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Estado de México, a 22 de agosto de 2019
EXPEDIENTE _____________
JUICIO ORDINARIO CIVIL (DE USUCAPION)
ÓSCAR EDUARDO ROJAS SANTOYO VS.
NELLY DE LA LUZ VICTORIA PÉREZ
C. JUEZ DE LO CIVIL DE PRIMERA INSTANCIA DEL DISTRITO
JUDICIAL DE CUAUTITLAN, ESTADO DE MÉXICO, EN TURNO.
El que suscribe, ÓSCAR EDUARDO ROJAS SANTOYO, por
mi propio derecho, con domicilio para oír y recibir notificaciones el
inmueble identificado como departamento tres (3) del edificio café
“P”, con número oficial Café P-3, “P” guión tres, construido en el
lote noventa y nueve (99), de la calle Pensamiento del Pueblo de
San Pablo de las Salinas, Estado de México, Municipio de
Tultitlán, Estado de México, autorizando para oír y recibir
notificaciones en mi nombre a los licenciados en derecho,
Jonathan Díaz Plascencia y Gaspar Alejandro Reyes Calderón,
con número de cédulas profesionales 7185903 y 5244400,
expedidas por la Dirección General de Profesiones, de la
Secretaria de Educación Pública, comparezco ante usted, con el
debido respeto comparezco y expongo lo siguiente:
Por medio del presente escrito, en la VÍA ORDINARIA CIVIL,
en términos del CAPÍTULO V del Código Civil del Estado de
México, particularmente, del artículo 5.127 del mismo
ordenamiento, y los artículos 2.107 y 2.108, y demás relativos y
aplicables del código local de procedimientos civiles, demando de
NELLY DE LA LUZ VICTORIA PÉREZ, cuyo último domicilio
conocido es el ubicado en la calle Malvavisco número
quinientos cuarenta y ocho, en la colonia Villa de las flores,
Coacalco de Beriozábal, Estado de México, C.P. 55710.
Así como del REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y
DEL INSTITUTO DE LA FUNCIÓN REGISTRAL, con domicilios
conocidos en esta Entidad Federativa, de acuerdo con los
artículos 5.140 y 5.141, del Código Civil del Estado de México, las
siguientes:
PRESTACIONES:
a). De la señora NELLY DE LA LUZ VICTORIA PÉREZ,
quien se encuentra inscrita como propietaria en el Registro
Público de la Propiedad, del inmueble identificado como
departamento tres (3) del edificio café “P”, con número oficial
Café P-3, “P” guión tres, construido en el lote noventa y nueve
(99), de la calle Pensamiento del Pueblo de San Pablo de las
Salinas, Estado de México, Municipio de Tultitlán, Estado de
México, se demanda la prescripción positiva de dicho inmueble
que ha ocurrido a mi favor.
b). Como consecuencia de lo anterior, que se declare en
sentencia ejecutoriada la procedencia de la acción de usucapión,
es decir, que el suscrito ÓSCAR EDUARDO ROJAS SANTOYO es
el legítimo propietario del bien inmueble referido con antelación, y
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que se inscriba en el Instituto de la Función Registral dicho
inmueble, como corresponde.
c). Que se modifique la inscripción en el Registro Público de
la Propiedad respecto de la propiedad del bien inmueble identificado
como departamento tres (3) del edificio café “P”, con número
oficial Café P-3, “P” guión tres, construido en el lote noventa
y nueve (99), de la calle Pensamiento del Pueblo de San Pablo
de las Salinas, Estado de México, Municipio de Tultitlán,
Estado de México, en cumplimiento de la resolución dictada por
usía, en el momento procesal oportuno y que se cancelen las
inscripciones de propiedad a favor de la señora NELLY DE LA
LUZ VICTORIA PÉREZ.
d). El pago de gastos y costas que genere la tramitación del
presente juicio hasta su total terminación.
Lo anterior encuentra sustento en los artículos 5.128, 5.129,
5.130, fracción II, 5.136, 5.140 y 5.141 del Código Civil local,
conforme al cual se reclama la prescripción del bien inmueble,
anteriormente referido, conforme a los siguientes.
HECHOS:
1. Mediante escritura número veinticuatro mil doce, en la
Ciudad de Ecatepec de Morelos, Estado de México, el día
cinco de agosto de mil novecientos noventa y tres, la
señora Nelly de la Luz Victoria Pérez, entregó a favor del
suscrito, la posesión (y también la propiedad) del
inmueble identificado como departamento tres (3) del
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edificio café “P”, con número oficial Café P-3, “P” guión
tres, construido en el lote noventa y nueve (99), de la calle
Pensamiento del Pueblo de San Pablo de las Salinas,
Estado de México, Municipio de Tultitlán, Estado de
México, a través de un poder general para pleitos y
cobranzas, facultándome, incluso, de actos de
administración y dominio irrevocables, pues, en el
documento mencionado se dijo expresamente que: «se
otorgaba como un medio para cumplir con una obligación
contraída por la parte mandante con la parte
mandataria». Documento con el cual, la ahora demanda
me hizo creer que me transfería sin reservas la posesión
del bien inmueble sujeto ahora a la presente acción,
incluso en concepto de dueño, pues al insertarse el
artículo 408 del Código Civil, en la parte final de la
escritura se lee: «En los poderes generales para ejercer
actos de dominio, bastará que se den con ese carácter
para que los apoderados tengan toda clase de facultades
de dueño, tanto en lo relativo a los bienes como para
hacer toda clase de gestiones» (similar redacción a la del
artículo 7.771 actual).
