DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

LIC. ROBERTO VALENCIA GONZÁLEZ Octubre-2018

 Derecho Notarial y Registral LIC. ROBERTO VALENCIA
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OBETIVO GENERAL
Al finalizar el curso el alumno, diferenciará las características del Derecho Notarial y
Registral, clasificando cada una de ellas, con la finalidad de aplicar sus conocimientos en
la elaboración de instrumentos notariales.

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TEMAS Y SUBTEMAS (Versión corta)

UNIDAD 1. INTRODUCCIÓN Y EVOLUCIÓN DEL DERECHO NOTARIAL

1. Derecho notarial.
1.1 Concepto de derecho notarial.
1.2 Contenido y partes del derecho notarial.
1.3 La función notarial.
1.4 Concepto de función notarial.
1.5 Características de la función notarial

UNIDAD 2. LA FE PÚBLICA
2. La fe pública.
2.1 Concepto de fe pública.
2.2 Requisitos de la fe pública.
2.3 Tipos de fe pública:
2.4 Originaria.
2.5 Derivada.
2.6 Clases de fe pública:

UNIDAD 3. EL NOTARIO
3. El notario.
3.1Concepto de notario.
3.2 Maneras de acceder al notariado
3.3 Derechos del notario.
3.4 Obligaciones del notario.
3.5 El desempeño de sus funciones.
3.6 De la suplencia.
3.7 De la suspensión de un notario y terminación del nombramiento.
UNIDAD 4. LOS INSTRUMENTOS NOTARIALES Y LA ACTUACIÓN DEL NOTARIO
4. Instrumento público.
Concepto.
4.1 Instrumento público notarial.
4.2 Escritura Pública.
4.3 Hecho y acto jurídico.
4.4 Requisitos de la escritura pública.
Características.
4.5 Acta Notarial.
Concepto de Acta notarial.
Tipos de acta notarial.
4.6 Otros documentos que puede expedir el notario.
Copia Certificada.
Certificado notarial.
Responsabilidad del notario público.

UNIDAD 5. CONCEPTOS GENERALES DEL DERECHO REGISTRAL

5. Derecho registral.
Concepto de derecho registral.

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Fines del derecho registral.
Principios regístrales.
Especialidad o determinación.
Trato sucesivo.
Consentimiento.
Rogación.
Inscripción.
Legalidad o calificación.
Publicidad.
Prioridad.
Sistemas regístrales.
Concepto de sistema registral.
Sistemas regístrales:
Constitutivo.
Declarativo.

UNIDAD 6. EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

6. Concepto y objeto del registro público de la propiedad.
Estructura y funcionamiento.
Estructura y funciones del registro público de la propiedad.
Requisitos que debe reunir el personal integrante del registro público de la propiedad.

UNIDAD 7. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

7. Procedimiento registral.
Concepto de procedimiento registral.
Etapas del procedimiento registral:
Recursos.
Recursos para impugnar las resoluciones de la autoridad registral:
Administrativos.
Judiciales.
Asientos regístrales.
Clases de asientos regístrales.
Diferencias entre:
Inscripción.
Anotación.
Cancelación.

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UNIDAD 1.
INTRODUCCIÓN Y EVOLUCIÓN DEL DERECHO NOTARIAL
1. Derecho notarial.

El Derecho Notarial, es aquella rama del derecho, que está destinada, a través de sus
normas jurídicas, a regular la actividad del Notario, a dotar de certeza y seguridad
jurídica a los hechos e instrumentos públicos, a ciertos actos o contratos que se llevan a
efecto ante él y la subsecuente custodia de documentos o valores.

En México la actividad notarial ha tenido una evolución histórica muy interesante. Esta
evolución se ha dado de manera paulatina y de acuerdo a la realidad histórica de nuestro
país y a las necesidades de la sociedad.

ETAPA PRECORTESIANA

En esa época no existía la figura del notario, sin embargo, existía un funcionario que se
le compara con el escriba egipcio, se llamaba Tlacuilo. La función del Tlacuilo, que era la
de redactar y relacionar hechos así como asesorar a las partes contratantes cuando se
necesitaba realizar una operación, pero no tenían el carácter de funcionarios públicos ni
de fedatarios.

El Tlacuilo, era el artesano azteca que dejaba constancia de los acontecimientos por
medio de signos ideográficos y pinturas, con lo que se guardaba memoria de ellos de
una manera creíble. El Tlacuilo se basaba en signos y dibujos para plasmar de esta
manera los acontecimientos que se le presentaban y de este modo subsistían en el
tiempo. El Tlacuilo es en consecuencia, el antecedente en México de lo que actualmente
conocemos como la figura del notario.

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Un ejemplo de documento confeccionado por un Tlacuilo lo encontramos en la segunda
parte del Códice Mendocino, denominado "Mapa de Tributos". En este documento se
anotaban los impuestos o tributos que tenían que pagar los pueblos vencidos y
subyugados por los aztecas.

ÉPOCA DE LA CONQUISTA.
Durante la época de la Conquista, Hernán Cortés encontrándose ya en tierras
americanas, solicitó una escribanía del Rey con resultados desfavorables, sin embargo
más tarde se le otorgó la Escribanía del Ayuntamiento de Asúa, donde practicó las
cuestiones del Notariado que tanto le atraían, durante un periodo de cinco años. Más
tarde en 1512 Cortés obtuvo una escribanía durante el gobierno de Diego Velázquez en
recompensa a su valor en el campo de batalla.

Cortés sabía del papel que le correspondía desempeñar a los escribanos, ya que
conocía las leyes que estos aplicaban. Durante la conquista, los escribanos dejaron
constancia escrita de la fundación de ciudades, de la creación de ciudades, entre otros
acontecimientos de relevancia para la historia de esa época. Cabe mencionar que entre
los integrantes de la expedición realizada por Colón, se encontraba Rodrigo de
Escobedo, escribano del consulado del mar, quien se encargaba de llevar un diario de la
expedición, registrando el tráfico de las mercancías, hechos sobresalientes y la actividad
de la tripulación.

Dado que apenas comienza en esta etapa la conquista del continente americano y por
tanto de lo que después será la Nueva España, no existen actos que puedan registrar los
escribanos más que actos de guerra y claro que para ser escribano se requería
autorización de rey de España como es que sucedió con Cortés y es de suponerse que
las leyes que conocían eran las que regía a España.

Durante esta etapa como podremos darnos cuenta no hay evolución alguna.

ETAPA COLONIAL

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La época colonial nació en 1521 con el fin de la Conquista y la caída de Cuauhtémoc; los
conquistadores enfocaron sus esfuerzos a organizar la vida política, jurídica, económica
así como la religiosa.

En la época colonial, una de las facultades del rey era la de designar a los escribanos
por ser una de las actividades del estado. En la práctica, los virreyes, gobernadores,
alcalde y los cabildos hacían uso de esta facultad al designar de manera provisional a los
escribanos, mientras que el rey los ratificaba. En un principio, existía la compra del oficio,
siendo una de las formas de ingreso a la escribanía; en efecto, eso continúo durante
varias épocas.

Los requisitos para ser escribano: ser mayor de 25 años, de buena fama, lego,
reservado, cristiano, de buen entendimiento, vecino del lugar y conocedor del escribir.
Las escrituras debían ser realizadas con letra clara, en castellano y en un papel sellado,
sin guarismos ni abreviaturas contando con la actuación personalizada del notario;
tenían también la obligación de leerlas íntegramente, dando fe da la firma de los
otorgantes y de su conocimiento. La escribanía era una actividad privada, el rey
señalaba el signo que debía utilizar cada escribano.

Había dos clases de escribanos según las Siete Partidas: los de la corte del rey y los
escribanos públicos; en cambio las Leyes de las Indias señalaron tres tipos: los públicos,
los reales y los de número.

Para 1792 se construyó el Real Colegio de Escribanos de México; la Academia de

Pasantes y Aspirantes de Escribanos fue creada un año después, y más tarde, en 1793,
la Real Audiencia fundó una Academia de Enseñanza Notarial a la que debían concurrir
por lo menos dos meses por mes los aspirantes a escribanos.

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De esta manera se logró una gran evolución notarial por medio de leyes, decretos y
cédulas, marcando el paso del refinamiento y actualización que día con día requiere la
institución en comento.

ÉPOCA DE MÉXICO INDEPENDIENTE

El 9 de octubre de 1812 las Cortes Españolas expidieron un decreto sobre Arreglo de

Tribunales y sus Atribuciones concediendo en sus artículos 13 y 23 a las audiencias, el
conocimiento de todo lo relativo a la materia de escribanos.

La legislación positiva española, las leyes de Indias, decretos, Provisiones, Reales

Cédulas y demás que fueron dados durante la colonia continuaron aplicándose en
México después de la consumación de la independencia, tal y como lo dispuso el
Reglamento Provisional Político del primer Imperio Mexicano de 10 de enero de 1822.
Con el transcurso de los años, se fueron dictando nuevas leyes y decretos que
paulatinamente fueron separando el derecho español del mexicano.

Sin embargo, se fueron dictando nuevas leyes y decretos que paulatinamente separaron
el derecho mexicano del español. A partir de la Independencia, el régimen político de la
República Mexicana fluctuó entre el federalismo y el centralismo. Cuando el federalismo
era el sistema establecido, la legislación notarial fue local; cuando el régimen fue
centralista, las disposiciones notariales fueron generales, de aplicación en todo el
territorio nacional.

Bajo la vigencia de la Constitución de 1824, una vez derrocado el imperio y organizada la

Nación en forma de República Federal; se dictaron algunas disposiciones aplicables a
los escribanos.

Según el manual del litigante instruido, publicado en México en 1843, los requisitos que
se exigían a los escribanos eran: Saber escribir, tener autoridad pública, cristiano y de
buena fama, hombre de secreto, entendedor en tomar las razones de lo que ha de

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escribir, vecino del pueblo, y hombre secular. Para esta época existían tres clases de
escribanos según la Curia Filípica Mexicana: nacionales, públicos y de diligencias.

Al comienzo del siglo XX, la República Mexicana estuvo regulada por la Constitución de
1857, que establecía un sistema de organización federal y por lo mismo, el Distrito
Federal y cada uno de los Estados que lo integraban, tenían su propia legislación
notarial.

El Presidente de la República, Porfirio Díaz, promulgó el 19 de diciembre de 1901, la Ley

del Notariado que entró en vigor el 19 de enero de 1902. Su ámbito de aplicación abarcó
el Distrito y Territorios Federales. Esta ley dispuso que el ejercicio de la función notarial
fuera de orden público, conferido por el Ejecutivo de la Unión (Art. 1º.).

Posteriormente en 1910, se inicia el movimiento de Revolución que trajo como

consecuencia la actual Constitución, promulgada el 5 de febrero de 1917.

