TEMA 16: LA COMPRAVENTA (II)

Contenido del contrato. Las obligaciones del vendedor. El saneamiento por evicción y por vicios
ocultos. Las obligaciones del comprador. Las compraventas especiales. La permuta; en especial, la
permuta de solares por pisos o locales

1.- Contenido del contrato:

El contenido del contrato se refiere al abanico de derechos y obligaciones que corresponden a las
partes contratantes. En la compraventa, a tenor del art. 1445 CC: “venta uno de los contratantes se
obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o
signo que lo represente”.

2.- Las obligaciones del vendedor:

a) La entrega de la cosa.

La obligación primera y fundamental es llevar a cabo la entrega del objeto del contrato y se puede
hacer en la perfección del contrato o a posterior.

La entrega de la cosa abarca también sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados ( Art.
1097). Así como a los frutos producidos desde el día en que se perfeccionó el contrato, salvo pacto
contrario (arts. 1095 y 1468). Además el vendedor habrá de facilitar al comprador los títulos de
pertenencia y los informes necesarios para hacer valer lo transmitido.

El tiempo y el lugar, regiran las reglas generales de las obligaciones:

 Lugar: en que se hubiese designado la obligación (art. 1.171CC), salvo pacto

contrario.

 Tiempo: desde que nace la obligacion salvo pacto contrario (art. 1113 y ss. Y 1125
y ss).

La cosa ha de entregarse como se encontraba en el momento de perfeccionarse el contrato.

b) Formas de entrega (arts. 1462-1464): la tradición

1. Tradición real:

Art. 1462.1 “se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del
comprador”. Puede ser:

a) Materialmente: cuando hay una entrega manual y efectiva o cuando el adquirente, de facto y de
forma inmediata, ejercita los poderes característicos del propietario.

b) Simbólica: sin llegar a producirse una transmisión material de la cosa, el vendedor manifiesta de
forma inequívoca e irreversible su intención de transferir la posesión al adquirente. Ej. Las llaves de
una casa.

2. La tradición instrumental: Art. 1462.2: “cuando se haga la venta mediante escritura pública, el
otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato...”, aunque en realidad
y materialmente no haya habido transmisión posesoria. Los gastos del otorgamiento de la escritura
dependen de lo pactado, art. 1455 CC.

Otras formas de entrega:

 Constitutum possessorium: en los supuestos en que el vendedor continúa

poseyendo la cosa, pero en virtud de otro título diferente al de propietario que antes
ostentaba. (por ejemplo, el vendedor que sigue viviendo como arrendatario en la casa
cuya propiedad transmitió)

 Traditio brevi manu es el caso opuesto: el comprador tenía ya, con anterioridad a
la compra, la posesión inmediata de la cosa, aunque fuera en concepto distinto al de
dueño. (el arrendatario que adquiere la propiedad del piso que ocupa).

c) Reglas especiales en materia de venta de inmuebles

Los inmuebles pueden ser adquiridos bien, atendiendo a la medida de los mismos a razón de un
precio por unidad de medida o número, bien por un precio alzado sin atender a la medida o
concreta extensión de la misma. Por consiguiente, conviene distinguir los siguientes supuestos:

1) Venta de inmuebles por unidad de medida con cabida inferior: para tal supuesto, establece el
artículo 1469.2 que el vendedor se encuentra obligado a “entregar al comprador, si éste lo exige,
todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador
optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión de contrato, siempre que en este
último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al
inmueble”.

2) Venta de inmueble por unidad de medida con cabida superior: Para tal caso, establece el
artículo 1470 que “el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso deprecio si la mayor
cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato; pero, si
excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del
inmueble, o desistir del contrato”.

3) Venta por unidades de medida y problemas de calidad: no obstante lo dicho, la falta de

correspondencia entre el precio pagado y el bien comprado no sólo se puede deber a criterios
cuantitativos como los que se acaban de exponer, sino también a criterios cualitativos, como
expresa el artículo 1469.3, al regular el defecto de calidad del inmueble vendido, supuesto para
el cual resulta también de aplicación el párrafo segundo del artículo 1469.