2. Ahora bien, como también se advierte del documento en
cuestión (base de la presente acción), el mismo fue
celebrado ante la fe del licenciado Leonardo Sánchez
Berinstain, Notario Público número veinticuatro (24) del
Distrito de Tlanepantla, Estado de México, por lo que al
haberse presentado ante su fe pública, desde el cinco de
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agosto de mil novecientos noventa y tres, es a partir de
esa fecha que debe computarse el término para la
prescripción positiva del bien inmueble, pues para la
procedencia de la acción de prescripción positiva de
buena fe es indispensable que el documento privado que
se exhiba como causa generadora de la posesión sea de
fecha cierta, es decir, basta que el acto traslativo de
dominio aunque sea imperfecto, genere esa presunción y
que la fecha de celebración de ese acto jurídico se
acredite en forma fehaciente, pues constituye el punto de
partida para el cómputo del plazo necesario para que
opere la prescripción adquisitiva de buena fe
3. Es el caso que, la obligación a que se hizo referencia en
dicho poder notarial, se refiere precisamente al pago del
precio en el que la señora Nelly de la Luz Victoria Pérez
y el suscrito acordamos que me vendería la propiedad en
cuestión y el poder general irrevocable para pleitos y
cobranzas, actos de administración y dominio otorgado al
suscrito, fue con el fin de garantizar que en su momento
sería escriturado el bien inmueble a favor del suscrito.
4. Sin embargo, luego de diversas gestiones extrajudiciales,
a fin de poder llevar a cabo la escrituración formal de la
compraventa aludida, familiares de la señora Nelly de la
Luz Victoria Pérez me manifestaron que desde hace
algunos años ya no reside en el país y no es posible
localizarla de manera pronta e inmediata.
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5. En esas condiciones, ante la ausencia de la mandante, el
suscrito ha venido cubriendo pagos por los diversos
servicios con los que cuenta el departamento, así como
el impuesto predial que corresponde al inmueble, en
cuestión, incluso, he realizado mejoras sustanciales al
inmueble, como lo son el cambio del piso original a loseta
y pintura, entre otros; ejerciendo con ello, la posesión del
inmueble en concepto de dueño o propietario, pacifica,
pública y continuamente, como les consta a los vecinos
de los departamentos adjuntos al inmueble, identificado
como departamento tres (3) del edificio café “P”, con
número oficial Café P-3, “P” guión tres, construido en el
lote noventa y nueve (99), de la calle Pensamiento del
Pueblo de San Pablo de las Salinas, Estado de México,
Municipio de Tultitlán, Estado de México.
6. Es por virtud de lo anterior que me veo en la necesidad
de demandar de la señora NELLY DE LA LUZ VICTORIA
PÉREZ, la prescripción de dicho inmueble que ha
ocurrido a mi favor, por el simple transcurso del tiempo,
en tanto que ella misma se encuentra inscrita como
propietaria en el Registro Público de la Propiedad del
Estado, lo cual puedo afirmar pero no me es dable
acreditar, pues no me conceden acceso a dicho registro
con mi poder notarial (lo cual manifiesto bajo protesta de
decir verdad); de ahí que solicito también, desde este
momento que se giren oficios al Registro Público de la
Propiedad y el Instituto de la Función Registral, para que
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rindan informes sobre las anotaciones en sus respectivos
registros.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Como ya se mencionó, son aplicables en la especie los artículos 5.128,
5.129, 5.130, fracción II, 5.136, 5.140 y 5.141 del Código Civil local,
conforme a los cuales la usucapión es un medio de adquirir la propiedad
de un bien inmueble, mediante la posesión del mismo, para lo cual dicha
posesión debe ser en concepto de propietario; y en forma pacífica,
continua y pública, en cinco años, si la posesión se intenta de buena fe,
o en diez años, cuando se posean de mala fe.
La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en
jurisprudencia ha establecido que que para la procedencia de la acción
de prescripción es indispensable que el documento privado que se
exhiba como causa generadora de la posesión sea de fecha cierta,
porque: a) se inscribió en el Registro Público de la Propiedad; b) fue
presentado ante algún funcionario por razón de su oficio; o, c) alguno
de sus firmantes falleció; y que, tanto la certeza de la fecha como la
celebración misma del acto jurídico traslativo de dominio, incluyendo la
autenticidad del documento, pueden acreditarse con diversos medios
de prueba que deben quedar a la valoración del juzgador, además de
que el cumplimiento con alguno de los tres requisitos señalados no es
óptimo para acreditar el "justo título".
