Figura Nº 5 – Retención de Inmueble por mejoras
Juicio: “Lourdes Valeria Godoy Cañete y Ariel Ramírez Torres C/ Valeria Cañete”
1- Concepto: facultad que corresponde al tenedor de un inmueble ajeno para
conservar su posesión hasta el pago de lo debido por razón del mismo.
1.1- Objetivo o Fin que se Persigue: cobro de un crédito exigible en virtud
de gastos efectuados por mejoras introducidas en el inmueble y que acreditan
su valor.
1.2- Tipo de Acción: acción personal.
1.3- Sujetos Legitimados:
a) Activa: el poseedor del bien inmueble ajeno, que debe restituir el bien al
propietario y quien es la persona que realizo las mejoras.
b) Pasiva: propietario que solicita la restitución del bien.
1.4- Juez Competente: en este caso el Juez competente fue el de Primera
Instancia en lo Civil y Comercial.
a) Competencia Territorial: preceptúa el art. 17 del C.O.J. “En las
acciones personales será competente el juez del lugar convenido para el
cumplimiento de la obligación y a falta de este a elección del
demandante, el domicilio del demandado o el del lugar del contrato, con
tal que el demandado se halle en él aunque sea accidentalmente. Si
hubiera varios coobligados, prevalecerá la competencia del juez ante
quien se instaure la demanda. El que no tuviera domicilio conocido
podrá ser demandado en el lugar en que se encuentre.
b) Competencia Material: Civil y Comercial.
c) Competencia por Cuantía:
*Juzgado de Paz: en asuntos, en los cuales el valor del litigio no exceda
del equivalente de cien jornales mínimos legales para actividades
diversas no especificadas en la Capital de la Republica. (Art. 57 C.O.J.).
*Justicia Letrada: En asuntos, en los cuales el valor del litigio no exceda
del equivalente de trescientos jornales mínimos legales para actividades
diversas no especificadas en la Capital de la República. (Art. 43 C.O.J.;
684 y 685 C.P.C.).
*Juzgado de Primera Instancia: En asuntos, en, los cuales el valor del
litigo exceda el equivalente de cien jornales mínimos legales para
Figura Nº 5 – Retención de Inmueble por mejoras
Juicio: “Lourdes Valeria Godoy Cañete y Ariel Ramírez Torres C/ Valeria Cañete”
actividades diversas no especificadas en la Capital de la República. (38
C.O.J.).
1.5- Tipo de Juicio: Juicio Ordinario.
1.6- Prescripción: Prescriben por el transcurso de diez años, todas las
acciones personales que no tengan fijado otro plazo por Ley (Art. 659 inc. e)
del C.C.P.).
1.7- Elementos Objetivos: La conexión entre la cosa retenida y el que
retiene es decir un crédito exigible (mejoras en la cosa, gastos autorizados
por el titular o aquellos exigidos por Ley) y posesión de la cosa o tenencia de
la cosa de otro por tu tercero.
2- HECHOS:
Lourdes Valeria Godoy Cañete y Ariel Ramírez Torres inician demanda de
retención de inmueble en contra de la Sra. Valeria Cañete, en razón de que la
misma de manera sorpresiva les intimó a desalojar el inmueble de la propiedad
en donde los actores, por invitación de ella en virtud de un acuerdo amistoso
entre los mismos, se encontraban residiendo entre tanto construían una casa
propia y en el cual habían introducido varias mejoras que aumentan su valor
entre ellas cuatro salones comerciales, dos baños, una escalera de hormigón y
vereda alrededor de la construcción.
Que, los actores al no obtener el pago en forma voluntaria de las mejoras
introducidas y en ocasión a que constantemente son amenazados con violencia
por la demanda y sus hijos al momento de pretender ingresa al inmueble no ven
otra salida más que la formulación de la presente demanda y solicita la suma de
GS. 120.000.000.
La parte demanda al contestar, acepta que de común acuerdo y en total armonía
autorizó a los actores a residir en el inmueble de su propiedad e igualmente
reconoce la existencia de las mejoras y que las mismas las han hecho los actores,
pero niega categóricamente que la totalidad de ellas hayan sido a costa de los
actores ya que la misma también ha colaborado costeando la realización de
alguna de ellas, para lo cual ha realizado prestamos de una cooperativa.
3- PRUEBAS:
a) Actora: Fotografías del predio y las mejoras que fueron hechas a lo largo de
los años, factura de compra de materiales, factura de obra culminada, acta de
procedimiento policial, absolución de posiciones, testificales,
reconocimiento judicial.
b) Demandada: Título de propiedad, absolución de posiciones, informe de la
Cooperativa Universitaria.
Figura Nº 5 – Retención de Inmueble por mejoras
Juicio: “Lourdes Valeria Godoy Cañete y Ariel Ramírez Torres C/ Valeria Cañete”
4- DERECHO (legislación aplicable):
a) Ley Nº 1183/1985 “Código Civil y Comercial Pio.” – Libro III, De los
contratos y otras fuentes de las Obligaciones – Título VII, Del Derecho de
Retención, Art. 1826 primera parte al 1832.
b) Ley Nº 1337/88 “Código Procesal Civil Pio.”, Libro II – Del Proceso de
Conocimiento Ordinario – Título I – De la Constitución de la Causa – Cap. I
– De las Disposiciones Generales – Art. 207, Regla General.
c) Concordantes: Ley Nº 1183/1985 “Código Civil y Comercial Pio.” Art. 1988
y Ley Nº 1337/88 Código Procesal Civil Pio. Art. 630 in fine.
