CONCEPCIÓN JURÍDICA DEL DERECHO REAL DE
PROPIEDAD Y SU IMPORTANCIA EN EL ORDENAMIENTO
CONSTITUCIONAL PERUANO
Autor: Edinson Romero Terrones
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RESUMEN
El presente ensayo jurídico está enfocado en el tema denominado “CONCEPCIÓN
JURÍDICA DERECHO REAL DE PROPIEDAD Y SU IMPORTANCIA EN EL
ORDENAMIENTO CONSTITUCIONAL PERUANO”, tema de fundamental importancia,
a través del cual daré a conocer los alcances del Derechos Real de Propiedad, que es
aquel derecho real que tiene una persona para usar, disfrutar y disponer directa o
inmediatamente y de manera exclusiva de un bien, estando las demás personas
obligadas a respetar dicho bien. En tal sentido, el presente artículo se encuentra dividido
en Capítulos, tales como: I) Alcances del Derecho Real de Propiedad ii) definiciones y
características, iii) Importancia del derecho Real de Propiedad, iv) Objetivos, Tipos de
investigación, Técnicas de recolección de datos y Conclusiones.
INTRODUCCIÓN
Los Derechos Reales son aquellos derechos privados que atribuyen un poder de
inmediata dominación sobre una cosa frente a terceros; son prerrogativas que un titular
ejerce sobre una cosa sin intermediarios, existiendo sujeto, titular y objeto.
Es así que, la propiedad o dominio, consiste en el señorío jurídico más amplio que se
tiene un sujeto de derecho sobre una cosa. El propietario (dominus; proprietarius) puede
libremente usar la cosa, disfrutarla y disponer de ella, y aunque existan diversas
limitaciones y restricciones, el propietario tiene un poder pleno sobre la cosa.
Ahora bien, el artículo 70 de la Constitución Política del Perú de 1993, contempla al
derecho de la propiedad, la cual establece que “el derecho de propiedad es inviolable.
El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites
de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de
seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de
indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay
acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya
señalado en el procedimiento expropiatorio”.
En ese contexto, en el presente artículo se dará a conocer la importancia de Derecho
Real de la Propiedad en nuestro Ordenamiento Constitucional; asimismo, es de precisar
que la naturaleza del presente artículo es de tipo explicativo y el tipo de investigación
manejado es analítico.
1
CAPÍTULO I
MARCO TEÓRICO
EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD EN EL DERECHO ROMANO
En Roma el derecho tuvo un carácter eminentemente político, sin embargo, los reyes
eran los que disponían de las tierras que estaban en su poder como si fuera parte de su
patrimonio y estos la cedían a los señores feudales como una especie de premio a sus
servicios que les prestaban en tiempo de guerras.
Según González Linares (2012), “es el derecho real por antonomasia que tiene por
objeto los bienes de contenido económico y de proyección social, y que confiere al titular
los poderes materiales de usar, gozar, los jurídicos de disponer y reivindicar el bien, sin
más limitaciones que las establecidas por la Constitución y las leyes” (p. 332).
Por otro lado, Topacio et al. (1992) identifica que “como la propiedad a un conjunto de
derechos y obligaciones que definen las relaciones entre individuos y grupos, con
respecto a qué facultades de disposición y uso sobre bienes materiales les
corresponden” (p. 583).
Por otra parte, el derecho romano tiene su origen con la concepción de la propiedad en
sentido subjetivo, como sinónimo de facultad o atribución correspondiente a un sujeto.
En el sentido objetivo y sociológico, se atribuye al término el carácter de institución social
y jurídica.
“Gallo define la acción real en sus Institutas, IV, 3, diciendo: La actio in rem, es aquella
por la cual pretendemos que una cosa es nuestra dominiun, o que nos compete un
derecho cualquiera (respecto de una cosa corporal), como, por ejemplo: el usus, los
usufructos, el concepto del derecho de propiedad no siempre fue entendido de la misma
forma en que se entiende ahora, porque no existía división entre derecho real y derecho
personal. Así mismo existe un proceso evolutivo que va de un concepto hacia otro y que
a medida que se desarrollan los mercados se tiende a desaparecer el concepto clásico
de propiedad. Los derechos propiedad donde no todos los derechos subjetivos son
personales, que no existen derechos reales, que solamente existen derechos de las
personas en su relación con ellas mismas y que la propiedad, entendida de esa manera,
se termina convirtiendo en una obligación universal. (Recuperado en
http://www.newmedia.ufm.edu/gsm/index.php/Conceptos_de_Derecho_de_propiedad)
ACEPCIONES DEL DERECHO REAL DE LA PROPIEDAD SEGÚN LA DOCTRINA
(Águila, 2001) Señala que “El Código Civil no define la propiedad, sólo existe una
enumeración de los derechos que la propiedad encierra: el derecho de usar ius utendi,
derecho de disfrutar ius fruendi, el derecho de dispones ius disponiendi y el derecho de
reivindicar ius vindicandi”.
