíciles, casi todo lo que suponga una rebaja de los tipos de interés nos atrae, así pues, los bancos ofrecen unas
hipotecas con un tipo de interés reducido: las hipotecas bonificadas.

¿Qué es una hipoteca bonificada?

Una hipoteca bonificada no es más que un préstamo hipotecario que ofrece un descuento en el tipo de interés en función de
los productos asociados o vinculados que se contraten en la misma entidad.

Los productos vinculados suelen ser una alto número de seguros y otras vinculaciones.

La finalidad de estos préstamos hipotecarios bonificados es fidelizar y vincular al cliente con la entidad bancaria.

¿Cómo funcionan las hipotecas bonificadas?

La hipotecas bonificadas se articulan de forma que establecen un tipo de interés mínimo y un tipo de interés máximo, según
el volumen de productos vinculados que se contraten.

El primero se obtiene adquiriendo todas las vinculaciones, mientras que el máximo es el que se aplica en el caso de no haber
contratado ninguno de los productos vinculados.

Por tanto una hipoteca puede ofrecer, por ejemplo, una hipoteca a tipo de interés de Euribor +0,3 contratando los productos
vinculados necesarios para obtener la bonificación máxima y un tipo de interés del Euribor + 0,75 si no contratas ninguno de
los productos vinculados.

Aunque la diferencia entre tener bonificación ofrece diferentes posibilidades del tipo de interés.

Cada uno de los productos vinculados contratados con la entidad añaden un porcentaje de bonificación sobre el interés ,
reduciendo de esta forma el diferencial. Por tanto, dependiendo de los productos vinculados que contratemos con la misma
entidad y los porcentajes de bonificación que tenga cada uno podremos obtener un diferencial determinado.

De forma que el deudor hipotecario puede configurar su hipoteca con los productos vinculados que necesite o que menos
gastos le supongan.

Aunque esto es posible, muchas de las hipotecas bonificadas no dejan elegir los productos de manera individual, sino por
paquetes de vinculación. Aunque los productos ofrecidos son los mismos, se ofrecen conjuntamente, lo que limita el poder de
elección del cliente.

Productos vinculados en las hipotecas bonificadas

Los productos que habitualmente suelen ofrecer los bancos y las entidades financieras en las hipotecas bonificadas son los
siguientes:
ÝÝ Domiciliación de la nómina.
ÝÝ Domiciliación de los recibos.
ÝÝ Contratación seguro de hogar multirriesgo.
ÝÝ Contratación seguro de protección de pagos
ÝÝ Adquisición de tarjeta de crédito, normalmente con un gasto mínimo anual.

Aunque hay que tener en cuenta que algunos de estos productos se requieren también para conceder una hipoteca habitual.

Guía Hipotecas - Hipoteca bonificada: ¿Qué es? 20

Comunidad Financiera
Ventajas las hipotecas bonificadas
La ventaja de las hipotecas bonificadas es que si además de contratar la hipoteca tenías interés en alguno de los productos
ofrecidos, podrás beneficiarte de un tipo de interés del préstamo hipotecario menor sin contratar productos que tenías previsto
contratar.

Por ejemplo:
Si una entidad financiera nos ofrece una hipoteca bonificada de Euribor + 0.3 con la contratación de seguro de hogar multi-
rriesgo y seguro de vida con un coste anual de 1.000 euros y otro banco o entidad financiera nos ofrece una hipoteca a un tipo
de interés del Euribor + 0’8 (por no ser bonificada) y además queremos contratar un seguro de hogar que nos cuesta 400 euros
anuales y un seguro de vida por valor de 500 euros anuales; nos saldrá mejor la primera opción de hipoteca bonificada.

Inconvenientes de las hipotecas bonificadas

Los inconvenientes surgen cuando no tenemos ningún interés en tener alguno de los productos vinculados que nos ofrecen
en la hipoteca bonificada, pues la mayoría de estos productos vinculados tienen un coste, y tendremos que valorar si realmen-
te nos vale la pena contratar los seguros para que nos bonifiquen la hipoteca o no.

Pues si el coste de los seguros contratados es superior al descuento que nos hacen en el tipo de interés de la hipoteca a
largo plazo, tendremos que valorar si nos vale la pena hacerlo de este modo, o si contratamos los seguros que queramos por
nuestra cuenta o no contratamos ninguno de éstos seguros.

Una forma de ver cuanta vinculación queremos tener al contratar un préstamos hipotecario es saber previamente el coste
real de los productos que tendríamos que contratar para que nos bonificasen la hipoteca, y calcular cuánto nos costaría con
una opción u otra.

De esta forma es posible que un préstamo con un interés más elevado pueda ser más económico que otro tipo de interés
menos pero que obligue a la contratación de ciertos productos.

Guía Hipotecas - Hipoteca bonificada: ¿Qué es? 21

Comunidad Financiera
7
¿Qué hipotecas no tienen PUF o
Prima Única Financiada?

Guía Hipotecas - ¿Que hipotecas no tienen PUF o Prima Única Financiada? 22

Comunidad Financiera
7. ¿QUÉ HIPOTECAS NO TIENEN PUF O PRIMA ÚNICA
FINANCIADA?
Parece ser que los bancos y las entidades financieras vuelven a conceder hipotecas y además con muy buenas condiciones,
eso si, a cambio de otras condiciones como las PUF o Prima Única Financiada.

¿Qué son las PUF o Prima Única Financiada?

Como su propio nombre indica los seguros PUF o seguros de Prima Única Financiada son un tipo de seguro en el que la
prima se paga en su totalidad en el momento de la firma de la hipoteca, pero que posteriormente se incluye su coste total
en el préstamo hipotecario. De esta forma la cuota de la hipoteca no solo incluye la devolución del préstamo y sus intereses
correspondientes, sino también el pago del seguro, con sus correspondientes intereses. En otras palabras, en vez de contratar
un seguro pagado con prima anual, el banco suma el coste del seguro al coste total del préstamo hipotecario, de forma que
el seguro se esta pagando conjuntamente con la cuota de la hipoteca.

Normalmente este tipo de primas se utilizan en los seguros de vida que piden los bancos y entidades financieras para la con-
cesión de un préstamos hipotecario, lo que se suele denominar seguro de protección de pagos.

Como todo, esta forma de Prima Única Financiada tiene sus pros y sus contras:
ÝÝ La ventaja es que el pago del seguro se amortiza en un amplio periodo de tiempo, lo cual implica que el coste manual sea
pequeño y prácticamente no se note.
ÝÝ El inconveniente es que al incluirse el pago del seguro en el total de la hipoteca se están aplicando los mismos intereses
que a ésta, lo que a largo plazo puede suponer un coste significativamente superior del seguro.

¿Las PUF o Prima Única Financiada es obligatoria?

