DERECHO REALES DE GARANTIA EN LA LEGISLACION COMPARADA
LOS DERECHO REALES EN LA UNION EUROPEA
Conociendo la utilidad que presta el estudio comparado de las instituciones y lo
cada vez más delgados que se vuelven los límites entre los ordenamientos
jurídicos de los diferentes países por la cercanía que proporcionan los medios y
vías de comunicación, en este texto vamos a hacer unas breves notas
introductorias en relación al tratamiento de los derechos reales en la región del
mundo en que se vienen gestando cambios realmente importantes a nivel
supranacional, y con la cual tenemos y tendremos cada vez más una relación
cercana: La Unión Europea. Con ese propósito, comenzaremos explicando las
razones que nos llevan a considerar que el estudio comparado del Derecho en
general y de los derechos reales, en particular, tiene una utilidad creciente en
nuestros días, de acuerdo a nuestra experiencia y apreciación personal, son los
mejores exponentes de los avances que se dan en Europa no sólo en el campo
jurídico, sino también en lo político, económico y cultural.
Derecho privado europeo ha seguido en los últimos dos siglos algunas
tendencias identificables, fruto de los vaivenes políticos de su historia. Mientras
que en la época de las grandes codificaciones, es decir, en el siglo XIX, se
consolidaron en el Derecho Civil ciertos derechos básicos, como la libertad de
contratar y el derecho de propiedad, en el siglo XX la tendencia fue la de recoger
cada vez en mayor medida instituciones de carácter más social (sin que por ello
se pueda decir que estemos ante un cambio brusco de modelo).
Entre estas instituciones se tiene, de manera general en el espectro europeo, las
regulaciones y restricciones al arrendamiento en protección del arrendatario, la
protección frente a las condiciones generales de contratación, la responsabilidad
del productor por los daños causados por productos defectuosos, entre otros
varios ejemplos. En particular, es de mencionar la relativización del carácter
absoluto del derecho de propiedad, aspecto que incluso proviene más de un
desarrollo constitucional que de un desarrollo civil.
En suma, es por todas estas consideraciones que, al día de hoy, para tener un
mejor entendimiento del tratamiento de los derechos reales, es también de gran
importancia revisar la materia en el sistema de cada país en particular. Para ello,
completaremos este texto con unas breves notas acerca de los sistemas de
derechos reales de los países que contemporáneamente son los que lideran
Europa no sólo en lo jurídico, sino también en lo político y económico: Francia;
Inglaterra; y Alemania
LOS DERECHOS REALES EN INGLATERRA
El sistema de derechos reales inglés tiene algunas particularidades propias de
un sistema del Common Law.
Para comenzar, el Derecho privado se encuentra desarrollado principalmente en
base a un ¨Case Law¨ compuesto de fallos judiciales que desarrollan las
instituciones jurídicas y sirven de fundamento al sistema en su conjunto.
Los principios que nos plantea Common Law inglés se complementan, no
obstante, con algunas normas estatutarias que colectivamente se denominan las
“Leyes de la Propiedad” (“property acts”) . Asimismo, existe también un conjunto
de normas en cuanto a urbanismo y planificación, entre las que destaca la Ley
de Planificación Urbana y Rural de 1971.
Las tendencias de la jurisprudencia y de las leyes dictadas por los gobiernos dan
al sistema de Derecho privado más liberal, en que, por ejemplo, contra lo
sucedido en Francia, las protecciones al arrendatario fueron eliminadas durante
el mandato de la conservadora Margaret Thatcher.
En cuanto a la delimitación del predio incluye todos los bienes inmuebles y
derechos reales susceptibles de ser heredados, es decir, lo que se conoce en el
Derecho inglés como hereditaments (del latín heres, ‘heredero’), que comprende
tanto bienes tangibles como derechos intangibles”.
