CAPÍTULO II

2.1 Duración del arrendamiento

El contrato de arrendamiento celebrado tiene un plazo de duración, el cual se
encuentra prescrito en el artículo 1687 del código civil peruano, estableciendo
que el arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada.

En el arrendamiento que ha sido celebrado por un plazo de duración

determinado, las partes tienen la libertad para acordar el plazo ya sea por
meses, bimestres o años, salvo que se aplique el art. 1888 que es de
limitación temporal. Si el arrendamiento tiene duración indeterminada, el cual
se ha sido acordada los elementos esenciales (renta y bien arrendado) por
las partes y no han indicado nada respecto a la duración del plazo entonces
cualquiera de ellas puede ponerle fin.

2.1.1 Plazo máximo de arrendamiento de duración determinada

El código civil de 1852 estableció en el art. 1551 una duración máxima
de 10 años para los contratos de arrendamiento. Sin embargo con la
Ley del 13 de febrero de 1873 se derogó esta limitación, quedado
vigente sólo para el Estado, las corporaciones, los menores de edad y
para quienes no tuvieran la libre disposición de sus bienes

El código civil de 1936 no dejo límite para la duración del contrato de

arrendamiento que celebrarían los particulares que tenían el goce de
sus derechos civiles.

El art. 1688 prescribe que “El plazo de arrendamiento de duración

determinada no puede exceder de diez años.
Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a
incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años.
Todo plazo o prórroga que exceda de los términos señalados se
entiende reducido a dichos plazos”.

El primer párrafo establece como regla general para el arrendamiento

la duración determinada, que tiene como límite máximo de diez años.
Pero también es importante mencionar que el hecho de que los
contratantes guarden silencio sobre la duración del arrendamiento no
importa que rijan los plazos que se prevé.
Cuando el bien arrendado pertenece a incapaces, se prescribe que el
contrato no puede tener una mayor duración de seis años.

Debe indicarse además que el establecimiento de plazos máximos para

la celebración del contrato de arrendamiento a plazo determinado,
constituye una norma de observancia obligatoria.

2.1.2 Presunciones de arrendamiento de duración determinada

En el artículo 1689 estipula que a falta de acuerdo expreso, se
presume que el arrendamiento es de duración determinada como en
los siguientes casos y por los periodos que se indican:

o Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, se

entiende pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.
o Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el
plazo de arrendamiento será el de una temporada.

Según el autor Luis Maria Rezzónico expresa que puedan ocurrir que
las partes convienen el precio o alquiler y nada de lo ocurrido se
encuentre estipulado sobre el paso de la locación, esto no quiere decir
que el contrato sea inválido, porque aunque la temporalidad del uso y
goce del locatorio es de la esencia de la locación, la designación o
expresión del plazo no es esencial”.

2.1.3 Arrendamiento de duración indeterminada

En el artículo 1690 estipula que “El arrendamiento de duración
indeterminada se reputa por meses u otro periodo, según se pague la
renta “.El antecedente de este proceso es el artículo 1497 del código
civil de 1936, el mismo que en tiempos anteriores contenía una fórmula
restringido sólo al alquiler de casas, lo que no sucede con el presente
numeral que comprende todo tipo de bienes susceptibles de
arrendarse.

El pago de la renta será por meses, quincenas, semanas, días o

cualquier otro periodo, de acuerdo a como se haya estipulado en el
contrato.
 2.1.4 Periodos forzosos y voluntarios
En el artículo 1691 del código civil peruano hace referencia a los
periodos forzosos y periodos voluntarias, en consonancia con la
normatividad del arrendamiento, que admite que éste tenga periodos
menores a un año. Permite también que las partes celebren el
arrendamiento haciendo un distingo en el carácter de los periodos,
separado a estos en voluntarios o forzosos. Los voluntarios pueden ser
a favor de una o de ambas partes.

Cabe advertirse que si se guarda silencio respecto a la calificación

respecto a la calificación de los periodos, deberán recuperarse como
forzosos para ambas partes.