4) Venta de inmueble hecha por precio alzado: según dispone el artículo 1471.1 para semejante
supuesto, no tendrá lugar el aumento o la disminución del precio convenido , por haber sido éste
fijado alzadamente y “no a razón de un tanto por unidad de medida o número”. El mismo criterio
rige cuando se compraron dos o más fincas por un solo precio (1471.2, primera parte).

Si se expresaron los linderos y la cabida o número, el artículo 1471.2 establece la obligación a cargo
del vendedor de entregar todo lo que se comprenda en los linderos, y de no ser posible, se limita a
establecer una rebaja en el precio proporcional al defecto de cabida, salvo que el contrato quede
anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que estipuló.
5) Plazo de ejercicio de las acciones: si bien el artículo 1472 del Código civil establece para las
acciones dimanantes de los artículos 1469 a 1471 un plazo de prescripción de seis meses, la
jurisprudencia otorga a dicho plazo carácter de caducidad en los supuestos en los que el
comprador opte por la rescisión o la anulación del contrato. (STS de 11 de mayo de 1966)

La facultad de suspender la entrega

1. La compraventa con precio presente (art. 1466CC): “El vendedor no estará obligado a entregar la
cosa vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo
para el pago”.

2. Compraventa con precio aplazado, en cuyo caso tampoco estará obligado el vendedor a realizar
la entrega “si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el
vendedor corre inminente riesgo de perder el precio”. Pero según art. 1467: “Se exceptúa de esta
regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido”.

3.- El saneamiento por evicción y por vicios ocultos:

El vendedor debe garantizar la posesión legal y pacifica y debe responder por lo vicios ocultos que
la cosa tuviera.

A El saneamiento por evicción

a) Noción y requisitos

La evicción es un acto de iniciativa extraña al comprador y vendedor que acarrea para el

comprador verse privado de la propiedad de la cosa comprada, en cuanto está pasa a ser
propiedad de un tercero, total o parcialmente, a consecuencia de una sentencia judicial firme y en
virtud de un derecho anterior a la compraventa. (1475.1 CC)

 Para que surja la obligación de saneamiento a cargo del vendedor es necesario que
la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador, pues “faltando la
notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento” (Art. 1481).

 El vendor pagará el precio que tenia la cosa al momento de verse privado de ella.

 El comprador tiene que notificar al vendedor que hay un juicio pendiente, para
que este pueda demostrar que la propiedad es suya. Si el comprador no se lo notifica al
vendedor, este no tiene ninguna obligación de sanear nada.

b) Pactos sobre el saneamiento por evicción

El saneamiento por evicción es, un elemento natural del contrato de compraventa, por lo que se
presume su existencia.
El CC mira con desconfianza la cláusula por la que el comprador renuncia al saneamiento y la
restringe en un doble sentido:

1) Declarando nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que
hubiere mala fe de su parte (Art.1476).

2) Estableciendo que para que la renuncia al saneamiento exima de todas las obligaciones propias
del mismo es preciso que aquélla la haga el comprador con conocimiento de los riesgos de la
evicción y sometiéndose a sus consecuencias, si no las supiera, el vendedor deberá restituir el
precio.

c) Efectos de la evicción

Producida la evicción, si ésta es total y no había renunciado el comprador al saneamiento, éste

tendrá derecho a exigir del vendedor todos los conceptos indemnizatorios que
circunstanciadamente recoge el artículo 1478:

 “La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya
sea mayor o menor que el de la venta”.

 “Los frutos y rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya

vencido en juicio”.

 “Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido
con el vendedor por el saneamiento.”

 “Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.”

 “Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se

vendió de mala fe”.

d) Los supuestos de evicción parcial

Para el caso de que el comprador perdiere con motivo de la evicción un aparte de la cosa vendida
de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiere comprado, el comprador
“podrá exigir la rescisión del contrato; pero habrá de devolver la cosa sin más gravámenes de los
que tuviera al adquirirla”.