No, para contratar una hipoteca únicamente es obligatorio por ley el seguro de hogar o el seguro de daños. Esto no quita que
actualmente los bancos y entidades financieras estén requiriendo la contratación de seguros de vida o seguros de protec-
ción de pagos como requisito necesario para conceder una hipoteca.

La PUF no es más que una nueva forma de financiar el pago del seguro de vida o protección de pagos, por tanto tampoco es
obligatoria.

Ejemplo de PUF o Prima Única Financiada

Vamos a poner un ejemplo de una hipoteca que requiere la contratación de un seguro de vida, calculándolo con prima anual del
seguro o con PUF:
Tenemos una hipoteca de 200.000 euros a 20 años a Euribor+2 que nos obliga a contratar un seguro de vida PUF de 3.000
euros.

Sin PUF
Pagaremos de hipoteca una cuota de 1.011,77 euros (que al final de los 20 años sumarían un total de 242.824 euros, es decir,
42.824 de intereses), que sumado al seguro quedaría: 242.824 + 3.000 = 245.824

Con PUF
Pagaremos de la suma de la hipoteca y del seguro una cuota de 1.026,94 euros (que al final de los 20 años sumarían un total
de 246.466,36 euros, es decir, 43.466,36 de intereses), siendo éste el total: 246.466,36

Como podemos ver la diferencia no es desmesurada, siendo la diferencia aproximadamente de 1.000 euros. Aún así hay que
tener en cuenta que son 1.000 euros más únicamente pagados en concepto de intereses del seguro, que podríamos ahorrar-
nos si no aplicamos el sistema de Prima Única Financiada. Con lo que sería mejor la contratación de un seguro con prima
anual o un seguro de prima única al inicio.

Guía Hipotecas - ¿Que hipotecas no tienen PUF o Prima Única Financiada? 23

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8
¿Qué es la subrogación
hipotecaria?

Guía Hipotecas - ¿Qué es la subrogación hipotecaria? 24

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8. ¿QUÉ ES LA SUBROGACIÓN HIPOTECARIA?
La subrogación hipotecaria es el proceso mediante el cual alguna de las partes contratantes del contrato de la hipoteca decide
cambiar o modificar alguna de las condiciones acordadas.

Normalmente la subrogación hipotecaria se utiliza con el fin de cambiar alguna de las personas tanto físicas como jurídicas
por otra, ya sea porque va a ser otra persona la que se encargue de pagar las cuotas mensuales de la hipoteca, o porque desea-
mos traspasar nuestra hipoteca a otra entidad financiera que nos ofrece condiciones más ventajosas.

Subrogación hipotecaria de acreedor

La subrogación hipotecaria de acreedor, permite al propietario de la hipoteca cambiar de entidad financiera con la cual se
firmó el contrato hipotecario en el momento de compra de la vivienda. La subrogación hipotecaria de acreedor, se encuentra
regulada por la Ley 2/1994 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.

Gracias a la subrogación hipotecaria, nos ahorramos costes en concepto de Registro de la Propiedad y del Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados.

Hay que tener en cuenta que para que se pueda dar la subrogación, el deudor debe presentar una oferta vinculante en la cual
constarán todas las condiciones financieras que le otorga la otra entidad financiera con el nuevo préstamo hipotecario. Ade-
más, la entidad financiera que en ese momento es la acreedora, contará con siete días de plazo para detallar el importe del
préstamo hipotecario que se encuentra hasta ese momento pendiente de pago (capital pendiente de amortizar).

Tras entregar la documentación detallada con el capital pendiente de amortizar, la nueva entidad financiera en la cual se va
subrogar la hipoteca, deberá pagar la cantidad que de debe a la primera entidad y presentar además el justificante de pago
para que figure en la escritura de la subrogación. En el caso de que la entidad financiera acreedora no presentase en ningún
momento la liquidación del préstamo hipotecario, la nueva entidad financiera a la que se va a subrogar la hipoteca, será la
encargada de realizar bajo su responsabilidad los cálculos de la misma y deberá ingresar la cantidad acordada a la entidad
acreedora.
Por otro lado, también se puede dar el caso de que haya subrogación de acreedor cuando una entidad financiera venda a otra
entidad la cartera hipotecaria o parte de ella.

Subrogación hipotecaria de deudor

La subrogación hipotecaria de deudor, permite que, sobre todo en operaciones de compraventa de vivienda, se pueda acordar
con el acreedor (entidad financiera) el cambio del deudor de la hipoteca, es decir, de la persona que va a hacerse cargo de
pagar las cuotas mensuales de la hipoteca.

Debido a que no existe una normativa expresa que regule la subrogación hipotecaria de deudor, se debe acudir directamente al
Código Civil y a la Ley Hipotecaria.

Como bien indica el Código Civil, para que se pueda dar una subrogación hipotecaria de deudor, es necesario que el acreedor
se encuentre conforme con el cambio puesto que no todo el mundo cuenta con las mismas garantías financieras para poder
hacer frente al coste de la hipoteca de una vivienda. A pesar de ello, en caso de que se realice un traspaso de la vivienda sin
informar a la entidad acreedora, la responsabilidad personal del inmueble seguirá siendo la persona física o jurídica que firma
el contrato del préstamo hipotecario.

El principal impuesto que se ahorra el deudor al realizar la subrogación hipotecaria, es el Impuesto de Actos Jurídicos Docu-
mentados.

Guía Hipotecas - ¿Qué es la subrogación hipotecaria? 25

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Beneficios de la subrogación hipotecaria
ÝÝ Ahorro del pago del impuesto por Actos Jurídicos Documentados
ÝÝ Ahorro del coste de notaría
ÝÝ Ahorro del coste de Registro de la Propiedad
ÝÝ Ahorro del coste de gestión

Cabe destacar que a veces debido a los costes de subrogación, nos es más rentables quedarnos con nuestra primera entidad
financiera puesto que a veces los costes no superan las ventajas que nos ofrece la otra entidad financiera.

Por otro lado, para asegurar el buen fin de la subrogación hipotecaria, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España
exige que el contrato de subrogación cuente con la máxima información detallada acerca de la subrogación hipotecaria
realizada para que la entidad no tenga que asumir costes por información errónea que puedan influir también en la decisión del
cliente. Además, el cliente debe ser consciente en todo momento de los gastos e impuestos a pagar a la hora de realizar una
operación de subrogación hipotecaria.

Guía Hipotecas - ¿Qué es la subrogación hipotecaria? 26

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9
Novación y subrogación: ¿Qué
diferencias existen?

