Ing. Luis A.

Martínez
Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
C.I.V. Nro. 69.385

Ing. Luis A. Martínez

Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
C.I.V. Nro. 69.385
Tasador de bienes muebles e inmuebles

INFORME TÉCNICO
DE AVALÚO

INMUEBLE: Mini Centro Comercial Villa Diego

DIRECCION: Avenida principal final Calle Sucre, c/c Tejerías, Barrio Casco de
San Diego, Valencia, Edo Carabobo, Zona Postal 2006
PROPIETARIO(A): BEATRIZ CECILIA LEDO DE MONTERO
C.I.: V-3.479.448

SOLICITANTE: Juan Carlos Montero

C.I.: V-6.966.431
Ing. Luis A. Martínez
Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
C.I.V. Nro. 69.385
Valencia,
15 de Agosto del 2019
Señor(a):
Juan Montero Ledo

Ciudad Valencia, Edo Carabobo

REF: AVALUO DE INMUEBLE

En atención a su solicitud, me es grato dirigirme a Usted en la oportunidad de remitirles el avalúo del

inmueble propiedad de: Beatriz Ledo de Montero, descrito como Mini Centro Comercial Villa Diego, ubicada en
Avenida principal final Calle Sucre, c/c Tejerías, Barrio Casco de San Diego, Valencia, Edo Carabobo,
Zona Postal 2006, Cedula Catastral: 23-11-01-U 01-27-06-11.

Se selecciono la metodología valuatoria y los pasos de estudio, según procedimientos universalmente

aplicados para ubicar el valor del bien en cuestión, este inmueble fue inspeccionado en agosto de 2019 y se
actualiza en esta misma fecha.

Dicho proceso genero como resultado un valor aplicable al inmueble de: CUATRO MIL DOSCIENTOS
MILLONES CON 00/100 BOLIVARES SOBERANOS (BSF. 4.200,000.000,00)

Se anexa informe técnico contentivo de toda la información procesada y analizada, que condujo al valor
final.

Atentamente,

Ing. Luis A. Martínez

Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
C.I.V. Nro. 69.385
Tasador de bienes muebles e inmuebles
Ing. Luis A. Martínez
Ingeniero Civil
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CONTENIDO

 Certificación valuatoria
 Resumen ejecutivo

1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1. Datos de los propietarios
1.2. Datos del Solicitante
1.3. Motivo del Avalúo
1.4. Métodos utilizados
1.4.1. Terreno: Método del Mercado
1.4.2. Construcciones: Método de Costo
1.4.3. Depreciación: Método Mixto de Ross-Heidecke

2. FACTORES DE LOCALIZACIÓN DE INMUEBLE

2.1. Descripción general
2.2. Linderos y medidas
2.3. Titularidad del bien
2.4. Zona y entorno
2.5. Transporte, vialidad y comunicación
2.6. Servicios
2.7. Zonificación

3. ASPECTOS FÍSICOS (Cálculos y mediciones)

3.1. Descripción del terreno
3.2. Características de las construcciones

4. DEFINICIONES
4.1. Valor del Mercado
4.2. Limitaciones y supuestos

5. FORMACIÓN DEL VALOR

5.1. Método de Mercado de terreno
5.2. Método de Costos o Reposición a Nuevo
5.3. Método Mixto de Depreciación de Ross-Heidecke

6. CONCLUSIÓN

 Anexos varios
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Ingeniero Civil
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CERTIFICACIÓN VALUATORIA

Yo, Luis A. Martínez, Ingeniero Civil, portador de la cedula de identidad V-5.713.157, inscrito en el
Colegio de Ingenieros de Venezuela con el número 69.385, declaro:

Que este informe técnico es producto de la aplicación de los métodos admitidos universalmente,
no existiendo ningún interés comercial o personal que pudiese alterar en lo más mínimo los resultados
del trabajo, desconozco cualquier daño oculto que pueda tener el inmueble y que pueda ser visto con
simple inspección visual.

