PROCEDIMIENTOS E INSTRUMENTOS DE GESTIÓN

URBANA SOSTENIBLE
SUB CAPÍTULO I: LA ZONIFICACIÓN
Definición de zonificación:
La zonificación es el instrumento técnico normativo de gestión urbana que
contiene el conjunto de normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso
y la ocupación del suelo en el ámbito de actuación y/o intervención de los
Planes de Desarrollo Urbano, en función a los objetivos de desarrollo
sostenible, a la capacidad de soporte del suelo y a las normas pertinentes, para
localizar actividades con fines sociales y económicos como vivienda,
recreación, protección y equipamiento; así como, la producción industrial,
comercio, transportes y comunicaciones.
La capacidad de soporte del suelo implica la suficiente asignación de servicios
públicos como agua, desagüe, electricidad, limpieza pública, vialidad,
transporte y la suficiente dotación de equipamientos urbanos de educación,
salud y de recreación, para la zonificación residencial, comercial e industrial.
En la elaboración de la zonificación es de aplicación lo establecido en los
artículos 87 y 88 del presente Reglamento. Se precisa que el supuesto previsto
en el numeral 3 del artículo 88 comprende, entre otros, a las superficies
limitadoras de obstáculos establecidas en la Ley N° 27261, Ley de Aeronáutica
Civil del Perú.
Objeto de la zonificación:
La zonificación tiene por objeto regular el ejercicio del derecho de propiedad
predial respecto del uso y ocupación del suelo urbano, subsuelo urbano y
sobresuelo urbano. Se concreta en planos de Zonificación Urbana, Reglamento
de Zonificación (parámetros urbanísticos y edificatorios para cada zona); y, en
el Índice de Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas, según lo señalado
en los Cuadros Resumen de Zonificación del Anexo N° 02.
Las restricciones al uso de suelo no consideradas en la zonificación aprobada
en PDU sólo se establecen a través de una norma con rango de Ordenanza.
Clasificación de las zonas de uso del suelo, subsuelo y sobre suelo:
De acuerdo con las características determinadas en los estudios
correspondientes se consigna las zonas de uso del suelo para las Áreas
Urbanas y Áreas Urbanizables Inmediatas siguientes:
1. Residencial (R):
Área urbana destinada predominantemente al uso de vivienda, permitiendo
además otros usos compatibles. Los planos de zonificación consignan: Zona de
Densidad Alta (RDA), Zona de Densidad Media (RDM) y Zona de Densidad
Baja (RDB).
2. Vivienda - Taller (I1 - R):
Área urbana destinada predominantemente al uso de vivienda de uso mixto
(vivienda e industria elemental y complementaria); así como, servicios públicos
complementarios y comercio local. Las actividades económicas que se
desarrollan tienen niveles de operación permisibles con el uso residencial.
3. Industrial (I):
Área urbana destinada predominantemente a la ubicación y funcionamiento de
establecimientos de transformación de productos. Los planos de zonificación
consignan: Zona de Industria Pesada Básica (I4), Zona de Gran Industria (I3),
Zona de Industria Liviana (I2) y Zona de Industria Elemental y Complementaria
(I1).
4. Comercial (C):
Área urbana destinada fundamentalmente a la ubicación y funcionamiento de
establecimientos de compraventa de productos y de servicios. Los planos de
zonificación consignan: Zona de Comercio Especializado (CE), Zona de
Comercio Intensivo (CI), Zona de Comercio Metropolitano (CM), Zona de
Comercio Zonal (CZ), Zona de Comercio Vecinal (CV). El comercio local no se
señala en los planos de zonificación, su localización es definida en el proceso
de habilitación urbana.
5. Pre Urbana (PU):
Zona ubicada en las áreas urbanizables inmediatas, que pueden ser habilitadas
temporalmente para granjas o huertas.
6. Zona de Recreación Pública (ZRP):
Área que se encuentra ubicada en zonas urbanas o áreas urbanizables
destinadas fundamentalmente a la realización de actividades recreativas
activas y/o pasivas como: Plazas, parques, juegos infantiles y similares.
7. Otros Usos o Usos Especiales (OU):
Área urbana destinada fundamentalmente a la habilitación y funcionamiento de
instalaciones de usos especiales no clasificados anteriormente como: Centros
cívicos, dependencias administrativas del Estado, culturales, terminales
terrestres, ferroviarios, marítimos, aéreos, establecimientos de entidades e
