Promoción de FIBRAS y FIRBIS

en el mercado de capitales peruano

Bolsa de Valores de Lima

Agosto 2018

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 Índice

1. Antecedentes

2. FIBRA / FIRBI

3. Modelo en Perú

4. Siguientes pasos

FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018 2

 1 Antecedentes

FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018 3

1 Antecedentes

 El origen de los Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (FIRBI) y Fideicomiso de Titulización
para Inversión en Renta de Bienes Raíces (FIBRA) son los Real Estate Investment Trust (REITs), vehículos de
inversión inmobiliaria eficientes tributariamente que genera rentas regularmente a través de dividendos.

 Si bien se reconoce que se trata de un “asset class” diferente a acciones y bonos, los “equity – REITs” son
parte importante de los principales índices de acciones mundiales.

 Existen REITs en 38 países, suelen encontrarse listados y negociados en bolsas de valores alrededor del
mundo.

 Los REITs cuentan con un carácter principalmente inmobiliario. Invierten principalmente en edificaciones
industriales, oficinas, comerciales/hoteles, residencias, entre otros.

 Los REITs deben distribuir la mayor parte de sus resultados, lo cual los convierte en instrumentos
atractivos para inversionistas de renta, al brindar un dividendo relativamente elevado aunado a liquidez en
bolsa y a la apreciación de capital de los propios títulos. Los REITs en EEUU y otras geografías no se
encuentran gravados a nivel corporativo.

4
FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
1.1 Experiencias en otros países

 Los REITs son conocidos como US REITs en EEUU, Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces o FIBRA en
México, UK-REIT en Reino Unido, J-REITs en Japón, G-REITs en Alemania, SIIC en Francia, SOCIMI en
España. Se denominan REITs en otros países como Irlanda, Israel, y Luxemburgo.

País Forma País Forma

Alemania Fideicomiso Japón Fideicomiso
Australia Fideicomiso Corea del sur Fideicomiso
Bélgica RREC (real estate company) Malasia Fideicomiso
Bulgaria Fideicomiso México Fideicomiso
Canadá Fideicomiso Nueva Zelanda Fideicomiso
China Fideicomiso Pakistán Fideicomiso
Emiratos Árabes Fideicomiso Rumania Fideicomiso
SOCIMI (sociedades anónimas cotizadas de Singapur Fideicomiso
España
inversión en el mercado inmobiliario) Sudáfrica Fideicomiso
Finlandia Fideicomiso Taiwán Fideicomiso
Turquía REIC (real estate investment company)
Francia SIIC (Sociedades de inversiones inmobiliarias)
Uk Fideicomiso
Grecia Fideicomiso USA Fideicomiso
Holanda FBI (real estate investment company) Hungaria Fideicomiso
Hong Kong Fideicomiso India Fideicomiso
Irlanda Fideicomiso Malasia Fideicomiso
Israel Fideicomiso Italia SIIQ (listed real estate investment company)

Fuente: PwC - Compare and contrast Worldwide Real Estate Investment Trust (REIT) Regimes – July 2017

5
FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
1.2 Fibras en México

México: Monto colocado acumulado y N° de FIBRA’

Monto colocado N° Fibra’s
(millones US$ )
14.000 16
12.501
12.000 10.986 11.081 14
10.889
12
10.000
10
8.000 6.592
8
6.000
6
4.000 2.463 4
2.000 300 2

0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Monto acumulado N° FIBRAs
*Actualizado a junio-2018
Fuente: BMV, Bloomberg Elaboración: BVL

6
FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
1.2 Fibras en México

México: Monto emitido en renta fija y N° de Fibras

Monto emitido N° Fibra’s
(millones)
1.600 14

1.400 1.350
1.300 12
1.200
10
994
1.000
8
800
608 6
600
457 500
386 4
400

200 2
- - -
- -
2013 2014 2015 2016 2017
MXN USD N° Fibras

Fuente: BMV, Bloomberg Elaboración: BVL

7
FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
1.2 Fibras en México

Market Cap* Dividend yield

Fibra Ticker Año de Listado Portafolio de Propiedades
(US$ miles de MM.) (Anualizado)

323 propiedades comerciales,

Fibra uno FUNO 11 2011 104 2.1%
104 industriales y 88 de oficinas

Fibra Hotel FIHO 12 2012 11 1.2% 81 hoteles en operación (11,193 cuartos)

