FITTO Y
CORVINI
Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y
no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en
cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini,
para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1,
2, 3 y 4.
Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
estructura ni en sus acabados.
Clase 2: El inmueble está bien conservado, pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.
Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o
pañetes.
Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
estructura.
Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%
conservación.
DEPRECIACIÓN. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se
debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la
vida remanente del bien
VIDA UTIL - REMANENTE: Se entiende por vida remanente la diferencia entre la
vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo
sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los
que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida
útil será de 100 años.
EDAD EN % DE LA VIDA: Es el valor resultante de dividir la edad del
inmueble (vetustez) por la vida útil, multiplicado por 100.
REPOSICIÓN A NUEVO. Es el que busca establecer el valor comercial del bien
objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de
hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación
acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al
terreno.
METROCUADRADO A NUEVO: En algunas ciudades existen ESTUDIOS
ESPECIALES que proveen mejor información sobre los precios de oferta y
transacciones. Es el caso de las ciudades principales de Colombia (Bogotá,
Barranquilla, Cali, Medellín) que a través de agremiaciones profesionales o
entidades recolectoras privadas permiten obtener muy buenos datos. A
continuación, presentamos algunos:
Estos trabajos los adelanta CAMACOL (Cámara Colombiana de la Construcción)
en las ciudades principales. En Bogotá, Medellín y Cali se realizan
semestralmente, en las demás ciudades cada año o cada dos años.
La firma privada CONSTRUDATA de LEGIS S.A. provee a los constructores e
inmobiliarios de varias zonas del país una revista bimestral y estudios
especializados que recogen datos de precios y costos de materiales.
PLANTILLA MONTAJE EN FITTO Y
CORVINI
6.1 TABLA DE FITTO Y CORVINI Para hallar el valor del metro cuadrado
construido y obtener el residual del terreno, se utiliza el método FITTO Y
CORVINI, teniendo en cuenta la vida útil del inmueble y la antigüedad de este para
obtener el porcentaje de la vida útil. Se tomó el valor del metro cuadrado de
construcción a nuevo de la ciudad de Medellín, para así por medio de la
depreciación de Fitto y Corvini obtener el valor de metro cuadrado en construcción
del bien que se avalua.
TABLA DE FITTO Y
CORVINI
VIDA 31
VIDA UTIL 70
% VIDA UTIL 44%
VALOR M2 NUEVO $1.019.202
CLASE CONSERV 4
% DEPREC, SG CONSERVACION 67,61%
DEPRECIACION EN $ $689.082
VLR M2 CONSTRUIDO $330.120
VLR CONSTRUCCION $[Link]
VALOR TERRENO RESIDUAL $
[Link]
VALOR TERRENO M2 $ 385.926
VALOR TOTAL DE INMUEBLE
$[Link]
VALOR TERRENO: Mil novecientos setenta y ocho millones doscientos cincuenta
y cuatro mil quinientos noventa y cuatro pesos m/cte ($1.978.254.594m/c)
VALOR CONSTRUCCION: Mil seiscientos noventa y dos millones ciento noventa
y dos mil setecientos pesos m/cte ($1.692.192.700m/c)
6.2 AVALUO DE REPOSICION A NUEVO El valor reposición a nuevo del metro
cuadrado se obtiene del estudio técnico que realiza la empresa especializada en el
sector constructor denominado
CONSTRUDATA. Que para el tipo de construcción del inmueble objeto de avalúo
estima el metro cuadrado en:
VALOR REPOSICION
IDENTIFICACION AREA VALOR M2 TOTAL
Área construida 5126 $1.019.202 $[Link]
VALOR REPOSICION $[Link]
