Modelo de Contrato de Arrendamiento con Cláusula de Allanamiento futuro
con firmas legalizadas notarialmente
Conste por el presente documento privado, el Contrato de Arrendamiento que celebran, 1
de una parte,
EL ARRENDADOR- PROPIETARIO:
Doña ELENA MERCEDES FLORES GEREZ con DNI 73908522 domiciliada en Jr JUNIN
N°972 y de la otra parte
EL ARRENDATARIO- INQUILINO:
Don MARCOS ALCANTARA PRETEL con DNI 40554210 domiciliado en Jr. PIEROLA
N°333 en los términos y condiciones señaladas en las siguientes cláusulas:
Objeto del contrato:
CLAUSULA PRIMERA: EL ARRENDADOR da en alquiler a EL ARRENDATARIO el
inmueble de su propiedad, sito en la A.V EZEQUIEL GONZALES CACEDA N°1160 y los
bienes muebles que se detallan en el Anexo 1: “Inventario de Muebles”, que forma parte
del presente contrato.
Duración del Contrato:
CLAUSULA SEGUNDA: El plazo de duración del arrendamiento será por un año
forzoso, y comenzará a partir del 01 de mayo del 2016 y terminará el 30 de abril del
2017 sin necesidad de aviso previo.
El Contrato podrá renovarse a su vencimiento, si ambas partes están de acuerdo, para lo
cual EL ARRENDATARIO deberán informar a EL ARRENDADOR de su deseo de
renovar el contrato, por escrito con una anticipación no menor de treinta (30) días
calendarios a la fecha prevista para la renovación, debiendo constar ésta de documento
escrito.
Queda prohibido el subarrendamiento, cesión o traspaso del inmueble.
La Renta Mensual:
CLAUSULA TERCERA: La renta mensual se fija en la suma de 500.00 N/S,
QUINIENTOS NUEVOS SOLES que será pagada por EL ARRENDATARIO en forma
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adelantada, sin necesidad de requerimiento ni cobranza previa.
Del uso del Inmueble:
CLAUSULA CUARTA: EL ARRENDATARIO se obligan a destinar el inmueble bajo este
contrato exclusivamente a casa – habitación (puede ser Local comercial)
Del Pago de Impuestos y Servicios:
CLAUSULA QUINTA: Será de cuenta obligatoria de EL ARRENDATARIO pagar
puntualmente los recibos y gastos que se generen a partir de la fecha del inicio del
arrendamiento del inmueble materia del presente contrato, comprometiéndose al pago de
los Arbitrios Municipales , así como al consumo de energía eléctrica, agua, desagüe,
teléfono, gas, televisión por cable, Internet.
Será de cuenta de EL ARRENDADOR el pago del Impuesto Predial, y cualquier otro
impuesto, tributo creado o por crearse, que graven directamente la propiedad inmueble.
De las Modificaciones al Inmueble:
CLAUSULA SEXTA: EL ARRENDATARIO no podrá modificar o alterar los bienes
arrendados, ni afectar la estructura o los acabados. Cualquier mejora o cambio que desee
realizar deberá tener la autorización escrita de EL ARRENDADOR, quedando, de ser
realizada, como parte del bien, sin desembolso posterior de EL ARRENDADOR.
Del Pago de la Garantía:
CLAUSULA SÉPTIMA: En garantía del fiel cumplimiento de todas y cada una de las
obligaciones materia de este contrato, EL ARRENDATARIO entrega a EL
ARRENDADOR, a la firma del presente contrato, la suma equivalente 500.00 NUEVOS
SOLES.
Dicha suma no podrá ser imputada al pago de la renta y/o penalidades, mientras EL
ARRENDATARIO se encuentren en uso de los bienes arrendados, y será devuelta sin
intereses al vencimiento del plazo del contrato, una vez que EL ARRENDATARIO hayan
acreditado el pago de todas sus obligaciones y dejado el inmueble y muebles arrendados,
y EL ARRENDADOR haya comprobado el estado de éstos, los cuales deberán
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encontrarse en las mismas condiciones en las que les fueron entregados, salvo el
deterioro del uso normal y cuidadoso. La garantía servirá para cubrir total o parcialmente
el pago de las obligaciones incumplidas por EL ARRENDATARIO.
De la Cláusula de Allanamiento Futuro:
CLAUSULA OCTAVA: De conformidad al art. 5º de la Ley Nº 30201 que modifica el art.
594º del Código Procesal Civil, LOS ARRENDATARIOS se allanan desde ya a la
demanda judicial para desocupar el inmueble por las causales de vencimiento de contrato
de arrendamiento o por incumplimiento del pago de la renta de 2 meses y quince días. De
acuerdo a lo establecido en el art. 330º y siguientes del Código Procesal Civil.
De las Divergencias y Controversias:
CLAUSULA NOVENA: Ambas partes conviene que cualquier aspecto controvertido o
divergente será de competencia de los Jueces y Tribunales de Lima.
En señal de conformidad con la totalidad de las cláusulas del presente contrato, ambas
partes suscriben este documento por duplicado, cada uno de los cuales se considera
como original, en la ciudad de Lima, a los 01 días del mes de agosto del 2014.
FIRMAS LEGALIZADAS NOTARIALMENTE O POR JUEZ DE PAZ EN LUGARES
DONDE NO HAYA NOTARÍA.
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EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
I. La Cláusula de Allanamiento a futuro del arrendatario y el Registro de deudores judiciales
morosos según la Ley N°30201
La Ley N°30201, fue creada a fin de evitar a los inquilinos morosos y para que los mismos sean inscritos en el
Registro de Deudores Judicial Morosos. Esta ley entró en vigencia en Agosto de 2014.
