Completamente revisado y actualizado PARA EL MERCADO DE HOY

El más famoso libro jamás escrito

Hacer dinero en bienes raíces

L L ow I Itarned
•SMMM) en
Millones Flve
En el sector
inmobiliario
Un millón de copias vendidas en anteriores edilions
El original de la historia de éxito de cómo el autor se dirigió
$1.000 en un millón de dólares y luego en tres millones y
Ahora en cinco millones de dólares-en su tiempo libre.

WILLIAM
NICKERSON
Increíble? Empezar a leer y ver. Este libro
Muestra cómo con capacidad media, el promedio de ahorro y
Promedio de suerte puede convertirse en un millonario.
Otros libros por William Nickerson
Mi Odisea alrededor de tres mundos
Cómo hacer una fortuna hoy-empezando desde cero
Yo

Cómo me volví
$1.000
En
Cinco
Millones
En Real Estate -
En mi tiempo libre
Nueva edición revisada*
*Anteriormente: cómo me convirtió $1,000 EN TRES
Millones EN BIENES INMUEBLES EN MI TIEMPO LIBRE

William Nickerson
SIMON and schuster
Nueva York

Contenido
Prefacio a la Tercera Edición 9
Prólogo 11
Parte uno: ¿Cómo puede hacer un millón de dólares 13
1. Enriquecerse con el dinero prestado 15
2. Paso a paso para un millón de dólares 25
3. Sus posibilidades de éxito fenomenal 33
Segunda parte: La compra de su primera propiedad 43
4. Comprar una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 45
5. Elegir su primera propiedad 67
6. Cómo comprar una propiedad 78
Parte 3: Cómo mejorar tu propiedad para beneficio 99
7. Mejorar Óperations y el exterior 101
8. Interiores Money-Making 120
Cuarta parte: Comprar su segunda propiedad 137
9. Comprar una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 139
10. Escogiendo Su segunda propiedad 158
11. Cómo comercializar su propiedad 172
Parte 5: Aumentar Valué por mejorar las operaciones 187
12. Cómo anunciar sus apartamentos 189
13. Cómo mostrar y alquilar apartamentos 211
14. Cómo poner los dientes en los arrendamientos de apartamentos 233
15. Cómo Recoger los alquileres al vencimiento 259
16. Cómo Manejar Alquiler plantea y desalojos 274
7
8 contenidos
Parte 6: la compra de la tercera propiedad 287
17. Comprar una propiedad de ingresos de 200.000 dólares 289
18. Escogiendo Su tercera propiedad 314
19. Cómo hacer un comercio de Tres Vías 326
Parte 7: Gestión de sus apartamentos 339
20. Cómo alquilar tu apartamento Manager 341
21. Cómo supervisar tu apartamento Manager. 363
Parte 8: financiación de su Pyramlding 391
22. Cómo pedir dinero prestado 392
23. Cómo refinanciar sus apartamentos 416
24x Más maneras de pedir dinero prestado 433
Parte 9: Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta 453
25. Cómo ahorrar impuestos sobre sus ingresos de explotación 454.
26. Cómo guardar los impuestos sobre el volumen de negocios de propiedad 470
27. Más maneras de beneficiarse de los ahorros fiscales 483
Parte 10: Developlng Su Break 495
28. Cómo operar bajo las regulaciones gubernamentales 496
29. Cómo hacer dinero bajo el control de los alquileres 506
30. Cómo evitar los escollos 524
31. Cómo construir más pirámides 548
Índice 566

Prefacio a la Tercera Edición

En los veinte años desde que mi libro fue publicado por primera vez, apenas un día
Pasa pero alguien le pregunta, "¿Es posible seguir su fórmula para
Hacer un millón? O ha habido un importante cambio?".
Oportunidades para la persona promedio de hoy en día están ahora mejor que nunca.
Antes. Mi fórmula de inversión básica no ha cambiado. Es probable ñor
A, que ha sido aceptada por experimentados corredores de todo el mundo
Según lo establecido en el Real Estate Biblia.
Aunque mis preceptos fundamentales para hacer una fortuna siempre
Mantenga verdadero bajo la libre empresa, he desarrollado numerosos funcionando
Innovaciones de continuar el análisis de las prácticas de éxito
Los inversionistas de todo el país. Muchos refinamientos son
Incorpora en esta nueva edición, actualizada, referencias, valoraciones
Y formas cuando proceda, después de conocer a través de la original
Libro con un peine de dientes finos.
He visitado todas las grandes ciudades de los Estados Unidos desde mi libro
Fue escrito. En cada comunidad hay generalmente unos gloom artífices
Que digan, "Usted logró ayer en California. Pero puede hacer
Hoy? Y puedes hacerlo aquí?".
En las mismas ciudades hay algunos que siempre me dicen de sus actuales
Experiencias en sobrepasando mi fórmula. Normalmente dos o tres en cada
Auditorio de conferencias recientes dicen que ya han superado el millón
En menos de diez años de la inversión. Mi propia estáte tiene, en efecto, ahora
Llegó a los cinco millones de dólares, quintuplicando la cantidad he alcanzado
Cuando lo he convertido en un $1,000 millones-la primera edición de
Este libro fue publicado. Oportunidades similares esperan a lo largo del
Estados Unidos por cada inversionista emprendedor que busca una INMO
Fortuna.
Mi paso por paso de fórmula en el capítulo 2 se muestra cómo hacer un millón
A lo largo de un lapso de 20 años, comenzando con $2.500. Este calendario tiene
Probada para la mayoría conservadora que tienen la fe y la iniciativa de
Siga mi guía. Miles de personas han comenzado a invertir con pequeño nido
Los huevos desde la lectura de mis libros, han imitado las pautas aceleradas
Citado en el capítulo 31, y ya se han convertido en millonarios.
Aún es posible llegar a ser un millonario en este país? En este
9
10 Proface a terceros Edltlon
Escrito en 1980, los Estados Unidos tiene más de 500.000 millonarios, individuales
Y sus números son grbwing a razón de aproximadamente 260 cada
Jornada de trabajo, o de 70.000 al año.
Este incremento anual es ocho veces el total de 8.500 millonarios
Cuando empecé a invertir hace 40 años!
WlLLIAM NlCKERSON
La Bahía de Monterey, California

Prólogo
Cuando yo tenía veinticinco mi esposa Lucille, y comencé a guardar con mi
Primero ingresos constantes de la empresa telefónica. En tres años hemos
Guardado el pago inicial de $1,000 en un hogar. Dos años más tarde intercambiamos
Nuestra casa por un par de fíats. Después de trabajar 12 años más para el
La compañía, propiedad de alquiler operativo y como una actividad complementaria, teníamos
pyramided
Nuestro estáte a más de medio millón de dólares.
Esto excedió los ahorros de toda la vida de los presidentes de muchos teléfono
La mayoría de las empresas y de otras empresas. Allí parecía poco
Objeto para mí trabajar más con un sueldo. Me retiré a los cuarenta y dos a
Concéntrate en la gestión de mi propiedad, con un considerable tiempo de espera para
Jardinería nuestro soleado acre en el Valle de San Ramón, nadando en nuestro
Patio trasero piscina, caza, pesca, y viajar.
Muchos amigos han pedido los secretos de mi éxito. He dado
Libertad de información que me han ayudado mucho cuando
Comencé a invertir, la información que me gustaría que mi hijo e hija y
Mis amigos tienen, para asegurar su éxito máximum. Algunos han seguido
Mis sugerencias y aceleró su avance en el camino hacia los bienes raices
Una fortuna. Para cubrir las principales preguntas sobre la compra y real de funcionamiento
Estáte en ganancias, empecé a escribir este libro. Aunque verificaron mi
Estado financiero con Dun & Bradstreet, pesimista, declarad editores:
"Su éxito dependía de arranque durante la depresión".
"Usted no podría realizar un progreso similar en estos tiempos, o nunca".
"Su experiencia es única. Nadie podría duplicar".
Esto me retó a estudiar otras carreras, y inmobiliaria actual
Los mercados. He encontrado muchos multimillonarios cuya actual-real estate
Operaciones mucho eclipsado la mía, y he analizado los secretos
De sus éxitos. Aunque yo no tenía la intención de aumentar mi
Holdings, encontré tantas oportunidades de negociar en mercados actuales
Que en dos años me duplicaron mi net estáte a más de un millón.
Mi progreso ha sido espasmódico e interrumpido por ensayo y error.
En el examen de los factores que llevaron al éxito para mí y para los demás, yo
Han descubierto no sólo pautas a seguir, pero rodeos para evitar. Yo
Han establecido una guía para la riqueza real que le promete riquezas más segura
11
12 Prólogo
Que ninguna otra inversión, mostrando cómo, con un promedio de capacidad media,
El ahorro, y el promedio de la suerte que puede convertirse en un millonario.
WlLLIAM NlCKERSON
Primera parte

Cómo puede
Hacer una
Millones de Dólares
1. Enriquecerse de prestado
Dinero
La mayoría de las formas de inversión pagar sólo los miserables restos después que otros
Deducir sus gastos y justa compensación por usar su dinero.
Usted presta sus ahorros a los bancos y compañías de seguros, y ellos
Capitalizar su dinero para su beneficio.
La inversión en negocios propiedad de ingresos y te pone en el real
Lado de hacer dinero de la capital valla y le paga por la valentía y la
La imaginación. Usted puede sacar provecho no sólo de sus propias economías, sino también de
Los ahorros de los tímidos, el ignorante, y la sacia que ya
Poseen todo el dinero que quieran.
Cada empresa presenta un elemento de riesgo, pero con productoras de alquiler
Propiedad ingresos tomar riesgos insignificantes y su probabilidad de éxito
Son 1.600 veces mejor, por ejemplo, que sus posibilidades si inicia
En los negocios. En cada una de ellas, sin embargo, seguir la autopista que conduce a
Riqueza aprovechando el secreto forcé el capitalismo que es el pyramiding
El poder del dinero prestado. Independientemente de cómo usted sabiamente
Invertir, no puede ir muy lejos con su propio dinero. Su mayor expansión.
Es máximum assuréd haciendo uso de los otros compañeros de su dinero.
El camino a la riqueza está pavimentado con dinero prestado. Tiempo de grandes realestate
Los operadores comprar propiedades que valen millones sin poner en un
Centavo propio. Ofertas multimillonarias están hechas mediante préstamos
La suma de las hipotecas y el saldo en personal y material promocional
Las notas.
De cero a millones de endeudamiento del 100%
Casi todas las grandes empresas opera con dinero prestado o invertido
Por otro de los gestores. Henry Kaiser valido una modesta roadcontracting
En una empresa multimillonaria del imperio industrial por 100 por
Ciento de prestatarios goverament y el dinero en el banco.
Los más destacados del mundo. probablemente pyramider fue Henry Ford.
Su empresa multimillonario multiplicado más rápido que cualquier otra en la historia
Y finalmente superó todos excepto los Rockefeller. ¿Cuánto
15
16 ¿Cómo puede hacer un millón de dólares
Ford invertir personalmente a encontrado su gigantesco negocio? Ni un centavo!
Cien por ciento de su capital original fue tomada de
Otros.
Su financiación inicial puede ser
Cerca al 100%
No puede esperar para empezar a derecha emulando magnates como Ford en
A través de la pirámide de la capacidad de endeudamiento del 100%. Pero como una propiedad
Inversionista puede acercarse a esta financiación y hacer el máximum
El uso de dinero prestado. En promedio compra usted pondría en
Considerablemente menor que el prestamista. Cuando empieza a comprar propiedad ingresos
Normalmente se puede pedir prestado sobre una base sólida de al menos el 75% de
El precio de compra, lo que significa que el prestamista invierte tres veces
Tanto como usted. Con este financiamiento nominal su propiedad ganará un
Devolución de alquiler de cuatro veces la inversión de sus ahorros personales.
Comprar una casa es el primer paso habitual REALTY
Comprar una casa utilizando los ahorros de otros constituye su habitual
Primer paso, como lo hizo la mía, en la carretera de inmobiliaria a un millón. Si
El propietario de su casa ya eres un capitalista en el sentido de poseer
Capital, junto con el 65% de las familias de los Estados Unidos, de acuerdo a la Federal
Las cifras de la Junta de reserva. La Junta calcula que los propietarios de las acciones
Multiplicado a más de 1,1 billones de dólares a finales de 1979, 2xh veces el
Aproximadamente 400 mil millones de dólares en 1971.
Es probable que le han prestado para vivir en su propia casa, como
Los cuatro de cada cinco compradores de casa que se endeudan en preferencia a disipar
Los pagos de los recibos de alquiler de vivienda. O usted podría estar entre los 43
Por Ciento de GI prestatarios, calculada por la Administración de Veteranos,
Que coincide con los magnates de no-pago, 100%
La financiación.
No es infrecuente comprar propiedad ingresos con nada abajo, o
Del 5 al 10 por ciento, acercándose a GI la financiación. He comprado más
$1 millones de dólares en propiedad con nada abajo y han rechazado
Varios millones de dólares del valor de los bienes ofrecidos en el mismo
Los términos. Yo knów de $24.000 dúplex casa recientemente comprado para nada
Abajo, un 100% de hipoteca. Un amigo compró un 18 unidades $150.000
Casa de apartamentos con nada pero un pagaré por 7.500 dólares.
Crecer Rlch sobre dinero prestado 17
Otro amigo compró un edificio de 30 unidades por valor de $250.000 por el trading
En un token, como pago inicial, un baldío vale $5.000.
Y nuestro antiguo apartamento gerentes, John Burt Terhunes, con
Su hijo e hija compró más de $2 millones de apartamentos
Para nada abajo, pero sus notas, arreglado las propiedades, y luego vendidos en
Unos pocos años más de $1 millones de beneficios.
El 80% de los compradores de vivienda que corren el riesgo de hipotecas, cuántos
Volvería a disfrutar de la propiedad de la vivienda si esperaron para pagar en efectivo? Más
Avanzarían desde casa a la renta la propiedad si sólo
Entiende cuánto más podrían lograr con mayor uso de
El pyramiding poder del capital prestado. Mi intención en este libro es
Exponer en detalle cómo puede utilizar este poder latente, abierto a todos,
Hacer un millón o más.
La oportunidad es siempre golpeando
Cada año, en tiempos buenos o malos, las oportunidades de inversión son
Siempre picando, a pesar de los pesimistas que perennemente lament,
"no hay oportunidad de hoy".
Mi esposa Lucille, y yo carne de familias de bajos ingresos, pobre en
Las posesiones materiales. Como la mayoría de nuestros contemporáneos empezando a eara
La vida durante la depresión, estábamos obsesionados con el objetivo de seguridad.
Nuestra idea cuando compramos nuestra primera propiedad en alquiler es que
Sería un buen objetivo para tener una clara e independiente de los ingresos
$100 mensuales por el tiempo que me retiré de la empresa telefónica con
Una modesta pensión a los sesenta y cinco años. No teníamos ninguna concepción de la pyramiding
Posibilidades a nuestro alcance, hasta que nos habíamos entretenido para muchos
Años muy valiosos. Sin embargo, hicimos más de un millón en nuestro tiempo libre sin
En particular luchando por esta cantidad, mientras que todavía en nuestros cuarenta.
El alma-la pobreza agobiante de la depresión inducida por muchos un
Cegamiento culto de la seguridad, que por supuesto ofrece una alternativa mejor
De la pobreza. Sin perder de vista la seguridad, ¿por qué no buscar oportunidades
Que también puede producir el confort y el lujo? América debe su
Fundación y su gran fuerza a dirigentes cuya valentía buscó oportunidad
Por encima de la seguridad. Las posibilidades de éxito de hoy ofrecen menos riesgo
Por mucho que las tomadas por nuestros colonos pioneros y pioneras fundadoras
Del gobierno y la industria.
Como los editores a quienes me presentaron por primera vez los primeros capítulos de este
Libro, algunos de mis amigos ahora racionalizar, "nadie podía empezar hoy mismo
18 ¿Cómo puede hacer un millón de dólares
Con nada como lo hizo y construir una fortuna. Simplemente no hay la oportunidad
En estos tiempos".
Recuerdo que hicieron las mismas previsiones en el coraje que agota
Profundidades de la depresión. Mi esposa y yo estábamos trabajando nuestro camino
A través de Fresno State College. Cuando decidimos casarnos y trabajar
Así, uno de nuestros amigos resumió el consenso deprimente de
Muchos, "Lo más que pueden aspirar a la Seguridad Social, y si
Tienes suerte, una empresa pequeña pensión".
Nuestra economía instructor aconsejó a nuestra clase, "Es posible que así como
Darse cuenta de que el tiempo de oportunidad es pasado. Lo mejor que puede esperar
Es mantener un trabajo estable y mantenerse fuera de bienestar. Nadie jamás volverá a ser
Capaz de construir un estáte suficientemente grande para producir un independiente
Los ingresos".
Él no significa ningún daño, simplemente no sabía nada mejor. Otros dispépticos
Profetas las cuotas exactas y crear úlceras por predecir
Que el mundo terminará mañana.
Siempre habrá quienes sólo ven la oscuridad hoy y pregunta
La posibilidad de un brillante porvenir. Si espera hasta que el "tiempo es
Maduro", sus últimos años estará amargado por it-puede-tiene-Beens. En su lugar
De un futuro nublado por lamenta, por qué no disfrutar junto conmigo
Los logros que con cada avance año hará tu corazón
Cantar: "Ahora es el mejor momento de la EFU"?
Nunca es demasiado tarde para empezar
Muchos de nuestros amigos y nuestros prudentes Econ maestro, demasiado, el lamento hoy,
"Ojalá estuviera en sus zapatos y había comenzado a ahorrar e invertir
Cuando lo hizo. Es demasiado tarde para empezar ahora?".
Nunca es demasiado tarde para empezar, aunque la fortuna favorece a los que empiezan muy temprano.
Cada día de retraso se carga los dados contra máximum éxito. Pero yo
Sé de muchos propietarios de éxito que compraron su primera propiedad ingresos
Después de la jubilación a los sesenta y cinco años. Siempre puede empezar más tarde en la vida,
Posiblemente con un objetivo financiero modificado.
En contraste, algunos de mis amigos más jóvenes se han preguntado, "¿Es demasiado pronto
Para empezar?" en la asociación de propietarios de apartamentos que yo
Pertenecen, algunos miembros aún en sus 20 años ya se ha iniciado bien
En un exitoso programa de propiedad de ingresos. Muchos coiiples entre
Veinticinco y treinta propio 2 unidades y 4 unidades de viviendas. Una pareja a
Veintiocho posee un edificio de 30 unidades compradas por ahorro convencional
Y la financiación. Otro miembro jubilado del ingreso salarial en 35
Con un cuarto de millón de estáte.
Entre los miembros activos de muchos más de setenta estancia ser jóvenes crecen
Rlch sobre dinero prestado 19
Causa de sus intereses patrimoniales. Una viuda de ochenta y cuatro miradas y
Los actos veinte años discutiendo sus apartamentos. No sólo
Pagarle una jubilación cómoda, ingresos, pero ayudará a preservar su
De espíritu joven. No hay duda de que la propiedad tiene
Los años añadidos a las vidas de muchos de los miembros más antiguos.
El presidente Eisenhower, cuando él se acercó a sesenta y cinco, recomendado
Al Congreso que se permita más fuera de las ganancias sociales
Los pensionistas de seguridad. Él dijo, "Estoy convencido de que la gran mayoría
De nuestros ciudadanos de edad sanas son más felices y mejor cuando ellos
Continué sobre algún trabajo productivo." aprobado por el Congreso.
A Lloyd's de Londres diez años de encuesta indica un gran incremento tes
Vida útil para aquellos-like Grandma Moses, pintura en noventa y cinco-
Quien tenga un interés activo en valor, mientras que la producción. De un grupo de
Los hombres que se jubilan a los 60, la media rocking-chair addict caído
Muerto en el 63, probablemente del aburrimiento y la penuria. La mayoría de los
Con intereses productivos estaban disfrutando la vida bien pasadas las 70.
Las pensiones no complementario sirve de poco consuelo
La Seguridad Social y otras pensiones prometen una acumulación suficiente de
Ayudar a mantenerle fuera del asilo. Salvo por la inversión suppíemented
Los ingresos que normalmente vestir sólo en el cilicio de
La pobreza, invitando a la muerte, como el Lloyd's rocking-chairers, dentro de los tres
Los años de jubilación. Incluso una cómoda, fija los ingresos de jubilación puede
Disminuyen gradualmente a través de la subida de precios y puentear a los barrios
Ciudad de "Just getting." Un dólar de 1939 cayeron 60C para una compra
Valué de sólo 40$ por 1968 y 20$ por 1980, indicando un
Continúa la tendencia a la erosión.
Para mayor comodidad en sunset años el poder de compra de la jubilación
Los ingresos no debe ser inferior a dos tercios de su ingreso.
Para disfrutar del ocio y despreocupado años usted debe conseguir más
Los ingresos procedentes de inversiones cuya valué crecerá con la inflación. A
Construir un estáte suficientemente grande para asegurar su independencia financiera, usted
Debe tener el coraje de prometer su embrión ahorros con el fin de
Utilizar dinero prestado, hizo avaüable por el ahorro de otros.
Esperando la riqueza del ahorro
Es un sueño imposible
Comenzar a invertir normalmente tendría que guardar un nido de huevos, pero se esperaba
La riqueza de los ahorros se compara con pollos esperando a eclosionar desde
20 ¿Cómo puede hacer un millón de dólares
Los huevos depositados en el almacenamiento en frío. Según la Oficina de Trabajo
Estadísticas, el poder adquisitivo de los ahorros en el banco puso veinte
Hace años, por ejemplo, habría caído más de un 50%, compensando
Los intereses devengados.
El omnipotente recaudador bares el camino a la riqueza si se lleva a cabo
Únicamente con los ahorros, independientemente de cuán grande es el sueldo. Según un
Encuesta de Dun & Bradstreet Corporation, la mayoría de los presidentes con anual
Los sueldos superiores a 100.000 dólares parece imposible acumular un estáte
Suficiente para una jubilación cómoda, y su principal preocupación es suficiente
Ahorros para la seguridad familiar. ¿Qué posibilidades hay para quienes ganan
Menos?
La Oficina del Censo informa de más de un millón de personas al año
Paso 65, añadiendo a los veinticinco millones de estudiados en 1980.
Entre los más de sesenta y cinco que han seguido un programa de ahorro,
Sólo uno de cada cuatro había una combinación de ingresos superiores a 3.000 dólares por año a partir de
Los ahorros, pensiones y seguridad social.
Los ahorros son un buen medio
Para acumular ahorros
Según estudios de la Reserva Federal, tres de cada diez familias gastan
Cada año, más de lo que ganan, y nunca pueden subsistir.
Entre los siete de cada diez ahorristas son los conservadores que no
Bear para liberar depositó dólares para producir más, y que hagan un
Fetiche de pagar en efectivo y nunca por un centavo. El nunca-en-protectores de la deuda
Generalmente son mejores que los de los spendthrifts que siempre están en deuda
Más allá de su capacidad de pago. Pero el spendthrifts puede disfrutar
Sí más, por lo menos ahora si no mañana, y a menudo a expensas
De los ahorradores. Los ahorradores pueden realmente ser los perdedores acaparando su
Los ingresos en la medida en que no sólo resulta imposible desarrollar
La riqueza real, pero puede disfrutar de menos de los placeres de la vida.
La cuenta de ahorro proporciona un líquido seguro y médium para acumular
Un nido de huevos, y para crear una reserva para propósitos específicos.
El dinero puede ser retirado prácticamente toda vez que sea necesario, y
Siempre estará ahí, sobre todo ahora que cada institución cubiertos por
Federal Deposit Insurance asegura los ahorros de hasta $100,000. Pero, como se indica
Anteriormente, los relativamente bajos retornos apenas compensar la inflación. Después
Utilizando la cuenta de ahorro para construir un nido de huevos, campos más lucrativos
Debe buscarse para inversiones a largo plazo.
Crecer Rlch sobre dinero prestado 21
Los banqueros siempre favorecer el ahorro prudente para usted
En la depresión años saqué mi ahorros acumulados para comprar mi primera
Propiedad de ingresos. Sinceramente inquieto acerca de mi bienestar, mi banquero
Previsión, "Si usted compra la propiedad de alquiler durante la depresión te
Probablemente perder todo. Por supuesto, lo que puede hacer con su dinero es
Hasta usted, pero recomiendo mantenerlo en ahorros. Si la pones en
Los fíats no podrá reunir lo suficiente para pagar el alquiler
Hipoteca".
Si yo hubiera seguido esta exhortación me hubiera treadmilled para el
Compañía telefónica hasta que me retiré en una modesta pensión a los sesenta y cinco años.
En su lugar, me retiré financieramente independiente en cuarenta y dos años, y pronto comenzó
Para disfrutar de la continuación de la renta de un multimillonario estáte.
Aunque me han descartado esa extrema precaución, los banqueros han
Me ha dado un montón de buenos consejos. He encontrado que a ellos les gusta señalar
Todas las posibilidades de fracaso, no porque esperan el cumplimiento de
La carta, pero para ayudarle a considerar las exigencias que usted podría de otro modo
Pasar por alto. El funcionario del banco, también, dar el más conservador
El abogado él puede pensar, porque usted puede recriminarle si su asesorar.
Va mal.
Con los bajos precios de compra de la depresión, me pareció fácil
Recoger suficientes rentas para pagar todos los gastos, incluyendo el pago de la hipoteca.
Gangas estuvieron disponibles a partir de los propietarios que había dejado sus propiedades
Y, por lo tanto, tuvo que sacrificar a precios inferiores a los de
De lo contrario. Cualquier nuevo comprador con los salarios como un retraso, y con ningún negro
Marcas en su historial de crédito, podría conseguir listo financiamiento aunque
Esto podría haber sido imposible para un propietario anterior si había sido
Operando a pérdida.
Mi constante compañía telefónica sueldo, aunque nada de lo que alardear
Aproximadamente, fue un factor importante en la obtención de una financiación adecuada. Cuando
Empezar a invertir, la constante mejora considerablemente sus oportunidades de empleo
Para el endeudamiento.
En tiempos de guerra
Cuando pedí prestado para comprar más propiedades en tiempos de guerra mi banquero dijo,
"Mejor no comprar más ingresos bienes durante la guerra. Irás
Rompió intentando operar con impuestos y otros gastos, y
Los ingresos sostenidos por el control de alquileres".
Nuevamente mi asesoramiento del banquero fueron desoídos porque mi experiencia
22 ¿Se puede hacer un millón de dólares
Ya había demostrado que la reglamentación de los alquileres retirado de la competencia. Incluso
Aunque los impuestos y otros gastos fijos aumentaron, pude bajar
Sobre todos los gastos de funcionamiento porque ya no era necesaria para proporcionar
Servicios, decórate y modernizar como bajo una economía libre. Y
Yo era capaz de aumentar aún más los ingresos netos a través de dispositivos legítimos
Para el alquiler simbólico plantea, como se explica en el Capítulo 29.
En tiempos buenos o malos
Con el auge de la economía en general, he oído los banqueros aconsejan,
"Mejor no comprar mientras que los tiempos son buenos. Usted podría perder porque
Pnces están obligados a ir hacia abajo".
Los pesimistas advierten incesantemente del colapso, pero las indicaciones actuales son
Que muy bien podemos disfrutar de una creciente economía. Aumento
Utilización de nuestra edad atómica la automatización se espera que produzca un
En continuo aumento del nivel de vida y el valor del individuo. Estamos
Seguramente las recesiones periódicas y avances, pero la inevitabilidad
De una depresión severa es tan discutible como la inevitabilidad de la
Otra guerra mundial. Como el control de las armas nucleares debe prevenir
Otro conflicto mundial, así también los muchos actuales controles contra la deflación
Para prevenir otra depresión generalizada.
Como el analista eminente W. M. previsiones de Kiplinger en el aguilón y
La inflación hacia adelante, "habrá depresiones leves, pero no es muy profunda
La depresión".
Con tiempos de auge por delante, su inversión Üecisions hoy debería ser
Gobernado por los efectos de la inflación y los altos impuestos. Los expertos fiscales de acuerdo,
Como se ilustra en los capítulos posteriores, que incluso con la fenomenal
Oportunidades ofrecidas, el mayor refugio fiscal existente en real estáte. Y
Los ingresos orientada al alquiler de propiedad cabalgará con la inflación, ajuste
Hacia arriba, como en los niveles de precio suben con nuestra economía en expansión.
Muchas fortunas INMOBILIARIA
Se construyen hoy
Los inversores con valentía están construyendo interesante éstate^ hoy en muchos
Los campos. Entre mis amigos personales son muchos líderes en real y estáte
Las empresas, que se han convertido en independientes financieramente, como yo, totalmente
Tkrough financiación y sus propios esfuerzos. Entre conocidos multimillonarios
En todo el país están estáte real tejanos Clint Murchison y
Sid Richardson, que logró enormes fortunas; Nueva York desarrolladores
Louis J. Glickman y James H. Scheuer; Roger Stevens de Detroit,
Crecer Rlch sobre dinero prestado 23
Quienes compran y venden el Empire State Building; Ben Swig de San
Francisco, hotel y centro comercial programador; y Conrad Hiltón
De Chicago, quien agregó que los hoteles Statler a su Hilton Hotels, crear
La cadena de hoteles más grande del mundo.
Mucho en las noticias fueron el espectacular realty aprovecha de millonario
Howard Hughes, afanosamente convertir en Nevada Hotel casinos y
Otros estáte real una gran porción de los $546.5 millones en efectivo realizado
A partir de la venta de su stock de TWA.
Multimillonarios como los anteriores han planificado inversiones espectaculares
Y proyectos de reurbanización. Llegando a la vanguardia en la inversión
La atención es la rehabilitación y reconstrucción del deteriorado
Zonas, creando deseable viviendas y otras propiedades de renta. Pruebe
Podrán, inducida por los altos beneficios, los magnates apenas hacer mella
En las vastas zonas la mendicidad para el desarrollo. Esto deja un montón de codo
Espacio para la inversión y mejora la acción de cada pequeño inversor
Quien está dispuesto a poner la mira en un programa que tendrá un millón
O más.
Los millonarios, AL IGUAL QUE LOS BANCOS,
Están hechas de dinero prestado
Me muestran un millonario, y yo te mostraré, casi invariablemente, un
Heavy prestatario. En este emulan los bancos y compañías de seguros.
Cuando los bancos asumen sus ahorros son préstamos de usted. Seguros
Las empresas que más fuertemente la seguridad advócate adeudan cuatro dólares
En obligaciones para cada uno de los activos en dólares. Desde estas lucrativa
Las prácticas son consideradas por el gobierno regulador de sonido
Los cuerpos, una práctica similar debe considerarse sana y rentable
Para usted.
Los bancos y las compañías de seguros crezca rico sólo por atraer individuo
Ahorro y luego reinvertir. Afortunadamente no tienen
Las patentes sobre este proceso de recolección de dinero más que los magnates
Tiene una patente sobre bienes de inversión de hacer dinero. Una vez que se haya convertido en
Conscientes de estos hechos económicos básicos que son libres para copiarlos.
Los bancos y las compañías de seguros
También dependen de los inversores
Es sólo a través de la succión de ahorro por parte de estas instituciones que
Los inversores emprendedores son capaces de obtener fondos a tasas nominales. Desde
Ellos tratan de miles de millones, los bancos y las compañías de seguro cobran sólo una
24 Cómo Usted puede hacer una Mllllon dólares
Pequeño porcentaje, con un promedio de 2% a 3%, para operar
Los costos y beneficios.
Tanto como estos fondos mayoristas deben proporcionar a sus protectores
Fondos, dependen también de los inversionistas a pedir prestado los fondos. Usted y yo,
¿Quién puede usar el dinero para una gran empresa rentable, debe ser
Agradecido por este sistema, que hace de canalizar los fondos de inversión
Disponible con un costo relativamente bajo para nuestros pyramiding hacia una fortuna.
Si usted posee un promedio de huevos,
Usted puede acelerar su camino hacia una fortuna
Según la Junta de la Reserva Federal, el total neto de 1968
Las familias estadounidenses aproximado de 3 billones de dólares. Un estudio de 1978 se dobla
Valor neto total a 6 billones de dólares. Esta media es de más de $76,000 por
La familia, incluida la presente millonarios. Las estimaciones basadas en la Reserva Federal
Junta las cifras de 1978 muestran el valor neto de la típica mediana
Familia como aproximadamente $2.500, donde el jefe del hogar es
Entre veintiún y veinticuatro; $5.000 entre veinticinco y
Treinta y cuatro; 10.000 dólares entre treinta y cinco y cuarenta y cuatro; 20.000 dólares entre
Cuarenta y cinco y cincuenta y cuatro. Esto indica que la familia media,
No sólo la minoría favorecida, ya posee los fondos suficientes para fundar un
Estáte respetable.
A partir de la cuantía media de los fondos puede acelerar el camino al éxito financiero.
La tarea más difícil en el camino de un millón de dólares está guardando un nido de huevos.
Si usted posee tanto como $2,500 y la valentía para captar el sonido
Oportunidades ofrecidas por la propiedad ingresos, usted encontrará en el siguiente
Capítulo cómo en veinte años de reinversión puede convertirse en un
Millonario.
Algunos de mis amigos lamento, "Si usted da todo y nuestros secretos lejos, podrá
Estropear nuestras posibilidades de hacer millones como tú."
Esta es mi respuesta: El crecimiento de la población y de los ingresos y el deterioro del tiempo
De los actuales edificios crear espacio de sobra para todos aquellos que son
Interesados.
Propiedad de ingresos las oportunidades son ilimitadas, ampliando continuamente
Como el universo.