2.2 Subarrendamiento y cesión del arrendamiento

Afirma Santos Bris que “El sabarriendo es la manifestación más antigua y de
mayor interés practico práctico de lo que modernamente se llama
subcontratación .En esencia es la cesión del uso y disfrute de la cosa
verificada por el arrendatario a favor de otra persona (subarrendatario) a
cambio de un precio (sub renta), sin perjuicio de la subsistencia del contrato
arriendo y de las obligaciones del arrendatario del mismo derivadas

Según Diez-Picazo y Gullón expresan que existen dos contratos .El segundo
subarriendo) se apoya y recibe su fuerza del primero, aunque posee
sustantividad propia: es un contrato de arrendamiento con todas sus
caracteristicas, pero hecho por el arrendatario. No implica la salida de este del
contrato base y su ocupación por el subarrendatario, ya que responde frente
al arrendador del cumplimiento del contrato de arrendamiento, nosotros
decimos por el subarriendo, el arrendatario se obliga a ceder temporalmente
a un tercero del uso total o parcial del bien arrendado a cambio de una renta
con el asentimiento del acreedor.

Desde el punto de vista legal, el artículo 1692 prescribe también que el

subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que
celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de la renta, con
consentimiento escrito del arrendador.
 2.2.1 Obligación solidaria de las partes
Este precepto tiene como antecedente lo dispuesto en el código civil
anterior en el artículo 1526 del código civil anterior; no obstante,
suprime la referencia que éste efectúa al vocablo dueño por cuanto
también puede dar en arrendamiento.

El artículo 1693 del código civil supone que el arrendador haya

autorizado debidamente al arrendatario para subarrendar.

Según José León Barandiarán menciona que “…al locador le asiste

acción contra el sublocatario por cualquiera responsabilidad que
incumba al locatario;…”

Otra posición es la de Messineo en el que afirma lo siguiente “… a la

acción directa del arrendador contra el subarrendatario no corresponde
ningún derecho, o acción directa del subarrendatario frente al
arrendador”.

2.2.2 Accesoriedad del subarrendamiento

El artículo 1694 anteriormente se encontraba prescrito en el 1527 del código Commented [MP1]:
civil anterior. La norma constituye una secuencia del carácter
accesorio que tiene el subarrendamiento frente al arrendamiento.

Si el arrendatario subarrienda el bien y el arrendador lo transfiere en

propiedad a tercero, este puede dar por concluido el contrato de
arrendamiento, en aplicación de lo dispuesto en el inciso 2 del artículo
1708 del código civil. Tal conclusión del contrato determina de pleno
derecho la extinción del subarrendamiento, por cuanto el
subarrendatario no tiene un derecho oponible a tercero.

La regla general es que el subarrendamiento se extingue a la

conclusión del arrendamiento se extingue a la conclusión del
arrendamiento, cuando opera la consolidación en la persona del
arrendatario y del arrendador no termina el subarrendamiento.
2.2.3 Subsistencia del arrendamiento

Tiene como antecedente lo dispuesto en el artículo 1528 del código civil

derogado y constituye una excepción al principio general contenido en
el artículo 1694 del código civil actual. Ahora es el artículo 1695 que
nos menciona que el subarrendamiento no termina si el arrendamiento
cesa por consolidación en la persona del arrendatario y del arrendador.

Cuando se trata de consolidación entre el arrendador y el arrendatario,

el subarrendatario, el subarrendamiento no se extingue.

El ilustre Luis maría Rezzónico menciona lo siguiente:

“La disposición es lógica porque si bien esa confusión de cualidades

jurídicas hace imposible la subsistencia del contrato de locación, desde
que el locador y el locatario resultan ser la misma persona, tal
imposibilidad no existe respecto de la sublocación, sino que ese hecho
consolida, de hecho consolida el subarriendo al aumentar los derechos
y facultades al locatario –sublocador convertido en propietario-
locador.”

2.2.4 Cesión del arrendamiento

En el artículo 1696 del código civil prescribe que:

“La cesión del arrendamiento constituye la transmisión de los
derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que
lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de posición
contractual”

Manuel del puente y Lavalle al referirse a la cesión de la posición

contractual la define como el contrato en virtud del cualquiera de las
partes en un contrato cuyas prestaciones no hayan sido ejecutadas,
puede ceder a un tercero, con el consentimiento de la otra parte, su
posición contractual.

La cesión del arrendamiento es susceptible de ser inscrita en el

Registro de la propiedad inmueble, si el arrendamiento se encuentra
 previamente inscrito, tal como permite el inciso 6º del artículo 2019 del
código civil

CAPÍTULO III
3.1 Resolución del arrendamiento
La resolución deja sin efecto un contrato por causal sobreviniente a su
celebración, por tanto es pertinente establecer la diferencia existente entre los
conceptos de rescisión y resolución, que son formas como se deja sin efecto
un contrato ya sea por causal existente o sobreviviente al momento de
celebración, respectivamente .El tema plantea el derecho de las partes para
dejar sin efecto un contrato de arrendamiento por causas sobrevinientes a su
celebración , que tampoco debe confundirse con las causales de conclusión
del arrendamiento .