Asimismo, (Córdova Schalfer, 2009) menciona que “la propiedad es un derecho que
comprende todas las facultades del hombre sobre el bien, lo cual atribuye el propietario
el derecho de usar o servirse del bien según sea su naturaleza, ius utendi, del mismo
modo consiste en el goce disfrute o explotación del bien percibiendo sus frutos, ius
fruendi, de tal modo que el propietario puede disponer del bien cediendo temporalmente
el bien y poder recuperarlo, y tiene el derecho de reivindicar el bien, ius vindicate”(p. 86)
Señala (Vieira, 2008) que la propiedad puede ser definida de la siguiente manera:
- Teoría del señorío, aspecto de disponibilidad de la cosa por el propietario.
- Teoría de la personalidad, relación de pertenencia entre un sujeto y una cosa.
- Teoría de la pertenencia, la propiedad consiste en una relación de pertenencia entre
una persona y una cosa. (pp. 664-665).
Características1
La propiedad presenta las siguientes características:
1. Derecho real (Ius in re própria). Es el principal derecho real frente a los demás.
Es el derecho real por excelencia. El más completo y amplio de todos, plena in
re potesta, el señorío total sobre la cosa que se vincula con la plenitud de la
propiedad o principio de la universalidad del que nos habla (Valencia Zea, 2012).
2. Exclusiva También denominada excluyente. Dos personas no pueden tener en
el todo el dominio de una cosa (Mariani de Vidal, 2009), Esta característica se
da en razón de que un bien solo puede pertenecer exclusiva y simultáneamente
a una sola persona. Los terceros no pueden ejercer dominios que no le
corresponden. Como decía Ulpiano: - Duorum in solidum dominium vel
possessio esse non potest, la propiedad exclusiva no puede ser en dos
personas. - Res in solidum non potest habere duos dominos, una cosa en su
totalidad no puede pertenecer a dos dueños.
3. Absoluta Algunos la llaman ilimitada, indeterminada o soberana. Esta
característica debe ser entendida no en el sentido literal de la palabra –absoluto–
, sino como aquello que permite: a) Un señorío pleno sobre el bien El titular goza
de “todos” los atributos sobre el bien, el summun facultatis: usar, disfrutar,
disponer y reivindicar, lo que hace de la propiedad un derecho pleno, a diferencia
de los derechos reales desmembrados, en los que se ejerce solo un señorío
parcial sobre la cosa. ) Lo absoluto determina su carácter erga omnes (oponible
a terceros) y el ius persequendi (perseguir el bien dónde y con quién esté). Es
un derecho oponible a terceros. Todos deben respetar la propiedad,
correspondiéndole al propietario accionar la defensa de sus intereses. Contiene
un aspecto personal, de relación del sujeto con el objeto, lo cual permite ejercer
el ius prohibiendi, limitando que terceros ejerzan sobre la cosa actos no
deseados por el titular.
4. Inviolable El derecho de propiedad es inviolable (art. 70 Constitución). Ergo, no
puede ser quebrantada, vulnerada o infringida en sus aspectos de uso, goce y
disposición (García Toma, 1998, p. 133). Su inviolabilidad es para todos, sea el
Estado, terceros o acreedores, constituyéndose así en una garantía de
indemnidad (Gonzales Barrón, 2015, p. 3). Entonces, dicha inviolabilidad
significa que ni el Estado ni los particulares pueden dañarla, turbarla,
1 Enrique VARSI ROSPIGLIOSI**
* Estudio del autor sobre la base de su Tratado de derechos reales. Tomo II: Posesión y propiedad. Lima,
Universidad de Lima, 2018 (ISBN 9789972454318).
** Profesor e investigador de la Universidad de Lima. Investigador Concytec. Socio del Estudio Rodríguez
Angobaldo Abogados.
3
desconocerla o desintegrarla, ya que esto confi guraría una anulación o
alteración del derecho de propiedad.
