“UNIVERSIDAD AUTÓNOMA GABRIEL RENÉ
MORENO”
FACULTAD DE DERECHO
MATERIA : ANTICRESIS
UNIVERSITARIA : JESSICA ROJAS
: DIEGO MEZA
REGISTRO : 200607685
DOCENTE : ALGUIEN
Santa Cruz - Bolivia
1. Introducción. ..... ........................................................................................... ... pa.g. 2
2. Concepto . .. .. .. .... . .................................................................................. pág. 3
3. Constitución de la anticresis .. ......................................... .... . .. .. .... ............ pág. 4
4. Características del derecho real de la anticresis - naturaleza jurídica . ............. pág. 5
5. Presupuestos de la anticresis ............................................................................ pág. 7
6. Diferencias con olros derechos de garantía real ................................................ pág. 8
7. Derechos y obligaciones ..................................................................................... pág. 9
8. Extinción de la anticresis ................................................................................... pág. 15
9. Legislación comparada ......................................................................................pág. 17
[Link] ...................................................................................................... pág. 18
[Link] bibliográficas ................................................................................. pág. 18
LA ANTICRESIS
1.-INTRODUCCIÓN
La anticresis es un vocablo compuesto de dos palabras griegas: "anti" que significa contra Y
"chresis" que significa uso. En efecto, en este contrato existe un verdadero uso; ya que, mientras
et acreedor disfruta de la cosa del deudor, apropiándose de sus frutos, éste en cambio, disfruta
o se sirve del dinero de aquél; por cuya razón se la ha llamado también contrato de gozar y
gozar.
En otras palabras el deudor entregaba una cosa al acreedor para que este se hiciera pago de los
Intereses con el valor de los frutos que la cosa originaba. No se usaba la institución como medio
para cancelar la deuda.
En la Edad Media, la anticresis se vio afectada por la prohibición canónica del cobro de intereses
y como consecuencia de esta prohibición vista como usura y por contradecir, el principio de la
gratitud del mutuo, el Derecho Canónico, condeno la anticresis. Este hecho determinó ciertos
contratos que disimulaban la institución, como el de venta con pacto de retroventa (rescate)
en el que el precio correspondía al importe del préstamo. Al vencimiento del plazo y al
cumplirse la obligación, el bien volvía al poder del deudor.
La anticresis desarrolla en cuanto desaparece la prohibición del préstamo del interés y quedó
referida a los bienes inmuebles y la prenda para los bienes muebles.
En el concepto moderno la anticresis se extendió a la compensación de intereses y frutos pero
así mismo, a la amortización del capital. Sin embargo, de su aceptación en el derecho
contemporáneo, la anticresis no se ha convertido en un derecho real importante.
El perfeccionamiento de la hipoteca, unido a las enormes ventajas que concede, han hecho
perder la importancia a la anticresis, que es ahora un contrato poco usado, sobre todo porque
la tradición del inmueble priva de fuente de crédito al deudor, con cuanta mayor razón si en la
anticresis no se admiten garantías sucesivas como en la prenda. La anticresis deviene en una
institución paralela a la prenda, con la salvedad que su objeto son bienes inmuebles y no
muebles, a pesar de que en el Derecho Romano también podía recaer esta garantía sobre
muebles. En ambos casos el deudor entrega el bien al acreedor en garantía del pago de una
obligación. Es obvio pensar que este paralelismo existente entre ambas instituciones (prenda
y anticresis), no implica identidad.
2.- CONCEPTO.-
Según el Código Civil bolíviano, la anticresis es una modalidad de pignoración porque recae
sobre bienes inmuebles y está establecida en el capítulo IV del Libro Quinto, por el cual se la
define como el contrato por el cual el deudor (propietario) entrega un bien inmueble para
garantizar el cumplimiento de una obligación.
Así también se establece que por el contrato de anticresis el acreedor tiene derecho a percibir
los frutos del inmueble, imputándolos primero a los intereses, si son debidos, y después al
capital. Es válido el pacto por el cual las partes convienen en que los frutos se compensen con
los intereses en todo o en parte.