MEXICO CONTEMPORÁNEO

El notario en México a principios del siglo, se estructura y organiza en forma definitiva, a

diferencia de los siglos anteriores en que la función notarial se regulaba conjuntamente
con la judicial, razón por la cual, este capítulo se denomina "México Contemporáneo".

Al comienzo del presente siglo México estuvo regulado por la constitución de 1857, que
establecía un sistema de organización federal y, por lo mismo, el Distrito Federal y cada
uno de los estados que la integraba, tenían su propia legislación notarial.
Posteriormente, en 1910 se inicia el movimiento de Revolución que trajo como
consecuencia la actual Constitución de 1917.

Es en el siglo XX cuando la institución notarial funciona como la conocemos

actualmente, ya que surgen leyes que regulan la materia de una manera más clara en
cuanto a su organización y funcionamiento. De esta manera se da la estructura y
organización en México a principios de siglo en cuanto a la materia notarial.
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Son tres las legislaciones más relevantes en cuanto a cambios y evolución en materia
notarial: la ley de 1901, la de 1932 y la de 1946. A continuación se tocarán los puntos
más relevantes de cada una de ellas.

LEY DEL NOTARIADO DE 1901.

El 14 de diciembre de 1901 es promulgada la ley del notariado durante la presidencia del

General Porfirio Díaz, la cual entró en vigor en enero de 1902. Esta ley como una de las
medidas trascendentales que tomó fue la de elevar al notario al rango de las
instituciones públicas.

Esta ley estableció que los notarios debían quedar sujetos al gobierno, quien se
encargaría de nombrarlo y vigilarlo. También obligaba al notario a redactar por sí mismo
las actas notariales o escrituras matrices, asentándolas en el libro que corresponda del
protocolo.

Esta ley dispuso que el ejercicio de la función notarial era de orden público y de
aplicación en Distrito y territorios federales, esta función era conferida por el Ejecutivo de
la Unión y su dirección estaba a cargo de él mismo a través de la Secretaría de Justicia y
disponía que el notario debía ser un profesional del Derecho que debía quedar sujeto al
gobierno, quien lo nombraba, vigilaba.

LEY DE 1932

El 20 de enero de 1932 en el Diario Oficial de la Federación se publicó la segunda ley

llamada Ley del Notariado para el Distrito y Territorios Federales, siendo Presidente de la
República Pascual Ortiz Rubio.

LEY DE 1946

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La tercera ley se llamó Ley del Notariado para el Distrito Federal y Territorios, fue
publicada en el Diario Oficial de la Federación el 23 de febrero de 1946. Esta ley es la
primera que contempla tanto al hombre como a la mujer como capaces de desempeñar
la actividad notarial. Continúa contemplando el carácter público de la función notarial y la
obligatoriedad de que el notario sea un profesional del Derecho y de guardar secreto
profesional. Al igual que la ley anterior precisa que el notario estará investido de fe
pública para hacer constar los hechos o actos jurídicos que los interesados pretendan
autenticar conforme a las leyes.

Esta ley hace una clara distinción entre escrituras y actas; las primeras contienen actos
jurídicos y las segundas hechos jurídicos. Se autorizó al ejecutivo a crear más notarías
en casos de que las necesidades de una entidad así lo requirieran.

Esta ley definía al notario comprendiendo a la persona, ya fuera hombre o mujer,

investida de fe pública para hacer constar los actos y hechos jurídicos a los que los
interesados deban o quieran dar autenticidad conforme a las leyes, autorizada para
intervenir en la formación de tales actos o hechos jurídicos revistiéndolos de solemnidad
y forma legales.

Establecía la incompatibilidad de funciones del notario con todo empleo o comisión

públicos. Sin embargo el notario podía aceptar cargos de instrucción pública, de
beneficencia privada, de beneficencia pública, o concejiles.

Concepto de derecho notarial.

Derecho Notarial, Según el III Congreso Internacional del Notario Latino, es un "Conjunto
de disposiciones legislativas, reglamentarias, uso, decisiones jurisprudenciales y
doctrinas que rigen la función notarial y el instrumento público notarial"

1.1 Contenido y partes del derecho notarial.

La función notarial.

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La función autenticadora es la facultad otorgada por la Ley al Notario para que se

reconozca como cierto lo que éste asiente en las actas o escrituras públicas que redacte,
salvo prueba en contrario. La función autenticadora deberá ejercerla de manera personal
y en todas sus actuaciones de asesoría, instrumentación y juicio, conducirse conforme a
la prudencia jurídica e imparcialmente.

El notario interviene en diversos actos como son testamentos, poderes, constitución de

sociedades y asociaciones, así como de aquéllos cuyo objeto sean inmuebles, como por
ejemplo, compraventas, donaciones, hipotecas, fideicomisos y adjudicaciones por
herencia.

Además da fe de hechos, realiza notificaciones, requerimientos, existencia y capacidad

de las personas, reconocimiento de firmas, protocolizaciones de actas y hechos
materiales en general.

Concepto de función notarial.

La función notarial es el conjunto de actividades que el notario realiza conforme a las

disposiciones de esta Ley, para garantizar el buen desempeño y la seguridad jurídica en
el ejercicio de dicha función autenticadora.

Es una entidad descentralizada, técnica, con personería jurídica, autonomía

administrativa, financiera y patrimonial. Está adscrita al Ministerio del Interior y de
Justicia.

Características de la función notarial

Es pública en cuanto proviene de los poderes del Estado y de la Ley, que obran en
reconocimiento público de la actividad profesional de notario y de la documentación
notarial al servicio de la sociedad.
De otra parte, es autónoma y libre, para el notario que la ejerce, actuando con fe pública.

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1. No existen derechos subjetivos en conflicto; por ello se dice que actúa en la fase
normal del derecho;

2. Confiere certeza y seguridad jurídica a los hechos y actos solemnizados en el

instrumento público;

3. Se aplica el derecho objetivo condicionado a las declaraciones de voluntad a fin de

concretar los derechos subjetivos;

4. Es un Derecho cuya naturaleza jurídica no puede encasillarse en la tradicional

división entre el Derecho Público y el Derecho Privado;

5. En sentido amplio, Nery Muñoz, sostiene que el campo de actuación del Notario es
la jurisdicción voluntaria y que la certeza y la seguridad jurídica que el Notario confiere a
los hechos y actos que autoriza es derivada de la fe pública que ostenta.

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UNIDAD 2.
LA FE PÚBLICA
2. La fe pública.
Concepto de fe pública.

“Es una función específica del poder del estado de carácter público, consistente en
garantizar de una forma indubitada (Es un medio probatorio que consiste en comparar la
letra o la firma del documento privado cuestionado con la de otro documento indubitado,
es decir con otro instrumento respecto del cual no exista duda que ha sido escrito o
firmado por la misma persona que aparece haber escrito o firmado el controvertido)
la veracidad de determinados hechos y actos que de una manera directa o indirecta
afecten la actuación de la legalidad socialista.

2.1 Requisitos de la fe pública.

La fe pública tiene los requisitos siguientes:

Evidencia: es la relación que existe entre el autor del acto jurídico y el del instrumento
notarial, es decir, es la relación entre el quién y el ante quién, el notario narra el hecho
propio (certificación) y constata el hecho ajeno. En la certificación, el notario concreta su
actividad de fedatario, es decir, manifiesta el contenido de su fe pública originaria, que
versa sobre: fe de la existencia de documentos relacionados con la escritura, de
conocimiento de las partes, de lectura y explicación y de otorgamiento de la voluntad.

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El propósito de esta certificación es brindar seguridad jurídica al usuario del instrumento.

Art. 102 de la LNDF.

Objetivación: consiste en que todo lo percibido debe plasmarse en un instrumento, es

decir, todo lo que el notario percibe de manera sensorial o por el dicho de otros, debe
constar por escrito dentro de un protocolo. Lo anterior se refiere a que toda actuación
notarial debe hacerse en el protocolo, de acuerdo al principio doctrinal de matricidad,
como se expresa en la LNDF en su art. 78.

Coetaneidad o simultaneidad: es la relación tripartita entre lo narrado o lo percibido, su

plasmación en el instrumento notarial y su otorgamiento. La LNDF exige que estos
momentos de narración, plasmación y otorgamiento sean inmediatos y concatenados,
deben darse toda esta sucesión de actos entre lo captado, plasmado y otorgado dentro
de 30 días naturales, como lo establece el art. 116 de la LNDF. En caso de que pasado
este término el instrumento no haya sido firmado, el notario le pondrá al pie la razón: “no
pasó” y su firma.

Una novedad en la ley se refiere a la coetaneidad en las actas notariales, debido a que el
notario cuenta con los dos días siguientes al del hecho presenciado.

2.2 Tipos de fe pública:

Originaria.
Este tipo de fe pública se presenta cuando el hecho o acto del que debe de darse fe, fue
percibido por los sentidos del notario. Esta representa por ejemplo, cuando el notario
asienta una certificación de hechos en su protocolo, o da fe del otorgamiento de un
testamento.

Derivada.

Consiste en dar fe de hechos o escritos de terceros. Aquí el notario no ha percibido

sensorialmente el acaecer del hecho o el otorgamiento del acto que plasmara en su
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protocolo. Por ejemplo, cuando un notario protocoliza el acuerdo del consejo de
administración de un S.A., otorgándole poderes a un tercero, o las diligencias de apeo
(Documento jurídico que acredita el deslinde y demarcación) y deslinde o de información
ad perpetuam (consiste en justificar con testigos ciertos hecho que al que las promueve
interesa queden consignados de manera solemne, a fin de que consten en lo sucesivo y
no puedan desaparecer, olvidarse o desfigurarse con el transcurso del tiempo) que se
solicite.

2.3 Clases de fe pública.

Por el fundamento del cual emanan y por los lineamientos que éste debe seguir para su
desempeño eficaz y en mérito a la delegación del poder soberano en funcionarios
determinados, existen tantos tipos de Fe Pública como tipos diferentes de funcionarios
públicos y según las formas que estos utilicen para expresarla y en dependencia del
funcionario u órgano titular, a saber: fe pública legislativa, ejecutiva o administrativa,
judicial, notarial, mercantil registral.

LA FE PÚBLICA LEGISLATIVA.

Está presente en los parlamentarios, que son portadores de la soberanía, con las
facultades legislativas y fiscalizadoras principalmente. La fe pública legislativa se
objetiviza o plasma en la leyes, resoluciones y decisiones legislativas y crea en los
ciudadanos la plena seguridad de la existencia de los textos legales y de su contenido
vinculante.

LA FE PÚBLICA EJECUTIVA O ADMINISTRATIVA.