Mi servicio fue solicitado única y exclusivamente por condición de profesional en la materia.

Todos los datos obtenidos de terceras personas y de archivos públicos y privados para la
elaboración de este informe son verdaderos hasta donde alcanza la buena fe de ellos.

Valencia, a los quince días del mes de Agosto del dos mil diecinueve.

Atentamente,

Ing. Luis A. Martínez

Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
C.I.V. Nro. 69.385
Tasador de bienes muebles e inmuebles
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RESUMEN EJECUTIVO

1. Identificación del Propietario(a):

Beatriz Cecilia Ledo de Montero
C.I.: V-3.479.448

2. Identificación y ubicación del inmueble

Avenida principal final Calle Sucre, c/c Tejerías, Barrio Casco de San Diego, Valencia, Edo Carabobo, Zona Postal
2006

3. Titularidad del bien:

Este inmueble pertenece a Jhonatan Lujan Rodríguez, según documento protocolizado el 14/03/2006,
quedando inscrito bajo el Número 05, Protocolo Primero, Tomo 03.

4. Área y Valores (cifras en Bsf):

Terreno 634.862,50
Vivienda 1.825.693,20
Mejoras 157.850,00
Total 2.618.405,70

5. Lugar y Fecha del Avalúo:

Valencia, 15 de Agosto de 2019

6. Métodos utilizados: Método de Costo de Reposición

Terreno: Método del Mercado
Construcciones: Método de Costo
Depreciación: Método Mixto de Ross-Heidecke

7. Avalúo solicitado por:

Juan Montero Ledo
C.I.: V-6.966.431

Atentamente,

Ing. Luis A. Martínez

Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
C.I.V. Nro. 69.385
Tasador de bienes muebles e inmuebles
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1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1. Datos de el(la) propietario(a):
Beatriz Cecilia Ledo de Montero
C.I.: V-3.479.448

1.2. Datos del Solicitante

Juan Montero Ledo
C.I.: V-6.966.431

1.3. Motivo del Avalúo

Determinación del valor de reposición del inmueble, considerando ubicación,
características físicas, constructivas, edad y estado de conservación y
mantenimiento, para efectos de arrendamiento.

1.4. Métodos utilizados

1.4.1. Terreno: Método del Mercado
1.4.2. Construcciones: Método de Costo de Reposición
1.4.3. Depreciación: Método Mixto de Ross-Heidecke

2. FACTORES DE LOCALIZACIÓN DE INMUEBLE

2.1. Descripción general
El inmueble objeto del avalúo está formado por una parcela de terreno de forma de
polígono regular, de topografía plana y una vivienda unifamiliar aislada, la cual se
encuentra en situación intermedia de una calle primaria del sector.

2.2. Linderos y medidas

Norte: Linda con Drenaje Abierto y mide 29,19 mts
Sur: Callejón Naguanagua y mide 29,76 mts
Este: Callejón S/N y mide 19,48 mts, y
Oeste: Calle Hermanitas Velásquez y mide 15,09 mts
Área del Terreno: 507,89 mts2
Área de la Vivienda: 470,41 mts2
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2.3. Titularidad del bien

Este inmueble pertenece a Jhonatan Lujan Rodríguez, según documento
protocolizado el 14/03/2006, quedando inscrito bajo el Número 05, Protocolo
Primero, Tomo 03.

2.4. Zona y entorno

El inmueble está situado en una zona que se ha venido desarrollando y
consolidando en los últimos tiempos, de equipamiento es suficiente en cuanto a
dotación de los servicios públicos, con predominio de la clase media.

2.5. Transporte, vialidad y comunicación

La edificación se encuentra situada en una vía secundaria, de dos canales de
circulación, con acceso fácil y rápido desde la Calle Naguanagua, que conecta
hacia la Avenida 2 (Avenida Intercomunal), ambas con flujo alto de circulación de
vehículos particulares y públicos (transporte urbano). Todas las vías del sector se
hallan pavimentadas.
Estas vías forman parte de una trama urbana definida, adaptada a la topografía que
correspondería a fases de expansión urbana de la ciudad.