Según el Guillermo Cabanellas en su Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, define la
anticresis como la cesión temporal que el propietario, el usufructuario o el administrador legal
de un inmueble hace a favor de su acreedor a fin de que éste Impute los frutos y productos a los
intereses del crédito, si son debidos, y, en su caso de exceder de aquéllos, sobre el capital.
La anticresis es una Institución jurídica que pertenece a los derechos reales de garantía, esta
misma institución afecta a los bienes ajenos. Como dice GONZALES LINARES, se trata de un
derecho de naturaleza real, asegurativo y accesorio destinado a hacer efectivo el cumplimiento
de una obligación principal de carácter personal emanada de contrato de mutuo o crédito de
dinero. Con otras palabras, la anticresis tiene como objeto garantizar un préstamo de dinero
otorgado a favor del deudor-propietario, quien a su vez le confiere al acreedor, el derecho de
obtener o percibir los frutos del bien inmueble entregado en anticresis, este usufructo opera
como opera como el modo de pago por el interés del capital mutuado.
La anticresis es un derecho real concebido al acreedor por el deudor, poniéndole en posesión
de un inmueble y autorizándole a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los
intereses del crédito si son debidos, y en caso de exceder, sobre el capital si no se deben
intereses.
A su vez ALBALADEJO, define a la anticresis como "el derecho real que puede tener el acreedor
de una obligación principal sobre un inmueble ajeno, en cuya virtud, para garantizar el
cumplimiento de aquella y el cobro de los intereses que devengue, está facultado para poseerlo,
percibir sus frutos y promover su enajenación sí es incumplida y que le sea hecha
preferentemente pago con el precio".
Asimismo JUAN GARCÍA MONTÚFAR manifiesta que estamos ante un tipo de garantía particular
que consiste en el uso por parte del acreedor de un bien de su deudor para hacerse pago de
una deuda.
A su vez nosotros resaltamos la definición que proporciona GONZALES LINARES, el cual
considera a la anticresis como el derecho real típico y accesorio, instituido para asegurar el
crédito del dinero otorgado por el acreedor a favor del deudor-propietario, comprendiendo la
entrega material del bien inmueble productivo y determinado por el plazo pactado, sobre el que
se accede al acreedor la facultad de ejercer su uso y goce, así como su explotación económica
con la cual quedan compensados los intereses del préstamo.
3.- CONSTITUCION DE LA ANTICRESIS.-
Según el art. 1430 del Código Civil, el contrato de anticresis no se constituye sino por documento
público Y surte efecto respecto a terceros sólo desde el día de su inscripción en el registro de
Derechos Reales, por tratarse de un bien Inmueble; esto también con relación al art. 491del
Código Civil.
Para esto el que constituye la anticresis tiene que ser propietario del bien inmueble y tener
capacidad para enajenarlo.
Es recomendable inscribir el gravamen a efectos de que el acreedor anticrético o anticresista
sea preferido frente a cualquier otro titular de derechos reales que pueda inscribir su derecho
en el registro, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 1393 del Código Ovil.
4.- CARACTERISTICAS DEL DERECHO REAL DE LA ANTICRESIS.
NATURALEZA JURIDICA
Analizado el concepto de anticresis y su diferencia con otros derechos reales de garantía, es
necesario revisar brevemente cuáles son sus elementos característicos:
1) Es un derecho real.- En la medida en que la anticresis concede al acreedor el derecho de usar
y disfrutar de un bien determinado, y tal derecho es oponible a los terceros
adquirentes del bien, debemos considerar que se trata de un derecho real.
Por otro lado, el hecho de que pueda ejercerse un derecho de retención sobre el Inmueble que
genere un derecho preferente a favor del acreedor hasta que se haya pagado la deuda, es un
hecho que resalta el carácter real de la anticresis.
Se perfecciona con la entrega del inmueble, no origina derechos generales, sino que este
derecho se limita exclusivamente a los frutos que el bien inmueble produzca.