Fibra INN FINN 13 2013 6 8.1% 42 hoteles en operación (7,115 cuartos)
260 propiedades industriales y 11 de reserva
Fibra Terrafina TERRA 13 2013 23 -
territorial
Fibra Shop FSHOP 13 2013 5 0.8% 18 propiedades comerciales
8 propiedades comerciales, 4 oficinas, 3 proyectos
Fibra Danhos DANHOS 13 2013 45 3.7%
mixtos
78 propiedades industriales y 116 comerciales /
Fibra Prologis FIBRAPL 14 2014 24 1.6%
oficinas
FIBRAMQ 274 propiedades industriales y 17 propiedaes
Fibra Macquaire 2012 17 -
12 comerciales / de oficinas
25 propiedades industriales, 11 oficinas y 6
Fibra Monterrey FMTY 14 2014 8 8.7%
propiedades comerciales
11 propiedades comerciales, 4 educativas, 1 oficina
Fibra HD FIBRHD 15 2015 4 0.8%
y 6 industriales
Fibra Plus FPLUS 16 2016 5 - 5 propiedades comerciales y 4 de oficinas
45 propiedades industriales y 36 comerciales /
Fibra Nova FNOVA 17 2017 422 1.9%
oficinas

*Al 07/08/2018
Fuente: Bloomberg

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FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
1.2 Fibras en México
FIBRA UNO - Precio Ajustado (en MXN) FIBRA SHOP - Precio Ajustado (en MXN)
60 25

50
20

40
15

30

10
20

5
10

0 0
feb-12 sep-12 abr-13 nov-13 jun-14 ene-15 ago-15 mar-16 oct-16 may-17 dic-17 jul-18 jul-14 ene-15 jul-15 ene-16 jul-16 ene-17 jul-17 ene-18 jul-18
ago-17

Fuente: Bloomberg Elaboración: BVL Fuente: Bloomberg Elaboración: BVL

FIBRA PROLOGIS - Precio Ajustado (en MXN) FIBRA HD - Precio Ajustado (en MXN)
50 15

40

30

10

20

10

0 5
jul-14 nov-14 mar-15 jul-15 nov-15 mar-16 jul-16 nov-16 mar-17 jul-17 nov-17 mar-18 jul-18 jul-15 oct-15 ene-16 abr-16 ago-16 nov-16 feb-17 may-17 sep-17 dic-17 mar-18 jul-18

Fuente: Bloomberg Elaboración: BVL Fuente: Bloomberg Elaboración: BVL

FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018 9

 2 FIBRA / FIRBI

FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018 10

2.1 Definición de FIRBI / FIBRA

FIRBI / FIBRA FIRBI: Fondo de Inversión en

Renta de Bienes Inmuebles
Son empresas inmobiliarias
eficiente tributariamente, las FIBRA: Fideicomiso de
cuales ofrecen rentas regulares y Titulización para Inversión en
apreciación potencial de capital. Renta de Bienes Raíces

 Oferta pública primaria SMV (regulador).

 70% de los activos para adquisición y construcción de inmuebles para
arrendamiento o forma onerosa de sesión de uso.
 4 años de permanencia de los inmuebles.
 95% de distribución de las utilidades netas distribuibles (abril de cada año).
 10 inversionistas no vinculados en la colocación.
 Construcción a cargo de terceros.

11
FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
2.2 Atributos necesarios para FIBRAR un activo

Necesidad de
financiamiento

FIBRA
O

Propietario de FIRBI
portafolio de Inquilinos
activos
inmobiliarios

Know-how inmobiliario

12
FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
2.3 Esquema de operación de una FIBRA

FIBRA ≈ Fideicomiso
FIRBI ≈ Fondo (SAFI)

3. El Fibra/Firbi coloca los

certificados en la BVL 2. El Fibra/Firbi
recibe inmueble 1. Empresa aporta inmueble

Bolsa de Valores de Lima FIBRA/FIRBI Aportante/originador

4. Entrega de los
Certificados 7. Aportante recibe los
certificados (derechos) y/o el
4.1 Inversionista 4.2 Inversionista dinero
Institucional Retail
6. El Fibra/Firbi mantiene la
propiedad de los inmuebles

5. Dinero al contado, producto

de la emisión, es destinado al
Fibra/Firbi
Negociación Secundaria

13
FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
2.4 FIBRA/FIRBI - Mecanismo de levantamiento de capital

Caso de sembrado de aportante: Aportante con portafolio generando proyectos

1. Inmueble en el
portafolio del sponsor 2. El inmueble es 3. Se colocan certificados
aportado al en la BVL
vehículo Vehículo ≈ FIBRAS / FIRBIS

5. Se financian
nuevos proyectos
inmobiliarios

4. Se obtiene capital

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FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
2.5 Funcionamiento de los FIRBI / FIBRA listados en bolsa

Mercados de capitales FIRBI / FIBRA

Administrador / Fiduciario

Fundador Gestor

Comités
Bolsa Fondo/Patrimonio
Institucionales
Certificados
Deuda Compañía de
Individuos servicios,
Aportes administradora de
$ propiedades.
Extranjeros