2.6. Servicios
La zona está consolidada como zona residencial, cuenta con los servicios básicos
tales como: acueducto, electricidad, gas, cobertura de señal de telefonía celular,
transporte público. La capacidad de estos cubre totalmente los requerimientos del
sector.

2.7. Zonificación
De acuerdo con las Ordenanzas de Zonificación del plan de desarrollo Urbano
Local (PDUL), del Municipio Autónomo Lagunillas, el inmueble presenta una
zonificación Zona Residencial 1 (ZR1), con usos permitidos:
a. Usos Principales:
a.1. Vivienda Unifamiliar Aislada
b. Usos Complementarios:
b.1. Uso publico y religioso en áreas menores de 1.200 mts2
b.2. Uso de Comercio Local
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3. ASPECTOS FISICOS (Cálculos y mediciones)

3.1. Descripción del terreno
El inmueble está formado por una parcela de forma poligonal regular, en un sector
desarrollado en forma planificada, consolidada urbanísticamente.

3.2. Características de las construcciones

La Vivienda Unifamiliar, está aislada, de dos plantas, actualmente la obra esta
inconclusa, con la siguiente dotación: a) Planta Baja: Garaje, Cuarto de Bombas,
Dos habitaciones, Dos Salas Sanitarias, Lavandería, Cocina, Sala y Otras
Dependencias Multifuncionales, y b) Planta Alta: Dos Salones de Fiestas, Cuatro
Salas Sanitarias, Tres Habitaciones, Bar y Otras dependencias Multifunciones.
Calidad Buena, Edad Cronológica de (10) años.
Sistema estructural: Fundaciones directas, vigas de riostra, losas macizas y
nervadas machones y vigas de corona, concreto 210 Kg/cm2, barras de acero RAT
2100 Kg/cm2, malla truckson solo en la base del pavimento
Cubierta de techo: Losas nervadas
Paredes: bloques huecos de arcilla y bloques de concreto
Revestimientos: Friso acabado liso en paredes y techos interiores. porcelana
blanca en paredes
Pavimentos: Piso de cemento acabado corriente
Áreas:
Vivienda = 470,41 mts2
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4. DEFINICIONES
En el desarrollo de este trabajo se emplea una terminología particular, asociada al campo
inmobiliario en general y a la materia valuatoria en particular. Esto hace necesaria la
presentación de un grupo de definiciones básicas, que permitan al lector no muy relacionado con
estas disciplinas, una comprensión del mismo.

A continuación, el marco teórico pertinente, aprobado por la unión Panamericana de

Asociaciones de Valuación (U.P.A.V.), y recogido en el “Manual de Terminología de Valuaciones
de Inmuebles”, preparado por Santiago Briceño.

4.1.Valor del Mercado

El Valor del mercado es el precio más probable, expresado en términos de dinero, que
una propiedad alcanzaría, colocada en un mercado abierto y competitivo, bajo las
condiciones que definen una venta justa, en la cual el comprador y el vendedor están bien
informados y actúan prudentemente.

Esta implícita en esta definición, la consumación de un acto de compra – venta, para una
fecha determinada, y la transmisión del título de propiedad del vendedor al comprador,
bajo las siguientes condiciones:

 El comprador y el vendedor están típica y positivamente motivados

 Ambos están informados y actuando en defensa de sus mejores intereses
 La propiedad ha sido expuesta en un mercado abierto y la operación se consuma
en un tiempo prudencial
 La operación se lleva a cabo en dinero efectivo o su equivalente

La definición anterior se sustenta en el Principio de Sustitución el cual establece que: “Un

comprador prudente no pagaría mas por una propiedad que el costo de adquirir un
sustituto igualmente deseable en un mercado abierto”. Este principio presume que el
comprador considerara las alternativas basándose en la información acerca de aquellas
referencias que se ajustan a su interés y que el tiempo no es un factor determinante.

