TASACIÓN

DEFINICION:

Es el procedimiento a través del cual el perito tasador inspecciona, estudia y analiza las cualidades
y características de un bien en determinada fecha para fijar su valor razonable, de acuerdo a las
normas del presente Reglamento. En caso que la tasación sea retrospectiva se consideran los valores
a la fecha solicitada.

INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN:

Es el documento elaborado y suscrito por el perito tasador que contiene la tasación de un bien
mueble e inmueble, e indica con precisión la fecha en que es realizada y los valores empleados en
la misma; en caso que la tasación sea retrospectiva, se deja constancia en el informe de dicha
situación. Comprende la memoria descriptiva, la tasación y los anexos, cuyo contenido es
desarrollado en el presente Reglamento.

En el caso de la tasación de predios urbanos, el informe técnico de tasación contiene los rubros
siguientes:

1. Memoria descriptiva.

2. Tasación.

a. Valor del terreno.

b. Valor de las edificaciones.

c. Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

d. Valor de bienes intangibles, según corresponda.

e. Valor total del predio.

3. Anexos.

a. Cuadro resumen general de las tasaciones.

b. Registro fotográfico.

c. Otros.

Memoria Descriptiva:

Desarrolla los aspectos siguientes:

1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.

2. Nombre del propietario o posesionario.

3. Situación registral del predio.

4. Objeto de la tasación.
5. Método y Reglamentación empleada.

6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.

7. Ubicación del predio.

8. Zonificación y uso actual del predio.

9. Área de la edificación y área del terreno.

10. Linderos y perímetro.

11. Descripción del predio:

a. Descripción general (terreno o inmueble).

b. Distribución de planta.

c. Características técnicas de la edificación.

d. Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

e. Antigüedad, estado de conservación y depreciación.

12. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.

13. Servidumbres.

14. Gravámenes y cargas.

15. Fuente y procedencia de la información.

16. Observaciones.

SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO:

• Tratándose de predios urbanos inscritos, se indica el número de la Partida Registral del

Registro de Predios, precisando los datos de identidad del titular del derecho de propiedad
o de posesión inscrita en el marco del Decreto Legislativo Nº 667 que aprueba la Ley del
Registro de Predios Rurales, cuando corresponda.

• En el caso de predios no inscritos, se deja constancia de los documentos que acreditan la

posesión, precisando la fecha, el tipo de documento público o privado, el funcionario que
lo emite y las demás características que el perito considere pertinentes.

UBICACIÓN DEL PREDIO:

Se consigna el departamento, provincia y distrito en el que se ubica el predio, de acuerdo con los
datos que figuran en el documento que acredita la titularidad. De la misma manera, el perito
consigna la denominación de la urbanización, asociación, cooperativa, asentamiento humano, vías
públicas a las cuales da frente y la numeración municipal, precisando la manzana y lote
correspondiente.
De no existir certeza sobre la identificación del predio, conforme a lo señalado en el numeral
anterior, el perito indica la distancia entre la esquina y el extremo más próximo del predio, siguiendo
la línea de fachada, con indicación de las vías públicas de referencia; de lo contrario, indica cualquier
otro dato que permita dejar constancia de la existencia y ubicación del predio.

ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO:

Se indica la zonificación y usos predominantes en la zona, acorde al plano de zonificación vigente y

la normativa aprobada por la autoridad competente.

En los casos que no exista plan de desarrollo urbano, el perito tasador indica la falta de zonificación
y asume el uso predominante.

ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Y ÁREA DEL TERRENO:

• Se indica el área ocupada por cada planta y el área total del terreno, describiendo el mismo
en un cuadro de áreas.

• El área del terreno existente dentro de los linderos descritos y las áreas de edificación se
expresa en metros cuadrados y con dos (2) decimales.

LINDEROS Y PERÍMETRO:

• En la descripción de los linderos se señalan las medidas perimétricas, colindancias y cambios

de dirección de éstos, a partir de su frente principal, continuando por los costados derecho
e izquierdo (entrando) y finalizando por el fondo.

DESCRIPCIÓN DEL PREDIO:

En la descripción del predio se describe la forma y topografía del terreno, el uso al cual es destinado,
el número de plantas construidas y la distribución de las mismas.

En la descripción de las áreas edificadas, se indica, según corresponda, los sistemas y materiales
empleados en las partidas principales, en el orden siguiente:

a. Muros y columnas.

b. Techos.

c. Pisos.

d. Puertas y ventanas.

e. Revestimientos.

f. Baños.

g. Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras.

En la descripción de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se detallan las

principales características técnicas de las mismas.
ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y
DEPRECIACIÓN:

Se asume como antigüedad de la edificación, el tiempo que tiene construida la totalidad de la misma
o alguna de sus partes, de acuerdo a la información que se obtenga de cualquiera de los documentos
siguientes:

• a. Declaratoria de fábrica o de edificación.

• b. Certificado de conformidad de obra.

• c. Licencia de construcción o de edificación, más el plazo de ejecución.

• d. Declaración jurada de autoevalúo.

