SENTENCIA
Demandante : Marilú Montes Pinchi
Demandado : Oyarce Pérez Paredes
Materia : Nulidad de Acto Jurídico.
RESOLUCION NUMERO 20
Tarapoto, 27 de setiembre de
Dos mil dieciocho.
VISTOS; MATERIA DEL PROCESO.- Que, el
demandante MARILU MONTES PINCHI interpone demanda sobre
Nulidad de Acto Jurídico vía Proceso de Conocimiento, contra Oyarce
Pérez Paredes; el demandante solicita que a través de esta Judicatura se
declare la nulidad del contrato de compraventa del inmueble, por la
causal prevista en el artículo 219 inciso 4 del Código Civil. Y
accesoriamente, solicita que se ordene a los mismos codemandados
procedan a otorgarle la Escritura Pública de Compraventa del inmueble
mencionado. Fundamento de la Pretensión: Que los codemandados
otorgaron a su favor un Contrato de Arrendamiento del inmueble,
contrato que se encuentra inscrito en el Registro de Predios,
otorgándole además en la cláusula octava un derecho de preferencia a
su favor para la adquisición del inmueble, alega sin embargo, faltando
los principios de buena fe por ser falsa y transgresora del orden jurídico
debido a que los codemandados otorgaron en compraventa el
inmueble por la suma menor, en ese sentido solicita sea declarada nula
por haber burlado las cláusulas contractuales al no existir congruencia
entre la carta remitida por los codemandados informando sobre un
precio de venta y el precio real de la compraventa, resultando
incongruente y de mala fe a efectos de burlar su derecho de preferencia
registrado por haberse coludido ilícitamente e ilegalmente tanto el
vendedor como el comprador del inmueble con la finalidad de
perjudicar su derecho preferente. Mediante sentencia de primera
instancia se declaró improcedente la demanda bajo los siguientes
argumentos: Es pertinente precisar hasta qué punto el incumplimiento
de esta cláusula por parte de los propietarios del predio determina la
nulidad del negocio jurídico antes anotado, pues del texto de la cláusula
de derecho preferente no fluye ninguna sanción de nulidad y si la
hubiera tampoco sería válida por el Principio de Legalidad que inspiran
las causales de nulidad estipuladas en el artículo 219 del Código Civil o
las nulidades virtuales consagradas en el artículo V del Título Preliminar
del Código Civil, que el demandante sustenta su pretensión de nulidad
en la causal de fin ilícito. La ilicitud está relacionada con aquello que es
ilegal, significando que el motivo determinante de la celebración del
acto jurídico, aunque subjetivo, no sea contrario a las normas del orden
público ni a las buenas costumbres a fin de que exteriorizado con la
manifestación de la voluntad, los efectos queridos y producidos puedan
tener el amparo del ordenamiento jurídico. Sin embargo, el
incumplimiento de los demandados, en principio, no contraviene
ninguna norma de orden público sino una norma de carácter privado y
de naturaleza contractual, por lo que no cabe aplicar los efectos de la
causal de fin ilícito al incumplimiento de lo estipulado en una cláusula
voluntaria, supuesto de hecho que por el contrario calza perfectamente
en la causal de resolución de contrato o en su defecto, en un supuesto
de cláusula penal o de indemnización, que no es el caso de autos.
Mediante Sentencia de Vista se confirmó la apelada, señalando que
ahora teniendo en cuenta que del contenido de la Partida Registral
número 11001362, se advierte que los cónyuges demandados eran los
titulares legítimos del inmueble, en mérito a la compraventa celebrada
el quince de noviembre de dos mil, con sus anteriores propietarios [ver
fojas treinta y tres], en ese sentido la compraventa realizada por sus
titulares corresponde el ejercicio legítimo de un derecho de propiedad,
y quien ejerce un derecho no puede actuar con fin ilícito. Aunado a ello,
la no comunicación de la oferta de un tercero con el objeto de no
respetar el derecho de preferencia pactado, no puede ser calificado
como un supuesto de nulidad por fin ilícito, sino de resolución por
incumplimiento, evidentemente, de acuerdo a lo pactado previamente,
dado que el incumplimiento contractual en el que habrían incurrido los
codemandados, no constituye causal de nulidad del contrato de
compraventa cuestionado, sino que evidentemente se trata de una
hipótesis que debe remediarse mediante los instrumentos de
cumplimiento de las obligaciones, lo que incluye la ejecución forzada, la
ejecución por tercero o la resolución con indemnización, entre otros
medios, pero no la nulidad, por tanto, el derecho del recurrente queda
expedito para hacerlo valer bajo las reglas del incumplimiento de
contratos de naturaleza civil y así alcanzar sus efectos resarcitorios; en
consecuencia, la demanda de Nulidad de Acto Jurídico por fin ilícito
debe ser declarada improcedente. Respecto a la pretensión
accesoria: Verificando el contenido de las pretensiones demandadas, se
tiene que el actor formula acción de Nulidad de Acto Jurídico
(compraventa) por causal de fin ilícito y, accesoriamente, el
Otorgamiento de Escritura Pública de compra venta del bien inmueble,
consignando el monto del precio. Toda vez que el retracto constituye
una subrogación contractual, ya que implica una sustitución en los
derechos y obligaciones derivados de una operación de compraventa
realizada con otra u otras personas (diferentes a quien invoca en su
favor el derecho de retracto), con el objetivo de quedarse, por el tanto
de su precio (regla general), y con la estipulación de las mismas
condiciones, con la cosa vendida a estas; es decir, a través de dicha
figura, quien hace valer el derecho de retracto, se sustituye en los
derechos y obligaciones de la parte compradora, siendo inconcuso que
la subrogación producida por el retracto, debe hacerse sobre una
operación válida y no una que ha sido declarada nula. Por ello, es
contradictorio que quien promueve dicha acción, simultáneamente
solicite la nulidad del contrato, pues si la autoridad judicial hace dicha
declaración, impedirá cumplir con el objetivo del retracto, a saber:
subrogarse en los derechos del comprador, por tanto dicha pretensión
también deviene en improcedente.