Negociación de
certificados en bolsa Inmuebles
Inmuebles
Inmuebles

15
FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
2.6 Beneficios

Inversionistas Empresa

 Diversificación frente a activos  Asignación eficiente de recursos

tradicionales, con altos dividendos. para operación y gestión de
 Diversificación de inmuebles. inmuebles.
 Liquidez en bolsa (certificados de  Diversificación de financiamiento.
participación, bonos).  Control potencial de inmuebles vía
 Liquidez con Market Maker. administrador o gestor.
 Distribución de resultados.  Gobierno Corporativo.
 Buen Gobierno Corporativo.  Liquidez de activos.
 Rendimiento adicional por  Oportunidades en sucesiones, ciclo
apreciación de inmueble. de negocios inmobiliarios.
 Protección frente a inflación a  Diferimiento de impuesto a la renta.
través de arriendos.  Diferimiento de alcabala (FIRBI).
 Acceso al desarrollo de nuevos  Eficiencia tributaria para entidades
negocios inmobiliarios. jurídicas.
 Transparencia.
 Eficiencia tributaria.
 Formación de precios.

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FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
 3. Modelo en Perú

FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018 17

3.1 Estructura de modelo

FIRBI FIBRA
Fideicomiso de
Forma legal Fondo de Inversión
titulización de activos
Reglamento SMV Fondos Reglamento SMV de
Norma de Inversión procesos de Titulización

Oferta pública Sí Sí

Listado Ideal Ideal

Restricciones a los Los bienes adquiridos Los bienes adquiridos

inversionistas o construidos por o construidos por
cuenta del fondo para cuenta del fondo para
arrendar sólo podrán arrendar sólo podrán
ser enajenados ser enajenados
transcurridos cuatro transcurridos cuatro
(4) ejercicios (4) ejercicios
siguientes a aquel en siguientes a aquel en
el que fueron el que fueron
adquiridos o en que adquiridos o en que
fue terminada su fue terminada su
construcción. construcción.
18
FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
3.1 Estructura de modelo
FIRBI FIBRA
Mínimo de
10 no vinculados 10 no vinculados
inversionistas

Actividades calificadas Adquisición o Adquisición o

construcción de bienes construcción de bienes
inmuebles para inmuebles para
arrendamiento u otra arrendamiento u otra
forma onerosa de forma onerosa de
cesión de uso (mín. cesión de uso (mín.
70% del patrimonio 70% del patrimonio
invertido en activos, invertido en activos,
resto en cash y otros) resto en cash y otros)

Gestor interno/ externo Ambos Ambos

Obligatoriedad de la 95% de las utilidades 95% de las utilidades
distribución netas distribuibles netas distribuibles
Tiempo de la
Anual mínimo Anual mínimo
distribución
Prohibición de construir
Sí Sí
directamente

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FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
3.2 Aspectos tributarios

FIRBI FIBRA
Diferimiento de
Cargos de conversión No paga Alcabala
Alcabala
Diferimiento del IR a la
Diferimiento del IR a la
ganancia de capital del
ganancia de capital del
aporte del fundador
aporte del fundador
(sin retorno)
Transparencia tributaria a
nivel del REIT
Atribución de rentas: Atribución de rentas:
Persona Natural al 5% Persona natural al 5%
(antes 28%) (antes 28%)

Titulares del aportante Titulares del aportante

Otras restricciones
y vinculados y vinculados

Exoneración a la ganancia Exonerado sólo Exonerado sólo

de capital en MCN con presencia bursátil con presencia bursátil

Exonerado con Exonerado con

Incentivo Market Making
formador de mercado formador de mercado

20 20
FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
3.3 Construyendo un ecosistema

Estudio de
Abogados
Bancos de BVL
Inversión

Administrador
del inmueble
Fondos de
Retail inversión

Institucional
FIBRAS / FIRBIS SAFI /
(AFPs, Titulizadora
Inversionistas
seguros,
otros)

SABs /
distribuidor
Extranjeros Regulador

Fundadores Empresas

21
FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
3.4 Marco Regulatorio

 Resolución SMV N° 029-2014. Contiene las características iniciales del instrumento como fondo.

 Decreto Legislativo N° 1188 aprobado en agosto 2015. Contiene incentivo tributario para FIRBI: diferimiento
del Impuesto a la Renta al aporte del inmueble y diferimiento del impuesto de Alcabala al FIRBI que compra el
inmueble (impuesto municipal).

 Resolución SMV N° 038-2016, aprobada en noviembre 2016. Contiene las características del instrumento como
fideicomiso de titulización y consideraciones para FIRBIS.

 Decreto Legislativo N° 1262 y Reglamento, aprobados en diciembre 2016. Incorpora los certificados de FIBRAS y
FIRBIS como instrumentos exonerados del impuesto a la ganancia de capital y no le exige test de tenencia de menos
del 10% para acceder a la exoneración, solo contar con cierta liquidez (presencia bursátil).