• A falta de la información indicada en el numeral anterior, el perito tasador fija la antigüedad

sobre la base de factores concurrentes a la edificación referidos a la época, el sistema
constructivo y los materiales utilizados en la edificación, los mismos que son señalados en
el informe técnico de tasación.

• El estado de conservación de la edificación es calificado considerando el estado en el que

se encuentra. Los criterios de calificación son:

• a. Muy bueno: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no

presentan deterioro alguno.

• b. Bueno: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen

ligeros

• deterioros en los acabados debido al uso normal.

• c. Regular: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya estructura

no

• tiene deterioro y de existir no la comprometen, pudiendo ser subsanado; o que los acabados
e instalaciones sanitarias, eléctricas, de equipamiento u otras, presentan deterioros visibles
debido al uso normal.

• d. Malo: Aquellas edificaciones que no reciben mantenimiento regular, cuya estructura

presenta deterioros que la comprometen aunque sin peligro de colapsar y, en el caso de los
acabados e instalaciones sanitarias, eléctricas, de equipamiento u otras, presentan visibles
desperfectos.

• e. Muy malo: Aquellas edificaciones cuyas estructuras presentan severos deterioros con
riesgo de colapsar.

• La depreciación es la disminución del valor del bien en función de su uso, antigüedad y

estado de conservación. En el caso de la tasación reglamentaria, la depreciación es asignada,
de acuerdo a las Tablas Nºs. 01, 02, 03, 04 consignadas en el Anexo I del presente
 Reglamento. En el caso de la tasación comercial, adicionalmente, se considera el criterio del
perito tasador debidamente sustentado.

• Las reglas expresadas en los numerales precedentes, no son aplicables para la tasación de
bienes inmuebles del Patrimonio Cultural de la Nación, de conformidad con la Ley Nº 28296,
Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación y sus modificatorias, así como su
Reglamento aprobado con Decreto Supremo Nº 011-2006-ED.

TASACIÓN DEL TERRENO:

Determinación del Valor de Terreno

• En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del terreno urbano, a
fin de aplicar los procedimientos establecidos en los artículos del 19 al 22 del Reglamento
Nacional de Tasaciones, según correspondan.

• En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno Urbano, el perito
adopta los valores que, en comparación con otros terrenos urbanos, tengan la misma
zonificación y uso, similares obras de infraestructura urbana, nivel socioeconómico y se
encuentran ubicados en lugares próximos al terreno materia de tasación.

• En la tasación comercial, el valor del terreno es igual al producto del área del terreno por el
valor comercial unitario obtenido del análisis del mercado inmobiliario de la zona.

• En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad del Estado destinados a proyectos

inmobiliarios con fines de vivienda social se debe considerar, además de las limitaciones
establecidas en los parámetros urbanísticos y/o zonificación, las limitaciones en el uso del
terreno consideradas en el proyecto de vivienda social, debidamente sustentado por el
perito.

TASACIÓN REGLAMENTARIA:

1. De un lote de terreno urbano con un solo frente a vía pública:

1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área del
terreno.
2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano.
3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se multiplica
el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano, y
se suma el producto del exceso del área de terreno por el 50% del Valor Arancelario de
Terreno Urbano.
2. De un lote de terreno urbano con más de un frente a vía pública:

1. El área total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se
procede con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo precedente,
sumándose luego los resultados parciales.
2. Se considera como frente único separadamente a
cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplica el procedimiento señalado en el
artículo precedente.
3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparación de los casos antes
descritos.

3. De un lote de terreno urbano frente a un pasadizo común o vía de dominio privado en

condominio:

La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo común o vía

de dominio privado en condominio, se obtiene sumando el valor del área del dominio
exclusivo y el valor que le corresponde del pasadizo común:
1. El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento anterior,
pero con un Supuesto Valor Arancelario Urbano, el que se determina de la manera
siguiente:
 Donde:
• SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la vía de dominio privado. Si el SVAU resulta
menor de 0,5 VATU se descarta, considerándose como mínimo 0,5 VATU.
• VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la vía pública desde la que se accede a la
vía de dominio privado.
• a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros con aproximación al centésimo,
medida en el lindero de ésta con la vía pública. Si la relación a/3,00 resulta mayor de 1,0 se
asume una unidad (1,0) como valor de la misma.
• d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de tasación,
expresado en metros con aproximación al centésimo, medida sobre las líneas de propiedad
colindantes con la vía de dominio privado.

4. Tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por vía
privada en condominio:

• La tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por vía
privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante una
servidumbre de paso, se efectúa de acuerdo con el procedimiento establecido en el numeral
1 del artículo 21 del RNT “lote de terreno urbano de frente a un pasadizo común”,
multiplicándose el Supuesto Valor Arancelario Urbano por el coeficiente 0.8 . El resultado
final no puede ser menor a 0.4 VATU.
5. Tasación comercial de un terreno urbano:

Los valores comerciales de mercado, son obtenidos en la zona en la que se ubica el predio
a tasar, identificando por lo menos tres muestras con características similares y/u
homologadas, considerando:
 Las características que correspondan a cada muestra, referidas a ubicación,
zonificación, extensión, entorno y otros aspectos que se consideren necesarios.
 De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del terreno
descontando el valor de dichas edificaciones.
 Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, que el perito
estime necesarios.