Se encuentra en el Presidente de la República y los ministros de Estado y sus

dependencias, cuya función es la de aplicar lo que la ley ordena y la hacer cumplir en
cada ámbito de su función y de acuerdo a la naturaleza del área de su competencia,
expidiendo decretos, resoluciones y ordenes convenientes para el efecto que hacen fe.
Estas tienen valor, certeza y fuerza ejecutiva con que el Poder estatal ha dotado a los
actos unilaterales de la administración fundamentalmente porque estos actos por los

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cuales la administración manifiesta su voluntad, deben estar dirigidos a proteger
intereses colectivos.

LA FE PÚBLICA JUDICIAL.

Es la investidura que se da a las autoridades del poder judicial de acuerdo a la jerarquía

y atribuciones emanadas del poder soberano del Estado y determinadas por la ley de
Organización Judicial, objetivizada en las sentencias, autos, ordenes, resoluciones,
mandamientos, certificaciones y otros, de acuerdo a las instancias, la competencia y la
jurisdicción. El ejercicio de esta fe pública corresponde en nuestro país a la Corte
Suprema de Justicia, las Cortes Superiores de Distrito, los juzgados y otras autoridades
jurisdiccionales designadas para el efecto.

LA FE PÚBLICA MERCANTIL.

Dada por los agentes o corredores del comercio que tienen su ámbito de acción en la
bolsa de valores. Es una función semejante a la notaria puesto que desempeñan una
actividad jurada como comerciantes y es una actividad pública como fedatarios del
movimiento económico. La fe pública mercantil es referente a específicos actos de
comercio, con respecto a los cuales sus libros y pólizas hacen prueba plena.

LA FE PÚBLICA REGISTRAL.

Se divide en dos, Derechos Reales y de Registro Civil.

La primera es la fe pública que se refiere fundamentalmente a la credibilidad y fuerza

probatoria de los autos registrales o de los derechos en ellos contenidos. El portador de
esta fe pública registral está presente en el Registrador de Derechos Reales.

La Fe pública civil está presente en la autoridad competente para el registro de

nacimientos, matrimonios, emancipaciones, reconocimientos y legitimaciones de niños,
adopciones, naturalizaciones, vecindad y de funciones de las personas naturales.
Asimismo, el Registro de Comercio para las personas jurídicas.

LA FE PÚBLICA NOTARIAL
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Se la define como “la potestad que el Estado confiere al Notario de Fe Pública para que
a requerimiento de parte y con sujeción a determinadas formalidades, asegure la verdad
de hechos y actos jurídicos que le constan, con el beneficio legal para sus afirmaciones
al ser tenidas por auténticas mientras no se impugnen mediante querella de falsedad”
Para Martínez Segovia.... “es la autoridad que la ley acuerda al Notario para dar valor
jurídico a todo o parte del documento notarial y a su contenido negocial y de hecho entre
partes y con respecto a terceros, autoridad de plena fe que sólo puede ser vencida por
querella de falsedad”.

UNIDAD 3.
EL NOTARIO
3.1 El notario.
Concepto de notario.

El notario es un profesional del Derecho, investido de fe pública por el Estado, que

brinda seguridad jurídica y certeza en los actos y hechos de los que da fe, manteniendo
siempre un alto nivel de profesionalismo, total imparcialidad con los prestatarios del
servicio y plena autonomía en sus decisiones, las cuales sólo tienen por límite el marco
jurídico y el Estado de Derecho.

3.2 Maneras de acceder al notariado (Ley del Notario del Estado de México).

Artículo 11. Para ser aspirante al nombramiento de notario es necesario obtener

constancia otorgada por el Gobernador del Estado, quien solo podrá otorgarla a quien
satisfaga los requisitos siguientes:
I. Ser ciudadano mexicano por nacimiento, mayor de veintiocho años;
II. Tener una residencia efectiva e ininterrumpida en el territorio del Estado de México,
cuando menos de cinco años anteriores a la fecha de solicitud;
III. Ser profesional del derecho, con una antigüedad mínima en el ejercicio de cinco años
anteriores a la fecha de solicitud;
IV. Haber realizado prácticas de manera ininterrumpida por un período mínimo de un año
en alguna notaría del Estado de México;

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V. Acreditar el curso de formación de aspirantes a notario que imparte el Colegio, o algún
otro en Derecho Registral o Notarial que reconozca la Secretaría.
VI. No padecer enfermedad que impida el ejercicio de las facultades intelectuales o que
sea causa de incapacidad física para el desempeño de la función notarial;
VII. Ser de conducta honorable;
VIII. No estar sujeto a proceso penal por delito intencional ni haber sido condenado en
sentencia ejecutoriada por delito de la misma clase;
IX. No haber sido suspendido o cesado del ejercicio de la función notarial en el Estado
de México o en otra entidad de la República;
X. No haber sido declarado en estado de quiebra o de concurso de acreedores, excepto
que haya sido restituido;
XI. Aprobar el examen para aspirante a notario en los términos de esta Ley y su
Reglamento.
Artículo 12.- Solo los aspirantes podrán participar en los exámenes de oposición para
obtener el nombramiento de notario.
Se exime de la obligación de presentar examen de aspirante, a quien se haya
desempeñado como Notario interino o provisional en el Estado de México, siempre y
cuando cumpla con los requisitos enunciados en el artículo anterior; siempre que resulte
aprobatoria la evaluación que practiquen la Secretaría y el Colegio, estando en ese caso,
en posibilidad de presentar el examen de oposición.

Artículo 13. Para obtener el nombramiento de notario deberán satisfacerse los requisitos
siguientes:
I. Tener constancia de aspirante a notario o, en su caso, haber aprobado la evaluación a
que se refiere el párrafo segundo del artículo anterior;
II. Cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 11 de la presente Ley;
III. Aprobar el examen de oposición que para el efecto se realice.
Atendiendo al interés social y a las necesidades de la función notarial, podrá ser Notario
también, quien determine el Gobernador del Estado y haya sido evaluado por la
Secretaría y el Colegio, en términos que para el efecto establezca el Reglamento de la
presente Ley.

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3.3 Derechos del notario.

Artículo 19.- Son derechos de los notarios:

I. Ejercer la función, de la cual solo podrán ser separados en los casos y términos
previstos por esta Ley;
II. Percibir los honorarios que autorice el arancel por los actos, hechos y procedimientos
en que intervengan;
III. Permutar sus notarías, previa autorización del Gobernador del Estado, quien
escuchará la opinión del Colegio;
IV. Asociarse con otro notario del mismo lugar de residencia en los términos que autorice
el Gobernador del Estado, quien escuchará la opinión del Colegio;
V. Solicitar al Gobernador del Estado su reubicación en una notaría vacante o de nueva
creación, o la reubicación de su notaría en otro municipio, quien resolverá previa
constancia de procedencia que sea expedida por la Secretaría en base al expediente del
notario solicitante y escuchando la opinión del Colegio.
VI. Separarse de su cargo en los términos que autoriza esta Ley;
VII. Excusarse de actuar:
a). En días festivos y horas que no sean de oficina, salvo que se trate de testamentos u
otros casos de urgencia o de interés público.
b). Por causa justificada que le impida encargarse del asunto de que se trate, siempre
que haya otra notaría en el mismo lugar de residencia.
VIII. Patrocinar a los interesados en procedimientos judiciales o administrativos para
obtener el registro de instrumentos otorgados ante su fe, con las excepciones previstas
por esta Ley y demás disposiciones jurídicas aplicables.
IX. Los demás que le otorguen otros ordenamientos.

3.4 Obligaciones del notario.

Artículo 20.- Son obligaciones de los notarios:

I. Ejercer la función notarial con probidad, diligencia, eficiencia e imparcialidad,
constituyéndose en consejero de quienes solicitan sus servicios;

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II. Guardar secreto de los actos pasados ante ellos, salvo de los que requieran la
Secretaría, las autoridades jurisdiccionales o el Ministerio Público;
III. Ejercer sus funciones cuando sean solicitados o requeridos, siempre que no exista
para ello algún impedimento o motivo de excusa;
IV. Pertenecer al Colegio;
V. Actualizar durante los primeros treinta días naturales de cada año la fianza a que se
refiere la fracción II del artículo 18 de esta Ley (Otorgar fianza expedida por una
institución de crédito autorizada a favor del Gobierno del Estado de México, misma que
deberá actualizar anualmente, por una cantidad equivalente a doce mil veces el valor de
la unidad de medida y actualización, la cual deberá exhibirse dentro de los primeros
treinta días naturales de cada año.
Los Notarios que se separen de la función notarial, de forma definitiva, por cualquier
causa, deberán mantener vigente por tres años posterior a su separación, la fianza
referida, para en su caso, responder de las obligaciones económicas derivadas del
ejercicio de su función), atendiendo a los criterios generales de incremento del valor de
la Unidad de Medida y Actualización, debiendo mantenerla vigente durante los tres años
siguientes a aquel en que haya dejado de ejercer la función en forma definitiva.
VI. Sujetarse al arancel para el cobro de sus honorarios;
VI bis. Promocionar y gestionar los incentivos otorgados por el Gobierno del Estado a los
usuarios de servicios notariales relacionados con la apertura y funcionamiento de
unidades económicas previstos en los ordenamientos jurídicos y programas emitidos
para dicho efecto.
VII. Abstenerse de actuar cuando no le sea aportada la documentación necesaria o no le
sean cubiertos los montos por concepto de impuestos, derechos y gastos que se
generen;
VIII. Mantener abiertas sus oficinas por lo menos ocho horas diarias en días hábiles y
realizar guardias los fines de semana, días festivos e inhábiles en los casos previstos por
la Ley;
IX. Reanudar sus funciones dentro de los quince días hábiles siguientes al de la
terminación de la licencia o de la suspensión;

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GONZÁLEZ
X. Solicitar al Instituto de la Función Registral del Estado de México o registro público
respectivo, certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes o anotaciones
cuando vaya a otorgarse una escritura en la que se declare, reconozca, adquiera,
transmita, modifique, limite o grave, la propiedad o posesión de bienes inmuebles o
cualquier derecho real sobre los mismos o que, sin serlo, sea inscribible.
XI. Abstenerse de establecer oficina en lugar diverso al registrado ante la Secretaría,
para atender al público en trámites relacionados con la notaria a su cargo.
XII. Abstenerse de extraer de la Notaría a su cargo el Protocolo o parte de él, para
efectos de maquila o por tratarse de oficina alterna, salvo por causa de fuerza mayor o
en los casos previstos en esta Ley.
XIII. Las demás que les imponga esta Ley y otros ordenamientos.