instituciones representativos del sector privado, nacional o extranjero,
establecimientos religiosos, asilos, orfelinatos, grandes complejos deportivos y
de espectáculos, estadios, coliseos, zoológicos, establecimientos de seguridad
y de las fuerzas armadas; e instalaciones de producción y/o almacenamiento
de energía eléctrica, gas, telefonía, comunicaciones, agua potable y de
tratamiento sanitario de aguas servidas, entre otros. Esta zona se rige por los
parámetros urbanísticos y edificatorios resultantes de los proyectos
respectivos.
8. Servicios Públicos Complementarios:
Área urbana destinada a la habilitación y funcionamiento de instalaciones para
Educación (E) y Salud (H). Para Educación, los planos de zonificación
consignan: Educación Básica (E1), Educación Superior Tecnológica (E2),
Educación Superior Universitaria (E3) y Educación Superior Post Grado (E4).
Para Salud, los planos de zonificación consignan: Posta Médica (H1), Centro
de Salud (H2), Hospital General (H3) y Hospital/Instituto Especializado (H4).
Esta zona se rige por los parámetros urbanísticos y edificatorios resultantes de
los proyectos respectivos.
9. Zona de Reglamentación Especial (ZRE):
Área urbana y área urbanizable, con o sin construcción, que poseen
características particulares de orden físico, ambiental, social o económico que
son desarrolladas urbanísticamente mediante el PE para mantener o mejorar
su proceso de desarrollo urbano - ambiental. Las áreas de protección se
incluyen en esta zonificación.
10. Zona Monumental (ZM):
Constituye un tipo específico de ZRE, en el que se localizan bienes inmuebles
integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación. Las intervenciones en esta
zona se rigen según lo normado en la Ley Nº 28296, Ley General del
Patrimonio Cultural de la Nación y demás normas sobre la materia.
11. Zona Agrícola (ZA):
Área rural dedicada a la producción primaria, calificada como no urbanizable.
12. Zona Minera (ZMIN):
Extensión localizada fuera del área urbana, dedicada a la extracción primaria
de tierra. El PAT fija la temporalidad de ese uso y su incorporación al área
urbana.
13. Zona Generadora de DAET:
Área de protección, conservación y/o preservación por contener predios que
por sus condiciones especiales tienen limitaciones urbanísticas que no
permiten su aprovechamiento.
14. Zona Receptora de DAET:
Es el área planificada para la recepción de los DAET, para lo cual debe estar
dotada de servicios básicos y complementarios y equipamientos urbanos
suficientes. Estas zonas corresponden a predios localizados con frente a vías
primarias o en zonas identificadas para desarrollos urbanísticos.
La construcción e instalación de servicios públicos como electricidad, gas y
telefonía son compatibles con todas las zonas de uso del suelo.
En las Áreas Urbanizables de Reserva no se asigna la zonificación hasta que
no sean clasificadas como Áreas Urbanizables Inmediatas.
Aplicación de la zonificación:
La identificación de los usos del suelo y la compatibilidad con las distintas
zonas urbanas se efectúa según el PDU, aplicando las denominaciones y
características aprobadas por cada Municipalidad Provincial, de acuerdo al
Anexo N° 02.
En los planos de zonificación, las líneas límite de zona se interpretan de la
siguiente manera:
1. Línea divisoria en eje de vía: Diferencia los usos de suelo en los lotes o
parcelas que dan frente a una misma calle.
2. Línea divisoria que corta la manzana: Diferencia los usos de suelo
teniendo como base la profundidad del lote cuyo frente está afectado por
el uso determinado. Esto es aplicable también a los casos en los cuales
dos líneas divisorias atraviesan una manzana determinando vías de dos
usos
3. Lotes con frente a dos calles paralelas: Cuando un lote da frente a dos
calles paralelas y está cruzado por una “línea límite de zonas”, cada
zona afecta al terreno en áreas proporcionales a los fondos del lote
normativo.
En las zonas urbanas en las que existe un lote con área menor a la
normativa y que colinda con lotes con edificaciones consolidadas de acuerdo
a los parámetros vigentes, la Municipalidad Distrital correspondiente
permitirá el incremento de la altura de edificación en dicho lote, hasta la
altura predominante de las edificaciones de la manzana en la que se ubica el
lote y de la del frente, para lograr una unidad urbanística.