2) Es unilateral.- Ya que hace nacer obligaciones únicamente para el acreedor, Imponiéndole la
obligación de imputar los frutos, en primer lugar a los intereses y luego al capital; también hace
nacer obligaciones en el pago de impuestos que pesan sobre el inmueble.
3) Es conmutativa.- Ya que a partir de la celebración del contrato, las partes tienen conocimiento
sobre la obligación que tienen cada cual. La anticresis como derecho real de garantía es creada
e instituida por la ley; por consiguiente, no existe anticresis impuesta por ley a las partes, menos
por sentencia. La anticresis como derecho real de garantía no nace del acuerdo de las partes,
sino de ley, otra cosa es que libremente sea voluntad de las partes la decida hacer uso o no de
dicha institución de carácter real, con el objeto de rodear a la obligación de una seguridad de
naturaleza real para su cumplimiento.
De lo precedente se colige que no se debe confundir la anticresis con el acto constitutivo o
contractual de la obligación principal a la que garantiza. Es el conjunto o préstamo de dinero la
fuente de los derechos y las obligaciones que corresponden a las partes constituyentes.
4) Accesorio.- Ya que proviene de una obligación principal Como quiera que la anticresis tiene
por función garantizar el cumplimiento de una obligación, sigue la suerte de esta, por lo que
extinguida la obligación se extinguirá la garantía. Sin embargo, dadas las particularidades de la
anticresis es discutible que en el caso de transferencia del crédito garantizado, también se
transfiera la garantía.
En efecto, dado que la anticresis implica entregar físicamente el bien al acreedor para su
explotación directa, la habilidad del acreedor para explotar el bien o la calidad personal del
acreedor podrían haber sido determinantes para la constitución de garantías.
Mucho se ha discutido sobre la naturaleza de la anticresis y si el acreedor puede, conjuntamente
con su crédito, ceder el derecho real de anticresis, para que sea el nuevo acreedor quien explote
directamente el bien.
Esta discusión se ha basado en el hecho de que la entrega de un bien en anticresis
Importa una confianza del deudor para con el acreedor, en el sentido de que la explotación que
hará del bien será eficiente y le pern1ftlrá cubrir el monto de la deuda en el plazo acordado, con
lo cual no hay temor por parte del deudor en el sentido de que su acreedor se pueda mantener
indefinidamente en posesión del bien gravado.
5) Indivisible.- El acreedor retendrá y explotará el bien hasta que se cancele el íntegro de la
obligación, de allí su carácter de indivisible. La garantía de anticresis comprende la Integridad
del inmueble y del accesorio, siendo así, la obligación principal la indivisibilidad; pues no admite
el pago por partes. Por la indivisibilidad de la garantía solo podrá operar la devolución del
inmueble, cuando se haya cumplido el plazo pactado y que el deudor haya satisfecho
íntegramente el cumplimiento de la obligación principal y de las otras obligaciones como
son los gastos de conservación, etc. Al acreedor está facultado, en caso de incumplimiento de la
obligación principal y otras prestaciones, para retener inmuebles entregados en anticresis hasta
el total cumplimiento de la obligación.
El principio de invisibilidad es el que orienta a todos los derechos reales de garantía, como la
anticresis, en cuanto el gravamen debe extenderse a todo el inmueble afectado y a cada una de
sus partes; por consiguiente, mientras subsista un saldo que no ha sido pagado, la anticresis se
mantendrá Integra o sobre la totalidad del inmueble.
6) Oneroso.- Porque el objeto que persigue el contrato de anticresis es la cancelación de una
deuda preexistente.
7) De tracto sucesivo.- Porque para cumplirse los objetivos económicos planteados por las
partes, debe transcurrir un lapso de tiempo prolongado.
5.- PRESUPUESTOS DE LA ANTICRESIS
a) LOS SUJETOS.-
• El Acreedor Anticrético o anticresista.- El Acreedor Anticrético es aquella persona que
debe gozar de plena capacidad como para enajenar y adquirir bienes.
Esta persona puede ser natural o jurídica, es quien aporta el dinero en préstan10 o crédito, de
esta manera se crea la obligación principal. Se le denomina acreedor anticrético, poseedor
anticrético o anticresista, en cuyo favor se establece la garantía real.