3.5 El desempeño de sus funciones.

Artículo 22.- Como excepción al artículo anterior, los notarios podrán:

I. Desempeñar la docencia y cargos de beneficencia;
II. Actuar en ejercicio de su profesión en asuntos propios, de su cónyuge, ascendientes,
descendientes y demás parientes por consanguinidad o afinidad hasta el cuarto grado;
III. Desempeñar el cargo de secretario de asociaciones civiles o sociedades sin ser
miembro del consejo directivo o de administración;
IV. Ser tutor, curador o albacea;
V. Dar consultas jurídicas de acuerdo a su función;
VI. Patrocinar a los interesados en el trámite para obtener el registro de testimonios de
escrituras, así como en los fiscales, administrativos y judiciales relacionados con los
impuestos y derechos que causen los actos pasados ante ellos.

3.6 De la suplencia.

Artículo 23.- Dentro de los treinta días hábiles siguientes al de su protesta, los notarios
de una misma residencia deberán celebrar convenios para suplirse recíprocamente en

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sus faltas temporales. Cuando sólo haya un notario, el convenio lo celebrará con los de
las residencias más cercanas.
Si los Notarios no celebran convenios de suplencia dentro del plazo que se les concede,
la Secretaría determinará la forma de llevarla a cabo y quiénes deberán suplirse entre sí.
No se podrá suplir a más de un Notario a la vez.
Artículo 24.- Los Notarios podrán separarse del ejercicio de su función hasta por quince
días hábiles consecutivos o alternados cada seis meses, debiendo dar aviso por escrito
de su separación y su regreso a la Secretaría y a quien deba suplirlos.
No podrán acumularse los quince días de un semestre con los del siguiente, debiendo
mediar entre ambos un período de por lo menos treinta días hábiles en el ejercicio de la
función.
Artículo 25.- Los notarios asociados no quedan obligados a celebrar convenios de
suplencia debiendo actuar recíprocamente en sus faltas temporales, lo que deberán
estipular en el convenio de asociación.
Artículo 26.- Los convenios de suplencia serán registrados y publicados en la misma
forma que el nombramiento.
Artículo 27.- Los notarios podrán solicitar al Gobernador del Estado licencia para
separarse de su cargo, hasta por el término de un año. Esta licencia es renunciable.
Cuando se haya obtenido esta licencia, no podrán solicitar otra igual hasta después de
transcurrido un año en el ejercicio de la función notarial, salvo en el caso de enfermedad
grave justificada, según lo dispuesto por la fracción II del artículo 40.
Artículo 28.- EL Gobernador del Estado concederá licencia por el tiempo que sea
necesario cuando el notario sea designado para el desempeño de cargos de elección
popular.
Los Notarios deberán separarse temporalmente del ejercicio de la función notarial,
cuando participen como candidatos en procesos electorales, a partir de la fecha de su
registro como tales ante la autoridad electoral correspondiente, dando aviso por escrito a
la Secretaría, para lo cual entrará en funciones el suplente.
Concluido el período para el que el Notario fue electo o designado, se reincorporará al
desempeño de la función notarial, previo aviso por escrito a la Secretaría.

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 Derecho Notarial y Registral LIC. ROBERTO VALENCIA
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Artículo 29.- En los casos de separación de los notarios por licencia o suspensión, el
Gobernador del Estado, al conceder aquélla u ordenar ésta, designará notario de entre
los aspirantes o a quien se haya desempeñado como notario interino o provisional, para
que se haga cargo interinamente de la notaría de que se trate.
Artículo 30.- En caso de que un Notario se separe temporalmente del desempeño de su
función por enfermedad u otra razón imprevista, su suplente entrará de inmediato en
funciones, previo aviso por escrito que cualquiera de los dos presente a la Secretaría. La
suplencia se referirá al desempeño de la función notarial, sin que el suplente deba tomar
a su cargo responsabilidades pecuniarias. LEY

3.7 De la suspensión de un notario y terminación del nombramiento.

Artículo 40.- Son causas de suspensión de un notario en el ejercicio de su función:

I. Ser sujeto a proceso por delito patrimonial o grave en que haya sido declarado
formalmente preso, hasta que se pronuncie resolución que haya causado ejecutoria;
II. Padecer enfermedad que lo imposibilite en forma transitoria para ejercer la función
notarial, surtiendo efecto, en tal caso, la suspensión durante todo el tiempo que dure el
impedimento, siempre que no exceda de dos años;
III. La sanción administrativa impuesta por el Gobernador del Estado por faltas
comprobadas al notario, en la forma y términos previstos en esta Ley.
Artículo 41.- El nombramiento de notario terminará por cualquiera de las causas
siguientes:
I. Renuncia escrita;
II. Muerte;
III. Imposibilidad del notario por enfermedad que exceda de dos años o por edad
avanzada que le impida el desempeño de la función notarial;
IV. Sentencia ejecutoriada que imponga una pena privativa de libertad por la comisión de
delito patrimonial o grave;
V. Resolución del Gobernador del Estado, en los términos y condiciones de esta Ley.
Artículo 42.- En los supuestos previstos en las fracciones II del artículo 40 y III del
artículo 41, tan luego como el Gobernador del Estado tenga conocimiento de que un
Notario está imposibilitado para ejercer la función notarial, solicitará a la Fiscalía General
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GONZÁLEZ
de Justicia la designación de dos peritos médicos, teniendo el Notario el derecho de
nombrar a dos peritos médicos, quienes practicarán exámenes físicos y psicométricos al
Notario, en presencia de un representante de la Secretaría y otro del Colegio y
dictaminarán sobre el padecimiento, su duración, y si éste lo imposibilita para ejercer la
función notarial, ajustándose a los términos y condiciones establecidos en el
Reglamento.
El dictamen será remitido al Gobernador del Estado, quien resolverá la suspensión o la
terminación, en su caso, haciéndolo del conocimiento del Colegio.
Artículo 43.- Los oficiales del Registro Civil y el Colegio, cuando conozcan del
fallecimiento de un Notario, lo deberán comunicar inmediatamente a la Secretaría.
Artículo 44.- Cuando un juez declare la interdicción de un Notario, lo comunicará a la
Secretaría y al Colegio, para los efectos de la fracción II del artículo 40.
Artículo 45.- El juez que inicie proceso en contra de algún Notario por delito doloso,
remitirá inmediatamente a la Secretaría y al Colegio copia certificada del auto de formal
prisión o de sujeción a proceso y, en su oportunidad, de la sentencia ejecutoriada, para
los efectos de los artículos 40 fracción I o 41 fracción IV de esta Ley.
Artículo 46.- La declaratoria de terminación de la función de un Notario y de los
interinatos, la hará el Gobernador del Estado, quien ordenará su publicación por una sola
vez en el periódico oficial “Gaceta del Gobierno” y en uno de los periódicos de mayor
circulación en la entidad. La Secretaría lo comunicará a las instancias a que se refiere el
artículo 18 fracción V de la Ley.

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GONZÁLEZ

UNIDAD 4.
LOS INSTRUMENTOS NOTARIALES Y LA ACTUACIÓN DEL NOTARIO
4. Instrumento público.
4.1 Instrumento público notarial.
Los instrumentos públicos notariales, son aquellos que el notario, por mandato de la ley
o solicitud de parte, extienda o autorice en ejercicio de su función, dentro de los límites
de su competencia y con las formalidades de ley

4.2 Escritura Pública.

Artículo 78. Escritura es el instrumento original que el notario asienta en el protocolo

físico o electrónico para hacer constar uno o más actos jurídicos, autorizados con firma
autógrafa o electrónica y sello.
Se entenderá también como escritura el acta que contenga un extracto con los
elementos personales y materiales del documento en que se consigne un contrato o
actos jurídicos, siempre que esté firmada en cada una de sus hojas por quienes en el
intervengan y por el notario, quien además pondrá el sello, señalará el número de hojas

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de que se compone, así como la relación completa de sus anexos que se agregarán al
apéndice y reúna los demás requisitos que señala este capítulo.

4.3 Hecho y acto jurídico.

Los hechos jurídicos son hechos relevantes al derecho y producen efectos jurídicos, y
como consecuencia del hecho se crean, modifican o extinguen derechos y obligaciones.
Como ejemplo podemos encontrar un contrato de compraventa en el cual se adquiere el
derecho de exigir la cosa comprada por parte del comprador y a exigir el dinero por parte
del vendedor y el deudor, por medio del pago efectivo extingue la obligación con el
acreedor. No obstante, no todas las obligaciones nacen de un contrato, también pueden
nacer de la ley y de los delitos.

En un sentido amplio puede considerarse un hecho jurídico todo acontecimiento, ya

se trate de un fenómeno de la naturaleza o de un hecho del hombre, ya que el
ordenamiento jurídico lo toma en consideración para atribuirle consecuencias de
Derecho. Los hechos jurídicos en amplio sentido se clasifican en hechos jurídicos en
sentido estricto y en actos jurídicos.

Los actos jurídicos son hechos voluntarios que tienen la intención de producir efectos
jurídicos. Puede considerarse al acto jurídico como una manifestación de voluntad que
lleva la intención de crear, modificar o extinguir derechos y que produce los efectos que
desea el actor o las partes involucradas porque el derecho reconoce esa manifestación
de voluntad como válida para producir efectos jurídicos.

El acto jurídico tiene que contener necesariamente determinados elementos

esenciales o de existencia, ya que sin estos el acto no puede llegar a consumarse. Los
elementos esenciales son:

Voluntad. Ya sea que se trate de un solo individuo o varios, es necesario que exista
de voluntad de actuar.

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 Derecho Notarial y Registral LIC. ROBERTO VALENCIA
GONZÁLEZ
Objeto. Es necesario que esta manifestación de voluntad tenga como finalidad
producir una o varias consecuencias sancionadas por el derecho.

Como vemos los actos jurídicos puede intervenir más de un sujeto, Cuando en el acto
jurídico existe un solo individuo, se le denomina autor, las partes dentro del acto jurídico
pueden estar formadas por más de una persona. Para que el acto jurídico se perfeccione
no solo hace falta la voluntad de las partes, sino que es necesario que la autoridad lo
reconozca.

Los hechos y actos jurídicos son ambos acciones realizadas por los individuos pero se
diferencian en que un hecho jurídico, se conforma por los acontecimientos que no se
pueden evitar y que existen por el simple hecho de nuestra existencia como es nacer o
morir, y son hechos involuntarios, es decir, no tenemos control sobre ellos. En cambio
los actos jurídicos son aquellas acciones hechas por los individuos pero que son hechos
por voluntad propia, es decir, el individuo decide si realizara el acto o no, como por
ejemplo realizar una compraventa o divorciarse

4.4 Requisitos de la escritura pública.

Estando con el notario, éste les indicará los documentos que debe llevar cada una de
las partes para escriturar su terreno o casa:

Avalúo

Certificado de libertad de gravámenes fiscales

Certificado de gravámenes hipotecarios

Certificados de no adeudos de agua, predial, urbanización, etc.