La resolución del contrato de arrendamiento que depende en este caso de la

decisión de las partes , está condicionado a la declaración de voluntad en tal
sentido , por cuanto la ley , al utilizar el término “puede” amerita la posibilidad
de que las partes reconsideren si desean continuar con el contrato a pesar
de las causas señaladas.

3.1.1 Causales de resolución

El artículo 1697 establece que el contrato de arrendamiento puede
resolverse o quedar sin efecto en los siguientes casos
 Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se
vence otro es mes y además quince días. Si la renta se pacta
por periodos mayores , basta el vencimiento de un sólo periodo
y además quince días .Si el alquiler se conviene a periodos
menores a un mes , basta que venzan tres periodos

 En los casos previstos en el inciso i. si el arrendatario necesito

que hubiese contra él, sentencia para pagar todo o parte de la
renta, y se vece con exceso de quince días de plazo siguiente
sin que haya pagado la nueva renta devengada.
  Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el
que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto
contrario al orden público o a las buenas costumbres.

 Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto

expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

 Si el arrendador o el arrendatario no cumple cualquiera de sus

obligaciones

3.1.2 Resolución por falta de pago de la renta

El artículo de 1698 tiene como fuente el artículo 1530 del código civil
anterior con ligeros cambios en su redacción, ya que solo se modifica
el vocablo rescisión por la expresión resolución, por cuanto el
incumplimiento de la obligación del arrendatario es un acontecimiento
posterior a la celebración del contrato, según lo dispuesto en el artículo
1371 del código civil de 1984.

El art. 1698 dispone que la resolución por falta de pago de la renta se

sujeta a lo pactado, pero en ningún caso procede, tratándose de casas
-habitación comprendidas en leyes especiales, si no se ha cumplido por
lo menos dos mensualidades y quince días.

Estamos de acuerdo con Muñiz Ziches cuando recalca que la inclusión

en este artículo del término “casas habitación “comprendidas en leyes
especiales, daría a entender que son los únicos casos en los cuales no
procede la resolución se no se ha dado cumplido por lo menos dos
mensualidades y quince días. Considera, que debió darse la redacción
original para evitar confusiones, pues no solamente no procede la
resolución tratándose de casas habitación comprendidas en leyes
especiales, sino también las que no solo lo están.

3.2 CONCLUSIÓN DEL ARRENDMIENTO

Si el arrendamiento fue concebido por un tiempo determinado, concluye al
vencimiento de dio [Link] numeral tiene como fuente el artículo1531 .1º
del código civil anterior y el 1º. Del artículo 1604 del cogido civil argentino.
Luis Maria Rezzónico señala que el principio de la autonomía de la voluntad
y de la fuerza obligatoria del contrato explica claramente que la locación
concluya al explicar el tiempo, término o plazo para el cual fue contratada .Es
esa la manera más natural y regular o normal de concluir o expirar la locación

3.2.1 Fin de arrendamiento de duración determinada

En nuestro actual código civil el artículo 1699 menciona que el
arrendamiento de duración determinada ha concluido cuando vence el
plazo que había sido establecida entre las partes, y para ello no es
necesario aviso previo de ninguna de ellas.

 Continuación de arrendamiento de duración determinada

Este precepto, que tiene como fuente de inspiración lo

dispuesto en el artículo 1622 del código civil argentino,
modifica sustancialmente la formula contenida en el
artículo 1532 del código civil anterior.
Conforme con lo dispuesto en el numeral 1532 del
ordenamiento civil derogado vencido el plazo del contrato
de locación –conducción el locador disponía de 15 días
para solicitar la restitución del bien arrendado .transcurrido
dicho termino , el contrato se renovaba y quedaba sujeto
a las de los de duración indeterminada . Se trataba de un
nuevo contrato regulado por las normas que regían los de
plazo indefinido.
En el código actualizado el artículo 1700 del código civil
peruano indicaba que una vez que ya se haya vencido el
plazo del contrato, si el arrendatario permaneciese en el
uso del bien, se entendería que no hay renovación tacita
sino que por el contrario habría una continuación del
arrendamiento pero bajo sus mismas estipulaciones, hasta
que el arrendador solicite su devolución, que por cierto este
 puede solicitar en cualquier momento haciendo uso de
ella.