Es también importante considerar que el mercado inmobiliario presenta las siguientes

situaciones:
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 Cada unidad definida como inmueble es única, aun cuando mantenga extremas
condiciones de semejanza con otros activos
 Existen complicaciones jurídico-legales que definen la individualidad de cada
inmueble
 La vida de los inmuebles es generalmente larga
 Los compradores normalmente se ven limitados en cuanto a su capacidad
financiera y al espacio en donde se ubica el inmueble
 Los precios pueden estar afectados por factores externos
 Las ordenanzas municipales regulan mediante zonificaciones el uso y desarrollo
de las tierras de carácter urbanizable
 Los bienes inmuebles son de carácter local
 El entorno urbano afecta la deseabilidad del inmueble
 En muchas ocasiones se presenta la inelasticidad de la oferta

4.2.Limitaciones y supuestos
Este estudio se ha desarrollado bajo las siguientes condiciones:
 La materia valuatoria no se incluye dentro de las disciplinas o ciencias exactas.
Este trabajo se lleva a cabo poniendo en práctica procedimientos, técnicas y métodos
universalmente aceptados, aprobados por la Sociedad de Ingeniería de Tasación de
Venezuela (SOITAVE), en tal sentido, las estimaciones de valor aunque suficientemente
fundamentadas, constituyen una “opinión” que no necesariamente tiene que coincidir con
la opinión de los propietarios del inmueble, de sus posibles compradores, la de terceros,
ni aun con la de otros expertos avaluadores.
 No existen métodos matemáticos ni procedimientos exactos mediante los cuales
se pueda calcular el valor del mercado de un bien, en tal sentido, los métodos estadísticos
que se pueden emplear en este trabajo, solo buscan describir tendencias o
comportamientos, como una forma de orientar una opinión. Del empleo de los métodos
estadísticos no se puede esperar valores puntuales de bienes o activos específicos, sino
“valores” o “rangos” de referencia dentro de un conjunto universal.
 Toda consideración o evaluación de los aspectos jurídicos-legales del bien
valorado, esta fuera del alcance de este estudio.
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5. FORMACIÓN DEL VALOR

5.1.Método de Mercado de terreno
Para el cálculo del Valor del Terreno se aplica el MÉTODO DE MERCADO, descrito
como un procedimiento de valuación en el cual el estimado de valor de mercado se
predice basándose en los precios pagados en transacciones reales realizadas en el
mismo escenario y bajo características y condiciones de “mediana a estricta” semejanza.

Es un proceso que se basa en el análisis de las ventas recientes, comparablemente

similares, a fin de obtener indicadores del valor más justo de la propiedad que se está
avaluando. La confiabilidad de este enfoque depende de:

 La disponibilidad de datos de las ventas de inmuebles comparables

 La verificación de los datos de las operaciones de compra-venta.
 La ausencia de condiciones atípicas que pudieran afectar la aplicación de los
referenciales.

Inicialmente fue realizada la visita de inspección al Mini Centro Comercial Villa Diego,
tomándose las anotaciones de las características del bien y del sector en donde se
localiza, preparándose de inmediato las evidencias fotográficas y realizándose las
mediciones respectivas.

Seguidamente se procedió a una investigación minuciosa de las operaciones de compra-

venta de terrenos completamente desprovistos de cualquier tipo de construcción, en
condiciones de ubicación, zonificación y área, comparables con la parcela en estudio.
Para ello se recurre en primer lugar al “Registro Publico Inmobiliario del Municipio de
Estudio” de los últimos años, de donde se depura la muestra y se toman los referenciales
significativos.