• El Deudor Anticrético o propietario.- Su participación puede ser de manera directa o
mediante un tercero, ante todo, es requisito sine qua non que el constituyente ostente la
facultad de disposición del bien inmueble en calidad de propietario. A igual que el acreedor debe
tener capacidad absoluta para ejercer sus derechos civiles por sí mismo. Puede participar en la
constitución una persona natural o jurídica como deudores o propietarios del bien objeto de
garantía. Es también posible la participación de una pluralidad de personas como deudores, por
ejemplo, cuando se tiene como objeto un bien sometido a copropiedad, para cuyo efecto, se
exigirá el acuerdo unánime de los copropietarios.
b) El BIEN INMUEBLE.-
Debe tratarse de un bien inmueble susceptible de explotación económica, con la
percepción de los frutos naturales, civiles o industriales. La particularidad de la anticresis como
derecho real es que siempre tiene como objeto un fin de naturaleza inmobiliaria, que puede ser
urbana o rural. Bien que debe rendir frutos aprovechables económicamente por el acreedor
anticrético, para ser aplicados a los intereses del dinero prestado.
e) LA TRADICIÓN DEL BIEN INMUEBLE.-
Debe operar Inexorablemente la tradición real y efectiva del bien, pues así lo exige el modo de
perfeccionar el contrato de préstamo de dinero con garantía anticrética. Se trata de la obligación
del deudor, que consiste en la tradición real del bien inmueble, correlacionada al derecho de
acreedor para exigirla, No existe garantía real de anticresis sin tradición real o material del
inmueble a favor del acreedor, o como se dice, la tradición se perfecciona con la propia
constitución del acuerdo de voluntades respecto al préstamo de dinero.
6.- DIFERENCIAS CON OTROS DERECHOS DE GARANTÍA REAL-
a) HIPOTECA.- La anticresis se distingue de la hipoteca por el hecho de que la primera requiere
la desposesión, es decir, la entrega del bien al acreedor, mientras que la segunda no requiere la
tradición del bien al acreedor.
Por esta razón en doctrina se ha denominado a la anticresis como la "prenda sobre inmuebles",
esto es un derecho real de garantía sobre inmuebles que requiere para su constitución de la
entrega física al acreedor y no de la inscripción del gravamen.
En vista de lo antes expuesto no cabe constituir sucesivas anticresis sobre un mismo bien, ya
que no se podría cumplir con el requisito de la entrega física del bien a todos los acreedores para
que cada uno de estos pudiese explotarlo y obtener sus frutos.
En cambio, en el caso de la hipoteca sí es posible inscribir sucesivos gravámenes sobre el mismo
bien y por ende constituir sucesivas hipotecas, ya que no es necesario proceder a su entrega
física para constituir la garantía.
b) PRENDA.- Con respecto a la prenda, afirma BORDA que la anticresis es una institución paralela
a la prenda, solo que su objeto son cosas inmuebles, no muebles, la distinción más resaltante
con la anticresis está dada por el hecho de que la prenda recae solo sobre bienes inmuebles,
mientras que la anticresis se constituye sobre inmuebles.
Asimismo, el uso del bien por parte del acreedor prendario requiere de un acuerdo expreso con
el deudor, mientras el uso del bien por el acreedor es consustancial a la anticresis.
7.- DERECHOS Y OBLIGACIONES.-
Como se sabe que en toda relación jurídica existen derechos y obligaciones y sobre todo en el
derecho real de garantía que es la anticresis, los mismos que están establecidos en el Código
Civil.
- Derecho de retención.- Este derecho es común tanto para el anticresista como para el
propietario y funciona con relación al bien objeto del contrato y al dinero recibido por la
contraparte y en caso de incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones, se tiene el
derecho de retención ya sea del bien inmueble dado en anticresis o el capital (dinero), hasta que
la parte contraria cumpla con su obligación. Este derecho tiene su excepción en caso de
ejecución forzosa, que haya sido notificada al acreedor anticresista, en cuyo caso éste no puede
mantener la retención, por cuanto su crédito le será pagado del producto de la venta forzosa.