 Ley N° 30532, aprobada en diciembre 2016. Otorga beneficio de diferimiento del impuesto a la renta al aporte de
inmuebles en caso de FIBRA y atribución de renta de 5% para persona natural tanto en certificados de FIBRAS como
de FIRBIS. Pendiente: Reglamento.

 Resolución SMV Nº 016-2017-SMV/01, aprobada en abril 2017. Realiza precisiones acerca de la regulación de Firbis
y Fibras, entre las principales está que: introduce el concepto de utilidad neta distribuible, precisa la periodicidad y
plazo de la distribución del 95% de las utilidades, define el plazo para cumplir el límite de 70% de inversión del
patrimonio del FIBRA/FIRBI y regula incumplimiento de ciertos aspectos.

 Decreto Supremo Nº 264-2017-EF, referido al Reglamento de la Ley N° 30532. Realiza precisiones respecto a:
(i) enajenación de los inmuebles transferidos al FIBRA/FIRBI; (ii) retención definitiva del impuesto a la renta aplicable
a las rentas del FIBRA o del FIRBI y (iii) del incumplimiento de los requisitos del FIBRA/FIRBI.

22
FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
3.5 Marco Regulatorio

La Resolución SMV Nº 016-2017-SMV/01 aprobada en abril 2017 realiza algunas mejoras al reglamento Fibra y Firbi:

 Se utiliza el concepto de utilidad neta distribuible: el cálculo de la utilidad neta distribuible para efectos del pago
de los rendimientos se determinará sobre la base de las partidas del Estado de Resultados que implicaron un
ingreso o salida de efectivo.

 Precisión de la periodicidad y plazo de la distribución del 95% de las utilidades: ahora las distribuciones del 95%
pueden ser anuales, trimestrales o mensuales y deben realizarse a más tardar el 30 de abril del ejercicio siguiente a
aquel en el que se generó tal utilidad neta distribuible.

 Definición del plazo para cumplir el límite de 70% de inversión del patrimonio del FIBRA/FIRBI: hasta doce meses
luego de realizada la primera colocación de certificados.

 Definición del plazo y proceso a seguir en caso de incumplimiento en el límite de 70% para mantenerse como
FIBRA/FIRBI: en caso de incumplir el requisito del 70% durante dos trimestres consecutivos, la sociedad titulizadora,
en el caso del FIBRA o la sociedad administradora en el caso del FIRBI, deberá informar como Hecho de Importancia
que el fideicomiso/fondo dejó de tener la condición de FIBRA/FIRBI. La condición de FIBRA o FIRBI, se podrá
recuperar a partir de la presentación de información financiera intermedia en que se acredite el cumplimiento del
requisito del 70%.

 Incumplimientos: la nueva regulación señala que el incumplimiento de alguno de los requisitos referidos a:
(i) distribuir al menos el 95% de la utilidad neta distribuible del ejercicio mínimo una vez al año; (ii) el de no
transferir los bienes inmuebles del FIBRA o FIRBI antes de 4 años; y (iii) el que la colocación deba realizarse por
oferta pública primaria a un mínimo de 10 inversionista no vinculados entre sí, conllevará a la pérdida inmediata y
definitiva de la condición de FIBRA o FIRBI.

23
FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
 4. Siguientes pasos

FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018 24

4 Siguientes pasos
 Definición del vehículo por utilizar (fideicomiso o fondo).
 Tamaño de emisión mínimo.
 Definición del flotante libre mínimo.
 Atractivo de los activos “aportables” por el Fundador.
 Uno o varios Fundadores.
 Naturaleza de actividades (diversificación / especialización).
 Uso de fondos “frescos”: adquisiciones, construcción, etc.
 Papel de inversionistas locales: institucionales en renta variable, renta fija.
 Oportunidad para bancas privadas y el retail: certificados en bolsa, bonos, fondos.
 Manejo Interno y Manejo Externo.
 Costos de administración.
 Contratos de gestión, administración y arriendo, y otros roles.
 Gestión de potenciales conflictos de interés.
 Restricciones para extranjeros (PFIC, Límites de Inversión).
 Impacto de la revalorización de activos y la valorización de mercado.
 Formación de precios y market maker, y liquidez en BVL.
 “Sembrado” y Colocación
 Perú Hub
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FIBRA’s y FIRBI’s Agosto 2018
Las proyecciones, metas, cálculos y toda la información señalada por la Bolsa de Valores de Lima constituyen estimaciones mas no aseveraciones. La información contenida y/o
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La información que contiene toda la información histórica, datos o análisis no debe tomarse como una indicación o garantía de cualquier actuación futura, análisis, pronóstico o
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