2. Paso a paso para un Millón

Dólares
Para producir la independencia financiera sus compromisos de inversión
Sólo debe requerir un mínimo de atención personal y la estáte
Debe ser lo suficientemente grande como para dejar el capital intacto y vivo en
Comodidad desde el ingreso.
Usted puede considerar un estáte neta de 100.000 dólares, produciendo un fiable
6% de los ingresos netos de 6.000 dólares al año, una meta suficiente
Lograr un buen grado de independencia financiera. O usted podría peg
Su objetivo mínimo de un cuarto de millón, produciendo una red cióse a
$15,000 al año. La mayor de sus existencias, naturalmente, más supervisión
Van a demanda. Pero como compensación puede delegar la rutina
Las tareas y las decisiones a los empleados, como yo, y manejar personalmente sólo
Las principales políticas.
Digamos que aspiran a ser un millonario. ¿Cómo puede obtener su
Millones de dólares, invertido en el pago de aproximadamente 60.000 dólares netos anuales? Eso
Lo que muchos amigos y familiares preguntado cuando me retiré del teléfono
En compañía de cuarenta y dos. Una reacción típica carne desde un brotherinlaw.
"Me gustaría copiar su éxito y llegar a ser financieramente independiente
Así que puedo retirarme de mi trabajo mientras estoy todavía lo suficientemente joven como para
disfrutar
La vida".
Yo era capaz de responder a cada pregunta concreta y encontró a menudo
Repetir. Y es así que este libro comenzó, más o menos en legítima defensa.
Me imaginé que cuando me preguntaron las mismas preguntas pude
Sugieren, "Buscar en mi libro".
Pero cuando se les pregunta, "¿Cuál es el secreto del éxito subyacente?".
Existía un bosque de detalles no podía trazar un camino claro. Yo
Los líderes empresariales han estudiado qué tenía que decir y encontrar respuestas como "
Logran mantener la nariz limpia" y "Mantener la nariz a la muela".
La única cosa a seguir allí era su nariz!
Una típica respuesta fue dada por Henry Kaiser en un simposio de
Corporation presidentes sobre "Cuál es el secreto del éxito?" Kaiser
Dice, "El que trabaja más duro a su actual trabajo está enlazado a
Ascenso a la cima".
La respuesta de Kaiser era sincero, estoy seguro; y trabajando diligentemente en la
Su actual trabajo es importante. Pero si ese es el secreto del éxito, entonces
25
26 Cómo Usted puede hacer una Mllllon dólares
Las que más trabajan mano siempre debe convertirse en la empresa
Presidente.
No podía pensar en una respuesta mejor, pero en mi oficina en mi Álamo.
California, hogar seguí estudiando en la mañana lo que otros habían de
Decir. Y por la tarde trabajé en mi acres de jardín, intentando
Desvelar el secreto de su éxito como he plantado y poda y desmalezado
Los arbustos y los árboles.
Entonces, después de varios meses me desperté a las tres de la mañana una mañana
Con un paso a paso la fórmula en mente, tan simple como el ABC. No soy
Asistente de matemáticas, pero algo me dijo que esta fórmula permitiría trabajar
A/a millones de dólares.
Cuando los problemas son difíciles de resolver, por lo general se paga para no extenderme en
Tras su normal de horas de estudio. A menudo mi subconsciente tiene
Resolver puzzles y presentaron respuestas en las primeras horas de la noche. Yo
Han encontrado conveniente levantarse y escribir las respuestas abajo. Entonces usted
Puede volver a dormir tranquilo, y las respuestas serán allí y no
Perdido en una neblina en la fría luz de la mañana.
Me levanté y fui a la oficina en mi casa y corrió hasta el
Fórmula de mi calculadora, y asegurarnos de que llegaría a más de un
Millones de dólares.
En este escrito de mi libro de la tercera edición, muchos miles han
Demostrado mi fórmula durante un período de veinte años, y la fórmula básica
Siempre será true. Con los actuales precios de inflación continué
Al alza, pero esto es relativo y sólo pueden aumentar las oportunidades
Que te esperan.
Ahora estoy convencido de que las actuales cifras dadas en cualquier otro momento de la historia
Se cambian continuamente, por lo que estoy lista la fórmula con las cifras
Que originalmente la carne para mí. Examinemos ahora mi fórmula mostrando
Tus expectativas probables de una inversión acumulativa en
Ingresos de alquiler de propiedad.
Supongamos que usted ha guardado un moderadamente promedio de ahorros de $50
Mensualmente durante cuatro años. Incluso sería de interés compuesto
Exceder $2,500, el promedio de ahorro para una familia con un sostén de EE.UU.
Entre 21 y 24. Usted podría comenzar con $1,000
Como mi esposa y yo hicimos durante la depresión. Como se mencionó, sé de
Muchas de las recientes adquisiciones de casas y apartamentos con los pagos
De $1,000 o menos. Pero para un buen inicio en mercados actuales I
La figura del inversor medio debe tener alrededor de 2.500 dólares. Aprovechemos esta
$2.500 y ver cómo, con un promedio de suerte, puede que más de una pirámide
Millones de dólares en veinte años. Vamos a invertir en propiedad ingresos por pasos.
Paso a paso para un Mllllon dólares 27
Mi PASO A PASO LA FÓRMULA DE UN MILLÓN DE DÓLARES
Día Cero
Paso 1. Usted toma el nido de huevos de $2,500 de su cuenta de ahorros. Luego
Usted pide prestados tres veces como mucho, 7.500 dólares, haciendo un total de 10.000 dólares.
Con los 10.000 dólares que usted compra una casa de alquiler en necesidad de renovación. Este
Significa que usted pedir prestado el 75% del precio total de compra.
La mayoría de periódicos metropolitanos anunciar diariamente oportunidades de propiedad
Pidiendo tan bajo como 10% hacia abajo. El actual propietario u otros
Prestamista préstamo nueve veces la inversión del comprador. Como se mencionó en
El capítulo 1, los compradores experimentados como yo a menudo 10% segura
La financiación. En lugar de oportunidades inusuales, sin embargo, para nuestros ejemplos
Vamos a operar, en promedio, las posibilidades que usted puede fácilmente
Esperan que igualen o superen al empezar. Compras típicas
Posteriormente se detalla con aproximadamente el 75% de la financiación, que
Puede obtener fácilmente como un inversor medio. Desde aprovechando
La financiación está en el corazón mismo de nuestro plan, de tres capítulos, 22, 23
24, y más tarde estará dedicada a los múltiples aspectos de los empréstitos que
Mejorará su progreso.
Paso 2. Además de su precio de compra de 10.000 dólares, que puso en $600
Más de ahorros cada año durante los próximos dos años. Esto hace que un
La inversión acumulada de 11.200 dólares. Con los ahorros de $1.200, además de cualquier
Los ingresos netos de la propiedad, puede organizar para pintar y renovar. Este
Aumenta los ingresos valué y por lo tanto la venta de la propiedad valué
Por lo que puede ser vendido a un beneficio.
Dos años
Paso 3. Se vende la mejor casa por $14.000, una ganancia bruta en su
El total de inversión de dinero y tiempo de supervisión de 2.800 dólares, el 25%
Durante dos años. Esto representa un bruto de \2Vi % un año,
Una rentabilidad nominal de compra selectiva y renovación. Usted reembolsar el
7.500 dólares prestados. Del 8 al 9% de interés promedio ya ha sido
Se paga en cuotas mensuales, a partir de la renta de la propiedad. Usted paga 5 por
Ciento promedio de costos de ventas, $700, dejando un beneficio neto de 2.100 dólares. Ahora
Propia $5,800 al final de dos años.
En la mayoría de los casos, como se indica en los capítulos posteriores, también sería net
La suma adicional por la que el préstamo ha sido amortizado, pagado
A partir de los ingresos por concepto de alquiler. Ser conservador en este cálculo, vamos a omitir
Estos ingresos habituales con el fin de proporcionar una reserva extra para gastos imprevistos
Los gastos. Aun así, puesto que el beneficio no sólo de sus propios fondos
28 ¿Cómo puede hacer un millón Dollaro
Pero también desde el dinero prestado, el beneficio neto de 2.100 dólares representa
Un retorno de aproximadamente 67.74% en dos años, o 33.87
Por ciento al año, 3.700 dólares de su inversión personal. Esta cifra de ganancias
En su ahorro de 50 dólares mensuales como acumulado.
La capital de propiedad valué su ingreso puede ser multiplicado
Con un éxito sostenido en este 33.87% tasa promedio mientras
Que desee ampliar. Observe cómo la continuación de esta fórmula
Su estáte piramidal.
Paso 4. Usted toma los 5.800 dólares y endeudarse de nuevo tres veces más,
$17.400, haciendo un total de $23.200. Con esto usted puede comprar un dúplex rentalincome
Edificio de 2 apartamentos o fíats, necesidad de renovación.
Paso 5. Usted pone en 600 dólares cada año durante los próximos dos años, usando el
$1.200, más las rentas netas de la propiedad, para pagar la pintura y
Renovación.
Cuatro años
Paso 6. Se vende la mejor 2 unidad de edificio, con un acumulado de
24.400 dólares de inversión, de 30.500 dólares, más un 25% de las ganancias brutas. Usted
Reembolsar los 17.400 dólares del préstamo y pagar $1325 costos de ventas. Esto deja un
Beneficio neto de $4,575 para sus inversiones y esfuerzos y le da un
Total de $11,575 en cuatro años.
Paso 7. Invertir sus $11,575, junto con $34,725 que pide prestado,
Un total de $46,300, en una unidad de 4 edificio de propiedad de ingresos. Usted pone en
$600 al año por los próximos dos años, más el saldo neto de las rentas de la propiedad.
Nuevamente usted distribuir su propiedad pintado y renovado.
Seis años
Paso 8. Venda el edificio 4 unidades mejoradas, con un acumulado de
Inversión de $47,500 a $59,375, y reembolsar el préstamo de $34,725. Usted paga
$2,969 los costes de ventas, dejándole en seis años con $21,681.
Paso 9. Puede repetir esta fórmula cada dos años. Con cada nueva
Préstamo compra aproximadamente tres veces su propia inversión.
Cada vez que usted compra un edificio o edificios como su estáte aumenta, en
Necesidad de renovación. Usted entonces pintura y reno va te, para vender un 25 por
Ciento dos años de ganancias brutas, reembolsar los préstamos, y paga el 5 por ciento de promedio
Los costos de ventas.
Agravando la mayoría de las formas de inversión, y en particular una creciente
Negocios, sujetos a una gran mordedura de impuesto. Su pyramiding de
Paso a paso para un millón de dólares 29
Propiedad ingresos serán escasamente afectados por impuestos sobre la renta si son gestionadas
Con prudencia, como se explicará en capítulos posteriores.
8 a 20 años
Paso 70. Al cabo de veinte años tendría que poseer una red estáte de
$1,187,195.
En 8 años usted tendría $39,363.
En 10 años de $70,548.
En 12 años de $124,884.
En 14 años de $219,972.
En 16 años de $386,376.
En 18 años de $677,583.
En 20 años $1,187,195.
Puede esperar de forma conservadora para ganar un rendimiento neto promedio de 6
Por Ciento, dándole un ingreso anual de $71,232. Incluso como un neófito
Propietario de ingresos debe ganar el 6% de su inversión total
De cuatro veces su patrimonio personal. Sindicatos somos Realty.
Capaz de tomar un bocado considerable para los sueldos y otros gastos pesados
Y todavía prácticamente garantizan un rendimiento neto del 6% a los inversores individuales
No hay que dedicar tiempo ni pensamiento para sus proyectos. Si bien hipotecado
El ingreso de la propiedad debe construir su capital y patrimonio neto por pagar
Su préstamo, además de devolver un funcionamiento en red de bolsillo de más de 6 por
Ciento de su inversión personal o net estáte. Usted podría tener un
Conservador en su bolsillo retorno neto del 6% en el conjunto de la inversión
Después de pagar la hipoteca.
Las hipotecas son ahora MÁS FÁCILES DE PAGAR
Los cambios en las prácticas regulares de la hipoteca han eliminado los principales
Causas de la depresión las ejecuciones hipotecarias. Los propietarios que perdieron sus propiedades en
1929 y principios de los '30s fueron principalmente quienes tenían mort a corto plazo-.
Los calibradores con altos intereses. Hipotecas incluyen a menudo el interés en los 10
Por Ciento, altos pagos mensuales, y un pago final. El
Principal en la mayoría de los casos han de ser reembolsados o refinanció dentro de tres a
Cinco años.
Muchos propietarios podrían haber sobrevivido por renovar sus hipotecas, pero
A menudo era imposible refinanciar. Los titulares de créditos hipotecarios embargados,
En muchos casos, porque fueron requeridos por las leyes vigentes. En
30 ¿Cómo puede hacer un millón de dólares
El caso de los bancos, el dinero tuvo que ser levantado para cumplir con los retiros de pánico,
En la ausencia de hoy en día el seguro de depósitos.
Con la actual propiedad de ingresos préstamos en el rango del 9%, y
Un promedio de 25 años para amortizar el principal, la nominal
Pagos mensuales automáticamente pagar la hipoteca de los ingresos.
Un vistazo a las expectativas probables
¿Los resultados que se muestran en este capítulo parece fantástico? El indicado
Las cifras son operativos en el lado conservador, porque más experimentados
Tiempo de grandes propietarios esperan un mínimum neto operativo del 20%
En su inversión personal, después de hacer los pagos de la hipoteca. El
Neto operativo es el retorno neto de rentáis mientras ejecuta la propiedad
Antes de la facturación para un aumento de capital.
El volumen de negocios beneficios esbozados en mi "paso-a-paso a una fórmula
Millones de Dólares" son también altamente probable cuando siga estos cuatro
Son principios cardinales:
1. El máximum BOITOW que puede ser reembolsado.
2. Comprar sólo los bienes que necesita mejorar.
3. Hacer mejoras selectivas que aumentan valué.
4. Mantener vender con beneficios y reinvertirlos.
Cómo puede cumplir mejor eách de estos principios cardinales se
Se describe en detalle a medida que avancemos en los capítulos posteriores hacia su
La acumulación de un millón de dólares. Más tarde Case histories demostrará nuestra
Esquema conservador, como lo es en comparación con mi propia
La experiencia. Comencé mi pyramiding con sólo $1.000 en lugar de los
2.500 dólares citados en el paso 1, reinvertidos en una espasmódica, en lugar de una constante
Base, y aún superó el millón dentro de 17 años. Mi
Estáte neta se ha quintuplicado a más de cinco millones de dólares en los últimos 20 años
Aunque mi inmo inversiones han permanecido a tiempo parcial.
Endeavour.
La fórmula INDICA UNA MEDIA
Usted puede realmente esperan producir
Usted no debería tomar medidas idénticas, haciendo grandes movimientos
Exactamente dos años aparte en la fórmula de invertir, mejorar, venta
Y reinvertir. Algunas ventas se haría una o una y media
Años después de la compra, algunos podrían hacerse dos y medio o tres
Años después. Como su estáte crece a las muchas propiedades que daría paso principal
Por el paso a un Mllllon dólares 31
Mantener un programa de superposición de contínuous comprando y vendiendo. Cuando
Desea conservar deseable apartments usted pudo refinanciar y vender
Todo o parte de su capital, en lugar de su propiedad, como se
Se detalla en los capítulos posteriores.
En algunos turnovers tus ganancias superaría el 25% indicado
Ciento promedio. He encontrado 50 al 100% de las ganancias de capital no son
Con inusual experiencia. En otras ofertas su ganancia podría ser menos donde
La transacción no cumple las expectativas. Y siempre hay la
Posibilidad de una pérdida o un infructuoso facturación con ganancia ni pérdida de ñor.
Pero si perseveras en la reinversión de los capitales, el ejemplo indica un
Promedio puede esperar para producir. Aunque no completamente
La realización de su objetivo en cada paso, puede esperar tener éxito en la mayoría de los pasos.
Para mostrar cómo la fórmula funciona en la práctica, los casos típicos de
Compras seleccionados de los mercados inmobiliarios actual será citado en
La segunda parte y en los capítulos posteriores. A continuación, las mejoras que se traducen en capital
Ganar será especificado y reventas será consumado en actual
Los niveles del mercado.
La mayoría de las formas de inversión acumulan por simple aritmética. Sostenido
Inversión y Negocios Propiedad de negocios e ingresos, especialmente
Este último, que puede aprovechar al máximo el poder latente de
Dinero prestado, pirámide geométricamente. Progresión geométrica
Adelantar siempre progresión aritmética, aun cuando ésta tiene una gran
Head Start.
Alguien tiene una buena oportunidad
Para cumplir los objetivos que se muestran
Cualquier persona con la confianza para apuntar a los objetivos mostrada tiene una buena
Posibilidad de cumplimiento. Aunque máximum éxito exige coherente
El esfuerzo, la Realty Carretera de riquezas no requiere ni esfuerzo sobrehumano
Superintelligence ñor. El jefe de los atributos del éxito realty investors
Son la imaginación, enterprisé y persistencia. La imaginación significa
La visión para ver las posibilidades de inversión inmobiliaria.
Empresa significa la voluntad de venture capital y esfuerzo en
La búsqueda de una buena meta. Persistencia significa la capacidad de adherirse
Un programa hasta que el objetivo es alcanzado o superado.
Mi fórmula puede seguirse
Sobre una base de TIEMPO PARCIAL
La cantidad de tiempo y esfuerzo que se requiere es sorprendentemente pequeño com32
Cómo puede hacer un millón Dollare
Comparándola con la indemnización resultante. Como con la propia experiencia, mi fny
La fórmula puede ser seguido a tiempo parcial por el empleado medio.
Si su tiempo es gobernada por inusualmente fuerte los compromisos existentes,
Puede elegir un ritmo más relajado si lo desea y planificar sus pasos tres
O cuatro años aparte. A partir de finales íf con bajos recursos, puede planificar un
Objetivos de inversión que pueden cumplirse en menos años. Si posees
Importantes ahorros u otros recursos, tales como un considerable capital en su
En casa, puede obtener una ventaja por la realización de una inversión inicial en la
Escalón más alto que permiten los activos actuales.
Independientemente ofyour residencia actual, puede tomar la autopista interestatal
En cualquier cruce de caminos y completar satisfactoriamente un cross-country viaje motor
Simplemente siguiendo las guías.
Independientemente ofyour y situación financiera actual, puede tomar el INMO
A freéway riquezas en cualquier estado y siga las directrices citadas hasta que
Llegar al destino de independencia financiera que cumpla su objetivo

