CAPÍTULO II

2.1. CÉDULA HIPOTECARIA

2.1.1. ANTECEDENTES

El primer antecedente de las cédulas hipotecarias eran aquellos títulos valores que
poseían el mismo nombre, respecto de los cuales, los bancos hipotecarios se hallaban
autorizados a emitirlos, conforme a la autorización que dictaba la Ley de Bancos
Hipotecarios promulgada el 2 de enero de 1889. La garantía de estos valores estaba
conformada tanto por el capital del banco como por los inmuebles hipotecados.

Dichas cédulas hipotecarias eran al portador, se emitían por series y se amortizaban por
sorteo. Tiempo después, el 16 de marzo de 1928 se aprobó la Ley N° 6126 que creó el
Banco Hipotecario del Perú. Tal entidad, como lo establecía su norma de creación, se
hallaba autorizada a emitir y negociar dichas cédulas. La mencionada ley comprendía
disposiciones parecida a las contenidas en la Ley de Bancos Hipotecarios referida. EI 12 de
junio de 1981 se aprobó el Decreto Legislativo N° 204 que creó el Banco Central Hipotecario,
cuyo propósito, como se establece en el artículo 2 de esta norma, era: "... promover la
formación del ahorro a través de la emisión de cédulas hipotecarias para destinar los
recursos que capte, junto con sus propios recursos, al otorgamiento de préstamos con
garantía hipotecaria; en concordancia con la política económica y financiera del Estado".
Conforme lo expuesto, el Banco Central Hipotecario se encontraba facultado para conceder
préstamos garantizados por primera hipoteca sobre inmuebles urbanos cuyo fin era el de
construir, comprar o reparar total o parcialmente inmuebles, en consecuencia, los préstamos
cuyos recursos provenían de las cédulas hipotecarias que se emitían solo podían ser
designados para financiar la compra, construcción o reparación de un inmueble.

Podemos destacar como características relevantes de estos instrumentos:

 Eran emitidos en moneda nacional y, solo excepcionalmente, en moneda extranjera.

 El único obligado al pago era el banco.
 Su repago se encontraba garantizado tanto por los contratos de préstamo hipotecario
como por el capital, el fondo de reserva y demás activos del banco, así como por una
clase de "fianza" a cargo del Estado.
 Su emisión debía ser autorizada por el Ministerio de Economía, Finanzas y Comercio.
 Eran redimibles, en todo o en parte, con aviso anticipado al precio y con un premio
que determinaba el directorio del Banco Central Hipotecario.

Finalmente, la experiencia de la banca de fomento hipotecario llegó a su fin el 7 de agosto

de 1992 con la promulgación de la Resolución N° 766-92 de la SBS que declaró en
disolución al Banco Hipotecario del Perú.

2.1.2. CONCEPTO

Según Ulises Montoya Manfredi: “Las cédulas hipotecarias son instrumentos

representativos de deuda hipotecaria de largo plazo, no redimibles anticipadamente,
 emitidos por las empresas autorizadas por esta ley y que se encuentran respaldadas con la
hipoteca del conjunto de inmuebles que queden afectos al régimen hipotecario vinculado a
tales cédulas”1

Las cédulas hipotecarias son valores que brindan una rentabilidad fija, y que son emitidos
por entidades financieras. En otras palabras, el agente que contrata una cédula hipotecaria
obtiene a cambio una rentabilidad del dinero que ha invertido en este tipo de valores.

Están garantizadas con el cúmulo de préstamos hipotecarios que tiene la entidad

financiera. Es así que, solo pueden ser emitidas por entidades de crédito oficial, cajas de
ahorro y sociedades de crédito hipotecario.

Son por entidades financieras que pagan un interés fijo y que poseen como garantía la
suma de los créditos hipotecarios otorgados por la entidad que los emite.

Se trata de un título real más que de un título de crédito; pero con la particularidad de
que, a diferencia de los títulos reales en general, no es por sí inatacable, ya que en caso de
discordancia entre el Registro y el título, es aquél el que prevalece.

Tienen como garantía especial, en cuanto se refiere a los intereses y al capital, los
inmuebles hipotecados en el Banco con sujeción a la Ley, y además, todos los bienes
muebles que constituyen el activo del banco. No pueden exceder de la suma de los
préstamos contratados.

Se diversifican los inversores y se disminuye el riesgo para la entidad, que, de esta

manera, asegura su retribución. Estos títulos cuentan con doble garantía: la del emisor
(banco o caja) y el derecho preferente de los cedulistas sobre la cartera hipotecaria frente
al resto de acreedores. Al contar con ambas, es una operación menos arriesgada que otros
bonos emitidos por entidades financieras.