Guía Hipotecas - Novación y subrogación: ¿Qué diferencias existen? 27

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9. NOVACIÓN Y SUBROGACIÓN: ¿QUÉ DIFERENCIAS EXISTEN?
Debido a la crisis económica que azota a España en la actualidad, muchas personas han visto cómo sus ahorros iban dismi-
nuyendo poco a poco, como la hipoteca les “ahogaba” cada vez más, y se han visto obligados a renegociar las condiciones
firmadas en los préstamos hipotecarios.

Con el objetivo de mejorar las condiciones de la hipoteca, se abren 2 vías para hacer esto posible: novación y subrogación.
Mediante estas alternativas las personas hipotecadas, tienen la opción de modificar las condiciones iniciales de una hipoteca.

A través de la novación la renegociación de la hipoteca se realiza en la misma entidad en la que la hipoteca fue dada, mientras
que la subrogación supone cambiar las condiciones de la hipoteca mediante otra entidad, es decir llevarse la hipoteca de una
entidad a otra. A continuación veremos más diferencias entre estas opciones, ya que aunque el fin es el mismo, los medios son
diferentes.

Novación de la hipoteca
La novación de la hipoteca permite que la persona hipotecada renegocie con la entidad financiera las condiciones de la
hipoteca sin cambiar de entidad. El cliente es quién solicita la novación con el fin de mejorar las condiciones hipotecarias, por
ejemplo mediante una disminución de los tipos de interés.

La novación de la hipoteca permite realizar cambios sobre el préstamo hipotecario respecto a:

ÝÝ El importe de la hipoteca pendiente: Permite realizar ampliaciones de capital en el caso en que se necesite disponer de
una cantidad mayor de dinero.
ÝÝ El plazo de amortización: La modificación del plazo se puede realizar tanto para aumentarlo como para reducirlo. Hoy en
día los hipotecados, suelen ampliar el plazo con el fin de reducir el importe de las cuotas.
ÝÝ El tipo de interés: Se realizan cambios en los tipos de interés inicialmente pactados, cambiando por ejemplo el préstamo
de un tipo de interés fijo a uno variable, o mediante la disminución del diferencial.
ÝÝ El titular del préstamo hipotecario: Permite modificar las personas que deben hacerse cargo de la hipoteca, por causas
como el fallecimiento, divorcio, etc.
ÝÝ El sistema de liquidación: Actualmente es frecuente observar como muchos préstamos incorporan periodos de carencia,
permitiendo introducir también sistemas con cuotas crecientes.

A la hora de realizar una novación, implica que tanto el cliente como la entidad financiera deben llegar a un acuerdo para que
se produzca tal novación. Una vez aprobada, la novación hipotecaria conlleva una serie de gastos (además de la comisión
bancaria) que dependen del tipo de modificaciones que se realicen. Entre los gastos de una novación hipotecaria encontra-
mos:
ÝÝ Comisión bancaria por novación: Esta comisión está establecida en el momento en el que se negocian las condiciones de
la hipoteca. La comisión suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca.
ÝÝ Gastos de notaría: Los gastos o los honorarios que perciben los notarios en la realización de una novación suelen ser del
0,2% al 0,5% del capital pendiente.
ÝÝ Registro de la propiedad: Los gastos derivados del registro de la propiedad se estima que son el 50% de los gastos del
notario.
ÝÝ Gestoría: Los gastos de gestoría no dependen del valor de la novación, dependen de la entidad contratada (normalmente
una empresa privada). Por lo general suelen oscilar entre los 100€ y los 150€.
ÝÝ Tasación: Los gastos por tasación varían según la vivienda, aunque normalmente el importe de la tasación se encuentra
entre los 250€ y los 350€.
ÝÝ Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto únicamente se paga cuando se realiza una am-
pliación de capital, y suele ser el 0,5% sobre el capital que se está ampliando, aunque este porcentaje puede variar según la
Comunidad Autónoma.

Guía Hipotecas - Novación y subrogación: ¿Qué diferencias existen? 28

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La novación permite mejorar las condiciones financieras de la hipoteca, pero es una operación que conlleva gastos como
los vistos anteriormente. La ventaja de la novación respecto a la subrogación es que estos gastos normalmente suelen ser
menores. Por ello es conveniente que se analicen estos gastos para estar seguro del importe que se va a solicitar.

¿Cuándo conviene realizar una novación hipotecaria?

A la hora de elegir entre una novación o una subrogación conviene conocer que opciones permiten realizar cada una de ellas.

Por un lado la novación como se ha comentado, permite ampliar el capital, cosa que la subrogación no permite. El importe de
los gastos en la novación suele ser menor en comparación con los gastos de la subrogación. Por último la novación permite
añadir titulares en el préstamo hipotecario a diferencia de la subrogación.

Subrogación de la hipoteca
La subrogación es un trámite que permite a la persona hipotecada modificar las condiciones de una hipoteca, cambiando el
préstamo de una entidad financiera a otra.

En una situación como la que se encuentra España en la actualidad en la que los tipos de interés han sufrido fuertes variacio-
nes, y viendo cómo se encuentra el Euribor, es atractivo considerar la opción de la subrogación a otra entidad que ofrezca
mejores tipos de interés.

Cuando la persona se subroga y cambia la hipoteca a otra entidad se conoce como subrogación del acreedor. Para realizar
este tipo de subrogación se debe cancelar la hipoteca en el Registro de la propiedad, con la ventaja de que la persona no debe
abonar el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos.

Otra forma de realizar una subrogación, es la de modificar las condiciones de una hipoteca sustituyendo a una persona por
otra, es decir que el comprador de una vivienda se subrogue en la hipoteca ya existente, que asuma la deuda. Esto es lo que se
conoce comúnmente como subrogación del deudor y se da en operaciones de compraventa de inmuebles.

La diferencia respecto a la novación, es que en la subrogación únicamente se puede modificar y mejorar los tipos de interés y
el plazo de amortización. Por ello el inconveniente que se encuentra en la subrogación, es que no se pueden realizar ampliacio-
nes de capital, y tampoco se pueden añadir titulares a la hipoteca, como en el caso de la novación.

En cuanto a los gastos que supone llevar a cabo una subrogación de la hipoteca encontramos:
ÝÝ Comisión de subrogación: Esta comisión es la que se paga por pasar de una entidad a otra. Se ha establecido por ley que
para los primeros 5 años está comisión sea del 0,50%, y para el resto de años la comisión por subrogación se sitúa en el
0,25%.
ÝÝ Gastos de notaría.
ÝÝ Registro de la Propiedad.
ÝÝ Gestoría.

Cabe señalar que los gastos por la subrogación de una hipoteca son mayores a los gastos que supone llevar a cabo una
novación. Antes de realizar la subrogación conviene analizar los gastos que conlleva la operación comparado con el beneficio
obtenido por cambiar de entidad para saber si resulta interesante realizar dicha subrogación.