3. Su fenomenal posibilidades
Para alcanzar el éxito
Por supuesto otros caminos además estáte real puede conducir a las riquezas, pero con
La mayoría de ellos las probabilidades son pesados que usted será llevado por el mal camino. Estos
Los caminos pueden depender principalmente de Lady Luck, como el uranio o de caza
La compra especulativa de existencias de aceite. O ellos pueden ofrecer más posibilidades de
Falta de éxito, así como iniciar un nuevo negocio. Normalmente el mayor
Su posible retorno mayor es el riesgo. Pero esto no es cierto de realestate
La inversión.
Sus posibilidades de éxito REALTY
Son más de 400 a 1
Ingresos de inversiones de propiedad, que ofrece el mayor potencial medio
Retorno, también le ofrece más de 400 posibilidades de éxito
A un riesgo de fracaso.
Según cálculos típicos en toda la nación por la Reserva Federal
Junta y el Home Loan Bank Board, en menos de un año
Una hipoteca de casa no agrícola se había extinguido en el quinientos. Estos
Las cifras no incluían ni de alto riesgo comercial y agrícola de ejecuciones hipotecarias
Ñor bajo riesgo renta de apartamentos propiedad de hipotecas.
Un estudio realizado por el Instituto de Seguros de Vida muestra
Que el real estáte celebrado bajo la exclusión por todas las compañías de seguros de vida de EE.UU.
Solamente totalizó .316 por ciento de sus hipotecas pendientes. Por lo tanto
Por cada dólar hipotecados por las compañías de seguros en todas las explotaciones comerciales,
Casa de apartamentos y propiedades, ejecuciones hipotecarias promediaron ligeramente
En virtud de uno en trescientos. La agrupación de los federales de computación
Sólo una ejecución hipotecaria en 500 préstamos con el seguro de vida-préstamo dollar
Figuras de uno en trescientos estímate da un promedio de un fallo
En cuatrocientos.
Las cifras anteriores incluyen viviendas hipotecadas que no ofrecen ninguna
Ingresos propios y son más propensos a ser incumplió en el caso de
La muerte, la pérdida del empleo o la reubicación del sostén de la familia. También incluyen
Farm y propiedades comerciales que son más dependientes del
Capacidades personales de sus propietarios. Cuando se poseen apartamento
Propiedad de alquiler que se paga por sí misma, la probabilidad será considerablemente
33
34 Cómo Usted puede hacer una Mllllon Dolía volver
Mejorado con respecto a la probabilidad media para todas las propiedades. Por lo tanto, usted puede
Indicador de forma segura sus probabilidades de éxito con nuestro ingreso recomendado
Propiedad como mejor que 400 a 1.
Las probabilidades son mejores que las de 1.600 A 1
En comparación con la opción de convertirse en empresarios
Según un estudio realizado por el Departamento de Comercio, cuatro de
Cinco nuevas empresas no logran sobrevivir ocho años. El cincuenta por ciento de
Los negocios dentro de dos años. Cada año de funcionamiento exitoso de negocio
Aumenta las posibilidades de supervivencia ultímate, pero las probabilidades son pues cuatro
Para que un nuevo negocio va a ir a la quiebra.
Contraste estas 4-a-l probabilidades en contra de usted en el negocio con el 400-a-l
La inversión inmobiliaria probabilidades en su favor. Esto indica que el
Las probabilidades de éxito en propiedad ingresos exceden por 1.600 a 1
Oportunidades de negocio.
¿Por qué tal una marcada diferencia? Tal vez una de las razones es que mientras
Pocos invierten en real estáte sin algún estudio, muchos compradores alegremente
Intercambiar su EFU ahorros para un negocio, sienten que están enlazados a
Triunfar en un campo donde han trabajado, o en un campo que ellos
Piensen que van a disfrutar. Operar un negocio, según lo determinado por la mesa
De Rentas Internas, es básicamente una forma de auto-empleo, con
La inversión secundaria. Un negocio depende casi totalmente de la persona
La idiosincrasia y la salud. Un banco, por lo tanto, rara vez se prestan a un
Business neófito, y celebrará su solicitud de crédito en la pendiente
Archivo hasta que tenga éxito.
El Servicio de Impuestos Internos reconoce ingresos de alquiler, propiedad
Por otro lado, como básicamente una forma de inversión en lugar de un
Los negocios. Propiedad de ingresos no es tan apto para fallar a causa de personal
Caprichos, puesto que representa principalmente una inversión real en que estáte
Requiere sólo nominal, supervisión de tiempo parcial. Los préstamos comerciales se rigen
Principalmente por la experiencia operacional, mientras que los préstamos inmobiliarios se rigen
Principalmente por la valué de la propiedad. La experiencia suele ser obligatorio
Para obtener un préstamo de negocios. Aunque deseable, no es más
Requerido en una renta de la propiedad que está en préstamo un préstamo de vivienda. Un
Institución de crédito prestarán en la valoración de los ingresos, propiedad valué
Incluso aunque el propietario es completamente inexpertos. Todos los testigos
El inexperto completamente las viudas y los pensionistas que han retirado
Sus posibilidades de éxito fenomenal 35
Propiedad ingresos rentables las compras con la ayuda de fuertes
La financiación institucional.
También una comparación con la opción de convertirse en empresarios
El Departamento de Comercio estudio anteriormente citado demuestra las probabilidades son
Cuatro a uno de que un nuevo negocio va a ir a la quiebra. Empezando de nuevo con
Promedio de suerte que, por lo tanto, terminan con nada. Pero usted
Se podrían combinar singular habilidad y experiencia con trabajo duro y
Alcanzar una relación de uno a cuatro de buena suerte.
El éxito empresarial generalmente requiere de auto-empleo para más horas
Que te den su consentimiento para trabajar para alguien más y por un salario. Y
Cuando esté listo para jubilarse, usted encontrará normalmente el negocio no puede ser
Llevada a cabo con éxito sin la activa participación de tiempo completo.
Ñor podría ser seguido por los sobrevivientes, como atestiguan en colaboración
Los contratos, que en la mayoría de los casos los sobrevivientes exelude realizando.
En las asociaciones de negocios cuando un socio fallece el cónyuge supérstite es
Suelen verse obligados a vender al libro valué, que puede ser mucho menos que el
Valué mercado. Con un negocio de propiedad individual, viudas normalmente
También están obligados a abandonar o vender con pérdidas. Propiedad con renta,
La otra, una viuda normalmente se encuentra poco dificultad en seguir
Para operar la inversión de su marido.
La INVERSIÓN INMOBILIARIA TIENE UN
El futuro en todo el país
Ahora que hemos estudiado brieñy algunos problemas empresariales,
Estaría bien tener una amplia visión de futuro, la inversión inmobiliaria.
¿Cuál es el panorama para la renta de alquiler de la propiedad? Son oportunidades
Limitado a un área pequeña? O son oportunidades futuras en todo el país?
Ingresos de alquiler de propiedad se espera que aumente la demanda continuamente
Con la multiplicación de la población metropolitana en los estados
Los estados. El total anual de la vivienda ha aumentado sistemáticamente más de un millón
Unidades á año desde la extracción de la II Guerra Mundial los frenos. Periódico incluso
Las recesiones de negocios desde 1933 no han logrado detener sostenida del alojamiento
El crecimiento. Esas recesiones afectó a la propiedad de alquiler inferior a cualquier otra
La industria, en la mayoría de las ciudades sin ninguna influencia adversa sobre medibles
36 ¿Cómo puede hacer un millón Dollare
Índices de vacantes. De hecho, cuando la financiación de la FHA en casas individuales era
Restringida, los prestamistas vierte un porcentaje aún mayor de los fondos hacia
Apartamentos.
Albert M. Colé, Administrador de la viviendas y finanzas de EE.UU.
Agencia, en su discurso de Miami Beach y ahorros a los EE.UU.
Liga de préstamo, estima que las unidades de vivienda a construirse continué
A razón de 1.200.000 por año o un poco más.
W. M., de Kiplinger en su brazo y la inflación por delante, anteriormente citados,
Predice que, bajo el título de "auge de la vivienda-el más grande jamás",
Un promedio de dos millones y medio de unidades de vivienda por año en el
1980.
¿Cuáles son las perspectivas para el campo más lucrativas de mejorar
Las viviendas existentes? Un Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano
Encuesta muestra que 20 millones de unidades de vivienda necesitan rehabilitación,
Millones y medio de unidades al año necesitan sustitución completa.
Una de las razones por las que un aumento de la población tiene un efecto marcado en
La vivienda es que cada novia familia calis para cióse tres veces como
Mucho gasto de capital para una unidad de vivienda, ya sea comprado o alquilado, como
Para todos los demás gastos combinados.
Es un axioma que la tierra aceptado realty valúes lugar donde
Los aumentos de la población. La valué de cada propiedad mejorada
Aumentará en consecuencia, mientras los edificios están sólidamente mantenida y
Prohibido deteriórate.
Inmobiliaria americana temprana gigantes como Astor, y Rhinelander Goelet
En Nueva York, Field en Chicago, y Longworth en Cincinnati todos
Adeuda el fantástico crecimiento de sus fortunas a economías en rápida expansión
En los pastos de vacas que fueron convertidos a propiedades comerciales
En relativamente pocos años. Este tipo de compra fundó otro
Axioma de sonido para compradores de tierra: "comprar granjas por el acre en el camino de la
El crecimiento de la ciudad, y espera hasta que la tierra puede ser vendido como lotes de la ciudad".
Dado que prácticamente todo el país se espera que experimenta la población
Aumenta, real estáte ahora está considerada como una buena inversión
A lo largo de la mayor parte de los Estados Unidos. Los inversionistas, como tejanos Murchison
Y Richardson, mencionado anteriormente, se compró una propiedad en
Todas las partes del país. Roger Stevens, para dar otro ejemplo, movido
Sus operaciones principales de Detroit a Nueva York para comprar el mundo
Una sola pieza más valiosa de real estáte, el Empire State Building.
Por $51,000,000. Después de vender un beneficio de varios miilions saltó
A San Francisco para recoger, con Seattle Associates, un grupo de
Propiedades valoradas en $17,500,000 liquidadas por un sindicato. En
Sus posibilidades de éxito fenomenal 37
Este último acuerdo, por cierto, Stevens sobrepujado San Francisco's Ben Swig
Y yo, que estaban negociando una oferta conjunta.
Otras cosas iguales, las mejores oportunidades le esperan en las ciudades
El mayor aumento de población, numéricamente o percentagewise.
Pero existe la oportunidad de beneficiarse de rehabilitátion dondequiera
La población va ascendente y por lo general, incluso donde las tendencias
Hacia abajo.
Como un ejemplo de continua expansión, interesantes tendencias de población
El crecimiento entre 1980 y 2000 se muestran en la foliowing
Tabla basándose en pronósticos de la Oficina del Censo de EE.UU, indicando aumentos en
Cada estado. (Consulte la página 39).
La vivienda es una necesidad primordial
Al invertir en vivienda Comprar una necesidad primordial de la existencia.
El Departamento de Comercio calcula que la vivienda en valué 1979
Aproximadamente $2.5 billones de dólares. Esto supera por lejos la siguiente
Más alta de cualquier industria y ocho cientos de millones de dólares en total para
Todos 1.566 empresas listadas en la Bolsa de Valores de Nueva York. El
Los alimentos y el vestido, que implican a los otros dos géneros de primera necesidad
De la vida, van muy por detrás.
Para mantenerse al día con la demanda inherente, su principal preocupación será
Evitar que sus activos pasen a ser obsoletos, por mantenerse al corriente de
Las actuales tendencias en precio, comodidad y apariencia. Puede Salability
Fluctúan con la inflación y la recesión. Pero su verdadero estáte siempre
Retener un intrínseco valué fuerzas económicas que se continué para mejorar
Y no se puede destruir.
Obsesiones de seguridad Evitar posesiones ricos
La riqueza es imposible para aquellos que son irremediablemente obsesionado con la seguridad.
He mencionado los casos de varios éxitos actuales, incluyendo
Mi propia comparativamente modesto logro en cada una
El multimillonario. A pesar de ello, un sincero friénd, quien es un destacado
Ejecutivo en el campo de los seguros de vida, aconseja, "de acuerdo a todas las
Información de investigaciones de mi empresa me envía, ahora es absolutamente imposible
Para crear una gran estáte. El único medio para proporcionar incluso
La seguridad es a través de seguros de vida." *
Mi amigo ha llegado a un estado por encima de la media de la seguridad, pero él
38 ¿Cómo puede hacer un millón de dólares
Todavía está buscando la independencia financiera. Desde la protección es el
Objetivo principal de seguros de vida, seguros de inversión a un hombre
Es secundario. Su representante de seguros, como su banquero, será
Guiado por su formación exclusiva. Está obsesionado con consideraciones de seguridad
Y se les adoctrina para hacer fondos como asegurado de seguridad
Es posible.
Proporciona el máximum estáte seguro para su supervivencia en el caso de
Usted morir joven, pero las probabilidades preponderante de destinar su vida a maduras
Oíd la edad. El americano promedio a la edad de veinticinco, de acuerdo con la
La Oficina Federal de Estadísticas Vitales, puede esperar vivir pasados setenta. Aumento
Añade a tu edad la esperanza de vida total. A la edad de sesenta y cinco en
1980 la mujer promedio puede esperar vivir hasta los ochenta y tres años y la
La edad media de los hombres 79. ¿Por qué no trazar su curso principal
Sacar el máximo provecho de sus futuros años? Es sabio para planificar
Posibles eventualidades. Es trágico para la fatiga y la muerte, principalmente para guardar
Cuando todo el tiempo usted busca una vida abundante.
Los hombres de negocios y profesionales, cuyo principal activo es su personal
Producción, pueden cargar fuertemente con los seguros cuando no hacen
Inversiones autosostenible. Si desea seguir una inversión coherente
Plan que conduce a la riqueza, usted debería considerar un seguro de vida
Principalmente para la protección de los supervivientes a la marea durante las emergencias. En el caso de
Hipotecas, seguros hipotecarios pesado proporciona una protección adicional,
Pagar los préstamos en caso de fallecimiento del sostén de la familia. Seguros
Como una inversión sólo paga por el que uno de cada cinco es unáble a
Guardar por cualquier otro método.
Los bancos y las compañías de seguros
Invierten LA MAYOR PARTE DE SU DINERO EN BIENES RAÍCES
Como se mencionó en el Capítulo 1, los bancos y las compañías de seguros prosperar
Sólo a través de la utilización de sus ahorros. Supongamos que usted pone todo tu dinero
En una cuenta de ahorros y seguros de vida. Después de deducir necesario
Los gastos, ¿de dónde colocar sus fondos? Invierten una parte importante
Estáte en real, principalmente en forma de préstamos hipotecarios. Según
El Instituto de Seguros de vida, "Real estáte hipotecas han sido un
Área Importante para la inversión de los fondos de seguros de vida a través de los
Años".
Una estimación preparada por la Asociación de Banqueros Americanos muestra
Aproximadamente un 50% de total invertido en créditos hipotecarios
Préstamos de todos los bancos y compañías de seguros de los depósitos a plazo, el pri
Las probabilidades de éxito fenomenal 39
El crecimiento de la población de 1980 a 2000
Sobre la base de pronósticos de la Oficina del Censo de EE.UU.
Crecimiento Crecimiento
Números números % %
Alabama 434.000- 12 Montana 96.000 13
•Alaska 82.000 21 Nebraska 178.000 11
* 39 •Nevada Arizona 963.000 202.000 31
Arkansas 352.000 16 •Nuevo Hampshire 250.000 29
* California 5,545,000 1,355,000 25 •Nueva Jersey 18
* Colorado 850.000 31 •Nuevo México 211.000 18
16 Nueva York Connecticut 507.000 730.000 4
* Delaware 131.000 21 •North Carolina 1,118,000 20
Dist. de Col. 1.000 2.000 Dakota del Norte .1 .3
•Florida 1,066,000 3,623,000 39 Ohio 10
•Georgia 1,363,000 26 •Oklahoma 513.000 18
•Hawai •Oregon 629,000 226,000 24 26
•Idaho 203.000 23 Pennsylvania 552.000 5
Illinois 10 1,115,000 146,000 Rhode Island 15
Indiana 12 631,000 •Carolina del Sur 666.000 22
Iowa 179.000 6 South Dakota 5.000 8.700
Kansas 203.000 9 740.000 de Tennessee 17
532.000 Kentucky 15 •Texas 3,556,000 27
Louisiana 541.000 14 •Utah 347.000 27
Maine 179.000 16 •Vermont 117.000 24
* Maryland Virginia 1,353,000 1,215,000 28 •26
Massachusetts 819.000 14 •Washington 975,000 26
Michigan 1,537,000 16 West Virginia 103.000 6
Minnesota 597.000 15 736.000 de Wisconsin 16
Mississippi 257.000 11 Wyoming 60.000 15
Missouri 624.000 13
Ee.Uu. TOTAL
Promedio
38,218,000
17%
•de mayor crecimiento, superando el 17% PROMEDIO DE EE.UU.
Nota importante crecimiento numérico en los populosos estados como Ohio, Illinois
Y Michigan, cada uno ganando más de un millón de personas, aunque por debajo del
El 17% de la media nacional en porcentaje de crecimiento.
Vate repürchasable capital y reservas políticas. Junta de la Reserva Federal
Las cifras revelan que el monto total de sus hipotecas superaba considerablemente sus
Otras importantes inversiones en valores y préstamos comerciales.
Los estudios anteriores que indícate hipotecas inmobiliarias representan
La mayor preferencia a las inversiones de los bancos y compañías de seguros,
Demostrando que sus oficiales seleccione real estáte como su mejor
40 ¿Puede hacer millones de Dollare
Pagando la inversión. Están dispuestos a invertir en bienes, a través de
Préstamos, considerablemente más que tú y yo cuando pedimos prestado.
Puede coincidir con el margen de seguridad del banco.
Los bancos y las compañías de seguros propios billones en real estáte. Como se ha mencionado
Anteriormente, la mayor parte de sus bienes, las inversiones se realizan mediante
De real estáte hipotecas. Esto les da el margen de seguridad que es
La diferencia entre el mercado y valué el préstamo.
También puede funcionar con un amplio margen de seguridad especializada.
Como las agencias crediticias concéntrate en las hipotecas, puede concéntrate
En propiedades que responderá a un costo nominal a mejoras
Que aumentará enormemente valué. Este es el campo que hace que la mayoría de
Fortunas inmobiliaria.
Después de estas mejoras se suele fijar, como yo,
Nuevo préstamo por un monto igual o mayor que el desembolso total para
La compra original además de mejoras. Esto le da un margen de seguridad
Entre el costo total y valué mercado tan grande como el margen habitual
Entre Préstamo y valué mercado. Aunque la economía general mayo
Fluctúen, ese amortiguador hace su inversión segura como el banco o
La compañía de seguros.
Su éxito es mejorado
Cuando usted controla su inversión
Su éxito con propiedad de ingresos es mayor porque puede retener
Control de ella. En cambio, quienes intentan pirámide con
Stock renunciar al control de sus fondos de inversión, excepto para elegir
Cuando comprar o vender. Dirección contratada elige expansión, mejora
Recortes y medidas que han de adoptarse. Las decisiones operativas sobre
Las empresas en las que invierten están totalmente fuera de la
Stockowner las manos.
Por supuesto, muchos han hecho dinero en acciones. Algunos han escuchado
Los analistas que han hecho relativamente coherente ganar huelgas.
Muchos también han perdido. Un estudio realizado por la Fundación para la Investigación de la Cowles
En Economía en la Universidad de Yale ha demostrado que si se han seguido todas las sugerencias
De un analista bursátil concreto durante un período de cinco años se habría roto
Acerca incluso desde el punto de vista de la capital. Incluso expertos analistas
Son propensos a enumerar sus exitosas selecciones y olvidar sus
Flops.
Sus posibilidades de éxito fenomenal 41
Por comparación, puede retener su control personal en todas las etapas de la
Selección, funcionamiento y mejora de sus ingresos propiedad. El
Ciencia y más exitosos agricultor elige para su mayor beneficio
La siembra y las prácticas de cultivo que producirá máximum
Las cosechas. Así, en todo momento, puede seleccionar y consumar la propiedad
Mejoras que inherentemente producirá para usted los más abundantes
Las ganancias.
El sostenido crecimiento de las áreas metropolitanas en todo Estados Unidos
Promete continuamente creciente demanda de viviendas de alquiler.
Esto le ofrece una creciente variedad de oportunidades de inversión inmobiliaria
Lo que te hará millonario.
Parte dos

Comprar tu
Primera propiedad
4. Para compras de $10.000
Propiedad de ingresos
Como el crecimiento de la población se traduce en expansión económica, cualquier ciudad en crecimiento
Mejora la consideración para la inversión en vivienda de alquiler. Su éxito.
Será más tranquilo si la apuesta especulativa del aumento de ubicación
Valué, como en la compra de un terreno baldío, está subordinado al objetivo principal
De un ganado ganar mejoras rentables. Aunque
Expansión económica fue el principal factor de crecimiento durante los primeros realestate
Fortunas, este factor corresponde a la tercera en importancia de hoy en día.
Los financistas, con financiación máximum primero y la mejora de propiedad
Segundo.
Además el mejoramiento físico de bienes, también puede aumentar
A medida que gane experiencia valué por la mejora de las operaciones, un objetivo
Que me cubrirá en capítulos posteriores. Los capítulos siguientes también wül
Información detallada sobre la evaluación, adquisición y operación de grandes
Propiedades. Este y los próximos dos capítulos se tratan principalmente con
Elegir y comprar una pequeña finca ruinosa en el rango de $10.000.
Propiedad COMMERCJAL es riesgoso
Para el nuevo inversor
Con grandes explotaciones para amortiguar la pérdida de ingresos de un individuo
Propiedad, diversas propiedades podrían ser las inversiones seguras, como siempre
Sus deficiencias se contabilizan. Casas Apiartment requieren un
Mínimum de empleados en relación a los ingresos brutos. Hoteles y oficina
Los edificios, que, de lo contrario, puede ofrecer una buena rentabilidad, normalmente requieren
Una alta proporción de empleados. Están más sujetos a paros laborales y
Una tendencia de crecimiento de los costes laborales para devorar ganancias, puedan
Ser operado sólo por gestores experimentados. Son consrdered
Por el Servicio de Rentas Intéraal como una operación comercial, y no primordialmente
Una inversión como un apartamento.
Las grandes unidades comerciales, como tiendas y edificios industriales,
Ofrecen un buen rendimiento con el mínimo de supervisión cuando arrendadas a establecido
Las empresas. Pero sobre la terminación de un contrato de arrendamiento pueden sufrir
46 Su propiedad Flret Buylng
Largo de vacantes con ningún ingreso ni siquiera para pagar la hipoteca. Una exitosa
Los negocios pueden renunciar a un contrato de arrendamiento por causa de una necesidad de mayor
espacio y un
No es apto para negocios abandonar un arrendamiento. Propiedades comerciales
Por lo tanto mucho más arriesgado que los apartamentos para el nuevo inversor. Ellos
Son una buena inversión sólo por el dueño con muchos holdings, que
Tiene otros ingresos para compensar la pérdida de una posible vacante.
Propiedad comercial podría ofrecer considerables oportunidades para el capital
Ubicación de la mayor ganancia valué, siendo más sujeto al desarrollo
Las tendencias, pero por la misma razón que implica un mayor riesgo de pérdida
En valué.
Son sus viviendas de alquiler
Inmo inversiones más seguras
Siguiendo el ejemplo de la mayoría de los propietarios de los 27 millones de
Viviendas de alquiler y concentrando sus inversiones como lo hago en
Viviendas de alquiler, usted puede escuchar la admonición financiera contra poner
Todos los huevos en la misma cesta. Cada uno constituye una unidad de vivienda.
Separar los ingresos productor al que puede brindar atención individual.
Por Alert Management puede mantener vacantes en sólidamente compraron
Apartamentos y fíats a un factor insignificante, incluso inferiores a los de
Los promedios entre 2 y 5% encontrada por el Departamento de Comercio
En diversas encuestas anuales entre 1954 y 1980.
A fin de producir la ganancia de capital necesarios para acelerar la expansión,
Propiedad debe ofrecer posibilidades para aumentar valué máximum. El
La propiedad debe ser básicamente de construcción y diseño de sonido, por lo que
Puede realizar mejoras que traerá el edificio al día.
Menor coste total de nueva construcción. Para competir con éxito i§
Obvio que el coste de un edificio más viejo, más el costo de la renovación
"miíst total menor que el coste de un nuevo edificio comparables. Puede
Hacer transformaciones marcadas como mínimo cóst por dichas mejoras
Como la pintura, la jardinería, la sustitución de instalaciones anticuadas, y
Superficie moderaizing características arquitectónicas. Detalles de dinero
Mejoras serán incluidas en los capítulos 7 y 8.
La propiedad cuando compraron deberían pagar un justo retorno, al menos suficiente
Para los pagos de la hipoteca y los gastos de funcionamiento, y debe
Promesa sostenida y eventualmente el aumento de los alquileres. Como se mencionó anteriormente,
Los grandes compradores de propiedad suelen exigir una devolución de al menos el 20 por
Ciento en sus inversiones personales, además de pagar todos los gastos
Shopplng para una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 47
Incluyendo los pagos de la hipoteca. Incluso una pequeña propiedad usted comprador
Debe esperar los ingresos para pagar los gastos y la hipoteca y
Un retorno neto de no menos del 6% de su inversión personal.
Cada hipoteca pago principal, aunque sufragados por la propiedad,
Aumenta tu red estáte en la medida en que reduce la sobresaliente
Saldo de préstamo. Además, si se trabaja hacia el máximum expansión,
Usted debe reinvertir todos los posibles ingresos de propiedad para mejora de velocidad.
Por lo tanto usted puede revender con el menor retraso y reinvertir los
Beneficios en propiedad más grande. Dicha pirámide puede turaovers sus existencias
Rápidamente. En un número de años mínimum las propiedades deben ser grandes
Lo suficiente para pagar todos los gastos, incluyendo los pagos de la hipoteca, y también
Producir un neto de bolsillo de ingresos suficientes para justificar su jubilación anticipada
Desde su actual ocupación.
Alquileres competitivo SON SUS
La inversión en vivienda segura
Reducir al mínimo las vacantes siempre es mejor apuntar para un alquiler algo
Debajo, en lugar de sobre el mercado. Viviendas de alquiler competitivos
El arrendatario sEóüld cuestan menos que el promedio de gastos para la vivienda
Área.
Los propietarios de unidades de alquiler de alta calidad diseñado para ingresos ejecutivo
Puede estar en una posición segura con una financiación sólida, buena ubicación,
Atractivos edificios y jardines interiores y deseables. Sin embargo,
Alta rentáis son generalmente más afectados con vacantes en tiempos de graves
Competencia, debido al pequeño porcentaje de posibles arrendatarios.
En un mercado de alquiler competitivo moderadamente, apartamentos de lujo normalmente
Ejecutar en segundo lugar solamente a la indeseable "conversiones" en sus puestos vacantes de alta
Ratio. A medida que aumenta la competencia la alquilable disminuye el nivel de lujo.
,>