DERECHOS DEL ACREEDOR - ANTICRESISTA.-
a) Derecho de preferencia.- Se da en caso de ejecución por incumplimiento de la obligación
principal. La preferencia en el pago entre acreedores hipotecarios de cualquier clase que
sean y entre éstos y los anticresistas, se regula por la prioridad de su inscripción en el
registro, para lo que se tomará en cuenta día y hora, por lo tanto lo que manda en la
preferencia es el registro y la prioridad del mismo, para determinar quién debe ser
pagado en primer lugar.
b) Sdasd
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posee en garantía. Se trata del derecho de 111ayor relevancia jurídica que faculta al acreedor
ejercer su derecho de mayor relevancia jurídica para proceder con la venta del inmueble y
obtener el cumplimiento de la obligación principal con el valor obtenido del bien dado en
garantía. La eficacia legal de la anticresis, en esencia, se manifiesta en la facultad de disposición
del bien que el mismo deudor propietario le confirió al acreedor en el acto constitutivo,
para que éste se haga pago con la venta del inmueble en caso de incumplimiento de la deuda
principal.
g) Derecho a los reembolsos por conservación del bien y de las mejoras.-
El uso y goce que imprime el acreedor sobre el Inmueble entregado en garantía deben ser
ejercidos sin causar menoscabo o deterioro al bien, esto es, que la posesión debe mantenerse
con las reparaciones ordinarias que el destino o la naturaleza misma del bien explotado exige,
de tal manera que el usufructo del bien sea racional y sostenido.
h) Derecho a la Defensa.-
El acreedor anticrético en su calidad de poseedor directo, legitimo y de buena fe, o simplemente
como todo poseedor, tiene el pleno derecho de ejercer defensa privada o judicial de la
posesión cuando se hayan ejecutado los hechos que perturben el ejercicio de la misma o
cuando sobrevenga la desposesión por acción de terceros en tales casos, el acreedor tiene
expedito el derecho para accionar con las pretensiones lnterdictales-retener o recobrar.
OBLIGACIONES DEL ANTICRESISTA ACREEDOR.-
a) Obligación de restituir el inmueble que tiene en su poder un bien inmueble con ocasión
de la anticresis está obligado a devolverlo una vez que se haya cumplido con la
obligación principal. Sin embargo, para que la restitución opere a plenitud el deudor
debe cumplir no solo con el pago del capital mutuado, sino además, con los reembolsos
del valor actual de las mejoras necesarias si las hubiera. En cuanto a las mejoras útiles,
si el acreedor cuenta con la correspondiente autorización expresa del deudor-
anticrético, este procederá a pagar su valor actual.
b) Obligación de conservar el bien.- El acreedor tiene la obligación de cuidarlo
diligentemente por el tiempo acordado de la obligación principal, esto significa que el
uso y goce que imprima el acreedor el bien debe ser sin causar menoscabo o deterioro
que afecte su sustancia misma. El fundamento de esta obligación radica en que el bien
al momento de su devolución, no deba tener el menor deterioro salvo el causado por su
uso ordinario o normal.
c) Obligación de no introducir cambios.- El anticresista acreedor está obligado a no
introducir cambios en el inmueble objeto de la garantía anticrética sin contar con el
consentimiento expreso del deudor; esto significa que de manera unilateral no pueda
Introducir ninguna modificación en la estructura física del predio, que podría no solo
alterar la sustancia del bien, sino causar daños y perjuicios.