Los datos tomados y revisados, incluyen la siguiente información para cada uno de los
referenciales:

 Otorgantes (vendedor y comprador)

 Dirección
 Fecha de protocolización, Tomo y número del documento
 Área y Precios de venta

Los factores de corrección utilizados son:

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 Factor de ubicación, en un rango entre 1 y 10, compara la zonificación establecida
según el Plan de Desarrollo Local, en las ordenanzas municipales, asignándole el
menor valor al inmueble en mejor zona.
 Factor de fecha, meses transcurridos desde la fecha de protocolización del
referencial hasta la fecha del avalúo, ubicándose en el mes actual.
 Factor de área, relaciona las diferentes áreas de los referenciales con el terreno
evaluado.

5.2.Método de Costos o Reposición a Nuevo

De esta manera se estima el valor del inmueble el costo de acuerdo a su sistema
constructivo, características arquitectónicas y nivel de acabados, partiendo de partida
recuperadas del portal electrónico SIGO.WEB y de la publicación de Cinpronet “Evolución
de Costos de Construcción”, adaptando la tipología al bien evaluado y dicho valor se
incide posteriormente por todos aquellos factores que intervienen en un proceso
constructivo: gastos financieros, honorarios profesionales, gastos administrativos, de
venta y factor razonable de utilidad que garantice la rentabilidad del negocio.

5.3.Método Mixto de Depreciación de Ross-Heidecke

De los métodos técnicos existentes para el cálculo de la depreciación física, los más
conocidos son el de la línea recta, el de la parábola de Kuentzle y el de Ross, que se
fundamentan en la edad del inmueble y en la previsión de la vida útil, considerando que la
bienhechuría a lo largo de su vida útil recibe un uso normal con mantenimiento y
conservación ideales.

Existe también el criterio de Heidecke que calcula la depreciación física exclusivamente

por el estado de conservación de inmueble, considerando que:
a. La depreciación es la pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de
mantenimiento.
b. Las reparaciones apenas pueden aumentar la durabilidad
c. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, mientras que un bien
mal conservado se deprecia más rápidamente.

6. CONCLUSION
Este inmueble tiene un valor estimado, según inspecciones y cálculos de: DOS
MILLONES SEISCIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS CINCO CON 70/100
BOLIVARES FUERTES (BSF. 2.618.405,70)
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RESUMEN ESTADISTICO
SOBRE EL INMUEBLE

CUADRO GENERAL DE REPOSICION A NUEVO

Referencias y Consultas
1. BOLETIN COSTOS DE CONSTRUCCION DE CINPRONET. CARACAS 1ER TRIMESTRE DE 2014
2. BANCO CENTRAL DE VENEZUELA. (TASAS PASIVAS Y ACTIVAS)
3. UNIDAD COORDINADORA DE PROYECTOS CONJUNTOS
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RESUMEN ESTADISTICO
TABLA DE VALORES

DESCRIPCION M2 X BSF/M2 = BSF

TERRENO 507,89 X 1.250,00 = 634.862,50
TOTAL TERRENO 634.862,50

DESCRIPCION M2 X BSF/M2 = BSF

INMUEBLE 470,41 X 3.881,07 = 1.825.693,20
TOTAL INMUEBLE 1.825.693,20

DESCRIPCION UNIDAD X BSF/UNIDAD = BSF

CERCA 93,50 ML X 1.300,00 = 121.550,00
PERIMETRAL
PISO DE 242,00 M2 X 150,00 = 36.300,00
CONCRETO
TOTAL MEJORAS 157.850,00

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE 2.618.405,70

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ANEXO 00: RESUMEN ESTADISTICO

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FIG. 01. DETALLE DE CERCA FRONTAL Y FACHADA DEL FIG. 02. DETALLE DE FACAHDA ESTE DEL INMUEBLE
INMUEBLE

FIG. 03. DETALLE INTERIOR DEL INMUEBLE FIG. 04. DETALLE INTERIOR DEL INMUEBLE