Universidad Santa María

Contratos – Héctor Marcano Tepedino

La venta

Artículo 1.474°: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a

transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

*Se debe garantizar el saneamiento* (Lo veremos más adelante)

¿Dónde se ubica?: Es un contrato bilateral.

El registro de la venta es un requisito: Ad-probatione.

Se pueden vender derechos reales.

Características:

- Son obligaciones principales.

Modalidades de venta:

- Venta pura y simple (No está sujeta a condición)

- Venta a crédito (Pago en cuotas con los intereses pactados)
- Venta a ensayo previo (Sujeta a condición suspensiva) Art. 1478 CCV
- Venta Ad-gustum (Se prueba o degusta) Art. 1477 CCV
- Venta sujeción a peso, cuenta o medida (Si se vende el todo es
considerada venta en globo) Art. 1475 y 1476 CCV

Artículo 1.475°: Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o
medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y
peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.

Artículo 1.476°: Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo. La
venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en
globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso al número o
la medida, o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para
determinar el monto del precio

Artículo 1.477°: En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de
comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su
aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso.
Artículo 1.478°: La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición
suspensiva.

- Venta con Pacto de addictio in diem.

Denominado también pacto de mejor comprador, prevé que el vendedor

puede resolver el contrato perfeccionado si se presenta otro comprador en un
plazo determinado y ofrece mejor precio o condiciones, no igualadas por el primer
comprador. Entre las condiciones a mejorar figura el plazo de pago. En todo caso,
dichas mejoras en la oferta funcionan como condición resolutoria de la primera
venta. El incremento en el precio que ofrezca el nuevo adquirente ha de referirse
al estado en que se encontraba la mercancía al ser adquirida por el primer
comprador, sin incluir las mejoras que éste hubiese incorporado.

- Venta con arras (Las garantías de daños y perjuicios por incumplimiento)

Artículo 1.263°: A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la

celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los
daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la

convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya
dado.

- Venta a entrega escalonada (La tradición se pospone)

- Venta de la cosa futura *Emptio rei speratae* (Es válido salvo Art. 1484
CCV)

Artículo 1.484: Es inexistente la venta de los derechos sobre la sucesión de una persona
viva, aun con su consentimiento.

- Venta Spei (Compra de esperanza)

Incapacidades o inhabilidades
(Al profesor le gusta más que se refieran a inhabilidades)

Artículo 1.481°
Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.

Artículo 1.482°
No pueden comprar, ni aun en subasta pública, ni directamente, ni por intermedio
de otras personas:
1°. El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
2°. Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su
tutela, protutela o curatela.
3°. Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados
de vender o hacer vender.
4°. Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus
Secciones, o de los establecimientos públicos de cuya administración estuvieren
encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.
5°. Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y
Ofíciales de Justicia, los derechos o acciones litigiosos de la competencia del
Tribunal de que forman parte.

Se exceptúa de las disposiciones que preceden el caso en que se trate de acciones

hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de
los bienes que ellos poseen.
Los abogados y los procuradores no pueden, ni por sí mismos, ni por medio de
personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningún pacto ni contrato de venta,
donación, permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas
a que prestan su ministerio.

*Está prohibido el pacto de cuota Litis*

El fundamento que se da para limitar y en algunos casos suprimir los pactos

de cuota litis, es proteger de los posibles abusos que podría significar un pacto
que fuera excesivamente gravoso para quienes contratan a un abogado,
estableciéndose condiciones arbitrarias que en definitiva enriquecen al abogado
en desmedro de los intereses del principal sujeto en una relación jurídica: el
defendido.
 Tradición y saneamiento.

Es poner en posesión pacífica y útil al comprador de la cosa.

(La tradición en distinta dependiendo del inmueble).

Artículo 1.487
La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.

Artículo 1.488°
El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con
el otorgamiento del instrumento de propiedad

Artículo 1 489°
La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de
las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las
partes si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el
comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título.

Artículo 1.490°
La tradición de las cosas incorporales se verifica por la entrega de los títulos o
por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor.

“El deudor es el vendedor en el momento de hacer la tradición ”.

Venta forzosa

Expropiación: La persona que expropia no está obligada a ejercer el

saneamiento, y, el expropiado no puede sufrir evicción.

Remate judicial: El ejecutado no es el vendedor.

 Saneamiento por evicción

Trata de asegurar la posesión pacífica de la cosa, para que pueda

reclamarse por evicción es necesario que la pérdida o privación tenga carácter
definitivo

Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme

y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa
comprada.

El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en

el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir
esta obligación legal del vendedor. Será nulo todo pacto que exima al vendedor de
responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte.

Saneamiento por vicios ocultos

Artículo 1.518°: El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida

por los vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que esté
destinada o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los
hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor.

Artículo 1.519°: El vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el
comprador habría podido conocer por si mismo.

Artículo 1.520°: Es responsable el vendedor por los vicios ocultos, aunque el no

los conociera a menos que hubiese estipulado no quedar obligado en este caso al
saneamiento.

Trata de asegurar la posesión útil de la cosa comprada.

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que

tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si
disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la
habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de
los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo
estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía
fácilmente conocerlos.

- El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o

defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.

- Se admite la renuncia al saneamiento por vicios ocultos siempre que el

vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido. Este
 saneamiento le da al comprador la opción entre desistir del contrato,
abonándose le los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del
precio, a juicio de peritos.

- Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no

los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le
indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

- En caso de perecimiento de la cosa: Si la cosa vendida se perdiere por

efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la
pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los
daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar
los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.

- Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la

venta, y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador,
podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor
que la cosa tenía al tiempo de perderse.

- Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador

los daños e intereses.

- En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad

por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás.

Acción redhibitoria.

La acción redhibitoria es la facultad del comprador, ante la aparición de

vicios ocultos en la cosa comprada en los primeros seis meses tras la firma del
contrato, de desistir del mismo, debiendo abonarle el vendedor los gastos que
pagó.

Acción Quanti minoris.

La acción quanti minoris o estimatoria, para lograr una restitución parcial o

rebaja del precio, conservando la cosa; permite al comprador realizar una
modificación del contenido del contrato, en lo que afecta al precio abonado, al
haber perdido un cierto valor la cosa vendida.

Supuesto que deben darse para el saneamiento por vicios ocultos.

- Que afecte la cosa cualitativamente y no cuantitativamente, que afecte su

capacidad funcional.
- Que lo afecte de tal manera, que no se le puede dar utilidad.
- Que le afecte para su uso común
- Que sea un vicio oculto
 - Que el vicio exista al momento de la venta
- Que el vicio sea ignorado por el comprador.

Artículo 1.525°: El comprador debe intentar la acción redhibitoria que proviene

de vicios de la cosa, en el término de un año a contar desde el día de la tradición,
si se trata de inmuebles, si se trata de animales, debe intentarse dentro de
cuarenta días, y si se trata de otras cosas muebles, dentro de tres meses; en uno u
otro caso, a contar desde la entrega.
La acción redhibitoria en las ventas de animales no es procedente sino por los
vicios determinados por la Ley o por los usos locales. La acción redhibitoria no
es procedente en los remates judiciales.

TIEMPO:

Artículo 1.526°: En los casos en que el vendedor haya garantizado el buen

funcionamiento de la cosa vendida durante un tiempo determinado, el comprador
que advierta un defecto de funcionamiento debe, bajo pena de caducidad,
denunciarlo al vendedor dentro del mes de descubierto e intentar las acciones
correspondientes en el plazo de un año a contar de la denuncia, en caso de
inejecución de la obligación del vendedor.

Obligaciones del comprador.

- Corresponde pagar todas las diligencias que deba hacer el vendedor.

- Gastos de transporte: Hasta el lugar de la tradición al vendedor.
- Pagar el precio: Pago de una suma de dinero.
- El precio debe ser real y serio (Que exista una intención real de exigirlo)
- El precio debe ser determinable.
- Si el tercero no estipula el precio, la venta es nula.
- Momento y lugar para el pago del precio:

Artículo 1.527°: La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en

lugar determinado por el contrato.

Artículo 1.528°: Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador

debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición. Si el precio
no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el
domicilio del comprador según el artículo 1.295.
 *Los intereses del precio deben ser fijados en el contrato*

¿Cuándo paga intereses?

Cuando el comprador entre en mora o cuando la cosa vendida de frutos.

Supuesto para suspenderse el pago del precio.

- Cuando el comprador no haya pagado el precio.

- Temor infundado, haya sido perturbado (Temor ACTUAL)
- Que no haya renunciado sobre su derecho de suspender (La excepción las
letras de cambio).

Retracto legal.

Del retracto legal

Artículo 1.546: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de

subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o
dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este
derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse
cómodamente o sin menoscabo”.

El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este
derecho lo concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de
“retracto de comuneros”, mediante el que cualquier copropietario de algo tiene
derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño.

El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las

operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier
extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio
de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría son entre coherederos
parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los
terceros.
Artículo 1.533: Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya
explicadas en este Título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato
de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.

- Es un derecho que tiene el vendedor Artículo 1.544°: El vendedor que

hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el
precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las
reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor
del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga.

No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas

estas obligaciones. El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud
del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el
comprador.

- No implica un nuevo contrato.

- Tiene efectos frente a terceros.
- Es un derecho facultativo

No puede haber una venta con pacto de retracto mayor a 5 años, Artículo
1.535°: El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de
cinco años.

Cuando se haya estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este

plazo.

Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la acción para

intentarlo se prescribe por el término de cinco años, contados desde la fecha del
contrato.

Las disposiciones de este artículo no impiden que puedan estipularse

nuevas prórrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas
prórrogas lleguen a exceder de cinco años.

Supuestos:

- Que sea un pacto de venta

- Que el derecho de traer no se estipule por más de 5 años.
- Corre a partir de la venta (Registro de la venta).

¿Quiénes ejercen el derecho de retracto?

- El vendedor.
- Los causahabientes universales del vendedor.
- Causahabiente particular.
¿Cuándo varios vendedores vendan como todo a un vendedor?

Artículo 1.541: Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo
contrato un fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos,
el comprador no puede ser obligado a consentir rescates parciales. En este caso,
si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos
verificarlo en totalidad y por su propia cuenta.

¿Cuándo se vende parcialmente por cada uno de los vendedores?

Artículo 1.542°: Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente

y en totalidad, sino que cada uno ha vendido sólo su parte, pueden ejercer el
derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le corresponda.
El comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que
rescate el fundo entero.

Ejercer todos los derechos de su comprador: Artículo 1.539°

El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su vendedor.

La prescripción corre en su favor, tanto contra el verdadero propietario como

contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida.

Puede oponer el beneficio de exclusión a los acreedores de su vendedor.

Retracto Convencional.

El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en

recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los
gastos que se expresan en el artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del
derecho de retracto, debe rembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino
también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los
de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la concurrencia del
mayor valor que ésta tenga.

Debe observarse que el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella

una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de
retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y el derecho
de retraer en un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como
obligación, so pena de nulidad de la misma.