5. Interés social Conocido también como la función social. Tiene como sustento
la teoría social (san Agustín, santo Tomás). La doctrina civil, básicamente la
corriente argentina, suele convenir que es León Duguit2 (Francia, 1859-1928) el
fundador de la teoría de la función social de la propiedad. Bien considera Borda
(2008, p. 217) que este fue uno de los temas dominantes en el siglo XX y es que
la propiedad tiene una función social que la legitima y dignifica, siendo el tema
la conciliación de los derechos del dueño con los de la sociedad. Esta
característica fue reconocida por la Constitución de Weimar (1919) y por la
encíclica Populorum Progressio del papa Pablo VI (1967). Debe determinarse el
papel, el uso y la utilidad a la propiedad. Es el fin de la propiedad, lo que se
conoce también como funcionalización.
6. Perpetua Semel dominus, semper dominus; una vez dueño, siempre dueño. A
diferencia de la vida del hombre, la propiedad no es temporal. Su duración es
ilimitada, se goza in límine tempore, per saecula saeculorum. Muerto el dominus,
la propiedad se transfiere mortis causae e ipso iure vía sucesoria a los
herederos, principio de saisine (art. 660), la herencia perpetúa la propiedad. La
vigencia de la propiedad depende de la existencia del bien, no de la vida del
dominus. Como derecho real principal, la propiedad es imperecedera, perenne,
eterna. “El dominio perfecto no reconoce limitación en el tiempo” (Rojina Villegas,
2012, p. 263). “La propiedad es perpetua porque la cosa le pertenece a su titular
indefi nidamente, salvo que él mismo, en ejercicio de su facultad de disposición,
decida deshacerse de ella o que un tercero, ante la falta de uso, la adquiera”
(Morales Acosta, 1994, p. 34). Cambian los titulares, pero la cosa permanece y
el derecho de propiedad, como tal, conserva su naturaleza jurídica.
7. Abstracción En razón de que el poder del titular es independiente de las
facultades que integran su contenido, puede extraerse una facultad sin que la
propiedad se desnaturalice (Peñailillo Arévalo, 2014, p. 133).
8. Elasticidad Expandible o plástica la propiedad confiere el atributo de elasticidad
dentro de un contenido que se expande entre el mínimo y el máximo (Chaves de
Farias y Rosenvald, 2009, p. 172). Elástica, a partir de su vocación de plenitud,
la propiedad tiene el poder de contraerse y expandirse, al concurrir con otros
derechos reales de inferior jerarquía (Peñailillo Arévalo, 2014) sin que ello afecte
la calidad de propietario. Por citar un caso, el usufructo la contrae. El
usufructuario adquiere las facultades de uso y disfrute y el propietario pasa a ser
un nudo propietario (desnudo); luego, cuando se extingue el usufructo, la
propiedad se expande, regresando el uso y disfrute al propietario (vestido). Al
cesar el derecho real de disfrute sobre la propiedad, esta (re)adquiere su
dimensión original, su plenitud, el dominio completo alodialidad pasa a ser,
nuevamente, una propiedad plena con todos sus atributos.
LÍMITES AL EJERCICIO DE LA PROPIEDAD
El ejercicio de la propiedad no es irrestricto, tiene limitaciones. Son dos: el bien común y la ley.
La propiedad debe ejercitarse en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. La
Constitución de 1979 decía que los bienes deben usarse en armonía con el interés social.
Idéntica norma contenía la Constitución de 1933, luego de modificada en 1964.
Cuando se discutía la Constitución actual hubo largo debate sobre este punto y se acordó
reemplazar la noción de interés social por la de bien común (I). El interés social estuvo incluido
en las Constituciones de 1933 y 1979, pero entre los constituyentes de 1993 hubo temor a
mantener ese concepto porque había sido utilizado como causal expropiatoria de predios para
la reforma agraria y de la fallida expropiación de la Banca. Por consiguiente los autores de la
Constitución optaron por eliminar el concepto de interés social, tanto como causal expropiatoria
como para regular el ejercicio del derecho de propiedad.
El concepto de bien común tiene su origen en encíclicas papales de inicios del siglo pasado. Es
el bien general, el bien de todos. Es aquello que beneficia a la generalidad de las personas, a
diferencia del interés social que responde a la conveniencia de un determinado sector social. Por
esto el concepto del interés social se incluyó para los efectos de la reforma agraria. Se trataba
de favorecer a los campesinos que no eran propietarios de tierras.
El concepto de interés social para regular el ejercicio del derecho de propiedad está en la
Constitución de otros países. A diferencia de ello, en ninguna Constitución hemos encontrado la
referencia al bien común. La supresión del interés social puede originar, por ejemplo, que no se
pueda limitar el ejercicio de la propiedad atendiendo al interés de los pobladores de
asentamientos humanos o al de los mineros o industriales.