 Conversión de los periodos

En el artículo 1701 prescribe que en el arrendamiento cuya

duración se pacta por periodos forzosos para ambas partes
y voluntarios a opción de una de ellas, los periodos de
voluntad en el transcurso se irán convirtiendo uno a uno en
forzosos si es que la parte a la que se le concedió la opción
no avisa a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar
los periodos forzosos a cada uno de los voluntarios.
Supónganse el contrato de arrendamiento de un inmueble
que se inicia el 01 de enero de 1990 con los siguientes
plazos:

o Un plazo forzoso de 2 años que vencerá el 31 de

diciembre de 19991
o Un plazo voluntario de 1 año a opción del
arrendatario que concluirá el 31 de diciembre del
1992

En el caso presentado, tanto el arrendatario como el

arrendador deberán respetar el plazo forzoso de duración de
2 años y el arrendatario tiene la facultad de poner fin al
contrato, sino desea continuar usando el bien, avisando al
arrendador con una fecha límite que no puede exceder del
31 de octubre de 1991. Vencida dicha fecha el plazo del
periodo voluntario quedara convertido en un plazo forzoso
de 1 año.

En cuanto a la situación jurídica del arrendado, este debe

estar a la actitud que adopte el arrendatario por cuanto, en
principio, el contrato de arrendamiento tiene una duración
forzosa de 3 años para él.
 En cuanto a la anticipación con que debe cursarse el aviso:

o Debe ser de dos meses, si se trata de bienes

inmuebles.
o Debe ser de un mes, en el caso de los demás bienes.

 Periodos voluntarios para ambas partes

El numeral 1702 dispone, que si en el contrato se establece

que los periodos sean voluntarios, basta que cualquiera de
las partes dé a la otra el aviso con no menos de dos meses
de anticipación al día del vencimiento del respectivo
período, si se trata de inmuebles, y de no menos de un
mes, en el caso de los demás bienes para que el
arrendamiento concluya al finalizar los periodos forzosos

3.2.2 Fin del arrendamiento de duración indeterminada

Al referirnos a la duración de estos contratos, se expresó que
nada obstaba para que las partes celebraran estos contratos
sin fijarle un término de duración .En este sentido, un
departamento, un automóvil, una bicicleta, etc. Pueden
arrendarse sin convenir el plazo de duración; es decir,
alquilarlos por tiempo indeterminado. En el artículo 1703 del
código civil se prescribe que se pone fin a un arrendamiento
de duración indeterminada siempre y cuando des aviso
judicial o extrajudicial al otro contratante.

En el supuesto que se elija la vía judicial por las garantías

de éxito que ofrece el procedimiento es de aviso de
despedida que se interpone ante el juez competente ; pero ,
si se escoge la vía extrajudicial la parte interesada puede
remitir al arrendatario una carta notarial o cualquier otro
medio fehaciente por razones de seguridad jurídica
 Exigibilidad de devolución del bien y cobro de penalidad

El numeral 1704, vencido el plazo del contrato o cursado el

aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no
restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su
devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto,
una prestación igual a la renta del periodo precedente, hasta
su devolución efectiva. El cobró de cualquiera de ellas no
importara la continuación del arrendamiento

 Causales de conclusión extrajudicial

En el artículo1705 dispone que, concluye el arrendamiento

sin necesidad de declaración judicial en los siguientes
casos:
o Cuando el arrendador es vencido en juicio
sobre el derecho que tenía.- El caso de un
propietario aparente que da en arrendamiento
un bien y que luego es reivindicado por su
verdadero propietario o el caso del arrendador
de un bien que es vencido en juicio por otro que
lo niega esas cualidades.
o Con el fin de repararlo.- El arrendamiento
también concluye, si es preciso para la
conservación del bien que el arrendatario lo
devuelva con el fin de repararlo. En esta
eventualidad el arrendatario perderá el uso del
bien con reducción proporcional de la renta
o En caso de expropiación.- el arrendamiento
concluye del pleno derecho, porque al ser
expropiado el bien queda fuera del interés
particular de los hombres y en beneficio del
Estado, declaradas por causa de seguridad
 nacional o necesidad publica debidamente
justificadas.