A estas ventajas se añade un requerimiento legal que impide que el saldo de cédulas
hipotecarias exceda el 80% de la cartera elegible. Así se aporta una cobertura mínima a los
inversores.

2.1.3. CARACTERÍSTICAS
 Sanción penal a quién las falsifique.
 Se consideran en circulación las que estuvieren en poder del Público y las que no hayan
sido redimidas y canceladas aun cuando se encuentren en poder del Banco.
 Los intereses se pagan a los tenedores de Cédulas al portador.
 No son reivindicables.
 Se redimen y amortizan dentro del plazo fijado para el pago de los préstamos a que
corresponden.
 Garantizadas por el capital y reserva del Banco y con el conjunto de sus préstamos
hipotecarios de amortización gradual.
 Los préstamos que garantice la emisión están asegurados con Primera Hipoteca y no
excederán del 50% del valor del inmueble gravado.
 Las vencidas o solicitadas para el pago dejan de ganar intereses desde la fecha en que
se verifican los hechos anteriores.

1 Montoya, Ulises. Comentarios a la Ley de Títulos Valores. Editorial Grijley. 2005. Pag. 960.
  No pagan interés fijo.
 Se pueden emitir duplicadas.
 Se emiten por Escritura Pública de la Sociedad emisora. Si son Cédulas de Garantía
General, en la Escritura se hará constar el monto de los créditos hipotecarios que le
sirven de garantía. Si son de garantía específica, se hará constar el crédito que le sirve
de garantía.
 Se emiten en serie.
 Proporciona una alta liquidez.
 Presenta garantía de cobro, al estar avaladas en su totalidad por instrumentos estables,
como los créditos hipotecarios.

El riesgo también forma parte de las características de la emisión de las cedulas

hipotecarias, cual daremos una breve explicación a continuación.

· EL RIESGO

La contratación de cédulas hipotecarias no está exenta de riesgos. El inversor está

expuesto al impago de la entidad emisora y, si éste se produce, a que la cartera no permita
el repago de los títulos. Hay otros peligros propios de los instrumentos de renta fija: tipo de
interés, mercado, liquidez, etc. Si el ahorrador necesita efectivo, puede vender el bono, pero
debe tener en cuenta que su valor puede sufrir las consecuencias de un periodo
inflacionistas o es posible que cotización bursátil se desplome.

2.1.4. TIPOS

2.1.4.1. Cédulas hipotecarias con garantía especial

Nos encontramos con aquellas que son emitidas por las entidades financieras
con el respaldo de uno o varios préstamos hipotecarios que van siendo otorgados a
su favor antes de la emisión, estas cédulas hipotecarias deben identificarse, y deben
señalar su importe, cada uno de los créditos que la respaldan y también aquellos
inmuebles que queden como garantía de los créditos.

2.1.4.2. Cédulas con garantía global

Son aquellas que quedan garantizadas por créditos hipotecarios en los que el
titular es la propia entidad financiera emisora. Estos créditos no pueden ni deben
estar afectados por otra emisión de cédulas con garantía especial es decir estos
créditos hipotecarios son todos los del banco emisor menos aquellos que vienen a
respaldar a otras cédulas con garantía especial.

2.1.5. ¿Cuál es la diferencia con la hipoteca común?

Según refiere Alberto Brenes Córdoba: “La hipoteca de cédulas es un gravamen
impuesto sobre una finca por su propietario para asegurar el pago de un crédito
representado por cédulas, sin que nadie, ni aun el dueño del inmueble, quede comprometido
personalmente a la satisfacción de la deuda.”2

2 Brenes, Alberto. Tratados de los bienes. Juricentro. 1981. Pag. 162.

 Para lo cual, el propietario del inmueble entrega una escritura pública a partir de la cual
se le pide al Registro la emisión de cédulas hipotecarias por un monto determinado que
puede estar representado por una o varias cédulas. Estas cédulas constituyen título valor
destinado a la circulación, que le son entregadas al propietario del inmueble. Dicho
propietario, luego, puede entregar las cédulas a algún acreedor para garantizar el pago de
la deuda. Dicha emisión, además, queda inscrita en el Registro Público. Para ello, la finca
debe estar libre de gravámenes hipotecarios comunes a la hora de constituir las cédulas.