Otros documentos que el notario considere

Una vez entregados, el notario indicará los pasos a seguir y la fecha para la firma de
las partes, la entrega del monto acordado y cualquier arreglo posterior.

¿Qué procede después de la firma?

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 Derecho Notarial y Registral LIC. ROBERTO VALENCIA
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El trámite de propiedad en México no termina con la firma, esta es apenas el primer
paso para contar con el beneficio de la propiedad.

Después de las firmas, el notario procede a tramitar el registro de las firmas en el

Registro Público de la Propiedad. En este registro aparecen todos los antecedentes
legales y jurídicos tanto de cada persona que haya participado en algún tipo de contrato
público, como del historial de cada predio o edificación.

Una vez que se tengan los documentos y se lleven al RPP, éste procederá a incluir en
el sistema los datos de la compraventa:

- a nombre del nuevo propietario aparecerá el documento notarial de la compraventa.

- a nombre del predio aparecerá el documento notarial con los datos del nuevo
propietario.

En las búsquedas en el sistema del Registro Público de la Propiedad en México, se

pueden encontrar todos los antecedentes jurídicos de propiedad tanto de los propietarios
del predio como del predio mismo.

4.5 Características.

Todas las escrituras notariales hechas ante un fedatario público se sustentan sobre una
normativa precisa, reúnen condiciones de autenticidad (lo que en ella se establece es
cierto), ejecutoriedad (el acuerdo se lleva a la práctica sin necesidad de más pruebas) y
legalidad (se ajusta a lo que fijan las leyes).

4.5 Acta Notarial.

Concepto de Acta notarial.

Artículo 98.- Acta notarial es el instrumento original que el notario a solicitud de parte,
asienta en el protocolo para hacer constar uno o varios hechos presenciados por él,
autorizados con su firma y sello.
Las ratificaciones de firma de documentos en idioma español deberán contener una
descripción breve del documento al que se refiere, los nombres y el carácter con que
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comparecen las personas de cuyas firmas se trate y la mención expresa de que de
dichos documentos se agrega un ejemplar al apéndice correspondiente, así como de los
documentos con que acredite su personalidad.
Tratándose de documentos redactados en otro idioma, se requerirá su traducción al
español.

Tipos de acta notarial.

Las actas notariales se limitan a dejar constancia, a instancia de parte interesada, de

hechos percibidos por el notario, para asegurar su prueba (lo que se llama preconstituir
la prueba, es decir, tener ésta al alcance para el caso de que sea negado un hecho
cierto), o para recoger un juicio del notario a los efectos previstos en la Ley. Los
percepción puede derivar de cualquier sentido; ordinariamente, como es lógico, la vista y
el oído; pero también el tacto (la pared se encuentra húmeda), el olfato (una emanación
maloliente) e incluso, prescindiendo de factores subjetivos, el gusto.

Tipos de actas notariales

Presencia: Acreditar la realidad o verdad de un hecho que le consta personalmente al
notario, por haberlo presenciado o autorizado. Ejemplo: Matrimonio, supervivencia,
existencia o sobrevivencia.
Referencia: El Notario hace constar lo que escuchó o le fue referido. Ejemplo:
Declaración de Testigos.
Requerimiento: Se hace constar la solicitud del cumplimiento de una obligación.
Ejemplo: Protesto de Cheque.
Notificación: Se utiliza para comunicar a una persona, una situación que deber ser de
su conocimiento, porque le favorece o le afecta. Ejemplo: Notificación de una donación,
revocatoria de un mandato o de una acción.
Notoriedad: Se utiliza cuando una persona en vida utilizó nombres o apellidos diferentes
que legalmente le corresponden. Ejemplo: Identificación de Tercero.

4.6 Otros documentos que puede expedir el notario.

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 Derecho Notarial y Registral LIC. ROBERTO VALENCIA
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Copia Certificada.
Copia certificada, es la reproducción total o parcial de una escritura así como sus
respectivos documentos del apéndice o sólo de éstos o de algunos de éstos que el
notario sólo expedirá para las siguientes cuatro finalidades:

Primera: para acompañar declaraciones, manifestaciones o avisos de carácter

administrativo o fiscal o para obtener inscripción registral de escrituras o actas;

Segunda: Para acompañar informes solicitados por autoridad con relación a alguna
escritura o acta;

Tercera: Para remitirla a alguna autoridad administrativa judicial, ministerial o fiscal que
ordene su expedición; y,

Cuarta: Para entregar al otorgante que la solicite, la reproducción de algún o algunos de

los documentos que obren en el apéndice.

Certificado notarial.

Artículo 113. Certificación notarial es la razón en la que el notario hace constar un acto o
hecho que obra en su protocolo, en un documento físico o electrónico que él mismo
expide o en un documento preexistente, también lo será la afirmación de que una
transcripción o reproducción coincide fielmente con su original.

Responsabilidad del notario público.

Para poder entender mejor la Responsabilidad Notarial debemos hacer primero una
remisión a la figura del Notario.
Los Notarios reúnen una doble condición, por una parte como profesionales del Derecho
y por otra la de funcionarios públicos.

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 Derecho Notarial y Registral LIC. ROBERTO VALENCIA
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Como funcionarios públicos los Notarios ejercen la fe pública notarial que se
descuelga con una doble corriente; por una parte la exactitud de los hechos
comprobados y visualizador por el Notario y la autenticidad y fuerza probatoria de las
declaraciones de voluntad de las partes en los instrumentos públicos autorizados por él.
En primer lugar la responsabilidad se define como la obligación de responder por los
actos o por las omisiones que pudieran o causen perjuicio para la reparación del
daño causado.
El deber de responder del sujeto activo del acto u abstención que causa daño o
perjuicio a una persona o sus bienes proviene de la acción culposa o dolosa.
Como dice Adriana Abella la Responsabilidad Notarial “es aquella en la que incurre el
notario por incumplimiento de las obligaciones que le impone el ejercicio de la función”.
Los hechos ocasionados por los notarios pueden afectar a diversos sectores, desde el
orden público pasando por las relaciones privadas de los ciudadanos y llegando hasta
las relaciones internas de la jerarquía administrativa.
Los escribanos pueden responder en los ámbitos administrativo, civil, penal, fiscal y
disciplinario. En un mismo caso podrían responder simultáneamente dentro de los
distintos ámbitos indicados.

Ámbitos de la responsabilidad notarial

 La responsabilidad civil del Notario surge por cualquier acto irregular ocasionado
por su figura, cuando falta a los deberes de su actividad en el ejercicio de sus
funciones, incumpliendo alguna obligación, con origen convencional o legal, por una
acción u omisión de carácter culposa o dolosa, que ocasione algún tipo de daño o
perjuicio por el cual sea imputable según las reglas de la causalidad.
 Como el Notario tiene una laguna sobre su situación, entre “funcionario público o
no”, con respecto a la responsabilidad penal se difumina en la comisión de un
delito como “funcionario en el ejercicio de la función pública”.
 Al igual que todos los ciudadanos del territorio nacional podemos incurrir en
una responsabilidad fiscal, por incumplimiento de los deberes que corresponden
por las leyes fiscales y tributarias, pero ellos en especial dentro de su carácter de
agente de percepción, retención e información.
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 Derecho Notarial y Registral LIC. ROBERTO VALENCIA
GONZÁLEZ
 Además de lo anteriormente mencionado los Notarios pueden incurrir en
una responsabilidad disciplinaria, por infringir normas profesionales o éticas
inherentes al desempeño de sus funciones.

UNIDAD 5.
CONCEPTOS GENERALES DEL DERECHO REGISTRAL
5. Derecho registral.
Concepto de derecho registral.
Conjunto de normas, principios, procedimientos que regulan la organización de los
registros públicos de naturaleza jurídica, la inscripción y la publicidad registral.

Fines del derecho registral.

El Derecho Registral tiene como finalidad mostrar al conocimiento del público en general,
los posibles gravámenes y cargas que pueda poseer un Derecho Real o Personal y aún
aquellos relativos a la personalidad sobre la titularidad y condiciones bajo las que se
encuentra aquellos, así, los que tengan un interés particular motivado en la intención de
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 Derecho Notarial y Registral LIC. ROBERTO VALENCIA
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formalizar un acto encuentren en los diferentes registros públicos un “MEDIO IDÓNEO Y
MODERNO” para facilitar tales actividades, teniendo en cuenta el desarrollo que ha
venido desarrollando el Derecho Registral en cuanto a sus limitantes y posteriores
transformaciones, para dar mayor seguridad jurídica y más certeza de la información.

Principios regístrales.
Los principios registrales vienen a ser las orientaciones básicas y generales contenidos
en normas jurídicas, decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la
inscripción, el procedimiento y la organización del Registro en un determinado sistema
registral. Se generan en las normas jurídicas y coadyuvan a su interpretación e
integración u orientan la producción legislativa. No debemos olvidar que al tratar de los
principios registrales nos referimos a principios de cuarto nivel, aplicables a nuestro
Sistema Registral.

Especialidad o determinación.
El concepto deriva del latín specialitas = particularidad. Este principio consiste en
determinar perfectamente los bienes objeto de inscripción, sus titulares, así como
el alcance y contenido de los derechos.

Por aplicación de este principio, en el asiento deben aparecer claramente precisados:

-La finca, que es la base física de la inscripción;
-El derecho, que es el contenido jurídico y económico de la misma.
-La persona que puede ejercer el derecho, o sea, el titular.

Trato sucesivo.
Este principio contiene dos conceptos: tracto del latín tractus = espacio entre dos
lugares, otra acepción es espacio de tiempo. Y sucesivo que proviene de dos raíces
latinas sucesión del latín successio =hecho y resultado de suceder, con la acepción;
transmisión de derechos, bienes y obligaciones que recibe una persona por herencia, y
la otra raíz que es sucesivamente del latín succesivus = siguiendo una cosa a otra.
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 Derecho Notarial y Registral LIC. ROBERTO VALENCIA
GONZÁLEZ

El tracto sucesivo, obedece a la finalidad de organizar los asientos de manera que

expresen, con toda exactitud, la sucesión ininterrumpida de los derechos que caen sobre
una misma finca, determinando el enlace del titular de cada uno de ellos con su causante
inmediato.

En la finalidad principal de este principio, se ordenan los asientos para que reflejen los
sucesivos cambios de la realidad jurídica; es por eso que se le considera un principio de
carácter formal.

Este Principio se encuentra en los artículos siguientes del Reglamento del Registro
Público del Estado que dicen:

"Articulo 30.- siempre que se extienda una inscripción que de cualquier manera afecte
otra anterior, se pondrá al margen de ésta una nota en que se exprese brevemente el
traspaso, modificación, gravamen o cancelación del derecho inscrito, indicando el tomo,
número y folio del nuevo asiento.