DERECHOS DEL DEUDOR ANTICRESISTA.-
a) Derecho de propiedad de objeto de anticresis.- El deudor anticrético, para gravar o
ejercer actos de bien, debe gozar de la calidad de titular del derecho de propiedad del
bien inmueble entregado en anticresis; ese derecho debe estar fundado en título de
propiedad suficiente. Por el derecho real de anticresis el propietario-deudor transmite
temporalmente los derechos de uso y goce a favor del acreedor, a quien además de
manera especial le concede la facultad de enajenación o venta del bien, para cuando la
obligación principal no haya sido satisfecha completamente.
b) Derecho a la devolución del inmueble.- B deudor tendrá todo el derecho para exigir la
restitución del inmueble y accesorios, por su parte el acreedor no tendrá motivación
alguna para pretender retener el bien, por haberse cancelado toda la deuda de modo
tal y a satisfacción del acreedor. Hay que recordar que la anticresis es de carácter
indivisible, porque mientras no sea pagado el integro de la deuda, no procede la
devolución del bien, excepto cuando hay convenio distinto entre las partes.
c) Derecho a oponerse al uso indebido del bien.- El anticresista acreedor es quien asume
la obligación de cuidar el uso y destino del bien durante el tiempo que dure el gravamen.
Lo que implica que la explotación económica, uso y disfrute, es según lo que encuentre
estipulado en el contrato; es decir el acreedor-poseedor debe cuidar diligentemente y
utilizarlo de acuerdo a su destino y naturaleza. Sin embargo se puede dar el caso por
parte del acreedor de ejercer el bien con el uso Imprudente e irracional que podría
afectar a la misma sustancia del bien, e incluso a la moral y a las buenas costumbres.
Si estas circunstancias se presentaran, el deudor propietario tendría todo el derecho de
formular oposición por el uso del bien.
También puede darse el uso en forma abusiva. Imprudente de parte del acreedor, por
ejemplo; cuando se cambia el uso del bien, o cuando se destruye oblígaciones,
plantaciones, construcciones, etc., todo esto sin el consentimiento del deudor-
propietario dando lugar a la formación de su oposición,
OBLIGACION ES DEL DEUDOR ANTICRETICO
a) Obligación de entregar el bien.- La anticresis como derecho real de garantía y accesorio
de la obligación principal tendrá vida jurídica cuando se haya operado la tradición
material del inmueble a favor del acreedor, con el objeto de que este ejerza la posesión,
la cual implica como sabemos, ejercer el goce y uso del bien. En consecuencia, solo
habrá anticresis,cuando se haya operado la entrega física del predio a favor delacreedor.
d) Obligación de no interferir o alterar la posesión que ejerce el acreedor.- El acreedor en
su calidad de poseedor legítimo del inmueble entregado en garantía real, ejerce la
explotación económica del predio, como lo establece la norma contenida en el numeral
1091del código civil. Además, la entrega material la debe verificar el propio deudor,
quien a su vez tiene obligación de no alterar o desnaturalizar ni Interferir el normal
ejercicio de los actos posesorios del acreedor.
En el supuesto que el deudor, o un tercero ejercieran actos de perturbación o de
desalojo que alteren la normal y pacífica de la posesión del acreedor, este tiene el
derecho de hacer valer la defensa extra judicial o judicial de la posesión. El deudor debe
abstenerse de toda Injerencia en el inmueble por mucho que sea propietario,
e) Obligación de efectuar las reparaciones del bien.- Si hablamos de las reparaciones
que pueden realizarse en el Inmueble objeto de garantía debemos mencionar a las
ordinarias y las urgentes o extraordinarias; las primeras u ordinarias, se encuentran a
cargo del poseedor acreedor, como consecuencia del uso y disfrute normales del bien;
es lógico pensar, que el bien requerirá de las operaciones comunes u ordinarias, que
no son sino que corresponden a las consecuencias del uso normal del inmueble. Son las
producidas por la misma actividad de explotación del predio que exige una constante u
ordinaria conservación. En cuanto a las segundas, reparaciones extraordinarias, son las
excepcionales que no son normales, pero necesarias y urgentes o extraordinariamente
necesarias de ser reparadas, las cuales también de manera extraordinaria están a cargo
del deudor propietario.
Esta reparaciones son causadas por hechos que no son previsibles, o son provocadas
por circunstancias muy especiales o hechos que escapan a la voluntad del acreedor,
ejemplo los causados por un sismo, siniestro,etc.