Guía Hipotecas - Novación y subrogación: ¿Qué diferencias existen? 29

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¿Cuándo conviene realizar una subrogación de la hipoteca?
Una de las cosas que pueden llevar a elegir la opción de realizar una subrogación, es cuando la entidad en la que se tiene la
hipoteca, no mejora las condiciones que ofrecen otras entidades, o simplemente cuando la relación gastos/beneficios en el
cambio de entidad favorecen a la persona que decide hacer la subrogación.

Otro aspecto a tener en cuenta a la hora de decidir realizar la subrogación, es que resulta más barato que cancelar la hipoteca
y formalizar una nueva, ya que al formalizar una nueva hipoteca se debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados,
lo que supone un gasto elevado.

En la actualidad este tipo de opciones ha sufrido un incremento y muchas personas optan por realizar una subrogación por
los beneficios que obtienen, o realizan una novación cuando por ejemplo necesitan realizar una pequeña reforma. Con las
previsiones que hay lo normal es que sigan incrementando y su demanda aumente.

Guía Hipotecas - Novación y subrogación: ¿Qué diferencias existen? 30

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10
Tasación de viviendas

Guía Hipotecas - Tasación de viviendas 31

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10. TASACIÓN DE VIVIENDAS
Al solicitar una hipoteca uno de los primeros pasos es la tasación de la vivienda, punto crucial pues de esta tasación va a de-
pender en muchos casos la cuantía que nos aporte el banco como préstamo. Vamos a analizar las pautas que sigue el tasador
para, tasar una vivienda, los aspectos que tiene en cuenta, si se puede realizar una tasación de forma independiente y el precio
de la tasación.

1º ¿Qué es una tasación?

Consiste en la valoración de un determinado bien conforme al valor que tiene intrínsecamente y el valor del mercado. La tasa-
ción de viviendas viene a ser un informe que el tasador realiza determinando el valor del inmueble en el mercado, analizando
aspectos técnicos y jurídicos que pudieran afectar a su valor.

En base a esta tasación la entidad financiera suele conceder el préstamo solicitado, pues las tasaciones hipotecarias tienen
efectos jurídicos. Sólo las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el banco de España pueden realizar
estas tasaciones. La tasación es realizada por un arquitecto o bien un arquitecto técnico, que no puede tener ningún tipo de
relación o interés en la tasación realizada.

2º ¿Qué aspectos tiene en cuenta un tasador?

ÝÝ Estado del edificio: se tendrá en cuenta si el inmueble está rehabilitado o no, si está bien conservado, si ha pasado la
inspección técnica de los edificios (ITE), y el aspecto exterior de la fachada, pues por fuera puede ser muy atractivo, en
cambio por dentro horroroso y viceversa.
ÝÝ Ubicación de la vivienda: Si el inmueble se sitúa próximo a jardines, zonas deportivas o centros comerciales, se valorará
más que, si por el contrario está en una zona de bares por ejemplo.
ÝÝ Superficie: el tamaño de la vivienda influye así como su distribución, ésta debe ser razonable y atractiva, un vivienda con
grandes y largos pasillos, pero con estancias pequeñas, no atrae.
ÝÝ Iluminación: aquel inmueble que tenga más iluminación natural, normalmente será mejor valorado, también influirá la
orientación de la vivienda.
ÝÝ Instalaciones: Si tiene ascensor, zonas comunes, buenos accesos, ventanas con climalit… estos aspectos cuentan positi-
vamente para el tasador. Los tipos de acabados, aire acondicionado y calefacción también son considerados positivos.
ÝÝ Ventas en la zona: si el valor de las ventas de las viviendas de la zona ha sido elevado, hará que la tasación también lo sea,
independientemente de que las viviendas sean distintas, además de la demanda de dichos inmuebles.
ÝÝ Antigüedad: por lo general un edificio nuevo tiene más valor que uno antiguo a no ser que el antiguo tenga una considera-
ción especial, como valor arquitectónico.
ÝÝ Transporte público: la proximidad a una parada de bus o de metro también será beneficiosa y sumará al valor.

3º ¿Se puede realizar una tasación independiente?

En principio las entidades tratarán de realizar la tasación mediante su tasadora particular, pero si el cliente ofrece un tasador
homologado, deben ceder, si luego ellos quieren obtener una segunda opinión, podrán acceder a una segunda tasación que
correrá de su cuenta.

Cabe destacar que cada uno tiene el derecho de tasar su vivienda con la tasadora homologada que quiera, pero el banco tiene
el derecho de conceder la hipoteca o no. Lo más apropiado sería tasar la vivienda con las tasadoras con las que trabaja el
banco y así no tener problema alguno. Si “obligas” al banco a aceptar una tasación, lo más probable es que éste te deniegue
la hipoteca.

Guía Hipotecas - Tasación de viviendas 32

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4º ¿Precio de una tasación?
La tasación viene condicionada normalmente por el valor de la vivienda, aunque si la vivienda está lejos, el precio de la
tasación también aumentará pues los gastos de desplazamiento y dietas incrementarán los costes. Cada tasadora tiene sus
propios precios, y como siempre, hay tasadoras más económicas que otras. La tasación para una vivienda en una ciudad, de
100.000 euros suele rondar entre los 200 euros.

5º ¿Importe del préstamo?

El importe que otorga la entidad suele ir asociado al menor del 80% del valor de tasación o de compra-venta.

6º ¿Quién paga la tasación si no se concede la hipoteca?

La tasación correrá a cargo del solicitante de la hipoteca, esta tasación es un estudio donde determina las razones por la que
la vivienda cuesta lo que cuesta, por lo que es un documento a tener en cuenta.

7º ¿La tasación me sirve para otro banco?

La tasación sí que servirá para otro banco, siempre que no haya pasado el plazo de esa tasación, que se suele determinar
en orden de 6 meses. Si el banco trabaja con la tasadora con la que se ha hecho la tasación, lo más seguro es que no ponga
pegas, en cambio si no trabaja con ellos, resultará más difícil que admitan dicha tasación.

Guía Hipotecas - Tasación de viviendas 33

Comunidad Financiera
11
Gastos por cancelación
hipotecaria

Guía Hipotecas - Gastos por cancelación hipotecaria 34

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11. GASTOS POR CANCELACIÓN HIPOTECARIA
Las deudas acosan hoy en día y cada vez más a los hogares españoles, cuyos miembros desprovistos de trabajo ya no pueden
hacer frente a sus obligaciones financieras. Pero siempre existe una contrapartida y en este caso, encontramos a aquellas
personas que han logrado pagar la que es llamada en muchas ocasiones como la inversión más importante de nuestras
vidas: la hipoteca.

Una vez pagadas todas las cuotas pactadas en el contrato de hipoteca, falta un último trámite antes de quitarnos de encima
esta carga, esto es, costear los gastos de cancelación de la hipoteca.