CAPÍTULO II
CONCEPTO DE PROPIEDAD SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL
Propiedad equivale en sentido gramatical a la cualidad de una cosa, así se habla de propiedades
físicas, o de propiedades de otro tipo.
En el Derecho Civil lo que interesa al tratar de la Propiedad es la forma jurídica de las facultades
o poderes del Hombre sobre las cosas, la relación de pertenencia o apropiación sobre las
mismas; lo que parece en este momento el punto esencial del concepto es la actuación que
puede realizar el propietario sobre un Bien Económico. Se contempla la valoración jurídica de
fenómeno de goce o utilización de las cosas; o sea de una actividad concreta que arrancando de
una base subyacente económica, se traduce en una relación jurídica que permite al propietario
el poder decidir el destino económico del bien.
El artículo 923 del Código Civil Peruano establece que la propiedad es el poder jurídico que
permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés
social y dentro de los límites de la ley.
Al respecto, el artículo citado, define la propiedad, que es sin duda el más importante de los
derechos reales. La propiedad puede ser analizada desde muchos puntos de vista: histórico,
sociológico, económico, antropológico, político.
5
CAPÍTULO III
IMPORTANCIA DEL DERECHO REAL DE LA PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN
POLÍTICA DEL PERÚ
Para realizar una distinción eficaz, es necesario definir el contenido esencial del derecho
constitucional a la propiedad, esto es, aquello que configura al derecho de propiedad
como tal y no cómo otro derecho, y que además se corresponde con la jurisdicción
constitucional. Dicho contenido se va desarrollando y delimitando progresivamente por
el Tribunal Constitucional, caso por caso2.
la propiedad, desde un punto de vista civil, no es otra cosa que un señorío o conjunto
de facultades que se ejercen directa e inmediatamente sobre un bien, mientras que
desde el punto de vista constitucional, es correcto señalar que el derecho real pleno
posee dos aristas: por un lado es un derecho subjetivo que consiste en el señorío
mencionado, mientras que por otro se trata de un derecho que presenta una fuerte
proyección social, pues interesa no sólo al propietario, sino a la comunidad misma.
El artículo 2° numeral 16 de la Constitución Política del Perú de 1993, protege el derecho
a la propiedad y a la herencia, al respecto la Sentencia del Tribunal Constitucional
recaída en el expediente N° 0048-2004-AI/TC. Ha indicado que el artículo hace
referencia al ámbito del derecho de propiedad que lo consagra como un derecho
fundamental.
No obstante, al igual que otros derechos fundamentales, el derecho de propiedad no
constituye solamente un derecho subjetivo, sino también una garantía constitucional, a
tenor del artículo 70°3 de nuestra norma, el cual enuncia que “el derecho de propiedad
es inviolable, el Estado lo protege se ejerce en armonía con el bien común y dentro de
los límites de la ley”.
Nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad
nacional o necesidad publica, declarada por ley, y previo pago en efectivo de
indemnización justificada que incluye compensación por el eventual perjuicio.
Dado una perspectiva ius privatista, el derecho de propiedad es el poder jurídico que
permite a una persona usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
NÚMERUS CLAUSUS
Para el sistema númerus clausus, la vía más adecuada para la generación de tipos de
derechos reales es la pública4, esto significa que serán derechos reales únicamente
aquellos que el legislador haya previsto de manera expresa, viéndose negada la
iniciativa privada en la configuración de los mismos. En este supuesto, todos los
derechos reales son típicos. Este régimen no implica necesariamente que el derecho
2 GARCÍA CHAVARRI, Abraham. Estudios sobre la propiedad. Lima: Fondo Editorial de la PUCP, editado
por Priori Posada, Giovanni, 2013, p. 318.
3 Constitución Política del Perú. Artículo 70° “El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza.
Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. A nadie puede privarse de su
propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y
previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio.
Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado en
el procedimiento expropiatorio”.
4 PERALTA MARISCAL, Leopoldo. Análisis crítico del sistema español de númerus apertus en materia de
derechos reales. Revista crítica de derecho inmobiliario. 2015, núm 751, p. 2669.
deba describirse con el nombre de “derecho real”, sino que el derecho se encuentre
regulado por ley y no provenga de la creación privada5.
Es importante señalar que el númerus clausus no limita al Estado en la generación de
nuevos tipos de derechos reales, dicha prohibición corresponde únicamente a los
particulares. Por lo tanto será el Poder Legislativo el encargado de aumentar o disminuir
la lista cerrada de derechos reales6.