Los alquileres NO DEBERÍA EXCEDER DE MEDIA

Paga LÍQUIDA semanal
En una zona industrial, unidades de alquiler sufrirán excesivas vacancias si
Los alquileres mensuales superan el promedio semanal del trabajador paga líquida, un
Principie violados por algunos inversores a su tristeza. En una área dónde
La escala salarial se aproxima a 200 dólares a la semana, un alquiler mensual de $225
Podría resultar en la frecuente rotación y vacantes. En la misma zona un
Alquiler de $190 alentaría una casa llena, mientras que las unidades de vivienda
48 Su propiedad Flret Buylng
Por conveniencia y apariencia de competir con otras unidades disponibles.
Con esto en mente, la propiedad más segura que usted puede comprar se reunirá la competencia
Ánd pagar un justo retorno sobre su inversión en rentáis bajo el
El promedio de salario semanal de inquilinos potenciales.
Para un progreso más rápido es importante, especialmente en los primeros pasos,
Invertir en la propiedad autoportante más grande que los fondos disponibles pueden
Comprar. Aunque la financiación ñuctuates, normalmente se puede pedir prestado sobre
Tres veces su inversión y mantener los pagos de la hipoteca baja stÚl
Suficiente para la propiedad para pagar por sí mismo. Suponiendo que haya guardado
$2,500, usted puede comprar una propiedad que cuesta alrededor de 10.000 dólares, como en el paso 1 en
Capítulo 2. Con 5.000 dólares para invertir se podría buscar propiedad en el
Rango de $20,000 y $10,000 para una propiedad de $40.000. Las mayores compras
Se examinarán más adelante, pero por el momento vamos a escudriñar el
Mercado para usted como un potencial comprador que tiene ahora 2.500 dólares para invertir.
¿Cómo vas a encontrar tu
Propiedad ingresos de 10.000 dólares?
Los dos principales candidatos en propiedad en venta son:
1. Publicidad
2. Los corredores de bienes raíces
La mayoría de los compradores de inmuebles consultar periódicos o mostrar anuncios clasificados.
Familiarizarse con diversos agentes, revisar la sección de clasificados
Para los anuncios pertinentes en su gama pnce, entonces póngase en contacto con el agente inmobiliario
que
Tiene el anuncio. Usted necesita el broker para servirle más sinceramente
Si concéntrate su atención por responder a su anuncio, en lugar
A acercarse a él inicialmente con nada específico para discutir. Responder
Un anuncio te da una perspectiva "caliente", mientras que "pavo frío"
Appro^ch podría dibujar una respuesta más indiferentes, clasificadores con usted
La curiosidad, el callejón sin salida de los compradores que están matando el tiempo.
Después de discutir la propiedad ádvertised decirle al corredor qué tipo de
Usted está interesado en comprar. No envidio la cuota de ventas, que será
Pagado por el vendedor. El broker se ganan su comisión por la manipulación
Muchos de los detalles de la transacción y, por medio de la negociación de un mejor trato y
Asegurar una mejor financiación de lo que puede. Es sorprendente cómo a menudo un
Buen broker puede lograr fondos adicionales para consumar un trato, cuando
Puede aparecer primero que la venta va a colapsar por falta de financiación.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 49
A veces la voluntad de Best Buy
Encontrarse a través de un anuncio
Una encuesta muestra que un tercio de las inmobiliarias completados
Las transacciones fueron iniciadas por los anuncios del periódico. A menudo conducirá a un anuncio
Un agente inmobiliario que mantiene su mejor compra su camisa para otros corredores no
Aprender acerca de ellos. Las costumbres locales varían. En algunas zonas los anuncios están vinculados
Arriba predominantemente por corredores individuales sobre una base "exclusivas", por lo que
La propiedad no puede ser vendida sin pagar una comisión para el broker
Quién tiene el anuncio. En otros, la mayoría de las listas puede ser "abierto", por lo que
Cualquier corredor ganaría la comisión. En la mayoría de áreas tanto
Tipos de anuncios se harán, y el corredor que tiene una lista y la
Quien vende la propiedad cooperará al compartir la comisión.
Pero la publicidad expone un listado de "caliente" a un intermediario sin escrúpulos que
Puede robar a la venta. Además, si la propiedad parece ser especialmente
Buena compra, el corredor que ha obtenido el listado considera que no es una buena
Oportunidad de hacer toda la comisión en lugar de compartirlo con otro
Broker. Los anuncios son utilizadas no sólo para vender una propiedad de la lista, pero también
Para obtener perspectivas de otros bienes, sirviendo así para ¿que beneficio mutuo
De otros vendedores y perspectivas. Un realtor cuyos intereses ad te
Suelen tener varias listas similares, a veces mejor que la compra
Los bienes anunciados.
En cada etapa de progreso, a fin de seleccionar la propiedad particular
Para cumplir con nuestras especificaciones, podremos elegir entre listas actualizadas y
Tienda actual de los mercados inmobiliarios. Todos pero nueva propiedad generalmente pueden ser
Comprado por entre el 10% y el 25% menos que el precio de venta. También
Las compras de sonido se hacen a menudo con más del 75% de la financiación.
Así que debemos revisar los anuncios en los que la propiedad se enumeran entre
$10.000 y $15.000, donde aparece el anticipo no podrá
Exceder $2,500. Mirando sobre cuatro columnas de anuncios en "Alquiler
Viviendas en venta" en un periódico de la ciudad principal, la Metropolitan, nos
Encontrar dentro de nuestros requerimientos diez anuncios que ameritan mayor control.
Earnest Shopplng latidos se ejecuta en seco
No hay demasiada ventaja en carreras en seco, con sólo mirar la propiedad
Desde el exterior, excepto para considerar las posibilidades de mejora. Este
Le daría una idea de la comunidad y los distritos los rangos de precios, que
Será una parte importante de su educación. Es bueno para evaluar
Varios distritos para ver que te conviene. Usted puede también utilizar los
Al mismo tiempo mejor ventaja de compras en serio.
50 Su propiedad Flret Buylng
Cuando me sirvió como presidente de la Comisión de la primera Manse
Congregational Church de Oakland, California, nos cargaron con
Encontrar un hogar para nuestro ministro, Dr. Clarence Reidenbach, en el
Barrio general de la iglesia. Podríamos haber pasado muchos infructuosa
Reuniones a debatir las gamas de precios y podría haber dibujado no válido
Conclusiones. Dejamos nuestro quiere ser conocido por diversos agentes inmobiliarios. El
La esposa del ministro seleccionado desde sus anuncios siete viviendas adecuadas,
Lo suficiente como para tomar un Sábado completo de compras. Antes de empezar,
Ninguno de nosotros tenía cualquier concepción de los niveles de precios para el tipo de hogar
Quería. Al final de este un día de compras cada miembro de nuestro
Comité de cinco había formulado una sólida idea de mercado y pnces
Valúes para la calidad de la casa buscada.
Aunque tal vez duden a la hora de sumergirse, puede encontrar que es tan fácil
Como nuestro Comité Manse sacar conclusiones sólidas cuando llegues
Iniciado. Tras una docena de contactos que comenzará a conocer valúes en
El rango de precio que usted ha establecido. Antes de realizar tu primera compra
Normalmente se desea mirar por encima de muchas listas en varios distritos.
Por lo que se puede observar si un distrito en particular está a la baja o
Actualización. Aunque usted puede mirar durante varias semanas o meses antes
Eligiendo un adecuado comprar, estar alerta desde el inicio. Una elección ganga
Puede aparecer al contestar su primer anuncio, como la mayor trucha en
La agrupación puede golpear al primer elenco un señuelo para comprobar la distancia.
¿Por qué no comprar con menos?
Los anuncios muestran que algunas propiedades se pueden comprar por tan poco como 10 por
Ciento abajo, una propiedad de 10.000 dólares a 1.000 dólares. ¿Por qué no comprar después
Guardar solamente 1.000 dólares como yo lo hice, y conseguir una mayor rapidez en el inicio? Usted
debe comenzar como
Pronto como sea posible, con una financiación tan pesados como sea posible, siempre con el
Condición de que la seguridad de los pagos de la hipoteca puede manejarse desde el
Rentas de la propiedad después de gastos son pagados. A veces la voluntad de best buy
Menor demanda, a veces más, a la mínima. En citando
Ejemplos prefiero elegir el conservador, lo que puede más
Fácilmente igual o Excel.
Usted wül desea marcar todos los anuncios dentro de sus requisitos, calificación
Ellos por el grado de interés y, a continuación, póngase en contacto con el anunciante para cada
Ad. Vamos a enumerar los más interesantes de los diez anuncios y deseable buscar
Características indeseables y como podemos comprobar a través de las respectivas propiedades.
Los siguientes anuncios son citados textualmente a excepción de pequeños cambios,
Como ñames, direcciones y números de teléfono.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 51
Viejo, golpearon y áspero, y ningún fundamento
A-2 unidades, $9950; oíd, golpearon y
Pero en un buen barrio áspero, sobre Broadway.
A Alta Avénue. Enormes posibilidades.
Teléfono 224-3910.
Esto podría ser justo lo que estamos buscando. La publicidad es brutal
Utilizado para áttract atención. La propiedad puede no ser tan malo como
Se describen, por lo que el número de teléfono enumerado y obtener la dirección.
Cuando conducimos hasta la propiedad, sin embargo, nos encontramos con un choque. En
Forepart del lote es un edificio de madera de 2 pisos, con 4 habitaciones en
La planta baja y 2 dormitorios en la planta superior. El frontis frontal
Es alto alcanzó su punto máximo y adornada con órnate astillado, tallar difícil
Reparar o camuflaje sin gastos elevados. Varias ventanas están
Roto, llamando la atención de grandes grietas en las esquinas superiores de la
Carcasas, indicios que ponen en duda la solidez estructural. Pantallas
Se cuelgan flojas, salvo uno que se ha caído al suelo.
Una maleza, grava conduce a una pequeña unidad de Jerry-construido en la parte trasera de la cabaña
El lote. Los papeles están repartidos en el patio, que está desnuda de árboles.
Los arbustos o hierba. Obviamente, nadie ha vivido en la propiedad durante varios
Meses, una mala señal. ¿ Las unidades de alquiler no están ocupadas y el dibujo
Cuando los ingresos por saje, usualmente hay algo radicalmente mal
Lo que convierte a la propiedad unrentable. Las citadas rentas pueden ser demasiado
Alto, o la propiedad puede haber deslizado por debajo de la línea de tugurios y volverse
No aptas para vivir, excepto con overcostly reconstrucción.
Conocimientos de construcción es innecesaria
No es necesario que el comprador de propiedad de ingresos para tener un detallado
El conocimiento de la construcción. Junto con la mayoría de los inversionistas inmobiliarios, usted
Puede ser contenido con exámenes de superficie y pueden basar la remodelación final
Conclusiones sobre el asesoramiento de arquitectos y contratistas. Experimentado
Los propietarios suelen tener bases inspeccionadas por un experto antes de
Consumar una compra. Siempre tengo un contratista calificado dar
Mea costo thére estímate si tiene cualquier pregunta sobre el aproximado
Costo para subsanar deficiencias aparentes. Hasta que usted gane experiencia usted
Puede obtener asesoramiento de expertos sobre mejoras incluso rutinario en
Que posteriormente serán capaces de hacer bastante exacta "caballo" esti52
Su propiedad Flret Buylng
Los compañeros. La mayoría de los contratistas dará una estimación aproximada sin
Carga en el que tienen una buena oportunidad de conseguir trabajo.
No hay ningún objeto en llamar a un experto hasta que haya seleccionado un
Propiedad que está dispuesto a comprar y estén dispuestos a dar un contrato si
Compra y los costes de mejora puede ser funcionado satisfactoriamente.
Puntos adicionales para salvaguardar su compra estará cubierta como nosotros
Continuar con las compras, ahora y en los capítulos posteriores. Mientras tanto puede
Rechazar obviamente pobres adquiere, como esta propiedad de tugurios y la siguiente, con
Sus principales fallos y deslumbrante.
Los costos de rehabilitación aquí sería prohibitivo
Al examinar cualquier estructura, todos los defectos visibles deben considerarse
Las posibles indicaciones de la deficiente construcción o deterioro avanzado
Que pueden ser costosos de remediar. Incluso un hermoso edificio de apariencia
Puede ser milagrosamente mantenidos juntos por una capa delgada de yeso, con más
De la fundación y que sustentan corroído por la podredumbre y termitas.
Por otro lado, un edificio vacío invita al vandalismo. Básicamente
La propiedad deseable puede aparecer desesperadamente triste sólo porque de menor
Problemas como la rotura de cristales. Antes de rechazar una propiedad que
En la superficie parece examinátion desagregados, es bueno hacer un
Inspección minuciosa, siempre que los bienes pueden ser de
El interés. Vamos a comprobar esta primera propiedad anunciada más antes
Haciendo nuestras mentes.
La pequeña cabaña en la parte posterior del lote se compone de tres habitaciones.
Que se han convertido en dos garajes de conexión. Un garaje
Se ha dividido en una sala de estar y cocina, el otro en una
Dormitorio y baño. Los suelos son el gris hormigón del garaje oíd
Piso, cubierto parcialmente con el más barato, el linóleo maltratadas imprimir.
Impulso a través de un panel de la ventana delantera sólo es un negro, ventilación de 6 pulgadas
Tubo, conectado a un calentador de gas circulante voluminosos ubicado dentro
La ventana.
Esto obviamente inepto es típico de conversión de unidades muy unappetizing
Para dibujar los inquilinos incluso con alquileres baratos. En la parte de atrás de la casa de 4 pulg.
Ventilación de una estufa de gas de cocina sobresale de una pequeña ventana. Nosotros
Vista posterior del cottage bajo el porche, y luego bajo la flacidez
Porche de atrás del edificio principal de la base principal. No hay
De ladrillo o de hormigón en los alféizares, la única base que consta de
Podrido mudsills de madera. Esto explica por qué las portadas y
Shopplng para una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 53
Windows mirar fuera de plaza, y por qué las puertas de sag, aunque la flacidez
Puertas a veces puede significar sólo fácilmente reparado, bisagras sueltas.
Sin inspeccionar el interior principal es obvio que el costo de
Rehabilitación sería prohibitivo. Antes de la remodelación sería
Es necesario a nivel y el edificio cuadrado por ti gato e instalación
Un fundamento adecuado. Esto por sí solo, si se contrae, costaría
Alrededor de 10.000 dólares, en función de los problemas que se desarrollan mal y cómo
La estructura está dañada.
La reconstrucción de un "JUNKER" puede costar
Más que un nuevo edificio
El cottage convertido, sin duda, sería condenado a la inspección de la ciudad.
A menudo sería más barato construir nuevamente a reconstruir
Y modernizar dicha estructura. Algunos miopes workhorses comprar
Tales edificios baratos, llamados "JUNKERS", tan ruinoso que pueden
Hacer un beneficio en la rehabilitación sólo con prodigiosa mano de obra personal.
En contra de mi consejo de un carpintero jubilado de 70 años compraron por $6.000
Un naufragio de á 5 habitaciones de la casa a punto de derrumbarse de pudrición seca y termitas.
Él sabía whathe fue metiendo, y que el propietario anterior
Había planeado demoler el edificio, pero él considera que es un reto
Para mostrar su ingenio y vitalidad juvenil. Él puso en una nueva fundación.
Y completamente reconstruido de la superestructura, tomando un año difícil
Trabajo para completar su proyecto de renovación. Sus gastos materiales carne
A 3.500 dólares, y él no incurrió en costos de mano de obra. Él triunfalmente vendido para
12.500 dólares, para tener una ganancia monetaria de $3,000. Dijo que todo el tiempo que
Estaba trabajando en la casa fue el dibujo, mientras que si la Seguridad Social
Había estado trabajando por salarios estos pagos habría detenido.
Si él había contratado la obra, probablemente habría tomado un thousandor-
Así pérdida. Él parecía disfrutar de su gasto de tiempo y energía.
Pero podría haber hecho mucho más dinero trabajando en
Una propiedad menos deteriorado, como vamos a elegir. Hay demasiado
Muchas buenas compras en edificios básicamente sólida para perder tanto tiempo en
Junkers debido por destrozar.
Tomar notas y dibujos
A medida que evalúe las distintas propiedades, será útil para hacer notas
Y bosquejos de la situación actual y las posibles mejoras.
54 Buyfng su primera propiedad
Algunos compradores tomar instantáneas de interesantes propiedades como adicional
Repaso de la memoria. Esto es bastante barato si se utilizan pequeños negatíves,
Como en la película de 35 mm.. Las notas deben abarcar también rentáis existente,
Según una encuesta continua del mercado de alquiler le mantiene actualizado en
La verdadera rentáis para diferentes tipos de unidades.
Incluso mientras usted está consiguiendo comenzado sus notas pueden incluir áspero
Las estimaciones de los costes de mejora. A medida que gane experiencia el original
Las estimaciones se suelen resultar cióse a costos reales citado por una fiable
Contratista.
Ahora pasemos al siguiente anuncio.
Otra conversión torpe y mal drenaje
FLATS, $10.950 precio completo, sólo 1.000 dólares
Abajo; ubicación de nivel. Parkway Terraza
Distrito. Teléfono 728-2913.
Una pequeña casita de 5 habitaciones, con una cuidada, exterior en blanco y un embellecedor frontal
Yard, ha sido convertida en dos apartamentos de 3 habitaciones. El propietario
Vive en uno, en el que se tira una cama plegable en el salón.
El dormitorio está repleta con una doiible cama, un sofá, dos vestidores
Y dos cofres de cajones, resaltando la ausencia de armarios. La cocina
Ha sido construido en un 6-por-8-pie de aterrizaje porche de atrás. Los platos
Ronquido en los armarios como podemos andar con pies de plomo sobre el suelo elástico,
Llamar la atención inadecuada de las viguetas del piso.
El hermano del propietario vive en el apartamento de 3 habitación contigua. Un
Wc y lavabo se han instalado en lo que era originalmente un
De sus armarios, y una chapa metálica de Sears Roebuck en la ducha
Resto de armario empotrado, un extraño arreglo para dar a cada apartamento
Instalaciones de baño separado. El hermano de la única ropa-espacio de almacenamiento
Es un armario de madera prensado portátil, desde el córner drunkenly inclinada
De su dormitorio, demasiado débil para permanecer de pie en el mejor ropa pesada.
Drenaje deficiente
Descenderemos por una serie de pasos en el patio de atrás. Aunque el anuncio
Lee "plano", la parte de atrás del lote es de unos diez metros mas abajo de la parte delantera.
Esta es una pendiente moderada que normalmente no se puso en tela de juicio
Excepto por la inexactitud de la ad. Una mirada rápida en el sótano
Compras $10,000 para una propiedad tncome 55
Muestra un alto margen suficiente en la espalda, pero el espacio es fácilmente utilizable
Insuficiente para la conversión a un apartamento adicional. La mayor
Masa en la parte delantera de la planta sótano se ha fortalecido por dos 2-por-12-
Los tablones apoyados por 2 pulgadas por 2 pulgadas puestos. Esto es una prueba de que el
La tierra se ha desplazado, probablemente debido al exceso de drenaje.
El suelo detrás de los tablones es mucky aunque no ha llovido
Durante varios días. Los alrededores de la cimentación de hormigón está manchada
Blanco con un húmedo fuzz. Ambos signos de humedad son prueba de mala
Drenaje o una rotura de tuberías de desagüe. Las tuberías de desagüe se ejecuta en el suelo
En la parte trasera del edificio y aparentemente está intacto. Esperamos fuera en
La parte delantera del edificio y tenga en cuenta que las bajantes de los canalones
Se vacía en un óvalo de losa de hormigón aproximadamente 18 pulgadas en
Diámetro. Esto detiene la erosión del suelo, pero no para evitar que el agua
Vaciado en el sótano. Los dos principales elementos de reparación son necesarios para
Corregir el problema de drenaje:
1. La instalación de una línea de drenaje adecuado para llevar el agua lejos
Desde la casa.
2. Sustitución de cimientos podridos sills, viguetas y salpican.
Este es nuestro segundo ejemplo de pobres, que son el resultado de fundaciones
Mala construcción original o por negligencia. Antes de avanzar,
Puede echar un vistazo a los croquis en la página 57, mostrando la terminología
Para una típica sección de encuadre, incluida la Fundación. Aunque es
No se requiere información, podría ser de interés para identificar tales elementos
Como alféizares, vigas, viguetas y cuando son mencionadas.
Como una cuestión de información, uno de los baremos de vuestra fundación
La inspección será que las paredes de la fundación debe ser un mínimum de
Ocho centímetros de grosor en la parte superior. Vierte las cimentaciones de hormigón son los mejores.
Aunque bloques de hormigón puede ser aceptable si están correctamente establecidos. Como
El ancla contra el cambio, las paredes de la fundación debe recaer sobre los fundamentos dos veces
La anchura de la fundación.
Los dos fundamentos insuficientes que han sido citadas ayudan a
Enfatizar la importancia de todas esas construcciones compras de haber
La fundación inspeccionado por un experto, sólo en caso de que no haya grandes
Los daños. Se realizará una inspección de todos los miembros de encuadre para las termitas y a la
podredumbre seca
Daños, y para la flacidez y mal grietas. Los dos últimos elementos indícate
Apuntalamiento inadecuado, lo cual podría requerir gran reemplazo.
Las roturas pueden ser causadas por la insuficiencia de los recortes para tuberías o por
El fracaso para reforzar los cortes.
56 Buylng su primera propiedad
Daños visibles pueden repararse
A un costo nominal
Contrariamente a la creencia popular, la mayoría de las termitas y a la podredumbre seca daño puede ser
Reparado a un costo nominal, sólo una parte fraccionaria del resultado
Mejora en valué. La mayoría de edificios puede estar deteriorado visiblemente
Daña sólo en escasa medida; por ejemplo, sólo un peldaño único puede ser
Podrido. Pequeñas deficiencias podrían ser manejadas por $50 a $100. Pero un
Los principales cimientos de sustitución, como se requiere en la primera-inspeccionado, Alto
Avenue, la propiedad puede ser prohibitivo, correr hasta $10,000 y más. O
Una línea de drenaje de alto costo puede ser necesaria, además, como se indica en la
La segunda propiedad.
La mayoría de los compradores rechazar una propiedad en consternación en thé mínimo signo de rotted
Vigas, visualización de enmarcar completamente corroído por las termitas. Este
Fobia ayuda a crear ofertas para conocer el comprador que esté dispuesto
Para corregir daños menores. Hay cuarenta y cinco tipos de termitas en el
Estados Unidos, y pueden ser una seria amenaza. Como los bosques y huertos
Están agotadas, termitas mover de este alimento natural para edificios.
Su daño total tiene un costo estimado de la nación acerca de
$250,000 al año. Pero las termitas no son casi tan destructiva para el individuo
Propiedades como la mayoría de las personas se imaginan. Mucho más daño estructural
Es causada por hongos de podredumbre seca decadente, cultivadas por la humedad desde
La mala ventilación o drenaje como en este Parkway Terraza propiedad.
Inspección de la fundación
Es seguro barato
Si bien la putrefacción o termitas son indicados, thé sospechoso vigas pueden ser
Se identificaban con una navaja para descubrir la magnitud de los daños. Si es
Principales, el lugar podría ser rechazado; si es menor, la propiedad puede ser considerado
Aún más. En cualquier caso, un experto con licencia de termitas y fundaciones
Comprobará la fundación real daños o inconvenientes y dar
Una estímate de costos de reparación. La tasa de inspección en una propiedad pequeña