Artículo 36.- El cesionario de cualquier derecho inscrito deberá inscribir la cesión a su

favor, siempre que resulte de escritura pública o privada según lo fuere la que antes se
haya registrado. Si se verificare la cesión antes de estar inscrito el derecho a favor del
cedente, podrá el cesionario exigir juntamente con la suya la inscripción a favor del
causante.

Consentimiento.
El concepto consentimiento se deriva del latín consentire = con y sentire = pensar, es
decir debe existir un momento de reflexión en este caso para una modificación en los
asientos del Registro Público de la Propiedad es necesario la voluntad del titular o de
quien los sustituya.

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 Derecho Notarial y Registral LIC. ROBERTO VALENCIA
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El consentimiento es uno de los elementos de esencia o existencia de los actos jurídicos
que se tienden a producir, transmitir, modificar o extinguir derechos y obligaciones, por
los que si faltare, no existiera el acto jurídico. Este se forma, por el acuerdo de dos
voluntades o más para producir efectos de derecho, siendo necesario que tengan una
manifestación externa.

Dentro del campo del Derecho Registral, el consentimiento es la declaración

determinada, es decir, solo puede consentir el titular del derecho afectado por lo tanto
únicamente, la puede consentir el verdadero titular.

El convenio entre las partes implica la obligación, entre estos de entregar y basta que la
entrega sea una forma ficticia o simbólica, y además en la misma entrega sea forma
ficticia o simbólica, y además en la misma entrega va implícito el propio consentimiento
de cancelar el asiento de quien transfiere o resulta perjudicado en su derecho.

Rogación.
La acción de rogar, rogación, se entiende en el ámbito del Derecho Registral como
instancia (solicitud), resultando equivalente “a ruego de” y “a petición de”. Por el
principio de rogación entendemos que la administración registral no puede actuar si no
media solicitud, petición, ruego, instancia, disposición de los otorgantes de un acto o
derecho o de tercero interesado.

El principio de rogación, pues, es conocido igualmente como principio de instancia, de

solicitud, de petición, principio depositario, etc. En efecto, si no existe mandato legal
expreso, la actuación de los órganos registrales no puede realizarse de oficio.

Podemos decir en términos latos que la rogación constituye un presupuesto de la

calificación Registral, sin aquella ésta no se produce. Igualmente, determina el momento
de inicio de la prioridad. Se constituye además en una derivación de la voluntariedad de
la inscripción y en el vehículo a través del cual transita la titulación auténtica para su

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 Derecho Notarial y Registral LIC. ROBERTO VALENCIA
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acceso al Registro. Tales pueden ser los vínculos de este principio con algunos de los
demás principios registrales que tratamos seguidamente.

Es importante este principio por su incidencia como impulso inicial del procedimiento
registral y sus manifestaciones dentro del mismo. Permite al presentante o a quien este
representa el desistimiento total o parcial de la rogatoria; así como el desistimiento de la
apelación (manifestaciones negativas). Igualmente, permite al legitimado a solicitar
prórrogas, interponer recursos, realizar subsanaciones y cancelar derechos registrales.

El principio de rogación se define como aquel que establece la necesaria instancia o

solicitud de los otorgantes de un acto o derecho o de tercero interesado para la práctica
por el Registrador Público de los asuntos registrales; salvo mandato legal expreso en
contrario. “El principio de rogación se plasma en las normas que exigen petición de parte
interesada para lograr la matriculación del inmueble objeto del derecho real o,
posteriormente, obtener la mutación de las situaciones jurídicas reales sea ya se
encuentran registradas”

Inscripción.
Es el principio por el cual se producen los efectos del registro que se materializan en los
asientos registrales, mismos que se hacen constar en los libros o folios (u otros medios),
según el sistema registral adoptado.
Este principio hace referencia al papel de la inscripción en la mecánica de la
constitución, modificación, transmisión y extinción de los derechos reales y personales
sobre inmuebles.

Legalidad o calificación.
Está referido al control de legalidad que realizan las instancias registrales de los actos,
derechos, contratos, etc. cuya inscripción se solicita.

Nuestro sistema normativo registral recoge este principio cuando establece que los
registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la

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 Derecho Notarial y Registral LIC. ROBERTO VALENCIA
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inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de
ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Los alcances
mencionados anteriormente no se aplican, bajo responsabilidad del Registrador, cuando
se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción; en este
supuesto, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información
complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables,
sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

Precisando los alcances de la norma referida se establece que los registradores califican
la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la
verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los
otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripción. La calificación comprende también, la verificación
de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de
inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida
o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los
antecedentes que obran en el Registro

Publicidad.
Artículo 12- La función registral se prestará con base en los principios registrales
contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de manera
enunciativa más no limitativa:
I.- Publicidad: Es el principio y función básica del Registro que consiste en revelar la
situación jurídica de los bienes y derechos registrados, a través de sus respectivos
asientos y mediante la expedición de certificaciones y copias de dichos asientos,
permitiendo conocer las constancias registrales.

En virtud de este principio, se presume que toda persona está enterada del contenido de
las inscripciones; es decir, nadie puede alegar ignorancia o desconocimiento del
contenido de los asientos de inscripción.

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 Derecho Notarial y Registral LIC. ROBERTO VALENCIA
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Prioridad.
El concepto proviene del latín, prior, oris = anterior, que va adelante. Una acepción es ;
anterioridad de una cosa con relación a otra, tiene como base de sustentación que el
acto registral que primeramente ingresa en el Registro tiene preferencia a cualquier otro
que ingrese con posterioridad, aunque el titulo fuese de fecha anterior. "Prior tempose
potior in jura" "es primero en derecho el que es primero en tiempo".

Este principio se encuentra reglamentado en diversos artículos del Código Civil del
Estado y el Reglamento del Registro Público de la Propiedad en el Estado.

Artículo 2122 "Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que se haya
registrado; y si ninguna lo ha sido prevalecerá la venta primera en fecha".

Tiene relación también con los artículos 2835, 2845, 2846 y 2839 del Código Civil.

Artículo 28 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad en el Estado, dice que: "
A cualquier documento que se presente para su registro se le dará entrada desde luego;
y una vez examinado por el Jefe, si este resuelve que no puede hacerse la inscripción,
manifestará al interesado los requisitos que hayan de llenarse y la manera de cumplirlos.
Si el interesado no está conforme con la resolución del Jefe, ocurrirá a la autoridad
judicial en los términos que previene la Ley del Notariado vigente".

Sistemas regístrales.
Concepto de sistema registral.
Según Sanz Fernández: "Sistema registral es el conjunto de normas que en un
determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los
bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y
organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de
normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto

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de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o
publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la
organización y el régimen del Registro".

Sistemas regístrales:
Constitutivo.
En el sistema constitutivo, el derecho nace con el acto jurídico, en este caso el contrato,
y se perfecciona con la inscripción en el Registro Público. Podemos equiparar este
sistema a la traditio por lo que la inscripción no es potestativa sino obligatoria. La
característica de este sistema estriba en que atiende por una parte al título y a la causa
de la adquisición que se plasme en el contrato y por otro lado, atiende a la forma en que
se trasmite el dominio, lo cual ocurre a través de la inscripción en el Registro Público. Es
de señalarse la similitud existente entre el catastro y el registro; esto permite mayor
exactitud en los datos que se consignen en el folio real para describir la finca, como sería
la superficie, colindancias restricciones, construcciones y otras, amén del mayor control
gubernamental para el pago del impuesto predial.

Declarativo.
En el sistema declarativo la transmisión de la propiedad se realiza por el mero efecto del
contrato, sin que se requiera la inscripción en el Registro Público o de traditio. Solo si se
desea que el contrato o acto jurídico surta efectos contra terceros deberá hacerse la
inscripción.
La eficacia de este sistema radica tan solo en declarar la existencia, transmisión,
modificación o extinción de un derecho ocurrido fuera del Registro y contenido en el título
o documento que se presenta a dicho Registro. Ese es el sistema que impera en México
desde 1870 hasta la actualidad; “La inscripción de los actos o contratos en el Registro
Público tiene efectos declarativos”. A este respecto, la Suprema Corte de Justicia, ha
sentado jurisprudencia en el sentido de que la inscripción tiene efectos declarativos y no
constitutivos, pues los derechos provienen del acto jurídico pero no de la inscripción,
cuya finalidad es dar publicidad y no constituir el derecho.

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Siendo la inscripción en el Registro, de carácter voluntario y a petición de parte, en el
sistema mexicano rige lo que llamamos “principio de rogación”, esto es, que el
registrador actúa a petición del particular o del fedatario público y no puede actuar de
oficio aunque conozca el acto que dé lugar al cambio de asientos registrales. El Sistema
Declarativo también es observado, entre otros países, por Francia y España. España
establece como excepción al Sistema Declarativo, el caso de la hipoteca, que, para que
quede válidamente constituida, requiere que el documento sea inscrito en el Registro
Público de la Propiedad

UNIDAD 6.
EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

Concepto y objeto del registro público de la propiedad.

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Concepto. (Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado de México).

Artículo 1.- El registro público de la propiedad es la institución que tiene por objeto dar
publicidad a los actos jurídicos que, conforme a la ley, deben surtir efectos contra
terceros.

El Registro Público de la Propiedad es una institución administrativa, encargada de

prestar un servicio público, el cual consiste en dar publicidad oficial sobre el estado
jurídico de la propiedad y posesión de los bienes inmuebles, así como de algunos actos
jurídicos sobre bienes muebles; limitaciones y gravámenes a que ambos están sujetos, y
sobre la constitución y modificación de las personas morales: asociaciones y sociedades
civiles. (Bernardo Pérez Fernández del Castillo).

Objeto.

El principal objetivo de un Registro Público de la Propiedad es ofrecer la publicidad de

los actos jurídicos para brindar seguridad jurídica a terceras personas.

El Registro nació de la necesidad de llevar una cuenta a cada titular. Es decir que en un
principio tuvo una necesidad meramente administrativa sin propósito de publicidad pues
no se había descubierto siquiera la conveniencia de esta. La necesidad de la publicidad
quedó manifiesta cuando la clandestinidad de las cargas y de los gravámenes que
recaían sobre los inmuebles fue tal que se hacía imposible conocer la verdadera
situación de estos entonces aquel registro que nacido por una razón administrativa con
miras a llevar una cuenta cada titular, se convirtió en un registro con miras a la
publicidad, y así, puede decirse que el registro nació como un medio de seguridad del
tráfico- jurídico.