Este sistema se suele entender que las posiciones jurídicas relacionadas con la
propiedad derivan de la propiedad de la corona, al tratarse aún hoy de una
monarquía parlamentaria. Siendo así, el derecho de propiedad no tiene el mismo
carácter de absoluto como lo tiene en el sistema francés.
finalmente, los derechos reales limitados a manera de easements, así como a
manera de obligaciones (covenants) de hacer o no hacer, algunos de ellos
inscribibles en el registro. Asimismo, las formas de hipotecas reconocidas en la
actualidad son, en gran parte, creaciones de las leyes de la propiedad. Se
clasifican en dos grandes grupos: Hipotecas legales (del Derecho común) e
hipotecas equitativas (de la equidad)”.
Los derechos de propiedad, así como los arrendamientos de larga duración, se
crean y se transfieren mediante contratos de tipo title deed y la respectiva
inscripción en el registro. Es importante precisar que, para la transferencia de
propiedad, funciona de manera similar al sistema alemán, existiendo una
separación entre el contrato de transferencia y la transferencia propiamente
dicha
Es interesante apuntar que en el sistema jurídico inglés, el alcance del principio
de adquisición por prescripción (adquisitiva) está limitado a los llamados
derechos ‘incorpóreos’, tales como el de la servidumbre, los cuales no conllevan
el derecho de poseer la tierra”. Esto porque la protección del poseedor ya se
tiene con las acciones que derivan justamente de la actividad de poseer.
Pero en cuanto a los efectos de publicidad del registro, se alcanza hasta la
publicidad negativa, de modo que la transferencia del freehold estate se hace en
base al registro y no son oponibles al adquirente las cargas no inscritas que
afecten el bien, salvo que sean conocidas por él. Eso sí, las inscripciones pueden
ser objeto de rectificación, situación en la cual se reconoce una pretensión de
indemnización de daños contra el Estado.
La intervención notarial en los contratos inmobiliarios no se considera
indispensable como lo es en otros sistemas, siendo, más bien, la generalidad de
estos contratos celebrados por escrito o, últimamente, de manera electrónica,
con acceso también de manera virtual a registro público.
LOS DERECHOS REALES EN ALEMANIA
El sistema alemán tiene, hasta hoy, su claro centro en el Código Civil aprobado
el año 1896 y que entró en vigencia el año 1900, lo cual existen varias normas
satélites en materia de derechos reales, como la ordenanza que regula el registro
público, la ley que regula el otorgamiento de los instrumentos notariales, la ley
que regula la propiedad horizontal o la ley sobre el derecho de superficie. Como
también es de mencionar las normas que se ocupan del ordenamiento territorial
a través de planes de zonificación y planes de obras.
Desde su origen, es un cuerpo normativo con una tendencia claramente liberal,
cuyo pensamiento imperante llego, inclusive, a ser tildado por el gobierno
nacionalsocialista como “liberalismo judío”, tratando de reemplazar este cuerpo
de normas por un Código Popular, proyecto que finalmente no prosperó, el libro
de derechos reales del BGB es uno de los que menos modificaciones ha sufrido
desde su vigencia.
Es interesante mencionar que, a diferencia de un sistema como el nuestro, la
división entre los bienes se hace entre los predios y los bienes muebles, siendo
por tanto, el predio el inmueble por antonomasia.
Es interesante mencionar que, a diferencia de un sistema como el nuestro, la
división entre los bienes se hace entre los predios y los bienes muebles, siendo,
por tanto, el predio el inmueble por antonomasia. Este sistema también es uno
en el que impera el principio de numerus clausus, es decir, de la tipicidad de los
derechos reales, aunque se puede encontrar una mayor versatilidad en las
garantías y gravámenes que se pueden constituir sobre un predio y que no tienen
un equivalente en nuestro sistema. Por ejemplo, al lado de la bien conocida por
nosotros hipoteca, la deuda inmobiliaria constituye un gravamen no accesorio de
una finca con una cantidad en metálico a obtener de la misma. Si bien por regla
general sirve para garantizar un crédito, no es necesario que así sea, pues
permite afectar un inmueble en un monto, sin la necesidad de que este derecho
real siga la suerte de una obligación, como sucede con la hipoteca que se
caracteriza por ser accesoria al crédito.
Al lado del derecho de propiedad, existen figuras de naturaleza real que son
también inscribibles en registros: Servidumbres, derechos de precompra o de
tanteo, usufructos, reservas de prioridad y derechos de superficie.