SUB CAPÍTULO II: DEL CAMBIO DE ZONIFICACIÓN

Formulación o iniciativa de propuestas de cambios de zonificación y contenido
Los cambios de zonificación son propuestos por:
1. Los propietarios de los predios.
2. Los promotores inmobiliarios.
3. De oficio, por la Municipalidad Provincial o Distrital en cuya jurisdicción
se encuentran ubicados los predios.
La solicitud de cambio de zonificación debe comprender a los predios vecinos
al predio materia de solicitud, con la finalidad de uniformizar un área mínima de
un frente de manzana o de un sector que incluya varias manzanas. Se
consideran como predios vecinos:
1. Los que comparten el frente de manzana del predio materia de la
solicitud.
2. Los predios posteriores colindantes.
3. Los que comparten la misma vía local o los predios vecinos que estén
ubicados en ambos frentes de manzana.
La solicitud de cambio de zonificación puede referirse a uno o más
componentes o parámetros contenidos en la norma vigente: Zona de uso
predominante, usos permitidos, parámetros urbanísticos y edificatorios,
afectaciones por obras de carácter provincial (vías primarias, intercambios
viales, puentes y equipamientos urbanos).
Requisitos para el cambio de zonificación
Los requisitos para el cambio de zonificación son:
1. Solicitud de cambio de zonificación suscrita por la parte interesada.
2. Declaración Jurada de haber efectuado el pago por derecho de
trámite, consignando el número de recibo y la fecha de pago.
3. Memoria Descriptiva suscrita por un Arquitecto o un Ingeniero Civil
colegiado, adjuntando planos que sustentan el cambio solicitado,
señalando la suficiencia o factibilidad de los servicios públicos.
Procedimiento de aprobación para el cambio de zonificación
1. El administrado presenta a la Municipalidad Distrital, en cuya jurisdicción
se encuentra el predio materia del cambio de zonificación, la solicitud
acompañando los requisitos señalados en el artículo precedente.
2. La Municipalidad Distrital notifica la solicitud de cambio de zonificación, a
los propietarios de los inmuebles vecinos señalados en el numeral 103.2
del artículo 103 del presente Reglamento dentro de los cinco (05) días
calendario siguientes de recibida la solicitud, para efectos que emita su
opinión fundamentada o formulen observaciones técnicamente
sustentadas dentro de los quince (15) días calendario.
3. La Municipalidad Distrital competente emite la opinión técnica
fundamentada en un plazo de treinta (30) días calendario de presentada
la solicitud.
4. Con la opinión técnica fundamentada la Municipalidad Distrital eleva la
propuesta de cambio de zonificación a la Municipalidad Provincial
mediante Ordenanza.
5. En el supuesto que la Municipalidad Distrital no emita opinión en el plazo
indicado en el numeral 105.3 del presente artículo, el interesado
continúa con el trámite del cambio de zonificación ante la Municipalidad
Provincial. Esta situación debe constar en la Ordenanza respectiva.
6. En los casos que las solicitudes de cambio de zonificación incluyan
predios destinados a equipamiento urbano, con excepción de recreación
pública, éstos son previamente desafectados por la autoridad
competente.
Evaluación técnica de la Municipalidad Provincial de la solicitud de cambio de
zonificación.
Con la opinión técnica emitida por la Municipalidad Distrital, o vencido el plazo
para emitirla, el área responsable del Planeamiento Territorial o la Unidad
Orgánica equivalente de la Municipalidad Provincial, evalúa la solicitud y emite
pronunciamiento técnico dentro del plazo máximo de diez (10) días calendario
de recibido el expediente; el cual se eleva al Concejo Provincial para que
apruebe o rechace mediante Ordenanza, el cambio de zonificación solicitado.
La opinión del área responsable del Planeamiento Territorial o la Unidad
Orgánica equivalente de la Municipalidad Provincial considera que los servicios
públicos como: Vialidad, servicios de agua, desagüe, electricidad, limpieza
pública y transporte sean suficientes; y, que tenga la dotación necesaria de
equipamientos urbanos de educación, salud y recreación que el cambio de
zonificación solicitado demande.
Condiciones de los cambios de zonificación
Cualquier modificación de la zonificación que se realiza con posterioridad a la
aprobación del PDM, del PDU y del EU, queda sujeta a las siguientes
condiciones:
1. En el caso que el cambio de zonificación se solicite para destinar un predio a
equipamiento urbano, no es obligatorio que éste afecte a los lotes vecinos.
2. En el caso de los lotes urbanos o parcelas rústicas cuyas dimensiones
equivalen a la de una manzana o un sector urbano, el cambio de zonificación
no afecta a predios contiguos.

