NOMBRE: DAVALOS CACHICATARI MIGUEL ALEXANDERS
CURSO: DERECHO CIVIL VI
INFORME JURIDICO
CASACION EN ANALISIS:
CASACIÓN 291-2015 – LIMA NORTE (RESOLUCIÓN DE CONTRATO)
I- HECHOS RELEVANTES JURIDICAMENTE
1. Por contrato de cesión de derechos de fecha veintiocho de febrero de dos
mil dos, la actora entregó a los demandados el inmueble antes mencionado, por el
precio de cinco mil setecientos cincuenta con 00/100 dólares americanos (US$
5,750.00), suma que sería pagada en cincuenta cuotas mediante letras de cambio,
las que sin razón ni justificación alguna dejaron de abonar.
2. Ante tal situación la actora remitió a los demandados la carta notarial del
dos de abril de dos mil doce, a través de la cual les requirió el pago de las
veintiséis letras de cambio ascendentes a dos mil ciento veinte con 00/100 dólares
americanos (US$ 2,120.00), bajo apercibimiento de dar por resuelto y sin valor
legal alguno el referido contrato, pese a ello los demandados hicieron caso omiso
a dicho requerimiento.
3. Por lo tanto, al no haberse cumplido con el pago de las cuotas dentro del
plazo otorgado, considera que procede declarar la resolución del contrato, y
tratándose de un proceso de conocimiento, debe disponerse el lanzamiento de los
demandados, vía desalojo, conforme dispone el artículo 590 del Código Procesal
Civil.
4. Los recurrentes son poseedores con justo título del Lote 17 de la
Manzana A del Asentamiento Humano Marginal Santa Catalina, Oquendo –
Callao, conforme lo acreditan con la Constancia de Posesión expedida por la
Dirección General de Asentamientos Humanos de la Municipalidad del Callao; no
siendo cierto que posean el Lote 21 de la Manzana A del Programa de Vivienda
Residencial Santa Catalina de Oquendo Callao.
5. Es verdad que suscribió el contrato de cesión de derechos de fecha
veintiocho de febrero de dos mil dos para efectos de adquirir el lote de terreno
ubicado en la Manzana A, Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de
Oquendo, sin embargo, es falso que sin razón ni justificación legal alguna haya
dejado de abonar las cuotas pactadas, pues lo cierto es que cuando se enteraron
que la demandante no era la actual propietaria del terreno, sino el Estado, se le
indicó que se suspendía el pago, así como se solicitó la devolución del dinero,
mediante una carta notarial de fecha doce de junio de dos mil seis.
6. Es falso que hayan recibido carta notarial alguna sobre el requerimiento
de pago.
7. No están en posesión del Lote 21 de la Manzana A del Programa de
Vivienda, sino del Lote 17 de la Manzana A del Asentamiento Humano
Marginal Santa Catalina Ex Fundo Oquendo del Callao.
II. ELEMENTOS ESENCIALES PARA LA VALIDEZ DEL ACTO O
CONTRATO
El contrato de compraventa se compone de elementos generales o esenciales,
naturales y accidentales.
Elementos Esenciales del Contrato de Compra Venta son el de PRECIO Y COSA
a) Cosa: Es una característica fundamental de este contrato, pues como
dispone el art. 1450, CC: La venta se perfeccionará entre comprador y
vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa
objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan
entregado.
b) Precio: El precio ha de ser una razonable sustitución de la utilidad de la
cosa que se vende; de ahí que el precio irrisorio o insignificante hace
presumir un falseamiento de la venta.
III. CAUSALES DE RESOLUCION O RESCISION INCURRIDAS
El contrato de compra venta es el acto mediante el cual una persona denominada
vendedor, se obliga a transferir a otro denominado comprador la propiedad de un
bien a cambio de su precio en dinero. Caracterizado así por su autonomía,
obligacional, título oneroso, consensual, y de libertad de forma.
Siendo así la causal de resolución incurrida sería la de incumplimiento
o retardo en la ejecución de las prestaciones, En el Art. 1371 del C.C.
dice la resolución deja sin efecto un contrato valido por causal
sobreviniente a su celebración.
La resolución del contrato se establece ya sea por el incumplimiento o retardo en
la ejecución de las prestaciones, lo que permite la posibilidad de una
indemnización siempre y cuando pueda ser demostrable. En este caso es
imprescindible la comunicación escrita a la otra parte, en la que se informa la
intención de ejecutar la cláusula resolutoria.