En muchos casos, las entidades piden una provisión para hacer frente a los gastos que supone la cancelación sin dar demasia-
das explicaciones al respecto. Una de las primeras cosas que debemos saber es que este proceso lo podemos llevar a cabo
nosotros mismos sin necesidad de recurrir a la ayuda del banco o de una gestoría que realiza todo el proceso por nosotros,
puesto que de esta forma nos ahorraremos unas comisiones por gestoría nada despreciables. Otra cosa es que necesitemos
de estos servicios por cuestiones de horario o comodidad.

Procesos y gastos que debemos soportar

1. Pedir en la entidad que nos expidan el certificado de deuda cero, necesario para realizar todos los trámites notariales. En
el banco no tienen porque cobrar por entregarnos este documento, aunque en muchas ocasiones si lo hacen.
2. Gastos de notaría. Hasta hace muy poco y desde el año 2007, se reguló este tipo de gastos limitándolos a 55,05 euros (in-
cluyendo los gastos de escritura). Pero desde el 11 de mayo de este año mediante el Real Decreto-ley 18/2012, este gasto
puede llegar a triplicarse estableciéndose el mínimo en 90 euros. De esta forma obtendremos la escritura de cancelación.
3. Obtener el papel de la IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) del organismo facultado para este menester
en nuestra Comunidad Autónoma. En este caso no deberemos pagar nada por él dado que exento de cualquier gasto.
4. Una vez tengamos a nuestra disposición estos tres documentos debemos ir al Registro de la Propiedad para hacer
efectiva la cancelación de la hipoteca. Mediante el Real Decreto-ley 18/2012 también aumentaron los gastos registrales,
anteriormente limitados a 28,85 euros, pudiendo alcanzar los 84 euros con un mínimo de 24.
5. Gestoría. Como hemos dicho antes, tenemos la posibilidad de contratar los servicios de una gestoría para que realicen es-
tos trámites por nosotros y de esta forma asegurarnos que está todo debidamente cumplimentado y entregado. A cambio
nos cobrarán unas comisiones que suelen partir de una base de 120 euros. Los precios de este sector no están regula-
dos, así que sería adecuado pedir un presupuesto antes de firmar.
6. Cuando falta algo de capital por devolver en el momento de cancelación, a parte de los gastos mencionados, deberemos
soportar otros costes como el de comisiones por desistimiento, que según la Ley 41/2007 no pueden superar el 0,5%
del capital amortizado anticipadamente si la cancelación se produce en los 5 primeros años de vida de la hipoteca, o del
0,25% si se produce más tarde. En caso de pactarse un porcentaje alternativo, deberá ser inferior a 0,5%. También se con-
templan comisiones de compensación de riesgo por tipo de interés.

Gastos Coste
Notaría De 90 a 137 €
Registro de la propiedad De 24 a 48 €
Gestoría A partir de 120 €
Cancelación anticipada De 0 a 1000 €
Total De 234 a 1341 €

Guía Hipotecas - Gastos por cancelación hipotecaria 35

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Recomendaciones
Como hemos visto si no tenemos cuidado y nos fijamos bien en las comisiones que nos van endosando, acabaremos por
pagar cifras estratosféricas. Por ello:

ÝÝ En la medida que nuestro horario y disponibilidad nos lo permitan, sería adecuado que gestionásemos nosotros mismos
todo el trámite a realizar. Como ya hemos comentado, los gastos de gestoría se encuentran entre los más elevados cuan-
do se trata de cancelar una hipoteca.

ÝÝ Preguntar y pedir información tanto a bancos como a notarios sobre los gastos que nos están cobrando así como posi-
bles cuestiones que puedan surgir sobre la redacción de la escritura de cancelación. Al fin y al cabo, estas tareas forman
parte de su trabajo y no deben ponernos trabas si por ejemplo, pedimos que nos desglosen los gastos para saber qué
tipos de comisiones estamos pagando.

ÝÝ Si no realizamos la cancelación, ésta operación se llevará a cabo por el Registro de la Propiedad sin ningún cargo una vez
pasados 20 años desde el pago completo de la hipoteca. El problema es que durante todo este tiempo constará como
que todavía tenemos una hipoteca vigente y ello limitará nuestras demandas de préstamos o nuevas hipotecas con los
bancos.

Guía Hipotecas - Gastos por cancelación hipotecaria 36

Comunidad Financiera
12
¿Qué pasa si no puedo pagar la
hipoteca? Proceso de embargo y
subasta.

Guía Hipotecas - ¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca? Proceso de embargo y subasta 37
Comunidad Financiera
12. ¿QUÉ PASA SI NO PUEDO PAGAR LA HIPOTECA? PROCESO
DE EMBARGO Y SUBASTA
En los tiempos que corren, es muy habitual que muchas familias no tengan recursos suficientes para hacer frente a los gastos
que supone una hipoteca. Es en estos casos cuando nos surge la pregunta: ¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?

¿Qué pasa si tengo dificultades para pagar la hipoteca?

Antes de llegar al punto de no poder hacer frente a la hipoteca, se atraviesan etapas de dificultades económicas. Es importante
que en estas etapas previas en las que se empieza a tener problemas se acuda al banco o entidad financiera acreedora del
préstamo hipotecario para explicarles la situación y tratar de renegociar el préstamo.

De esta forma podemos conseguir que nos amplíen el plazo de devolución de la misma a cambio de una rebaja sustancial de
la cuota mensual, para que aunque tengamos dificultades no tengamos que dejar de pagar la hipoteca. El proceso por medio
del cual se modifican las condiciones o se renegocia el préstamo hipotecario se llama novación.

Los gastos derivados de la novación dependen del tipo de cambios que se hagan: sí únicamente disminuyen el tipo de interés,
no es necesaria la inscripción en escritura pública; si se hace cualquier otra modificación (cambia de tipo fijo a variable, o de
variable a fijo, cambia el tipo de referencia, aumento del importe hipotecario o ampliación del plazo de devolución) si que es
necesario hacer una escritura de novación, con sus correspondientes gastos notariales y registrales.

Los bancos tienen como finalidad cobrar el préstamos, y si ven que si no ceden en sus condiciones no van a poder cobrarlos,
es muy probable que accedan a pactar unas nuevas condiciones. Además para los bancos también es interesante la opción de
alargar el periodo de devolución del préstamo, pues para ellos supone recibir un mayor número de intereses.

Cabe mencionar que en épocas en que el precio de la vivienda está subiendo, el banco es menos flexible a la hora de nego-
ciar; sin embargo cuando el precio de la vivienda baja, el banco tiene un gran interés en renegociar el préstamos, pues si el de
duro deja de pagarlo, el banco se quedaría con una vivienda con un precio muy inferior.

¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?

En los casos en que la situación económica es muy difícil y no se puede llegar a un acuerdo con el banco o entidad financiera
acreedora del préstamos hipotecario, los deudores no tienen más opción que dejar de pagar.

Las consecuencias de dejar de pagar una hipoteca suele derivar en una proceso de embargo y subasta.

Proceso en caso de impago de la hipoteca: embargo, subasta y dación en pago

El cauce habitual que se sigue cuando se deja de pagar una hipoteca es el siguiente:

1. Si transcurre un mes desde que se dejó de pagar la hipoteca, el banco se pone en contacto con el deudor para compro-
bar si el impago es debido a un error, dando la posibilidad de pagar la cuota impagada, con sus respectivos intereses de
demora para solucionar el problema.
2. Si el impago transcurre durante más tiempo, el banco seguirá intentando cobrar la cuota de los meses impagados, y en la
mayoría de casos se replanteará la modificación de las condiciones negadas a priori, pudiendo alargar el plazo de devolu-
ción del préstamo hipotecario. En este caso la deuda sería el total de la hipoteca más los intereses de demora.
3. Si el impago se prolonga durante 6 meses, el banco o entidad financiera tendrá que reflejarlo en su cuenta de resultados.
Es habitual que llegados a este punto el banco emprenda acciones legales para ejecutar la garantía del préstamo y se
inscriba al deudor en una lista de morosos.

Guía Hipotecas - ¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca? Proceso de embargo y subasta 38
Comunidad Financiera
Subasta por impago de la hipoteca
Pasado año o año y medio se produciría la subasta de la vivienda, siendo el juez competente en cada caso el encargado de
determinar la fecha límite en que se pueden pagar las deudas, con sus intereses de demora correspondientes, para evitar la
subasta del inmueble.

Pero con la subasta de la vivienda no se soluciona el problema, no siempre. Todo depende de el dinero obtenido como resulta-
do de la subasta.

Si la cantidad es superior a la deuda hipotecaria no hay problema, pues se hace frente a toda la hipoteca, pero en caso de que
sea inferior, se tendrá que hacer frente a la diferencia entre el dinero obtenido de la subasta del inmueble y la deuda hipotecaria
contraída, tal como se recoge en la Ley.

Dación en pago por impago de hipoteca

Uno de los puntos más cuestionados en los últimos años es la posibilidad de aceptar la opción de la dación en pago.
La dación en pago supone que la deuda del préstamo hipotecario quedaría cancelada con la entrega de la vivienda.

Embargo de la vivienda por impago de hipoteca

En el caso de que la el dinero obtenido por la venta del piso sea inferior a la deuda hipotecaria, el banco podrá continuar recla-
mando la deuda y llevar a cabo el proceso de embargo del inmueble. Llegados a este punto, el banco puede ir contra el resto
de posesiones presentes y futuras del deudor recogidos en el Real Decreto Legislativo 2/1995, incluyendo entre otras, el sala-
rio del mismo (dejando el mínimo del Salario Mínimo Interprofesional). Siendo España uno de los pocos países que responde a
la deuda hipotecaria con sus bienes y rentas presentes y futuros.

En caso de que la deuda no pueda ser satisfecha con el patrimonio del deudor, el banco podrá acudir a la persona o personas
que constaran cómo avalistas y pedirles el pago de la deuda, en caso de que no lo hagan, también podrá proceder al embargo
de su patrimonio.

Nueva doctrina del TS sobre el enriquecimiento injusto de los bancos en la

ejecución hipotecaria
El Tribunal Supremo ha acogido una nueva doctrina en la que considera que habrá un enriquecimiento injusto por parte de
los bancos y entidades financieras cuando éstos obtengan una plusvalía significativa por la venta de un inmueble adquirido el
proceso de ejecución hipotecaria.

De forma que, llegado al proceso de ejecución de la vivienda, cuando el banco o entidad financiera se adjudique el inmueble
por el 50% del valor de tasación del mismo (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y posteriormente lo venda en un
plazo breve de tiempo por un precio muy superior al de la adjudicación, se considerará que hay un enriquecimiento injusto del
banco o entidad.

La nueva doctrina únicamente podrá aplicarse a los casos en que el banco o entidad ponga a la venta la vivienda, en un breve
periodo de tiempo y obtenga un beneficio muy superior. Pero no se especifica cuál es el periodo máximo que puede transcu-
rrir entre la adjudicación y la venta para que se considere un breve periodo de tiempo, ni cuál es la cantidad a partir de la cual se
considera que hay un beneficio muy superior.

Guía Hipotecas - ¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca? Proceso de embargo y subasta 39
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Orden de prevalencia para el embargo
La Agencia Tributaria ha elaborado una ordenación de los bienes embargables en función de su prioridad de embargo.

ÝÝ Dinero en efectivo o cuentas abiertas en entidades de depósitos

ÝÝ Créditos, valores y derechos sobre productos financieros corto plazo
ÝÝ Sueldos, salarios y pensiones. En este sentido hay que destacar que el deudor siempre deberá percibir un salario que le
permita subsistir de acuerdo con el Salario Mínimo Interprofesional. Las cantidades adicionales serán las que se embar-
guen.
ÝÝ Bienes e inmuebles. En este apartado puede entrar por ejemplo el coche.
ÝÝ Metales preciosos, piedras finas, joyería, orfebrería y antigüedades.
ÝÝ Frutos y rentas de toda especie.
ÝÝ Bienes muebles y semovientes.
ÝÝ Créditos, derechos y valores realizables a largo plazo.

Guía Hipotecas - ¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca? Proceso de embargo y subasta 40
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13
¿Qué es una titulización
hipotecaria?

Guía Hipotecas - ¿Qué es una titulización hipotecaria? 41

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13. ¿QUÉ ES UNA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA?
Cuando un cliente adquiere una hipoteca, éste paga al banco unos intereses, además del préstamo inicial, la intervención del
cliente no llega a mucho más, pero eso que ve, es sólo la punta del iceberg. Para muchos bancos, ese es el primer paso dentro
de un complejo proceso que busca asegurarse el préstamo, eliminando el riesgo y aumentando su liquidez. Este proceso obtie-
ne el nombre de titulización hipotecaria, y en este artículo lo analizaremos con detalle.

Titulización

Primero, ¿Qué es la titulización?

Este concepto consiste en agrupar un conjunto de derechos de crédito, en una misma cartera. Esta cartera es traspasada
a una estructura ad hoc (sociedades, fondos…), que a su vez la coloca entre los inversores. Dicho de otro modo, las entidades
financieras transforman activos poco líquidos, en instrumentos para obtener financiación, y a su vez eliminan el riesgo de
impago.