Generalmente es de unos $50, que es barato, seguro contra un posible error
En la selección.
Un edificio con cimientos en seco y sin contacto con la madera
El suelo debe estar libre de podredumbre o daño de la termita, que normalmente puede
Ser controlado por:
1. Un mínimum de seis pulgadas de albañilería, entre la madera y la tierra.
Muy a menudo descuidado la clasificación o colocación de tierra al sembrar
Shopplng para una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 57
Término1nología para enmarcar la sección típica
Nota: Aunque varíes encuadre con diferentes tipos de construcción, este
Diagrama ayuda identificar los miembros de encuadre. Los detalles de las placas, puenteo
Etc., son omitidos.
58 La compra de su propiedad Flret
Shrubbeiy o deslizamiento de tierra cuesta abajo, trae la tierra y madera
En contacto, creando un fácil acceso para las termitas o putrefacción.
2. No hay humedad. La mayoría de las termitas y a la podredumbre-produciendo fungí morirá
Sin humedad. Debe haber una ventilación adecuada para evitar
La condensación. El agua de las canaletas y vaciar las boquillas deben
Se desvían. El exceso de lluvia o la filtración, como con el Parkway Terraza
Propiedad en la ladera de una colina baja, deberá ser llevado por
Las líneas de drenaje.
3. Madera tratada químicamente, especialmente en los alféizares y otros subyacentes.
Este es el mejor seguro contra las termitas. El coste,
Por ejemplo, sería tan bajos como $200 en la vivienda media.
Las termitas no pueden soportar el frío, la luz o la sequedad. Prosperan donde
Es cálido, oscuro y húmedo. Si las demás condiciones favor thepi y
La madera es tratada, si no pueden ir directamente desde el suelo
En la madera pueden construir túneles de barro sobre el espesor de
Un lápiz hasta las paredes de la fundación. En caso de bloquear la construcción o
Grietas en concreto a veces se construyen sus túneles dentro del
Fundación. Pero si se puede ver completamente alrededor del interior y
Fuera de una cimentación de hormigón, y no hay ni terrizo
Túneles ñor grietas en el hormigón, entonces no debe haber
Las termitas.
Como en nuestra apreciación de la primera propiedad, hemos visto demasiadas
Los fallos en este Parkway terraza ofreciendo que merecen un examen ulterior.
Es el momento de pasar al siguiente anuncio.
Una tercera conversión torpe,
Un trabajo de pintura barata, y un tejado con goteras
UnOpeñ - Domingo 1 a las 5:30, 5314
MacKenzie Avenue; uno de 3 y otro de 5 habitación
Apartamento; nivel mucho, aproximadamente
60X180 zonificada para negocios. $14,950;
Los términos. Manny Kelvink. Teléfono 536-7209.
Hay tres vacantes almacena dentro de una media cuadra de esa propiedad de la lista.
Las pequeñas tiendas de barrio distrito ha perdido a un twoblockdistant
Supermercado con ampie espacio de aparcamiento. La zonificación de negocios
Por lo tanto, no es un incentivo. Pero estamos principalmente interesados en la
Apartamento fór valué rentáis, así que podemos continuar con nuestra apreciación.
Aquí nos encontramos con un edificio de madera de dos pisos mal rociado con un
Comprar una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 59
Untar baratos de blanco sobre una pintura gris oíd que muestra a través de
Rayas y manchas. Esta ineficacia de una capa de pintura, carente de
La preparación adecuada y el uso pobre de la pintura, es un típico intento de cubrir
Manchas barato y calis más atención a la necesidad de una pintura de si
El edificio había sido dejado en su estado original. Un comprador es generalmente mejor
Con la pintura desgastada que puede estar sólidamente pintados que con barato
Nueva pintura, que pueden presentar más problemas para cubrir, como algunas pinturas
Son incompatibles. El costo de pintar siempre debe ser incluido, de
Evidentemente, en la mejora es marítima tes. Una propiedad no deberían ser rechazadas
Únicamente a causa de un mal trabajo de pintura, ya que esto normalmente puede corregirse en
Costo nominal en comparación con la posibilidad de producir una espectacular
Aumento valué.
Pintura en un edificio de madera suele permanecer en buenas condiciones para
Alrededor de cinco años. En concreto o edificios de estuco de la esperanza de vida es
Cerca de diez años. En la tramitación de pintura antigua, observe si ha envejecido
Naturalmente por pulverización o pulverizado o si hay blisteriñg reveladores
Y exfoliación o descamación. Este último, junto con rayas verticales, es
Pruebas de condensación entre las paredes, lo que provoca una rápida pintura
Deterioro. Vamos a asumir el costo de completar el repintado en mente como
Continuar con nuestro una evaluación ulterior.
Algunas conversiones son una locura
Desde el diseño del edificio podemos ver que en un principio se había familiaúnica
6 habitaciones de la casa que ha sido convertida en dos fíats. El
Bajar 5-room fíat ahora está vacío, pero según el vendedor, el Sr.
Kelvink, "ha sido el alquiler de 90 dólares al mes." En la planta superior un
Vacante apartamento de 3 habitaciones se ha convertido en un antiguo dormitorio.
Tiene una pequeña cocina con una nevera pequeña y una placa calefactora en lugar de
Una estufa en el porche de atrás. "El propietario está solicitando $75 un mes de alquiler.
Ambos apartamentos están siendo dejado vacante en caso de que el nuevo dueño quiere
Mover a uno de ellos." Esto suena como una coartada para encubrir el
Indicación de que el crudo no se alquilan puestos vacantes incluso en estos bajos
Los precios, sin la costosa remodelación. Ambos son torpes conversiones,
Compartir en la primera entrada y un baño.
Conversiones de física de bienes caer, como las conversiones espirituales, en
Dos categorías:
1. Natural, transformándose en una nueva entidad completa
2. Antinatural, caer en una extraña distorsión del original
60 La compra de su primera propiedad
Las conversiones naturales de propiedad son hechas cuando el espacio convertido
Puede ser utilizado como una unidad de vivienda estándar y parece como si
Podría haber sido incluido en el diseño original del edificio. Ejemplos
Que puede atraer inquilinos están enterradas áticos y sótanos, fullsized
Por metros cuadrados y la altura. Se realizan conversiones antinatural
Utilizando demasiado limitadas o inadecuadas o por espacio diminuto, torpes subdivísions
De las unidades estándar. Son típicos el garaje-cabaña en el primer
Ad y los dos apartamentos en este y el segundo anuncio. Estos uglyduckling
Tipos de harum scarum conversiones de repeler los inquilinos y sufrir
Altas tasas de vacantes. Deben ser rechazados por el inversor prudente
Incluso más que los apartamentos de lujo.
Conversiones Sóme parecen tan incongruente que la cordura del propietario
Podría ser cuestionada. Muchos fueron hechos para eludir los controles de alquileres.
Mientras que la 6-habitación casa fue probablemente "congelado" en una inusualmente baja
Alquiler, convirtiendo a dos apartamentos permitieron que dos nuevos y mayores
Los alquileres. Aunque miope, esto puede parecer un buen desarrollo económico
Mover durante unos controles rígidos cuando el espacio estaba en un inusual premium
Y los apartamentos pueden ser alquilados. Ahora los dos apartamentos
Será más difícil para el alquiler que el estándar 6 habitaciones de la casa que
Sustituir.
Muchas conversiones son racionales. El comprador debe desconfiar de aquellos
Cuyo costo ha aumentado en un intento de aumentar los ingresos y
Los ingresos reales no sólo fracasa a la hora de reembolsar los gastos de capital adicionales
Pero ahora es menos seguro que antes. Esta conversión es demasiado antieconómico
Que merecen un examen ulterior de la propiedad.
Cuando vea un inconveniente como este, lo que merece rechazo sumario,
No hay necesidad de desperdiciar más tiempo evaluar otros elementos,
Como cimientos y tejados. En este caso vamos a echar un vistazo a
El techo mientras estamos aquí, para elementos adicionales en su educación.
Un vistazo al tejado con goteras
Manchas oscuras y pintura desconchada en el porche techo indican una fuga
Techo que debe investigarse si la propiedad aún estaban bajo
El examen. Hay un tubo de bajante se oxiden en la pared exterior de la
Porche trasero. Por la escalada en el exterior y rampa de aterrizaje de pie
Tip-toe podemos lóok en la alcantarilla y hacia el techo encima. El codo
Unirse a la alcantarilla con el tubo de bajante está atascado con bits de desmenuzar
Shingle, mostrando que el techo está desvaneciéndose. La culebrilla
Restantes en el techo están rizadas y roto, demostrando que su útil
Shopplng para una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 61
Acerca de la vida ha terminado. El techo está demasiado avanzado para los parches, y un
Sustitución será probablemente necesario ante el avance del invierno.
Con sustitución de cedro o similar redwood culebrilla, enlazando con
El gable-style arcíütecture existente (consulte la página siguiente para cinco comunes
Los estilos de techo), tendría un costo de aproximadamente 2.000 dólares, dando un nuevo techo que
podría ser
Espera al último de veinte a treinta años. Resistente al fuego, asphaltcomposition
La culebrilla costaría alrededor de $1,500 y podría dar buena
Servicio de diez a veinte años. Ahora instalado en el 80% de todos
Nuevos techos, esta sería nuestra elección si vamos a sustituir este techo.
La más barata sería la sustitución del asfalto-composición rodfing rollo,
Que puede ser instalado por alrededor de $1.000. Además de ser antiestético,
Techado rpll es altamente susceptible a agrietarse y generalmente fornis burbujas
Y las cordilleras después de una temporada. Daría un promedio de esperanza de vida
De sólo cinco años.
Techos metálicos antiestéticos como hierro galvanizado, utilizado en los graneros y
Las residencias más antiguas, sobre todo en el sur, está sujeto a la oxidación y
No podía ser considerado. Vida de aluminio hoja de tejas y techos
Están entrando en el uso más extensivo, en sustitución de cobre para ultraexpensive
Prívate viviendas propiedad de alquiler; pero el costo de esta, como
De pizarra o teja, suele ser prohibitivo.
El alquitrán y grava techado, formado por varias capas de ting terna al.
Fieltro y alquitrán caliente y cubierto con grava o revestimiento mineral incrustadas
En alquitrán caliente, no pudo instalarse en un empinado agudo como techo
Esto. Sin embargo, esto sería una instalación convencional en un poco
Lanzó o^arrojar-tipo techo plano, donde el paso se ejecuta normalmente menos de
Cuatro pulgadas por pie. ¿Ln_éxisting techo de este tipo, favorecido en la moderna
La arquitectura puede ser debidamente inspeccionados sólo desde arriba. Desde
El nivel del suelo es normalmente imposible detectar imperfecciones que
Resultaría evidente en un empinado tejado inclinado. Puntos que hay que tener para incluir
Grietas en el fieltro y lugares áridos minerales de la superficie. Ni mineral
Gravilla ñor tiene mucho efecto sobre la conveniencia o no de un techo gotea. Su
El propósito principal es preservar la vida del sentir impidiendo la evaporación
De tar de la forcé lleno de sol y viento.
Al evaluar un techo, busque gastada corroído intermitente en
Los valles, y en ventilación, chimeneas y paredes de azotea. Inspeccione también el
Canalones y bajantes para ver si, al igual que los oxidados queridos aquí, necesitan
La sustitución.
Muchos compradores poco imaginativo rechazar todos los edificios, independientemente de su tamaño,
Que necesitan nuevos techos. Ya estamos buscando básicamente propiedad de sonido
En necesidad de mejora, queremos dejar esto, al igual que la mayoría de los
62 Buylng su propiedad Hret
Cinco estilos de techo más comunes
1. GABLE
Más numerosas en
El uso de la vivienda
2. HIP
Segundo en mayores
El uso de la vivienda
3. Derramó
Favorecida por
Vivienda moderna
4. GOTHIC 5. GAMBREL
Anteriormente favorecían sólo para graneros (gran capacidad de heno), Gótico- y
Con techo de gambrel graneros han sido convertidos a la vivienda, especialmente en Nueva
Inglaterra. Ahora se utilizan en las nuevas construcciones.
Factores de evaluación, abrir a la pregunta. Si aparecieron otros factores favorables,
No podríamos cruzar una propiedad fuera de nuestra lista, incluso si, como aquí, un
Techo completo reemplazo fue requerida. El sustituto aproximado
Costo de $1,500 no sería prohibitivo si poco más que una pintura,
Por ejemplo, eran necesarias. El punto en el cual total
Mejora los costes superan a los beneficios potenciales serán discutidos más
Plenamente en el próximo capítulo.
Cabe mencionar que la importancia de un único elemento como
Un nuevo techo disminuye con el número de unidades afectadas. En un individuo
Home el costo por unidad de vivienda sería el coste total, o
$1.500. En esta casa de 2 unidad sería de 750 dólares por unidad. En una unidad de 21
Edificio, como vamos a comprar más adelante en el libro, el costo idénticas
Sería de unos 71 dólares por unidad, lo que sería relativamente
Intrascendente.
Una nueva propiedad ofrece pocas posibilidades
Para aumentar el valor
Ya hemos visto tres antiguos decepcionante 2 unidades rentáis para nuestra
Cuarto ad seleccionamos una nueva vivienda unifamiliar:
En 247 agradable terraza
Abierto de domingo, moderna casa de estuco, dos
Cuadras de Broadway, 12.400 dólares FHA
Comprar una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 63
Compromiso, ver, hacer oferta. Ames. Teléfono
283-6535
LEE BROS. Inmo
9517 Main St.
Organizado en cuatro pares idénticos, ocho cabañas ocupan todo pero uno
Córner mucho de un bloque completo, orientada en la misma calle. Cada par de casas
Se compone de dos forma de L, edificios de una planta, con las bases en
La parte posterior del lote y un camino común entre ellas.
Los planos de planta de los edificios son idénticos, excepto por el simétrico
Inversión de diseño en cada pareja. Una chapa de ladrillo rojo cubre el
Las cimentaciones de hormigón hasta dos .pies por encima de la tierra. Superior
Estuco blanco de tres pies. El resto de las paredes exteriores hasta
Los Aleros está cubierto con tablillas, también pintado de blanco. En cada edificio
La entrada principal está en la parte superior de la L, frente a la calle, y
La entrada trasera está en el extremo de la base del L, frente al
Camino de entrada.
No hay Garajes ni adecuada
Servicio de lavandería Faclitties
No hay garajes. La entrada común a cada par de casas
Conduce a una zona de aparcamiento de hormigón a través de la parte posterior del lote, suficiente
Para cuatro coches. Alambre galvanizado se encadenan en cuatro Unes suficientemente alto para
Coches con claridad, de modo que la zona de aparcamiento puede ser utilizado para el secado de ropa
Durante el día. No hay instalaciones de lavandería en interiores, ni siquiera un
Servicio de lavandería porche con bandejas, que es común a este tipo de
La vivienda.
Un cuidado césped filis el espacio entre la acera y la principal
Los edificios, abajo toda la manzana de casas. Un árbol es plantado hawthorn
En frente de cada casa en la franja de aparcamiento, un ciprés italiano
El córner acentos fuera de cada edificio, y arbustos compactos underline
Los cristales delanteros. Los arbustos se entrelazan y debe ser
Adelgazó, su crecimiento, lo que indica que probablemente fueron plantados cióse , a
Diez años antes.
Pedimos al vendedor por qué sólo uno de los ocho Cottages está a la venta,
En lugar de todo el grupo. El vendedor explica que fueron construidos
Por un desarrollador que venden cada uno a un propietario distinto. Hay un FHA
Compromiso de préstamo de $7,500.
Nos preguntamos, "¿Cómo sobre el '$12.400 FHA Compromiso" en su anuncio?".
"El papel equivocado y dejado fuera una coma entre $12.400
El precio y la FHA".
El propietario tendrá una segunda hipoteca de un partido responsable
64 Buylng su primera propiedad
Quien carece de fondos para un pago completo. La casa para la venta
Vacante. El vendedor dice: "Usted puede conseguir fácilmente un centenar y
Treinta dólares, que es lo que esas casas alquiladas para cuando ellos
Fueron construidas hace tres años. El propietario se ha movido a una sola familia
Casa con más espacio y abandonaron el lugar vacante, por lo que será capaz de
Moverse en si la compra".
¿Qué hace la casa de al lado alquilar?".
"Eso ocurre uno para alquilar por 90 dólares porque el inquilino es
Probablemente, un pariente o algo como eso".
Espacio diminuto y construcción baratos
Inspección de la unidad vacante muestra una casa con 3 habitaciones smallerthanaverage
Las habitaciones, el tipo que se encuentra más a menudo en premium-spaced
Los apartamentos Downtown que en un distrito residencial de casa. El calor es proporcionado
Sólo en la sala de estar por una combinación de horno de pared-suelo
Un tipo rara vez instalados en los últimos años. No hay termostato para calentar
Control, un elemento marcado de construcción barata. Hay un pequeño dormitorio,
Con un armario pequeñito. La estrechez del cuarto de baño tiene una cabina de ducha,
Pero no bañera. Muchas agencias de crédito no préstamo sobre la vivienda sin
Tina.
No hay comedor. Un rincón para desayunar compacta contigua a la
La cocina, que es la única habitación no por debajo del promedio en tamaño. Hay un
Deep sink adecuado para el lavado de ropa, instalados para compensar la
Anteriormente la falta de bandejas de lavandería. El linóleo en la parte delantera de la
Fregadero muestra cuatro agujeros que parecen haber sido abierto por un lavado
La máquina. Todo el interior necesita pintura. Las manchas de grasa marrón
Por encima de la estufa de gas enfatizar la ventilación inadecuada y una apariencia
La acumulación de al menos cinco años. Hay fisuras un cuarto-
Uno de media pulgada de ancho entre los extremos de los tablones de roble en el salón
Piso de la sala. Las placas verdes indícate acortado, unseasoned
La madera fue utilizada. El cuarto de baño, desayuno-rincón cocina y pisos
Están cubiertos con incrustaciones de linóleo en buenas condiciones, excepto por el desgastado
En la zona delante del fregadero de la cocina.
Nos preguntamos, ¿le digo fue construido hace tres años?".
"Sí, es correcto".
Verificamos la edad indicada por
Los arbustos, la construcción y el estado
Rechazamos el vendedor diciéndole que consideraremos su anuncio
Mientras mirando por encima de otras propiedades. Después partió, volvemos
A la casa con el cartel de "Se vende". Mientras en los locales nos
Shopplng para un ingreso de 10.000 dólares Propiedad 65
También podría obtener una imagen lo más fiel posible, aunque esto no
Parece ser el tipo de compra que ofrece muchas posibilidades para rentables
Mejora. Verificar la edad, seguimos una inmobiliaria oíd la práctica.
Vamos a la parte de atrás del edificio y busque en la caja del medidor. Junto a
El medidor eléctrico séveral tarjetas blancas se viró, marcada
"Inspección Eléctrica", uno para la fontanería, y varios de otras inspecciones
Hecha en el momento de la instalación. Las fechas de la inspección
Las cartas indican que el edificio es de diez años, oíd.
Siempre vale la pena verificar Rentáis
Para comprobar la rentáis nos tiy para entrevistar a un arrendatario en cada cabaña,
Diciendo que estamos considerando comprar el lugar que está vacante y
Desea averiguar el alquiler de unidades realmente similares. No hay
Respuesta de uno. Los seis inquilinos consultan en el resto de cabañas
Gustosamente a contestar preguntas. En dos casas el alquiler es de $95. En uno es
$105. En los otros tres, el alquiler es de $100. Uno de los inquilinos pagando
$100 voluntarios que ella ha vivido aquí desde las cabañas fueron construidas.
Todos rentado a $95 cuando es nueva, sino que se eleva a 125 dólares tres años
Cuando se hace una autopista construcción pista asumió la mayoría de los rentáis en
La zona. Cuando se mueve sobre los alquileres tuvo que ser bajado. La mayoría de
Los nuevos inquilinos se trasladó a grandes barrios o compraron sus propios hogares.
"Para los ciento diez dólares estaba pagando yo iba, aquí
Para alquilar dos dormitorios fíat donde un antiguo maestro de limpieza se había mudado
Cuando su alquiler era elevado. Pero cuando le dije a mi dueño acerca del traslado
Se cortó mi alquiler a cien dólares, así que decidí guardar los diez
Dólares y estancia. Pero estos lugares son terriblemente hacinados para una familia
Con los niños. Con mi antiguo durmiendo en un sofá, y mi segunda
Superando su cuna, no aguanto mucho más, haciendo sin dos
Dormitorios".
Si estas fueron las viviendas de 2 dormitorios como en la mayoría de viviendas de alquiler,
Se podría alquilar fácilmente en esta área por $150. Pero, unfumished y
Excluyendo utilidades, su espacio es insuficiente para justificar a lo largo de la parte superior
Alquiler actual de $105. La exigüidad de diseño hace que el inquilino número uno
Queja y no ofrece posibilidades para convertir alquiler adicional
Espacio. Hay pocas oportunidades para mejoras de capital.
Este listado sirve como una advertencia de que no puede ser juzgada valué alquiler
En original o rentáis anterior pero debe apreciarse existentes y
Rentáis potenciales. Con el control de los alquileres, por ejemplo, nueva construcción
A menudo alquilan por encima del mercado, mientras que la mayor parte de propiedad antigua
Fue congelada por debajo del mercado. Concentración en la propiedad anterior
Presentar las mejores oportunidades para encontrar en el mercado-compra debido a
Alquileres más bajos.
66 Buylng su primera propiedad
Un buen ingreso, pero ya desarrollados
Aquí hay una interesante 2 unidades ad, mostrando a nuestra quinta inspección un
Bueno los ingresos actuales para el probable precio de compra:
Abierto todas las tardes; tres dormitorios
Apartamento casa, más orientado hacia la parte trasera de calle;
Dos garajes; ingresos de 185 dólares mensuales; loan
12.500 dólares paga $115 por mes; Hacer oferta
Préstamo anteriormente mencionado. 4210 calle majestuosa.
En una casa de apariencia ordenada con cinco pequeñas habitaciones, alquiler por $105
Mensualmente, el comedor original ahora está siendo usado como un dormitorio. En
La parte trasera del lote, más dos garajes de tamaño adecuado, una pequeña de 3 habitación
Apartamento ha sido construido. Ha modera encuentros en la cocina y baño,
Está amueblado en económicas, pero con un estilo atractivo y rentas por $80. El
Alquiler aparentemente espera porque la ubicación es cióse industrial regulares
El empleo. Desde el Sr. Bokay, los Realtors, tenemos entendido que los.
Propiedad puede probablemente ser comprado por 2.000 dólares por el préstamo. El propietario
Ha fallecido, y los herederos quieren vender y dividir las ganancias.
La principal desventaja es la chapa metálica de lavandería comercial unilateral
Cruzando la calle, ocupando la mitad de un bloque. En este barrio pobre en general
Alquileres tendrían que permanecer bajo para evitar las vacantes.
Aún así, esto sería una renta justa productor para un comprador busca
Únicamente para los ingresos. Ofrece, incluso con un mantenimiento razonable
Feria de subsidios, 10% neto. No es raro, sin embargo, encontrar
Propiedades de este tipo, en un distrito de deterioro como este, pagando
15 a 20% neto después de tener en cuenta los gastos fijos y
El mantenimiento.
La propiedad tiene posibilidades pero no cumple nuestros requisitos
Porque la posible mejoras en esta área han garantizado
Ya se ha desarrollado. Hay pocas oportunidades para nuestra reunión
Objetivo de incremento de capital valué.
Su promedio de compras experiencia encontrarán menos rechaza tan obvias como
Lo anterior. Se han seleccionado para destacar las deficiencias que se
Recelosos de.
Siha cualquier duda, siempre tienen un experto cualificado inspeccione posibles
Las deficiencias y estímate el costo de las mejoras propuestas te befare
Consumar una compra.