CAPÍTULO IV
OBJETIVOS
Objetivo general.
Analizar el derecho Real de la Propiedad y su importancia en la Constitución Política del
Perú de 1993.
Objetivos específicos.
1. Conocer el concepto y los elementos constitutivos del Derecho real de Propiedad.
2. Estudiar los diferentes tipos de jurisprudencia sobre el derecho real de propiedad.
3. Analizar los artículos de la Constitución Política del Perú, referente al derecho de
Propiedad.
Justificación
Se justifica la investigación de este tema por su importancia en el desempeño de la
profesión, como futuro abogado, siendo de fundamental importancia conocer en detalle
todo lo relacionado al Derecho Real de la Propiedad y su implicancia en la Constitución
Política del Perú de 1993.
Metodología
En el presente estudio la metodología a utilizar es la cualitativa, se empleara
el diseño bibliográfico, ya que estará basada en la investigación documental de libros y
códigos páginas webs, así como como fuentes primarias para estructurar teóricamente
el contenido del trabajo.
CONCLUSIONES
1. Los Derechos Reales son aquellos derechos privados que atribuyen un poder
de inmediata dominación sobre una cosa frente a terceros; se llega a soluciones
armónicas conciliando la teoría clásica y la personalista neutralizando lo
exagerado de cada una de ellas, explicando que la teoría clásica desconoce
que el derecho se da entre los hombres, que el derecho es un producto de la
cultura y que el derecho existe para regular la convivencia humana; pero la
teoría personalista confunde el deber jurídico con la obligación patrimonial es
5 MEJORADA CHAUCA, Martín. Derechos sobre bienes y el númerus clausus. Themis. 2014, núm 66, p.
180.
6 PERALTA MARISCAL, Leopoldo. Op. Cit., p. 2670.
7
decir que confunde el deber general de abstención de todas las persona con la
obligación patrimonial
2. El derecho de propiedad no solo se basan en un sistema de normas legales
que los sancione, aunque la existencia de la normatividad legal contribuye a
incrementar la seguridad y con ello el valor económico de los bienes que se
transan. Para que los derechos de propiedad tengan significado económico
también es fundamental el reconocimiento social de ese derecho, y el desarrollo
de un sistema coercitivo (privado o estatal) que pueda cautelarlos. Son estas
dos últimas condiciones las que hacen que el derecho de propiedad se pueda
ejercer, es decir que el propietario tenga el control físico del bien.
3. La Constitución es la expresión de los valores de un orden jurídico y social, es
la estructura esencial de ese orden y es, por último, un orden fundamental
porque es la base misma, el punto de apoyo del resto del ordenamiento jurídico.
Asimismo, La Constitución peruana de 1933 dijo expresamente que la propiedad
debía usarse en armonía con el interés social, fórmula repetida casi
textualmente por la Constitución del 1979. La norma mereció críticas porque ella
se refería tan sólo al uso, siendo así que los atributos del propietario son también
el disfrute y la disposición.
4. El artículo 70° de la Constitución Política del Perú de 1993, textualmente
dispone: “El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se
ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie
puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad
nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de
indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio.
Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el
Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio”.
5. La propiedad es el derecho real por excelencia. La propiedad establece una
relación directa entre el titular y el bien. El propietario ejercita sus atributos sin
la mediación de otra persona. Además, la propiedad es erga omnes, esto es, se
ejercita contra todos. Es esta la expresión de la llamada "oponibilidad" que
caracteriza a todos los derechos reales y, en especial, a la propiedad.
Bibliografía
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3. Avendaño Valdez, J. (2015). Derecho a la propiedad. En G. Camacho. Lima: Gaceta Jurídica.
4. Córdova Schalfer, J. (2009).
5. http://repositorio.ulima.edu.pe/bitstream/handle/ulima/7987/Varsi_derecho_propiedad.pdf?sequ
ence=1&isAllowed=y. (s.f.).
6. https://pirhua.udep.edu.pe/bitstream/handle/11042/2911/DER_096.pdf?sequence=1&isAllowed
=y. (s.f.).
7. Mariani de Vidal, M. (2009). Derechos reales. 298.
8. Peñailillo Arévalo, D. L. (2014). os bienes. La propiedad y otros derechos reales. Santiago de
Chile: Jurídica de Chile.
9. Valencia Zea, A. y. (2012). Derecho civil. Derechos reales. Bogotá: Temis.
10. Vieira, J. (2008). Direito reais. Coimbra: Coimbra Editora.