FUNDAMENTOS.
PRIMERO. Que, estando a la calificación de procedencia del recurso de
casación que nos ocupa, en el que se comprende la infracción procesal
y material, deberá analizarse previamente la causal adjetiva o de error in
procedendo denunciada, debido a su naturaleza y a los efectos que
produce, de manera que, si mereciera ser amparada por infracción al
debido proceso, entonces carecerá de objeto pronunciarse respecto a la
causal sustantiva por ser incompatibles con aquellas.
SEGUNDO. Que en tal sentido, la infracción normativa procesal es
sancionada ordinariamente con nulidad procesal, la misma que se
entiende como aquel estado de anormalidad del acto procesal,
originado en la carencia de algunos de sus elementos constitutivos o en
vicios existentes sobre ellos que potencialmente los coloca en la
situación de ser declarados judicialmente inválidos. El estado de nulidad
potencial no puede afectar necesariamente el debido proceso sea por
haber sido subsanado el vicio, o por convalidación o porque el acto
cumplió con su finalidad. La garantía al debido proceso implica también
el administrar justicia de acuerdo a las normas procesales, en razón a
que son consideradas imperativas o de estricto cumplimiento;
consecuentemente se encuentra sancionada su omisión o cumplimiento
deficiente, con la respectiva declaración de nulidad. Siendo ello así, es
tarea de esta Suprema Sala revisar si se vulneraron o no las normas que
establecen expresamente un determinado comportamiento procesal
con carácter de obligatoriedad, en cuyo caso debe disponerse la
anulación del acto procesal viciado.
TERCERO. Que, el artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del
Perú, establece el derecho a la: “[…] motivación escrita de las
resoluciones judiciales en todas las instancias, excepto los decretos de
mero trámite, con mención expresa de la ley aplicable y de los
fundamentos de hecho en que se sustentan”.
CUARTO. Que, en esa medida, la debida motivación deberá estar
presente en toda resolución que se emita en un proceso, lo que implica
que cualquier decisión contará con un razonamiento que no sea
aparente o defectuoso, sino que exponga de manera clara, lógica y
jurídica los fundamentos de hecho y de derecho que la justifican, de
manera tal que los destinatarios, a partir de conocer las razones por las
cuales se decidió en un sentido o en otro, estén en la aptitud de realizar
los actos necesarios para la defensa de sus derechos.
QUINTO. Que, en ese sentido es necesario verificar por parte de este
Supremo Colegiado si se ha afectado al deber de motivación; que la
causal procesal denunciada con los argumentos que en ella se plasman
están dirigidos a cuestionar el acto jurídico por contener un fin ilícito,
los cuales serán objeto de dilucidación a través de la causal material.
SEXTO. Que, en lo referente a la causal material referida a que se ha
infringido el artículo 219 inciso 4 del Código Civil, es menester señalar
que como bien han establecido los Magistrados de Vista, del contenido
de la Partida Registral, se advierte que los cónyuges demandados eran
titulares legítimos del inmueble en mérito a la compraventa de sus
anteriores propietarios, por tal motivo la venta realizada por sus
titulares al demandado, corresponde al ejercicio legítimo de su derecho
de propiedad conforme a lo establecido en el artículo 923 del Código
Civil, que establece que: “La propiedad es el poder jurídico que permite
usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien”.
SÉTIMO. Que, es de advertirse que los demandados no cumplieron con
comunicar al demandante la oferta de venta del predio ni los acuerdos
pre-negociables arribados entre los codemandados, incumpliendo con
lo estipulado en la cláusula de preferencia estipulada en el Contrato de
Arrendamiento, el mismo que al encontrarse registrado resultaba de
pleno conocimiento del adquirente; siendo ello así, la esencia de la
cláusula es el derecho preferente del accionante, por lo que resultó
pertinente que las instancias de mérito analicen hasta qué punto el
incumplimiento de la cláusula en mención por parte de los propietarios
del predio determina la Nulidad del Acto Jurídico por fin ilícito, única
causal que es objeto de la demanda.
OCTAVO. Que, siendo ello así, del tenor de la cláusula que contiene el
derecho de preferencia a favor del demandante es de advertirse que
esta no cuenta con sanción de nulidad, sin embargo el incumplimiento
de los demandados no contraviene ninguna norma de orden público
sino una norma de carácter privado de naturaleza contractual y de
cumplimiento de las obligaciones, por lo que no amerita declarar la
Nulidad del Acto Jurídico, por la causal de fin ilícito frente al
incumplimiento de lo estipulado en una cláusula voluntaria.
DECISIÓN.- Estando a las consideraciones expuestas y de conformidad
con los artículos 12 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del
Poder Judicial y 397 del Código Procesal Civil, declararon:
INFUNDADA la demanda de Nulidad de acto Jurídico formulada por
Marilú Montes Pinchi contra Oyarce Pérez Paredes; consentida o
ejecutoriada que sea la presente resolución ARCHIVENSE los de la
materia.