Continúa diciendo don Alberto Brenes Córdoba sobre el tema: “La diferencia esencial
entre la hipoteca común y la de cédulas, consiste en la irresponsabilidad del propietario. En
el fondo, el dueño de la finca es el deudor, puesto que es quien se aprovecha o dispone del
dinero obtenido por este medio; más la ley, en el deseo de satisfacer las exigencias del
tráfico, ha circunscrito al inmueble toda la responsabilidad, llegando a tal extremo la
independencia entre la cosa y su dueño, que este último puede solicitar que las cédulas se
expidan a su favor, por lo que llega a ser, en cierto modo, acreedor de su propio inmueble.”
3.

De acuerdo con esto, es el propio dueño de la finca quien solicita la emisión de la cédula
y cuando el Registro se la da, el dueño del inmueble puede utilizarla para garantizar
cualquier préstamo u operación, sin necesidad de otorgar escritura hipotecaria. Con este
propósito, la cédula hipotecaria puede traspasarse por endoso en blanco y sin llenarlo puede
transmitirse a otras personas. De esta forma, entre el tenedor de la cédula y el dueño del
inmueble podría no existir ninguna relación previa, existiendo una presunción (aunque no
absoluta) de que el portador de la cédula es su propietario, y como tal está legitimado para
hacer efectivo el crédito que ahí consta en contra del inmueble que sirve de garantía, sin
que los endosantes ni el dueño del inmueble respondan en lo personal.

Las cédulas hipotecarias gozan además del principio de abstracción, de suerte que éstas
incorporan, en sí, dada su condición de título valor, un crédito, sin indicar la causa por la
cual se emitió. Como ya se dijo, y dada la naturaleza propia de la cédula hipotecaria, no
resulta relevante que entre el dueño del inmueble y el tenedor de la cédula haya existido o
no una relación crediticia, porque el tenedor del título –al recibirlo mediante endoso de su
tenedor anterior- adquirió un derecho originario.

Así entonces, lo que existe en estos casos es una relación directa entre el derecho
incorporado en el título –cédula hipotecaria- y el inmueble que responde por el derecho ahí
expresado, con total independencia si entre el tenedor del título y el dueño del inmueble
exista o no una relación crediticia, siendo ésta una de las diferencias más notables entre la
hipoteca de cédula y la hipoteca común. Mientras que mientras que en ésta última si
responde un deudor en lo personal, en la primera solo responde el inmueble, sin que nadie
en lo personal, ni el dueño del inmueble, ni los endosantes, respondan por el pago de la
obligación que consta en el título.

Finalmente, habrá que agregar, que la cédula hipotecaria no pagada, goza del
procedimiento hipotecario para su cobro, con la particularidad de que en dicho proceso no

3 Brenes Córdoba, Alberto. Tratado De Los Bienes, Editorial Juricentro, 1981, pág. 162
se podrá solicitar la declaratoria de 0un saldo en descubierto, ya que –como se ha dicho
reiteradamente- nadie responde en lo personal por ese eventual saldo. La base del remate
será el monto total de la emisión.

2.1.6. CONTENIDO

Artículo 272° de la Ley de Títulos Valores

La Cédula Hipotecaria debe contener:

a) La denominación de Cédula Hipotecaria;

b) El lugar y fecha de emisión;
c) El importe que representa;
d) La fecha de vencimiento para el pago del capital y de los intereses periódicos que
deben estar representados en los cupones respectivos; o, la indicación de que los
mismos representan el pago de los intereses y la alícuota o alícuanta respectiva del
capital;
e) La indicación que no es redimible antes de su vencimiento;
f) Las demás condiciones que señale la Superintendencia; y
g) El nombre de la empresa emisora y la firma de su representante, de tratarse de Cédula
Hipotecaria emitida en título.

BIBLIOGRAFIA

LIBROS

1. Montoya, Ulises. Comentarios a la Ley de Títulos Valores. Editorial Grijley. 2005.

Pag. 960.
2. Brenes Córdoba, Alberto. Tratado De Los Bienes, Editorial Juricentro, 1981, pág.
162

INTERNET

1. https://www.monografias.com/trabajos99/cedulas-hipotecarias/cedulas-
hipotecarias.shtml
2. http://officiumlex.net/articulos/que-es-una-cedula-hipotecaria-y-cual-es-la-
diferencia-con-la-hipoteca-comun
3. file:///C:/Users/LENOVO/Downloads/cedulas_hipotecarias%20(1).pdf
4. https://es.scribd.com/document/114999069/LAS-CEDULAS-HIPOTECARIAS
5. https://www.bbva.es/general/finanzas-vistazo/hipotecas/cedulas-
hipotecarias/index.jsp
6. http://todofondosdeinversion.com/que-son-las-cedulas-hipotecarias/