5- DOCTRINA:
1. Tiene como fin el pago de un crédito y es promovida por el poseedor de un
bien inmueble ajeno, contra el reivindicante propietario, con el objeto de
seguir poseyendo el inmueble, hasta satisfacer su crédito por las mejoras
efectuadas en el mismo, mediante el pago íntegro en guaraníes, con el fin de
evitar que el propietario del inmueble objeto de la Litis, se enriqueciere
injustamente con las mejoras (PETIT, HORACIO ANTONIO – CODIGO
CIVIL PARAGUAYO Y LEYES COMPLEMENTARIAS, VOL. I –
INTERCONTINENTAL EDITORA – ASUNCION PARAGUAY, AÑO
2007 – PAG. 1997).
2. La retención representa una garantía excepcional para el acreedor el cual se
asegura de este modo la satisfacción de su crédito. (SILVA ALONSO,
RAMON – DERECHO DE LAS OBLIGACIONES EN EL CODIGO CIVIL
PARAGUAYO – INTERCONTINENTAL EDITORA, 12DA. REEDISION
– ASUNCION – PARAGUAY, AÑO 2012 PAG. 210).
6- JURISPRUDENCIA:
1- Las mejoras introducidas en un inmueble ajeno requiere de la prueba
instrumental de que las mejoras fueron efectuadas por el actor en un tiempo
determinado y que la obra fue solventada por la misma, cuyo importe
reclama. ([Link].T Y [Link].M.ÑEEMBUCU, FECHA:
1998/03/12, PARTES: SINFORIANA VILLALVA DE ALEN C/ DORA
CORVALAN, AC. Y SENT. Nº2).
2- Quien pretende el cobro de un crédito por mejoras efectuadas en un
inmueble, debe probar haber introducido las mejoras, su monto, la posesión
o tenencia en su caso. Es preciso que el actor demuestre que él ha
introducido las mejoras y no otro (TRIBUNAL: TRIBUNAL DE
APELACION CIVIL Y COMERCIAL, SALA 2, ASUNCION, FECHA:
1984/09/13, PARTES: FERNANDEZ ARRUA C/ SCHULTZ, ELIAS (AC.
Y SENT. Nº 114), PUBLICACION: LA LEY, 1984 – 4 – 577).
Figura Nº 5 – Retención de Inmueble por mejoras
Juicio: “Lourdes Valeria Godoy Cañete y Ariel Ramírez Torres C/ Valeria Cañete”
7- ANALISIS DEL FALLO:
7.1- Hecho Justiciable: se promueve esta acción contra el propietario del
inmueble, a fin de reembolsar al poseedor los gastos que efectuó en concepto de
mejoras y así evitar un enriquecimiento injusto por parte del propietario del
inmueble a costa del poseedor.
7.2- Pretensión de las Partes: la parte actora pretende hacer efectivo su derecho
de retención, hasta que se le reembolse los gastos por las mejoras que introdujo
en el inmueble y que acrecentaron su valor. La parte demandada entre tanto
pretende la restitución del inmueble, el cual es de su propiedad.
7.3- Medios Probatorios Utilizados y la Relevancia de los Mismos según el
Fallo: que de las constancias de autos resulta que la realización de mejoras y que
las mismas fueron hechas por parte de la actora es un hecho que no requiere ser
probado al ser expresamente reconocido por parte demandada en su escrito de
contestación, para que no quede duda igualmente este hecho resulta probado en
virtud de la absolución de posiciones de la demanda y de las testificales, con la
salvedad de que lo que no ha resultado aun probado es que todas las mejoras
fueron realizadas por la actora; del reconocimiento judicial resulta que
efectivamente las mejoras alegadas por la actora fueron realizadas.
Si bien la demandada mediante el informe remitido por la cooperativa
Universitaria logro demostrar que efectivamente realizo prestamos, esta
situación no es prueba suficiente para demostrar que alguna de las mejoras han
sido realizadas por la parte demandada, como tampoco la es la declaración
testifical ofrecida por la misma por lo que el hecho de que la parte demanda ha
contribuido a costear las mejoras realizadas no resulta comprobado al no haber
la parte demandada aportado suficientes elementos de convicción a la causa.
Sin embargo la confesión de la parte demandada de que la actora realizo alguna
de las mejoras, apoyada por la factura de compras de materiales y factura de la
obra terminada a nombre de la actora son elementos que podrían sostener la
presunción de que fue la actora quien efectivamente costeo los gastos de las
mejoras introducidas en el inmueble.
7.4- Postura de los Magistrados Intervinientes:
HACER LUGAR, la presente demanda que por retención de inmueble que por
cobro de mejoras, fue promovida por los señores Lourdes Valeria Godoy Cañete
y Ariel Ramírez Torres c/ Valeria Cañete, y en consecuencia, establecer la
retención del inmueble por los actores, hasta tanto la demandada abone la suma
de Gs. 80.000.000 en concepto de mejores, conforme a los fundamentos
expuestos en el considerando.
COSTAS, a la parte vencida.
Figura Nº 5 – Retención de Inmueble por mejoras
Juicio: “Lourdes Valeria Godoy Cañete y Ariel Ramírez Torres C/ Valeria Cañete”
7.5- VALORACION PERSONAL:
En el presente juicio el actor tiene clara facultad de retener la cosa ajena para
conservar su posesión hasta el pago de lo debido por razón de ella por lo que
estoy de acuerdo con la postura del magistrado interviniente ya que la parte
actora probó los gastos realizados para las mejoras a fin de que la parte
demandada pueda reembolsar al poseedor los gastos que efectuó en concepto de
esas mejoras y así evitar un enriquecimiento injusto por parte del propietario del
inmueble a costa de este.