5. Elegir el primer
Propiedad
Le decimos al realtor, Sr. Bokay, que estamos especialmente interesados en
Propiedad que podría comparar con esta ya desarrollado Majestic
Oferta de calle, antes de la remodelación se hizo para construir el alquiler
Los ingresos. Preferimos algo en un barrio mejor, no tan descuidada. Nosotros
Quieren un edificio que no ha sido remodelado pero podía mantenerse
Adición de una unidad o de la renovación de las dependencias actuales, algo básicamente
Diseño de sonido que puede ser necesitado de pintura y puede necesitar
Otro trabajo.
"Tiene docenas de anuncios hasta el callejón. Veamos ahora, más nos vale
Volver a mi oficina y til resaltar algunos humdingers para usted".
¿QUÉ ES LO QUE QUIEREN LOS INQUILINOS?
Ya hemos examinado y rechazado cinco ejemplos de propiedad.
Antes de continuar, vamos a resumir lo que estamos buscando por
Controlar ciertos requisitos específicos que satisfagan a los inquilinos. Un estudio
Los deseos del comprador por la agencia de viviendas y finanzas reveáis
Que un.buena ubicación tops los deseos de casi cada comprador. Gran
Las habitaciones eran de segunda y tercera armarios ampie. Una encuesta realizada por confirmar
La misma agencia de las denuncias específicas de 1.000 compradores de casa también
Consideraciones reveáis que causaría a los inquilinos a quejarse:
1. Las habitaciones demasiado pequeñas, 50%
2. Almacenamiento inadecuado y espacio en el armario, 45%
3. Servicio de lavandería arreglos insatisfactorios, la 33 %
4. Incómodo diseño de habitaciones, 25%
5. No hay suficiente espacio para los muebles en las habitaciones, 23%
6. Espacio de trabajo inadecuada o comer en la cocina, el 19%
Podemos concluir, por lo tanto:
1. La propiedad deseable debe estar situado en un lugar considerado
Buena por el arrendatario potencial medio.
2. Debe tener un diseño de sonido, básicamente, en la que la mayoría de los arrendatarios*
Requisitos ya están contenidas o puede ser fácilmente realizada
Por mejoras.
67
68 La compra de su propiedad FIrat
Una propiedad que cumpla con nuestros requisitos
El agente pulgares a través de sus archivos y selecciona cinco cartas con detalles
En la parte delantera y una instantánea pegado en la parte trasera. Nos muestra imágenes de
Duplex de dos y tres casas unifamiliares. Por diversas razones nos
Rechazar provisionalmente todos excepto uno de los edificios. Nos adentramos en el Sr. Bokay's
Coche para mirar por encima de la propiedad seleccionada, enumerados por $12.500, 5 habitación
Cámara durante un sótano completo.
El realtor dice, "Tengo otras buenas ofertas si éste no satisface
Usted, pero I.pensar esto es justo lo que usted debe comprar. Es una casa de sonido
Una avenida que necesita una reparación. Y usted puede hacer fácilmente en un
Legitímate dúplex".
Un examen de puntos favorables
Nuestra evaluación somera muestra hemos encontrado una casa que probablemente
Cumplir con nuestros requisitos. Como con mi propio, una compra inicial
Vivienda unifamiliar es la primera propiedad comprada por la mayoría de los inversores inmobiliarios.
Casas constituyen alrededor del 40% de todas las viviendas de alquiler. Nosotros
Por lo tanto decidimos hacer una revisión bastante amplia de puntos favorables.
Precio y financiación favorable. El Sr. Bokay voluntarios que la casa
Oíd es de unos treinta años. "Creo que puedo pulí el precio hasta $11,000,
Y el dueño se vende con tan poco como $2.000 hacia abajo".
La zonificación O.K. El distrito está zonificada para múltiple viviendas, como él
Señala en un mapa de zonificación. "No habría ningún problema si la zonificación
Alguien quería hacer dinero mediante la construcción de un fíat en lugar del
Sótano".
Distrito general buena. El área general se considera bueno. Allí
Son varios los dúplex, también viviendas y mayores, una sola familia
Las residencias. No hay industrias han invadido la zona y zonificación actual
Impide su usurpación.
Buena Vecindad inmediata. La casa está situada en la avenida,
Anteriormente un tranvía de arteria, que se ha convertido en una zona residencial
Boulevard. El trolley pistas han sido adoptadas en los últimos
Años. Un frenó la siembra de Gaza ha sido instalado en el oriente y
Llena de arbustos bajos jaspeada.
Esto evidentemente ha alentado los propietarios colindantes para embellecer su
Patios delanteros, como muchos nuevos arbustos y césped están en pruebas. La mayoría de
Los patios y edificios de la zona parecen estar bien mantenido, un buen
Su propiedad Rret Chooslng 69
Señal de que no hay deterioro general en la zona. Otro buen signo es un
Apartamento nuevo de 4 unidad casa en construcción cuatro lotes hasta la calle.
¿Qué hace que un buen vecindario?
Desde un buen vecindario es el deseo número uno de los inquilinos nos
Bien podría examinar más distinciones que marcan un barrio
Bueno. Este es generalmente un buen vecindario porque está en el
Actualización y no hay construcciones precarias en la zona. La falta
De pintura en el edificio nos están inspeccionando lo hace el más uncaredfor
En el bloque. Un mayor descuido, o muchos más similares monstruosidades,
"Que pulí todo el vecindario.
Los EE.UU. Agencia de viviendas y finanzas considera un área para
Su designación como un proyecto de renovación urbana especial, elegible para consideración
En las fases de rehabilitación y conservación de la Federal
Ley de vivienda, si el 20% de las viviendas se ha deteriorado hasta por debajo de la media.
Esto significa que si uno de cada cinco unidades habitacionales en la
Vecindario parece ruinoso, toda la zona podría considerarse un
Tugurio en lugar de un buen barrio.
Si el área es generalmente tan buenos como este, hay un incentivo añadido para
Renovar un edificio en particular. Una vez rehabilitado su valué será
Mejorada por la Asamblea valúes del barrio. Por otra
Mano, .sería antieconómico para embellecer una vivienda individual en un
Todo el barrio de tugurios, porque la morada de la renovada valué seguiría
Se celebrará por el barrio. La excepción sería donde
Toda la zona está siendo rejuvenecida, como bajo un programa de renovación general,
Como los animó en muchas ciudades por la vivienda y
Agencia de Financiamiento a la vivienda y por la acción, el Consejo Americano para
Mejorar nuestros vecindarios. Diversos grupos inmobiliarios, HUD y
La Cámara de Comercio de Estados Unidos, también, están vitalmente interesados en la renovación.
Deterioro crea oportunidades
Para mejoradores
En los últimos años los estadounidenses han dedicado mucha energía para ampliar
La nueva producción que el deterioro se ha producido mucho derroche de
Descuidar a conservar las ya construidas. En 1954 el tomó goverament
Nota especial de la necesidad de mejorar la vivienda cuando el Presidente Eisen70
Su propiedad Rrst Buylng
Sin embargo declaró en su mensaje que la vivienda viviendas principales de la nación.
El problema es asegurar la conservación y rehabilitación de los actuales
Riqueza inmobiliaria. Eisenhower solicitó al Congreso financiero comparable
Asistencia para los antiguos como de nueva construcción, y la FHA improvementloan
Máximum fue aumentado a $10,000. La FHA más
Fomenta la mejora de viviendas por la persistencia de las políticas de préstamo liberal
Sustitución, reconstrucción, reparación, alteración o mejora.
En 1980, el Gobierno estimula la baja renta de alquiler de la rehabilitación de la vivienda
Al permitir la amortización de los gastos amortizables en cinco años.
Según un estudio de HUD cerca del 75% de todas las viviendas sean más
Treinta años oíd, con un 40% más de cincuenta, y cerca de un quinto de todos
La vivienda debe ser dimensionado insuficiente. En antiguas rentáis el porcentaje de
Deterioro es aún mayor. La vivienda de alquiler se ha deteriorado a un
Ritmo acelerado donde los incentivos normales fueron disuadidos de mejora
Por el control de los alquileres.
Las casas más antiguas pueden ser rejuvenecidos
Por mejoras
Los barrios no decay, únicamente a causa de la edad. En la Unión
Países y algunas antiguas secciones de América hay muchos deseable
Las comunidades con bien mantenido y mejorado la vivienda cientos
Oíd de años. Siendo adecuada, vivienda ha de mantenerse al día con
Los tiempos añadiendo mejoras como la fontanería y otros encuentros.
Que sean reconocidos como necesarios para su comodidad y conveniencia.
Tan simple una mejora como la instalación de un cabezal de ducha sobre la bañera
Puede hacer un inquilino insatisfecho feliz. Además, la apariencia debe
Mantenerse tanto por dentro y por fuera, de modo que haya una mirada general de
La belleza funcional, que crea la satisfacción, en lugar de la fealdad,
Que despierta indignación.
Los signos de un vecindario indeseable
Hay muchos signos que marcan un barrio como indeseable, un tugurio
O deterioro en un tugurio.
1. El mencionado deterioro de los edificios.
2. El hacinamiento de los edificios, se atasca con mucho más inquilinos
Que estaban planificadas y creando así el ruido y la confusión,
La delincuencia, la salud y los riesgos de incendio.
Su propiedad Flrot Chooslng 71
3. La superpoblación de la tierra con edificios, bloqueando el sol y
Aire y no dejando espacio para jardines y árboles.
4. Uso mal planificado o no planificado, con viviendas construidas junto a
Las curtiembres, iglesias situadas junto a las barras y las escuelas rodeado
Por camiones ruidosos o locomotoras.
5. Pasajero o el tráfico de camiones pesados de canalizar a través de un distrito.
Auto autopistas hacia abajo las calles residenciales en coche deseable
Los inquilinos que ayudaría a mantener las buenas condiciones de vivienda.
6. Falta de instalaciones y servicios públicos. Ausencia o insuficiencia de
Escuelas, zonas de recreo, parques, organizaciones vecinales.
7. Falta de instalaciones transportaron convenientes.
8. La falta de suficientes instalaciones para ir de compras.
Puntos adicionales para la evaluación
Afortunadamente ninguno de estos detractores que marcan un barrio indeseables
Son evidentes aquí. Ahora que hemos examinado los puntos sobresalientes
Por lo que para verificar un barrio, volvamos a nuestra ulterior evaluación
Una avenida de la casa en la mano.
Transporte conveniente. Una línea de autobús urbano recorre la calle y
La parada de autobús más cercana se encuentra a sólo media cuadra de distancia. Un gran autobús
cruzado
Parada está dos cuadras distantes, donde el camino se cruza con otro
Boulevard.
Las escuelas satisfactoria. El más cercano está a cuatro cuadras de la escuela de gramática,
Y el júnior y sénior colegios alrededor de seis cuadras, distante.
Compras O.K. Para mayor comodidad en las inmediaciones hay una pequeña farmacia
Y un supermercado a dos cuadras. Se trata de diez cuadras hasta un supermercado
Centro comercial.
Mucho terreno y tamaño son justas. El 40 por-100-pie mucho pendiente moderada,
Con el aumento de unos diez pies más alta que la delantera. Nosotros
Verificar el lote de líneas con el vendedor localizando diminuto cruza escotado
En el bordillo de cemento para marcar los límites. El césped está lleno de
Las malezas y los arbustos en las líneas de límite y en la parte delantera de la
El edificio necesita recortar, pero estos elementos pueden ser corregidos sin
Mucho gasto.
Garaje es justo. Hay un garaje para dos autos en buen estado enfrenta un
Callejón en la parte trasera. Tiene una losa de hormigón y el piso superior recién instalado
Las puertas.
Front Porch es conveniente. Un paseo de cemento inclinada minimiza los pasos
Subiendo por la mitad el lote al lado del edificio, donde hay
Es una escalera y un porche que conduce a la puerta principal. El porche es
72 Su propiedad Flrot Buylng
Encerrada con 2-por-4-pulgadas de baranda, masticado en los extremos del frecuente
Renailing. La lengüeta y ranura Piso Porche dobla hacia la parte superior
Lado, pidiendo un cióse comprobar cuando nos fijamos en la fundación. El
Porche está protegido por un tejado a cuatro aguas-una protección conveniente, como otro
Queja de PET de inquilinos es tener que molestarse buscando una clave en la lluvia.
Accesorios obsoletos son baratas de reemplazar. El aparejo eléctrico colgando
En el comedor, suspendido justo por encima de la altura de la cabeza, además de la
Mal astillados, blancas pequeñas fichas hexagonales en la cocina drainboard,
La fecha de la construcción original en 1920. Un gran calentador de circulación
Está instalado en el salón. La bañera es de aspecto moderno,
A ras con el suelo, pero el grifo de porcelana asas están agrietados.
Grandes habitaciones y armarios cumplan con los inquilinos9 Number-Two y -tres
Deseos. Todas las habitaciones son bastante grandes, y hay amplios armarios en
Los dormitorios. Los armarios de la cocina son bastante adecuados.
Los suelos son justas, excepto para la cocina. El suelo está cubierto con cocina
Linóleo desgastado en necesidad de reemplazo. El suelo del baño es de cerámica
Mosaico en buen estado. Hay suelos de parquet de roble en el salón,
Comedor y dormitorios, todas de construcción sólida, pero con necesidad de
Refinishing.
Necesita pintura, que ayudarán a impulsar una buena ganga. La casa es
Mal necesita una mano de pintura por dentro y por fuera. Tanto en el interior de las paredes de yeso
Y el estuco Exterior están en buenas condiciones, de lo contrario.
La edad, demasiado, ayudarán a impulsar una ganga. La luz indicadora se desliza en inspección
La caja del medidor muestran la estructura fue construida en 1926.
Techo, canalones y bajantes justo. El techo está cubierto gable agudo
Con asfalto-verde composición tejas en buen estado. El
Canalones y bajantes galvanizado son racionales. Los bajantes son
Situados en las cuatro esquinas y vierta sobre el cóncavo de losas de hormigón
Pendiente que lejos de los lados del edificio.
Porche y servicio de lavandería satisfactoria. En la parte trasera interior
Es un servicio porche con dos bandejas de lavandería de hormigón. El porche conduce a
Un fuera de aterrizaje. El piso es de 1 por 4 pulgadas de lengüeta y ranura, el
Igual que el porche delantero. Una escalera exterior va desde el aterrizaje
Una amplia medida concreta sobre el terreno. El desembarco y la escalera están
Protegido por 2-por-4-pulgadas de barandillas, todo en buen estado. Desde el
Desembarque una polea-tipo-alambre galvanizado tendedero corre a un poste en el
Córner posterior del lote.
Principal fundación buena. Fuera de la Fundación sobre el vulnerable
Parte superior, donde la tierra se amontonan, muestra un pie por encima del suelo
Nivel, duplicar el nivel mínimo seguro. La parte superior de la cimentación de hormigón
Su primera propiedad Chooslng 73
Ejecuta seis pulgadas o más por encima del suelo todo alrededor. El hormigón es seco
En el interior de las paredes, y no muestra signos de humedad.
Sótano bueno. El sótano tiene un buen piso de cemento sobre
Dos pies por encima del nivel del suelo en la parte delantera, y uno de los pies por debajo del nivel del
suelo
En la parte de atrás. En el caso del sótano se debe convertir en un fíat allí
Altura ampie es de ocho pies de espacio requerido normalmente, como
La parte inferior de las vigas del piso es de diez pies de alto.
Principales que sustentan las vigas de sonido apoyando las viguetas de piso
Son de 2 por 8 pulgadas. Para chequear doblemente por termitas o putrefacción, nos áttempt a
Nuestro empuje navaja en las vigas y la fundación filis, y
Encontrar un sonido nuevo. La base es de sólida construcción,
Con 2-por-6-pulgadas espacian las viguetas del piso 16 pulgadas aparte, con cruz
Salvar cada 8 metros y con el subsuelo instalada sobre las viguetas en
La diagonal.
Una flacidez porche Foundation ayuda a conducir una ganga mejor. En el
Parte superior del porche delantero, que se adjunta con el bastidor y estuco
Desde el suelo hasta el suelo, la suciedad se ha amontonado en un pie encima del porche
Fundación. Una navaja sondeadas en el porche y peldaño de la fundación
Los espárragos de la pared encuentra suave y esponjoso con rot. No es de extrañar que el porche
Pandea.
Porches son generalmente construidas sobre bases totalmente separados. Aunque
Este porche está unido al edificio principal, su inadecuada
Apuntalamiento normalmente no tendría ninguna influencia sobre la base principal.
Pero una flacidez porche va abajo pulí los valué lejos de
La proporción de los costes de reparación, lanzando la sospecha sobre la solidez
De la estructura principal. Un porche que puede ser reparado por $200 podría
Reducir el precio de venta por tanto como $2,000. Algunas mejoras-mente
Los compradores se especializan en la búsqueda de hogares con carteles de "Se Vende" donde el.
Porche delantero está a punto de desmoronarse. Si la casa es otra cosa excepto de sonido
La necesidad de la pintura, se puede comprar a un gran descuento, reparación y
Pintura barato, y poseen un seguro-fuego creador de ganancias.
Baja la renta puede ser elevado. La casa, incluidos algunos vetustos
Muebles, ahora se alquilan por $100 al mes. El arrendatario paga por
Todas las utilidades. El arrendatario dice que ella ha vivido aquí durante ocho años.
Y siempre ha pagado el mismo alquiler.
Incluso en su estado actual la casa podía ser alquilado durante unos
$130, ya que tiene los dos dormitorios adicionales requeridos por las familias
Adultos o uno o dos hijos.
Resumen de factores favorables. La casa se encuentra en un buen barrio, alquiler
Reunión número uno de los inquilinos, con la demanda inmediata y deseable
74 Su propiedad Rret Buyfng
General de vecindad. Otro inquilino deseos son ampie satisfactoriamente.
La cocina y la lavandería son satisfactorios. El edificio es cuadrado,
Sin fresado jengibre ñor impráctico offsets. La necesaria
Pintura y rehabilitación incidentales son los tipos de mejora
Acogemos con beneplácito, que producen aumento máximum valué al mínimo
El costo. Aquí es un lugar que cumpla nuestros requiréments si podemos comprar en el
Precio justo.
Criterios de valores
Una institución de crédito normalmente promedia varios tipos de evaluación, valoración
Como los ingresos brutos, los ingresos netos y la sustitución valúes,
Llegar a una evaluación compuesta. Comprar en una ventajosa y
Base sólida, debe utilizar diversos tipos de valoración como guía, pero
Usted debe siempre figura que su valoración total no excederá de la
Los ingresos valué. Si el coste de la sustitución es más que los ingresos, valué
Que siempre debería ser el caso de los bienes, no debe
Elevar o promedio pero mantenga su valoración al ingreso valué. Si la sustitución
Los costos son menos que los ingresos, que ocurre frecuentemente valué
Con la nueva construcción, tendría que bajar su valoración a la sustitución
Los costos, en lugar de golpear un promedio.
Capital Valué. En viviendas unifamiliares y dúplex en buen estado
Un patrón común para establecer un precio justo de mercado es
Multiplique el ingreso bruto mensual por 100. Esto significa que la cuota mensual
Gross es el 1% y el 12% anual bruta de la actual
Los ingresos o capital valué. Con un alquiler bruto de $100, multiplicamos por
100 y llegar a una base de valoración de ingresos de 10.000 dólares.
En este tipo de alquiler, los inquilinos suelen pagar por utilidades y menor
Reparaciones. Así los gastos fijos del propietario consisten de impuestos y seguros
Lo que normalmente puede ser pagada por dos meses de alquiler, dejando el
Propietario con un 10% neto antes de pagos de préstamo. En este caso dos
Meses de renta equivale a $200, superando ligeramente el total de $167.80 para
Impuestos y $30.50 por $10.000 seguro de incendio.
Además de la deducción del 5% al 10%, para las reparaciones, desde la base
Los ingresos valué, los prestamistas suelen descontar un 5% a un 10% para un
Promedio de vacantes. Esto generalmente es evaluado sobre una base arbitraria
Independientemente del programa de alquiler. Sin embargo, el alquiler es considerablemente bajo
El mercado en este caso, de modo que podemos dar pleno crédito a la presente
Y estímate rentáis un sonido Valuación de ingresos como la base completa de
$10,000.
Choo8ing su propiedad Rret 75
Cabe mencionar que con las grandes propiedades hay innumerables
Variaciones de gastos que deben tenerse en cuenta antes de llegar
En el fijo de los ingresos netos, y la fórmula de 100 veces el
Brutos mensuales no sería aplicable. Con más unidades de un dúplex el
Criterio habitual es diez veces la renta neta anual. Varios detallados
Ejemplos serán citados en capítulos posteriores.
Sustitución Valué. Para una evaluación de costos de sustitución, medimos
El edificio con una cinta y encontrar 30 pies de ancho por 40 pies de profundidad.
Esto hace 1.200 pies cuadrados. Nueva construcción sería comparable
Cuestan alrededor de 27 dólares por pie cuadrado, o $32,400. Normalmente de 10 a 50%
Se descuenta de la depreciación en todos los edificios nuevos, pero cubriendo
La edad, el estado de conservación de sus características, como la falta de pintura y
A la vieja usanza los accesorios eléctricos y de plomería que necesitan reemplazo.
Aquí los accesorios son sólo parcialmente inadecuada. Barrio pobre
Y mal diseño también sería considerado, pero en este caso, hemos
Han de buena vecindad y de buen diseño.
Permanezca en el lado conservador, podremos calcular un 40%
En este caso la depreciación, o totalmente depreciado valué de $19,440. El
20-por-22-pies garaje y sótano completo total de 1.640 metros cuadrados, en
Que nos figura la mitad de los costos de construcción ordinarios, o $13.50 por metro cuadrado
Pie de nueva construcción. Depreciación de 40% a $8.10 por
Pie cuadrado haría su depreciado valué $13,284, dando un total
Edificios depreciados' valué de $32,724. Añadimos ningún crédito para el
Los muebles, la mayoría de las cuales han sobrevivido a su utilidad, pero agregar un nominal
Valué de 4.500 dólares para el lote, que no se deprecian. Nuestro Reemplazo total
Así valué llegaría a $37,224, incluyendo el lote y un
El 40% de depreciación de los inmuebles.
Además de los metros cuadrados, los prestamistas hacer un "caballo" habitación
Evaluación para una rápida comprobación de usabilidad. Que figura un cierto máximum
Descuento por habitación, basado en la calidad de la construcción, edad,
Y el estado de mantenimiento, el mismo que en el metraje cuadrado de evaluación.
Además de las 5 habitaciones de la casa, el sótano y doble
Garaje podría ser contado como una habitación, 7 habitaciones. En este caso
$2.500 Habitación valoración podría aplicarse, por un total de $17,500. El lote
Valué de 4.500 dólares sería de nuevo agregado, para hacer una habitación y
Evaluación de lote de 22.000 dólares.
Comprar en menor, no a la evaluación Media recapitúlate, debe
Nunca pague más de la renta o la sustitución valué valué,
Cualquiera que sea menor. Si mantiene pulsado el principie de comprar propiedad antigua
Sobre la base de ingresos existentes, siempre podrás comprar por menos de la
Costo de reemplazo. Su precio capitalizados serán a menudo considerablemente
76 Buylng su primera propiedad
Menor costo de sustitución, como en este ejemplo no es inusual. Esto permite
Mantener una envidiable posición competitiva con bajo nivel inicial
Costo-
1. Usted puede alquilar por debajo del mercado para nuevas viviendas comparables.
2. Usted puede competir con éxito con las nuevas viviendas para apariencia
Y conveniencia de renovar selectiva.
3. Usted puede competir con éxito con las antiguas viviendas que no
Coinciden con su renovación.
PROBABLE AUMENTO DE VALORES PARA
Una reventa rentable
Naturalmente que no revelaría al agente cualquier ideas para mejorar
La explotación de la propiedad, ya que esto podría aumentar nuestra compra
Precio. Pero, además de nuestras valoraciones se examinaría en nuestras mentes
Factores que aumentarían los ingresos netos y, por consiguiente, la reventa
Valué.
Aumento de los ingresos brutos. Comparando rentáis en la vecindad, nos
Decide que la cámara debería alquilar fácilmente por $180 después de la decoración
Y la renovación. Esto resultaría en una reventa valué de 18.000 dólares.
Reducción de costes mediante la eliminación de mobiliario. La casa tendría un aspecto más
Sin amueblar presentable que con la tan utilizada de muebles. Tras un
Alquiler elevar el actual inquilino probablemente va a mover y, a continuación, la salable
Los muebles deben ser vendidos a un concesionario de segunda mano y el equilibrio
Reduce a chatarra. Dos dormitorios en casas de alquiler en esta zona casi tan bien sin muebles.
Como amuebladas y en el largo plazo puede dibujar una más estable
Inquilino que no les gusta pasar sus muebles. La tendencia nacional
Con el alquiler de unidades con dormitorios es hacia el recorte de gastos proporcionando
Un mínimum de mobiliario. Proporcionar mobiliario nuevo raramente paga
Para los gastos, salvo cuando usted puede comprar al por mayor
Los precios. Con los precios de descuento están disponibles en la mayoría de apartamentos
Las asociaciones de propietarios, nuevos muebles puede darle una ventaja competitiva.
En muchas áreas.
El costo de renovación. Nuestro estímate áspera, que un inexperto
Inversor debería verificar con un contratista antes de comprar, indica que
La casa podría ser puesto en atractivo conditión para unos 2.500 dólares si todos
La obra es contratada. Esto podría reducirse a aproximadamente. $1,800 si el
Más de la mitad de la mano de obra no calificada es realizada por el propietario. Detalles de
Los trabajos de renovación y gastos serán cubiertos en los capítulos 7 y 8.
¿qué beneficios podemos esperar? Con todos estos factores en mente,
Su propiedad Chooslng Hret 77
Podemos estímate un buen precio de compra como $10,000. Si podemos comprar para
$10,000 y renovar por no más de $2,500, nuestro exceso de todos los costes sería
$12,500.
Dado que probablemente podríamos comprar o vender por $18.000, nuestras previsiones
El beneficio bruto antes de los costos de las ventas sería de $5.500. Este 44% capital
Ganar significa que nuestros gastos para las mejoras serían 20%
Más del doble en valué nominal, lo cual constituye una expectativa.
Este posible beneficio turaover sobrepasa el 25 por ciento de fórmula en el capítulo
2 e indica que estamos buscando una meta alcanzable fácilmente en el
Realty Carretera a un millón.
El pago de los gastos de ingresos
Los pagos de los Préstamos PLUS?
Ahora que nuestra evaluación nos ha preparado para hacer una oferta, deberíamos
Figura si los ingresos pagará los gastos y pagos de préstamo. Anticipando
Un precio de compra de 10.000 dólares y un préstamo de $8.000, el préstamo
Los pagos.no debe ser más de $80 mensuales o $960 por año. Anteriormente hemos
Llegó a un retorno neto de aproximadamente 1.000 dólares después de pagar
Los impuestos y el seguro, pero antes de que los pagos de un préstamo. Esta red se basa en
10 meses de ingresos del presente alquiler mensual de $100. Solamente $40
Al año quedaría después de hacer los pagos de un préstamo. Si los alquileres no podía
Se plantee en el futuro cercano, el margen sería demasiado cióse para sonido
Las operaciones, como no sería una reserva suficiente para reparaciones y
Otras posibles emergencias.
Antes de la asignación de fondos adicionales para la renovación, sin embargo, el
La renta puede ser planteada de manera conservadora, a 130 dólares por mes, o $30 por mes
Adicional, dándonos $360 anualmente para añadir a nuestra reserva de $40. El
Total de $400 después de los pagos de un préstamo proporcionaría un ampie en pocket
Neto operativo en nuestra esperada del 20% el pago inicial de $2,000.
Compare las ofertas de varios corredores antes de comprar. Mire sobre numerosos
Los anuncios antes de asentarse en el best buy. Cuando encuentre una propiedad adecuada,
Asegúrese de que las negociaciones sobre financiación y precio ventajoso.