6. Determinación de los valores comerciales de Mercado:

Los valores comerciales de mercado, son obtenidos en la zona en la que se ubica el predio
a tasar, identificando por lo menos tres muestras con características similares y/u
homologadas, considerando:
o Las características que correspondan a cada muestra, referidas a ubicación,
zonificación, extensión, entorno y otros aspectos que se consideren
necesarios.
o De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fi ja el valor del
terreno descontando el valor de dichas edificaciones.
o Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, que
el perito estime necesarios.

7. Restricción de uso por servidumbre:

En la tasación comercial, la restricción de uso que afecta a un predio, derivado de la

existencia de una servidumbre de paso a favor de terceros u otra carga, castiga el valor del
terreno del predio sirviente con un coeficiente determinado a criterio del perito y
debidamente sustentado, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.

8. Tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en mar, lago o río:

Para la tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en mar, lago o
río, se valoriza únicamente la parte no inundable del área total, identificándose como límite
entre ésta y la línea marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marea o creciente
ordinaria.

9. Discrepancias entre las medidas perimétricas y áreas de un terreno urbano:

En los casos que exista discrepancias entre las medidas perimétricas y el área de un terreno
urbano consignadas en la documentación presentada para efectuar la tasación, con la
realidad física del terreno u otros documentos técnicos, el perito ejecuta la tasación
 considerando la información que fi gura inscrita en la Partida del Registro de Predios u otros
documentos de carácter público, dejando constancia de las discrepancias encontradas.

TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES

VALOR DE LA EDIFICACION:

El valor de la edificación es la sumatoria del valor de las áreas techadas, de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, las mismas que se tasan de acuerdo a
las características predominantes de cada una.

CÁLCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO:

El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos comprendidos por el área techada, el
metrado de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus
respectivos valores unitarios.

Donde:
VSN = Valor similar nuevo.
At = Área techada.
VUAt = Valor unitario del área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
VUOC = Valor unitario de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes
VUIF = Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes.

DEPRECIACIÓN DE LA EDIFI CACIÓN:

La depreciación de la edificación se determina por la antigüedad y el estado de conservación,

según el material constructivo predominante, empleando la expresión siguiente:

Donde:
D = Depreciación de la edificación.
P = Porcentaje de depreciación establecido en las Tablas Nºs. 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del presente
Reglamento.
VSN = Valor Similar Nuevo.

 En caso que los materiales de la edificación no se encuentren incluidos en las Tablas

señaladas en el numeral precedente, el perito fi ja y justifica los porcentajes de depreciación
empleados para la tasación de la edificación.
  La calificación del estado de conservación de la edificación, se realiza de acuerdo a lo
establecido en el numeral 13.3 del artículo 13 del presente Reglamento. En caso que el
estado de conservación de la edificación sea calificado como Muy Malo, el perito tasador
establece a su criterio el porcentaje de depreciación aplicable, debiendo sustentar el
criterio respectivo.
 Para el caso de tasaciones comerciales, se utilizan los porcentajes de depreciación
señalados en las Tablas Nºs. 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del presente Reglamento, sin
embargo, el perito puede ajustar los porcentajes en los casos que amerite, debidamente
sustentado.

TASACIÓN REGLAMENTARIA DE LOS COMPONENTES DE LA EDIFI CACIÓN:

 Para calcular el valor del área techada se utilizan los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales
de Edificación, aprobados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
vigentes a la fecha de la tasación, debiendo aplicarse, según el caso, los factores de
depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el
presente Reglamento.
 Para calcular el valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes
ubicadas en una edificación techada, se evalúa si están incluidas en los Cuadros de Valores
Unitarios Oficiales de Edificación, y se valoriza la partida correspondiente de conformidad
a los cuadros que incluyen las citadas obras o instalaciones.
 Si las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes no están incluidas en
los cuadros mencionados o son exteriores a la edificación techada, se tienen en cuenta los
elementos que las conforman y los materiales empleados y se efectúan los
correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o
instalación, con costos a la fecha de publicación del Cuadro de Valores Unitarios Oficiales
de Edificación, a costo directo; y a este resultado, se le aplica el factor de oficialización
aprobado por el dispositivo legal correspondiente, así como los factores de depreciación,
en caso correspondan.

DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA EDIFI CACIÓN:

El Valor de la Edificación, se obtiene deduciendo la depreciación del Valor Similar Nuevo,

aplicando la siguiente expresión:

Donde:

VE = Valor de la Edificación.

VSN = Valor Similar Nuevo.

D = Depreciación.
 VALOR TOTAL DEL PREDIO

DETERMINACIÓN DEL VALOR TOTAL DEL PREDIO:

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:

Donde:

VTP = Valor total del predio.

VAT = Valor del terreno.

VE = Valor de la edificación.