SUB CAPÍTULO III: RENOVACIÓN URBANA

Renovación Urbana
Es el proceso de gestión urbana, con carácter permanente mediante el cual se
ejecutan las acciones preventivas, correctivas y de eficiencia urbana, en
términos de seguridad física, prevención de desastres y compatibilidad
ambiental, destinadas a contrarrestar el deterioro físico de las edificaciones e
infraestructura y la degradación de áreas urbanas identificadas en una
determinada localidad, actuando dentro del marco general de los Planes de
Desarrollo Urbano.
Proyectos de Renovación Urbana
Los proyectos de Renovación Urbana de predios tugurizados localizados
dentro de las áreas destinadas para PE, se rigen por lo normado en la Ley N°
29415, Ley de Saneamiento Físico Legal de Predios Tugurizados con Fines de
Renovación Urbana; el Decreto Legislativo N° 696, Ley de Promoción a la
Inversión Privada en Acciones de Renovación Urbana y, sus respectivos
Reglamentos.

SUB CAPÍTULO IV: CATASTRO URBANO

Catastro Urbano
Es el inventario técnico descriptivo de los bienes inmuebles, infraestructura
pública, espacios urbanos y mobiliario urbano de un centro poblado
debidamente clasificado de acuerdo a aspectos, físicos, legales, fiscales y
económicos. Constituye fuente de información para la planificación y la gestión
urbana, así como para la tributación local por su carácter de servicio público.
Su actualización y mantenimiento es competencia de los Gobiernos Locales,
conforme a la normativa vigente sobre la materia.
Levantamiento catastral
Es el proceso por medio del cual se obtiene información gráfica y alfanumérica
georreferenciadas, correspondiente a los predios de una determinada
circunscripción territorial, el cual depende de los requerimientos de información
de la gestión urbana.
Catastros urbano, rural y minero
Los catastros urbano, rural y minero como inventarios técnicos y descriptivos
de la propiedad y las actividades económicas, constituyen fuente de
información para la planificación, la gestión urbana y la tributación local,
teniendo carácter de insumo para el servicio público. El catastro urbano,
también incluye los estudios sismológicos y de suelos que genera el Instituto
Geofísico del Perú - IGP, los cuales pueden estar contenidos en otros
documentos técnicos que hayan sido presentados ante otras entidades
públicas, por lo que al difundirlos se señala la fuente de origen.

SUB CAPÍTULO V: REAJUSTE DE SUELOS

Reajuste de suelos
El Reajuste de suelos:
 Es un mecanismo de gestión de suelo para el desarrollo urbano, en
áreas urbanizables. Este medio de gestión se ejecuta a través de alguna
de las modalidades asociativas previstas en la Ley N° 26887, Ley
General de Sociedades y consiste en la acumulación de parcelas
rústicas de distintos propietarios, previo acuerdo de los mismos, para
solicitar la Licencia de Habilitación Urbana.
 Se aplica en los proyectos de habilitación urbana, cuando las formas o
dimensiones individuales de las parcelas rústicas dificultan la dotación
física de las áreas de aportes, la incorporación de las obras de carácter
provincial o la subdivisión de lotes.
 En la Escritura Pública de constitución de la sociedad se establece el
valor comercial de las parcelas, los deberes y derechos de los socios,
debiendo identificarse a los propietarios, promotores e inversionistas; así
como, el mecanismo de redistribución de las utilidades luego de la
ejecución de las obras de habilitación urbana.

Ejecución del Reajuste de suelos

Su ejecución tiene en cuenta la identificación y cuantificación de los beneficios
y costos del proyecto, el valor comercial de las parcelas con las cuales
contribuye cada propietario y el mecanismo de redistribución de las utilidades.
Sobre el lote acumulado, la sociedad responsable se encarga de lo siguiente:
1. Solicitar a la Municipalidad Distrital, la licencia de habilitación urbana con
construcción simultánea de viviendas.
2. Ejecutar las obras de habilitación urbana y/o edificación en el caso de
construcción simultánea de viviendas.
3. Realizar la independización y asignación de los predios resultantes a los
socios. Luego de la recepción de obras de la habilitación urbana o de
edificación en el caso de las Licencias de Habilitación Urbana con construcción
simultánea.
La aprobación de los proyectos de habilitación urbana producto del mecanismo
de Reajuste de suelos, se realiza conforme a lo establecido en el Reglamento
de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, aprobado por
Decreto Supremo N° 008-2013-VIVIENDA y modificatorias.
La ejecución del Reajuste de Suelos puede realizarse a través de la
constitución de una Unidad de Gestión Urbanística, cuyos aspectos técnicos
son aprobados por la Comisión Técnica de Habilitación Urbana y/o de
Edificación, no siendo necesario que se le asigne la zonificación ZRE ni que se
apruebe previamente el PE.