6. Cómo comprar una propiedad

Los compradores y vendedores que no gustan de la negociación puede establecer una firme figura
Y el estado, "Ese es mi precio. Lo toman o lo dejan".
Cuando hacen esto de las operaciones inmobiliarias son generalmente a la izquierda
Sin tratar o un peor trato que el que podrían conseguir al tacto de la negociación.
Después de una cierta cantidad de dickering el promedio del vendedor, especialmente
Si su sitio ha estado en el mercado durante varios meses,
Aceptar una oferta el 25% de su precio original, aunque él
Se negarían tan bajo una oferta inicial. Una autoridad realtor convence a
El vendedor para fijar un precio de mercado cercano valué; por lo que el listado del broker
Ya puede ser considerablemente inferior a la inicial del vendedor pidiendo
Precio. Restando el 25% del precio solicitado no está naturalmente
Indicador de final de valué, pues el vendedor saber precios altos para empezar.
Pero podemos utilizar la cifra resultante como guía después de comprobar otros
Factores valué. Descuento del precio de lista de $12,500 en un 25 por ciento
Nos da un aproximado de $9,375 como destino.
Antes de hacer una oferta es bien para fijar en la mente del precio más bajo en la
El vendedor puede aceptar y, a continuación, establezca también la parte superior precio que tendrá que
pagar, por lo que
Que no son aptos para ser influenciadas por las sucesivas ventas de presión. En este
Así, descontando nuestra cifra en alrededor de 5 a 8.900 dólares sería pejrcent
Representan una ganga. Aumento de los $9,375 aproximadamente el 5% a $10,000,
La cifra que nos arnved cuando la realización de valoración, nos daría un
Buena compra. El precio objetivo cerca del 10% podría ser añadido,
Hacer $10.000 nuestros mejores precios. Si la oferta es demasiado baja, el vendedor podría
Tímido fuera completamente y se niegan a negociar sin una partida superior
Oferta. Si la oferta es demasiado alto, las negociaciones serán difíciles de completar
Dentro de los límites establecidos. La primera oferta que probablemente debería ser aproximadamente 10
Por ciento menos que los $9,375 buscamos, redondeado a 8.500 dólares.
Cómo negociar una ganga
Hacer mental y notas escritas de defectos, pero no apunten a todos ellos
El realtor a medida que avanza sobre una propiedad. El agente puede ser mejor
Conditionéd a negociar un precio bajo si se enumeran los peores defectos
Como preludio a dar una oferta. Usted puede estar seguro de que el vendedor le
Repetir tus golpes y añadir su propia de pulí el vendedor hacia abajo. Decimos a
El Sr. Bokay el edificio está más cerca de cincuenta años que oíd al 35 él
Cómo comprar una propiedad 79
Mencionó, desde la inspección las tarjetas muestran que fue construido en 1926. Nosotros
Estábamos buscando un lugar que necesitaba arreglar, pero este es más tosca que
Habíamos previsto. La fundación tiene mala pinta, la forma en la que el pórtico
La flacidez. El lugar está mal necesita una mano de pintura. Para hacer que luzca decente
Algunas de las instalaciones de fontanería y electricidad y todos los muebles
Debe ser sustituido. En lugar de ser vale los $11.000 el realtor
Mencionado, el alquiler bruto de $100 por mes muestra que desde un
Punto de vista de la renta el lugar vale solamente una base valoración de $10.000.
Y esa cifra debería ser considerablemente descontados para cuidar de la
Pintura y otros gastos muy necesarios.
El Sr. Bokay expostulates, "Aunque he mencionado $11.000, que es
Bastante cióse a rock bottom. El propietario está solicitando $12,500. La casa es
Ahora alquilar por $100, es cierto, pero deben alquilar por más, incluso en su
Estado actual. Se puede alquilar para tan alto como 200 dólares si arreglarlo.
Además, existe el sótano completo que podría ser convertido en un
Nueva fíat, y los dos rentáis podría convertir el edificio en un oro
Mía".
Nosotros decimos que si nos estaban vendiendo esperaríamos para vender sobre la base
De los ingresos reales, y que cuando consideramos que aplicamos la compra
Misma vara. Cualquier ingreso adicional que podría obtenerse sería
Ser devorados por el costo de la pintura y remodelación, así que todos podemos ir
Es lo que el edificio es, en realidad, teniendo en la actualidad. Si el lugar no puede ser
Compraron sobre esa base podemos olvidarlo y mirar algo
Otra cosa.
El Sr. Bokay intenta polo nosotros en cuánto nos iba a pagar. Nosotros
Dicen que el lugar es probablemente vale la pena un precio superior de 8.000 dólares, teniendo en
Cuenta todo el dinero que se gasta en ella. El agente repite
Que no piensa que él puede obtener el propietario por debajo de $11,000, pero él
Finalmente se compromete a redactar nuestra oferta de $8,500.
Lo que el contrato de compra debe cubrir
Ahora estamos listos para examinar los detalles que participan en la realización de los
Oferta original. Aquí es donde es posible para el inversionista para venir a
Dolor si él falla al comprobar los términos esenciales de cerca. Leyes Inmobiliarias
Difieren en diversos estados. En la mayoría, una oferta vincula el comprador provisional
Un contrato específico que podría ser costoso si no protegerse a sí mismo
En cada posibilidad. Generalmente, la oferta es vinculante en cuanto al vendedor
Acepta. En la mayoría de los casos no se puede retraer en cualquier momento antes de la accep80
La compra de su propiedad Rrst
Cia. Algunos intermediarios, sin embargo, insertar una cláusula vinculante, como "irrevocable
Durante diez días." Si la oferta es buena, el comprador en la mayoría de los casos
Involucrarse en la negociación posterior befpre el contrato se ha completado.
Pero si la oferta es desfavorable para el comprador que es apto para ser vinculado a
Una indeseable contrato por haberlo aceptado inmediatamente por el
El vendedor.
Agentes inmobiliarios en su mayor parte son básicamente honestos y ajustarse a la
Bien el código de ética de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Pero los agentes
Hace su vida mediante el cierre de las ventas y, como vendedores en general, ellos
Son propensos a exagerar. Corresponde al comprador para protegerse de
Un mal acuerdo. Antes de firmar cualquier documento relativos a real estáte es aconsejable
Revisar cuidadosamente todos los puntos que deben protegerse. Hasta
Ganar experiencia probablemente estaría bien tener el broker elaborar
Una oferta provisional, luego de celebrar los papeles para un día o para un nuevo examen
Antes de la firma. Muchos compradores sienten un buen seguro para consultar
Un abogado antes de firmar ningún papel. Una sociedad de garantía de título
Se puede depender de ella para aclarar las ambigüedades que rodean una clara
Título. Si se obtiene un préstamo de un banco, una compañía de seguros
U otro prestamista experimentado, se buscará en el título, en
Además de la valoración de la propiedad valué.
A veces el broker intentará rush tu firma diciendo
Que otra parte está justo en el borde de hacer una oferta para la
La propiedad, y que cualquier demora le hará perder una venta caliente. Todos esos
Ventas canosos esquivando debe ser ignorado. Una vez que usted hace para arriba su mente
Lo mejor es tomar acción, es mejor actuar y equivocarse que
No actuar en absoluto. Normalmente hay un montón de tiempo para el estudio de temas
Acerca de que no hay ninguna duda. Después de todo, si alguien debe comprar
La propiedad, algo comparable eventualmente pueden encontrarse si
Continué en la tienda del mercado.
La mayoría de los corredores rellenen, a menudo con un mínimum de consulta con
El comprador, un formulario impreso estándar llamado un recibo de depósito, una verdadera
Estate acuerdo o título similar. Estas formas son generalmente aceptables
Si eres cuidadoso para insertar las condiciones que te protegerá y
También son cuidadosos para verificar trucos cada palabra de la impresión, independientemente
Cómo bien.
Repasemos ahora los elementos que deberían ser incluidos en la oferta:
A la fecha, la descripción de la propiedad, el importe total de la oferta, total
Abajo, el depósito de pago, todos los acuerdos financieros, y todas las condiciones
De la venta debe estar claramente indicado.
Cómo comprar una propiedad 81
Depósito Y DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
El depósito es habitualmente de 5 a 10% del precio de compra.
La propiedad debe ser descrito como completamente como sea posible, incluyendo
La descripción legal de los límites, la dirección, el aproximado
Tamaño del lote, y todos los elementos, además de la real estáte a
Incluido en la venta. A veces el vendedor dice que el lote incluye
Algunos bienes, por ejemplo, una porción de tierra en la parte trasera o lateral de
El edificio, y después á firmado el contrato, el comprador considera que el lote
Es mucho menor de lo que era de esperar. En las ventas de inmuebles reaí
El comprador y el vendedor son generalmente obligado sólo por qué ejecutar en théy
La escritura, de modo que el comprador sufrirían si no protegidas por su oferta por escrito.
Cualquier fallo del vendedor para realizar una condición escrita en la oferta
Le da al comprador el derecho a rescindir el contrato y tener su depósito
Será reembolsado. Si el mobiliario y otros elementos tales como cortinas y cortinas son
No incluido en el contrato escrito, el comprador se encuentra a menudo a su desilusión
Que el vendedor deberá eliminarlos antes de renunciar a la posesión
De la propiedad. Aquí está un ejemplo de redacción cubriendo el depósito
Y la descripción de la propiedad.
Noviembre 5, 1975
Recibido de José y María la Empresa Empresa
Suma de QUINIENTOS Y NO/lOO dólares
($500.00) como un depósito a cuenta de la compra de que ciertos
Bienes raíces en la ciudad de Metropole, Condado de Metropole,
Estado de Columbio, descrito como: comúnmente conocido como
4210 Una avenida, que consta de una casa y garaje en un lote
Aproximadamente el 40 por 100 pies, Asesor del bloque 51, Lote 34, como
Se describe en el volumen 17, folio 9; junto con todos los muebles
Y muebles, y los bienes personales de cualquier clase contenidos
En ella que es poseída por el actual propietario, donde el uso de
Tales bienes personales está incluido en el alquiler pagado por los arrendatarios
En dichos bienes.
Precio de compra y el pago
La diferencia entre el precio de compra y obtener préstamos normalmente
Rige el pago inicial. Si otra financiación es inadecuada la
Vendedor normalmente toma un préstamo subordínate, tales como una segunda hipoteca,
A fin de completar la venta. El propietario puede establecer el abajo
82 Su propiedad Hrst Buylng
Pago en primer lugar cuando su propiedad se muestra con el broker,
Como en este caso, donde el propietario pidió 2.000 dólares hacia abajo. El pago inicial
Está sujeto a la negociación, al igual que el precio de compra y
Otras condiciones. El máximum de pago abajo sería su total
El ahorro, en este ejemplo, si el servicio de depósito de garantía de $2,500 cargos pueden elaborarse
Por lo que no será necesario adicional en efectivo. Reserva debe celebrarse si
Es posible, a menos que excepcionalmente ventajoso negociar puede ser realizado por
Comprometer la totalidad de los fondos disponibles.
Si el propietario había pedido $3,000 o más abajo podemos ofrecer $2.000.
Desde él pide 2.000 dólares, podríamos esperar para satisfacer esta petición antes
La finalización de las negociaciones, ya que esto aún dejaría una reserva de $500. Pero
También podemos ofrecer $1.000. En caso de que sea aceptada se celebraría un
Más de 1.500 dólares de reserva para emergencias y para la financiación del mejoramiento;
S. Para cubrir el pago inicial:
Precio de compra total es de ocho mil cinco
Cien Y NO/100 dólares ($8,500.00), y el
Saldo se pagará en escrow dentro de los 30 días a partir de la fecha
Este documento, de la siguiente manera: el comprador a pagar el pago adicional de
Quinientos Y NO/lOO dólares ($500.00),
Hacer el pago total de MIL Y
NO/lOO dólares ($1,000.00).
Nunca deje la FINANCIACIÓN AL AZAR
Algunos corredores o vendedores le dirá al comprador, "Podemos conseguir fácilmente el préstamo
Desea, por lo que no hay necesidad de hacer complicaciones innecesarias, poniendo
En el contrato".
Es sumamente importante que todos los términos de la financiación propuesta ser
Escrito en el contrato, y que se declararon expresamente que la venta es
Sujeto a la obtención de dicha financiación. De lo contrario, si el comprador no
Obtener la financiación necesaria él perderá su depósito, que
Sería compartido por corredor y vendedor. Jhe broker trabajará mucho
Más difícil obtener financiación si su comisión depende de ella. Si un préstamo
Para la cantidad requerida no puede ser obtenida de otras fuentes, el
El comprador no tendría que hacer concesiones o suplicar con el vendedor
Tomar una segunda hipoteca. El vendedor, a fin de consumar la venta,
Se vería obligado a tomar una segunda hipoteca para cubrir el resto de
El préstamo. En cualquier caso, si se ha especificado en el contrato, el comprador puede dejar
El corredor y el vendedor preocuparse de la financiación.
Cómo comprar una propiedad 83
El préstamo debe ser pagado de forma mensual o trimestral, con
No hay grandes "globo" el pago debido al final de un período de tiempo fijo, como cinco
Años, como era común. Algunos compradores han dicho sería
Será fácil de negociar nuevos préstamos cuando sus hipotecas a corto plazo cayó
Debido y, a continuación, han perdido sus propiedades o han sido coaccionados para
Pagando tarifas de corretaje tieso y alto interés para préstamos extensiones. Ella
No se puede insistir demasiado en que no hay ninguna garantía? Fuera de la
Contrato escrito.
Como se mencionó anteriormente, prácticamente todos los préstamos inmobiliarios son ahora
Dispuestos a liquidar por los pagos mensuales o trimestrales. Pagos
Bajo posible deben ser estipulados, a fin de reservar máximum
Fondos para mejoras. El pago habitual en prívate de financiación
Propiedad antigua es de alrededor de 1% por mes, incluidos los intereses. Este
Sería de $75.00 mensual sobre un préstamo de $7.500. Pero podemos ofrecer un menor
Cantidad, al igual que $50 mientras que paga el interés más un token en la
Principal. Una cláusula de "o más" siempre deben ser insertados, si es posible,
Le permite pagar el préstamo witbout pena si desea obtener
La nueva financiación para mejoras o facilítate la reventa. La mayoría insurancecompany
Los préstamos, por ejemplo, se puede pagar con una pequeña pena
Durante los primeros dos o tres años y todo o anual sustancial
Los importes se puede pagar sin penalización a partir de entonces.
Usted debe intentar obtener el menor interés posible. Propiedad
Los costos de financiamiento serán en promedio entre el 8 y el 9 por ciento de interés, Vi dependiendo
En el prestamista, la edad y la conveniencia del préstamo y la
La propiedad y la relación del préstamo al valué tasado. El promedio
El comprador puede obtener un sonido de primera hipoteca en alrededor del 9%. Interés
Del 9 al 10% es usualmente cobrados en una segunda hipoteca tomadas
Por un vendedor, y en las primeras hipotecas donde el préstamo excede el 80 por
Ciento del valué tasado o cuando la propiedad es deficiente.
Segunda hipoteca El dinero desde una fuente externa generalmente cuesta 10 por
Ciento más un 10 a 20 por ciento de cuota de préstamo. Éste es un párrafo para cubrir
Financiación:
Saldo de SIETE MIL QUINIENTOS
Y NO/lOO dólares ($7,500.00) para ser cubiertas por
Hipoteca o escritura de fideicomiso pagadero en CINCUENTA Y NO/lOO
Dólares ($50,00) por mes, o más, incluidos los intereses
No sobrepasar el 7 %. Venta está sujeta al agente o vendedor
La obtención de dicho préstamo hipotecario.
84 Buylng su primera propiedad
Las termitas-y-Foundation y otras inspecciones
Como previamente cubiertos, fundación inspección deben incluirse siempre
En el contrato, independientemente de appeararices hacia afuera. A menos que
Protegido por una "cláusula de escape", el comprador generalmente debe aceptar la
La propiedad "como está", aunque podría estar desmoronándose de podredumbre o termitas.
Puede hacerse una excepción en donde el comprador puede resultar en
La Corte falló que el vendedor a divulgar el daño del que era consciente.
Si así lo dispone su contrato, el comprador puede rechazar cualquier deteriorado
Propiedad a menos que esté reparado. Por ejemplo:
La venta está sujeta a la inspección, por un inspector autorizado o contratista,
De la fundación para las termitas, podredumbre u otros daños,
Cualquier daño a ser reparado en el costo del vendedor, de lo contrario
El comprador podrá cancelar el contrato.
Puede estipular como muchos
Las inspecciones como desee.
En este punto sería bueno para cubrir diferentes controles que una nueva
Propiedad el comprador podrá insertar para protegerse contra un posible error
En la sentencia. Puede estipular como muchas inspecciones como desee.
Con esto en mente usted puede sentirse libre para hacer una oferta, sin más
Las salvaguardias. Es mejor para ver si su propuesta de oferta será
Aceptado por el vendedor antes de ordenar la realización de controles adicionales. Ellos
Podría resultar desgastante si ningún proyecto puede ser consumado.
Puede que se requiera aprobación específica
Mi esposa tiene dos hermanos menores, Lemuel y latón Willis, decidió
Siga nuestro liderazgo en inversión inmobiliaria. Ambos me pidieron que las ayudara
Tienda de buenas compras. Yo les aconsejó, como le digo a todos los amigos, que
La única manera en que podían aprender valúes fue a comprar el mercado y
Hacer elecciones totalmente propio, siguiendo unos baremos que
Yo les he dado. Después de haber encontrado las propiedades que tenía buena pinta, podrían
Hacer una oferta sin miedo de cometer un error. Todo lo que tenían que hacer era insertar en
La oferta:
Cómo comprar una propiedad 85
Sujetos a la inspección y aprobación del contrato y ofproperty
Por William Nickerson.
El acuerdo podría ser cancelada o revisado, si yo no apruebo.
Dentro de unas pocas semanas después de comenzar a comprar, cada uno de mis hermanos inlaw
Encontró una propiedad deseable e hizo una oferta. En cada caso el
La propiedad y el contrato eran aceptables, para mi no fue de inspección
Es necesario.
Lemuel hizo la primera compra, la compra de una casa de apartamentos de 3 unidades.
Él pidió prestado a su casa para hacer el pago inicial. Él decidió
Continué viviendo en su casa y alquilan los tres apartamentos. Después
Los tres apartamentos de desarrollo fueron objeto de un edificio de 12 unidades.
Latón compró una casa de apartamentos 4 unidades, usando su pago
Los fondos que habían ahorrado para comprar una casa. Se trasladó a uno de sus
Unidades de alquiler. El vendedor tomó de nuevo una segunda hipoteca para completar el
financiamiento.
Latón hizo su primer paso pyramiding subsiguiente por el trading
Su desarrollado 4 unidades para un edificio de 14 propiedad de unidad.
Tanto de las primeras compras de mis cuñados han averiguado
Como una buena inversión. Varios de mis amigos, incluyendo a tres ministros,
Han seguido patteras similares para hacer compras de propiedad inicial del sonido.
En todos los casos sus opciones y contratos eran aceptables sin
El cambio. Esto demuestra que con unos criterios a seguir, las probabilidades
Favor hacer una opción deseable.
Muchas fuentes de evaluación puede protegerle
Por supuesto, muchos más factores de evaluación están incluidos en este libro para
La orientación que me podría transmitir en una breve lista de comprobación oral
A los amigos. Puede especificar una cláusula de salvaguardia similar donde usted
Tener un conocimiento confiable que es un inversor experimentado, REALTOR,
Tasador o contratista de la construcción. Aunque pocos podían tomar la
Tiempo para hacer su inmueble compras, muchos serían normalmente
Glad para verificar su selección y contrato.
Falta un contacto personal, puede cali en un profesional tasador,
Enumerados en el directorio telefónico bajo "tasadores" o "de los tasadores de bienes raíces".
Un típico plan de tarifas muestra una carga de sólo $50 para evaluar
Una propiedad residencial de 10.000 dólares. En el contrato puede
Estipulan:
86 Buylng su primera propiedad
Sujetos a inspección por parte de un tasador autorizado, tal inspección
Para cumplir con la aprobación del comprador.
Como se mencionó anteriormente, donde se contemplan mejoras,
Hasta que usted gane experiencia siempre debe obtener una estimación de costos
Desde un contratista con licencia. En este caso, la cláusula siguiente debería ser
Insertar:
Sujeto a mejora estimación de costos de licencia general
Contratista, con condiciones satisfactorias para el comprador.
Normalmente al menos tres ofertas se obtendría antes de continuar
Con una extensa labor. Una estimación sería suficiente antes de consumación
De la compra, sin embargo, como este te diría el máximum
Costo para que tu las mejoras proyectadas podrían llevarse a cabo.
Al mismo tiempo que discutir mejoras con el
Contratista, usted puede obtener su estimación de la condición general del
Edificio y su coste de reproducción.
Algunos corredores de seguros hacer
Evaluaciones de reproducción
Corredores de seguros que se especializan en el manejo de ingresos y negocios
Propiedades a menudo han experimentado los tasadores que forman parte de su personal. Estos
Los tasadores están calificados para determinar los gastos de reproducción y normal
Factores de depreciación para establecer valúes asegurables. Puede
Encontrar esos corredores de seguros a través de su guía telefónica local yóur
Real Estate Board, o la asociación local de dueños del apartamento*. Seguros
Las evaluaciones se dan sin cargo donde el corredor anticipa
Una compra bona fide que resultará en el seguro de tu pedido.
Los prestamistas pueden ser
Los mejores tasadores de todos
En la compra de una casa de la Avenida el vendedor está retomando la
Primera Hipoteca. Cuando un préstamo convencional se obtiene, esto puede
Suele ser la mejor valoración de todos. Un banco o una compañía de seguros
Cómo comprar una propiedad 87
Buscará la propiedad más objetivamente antes de tomar un préstamo. Muchos
Veces, en un apretado mercado de préstamos, se hará una evaluación real de
Mercado valué, entonces deducir un factor de descuento para difundir su
Los fondos del préstamo. Normalmente van a divulgar sus cifras si la evaluación real
Le pregunto.
Aunque el vendedor está dispuesto a volver a tomar una hipoteca, algunos
Los compradores se estipularía que estén autorizados a buscar una convencional
Primer préstamo. Intento podría hacerse para mejorar la propuesta del vendedor.
Financiamiento con términos más satisfactorios, quizás una mayor rentabilidad
Período, menos interés y pagos mensuales más pequeños. Esto en el mismo
Tiempo daría para un prestamista profesional gratuita de evaluación. Normalmente
Si el préstamo solicitado no se concede, no hay cargo. Si el préstamo
Buscada es concedida, si acepta o no, una tasación nominal
Será facturada.
Si hay un banco de barrio o rama, el manager a veces
Estar familiarizado con la propiedad que considere comprar. Al menos él
Se sabe de las condiciones generales y valúes en el barrio. Aunque
Naturalmente en el lado conservador, los banqueros están en posición de
Evaluación de sonido tiene mucho que ofrecer, dándole buenos y malos puntos a tener en cuenta
Antes de tomar su decisión final. He encontrado directivos del banco
Siempre dispuestos a dar libremente de asesoramiento. La mayoría de los banqueros como para dar
consejos,
Como siempre existe la posibilidad de que esto podría conducir a su apertura
Una cuenta.
Proporcionar seguros TULE
Título garantizado establecido, expedido por una compañía de seguros de título,
Debe obtenerse donde está disponible. Las prácticas varían en los distintos estados.
En algunos es habitual que el vendedor para dar una garantía de título, que
Por supuesto es sólo tan buena como la situación financiera del vendedor. En
Otros quitclaim deed pueden ser ejecutadas, dándole al comprador los derechos
Del vendedor, cualquiera que ellas sean. Esto no proporciona ninguna garantía de que
El vendedor posea un título claro, ñor que no ha colocado una
No divulgable hipoteca sobre la propiedad.
Título garantizado políticas son casi universales en el oeste y son
Cada vez más común en los estados orientales. Cualquiera que sea el vigente
Título de la práctica, todas las nubes pueden ser borrados por la protección del comprador si él
Exige una garantía de una compañía de seguros de título. La compañía de títulos
Buscará los registros para asegurarse de que el vendedor tiene una clara
88 Su propiedad Flret Buyfng
Derecho a vender y, a continuación, emitirá una política que garantice a reembolsar los
Propietario si el título posterior resulte defectuoso.
Una póliza de seguro de título específicamente asegura contra cualquier pérdida resultante
De un error u omisión en el examen del título. También asegura
Contra pérdidas debido a "nubes", posibles defectos contra una clara
Título, lo cual no sería revelada por el título más exhaustiva, examinaron
Tales como:
1. Los actos de los inhabilitados como dementes o feebleminded
2. Los actos de los menores
3. El interés de la comunidad de uno de los cónyuges no expuestos por registros
4. Documentos nulo por razón de falta de entrega legal
5. Corte falsas declaraciones juradas, como en el asentamiento de un estáte
6. Representación falsa
7. Documentos Falsificados
Mientras usted espera ninguna de estas experiencias, cualquiera podría ser catastrófico.
Más de una propiedad ha sido vendida bajo cada una de ellas
Título de las nubes, y después, el comprador después de costosos litigios ha encontrado su
Título pretendida revocado.
VOID POR FALTA DE ENTREGA LEGAL
Sé de un caso que ilustra el punto 4 anterior, en la que un ama de casa
Tomó posesión de una casa a la muerte de su empleador porque él
Le ha mostrado una escritura dándole la propiedad. La escritura nunca había
Ha dado a la gobernanta y permaneció en el fallecido safedeposit
Cuadro. El tribunal dictaminó que la entrega legal del título no había sido
Hizo y ordenó que los bienes entregados a los herederos distantes.
La suplantación de identidad y falsificación de documentos
En el caso a que se refieren los puntos 6 y 7, un hijo, a quien vamos a cali
John Smith, Jr., inocentemente encarnaba su padre y firmado un contrato
Para él, dejando fuera el "Jr." El padre estaba postrado en cama e incapaz de
Ir a un notario. En lugar de pagar por un notario para venir a él,
El padre dijo al hijo para ir a la compañía de título, donde su firma
Podría ser notariadas, y firmar el ñame del padre para él. Esto parecía
Perfectamente lógico, dado que el hijo tenía el mismo ñame, excepto en el caso de
El "Jr." la propiedad más tarde aumentó mucho en valué. Después de la
La muerte del padre, doce años más tarde, dos hijas obtuvo un tribunal
Cómo comprar una propiedad 89
Para devolver la propiedad a la estáte del difunto, desde la
El padre nunca había firmado el acta.
O Error en el título Examinatlon Omlssion
Liens secretos podrían desarrollar más tarde que el comprador tiene que pagar si él
No está cubierto por el seguro de título de propiedad y es incapaz de percibir una indemnización de
El vendedor.
En uno de 24 unidades compra, $8,000 en impuestos liens fue grabado
En contra de la propiedad pero no fue descubierto en el momento del examen de título.
En una compra de 48 unidades de la compañía de búsqueda de título perdido $6.500
En incumplió los impuestos a la propiedad. El título empresas pagaron ambos
Liens, borrado de título para los compradores. La compañía de título, más tarde recogida
Desde el vendedor de las 48 unidades, pero las 24 unidades del impuesto sobre la renta, moroso
Partió hacia América del Sur.
Seguro de Título protege contra tales eventualidades cuesta un pequeño
Porcentaje del precio de compra. Tarifas base típicos son:
Precio de compra CANON POUCY
$ 5,000.00 $ 57.00
7,500.00 72.00
79.50 8,750.00
10,000.00 (nuestro precio de compra final)' 87.00
15.000,00 23.51
20,000.00 137.00
30,000.00 177.00
50,000.00 237.00
100,000.00 387.00
Asegúrese de que la política es igual a la cantidad total de la compra. Tipos de base para
Título seguros incluyen todos los servicios de escrow, excepto para la preparación
Y registro de documentos, en la que se produciría unos
Cargo adicional de dólares'.
En algunas secciones el comprador paga por costumbre título costos, en algunos la
Vendedor, y en otros casos los costos son compartidos. Todos los gastos están sujetos a
La negociación, por lo que es tan bueno para estipular en la oferta original que el
El vendedor paga, como en el siguiente ejemplo:
Se acuerda que la evidencia del título será un
Garantizada política de seguro de título en el importe de la
El precio de compra, expedido por una compañía de título, responsable, que se
Amueblado y pagado por el vendedor, y para mostrar el título de la
Dicha propiedad libre de todo gravamen, salvo que aquí se proporciona.
En el caso de que el título de dicha propiedad no deberá mostrar como
90 Buylng su primera propiedad
Siempre, y el vendedor no deberá haber perfeccionado el mismo dentro de los 30
Días desde la fecha del presente documento, el comprador tendrá la opción de exigir
La devolución de dicho depósito, y serán liberados
De todas obligátions a continuación.
Disposición contra daños
A veces una propiedad puede ser dañada.por fuego, tormenta u otros
Acción ante el comprador toma posesión. Esta contingencia debe ser
Asegurado contra en el contrato. Por ejemplo:
Si las mejoras o sobre bienes personales mencionados
Dichos bienes son destruidos o materialmente dañados entre
La fecha de la presente comunicación y consumación o arreglo de esta compra,
El presente contrato quedará a elección del comprador, de inmediato se vuelven
Nuil y vacío, y dicho depósito será reembolsado
Al comprador sobre la demanda.
Prorrateo de impuestos, intereses, SEGUROS Y Alquileres
Impuestos, intereses, seguros y rentas son habitualmente prora ted, eficaz
En la fecha de la gira o grabación de la obra y cerrar
El escrow company, en el título o la fecha de entrega de la posesión
De la propiedad, lo que ocurra primero. Salvo estipulación en contrario,
La posesión se convierte en el derecho legal del comprador y debe ser
Dada por el vendedor al cierre de la plica.
- Siempre que el vendedor o su representante reside en la propiedad
Posesión debe mencionarse expresamente en el contrato, con una
Frase como, "posesión para darse inmediatamente al cierre de
Escrow," o "posesión que se concedió un plazo de 30 días siguientes cióse de escrow".
En este último caso es bien estipular una cláusula de alquiler, como
"vendedor para pagar $150 mensuales de alquiler a partir del cierre de escrow." De lo contrario,
Aunque el vendedor no tiene más derechos en la propiedad, él
Puede mantener la posesión durante varios meses hasta que él considera conveniente
Mover. El alquiler en vez de ser fijo tendría que ser negociada,
Y el vendedor no podía ser legalmente desposeídos excepto después de que un tribunal
El orden. En este ejemplo el vendedor vive en otro lugar, y posesión debe
No presentan ningún problema.
Es justo tanto para el comprador y el vendedor para prorratear los ingresos y continuar
Otros gastos, tales como los impuestos, las tasas de interés de los préstamos, y
Si se mantienen seguros. El comprador es generalmente mejor, sin embargo, a
Cancelar seguro órder existentes y nuevas políticas a través de su propio hermanocómo
Para comprar una propiedad 91
Ker. En la mayoría de los casos las políticas existentes serán insuficientes en el examen
Por un intermediario calificado, y es mejor tener una autoridad
Broker responsable de todos sus seguros. Los últimos mencionados artículos
Puede cubrirse de la siguiente manera:
Los impuestos, los intereses sobre el préstamo citado, y alquileres de
Dicha propiedad se prorratearán a partir de la fecha de transacción de cierre
Las pólizas actuales son bé cancelado y
El comprador tendrá nuevas pólizas de seguro de depósito en garantía.
Disponen de un tiempo limitado para la aceptación
El tiempo es un arma que desea a su lado, y uno para evitar tener
Se volvió en contra de usted. Si tu oferta es baja, el broker puede pedir cpnsiderable
% de tiempo como 60 días, para obtener la aceptación. Esto le permite 4o
Presentar su oferta en suspenso mientras se utiliza como le ver a otro prod.
Los posibles compradores en una oferta superior. Vendedor TTie, también, podrá celebrar su
Ofrecer como seguro mientras espera por otros corredores para producir adicional
Las perspectivas con mayor ofrece. Por lo tanto, es esencial para eludir
La demora y para acelerar la respuesta del vendedor por dating la oferta y estipulando
Un tiempo limitado para su aceptación. Excepto en circunstancias inusuales,
Como un propietario que viven en el extranjero, o un estáte en requerir la aprobación del tribunal,
Siete a quince días normalmente debería ser suficiente. Como Hank
Greenberg la oferta para San Francisco, seáis algunas ofertas sólo permiten
Un día. El tiempo puede ser cubierto de la siguiente manera:
El tiempo es la esencia de este contrato, y el agente es concedida
10 días para obtener la aceptación del vendedor, y si esta
La oferta no es aceptada dentro de esos 10 días, el depósito será
Reembolsado al comprador.
El Valle de la duda es a menudo atravesado
Puede firmar la oferta y esperar acontecimientos. Sobre las principales transacciones,
Como la contratación de bienes o matrimonio, las partes suelen atravesar el
Valle de duda sobre el camino a la cima de la condena. En el sagrado
Contrato de matrimonio esta reacción normal es custodiada en contra de una
Anuncio público de los esponsales y la entrega de un compromiso
Anillo. En real estáte repudio apresuradas se contrarresta mediante el pago de92
La compra de su propiedad Flret
Postulan. Después de aceptar una transacción, muchos se convierte en un nuevo comprador
Presa del pánico con la duda y juncos para el broker exigiendo la
Devolución de su depósito. El agente de bienes raíces experimentado sabe esto es natural
Reacción y asegura al comprador por recapitulando ventas favorables
Puntos. El experimentado comprador anticipa su pasaje a través de la duda,
En el cual los aspectos desfavorables puede telar en mente, y reconsiderará
Las condiciones favorables que contrarresten los temas en cuestión.
Algunos son, por tanto, capaz de elimínate duda en breve. Otros encuentran
No se puede llegar a la cima de la condena hasta la consumación de
El contrato, cuando la posesión sea tomada.
Usted proceder a negociar
Dos noches después de tomar su oferta Sr. Bokay, el broker, anillos
El timbre de la puerta y le dice, "Tve está trabajando como un perro pulí el
El vendedor, pero él no va a tener un centavo menos de $10.750. En ese
Precio, que consigas una ganga que puede hacer un montón de dinero
Sobre. ¿No crees que la cosa inteligente para usted es para llegar a esa cifra tan
Podemos conseguir este acuerdo cerrado antes de que alguien quede arriba?".
Le dice al corredor que usted aprecia sus esfuerzos, pero si ese es el mejor
Él puede hacer que podría olvidar el proyecto y le devolveremos su depósito.
Sin embargo, usted podría considerar la posibilidad de elevar la mira un poco. El broker
Pregunta cuánto. Es decir $9,000. El broker argües, pero stand
Firme, y se compromete a presentar la mayor oferta.
Temprano en la noche siguiente el Sr. Bokay asesora que creía que no era
Es posible, pero él tiene el vendedor a venir a 10.500 dólares, y que
Es su rock-precio inferior a partir de la cual él no se inmutó. "Usted tenía
Mejor encaje rápidamente antes de que el vendedor cambia su mente. Hay
Otra parte de la imagen que ahora es poderoso interesados en la propiedad.
Si usted no está de acuerdo con $10.500 de inmediato, este otro comprador
Probablemente arrebatar el derecho de venta por debajo de usted, especialmente si él
Averigua qué tan barato el propietario ha consentido que dejarlo ir".
Usted dice que llegará hasta 9.500 dólares, y esa es su oferta final. En
Este punto, el vendedor puede obstaculizar, y usted podría aumentar su oferta a $9.750
O $10,000. O el vendedor podría sugerir un compromiso. Las negociaciones finales
Dependerá de cuánto tiempo la propiedad ha estado a la venta, cómo
El vendedor desesperado se siente preocupado, y cómo él puede ser que usted
Retirarse a menos que él acepta. A veces, los acuerdos pueden ser celebrados
Con apenas cualquier negociación, y un desesperado vendedor puede aceptar una baja
Cómo comprar una propiedad 93
Oferta oportunidad de inmediato, en lugar de perder una venta. A veces la negociación
Pueden demorarse en cada elemento del contrato. Muchos independentminded
El vendedor ha llevado a cabo complejas negociaciones durante más de un
Antes de finalizar el año, especialmente donde una amplia financiación, comercio,
Arrendamiento u otros arreglos contingentes están involucrados. Es importante en
Cada etapa de dar ninguna indicación que usted tiene en mente una cifra superior
Que tu oferta.
Dos horas después de su anterior póngase en contacto con el Sr. Bokay teléfonos y dice
Se llama desde la residencia del vendedor, que ha acordado tomar
$10.250. Se acepta? Se ofrecen 9.750 dólares y pedir el broker no
Le molesta, pero para devolver su depósito, si esta oferta es aceptada nót.
El Sr. Bokay dice que cali volver después de más discusiones con
El vendedor.
El vendedor se compromete a ofrecer $10,000, usted pagará $2.000 hacia abajo,
$80 al mes, y el 9 por ciento de interés sobre el préstamo de $8.000, que será
Llevar a sí mismo.
Si el vendedor acepta una cifra anteriormente rechazada, puede proponer
Más stipulátions como mucho para salvar la cara como para mejorar el contrato.
Esta es la primera vez que se ha realizado una contraoferta en nada pero
El precio de compra, que es lo único que rige la comisión del corredor.
Los demás elementos pueden no ser muy importante para el vendedor, o él
Puede haber mantenido en suspenso en espera de la liquidación de la'compra
Precio. Usted va a ofrecer $60.00 %, con un pago inicial de $1,250.
Usted finalmente quedarse en 1.500 dólares hacia abajo, dejando un préstamo de $8.500, con
Pagos mensuales de $75, incluyendo 8% de interés. Bajo estas
Los términos del préstamo se pagará en 17 años.
La comisión del corredor habitual, para que el vendedor es responsable,
Es el 6% sobre la pequeña propiedad mejorada y el 10% de vacantes
La tierra. Las comisiones son menos, percentagewise, sobre una escala deslizante en
Transacciones más grandes. Pueden ajustarse en la mayoría de los casos donde una amplia
Las propiedades son afectadas, y un promedio de alrededor de 5%.
El comprador tendría que pagar ninguna comisión a menos que él había contratado
Para el corredor de servicios especiales, como incurrir especificado
Evaluación, financiamiento, o gastos de viaje. A veces una insolente
Broker cobrará una comisión de ambos, el comprador y el vendedor, si el
Aparece el comprador inexperto. He kiiown de ingenuos compradores tras la finalización
Una rutina de venta pidiendo el broker cuánto el bilí sería
Por sus servicios. En tales casos, la mayoría de los brokers respuesta que el vendedor paga
La Comisión, pero algunos dan una cita, determinando si el bebé tiene
Candy se tomará antes de que alguien más lo hace. Una astuta broker
94 Buylng su primera propiedad
En lugar de citar una cantidad fija, lo cual sería más apto para obtener
Él en dificultades con su junta inmobiliaria, responde, "Lo que
Creo que vale la pena para usted." Si el comprador pide lo que es habitual, él
Responde, "la comisión habitual en ese tipo de acuerdo es de cinco por
Ciento".
La finalización de la transacción
Dos semanas después de que usted y el vendedor hayan firmado las ventas finales.
Acuerdo, el Sr. Bokay teléfonos y le invita a venir a el título
Empresa para hacer los arreglos finales. Le pide que le traiga un cheque
Para el resto de $1,000 del pago inicial. Usted toma el dinero
A partir de los ahorros y obtener un cheque de cajero, el cual es entregado a la
La compañía de título, que se celebrará en custodia hasta que la transferencia de la propiedad. El
Título oficial de garantía de la empresa presenta una imponente arsenal jurídico
Los documentos que ha preparado. Que requieren su firma son cuatro
Dos documentos, el primero a ser notificada por la compañía de título, notario:
1. La hipoteca, en la que se promete la propiedad real, consistente en la
Y muchos edificios, contra el préstamo (en muchos estados una escritura oftrust
Formulario se utiliza en lugar de una hipoteca).
2. La chatarra mortgage, comprometiéndose el inventariado furaiture contra
El préstamo.
3. La nota promisoria para pagar el préstamo, indicando el importe, interés,
Pago mensual y la fecha de vencimiento.
4. Su "buyer's instrucciones" a la compañía de título, confirmando
Lo que van a recibir y lo que van a dar en la
Ganga.
En adición a lo anterior, existen otras cinco importantes documentos:
1. El acta notarial, firmada por el vendedor, transfiriendo el título
Del vendedor a usted.
2. El "Informe preliminar", que abarca el título provisional de garantía
La política, con un mapa y una completa descripción legal de la propiedad,
Y detallando las diversas restricciones que la propiedad es
Sujeto a.
3. Los impuestos pagados anteriormente bilí endosada por el vendedor.
4. Una declaración del vendedor, que cubre el importe de alquiler y debido
La fecha.
Cómo comprar una propiedad 95
5. Una "nota de tapa" de su agente de seguros, afirmando que el
Propiedad estará protegida por su nuevo seguro a partir de la fecha
Al cierre de la transacción, y copias de la política
Llegar tarde.
Título empresas manejar complejos trabajos de papel
VV