Ejemplo del contrato de resolución: resolución de contrato de compra-venta de un
bien inmueble. La cláusula resolutoria debe ser expresa y clara en un contrato.
IV. IDENTIFICAR EL CONFLICTO JURIDICO
La Compañía Promotora de Vivienda Progreso S.R.L interpone demanda
contra Jerónimo Torres Laura y Violeta Gómez Herrera, con fecha treinta de
julio de dos mil doce, obrante a fojas cuarenta y uno, solicitando, como
pretensión principal, la resolución del contrato de cesión de derechos de
fecha veintiocho de febrero de dos mil dos, como pretensión accesoria, el
desalojo del inmueble ubicado en la Manzana “A”, Lote 21, Programa de
Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo, Callao; y, como
pretensión subordinada la restitución del referido inmueble sub litis.
La cuestión jurídica en debate consiste en determinar si la parte demandada
está legitimada para invocar la excepción de incumplimiento contemplada en
el artículo 1426 del Código Civil.
V. ANALIZAR LA POSICION DE LAS PARTES
a) DEMANDANTE (La Compañía Promotora de Vivienda Progreso S.R.L),
interpone demanda contra Jerónimo Torres Laura y Violeta Gómez Herrera
solicitando, como pretensión principal, la resolución del contrato de cesión de
derechos de fecha veintiocho de febrero de dos mil dos, como pretensión
accesoria, el desalojo del inmueble ubicado en la Manzana “A”, Lote 21,
Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo, Callao; y,
como pretensión subordinada la restitución del referido inmueble sub litis.
b) DEMANDADA (Jerónimo Torres Laura y Violeta Gómez Herrera),
contestaron la demanda argumentando que es verdad que suscribió el contrato
de cesión de derechos de fecha veintiocho de febrero de dos mil dos para
efectos de adquirir el lote de terreno ubicado en la Manzana A, Programa de
Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo, sin embargo, es falso que
sin razón ni justificación legal alguna haya dejado de abonar las cuotas
pactadas, pues lo cierto es que cuando se enteraron que la demandante no era
la actual propietaria del terreno, sino el Estado, se le indicó que se suspendía
el pago, así como se solicitó la devolución del dinero, mediante una carta
notarial de fecha doce de junio de dos mil seis. Es falso que hayan recibido
carta notarial alguna sobre el requerimiento de pago.
VI. CONCLUSIONES
1. Según mi postura sí se presentan los presupuestos para la procedencia de la
excepción de incumplimiento, porque , en cuanto al primer requisito, se tiene
que el contrato de cesión de derechos de fecha veintiocho de febrero de dos mil
dos, en realidad, constituye un contrato de compraventa con prestaciones
recíprocas, toda vez que, por un lado, la vendedora Compañía Promotora de
Vivienda Progreso S.R.L asumió como prestación la transferencia del inmueble
consistente en un lote de terreno de la Manzana A, Lote número veintiuno, del
Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo, Provincia
Constitucional del Callao, conforme se advierte de las cláusulas segunda y
tercera de dicho acto jurídico sobre el incumplimiento de la actora, aquí debe
precisarse que éste se encuentra acreditado con la copia certificada de la Partida
Registral número P01265663, obrante a fojas setenta y tres, pues se demuestra
que, a pesar de haber trascurrido más de diez años de la celebración de la
transferencia del predio, éste aún está inscrito a nombre de la Dirección General
de Reforma Agraria y Asentamiento Rural y no de la vendedora, incumpliendo
así las obligaciones a las que se había comprometido, tal como se desprende de
las cláusulas quinta y sexta del contrato de cesión de derechos de fecha
veintiocho de febrero de dos mil dos.
2. Para efectos de establecer si los juzgadores dejaron de aplicar correctamente el
precitado artículo 1426, es necesario señalar que para formular la exceptio non
adimpleti contractus se deben cumplir con los siguientes requisitos: a) Existencia
de un contrato con prestaciones recíprocas que deban cumplirse
simultáneamente; b) Incumplimiento por el actor de su prestación; c) Falta de
incumplimiento del excepcionante; y, d) La buena fe.
3. En virtud de lo expuesto, se puede concluir que la excepción de incumplimiento
constituye un medio de defensa de fondo que permite al contratante –a quien se
exige el cumplimiento de su prestación- negarse a cumplirla, quedando la misma
suspendida hasta que la otra parte cumpla con la prestación a su cargo o
garantice el cumplimiento de la misma; no obstante, dicha suspensión es una
facultad de la parte que no incumpla, por lo que debe ser necesariamente
invocada por ésta.