Existen ciertos principios aplicables a todo el sistema de derechos reales, como
el principio de separación, el principio de abstracción, el carácter absoluto, el
principio de tipicidad, el principio de publicidad y el principio de especificidad.
Asimismo, los bienes muebles se transfieren a través de tres actos separables:
Un negocio causal que tiene efectos obligatorios, un negocio de disposición que
tiene efectos reales, acompañado de un acto real consistente en la entrega del
bien, como también, los bienes inmuebles se transfieren también a través de tres
actos separables: Un negocio causal que tiene efectos obligatorios, un negocio
de disposición que tiene efectos reales, acompañado de un acto real consistente
en la inscripción en los registros públicos.
Ante ello, el registro otorga protecciones adicionales en razón de la conservación
de su confiabilidad. Una de ellas es la de la fe pública del registro que protege la
adquisición de buena fe de derechos en la confianza de la exactitud del registro;
el sistema ampara la publicidad en el sentido negativo y también en el sentido
positivo y se asemeja a la fe pública registral de nuestro sistema, aunque con un
cariz más amplio.
LOS DERECHOS REALES EN FRANCIA
El sistema francés es uno que forma parte del círculo romano o latino, se
encuentra contenido en el Código Civil de 1804 , como se sabe, fue elaborado
bajo el seguimiento personal de Napoleón Bonaparte que plasmó las libertades
y la igualdad entre los franceses, recogiendo los principios de los eventos
políticos de los años en que fue concebido y elaborado. De ahí que, en el ámbito
del Derecho Civil patrimonial, fueran ejes básicos tanto el derecho de propiedad
como la libertad de contratar.
Si bien el Code Civil o “Code Napoléon”, como también se le conoce, es aún hoy
parte del fundamento del Derecho privado en Francia, también se puede decir
que ha sido objeto de diversas modificaciones en su historia, existiendo normas
periféricas en materia urbanística en Francia en el Code de l’urbanisme y en el
Code de la Construction et de l’Habitation.
En el Code Civil, el derecho de propiedad se considera, en principio, un derecho
absoluto (artículo 544 del Code Civil), existiendo algunas formas de copropiedad
al lado de la propiedad típica y que existen también los derechos reales limitados
entre los que se cuentan: El derecho de superficie; las servidumbres; el
usufructo; el derecho de uso y habitación; y la hipoteca.
Es particular en Francia el sistema de transferencia de inmuebles según el cual
basta un contrato unitario para la transferencia y gravamen de los [Link] cual
Rige, por tanto, el principio consensualista, por el cual el contrato, sin ningún acto
real adicional como la entrega o la inscripción, transfiere o constituye derechos:
La obligation de donner es, a la vez, la propia transferencia o constitución
(artículos 1138 y 1583 del Code Civil).
Sí depende de la inscripción en el registro la eficacia frente a terceros, con lo
cual se mantiene la existencia del principio de publicidad en este sistema, Por
ello, no obstante, determina la existencia de una obligación no jurídica, pero
fáctica, de realizar la inscripción de los derechos, ganando con ello gran
importancia, o hasta una suerte de monopolio en Francia, la función de los
notarios (a pesar de que la compraventa de predios no necesita forma notarial
sino sólo forma escrita y para razones de prueba según los artículos 1341 y
siguientes del Code Civil) y del registro público.
En cuanto a protección del registro, se ampara la denominada “publicidad
negativa” en el sentido de que el adquirente puede confiar en el silencio del
registro respecto de derechos que no se encuentran inscritos en él. Pero no
alcanza a la posibilidad de adquirir de un no propietario que tiene su derecho
inscrito, lo que vendría a ser la denominada publicidad positiva.
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
Y CIENCIAS POLITICAS
“AÑO DE LA LUCHA CONTRA LA CORRUPCIÓN E IMPUNIDAD”
TEMA: DERECHO REALES DE GARANTIA EN LA LEGISLACION
COMPARADA
DOCENTE: RONALD ANGULO TUESTA
ASIGNATURA: DERECHO REALES DE GARANTIA
ALUMNA: NAOMI HIDALGO ORBE
CICLO: VII
Tarapoto – Perú
2019