El Registro Público es de gran utilidad a la sociedad toda vez que proporciona certeza y
brinda seguridad jurídica a las personas interesadas en celebrar un acto jurídico de no
existir el registro la sociedad viviría en un estado de incertidumbre.

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Principios.

En nuestro Registro Público de la Propiedad, cuyo antecedente se encuentra en las

leyes hipotecarias españolas de 1861 y de 1946, existen una serie de principios o
características fundamentales:

De publicidad, conforme al cual el público tiene acceso a las inscripciones; tiene derecho
de enterarse de su contenido.
De inscripción, por el que los derechos, nacidos extraregistralmente, adquieren
oponibilidad frente a terceros.
De especialidad, que exige determinar en forma precisa el bien o derecho de que se
trate.
De consentimiento, a virtud del cual sólo puede mortificarse un asiento, con la voluntad
de la persona titular; el titular registral debe consentir la modificación de la inscripción.
De tracto sucesivo, que impide el que un mismo derecho real esté inscrito al mismo
tiempo a nombre de dos o más personas, a menos que se trate de copropiedad. Toda
inscripción tiene un antecedente y debe extinguirse para dar lugar a una nueva.
De rogación, que prohíbe al registrador practicar inscripciones ex motu proprio. Alguien
debe solicitárselo y tiene que estar legitimado: ser parte en el acto o el notario
autorizante de la escritura o el juez.
De prioridad, que es uno de los pilares del registro, y conforme al cual, ante la existencia
de dos títulos contradictorios, prevalece el primero en inscribirse.
De legalidad, que impide el que se inscriban en el registro títulos contrarios a derecho o
defectuosos, facultando al registrador para calificar estas circunstancias.
De tercero registral, conforme al cual, para efectos del registro, se entiende por tercero a
quien no siendo parte en el acto jurídico que originó la inscripción, tiene un derecho real
sobre el bien inscrito.
De fe pública registral o legitimación registral, cuyo efecto es que se tenga por verdad
legal en relación a un derecho real inmobiliario, lo que aparece asentado en el Registro
Público. De acuerdo con él, el titular registrar se encuentra legitimado para afectar el
bien inscrito, válida y eficazmente, porque se considera que la verdad registral coincide
con la verdad extraregistral
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Estructura del registro público de la propiedad.

Artículo 5.- El Registro Público de la Propiedad se integrará con:

I. Una dirección general;

II. Las subdirecciones regionales del Valle Cuautitlán-Texcoco y del Valle de Toluca;

III. El Departamento de Coordinación de Registradores;

IV. El Departamento Técnico-Jurídico;

V. El Departamento de Regularización de Bienes Inmuebles;

VI. El Departamento del Archivo General de Notarías;

VII. El Departamento de Automatización; y

VIII. Las oficinas del registro público de la propiedad que sean necesarias.

Requisitos que debe reunir el personal integrante del registro público de la

propiedad.

Artículo 7.- Para ser director general, subdirector, jefe de departamento y registrador de
la propiedad, se requiere:

I. Ser mexicano por nacimiento y haber cumplido 25 años de edad;

II. Tener título de licenciado en derecho legalmente registrado, poseer, por lo menos, dos
años de práctica en el registro público de la propiedad, en el notariado, en la correduría
pública, en la administración pública, en la docencia o en la judicatura;

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III. No haber sido condenado por delito doloso; y

IV. Ser de reconocida probidad.

El Procedimiento de Inmatriculación Administrativa

Presentar los siguientes documentos:

1.- Solicitud por escrito de Inmatriculación Administrativa, en la que él o la solicitante

deberá expresar, bajo protesta de decir verdad, lo siguiente:

Autoridad a la que se dirige (registrador o registradora de la propiedad que corresponda

de acuerdo a la ubicación del inmueble).
Nombre del o la poseedora que solicita la inmatriculación y/o de quien promueva en su
nombre.
Copia de identificación oficial del o la poseedora o del apoderado legal o la apoderada
legal, en su caso (credencial para votar, cartilla de servicio militar nacional, pasaporte o
cédula profesional).
Señalar los estrados de la oficina registral para recibir notificaciones.
Descripción y ubicación del inmueble que correspondan a los datos del contrato, en caso
de haber actualización de datos del inmueble mencionarlos, y/o nombres y domicilios de
sus colindantes actuales, en su caso.
Causa y origen de su posesión (Con qué contrato se adquirió el predio y de quién).

2.- Contrato
Se presentará el original y copia, sin alteraciones ni borrones.
En caso de reserva de dominio se agregará el finiquito correspondiente.
Por abreviaciones o alteraciones del nombre propio del o la promovente, se aclarará su
identidad con documento judicial o notarial.

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Las o los contratantes deberán tener capacidad jurídica (mayores de edad) al celebrar el
acto jurídico.
Tratándose de contratos en el que adquiera un inmueble un menor de edad, se admitirá
siempre y cuando conste expresamente en dicho contrato, que se hizo representar por
su tutor o tutora o quien ejerza la patria potestad del menor.
El contrato deberá contener las firmas de las o los contratantes, salvo que alguna de
ellas no pueda o no sepa firmar, firmará un tercero a su ruego y encargo y en el
documento se imprimirá la huella digital de la o el interesado que no firmó, de
conformidad con lo previsto en el artículo 7.75 vigente en la entidad, según corresponda.

3.- Traslado de Dominio.

Deberá contener los datos del contrato, nombres de quienes intervienen y descripción
del predio.

4.- Certificado de No Inscripción expedido por la oficina registral correspondiente.

Que demuestre que el inmueble no está inscrito a nombre de persona alguna.
Los datos del predio serán los indicados en el contrato.

5.- Constancia municipal que acredite que el inmueble se encuentra al corriente en el

pago del impuesto predial.
El recibo de predial será del año que se ingrese el documento de inicio del procedimiento
de Inmatriculación exhibiendo el original y copia, para su cotejo en la oficina registral
devolviéndose al promovente su original.

6.- Agregar Planos conforme los datos del contrato:

Plano descriptivo conteniendo la figura geométrica del predio, medidas colindancias y
superficie.
Plano de localización del inmueble, ubicación exacta del inmueble o plano manzanero
expedido por la autoridad catastral o municipal.

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7.- Certificación del Secretario del Ayuntamiento de posesión del inmueble y de que no
forma parte de los bienes del patrimonio municipal.
Deberá ser expedida en el año en curso, en el que se inicia el trámite de Inmatriculación
Administrativa.

8.- Constancia expedida por la autoridad agraria competente (Registro Agrario Nacional),
que acredite que el inmueble no se encuentra ubicado en ejidos o tierras comunales.
Deberá hacer referencia al promovente (poseedor o poseedora), y al inmueble con datos
del contrato.
Deberá ser expedida en el año en curso, en el que se inicia el trámite de Inmatriculación
Administrativa.

9.- En su caso, documento que acredite la personalidad cuando no se gestione a nombre

propio.
Carta poder simple o poder notarial.

10.- Línea de captura que acredite el pago de derechos respectivos.

La línea de captura deberá contener el nombre del promovente y el pago será individual.
El comprobante de pago referirá únicamente a la línea expedida.
Se anexara al pago original y copia.

11.- Avalúo catastral de autoridad estatal o municipal o de especialista en valuación

inmobiliaria con registro vigente.
Deberá ser expedido en el año en curso, en el que se tramita la Inmatriculación
Administrativa.
Los datos serán los contenidos en el contrato, en caso contrario aclarar en la solicitud.

NOTA: Requisitos establecidos en lo dispuesto por los artículos 87 y 88 de la Ley

Registral para el Estado de México.

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UNIDAD 7.
EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

7. Procedimiento registral.
Concepto de procedimiento registral.

Podríamos definir el procedimiento registral como el conjunto de actuaciones realizadas

desde el momento en que se solicita la registración de un título hasta el momento en que
el registrador resuelve esta petición, suspendiendo, denegando o practicando el asiento
solicitado.

En efecto, desde que se presenta un título en el Registro solicitando su inscripción hasta

que el registrador inscribe, suspende o deniega la práctica del asiento debido, se
desarrollan una serie de actos jurídicos y regulados por la Ley: petición de inscripción,
presentación de documentos, calificación del registrador y, en su caso, extensión del
asiento de inscripción.

Como presupuestos del procedimiento registral la doctrina se refiere a la presentación de

un título formal para la práctica de la inscripción y a la observancia del requisito del tracto
sucesivo.

Etapas del procedimiento registral:

Recursos.
(Reglamento del Registro público de la Propiedad del Estado de México.)
CAPITULO CUARTO
DE LOS RECURSOS
Artículo 67.- Cuando exista diferencia entre los datos de registro y los del documento
que se va a inscribir y esto sea el motivo en el que el registrador funde su negativa, se

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podrá justificar, en vía de jurisdicción voluntaria ante el juez competente, la identidad del
inmueble registrado con el que es objeto del acto contenido en el documento.
Artículo 68.- El interesado que no estuviera conforme con la liquidación de derechos o
diferencias formulada por el registrador, podrá interponer dentro de los 15 días
siguientes al de la notificación de la liquidación, recurso de inconformidad ante el director
general del registro público de la propiedad o juicio ante el Tribunal de lo Contencioso
Administrativo del Estado.
Artículo 69.- Las personas a que se refiere el Código Civil del Estado de México y el
artículo 19 de este reglamento podrán interponer ante el director general del registro
público de la propiedad recurso de inconformidad o juicio ante el Tribunal de lo
Contencioso Administrativo del Estado, contra la resolución del registrador que niegue la
inscripción, anotación o cancelación de un documento. El término para interponer el
recurso o demanda será el que señala el Código de Procedimientos Administrativos del
Estado de México.
El recurso o juicio a que se refieren el artículo anterior y éste, podrán presentarse ante el
registrador correspondiente, ante el director general del registro público de la propiedad
o ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Estado, respectivamente.
Artículo 70.- El escrito en el que se interponga el recurso a que aluden los artículos
anteriores, deberá contener además: los datos personales del interesado, incluyendo
domicilio dentro del territorio estatal, los motivos y fundamentos en los que basa su
inconformidad, anexando además, copia del documento presentado y de la liquidación
expedida.
Artículo 71.- Presentado el recurso, el director general ordenará al registrador
correspondiente, remita copia de los asientos registrales y de los documentos
relacionados, dentro de un plazo de 24 horas.
Artículo 72.- Con vista a lo anterior, el director general dictará resolución dentro de los
10 días hábiles siguientes a la fecha de presentación del recurso.
Artículo 73.- Para que se efectúe la anotación preventiva de los documentos
presentados al registro y cuya inscripción haya sido suspendida o denegada, se requiere
que el interesado presente escrito de solicitud al que deberá anexar copia del recurso o
demanda sellada y, en su caso, copia cotejada del documento devuelto.