o Por muerte del arrendatario.- la normal

establece , que el arrendamiento concluye si
dentro de noventa días de la muerte del
arrendatario, sus herederos que usan el bien ,
comunican al arrendador que no continuarán,

3.2.3 Otros aspectos

 Consignación del bien arrendado

Por disposición de la ley, en todo caso de conclusión del

arrendamiento o teniendo el arrendamiento o teniendo en el
arrendatario derecho para resolverlo, si podrá poner el bien
a disposición del arrendador y éste no puede o no quiere
recibirlo , aquel podrá consignarlo. El artículo 1706 establece
dos supuestos:
o La imposibilidad del arrendador para decepcionar el
bien materia de arrendamiento
o La negativa del mismo para consignar judicialmente
el bien , siempre que se produzca cualquier caso de
finalización del arrendamiento o derecho para dejar
sin efecto el contrato

Entonces desde el día en que el arrendatario efectúe la

consignación, se extingue su responsabilidad por la renta
devengada, salvo que la impugnación a la consignación
fuese declarada fundada. Por ello se concluye que el
arrendatario estará obligado a entregar al arrendador la
renta que hubiese dejado de percibir, porque en tal caso,
la consignación se habría efectuado sin que haya
 concluido el arrendamiento o sin que el arrendatario
tenga derecho para dejarlo sin efecto.

 Extinción de responsabilidad por consignación

El artículo 1707 prescribe que desde el día en que el

arrendatario efectúe la consignación se extingue su
responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la
consignación fuese declarada fundada.

 Enajenación del bien arrendado

En caso de que el bien dado en arrendamiento se hubiera
enajenado por su propietario, el numeral 1708 dispone de
qué se procederá de tal modo:

o Si el arrendamiento estuviese inscrito debidamente en

los registros públicos.- el nuevo propietario tendrá que
respetar el contrato de arrendamiento, sustituyéndose
desde el momento de su adquisición en todos los
derechos y obligaciones del arrendador.

o Si el arrendamiento no hubiese sido inscrito en los

registros.- el nuevo propietario puede darlo por
concluido; no obstante ello, debe respetar el
arrendamiento si en el contrato de compra respectivo
asumió esta obligación.

o Tratándose de bienes muebles.- el propietario

adquirente no está obligado a respetar el contrato si
recibió su posesión de buena fe.

 Responsabilidad por bien enajenado

La ley contempla la indemnización del arrendatario. Cuando

concluye el arrendamiento por una enajenación del bien
arrendado, el arrendador está obligado al pago de los daños y
perjuicios irrogados al arrendatario, debido a la frustración de
su derecho a seguir usando el bien durante el plazo convenido,
lo que acontece, cuando el arrendatario no ha inscrito su
contrato de arrendamiento.
El artículo 1709, regula este caso de responsabilidad, que no
tiene antecedentes inmediatos, por lo tanto, es una innovación
 importante, pero se debe tener en cuenta que está vinculada
con la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario
expuesto al iniciar el estudio del presente negocio jurídico.

 Continuación del arrendamiento con herederos del

arrendatario

Se ha que los herederos del arrendador y del arrendatario

deben respetar el contrato que suscribieron; empero, si el
arrendatario muere y existen dos o más herederos del mismo
que usan el bien , y la mitad o el mayor número de ellos no
manifiestan su voluntad de extinguirlo , continuara el contrato
para estos sin ninguna responsabilidad de los otros .
Por ende no subsisten las garantías que estaban constituidas
en favor del arrendador, quien tiene derecho de exigir nuevas
garantías, pero si no se le otorgaran las mismas dentro del
plazo de 15 días, concluirá el contrato como lo dice el artículo
1710 del código civil.

 Autorización para desocupar bien arrendado

El código 1711 del código civil vigente regula las formalidades

de la finalización del contrato de arrendamiento en cuanto a su
entrega, disponiendo que para desocuparlo, el arrendamiento
debe previamente recabar autorización escrita del arrendador
o en su defecto de la autoridad respectiva.
Si el arrendatario desocupa el bien sin ninguna de las
autorizaciones mencionadas, será responsable:

o De la renta y de los pagos de los servicios a su cargo

que se devenguen después de la desocupación hasta
que el arrendado tome posesión del bien.
o De los daños y perjuicios correspondientes.
o De que un tercer
 Arrendamiento especial

En el artículo 1712 prescribe que los contratos de

arrendamientos regulados por las leyes especiales se rigen
supletoriamente por normas de ese titulo