La titulización sintética, ocurre cuando en lugar de traspasar el contenido completo de estas carteras formadas, se traspasa en
su lugar únicamente el riesgo que conlleva este tipo de productos.

Estos bonos de titulización, vienen clasificados por el Banco de España, de la siguiente forma:

ABS (Asset Backed Securities) a corto plazo: Pagarés de empresa respaldados por activos.
ABS a largo plazo, entre las que se encuentra:
ÝÝ Bonos de Titulización Hipotecaria.
ÝÝ Préstamos respaldados por cualquier activo que no sea préstamo hipotecario. En este sentido entran préstamo a coches ,
a estudiantes etc.
ÝÝ CDO, que vienen a ser obligaciones garantizadas por deuda, bonos de titulización etc.

La titulización hipotecaria
Una vez ya hemos comprendido la titulización pasamos a explicar la titulización de las hipotecas. La titulización hipotecaria
nació a partir de la ley 19/1992, es el proceso por el cual, las entidades financieras “venden” sus préstamos hipotecarios a
terceros, eliminando su riesgo.

¿Cómo lo hacen?
Desde el punto de vista financiero, los créditos hipotecarios se ven reflejados en el balance en unos derechos de crédito, y
mediante las titulizaciones, la entidad convierte los créditos hipotecarios en Bonos Titularizados para ser intercambiados en
los mercados de renta fija. Esto supone, que el banco vende a otros las hipotecas, traspasando los riesgos que conllevan esas
hipotecas junto con los beneficios, de esta forma el banco cierra la operación con beneficios, pudiendo seguir comercializando
hipotecas sin riesgo. Los pasos que siguen las entidades financieras son:

1. Las entidades financeras crean una empresa filial, que pasa a ser el Fondo de Titulación Hipotecaria (FHT).
2. Este Fondo de Titulación Hipotecaria (FHT), adquiere las hipotecas del banco (paquetes hipotecarios, participaciones
hipotecarias etc).
3. El Fondo de Titulación Hipotecaria (FHT) emite los Bonos de Titulación a fondos de inversión.
4. Éstos a su vez los comercializan bien a instituciones de inversión colectiva o bien a inversores particulares.

Estos Fondos de Titulización cumplen el papel de eliminar el riesgo del balance del banco, otorgándoles a su vez liquidez.
A continuación, presentamos un ejemplo simple, con los dos balances, tanto del banco como del fondo de titulización. En él
vemos como se transfiere el préstamo hipotecario del activo del banco, al Fondo de titulización, donde se transforma en los bo-
nos de titulización hipotecaria, el banco ingresa el dinero percibido por la venta del préstamo al FHT. Finalmente el FHT venderá
esos bonos a terceros, bien inverosres particulares, bien fondos.

Guía Hipotecas - ¿Qué es una titulización hipotecaria? 42

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De esta forma la entidad matriz sanea su balance, pues traspasando las hipotecas, se deshace del riesgo, a la par que gana
liquidez.

Titulizaciones durante la crisis

La banca experimentó un grave problema de liquidez al comenzar la crisis, por lo que se reformó la regulación bancaria
mediante los Acuerdos de Basilea III el 16 de diciembre de 2010, fortaleciendo el sistema financiero. Se observó un grave
problema en las entidades financieras, pues presentaban un crecimiento excesivo de los valores presentados en los balances,
y un bajo nivel de los fondos propios previstos para riesgos. A su vez, muchas entidades no contaban con reservas suficientes
para hacer frente a una crisis de liquidez.

Todo esto se magnificó con las hipotecas subprime, hipotecas con un alto riesgo de impago, que bancos transferían, de la
misma forma que hemos explicado anteriormente, a fondos, y éstos a su vez a otros inversores, llegando incluso a asegurar la
rentabilidad de estos paquetes. Resumiendo, esas titulizaciones se esparcieron por parte del mercado, y cuando los impagos
comenzaron se produjo un efecto dominó, que se llevó por delante a bancos, inmobiliarias, fondos de inversión etc. Las
hipotecas subprime es un concepto que proviene de EEUU, donde comenzó en el 2007, y se transmitió a Europa.

Pues bien, el proceso que seguían los bancos con las subprime es el mismo que la titulización. Aunque, en teoría hoy se han
implementado los acuerdos de Basilea para tener un resguardo en caso de haber otra crisis de liquidez. Estos acuerdos de
Basilea, se resumen en el siguiente cuadro:

Ver cuadro en la página siguiente >>

Guía Hipotecas - ¿Qué es una titulización hipotecaria? 43

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En cuanto a las titulizaciones contemplan:

Titulizaciones : Se fortalece el tratamiento de capital para determinadas titulizaciones complejas. Se exige a los bancos realizar
análisis más rigurosos de las posiciones de titulización con calificación crediticia externa.

Lo que viene a decir que se realizarán análisis de los productos titularizados por parte de terceros, exteriores al banco, otor-
gando a estos análisis, un peso e importancia mucho mayor del obtenido antes de la crisis.

Concluir que a día de hoy, el proceso sigue siendo el mismo que llevó a la crisis, eso sí, se han reducido en gran medida el
número de titulizaciones hipotecarias, además de implantarse un marco legal que regula de una forma más eficiente estos
productos financieros. La cuestión es si esta regulación será suficiente o continuará siendo efectiva a lo largo del tiempo.

Guía Hipotecas - ¿Qué es una titulización hipotecaria? 44

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Viviendas de protección
oficial o VPO

Guía Hipotecas - Viviendas de protección oficial o VPO 45

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14. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL O VPO
Con la crisis muchas parejas de jóvenes que se independizan y familias que buscan un hogar, barajan entre sus opciones la
compra de una vivienda de protección oficial o VPO.

Las ventajas que ofrecen este tipo de viviendas son el precio, es un precio inferior al de otras viviendas que no estén calificadas
como VPO. Aunque para poder acceder a ellas hay que tener en cuenta ciertas condiciones.

¿Qué es una vivienda de protección oficial o VPO?

Una vivienda de protección oficial o VPO es una vivienda calificada como de protección oficial por poseer una serie de caracte-
rísticas que se ajustan a lo que el Ayuntamiento correspondiente pide para que sean consideradas como tal. Estas característi-
cas que debe cumplir son de precio, destino, uso, calidad, diseño y superficie determinado y estipulado por el Ayuntamiento
que corresponde.

¿Cómo se solicita y cómo se adjudican las viviendas de protección oficial o

VPO?
En primer lugar, para poder accederá una vivienda de protección oficial o VPO deberemos habernos inscrito en el Registro Mu-
nicipal de Demandantes de Vivienda Protegida del municipio donde se encuentre la vivienda de protección oficial que queremos
adquirir.