1. Concepto 4
La “cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario”, es un acuerdo expreso que podrá adicionarse a los
contratos de arrendamiento de inmuebles. No es aplicable, por cierto, a los bienes muebles (vehículos,
computadoras, etc.).
Mediante dicha cláusula, el arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente el predio (casa,
departamento, oficina, etc.), previo requerimiento judicial, si es que se presenta alguna de estas dos causales:
conclusión del contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas.
2. Formalidad
En primer lugar debe tratarse de una cláusula incluida en un contrato redactado por escrito. No procederá, por
lo tanto, en contratos verbales.
En segundo lugar, el contrato de arrendamiento debe contar con firmas legalizadas ante notario público o juez
de paz (en aquellos lugares donde no haya notario).
3. Activación de la Clausula
La cláusula de allanamiento se activará cuando se presenten dos situaciones:
a. Cuando haya concluido el contrato de arrendamiento o,
b. Cuando este haya sido resuelto por falta de pago. Esto último, siempre que se deba más de dos
meses y medio de renta (art. 1697 del Código Civil).
4. La Restitución inmediata solo es vía Judicial
La norma establece que es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con
cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato. Este es el juez
de paz letrado de dicha jurisdicción.
Sin embargo, nada impide que esta pretensión sea resuelta mediante un arbitraje. Para ello debe seguir
incluyéndose en la cláusula de allanamiento o en otra parte del contrato de arrendamiento que esta
controversia deba ser resuelta en sede arbitral.
Es importante mencionar que este proceso de restitución inmediata, como la mayoría de procesos judiciales,
requiere conciliación extrajudicial previa. Esto podría hacer que el pedido de lanzamiento se retrase dos o tres
semanas.
5. Procedimiento Judicial
El arrendador deberá presentar la demanda ante el juez de paz letrado competente. Una vez recibida y
admitida a trámite, el juez deberá notificarla al arrendatario.
El arrendatario solo podrá oponerse a la restitución del inmueble si logra acreditar dos cosas:
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Que el contrato de arrendamiento sigue vigente, o
Que ha cancelado el alquiler adeudado.
Para ello solo cuenta con 6 días de plazo desde que le es notificada la demanda. Vencido el plazo establecido
sin que el arrendatario logre acreditar que el contrato sigue vigente o que pagó la renta, el juez ordenará el
lanzamiento en 15 días hábiles, de conformidad con el artículo 5931 del Código Procesal Civil.
Un tema importante:
Dicho artículo señala que consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el
lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o
no aparezcan en el acta de notificación.
Esto es, para que proceda el lanzamiento, no basta con la resolución que expida el juez de paz letrado, sino
que esta decisión debe haber quedado confirmada por el superior jerárquico (juez especializado) si es que es
apelada por el arrendatario, o que este no la haya impugnado. Un dato más que nos hace ver que la
restitución no es tan rápida como uno podría desear.
6. Sobre las rentas impagas
La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina su inscripción en el Registro de Deudores
Judiciales Morosos. Dicha inscripción tendrá vigencia hasta la extinción de la obligación.
Sin perjuicio de lo anterior, el arrendador tiene el derecho de requerir el pago de dichos adeudos a través de
un proceso único de ejecución, en donde debe acreditar instrumentalmente la relación contractual (art. 688,
inc. 9 del Código Procesal Civil).
7. Modelo de Clausula de Allanamiento a Futuro:
CLÁUSULA X.- Las partes declaran que EL ARRENDATARIO se somete a la cláusula de allanamiento a
futuro, prevista en el artículo 594 del Código Procesal Civil.
En consecuencia, en caso de incurrir en más de dos meses y medio de incumplimiento en el pago de la renta
convenida o de haberse concluido el plazo del contrato, EL ARRENDATARIO deberá desocupar y restituir
inmediatamente el bien a EL ARRENDADOR, conforme a los términos del mencionado artículo.
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Lanzamiento.- Artículo 593.- Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el
lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso
o no aparezcan en el acta de notificación. (…)
En ese sentido, el arrendatario se compromete a contradecir dicha demanda solo si ha pagado las rentas
convenidas o el contrato aún sigue vigente.
Es conveniente seguir incluyendo en el contrato la cláusula de mora automática.
8. Sobre las deudas a inscribirse en el Registro de Deudores Morosos:
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Se inscribirán en el Registro de Deudores Judiciales Morosos el incumplimiento de las acreencias originadas
en resoluciones firmes que declaren el estado de deudor judicial moroso.
Esto podrá producirse en tres supuestos:
Tratándose de arrendatarios morosos, (art. 594 del Código Procesal Civil).
Cuando el demandado no señale bien libre de gravamen, en un proceso único de ejecución, cuya
venta o remate (realización) le permita cumplir el mandato judicial de pago (art. 692-A del Código
Procesal Civil).
Cuando el demandado no señale bien libre de gravamen en la etapa procesal de ejecución forzada
de una sentencia derivada de un proceso de conocimiento, abreviado o sumarísimo (art. 692-A del
Código Procesal Civil).
Un tema importante:
No podrán inscribirse en este registro las obligaciones derivadas de procesos judiciales contra el estado.
9. Cancelación de la Inscripción como deudor moroso
Una vez pagada la deuda, la inscripción debe quedar sin efecto de pleno derecho. Para lograr la cancelación
del registro, la norma prevé dos caminos.
Que el propio juzgado de origen oficie al órgano de gobierno del Poder Judicial la cancelación de la
inscripción.
A pedido de cualquier persona acreditando el pago de la deuda, deberá solicitarse al Poder Judicial
la cancelación del registro. Para ello, se tendrá un plazo no mayor a 7 días calendario, contados
desde la fecha de presentación de la solicitud.