En efecto, también consideró la Sala referida que el justo título es un
acto traslativo de dominio "imperfecto", que quien pretende usucapir el
bien a su favor cree fundadamente bastante para transferirle el dominio,
lo que implica que esa creencia debe ser seria y descansar en un error
que, en concepto del juzgador, sea fundado, al tratarse de uno que "en
cualquier persona" pueda provocar una creencia respecto de la validez
del título. Por tanto, para probar su justo título, el promovente debe
aportar al juicio de usucapión las pruebas necesarias para acreditar: 1)
que el acto traslativo de dominio que constituye su justo título tuvo lugar,
lo cual debe acompañarse de pruebas que demuestren que
objetivamente existían bases suficientes para creer fundadamente que
el enajenante podía disponer del bien, lo cual prueba cierta diligencia e
interés en el adquirente en conocer el origen del título que aduce tener
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su enajenante; 2) si el acto traslativo de dominio de que se trata es
oneroso, que se hicieron pagos a cuenta del precio pactado; en caso
contrario, tendrá que probar que la transmisión del bien se le hizo en
forma gratuita; y, 3) la fecha de celebración del acto jurídico traslativo
de dominio, la cual deberá acreditarse en forma fehaciente, pues
constituye el punto de partida para el cómputo del plazo necesario para
que opere la prescripción adquisitiva de buena fe; además de probar
que ha poseído en concepto de propietario con su justo título, de forma
pacífica, pública y continua durante cinco años, como lo establecen los
Códigos Civiles de los Estados de México, de Nuevo León y de Jalisco.
De manera que todo aquel que no pueda demostrar un nivel mínimo de
diligencia, podrá prescribir, pero en el plazo más largo de diez años,
previsto en los códigos citados, ya que, de otra forma, se estará
ampliando injustificadamente el régimen especial que el legislador creó
para aquellas personas que puedan probar que su creencia en la validez
de su título es fundada, con base en circunstancias objetivas, y no
apreciaciones meramente subjetivas ajenas a la realidad. Así, la
procedencia de la prescripción adquisitiva que ejerce un poseedor que
aduce ser de buena fe, tendrá que cimentarse en la convicción que
adquiera el juzgador de la autenticidad del propio título y de la fecha a
partir de la cual se inició la posesión en concepto de propietario, con
base en la valoración de los diversos medios de convicción que ofrezca
la parte actora para demostrar que es fundada su creencia en la validez
de su título, debiendo precisar que la carga de la prueba recae en la
parte actora.
PRUEBAS
Como elementos probatorios se ofrecen las siguientes:
La confesional; a cargo de la demandada, la cual
habrá de desahogarse de manera personalísima.
Las documentales públicas; consistentes en la
escritura veinticuatro mil doce, levantada ante la fe del Notario
Público 24 del Distrito de Tlanepantla, Estado de México; así como
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los originales de las boletas prediales que se han pagado por el
suscrito que se anexan como documentos base de mi acción.
Las documentales privadas; consistentes en diversos
recibos y notas, de las que se puede observar que se han venido
cubriendo pagos por los diversos servicios con los que cuenta el
departamento, incluso, sobre mejoras sustanciales que se han
realizado al inmueble.
Todas las que se ofrecen en relación con cada uno de los
hechos narrados en la presente demanda, como se ha ido
refiriendo en cada uno de ellos.
En virtud de lo anterior, atentamente solicito a usted C. JUEZ
DE DISTRITO EN MATERIA CIVIL EN EL ESTADO DE MÉXICO,
EN TURNO, en turno, se sirva a lo siguiente:
PETITORIOS
PRIMERO. Se admita a trámite la presente demanda inicial,
así como las pruebas ofrecidas en este escrito y se emplace a
juicio a la demandada.
SEGUNDO. Que se declare judicialmente que la señora
NELLY DE LA LUZ VICTORIA PÉREZ, ya no es propietaria del
inmueble inscrito en el Registro Público de la Propiedad, del
inmueble identificado como departamento tres (3) del edificio
café “P”, con número oficial Café P-3, “P” guión tres,
construido en el lote noventa y nueve (99), de la calle
Pensamiento del Pueblo de San Pablo de las Salinas, Estado
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de México, Municipio de Tultitlán, Estado de México, pues ha
operado a favor del actor la prescripción de dicho inmueble.
TERCERO. Como consecuencia de lo anterior, que se
modifique la inscripción en el Registro Público de la Propiedad
respecto de la propiedad del bien inmueble identificado como
departamento tres (3) del edificio café “P”, con número oficial
Café P-3, “P” guión tres, construido en el lote noventa y nueve
(99), de la calle Pensamiento del Pueblo de San Pablo de las
Salinas, Estado de México, Municipio de Tultitlán, Estado de
México, en cumplimiento de la resolución dictada por usía, en el
momento procesal oportuno y que se cancelen las inscripciones
de propiedad a favor de la señora NELLY DE LA LUZ VICTORIA
PÉREZ; y,
CUARTO. Se condene a mi contraparte al pago de los
gastos y costas que genere la tramitación del presente juicio hasta
su total terminación.
PROTESTO LO NECESARIO
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ÓSCAR EDUARDO ROJAS SANTOYO
ABOGADO PATRONO
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GASPAR REYES
Cédula profesional 5244400
Registro 40973
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