Su adjudicación se realizará por el promotor de dichas viviendas, justo después de que el Registro Público Municipal de De-
mandantes De Vivienda Protegida, haga una selección de las viviendas.

¿Qué condiciones se requieren para la adquisición de una vivienda de protec-

ción oficial?
Las condiciones que se requieren en cuento al comprador de la vivienda de protección oficial o VPO son las siguientes:
ÝÝ La vivienda tendrá que ser la residencia habitual y permanente del titular de la misma.
ÝÝ La vivienda debe ser ocupada por el titular de la misma en un periodo de seis meses, como máximo, a contar desde la
entrega de las llaves del inmueble.

Las condiciones requeridas en cuanto al inmueble en sí son las siguientes:

ÝÝ En los diez años siguientes a la adquisición de la vivienda, la misma no podrá transmitirse por actos intervivos, ni
tampoco ceder su uso durante el mismo tiempo. Excepto si la Delegación del Territorio de Fomento, Vivienda, Turismo y
Comercio así lo autorizan, siempre y cuando el préstamo concedido para la compra se encuentre totalmente cancelado y
las ayudas económicas se hayan reintegrado.
ÝÝ Desde que se dictó el Real Decreto 2066/2008 de 12 de diciembre, el régimen legal de las viviendas calificadas como de
protección oficial o VPO por dicho decreto tendrán una duración de 30 años, durante los cuales no se podrá descalificar.
También las viviendas contenidas en el del programa Viviendas Protegidas de Iniciativa Municipal y Autonómica, dejarán
de considerarse como viviendas de protección oficial o VPO cuando se amortice la totalidad del préstamo, con un mínimo
de 15 años.
ÝÝ Si la vivienda se transmite dentro del periodo de protección, la vivienda tendrá un precio máximo por el que se podrá
transmitir.
ÝÝ Dentro del plazo de protección que tienen estas viviendas, estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legales en
favor de la Administración del Ayuntamiento o entidad pública designados.

Todas estas condiciones comentadas deberán constar en la escritura de compraventa, declaración de obra o adjudicación, así
como en el documento por el que se concede los préstamos hipotecarios para el pago de la misma para su inscripción en el
Registro de la Propiedad.

Guía Hipotecas - Viviendas de protección oficial o VPO 46

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¿Qué planes y programas de viviendas de protección oficial o VPO hay en mi
comunidad?
Las viviendas de protección oficial no son competencia del Estado, por tanto deberemos de acudir a cada comunidad
autónoma para poder saber que planes o programas se están llevando a cabo sobre las viviendas de protección oficial. En
muchas ocasiones esta información la podemos encontrar en la página web de las diferentes comunidades autónomas.

Normalmente en los diferentes planes y programas se fijan unos indicadores para establecer las condiciones para poder acce-
der o no a las ayudas de Viviendas de protección oficial o VPO. Pues bien, el índice más utilizado es el IPREM.

¿Qué es el IPREM?
El IPREM es el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples y su función es servir como referente para la fijación de condi-
ciones a la hora de acceder a ayudas. Se basa en los ingresos percibidos.

¿Cómo puedo vender una vivienda de protección oficial?

Antes de vender una vivienda de protección oficial hay que hacérselo saber a la Delegación Territorial, la cual habrá de saber
las condiciones de la transmisión, así como los documentos pertinentes del comprador, con tal de comprobar si cumple o no
los requisitos.

Posteriormente la Delegación Territorial aprobará la transmisión si se cumplen las condiciones.

Cabe tener en cuenta que es posible que la vivienda de protección oficial o VPO esté sujeta a restricciones en cuanto al plazo
para poder venderla.

Las condiciones necesarias para vender la vivienda de protección oficial o VPO son los siguientes:
ÝÝ El precio de la transmisión no puede ser superior al máximo establecido.
ÝÝ No tiene que haber ningún límite o prohibición en cuanto a la venta del mismo.
ÝÝ El comprador ha de hacer de la vivienda su residencia habitual.
ÝÝ El comprador no puede tener otra vivienda en propiedad, ni tampoco puede tener un derecho real de goce o disfrute sobre
otra vivienda.

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15
Hipotecas para locales
comerciales

Guía Hipotecas - Hipotecas para locales comerciales 48

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15. HIPOTECAS PARA LOCALES COMERCIALES
Si conseguir una hipoteca para una vivienda es bastante complicado tal y como está la situación económica, conseguir finan-
ciación para comprar un local comercial y montar un negocio no iba a ser menos.

Abrir un negocio siempre conlleva una serie de riesgos, independientemente de la situación económica que se viva en ese mo-
mento. Para montar cualquier negocio es necesario una inversión de capital inicial, y en la mayoría de los casos, se necesita
un local donde poder realizar las actividades de la empresa.

Tenemos dos opciones a la hora de conseguir un local: alquilar o comprar. Si nos decantamos por la segunda opción (com-
prar), hay que tener en cuenta que nos resultará difícil conseguir la financiación que necesitemos, aunque no es imposible.
Si vuestra opción es comprar, aquí podéis encontrar los principales requisitos que exigen los bancos a la hora de conceder una
hipoteca para un local comercial.

Requisitos de una hipoteca para local comercial

Las hipotecas sobre locales comerciales presentan mayores restricciones que las hipotecas destinadas a viviendas.
ÝÝ Puesto que el riesgo es mayor en una hipoteca para un local comercial debido a la incertidumbre de que el negocio fraca-
se, los bancos exigen una mayor aportación de capital inicial. Además, ese incremento en el riesgo provoca un aumento
de los tipos de interés.
ÝÝ El plazo máximo de amortización del préstamo para la compra de locales comerciales suele ser menor, de entre 10 a 15
años, mientras que los plazos de amortización de una hipoteca destinada a una vivienda varía entre los 30 y 40 años. En
este aspecto, aquellos jóvenes emprendedores que deseen montar un negocio se encontrarán, con suerte, préstamos
hipotecarios de, como mucho 20 años de duración.
ÝÝ Los bancos pueden pedir hasta un mínimo del 30% de la inversión, más gastos. Es decir, aquel que solicite el préstamo
debe aportar con fondos propios, al menos, el 30% del precio de compra, además de pagar los gastos relacionados con los
impuestos (IVA o ITP y AJD), y gastos de estudio y apertura.
ÝÝ La financiación máxima que se puede conseguir en este tipo de préstamos es de hasta un 70% sobre el valor de la com-
pra. Si queremos conseguir una financiación del 100% del precio de compra, debemos optar por algún local procedente de
la cartera de inmuebles del banco.
ÝÝ La ubicación del local comercial y la actividad que desarrollará el negocio son algunos aspectos que también determina-
rán las condiciones del préstamo hipotecario.

Guía Hipotecas - Hipotecas para locales comerciales 49

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Tel: 963 386 976

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