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Si por sentencia ejecutoriada se confirma la determinación del registrador o en su caso,
la del director general del registro público de la propiedad que dejó subsistente la
negativa de inscripción, anotación o cancelación, éste lo comunicará al registrador, para
que proceda a cancelar la anotación preventiva efectuada.
Artículo 74.- Contra la negativa a registrar o anotar un documento en la Sección Cuarta,
procede el recurso de inconformidad, que deberá interponerse en términos del Código de
Procedimientos Administrativos del Estado de México.

Recursos para impugnar las resoluciones de la autoridad registral:

Administrativos. (Código de Procedimientos Administrativos del Estado de México).
Del Recurso Administrativo de Inconformidad
Artículo 186.- Contra los actos y resoluciones de las autoridades administrativas y
fiscales, los particulares afectados tendrán la opción de interponer el recurso
administrativo de inconformidad ante la propia autoridad o el juicio ante el Tribunal de lo
Contencioso
Administrativo. Cuando se esté haciendo uso del recurso de inconformidad, previo
desistimiento del mismo, el interesado podrá promover el juicio ante el propio Tribunal.
La resolución que se dicte en el recurso de inconformidad también puede impugnarse
ante el Tribunal.
Para los efectos del párrafo anterior, tienen el carácter de particulares las personas
afectadas en sus intereses jurídicos o legítimos por los actos y resoluciones reclamados,
incluyendo a los servidores públicos que se les atribuya alguna causal de
responsabilidad administrativa y los integrantes de los cuerpos de seguridad pública que
sean molestados en sus derechos e intereses, en términos de las leyes aplicables.
Artículo 187.- El recurso de inconformidad procede en contra de:
I. Las resoluciones administrativas y fiscales que dicten, ordenen, ejecuten o traten de
ejecutar las autoridades del Poder Ejecutivo del Estado, de los municipios y de los
organismos auxiliares de carácter estatal o municipal, por violaciones cometidas en las
mismas o durante el procedimiento administrativo, en este último caso cuando
trasciendan al sentido de las resoluciones;

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II. Los actos administrativos y fiscales de trámite que dicten, ordenen, ejecuten o traten
de ejecutar las autoridades del Poder Ejecutivo del Estado, de los municipios y de los
organismos auxiliares de carácter estatal o municipal, que afecten derechos de
particulares de imposible reparación; y
III. Las resoluciones que dicten, ordenen, ejecuten o traten de ejecutar, de manera
unilateral, las autoridades del Poder Ejecutivo del Estado, de los municipios y de los
organismos auxiliares de carácter estatal o municipal, respecto de contratos, convenios y
otros acuerdos de voluntad que se hayan celebrado con los particulares en materias
administrativa y fiscal.
Artículo 188.- El escrito de interposición del recurso deberá presentarse ante la autoridad
administrativa competente o ante la propia autoridad que emitió o ejecutó el acto
impugnado dentro de los 15 días siguientes al en que surta efectos su notificación.
También podrá enviarse el recurso por correo certificado con acuse de recibo, caso en
que se tendrá como fecha de presentación del escrito la del día en que se deposite en la
oficina de correos.

Del Recurso de inconformidad.

Artículo 95.- El solicitante del servicio podrá interponer el recurso de inconformidad,
contra la calificación del Registrador que suspenda o deniegue la inscripción o anotación.
Artículo 96.- El recurso de inconformidad, se sustanciará ante el Titular del Registro, en
la forma y términos previstos por el artículo siguiente, quien ordenará que se practique la
anotación preventiva a que se refiere el Artículo 3043, fracción V, del Código. La
anotación preventiva tendrá vigencia hasta el día siguiente de la publicación de la
resolución.
Artículo 97.- El recurso de inconformidad deberá interponerse por escrito, en un plazo
no mayor de 15 días hábiles contados a partir del día siguiente de la publicación de la
suspensión o denegación por parte del Registrador en el Boletín. El Titular del Registro
en un plazo no mayor de 15 días hábiles siguientes a su interposición, previa audiencia
del interesado, resolverá el recurso, dando por terminada la instancia. El recurso de
inconformidad será desechado de plano en los siguientes casos:
a) Cuando falte la firma del interesado;

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b) Ante la falta de legitimación del recurrente;
c) Cuando haya salida sin registro a petición de parte, una vez calificado;
d) Cuando no se haya subsanado el motivo de suspensión mediante los documentos
idóneos;
e) Cuando se interponga en contra de aquellos trámites en los cuales no se realiza una
calificación respecto del documento tales como liberaciones, rectificaciones,
reposiciones; o bien en contra de la anotación preventiva a que alude el artículo 3016 del
Código Civil para la Ciudad de México;
f) Cuando el recurso sea interpuesto extemporáneamente;
g) En contra de aquellos trámites que provengan de autoridades judiciales o
administrativas, en uso de sus facultades; y
h) Cuando se interponga en contra de resoluciones que ya hayan sido materia de otro
recurso.
Artículo 98.- El recurso de inconformidad se sobreseerá en los siguientes casos:
a) Cuando sobrevenga alguna causal de las señaladas en el artículo que antecede;
b) Por desistimiento expreso del recurrente;
c) Por falta de objeto o materia del acto; y
d) Cuando no subsista el acto impugnado.
Artículo 99.- Si la resolución del Titular del Registro Público de la Propiedad de la Ciudad
de México fuese favorable al recurrente, o se ordenare la modificación del acto
impugnado, se remitirá al Registrador para su inmediato cumplimiento.
En caso contrario el documento será puesto a disposición del inconforme quedando sin
efecto la anotación preventiva correspondiente.

Asientos regístrales.
Se denomina asiento registral, en Derecho, a la constatación escrita en un registro y
derivada de un título. En concreto, se suele referir a la anotación de un título o de otras
situaciones derivadas de éste en el Instituto de la Función Registral, en el registro civil o
en el mercantil, y los asientos que pueden hacerse son inscripciones, anotaciones, notas
marginales, y cancelaciones.

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Clases de asientos regístrales.

Los principales asientos que se practican en el registro son:

A) Asiento de Presentación: Se extiende en el Libro Diario de Operaciones del Registro

en el momento de presentarse cada título y consiste en un breve resumen de su
contenido (fincas a que se refiere, quién presenta y quiénes son los interesados).
Supone la constatación del hecho de la presentación y la petición de inscripción
(principio de rogación), poniendo en marcha el procedimiento registral. En él se
hace constar el día, hora y minuto en que se ha producido la presentación.
B) Asiento de Inscripción: Se trata de hacer constar en los libros del Registro un extracto
del título presentado, mediante la trascripción en ellos de determinadas
circunstancias de dicho título, como son: identificación precisa de la finca
(calificación urbanística, situación, linderos, superficie, referencia catastral),
derecho que se pretende inscribir (naturaleza, extensión, limitaciones, cargas),
personas físicas o jurídicas que intervienen en el negocio jurídico documentado
(nombre, CIF o NIF, representante en su caso), tipo de titulación presentada
(notarial, administrativo o judicial, quién lo autoriza, fecha de su otorgamiento),
situación fiscal del documento (si ha pagado los impuestos a que esté sujeto). La
parte fundamental de dicho asiento es el acta de inscripción que expresa el hecho
de practicarse la inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título de
adquisición (herencia, compra, etc.) y el derecho que se inscribe (dominio,
usufructo, etc).
C) Inmatriculación: Es el primer asiento que se practica en el Registro y que inicia la
historia registral de una finca, mediante la completa descripción de la misma y
una perfecta constatación del título por el cual la persona a cuyo favor se
pretende inscribir la finca adquirió la titularidad de la misma. La primera
inscripción de una finca ha de ser la de dominio. Para poder practicar una
inmatriculación, es necesario que la finca no esté ya inscrita a favor de otra
persona, y que se aporte junto al título de adquisición de la finca, (la escritura por
la que se adquiere, el documento judicial por el que se reconoce la propiedad) un

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certificado catastral descriptivo y gráfico de la finca, que coincida totalmente con
la descripción de la finca contenida en el título que se presenta para inmatricular,
y que dicha finca se encuentre catastrada a nombre del adquirente o de quien le
transmitió la finca.
D) Anotación Preventiva: Es un tipo especial de asiento que se realiza en los libros
registrales, que se diferencia de la inscripción en que tiene un plazo de duración
predeterminado por la ley (es decir, no duran indefinidamente, como en el caso
de las inscripciones) y sólo pueden practicarse en los casos expresamente
tasados en la Ley.
E) Cancelación: Es el asiento que tiene por objeto dejar sin efecto otro asiento anterior.
El asiento de cancelación refleja la ineficacia de los asientos registrales a que se
refiere y de la causa que los motivó, presumiéndose extinguido el derecho
correspondiente mientras no se pruebe lo contrario. En general, cada asiento se
cancela por otro de su misma clase (las inscripciones por una inscripción de
cancelación y las anotaciones por otra anotación).
F) Nota Marginal: Son asientos accesorios de duración generalmente indefinida (aunque
algunas tienen plazo de caducidad como, por ejemplo, las de afección fiscal, que
duran cuatro años), que se practican al lado de los asientos principales
(inscripción, anotación o cancelación) o incluso a continuación de otra nota
marginal, y cuyo objeto es complementar en alguna medida aquellos asientos.
Algunas tienen por objeto relacionar unos asientos registrales con otros (las notas
de referencia); otras sirven para constatar algún hecho que modifica una situación
jurídica previamente constatada en el Registro (las notas de modificación
jurídica); otras son constitutivas en sí mismas de derechos inscribibles que, por
su naturaleza, han de hacerse constar en el Registro en forma de nota y no de
otro asiento (las notas en función equivalente a inscripción o anotación); y otras
tienen por objeto dar el máximo conocimiento a determinadas situaciones que
afectan a fincas concretas (las notas de publicidad).

Diferencias entre:
Inscripción.

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Inscripción. Es el asiento principal, definitivo y completo, que da constancia en el
Registro Público de la Propiedad de una situación real o personal sobre
inmuebles o personas jurídicas colectivas, el cual debe hacerse constar en el folio
electrónico o libros, de manera que éste surta efectos contra terceros;

Anotación.
Asientos registrales de carácter transitorio que forman parte de la inscripción principal
mediante las cuales se hacen constar una situación jurídica que limita, grava o
afecta el bien o derecho que consta en la inscripción.

Cancelación.
El asiento por el que se extinguen derechos inmobiliarios inscritos.
No siempre la cancelación es la expresión registral de la extinción efectiva de un
derecho, debido a que la cancelación tiene un contenido específico: extinguir un asiento,
y los efectos de la cancelación se producen con total independencia de si el derecho se
ha extinguido o no en la realidad jurídica.

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