La responsabilidad sobre estas reparaciones le asume el mismo propietario-deudor,
sin perjuicio que el acreedor directamente las puede realizar para la urgencia o interés
propio, con cargo de ser reembolsadas, pero cuidando siempre que sea con el
conocimiento y la autorización del deudor propietario o bajo las estipulaciones del
negocio jurídico patrimonial.
d) Obligación del reembolso de las mejoras.- Las legislaciones modernas, la peruana,
argentina, alemana, española, mexicana, etc., distinguen tres clases de mejoras:
necesarias, las útiles y las de recreo.
Concluido o vencido el plazo del contrato del mutuo con garantía anticrética y cancelada
sea la deuda en su totalidad surge la obligación de devolución del Inmueble por el
acreedor, y si no operara por su decisión propia, será el deudor que exija que se restituya
materialmente el bien y sus accesorios; pero esto no queda solo allí, sino puede darse
el hecho de existir mejoras introducidas por el acreedor, como las necesarias, las que
sean reembolsadas en su valor actual y a retirar las de recreo".
Para que el poseedor tenga derecho al reembolso de las mejoras útiles, estas deben
estar plenamente autorizadas por el propietario en forma expresa o tácita.
8.- EXTINCION DE LA ANTICRESIS.-
a) Extinción de la obligación principal. Los derechos reales de garantía ,entre ellos la
anticresis, tienen la naturaleza jurídica de ser derechos reales accesorios, lo que significa
que al servir de garantía real no gozan de autonomía, sino, todo lo contrario, tienen
Intima Independencia de la obligación principal; de lo que resulta, siendo la anticresis
accesoria solo se extinguirá cuando previamente se haya extinguido la obligación
principal y no solo , por el pago del capital mutuado, sino por el pago de todas las demás
obligaciones que se hayan podido generar los reembolsos ya mencionados.
La extinción de esta obligación no solo puede ser por intermedio del pago, sino también
por cualquiera del modo especial de extinción de las obligaciones, ejemplo, la
consolidación, condonación, compensación, etc. De la que resulta esta causal de
extinción de la anticresis opera cuando se haya cancelado íntegramente la deuda la que
generalmente comprende: el capital mutuado, intereses y reembolsos por los gastos de
conservación extraordinarios y mejoras necesarias (debidamente acreditadas) Las
mejoras útiles serán reembolsadas si han sido Introducidas con la autorización expresa
del deudor propietario.
b) Anulación, recisión o resolución de la obligación principal.- Se extingue la anticresis
cuando la obligación principal es declarada nula, por causal relativa (anulabilidad), por
causal absoluta (nulidad) o rescindida. Rápidamente se advierte el carácter accesorio de
la anticresis; es decir anulada, rescindida o resuelta la obligación principal, la anticresis
sigue esa misma suerte.
c) Renuncia del acreedor.- La renuncia a la anticresis que tiene por objetivo garantizar la
obligación principal {deuda pecuniaria), es el ejercicio de los prinap1os dela autonomía
de los principios de voluntad y libertad contractual del acreedor (deudor). Si se produce
la renuncia genera la extinción de la anticresis, entonces se tratara simplemente de una
obligación de dar dinero, sin garantía real, y por ende, el contrato celebrado solo tendrá
la validez de un contrato de mutuo. Se nota que esta extinción afecta directamente a la
garantía Y no a la obligación, es decir, al accesorio y no al principal, es por ello, que
subsistirá la obligación principal, pero sin garantía real.
d) Destrucción total del bien.- Al establecer esta causal para la extinción de la prenda, de
aplicabilidad a la extinción de la anticresis, se refiere expresamente al bien físico que
es objeto de la garantía. Nuevamente la extinción es con relación al derecho accesorio,
que es la garantía real, siendo a esta causal de extinción se le debe extender con
referencia al inmueble.
La destrucción total del inmueble significa su desaparición física e implica la extinción
de la garantía. La destrucción puede ser provocada por acción humana (una demolición)
o por acción de las fuerzas de la naturaleza (un sismo), en estos casos se extingue, no
afecta la obligación principal porque la deuda subsiste toda vez que lo accesorio jamás
extingue lo principal. La desaparición del bien físico no hace desaparecer la deuda, esta
subsiste mientras sea pagada íntegramente.
e) Ex propiación.- El Estado ejerce el ius imperium, para afectar la propiedad privada por
razones de necesidad y utilidad pública.