Si se han comprado 2 o más cosas por un precio alzado, y se me priva una por evición, se podrían
dar por el conjunto.

El plazo: el CC no lo contempla y se discute si es de 4 o 5 años.

e) Evicción de cargas o gravámenes ocultos (sólo bienes inmuebles)

El artículo 1483 a regular el saneamiento por cargas ocultas, disponiendo que “si la finca vendida
estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal
naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá
pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente”. Pero si la
carga aparecia en el registro de la propiedad no podrá hacerse el saneamiento según la
jurisprudencia.

Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la

acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la
indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o
servidumbre.

B. El saneamiento por vicios ocultos

Cuando la cosa vendida tuviere vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que
se destina o disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la
habría adquirido o habría dado menos precio por ella (art. 1484 CC). Se excluye la garantía por
vicios ocultos cuando éstos son manifiestos o estuvieren a la vista o si el comprador es un perito,
que por razón de su profesión debía fácilmente conocerlos.

El vendedor responde aunque los ignorase, salvo pacto contrario (Art.1485).

El comprador podrá optar entre resolver el contrato (acción redhibitoria) con restitución de los
gastos que pagó; o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (quanti
minoris). Si el vendedor actuó de mala fe y el comprador pidió restitución del precio se le
indemnizará además de daños y perjuicios.

También prevé nuestro Código la posibilidad de perecimiento de la cosa vendida bien como
consecuencia de los vicios (Art.1487), bien por caso fortuito (Art.1488), bien por culpa del
comprador (Art.1488).

Si al cosa vendida perece como consecuenia de los vicios, los efectos serán distintos en función de
que el vendedor los conociera o no, agravado su responsabilidad debiendo abonar no sólo el
precio y los gastos del contrato, sino además responder por los daños y perjuicios.

Si la cosa vendida pereciera con posterioridad a la venta por caso fortuito o culpa del comprador,
podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al
tiempo de perderse; si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e
intereses.

Plazo de seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (Art. 1490 CC).

C. Garantías del pago del precio a favor del vendedor:

El supuesto del art. 1503 CC: dispone que si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la
pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la
resolución de la venta.

Existen otras garantías del pago a favor del vendedor, como el pacto comisorio y otros nombrados
en el tema anterior.
4-. Las obligaciones del comprador:

La obligación principal es: “pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el
contrato”.

En cuento al tiempo y lugar (art. 1500): que será donde y cuando pacten las partes. Y
supletoriamente, en el mismo tiempo y lugar donde se entrega la cosa vendida según la regla de la
simultaneidad.

También se puede pagar de forma aplazada (el pago aplazado por si mismo, si no se pacta nada
más, no genera intereses.) y por tanto solo se podrán reclamar si:

 Si así se hubiere convenido.

 Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.
 Si se hubiese constituido en mora, con arreglo al artículo 1100

Podrá suspender el cumplimiento de su obligación art. 1502: “Si el comprador fuere perturbado en
la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción
reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya
hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o
se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará
obligado a verificar el pago”.

El comprador deberá abonar los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida desde la
perfección hasta la consumación del contrato, los gastos de transporte o traslación de la cosa
vendida, salvo existencia de pacto en contrario y los gastos de expedición de la primera copia de la
escritura y los demás posteriores a la venta, salvo pacto en contra.

La doble venta

En los supuesto de doble venta, se tiene que producir la segunda venta antes de la entrega de la
primera venta

El que no hubiere podido adquirir la propiedad, puede pedir una indemnización por daños y
perjuicios

En relación con los supuestos de doble venta, el Código determina cuál de los compradores
devendrá propietario, según el artículo 1473:

A) Si el objeto de la venta consistiere en una cosa mueble, la propiedad se transmite a quien

primero haya tomado posesión de ella con buena fe.

B) Si fuere inmueble, la propiedad pertenece a quien antes lo haya inscrito en el Registro.