Con fa expropiación se acaba la anticresis, por cuanto el deudor deja de ser propietario
del inmueble que había entregado en garantía, liberándolo del gravamen. La
expropiación tiene la fuerza que obliga al propietario transferir el bien a favor del
Estado, esta situación dará por extinguida la anticresis, por ser objeto de expropiación
y de la garantía anticrética. Pero aun así el mutuo con obligación principal no
desaparecerá, por tanto, el deudor debe sustituir la garantía con otro bien o se habrá
extinguido fa anticresis.
f) Consolidación.- Se presenta esta figura extintiva de la anticresis al reunirse en una
misma persona la calidad de propietario y de acreedor, es decir, la calidad de propietario
de inmueble entregado en la garantía real y a su vez la calidad de deudor del mismo bien
de esta manera opera la consolidación como causal de extinción de la obligación
principal y por ende de la anticresis que es accesoria.
9.- LEGISLACION COMPARADA.-
ARGENTINA.-
Es dable observar que el legislador argentino emplea como masculína la palabra anticresis,
mientras que la Academia Española y la tradición jurídica europea la admiten sólo como
femenina.
Para la legislación argentina, la anticresis es un derecho real concedido al acreedor por el
deudor, o un tercero por él, poniéndolo en posesión de un inmueble y autorizándolo a percibir
los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, s1 son debidos; y en caso
de exceder sobre el capital o sobre el capital solamente sino se deben intereses.
ESPAÑA.-
La legislación española dispone: "Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir
los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses
del bien y después al capital de su crédito".
PERU.-
Como quiera que el artículo 1094 del Código Civil hace aplicables a la anticresis las normas
del arrendamiento, debemos entender que para ceder el crédito garantizado con la anticresis
se requerirá del asentimiento del deudor, así como se requiere el del propietario o arrendador
para el caso del subarrendamiento o cesión de arrendamiento.
En el caso peruano el artículo 1096 del Código Civil hace aplicables a la anticresis las normas
sobre prenda, las mismas que sí establecen la obligación de entrega del bien asimismo, no se
establecen los derechos y obligaciones de las partes, por lo tanto se acoge a los que regula la
prenda.
10.- CONCLUSIONES.-
En nuestro país, el contrato de anticresis debe ser uno de los más utilizados en materia
Inmobiliaria, porque normalmente las personas que no tienen un techo propio acuden a esta
Institución, con el objeto de tener un bien donde vivir sin tener que pagar un alquiler a cambio
de haber entregado al propietario del bien un determinado capital.
El contrato de anticresis persigue la finalidad de la cesión de uso y goce sobre una cosa
determinada; razón por la cual importa la transferencia de la tenencia de la cosa de modo que
el anticresista usa y goza la cosa reconociendo en otro el legítimo derecho propietario, de allí
que la permanencia en el uso al no ser poseedor, no da lugar a una prescripción adquisitiva
(usucapión), por eso este contrato causa derechos personales no reales.
11.- REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
• CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomo l 25º edición.
Editorial Heliasta,Buenos Aires.
• CASTELLANOS TRIGO, Gonzalo. Derecho de Garantías Patrimoniales. 1o edición. 2012.
• ALBALADEJO, Manuel Derecho Civil l. Introducción y Parte General. Volumen 11. Barcelona.
José María Bosch Editor, 1991.
• BORDA, Guillermo A ., Manual de Derechos Reales, Cuarta edición, Editorial Perrot,
Buenos Aires, 1994
• D EZ-P CAZO, Luis y GULLO' N, Antonio. Sisten1a de Derecho Civil, vol. 111, Derecho de
Cosas. Madrid, Tecnos, 1990
• GONZALES UNARES, Nerfo. Derecho Civil Patrimonial. Derechos Reales. Lima, Palestra
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