Requisitos indispensable: la buena fe, el segundo comprador debe desconocer la anterior

transmisión.
Los riesgos en la compraventa: el Art.1452

Entre la perfección y la consumación del contrato de compraventa puede transcurrir un lapso

temporal, a veces prolongado, durante el cual el bien objeto de compra siga estando en poder del
vendedor por no haberse realizado aún la correspondiente entrega. En dicho plazo, el bien puede
ser destruido, sufrir deterioros, daños o menoscabos. ¿A quién habrá de imputarse la pérdida
o deterioro?

En relación con los beneficios o incrementos que pudiera experimentar la cosa, parece claro que
han de ser imputados al comprador (Art. 1095).

Respecto de los daños, menoscabos o posible pérdida se regulará por lo dispuesto en los artículos
1096 y 1182:

 Si estamos ante una cosa específica o genérica en bloque, su perdida, libera al

vendedor salvo mora o doble venta (art. 1096 y 1182cc).
 Si la cosa fuera genérica, su perdida no libera el vendedor salvo que la cosa
estuviese especificada.
** Generica en bloque: todo el vino de la bodega, no sabe cuanto es**

5.- Las compraventas especiales:

A.- El retracto convencional:

Art. 1507: “ tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de
recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el Art. 1518 y lo demás que
se hubiere pactado”. Según este último precepto, “el vendedor no podrá hacer uso del derecho de
retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:

1°) Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

2°) Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida” ( Art. 1518).

La figura del retracto convencional es una modalidad especial de compraventa, que conlleva un
pacto complementario en cuya virtud el vendedor puede recomprar, dentro de un plazo temporal
determinado en el propio contrato de compraventa y pagando todo lo dicho.

Características:

Como regla general de carácter imperativo el plazo máximo de duración del retracto convencional
es el diez años. Para el caso de que las partes no haya establecido plazo alguno de forma expresa,
supletoriamente será de cuatro años ( Art. 1508 CC). Computables a partir de la fecha del contrato
y son de caducidad.

Tiene eficacia erga omnes el pacto de retroventa. Pero sólo se alcanzará cuando el pacto de retro
relativo a bienes inmuebles se inscriba en el Registro de la Propiedad.

C.- Compraventa a prueba

Según dispone el Art. 1453 CC “ la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y
la venta de cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán siempre
hechas bajo condición suspensiva”.

En la venta hecha a calidad de ensayo o prueba, la compraventa está perfeccionada, aunque ha de

comprobarse si la cosa objeto de la compraventa reúne las cualidades necesarias a fin de prestar el
servicio para el que se compró.

E.- Compraventa de bienes muebles a plazos:

La venta a plazos o mediante fraccionamiento del pago en distintos períodos de tiempo de bienes
muebles corporales no consumibles ha dado lugar a una legislación especial que deduce:

Requisitos:

 Tiene que constar por escrito.

 Debe constar la reserva de dominio si esta se pactara
 No se puede enajenar hasta que no se haya pagado la totalidad del precio.
 Necesario que se incriba
 Facultad de desistimiento en 7 dias

6-. La permuta; en especial, la permuta de solares por pisos o locales.

“La permuta es el contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para
recibir otra” ( Art. 1538 CC).

Características:

Es un contrato consensual, bilateral, oneroso, y traslativo del dominio (art 609 CC)

La permuta de cosa ajena:

uno de los permutantes haya recibido una cosa y no haya dado la suya y descubre que esa cosa le
va a ser reclamada por su verdadero propietario y tiene el temor de perderla. Art.1539 CC. “ Si uno
de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no
era propio del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá
con devolver la que recibió”. El contrato de permuta queda resuelto si el permutante adquiriente
se presta a devolver la cosa recibida.

La evicción en la permuta: Dispone el Art. 1540 CC que “el que pierda por evicción la cosa recibida
en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de
daños y perjuicios ; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras
ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto
sobre ella con buena fe por un tercero”

Permuta de solar por inmuebles a construir: En virtud del cual una de las partes se obliga a ceder
un solar o una superficie a cambio de que la otra parte construya una edificación de ese solar,
reservándole al cedente un determinado espacio que puede ser piso o local.