Título de empresas tan experimentados con los misterios de inmuebles

Documentos que pueden manejar los problemas más complicados con
La eficiencia económica. En la mayoría de los casos todo el papel de trabajo puede ser encomendada
a
Ellos con total confianza. Pero el título más competentes oficiales
Son humanos y a veces cometemos errores, ya sea a través de acción momentánea
Neghgence o a través de la incomprensión de los arreglos deseados.
Algunos corredores prefieren elaborar todos los documentos que luego sería
Comprobado por la compañía de títulos. En algunas zonas, las compañías de títulos que
habitualmente
Elaborar los documentos; en otros, son casi siempre ejecutado
Por abogados. Cuando el préstamo está hecha por una institución de crédito ordinario
Suelen preparar todos los papeles de la hipoteca. En cualquier
Caso, el comprador debe verificar todos los documentos cuidadosamente. Si se desea,
Siempre permitido, independientemente de la costumbre, a los consejos de un seguro
Abogado, aunque esto no debería ser necesario salvo en el inusual
Las circunstancias, como comprar desde un estáte.
Inspección muestra el fundamento principal en buen estado, pero el
Front Porch Foundation está afectados por podredumbre, que socava el
Estructura de apoyo y daña el suelo. El coste de la reparación se estima
Por un contratista de buena reputación recomendado por el Sr. Bokay en $380.
En lugar de esperar a consumar la venta después de efectuadas las reparaciones,
El vendedor se compromete a su cuenta de crédito, y los $380 se
En custodia hasta que se complete la reparación estipulada.
Usted recibe $70.22 PARA CERRAR EL TRATO
La semana siguiente a su visita a la compañía de títulos, el 4 de diciembre
El escrow officer está listo para cióse la transacción. Dado que no
Prorratear el seguro contra incendios, usted tiene 60 días para pagar los $30.50 bilí para
Seguro de 10.000 dólares que recibirá de su intermediario. El vendedor
Paga $87.00 por $10,000 de seguro de título. Él ha pagado previamente el
Primer tramo, la mitad de los impuestos inmobiliarios de $167.80, por lo que su
Cuenta se acredita y la suya cargada por $12.18. Esto cubre la
96 Su propiedad Flret Buylng
Resto de la mitad de la tasa fiscal en curso, que termina el 31 de diciembre. El prorrateo
De $100 en alquiler, reunidos el 1 de diciembre por el vendedor, más que paga
El escrow cargos en contra de usted y le deja con un saldo de crédito
$70.22. Para una relación completa de la compañía de títulos, véase más abajo.
METROPOLE Land Title Insurance Company
Declaración de garantía
Escrow nº 37446 Metropole, Columbia, 4 de diciembre de 1975
Cuenta de José y María Enterprise
Los depósitos y los créditos
Depósito de $ 500.00
Balanza de pago abajo 1,000.00
Préstamo-Escritura de Fideicomiso al vendedor 8,500.00
Alquiler tarifas $100 Pd. El 1 de diciembre 87.10
Créditos para reparaciones de la fundación 380.00
TOTAL DE 10,467.10
Los desembolsos y gastos
Precio de compra $10,000.00
Prorratear los impuestos, primer tramo 167.80 pd. 12.18
La grabación va 1.50
Escritura de Fideicomiso grabación 3.20
TOTAL DE 10,016.88
Solución
Celebrado para la fundación reparaciones $380.00
Verificar adjunto 70.22 saldo adeudado
10,467.10 10,467.10 Totales generales
Mantener esta declaración para referencia futura
Cómo comprar una propiedad 97
Sobre la compra de propiedades de ingresos a la fecha de cierre a menudo puede ser jockeyed
Para colocar el alquiler horario de modo que el comprador recibirá fondos de
Del depósito de solución, en lugar de tener que poner fondos adicionales.
La compañía de título, registra la escritura en su ñame en el condado
Recorder's office el 4 de diciembre, un mes después de su oferta original
Fue hecho. Esto significa que usted es ahora el propietario legal de la Avenida
Casa.
Tacto negociación suele ganar mejores ofertas. Puede estipular como muchos
Inspecciones y autorizaciones como desee. Nunca tome la financiación para concedido.
Para ser vinculante para todos los términos de una compra inmobiliaria debe ser por escrito.
Parte 3

Cómo mejorar
Su propiedad
Con fines de lucro
7. La mejora de las operaciones y
El exterior
Habiendo terminado las negociaciones y tomado posesión, estamos listos para
Nuestro próximo paso, la mejora de nuestro recientemente compró una propiedad. Un
Axioma aceptado entre los REALTORS es "no puede aumentar la valué de
Su propiedad simplemente porque el ñame es Jack Robinson." Aunque
El crecimiento constante de la población y la inflación aumentan generalmente valúes,
No se puede depender de ellos durante un periodo específico de tiempo.
Tienes que hacer un cambio valioso para asegurar que la propiedad
Vale más. Como la mayoría de los inmuebles fortunas están construidos sobre mejoras,
Éstos son esenciales para asegurar el mayor éxito en la inversión inmobiliaria.
Todos los edificios están sujetos a depreciación, y rara vez se les
Mantenga una constante valué. Ií no mejorar un edificio y así
Mejorar su valué, es susceptible de convertirse en anticuados y disminuir en
Valué. Un edificio obsoleto reduce los ingresos por alquileres, causando que se
Baja y alta de vacantes. Un edificio mejorada aumenta el ingreso por dibujo
Alquileres elevados y manteniendo vacantes bajo.
Los estudios del gobierno, como se ha mencionado anteriormente, muestran que a nivel nacional
Las vacantes han aproximado de entre el 2% y el 5% a partir de 1954
1980. Incluso estas cifras nominales puede reducirse al 1% o menos
Por el propietario competitivo que hace continua mejoras selectivas.
Las vacantes son especialmente graves en los apartamentos, no competitiva
Ambos oíd y nuevos:
1. Muchos más financiadas y caros proyectos nuevos con alquiler
Horarios por encima de los niveles de la zona experimentó un alto número de vacantes, continuando
Desde 1954 hasta 1980. Algunos mantienen una bancarrota 50
Por Ciento de vacantes tras seis meses*, y un número de operación
Quedamos tan alta como 20% vacantes considerablemente mayor.
2. Propiedades de la edad permitida para correr abajo, sin modernizaron o
La rehabilitación para compensar la obsolescencia y deterioro sufrido
Siguió alanning vacantes, algunos con un promedio de 30%.
101
102 Cómo mejorar su propiedad con fines de lucro
Mejoras aumentan tanto los ingresos
Y BENEFICIOS DE REVENTA
El propietario que "sangra" un edificio por gastar todos los ingresos que se encuentre
En virtud de la competencia que se ve obligado a revisar sus alquileres más bajos y menor
Para combatir el aumento de vacantes, hasta que finalmente alcanza un punto donde
Los gastos no pueden ser satisfechas. Una encuesta realizada por la División de Investigación del
National Association of Realtors demuestra que los alquileres continué aumentando
Para unidades de alquiler bien mantenidos, aunque deteriorado sufren propiedades
Alquiler disminuye. Es la miopía de propietarios de tales propiedades de deslizamiento
Quién puede unirse al menos de uno de cada cuatro cientos que fallan. Su
Operaciones de negativos, reduciendo los ingresos, pueden forcé valué una pérdida
Cuando venden, creando una ganga para una alerta comprador que esté dispuesto a
Efectuar mejoras. Además de la satisfacción de construir algo
De derribo, el mejorante realiza una renta mucho más fiable
Y puede ganar un beneficio considerable cuando se vende.
Mejorar la gestión de las operaciones
Hay dos maneras principales de mejorar la propiedad: por cambios físicos,
O levantamiento facial, y por la mejora de la gestión de las operaciones. Física
Mejora abarca pintura, modernización, diseño y accesorios
Y paisajísticas, y se descompone en dos divisiones naturales, el
Interior y exterior. El propósito de la gestión de las operaciones de
Mejorar los ingresos netos, lo que conduce también a dos divisiones naturales:
1. Aumento de los ingresos brutos por el aumento de coches valué y eliminar
Las vacantes.
2. Disminuir los gastos operativos.
Otros aspectos de la gestión se tratarán en mayor detalle más adelante,
Después examinaremos las grandes propiedades. Por la presente se describirán
Essentials pertinente a la Avenida house.
Elevar la presente alquila inmediatamente si se justifica
La primera consideración debe ser el actual programa de alquiler. La casa
Ahora arrienda por $100, pero nuestra inspección indicó que por comparación
Con otras que deben alquilar por lo menos $130 mensuales. Un inversionista que
Previstas para moverse en la casa podría dar al inquilino un desposeer
Ñotice y estar en mejores condiciones para mostrar la propiedad cuando él esté listo para vender.
Improvlng Operatlons y el exterior 103
Vamos a suponer que, al igual que muchos propietarios de alquiler, prefiere permanecer
En su residencia actual y el plan de no moverse en la casa compraron
Para la inversión. En este caso, cuándo debe aumentar el alquiler? Los inquilinos
Cuyos alquileres son niveles de mercado bélow esperar aumentos de un nuevo propietario.
Su principal preocupación es cuánto, y algunos inquilinos podrán moverse en
Previsión de mayores ingresos que el nuevo propietario planes. Así, los alquileres
Debe plantearse tan pronto como sea posible.
Si las premisas son inusualmente ruinoso, o si una gran reconstrucción
Es necesario, el propietario podría privar a los inquilinos antes de continuar
Con la renovación. Con mejoras como aquí contempladas, el trabajo
Puede hacerse mientras continué inquilinos a pagar el alquiler. Los inquilinos están dispuestos a
Ponga para arriba con los inconvenientes resultantes incluso en aumento de los alquileres en
exchange
Para disfrutar de mejores condiciones de vida.
Detalles acerca de la colecta de las rentas y de la redacción y presentación de
Avisos legales como el alquiler se eleva, será citado en los capítulos 15 aiid 16.
El arrendatario usualmente sería dado un aviso sobre la próxima fecha de alquiler,
En este caso, el 1 de enero entrará en vigor en la fecha de vencimiento, o
El 1 de febrero. La cantidad debe regirse no sólo por las condiciones
Rentas básicas en la zona, sino también por el número de ocupantes. Donde
Usted podría plantear un cóuple a $130, por ejemplo, una familia más grande debe
Pagar más para compénsate para un mayor uso y desgaste. En este caso
Hay cuatro ocupantes: una pareja con dos hijas en la escuela secundaria.
Al recibir un aviso de elevar a $140, los inquilinos dicen haber
Se espera un aumento. Han vivido allí durante ocho
Años en el mismo alquiler. Pero ellos simplemente no pagan $140 y tendrá que
Encontrar otro lugar. Sin embargo, por sus 1 de febrero fecha alquiler pagan
Los $140 de alquiler, para que ahora se dan cuenta de que en semejante espacio comparable
Barrio costaría mucho más.
La madre dice, "Creo que nos va a quedar después de todo. No hemos
Encontrar algo que nos gusta, así como para el espacio, y mis hijos detestan
Para salir de este barrio. Pero nuestro lugar necesita pintura-it
No se ha tocado desde que nos mudamos. Si vas a pintar nuestros
Ahora que estamos pagando más?".
Aconsejamos al inquilino que planificamos un programa gradual de mejoras,
Incluyendo la pintura por dentro y por fuera, que nosotros nos encargaremos de como
Pronto como pueden ser administrados.
"No nos importa pagar el alquiler", dice la madre, "mientras
Vas a hacer alguna pintura y arreglando".
104 Cómo mejorar tu propiedad para Profft
Mejoramiento de Vivienda es un gran negocio
Estimulados por la FHA y HUD Título I y otros préstamos, mejora
La reparación y el mejoramiento de la vivienda se ha convertido en un 41º billiondollar
Los negocios. Las viviendas y finanzas considera que la agencia
Casi siete de cada diez compradores de casa emprender inmediatamente las reparaciones
Y mejoras. Mira cómo esta actividad se ha multiplicado. Departamento
Las cifras muestran que el comercio de cinco millones de dólares se gastaron en
1953 para la rehabilitación y reparación de viviendas ocupadas por sus propietarios. Alrededor del
70
Por ciento de todos los propietarios gastó una cifra estimada de 9.000 millones de dólares en
Reparaciones y mejoras en 1955. Los gastos para 1967 se estimaron
A los 12 mil millones de dólares, y en 1968 los propietarios pasan el
Veinte millones de nivel. Las estimaciones para 1979 indican un total de $40,7 mil millones
Pasó un año en ambas ocupadas por sus propietarios y propiedades de alquiler, la mitad de las
Los gastos de la vivienda nueva.
Somos una nación de los prodigiosos constructores, quienes en gran medida construir
Y gire a nuevos proyectos y dejar que nuestros edificios ir a la olla. Al igual que el
Ingeniero que desarrolla un destartalado mina de oro, usted puede cosechar una fenomenal
La cosecha se deterioró al desarrollar estas propiedades. Contrariamente
A la incertidumbre sobre los beneficios de la minería, sin embargo, las utilidades de
El desarrollo inmobiliario es casi seguro, y beneficios pueden ultímate
Tan espectacular como la de las minas más ricas. Comparativamente pocos dólares
Pasamos a un revivify propiedad de pérdida de dinero a menudo puede transformarlo en un
Fabuloso dinero-maker.
Aumente el valor de gasto mínimo
Hacer dinero en mejoras estarán influenciadas por métodos de
Financiación y por el sonido, la compra selectiva. Pero por ahora nos
Concéntrate en la elección y aplicación de materiales y equipos
Que puede aumentar valué al mínimo costo. Batir competítion
El mejor criterio es hacer de su propiedad, en la medida de lo practica! Dentro
Limitaciones de gastos, lo que usted quiera si estaban funcionando
En el presupuesto de la media posible inquilino. ¿Cómo
Satisfacerle Si estabas buscando un lugar para vivir? Además de
Comodidad, una vivienda debería presentar una apariencia agradable, por lo que
Los inquilinos pueden sentirse orgullosos en lugar de apologética cuando es visitada por sus amigos.
Usted debe mantener en mente que overimprovement pueden ser más rentables
De underimprovement por precios la unidad fuera del
Mercado de alquiler. Generalmente se paga a permanecer dentro de un barrio. Ella
Improvlng Operatlons y el exterior 105
No pagar para competir con viviendas de lujo. Algunos elementos, como un
Lavavajillas, lavandería automática de un individuo, o mobiliario de lujo,
Podría ser interesante en lujo rentáis. Estarían instalados
En un hogar como una cuestión de elección personal. Pero a partir de una inversión
Punto de vista, en el promedio de la unidad de alquiler que podría costar más de lo que
Merecerían. Sobre todos los costos deben mantenerse lo suficientemente baja para que nuevos
La construcción no puede competir en precio, ya que es el jefe de alquiler inferior
Ventaja competitiva de antiguas viviendas. Para mantener las rentas lo suficientemente baja como
para
Batir la competencia, usted debe determinar qué mejoras son más
Productivo admisible dentro de un presupuesto.
Los principales ejemplos de valor produciendo mejoras con la instalación secundaria
Los problemas son modernos, gabinetes de cocina, estufas y refrigeradores.
Lucro ejemplos que involucran los costos laborales son justificables
Pintura, sustitución de obsoleto o desgastado eléctrico, plomería o calefacción
Accesorios y paisajismo.
Un importante proyecto, tales como la rehabilitación y modernización de toda una
La construcción, a veces se perfila como insuperables a un nuevo inversionista. Ella
No resulta tan difícil accompKsh si los cambios previstos son
Todos enumerados y, a continuación, programada en segmentos. Reparaciones de emergencia deben
Ser el primero de la lista, y los que se aumentan los ingresos inmediatamente siguiente.
Cualquier otro trabajo puede ser manejado en etapas. Si planeamos cambiar un
Sótano o un ático a un apartamento o para añadir habitaciones para alquilar, que
Podría ser el primer trabajo para completar después de los trabajos de reparación si hay suficientes
fondos
Están disponibles, ya que se traducirá en un adicional de alquiler. Si mejora
De un apartamento existente aumentará los alquileres, probablemente deberíamos
Abordar eso.
Si queremos contratar la labor, emulando más experimentados propietarios,
Ahorraría dinero para completar todos los trabajos similares al mismo tiempo. Para
Ejemplo todo el trabajo eléctrico podría tratarse de un contrato, todos
Fontanería en un contrato, y toda la pintura en un contrato. Si el
Propietario planea mudarse a uno de sus apartamentos y hacen la mayoría de los
El propio trabajo, normalmente no afectaría los costos y sería más
Conveniente para completar las unidades de alquiler de a uno por vez, terminando primero
El apartamento en el que vive, y luego las sucesivas unidades.
DO-it-yourself VS. Contratación
Intereses y habilidades de los inversionistas varían naturalmente. Somé son tan ansiosos de
Gastar tanto tiempo y energía para cumplir con su objetivo como un adolescente con su
106 Cómo mejorar tu propiedad para Proflt
Fecha y realizar un trabajo que otros contratos. Hay
Ciertamente no es inflexible del "todo o nada" las reglas. El personal de valué
Laboral aumenta las posibilidades de venta para un beneficio y proporciona un
Margen de seguridad adicional contra una caída en el mercado o un error
En la selección de la propiedad. La ventaja principal de su propio trabajo, son por lo tanto
Mayor ganancia en la transacción individual y un mayor margen de seguridad.
El propietario promedio puede tomar cuidado de todos, pero la mayoría de las tareas más difíciles.
Probablemente el 75% de los propietarios, si medimos las compras en
Almacenes de pintura, no toda su pintura. Sólo los más diestros,
Como reparar un televisor, requieren un experto artesano. El esfuerzo de
Hacer mejoras al hogar contribuye a asegurar el éxito inicial cuando se aplica
A residencias que producen ingresos. A menudo un inquilino estable ofrecerá
Trabajo para mejoras si el propietario compra el material, especialmente
Si alentados por una promesa de no aumentar el alquiler por un período, para
Ejemplo, de al menos un año.
Estímate según una autoritaria, la mitad del total de mejoras
Se realizan por hacer-él-usted mismo los proyectos. El coste de los materiales
Para el propietario, la mano de obra, sin embargo, de acuerdo con el National Home Improvement
Consejo, es sólo un tercio del total, equivalen a la mitad de la
Los gastos de los contratistas.
A veces, usted puede tomar ventaja de las mejores gangas en propiedad antigua
Que necesita una mejora si se une a la expansión de bricolaje
Filas. Con bajos fondos iniciales en los primeros pasos de la inversión, usted
A menudo puede progresar más rápidamente y obtener experiencia adicional para guiar
Sonido por el manejo de la planificación futura, personalmente, en la medida de lo posible
Mejora de la mano de obra.
Permisos y licencias
Si bien estamos considerando el tema de do-it-yourself, corresponde mencionar
Hacerse de los permisos y licencias que son responsabilidad de la
Contratista cuando coloque los contratos. Permisos y restricciones de la licencia
Debe investigarse en particular lócale antes de emprender personalmente
Muchos tipos de mejora o de reparación. Pintura y
El paisajismo, por ejemplo, tipos de mejora que se puede hacer
Con impunidad por un propietario y son, por lo tanto, fontanería y reparación eléctrica
Trabajos como arreglar o cambiar grifos con fugas o aparatos portátiles. Pero
Los permisos son necesarios en la mayoría de áreas de do-it-yourself, proyectos, así como
En cuanto a los trabajos realizados por contratistas licenciados o artesanos, para la mayoría de
Improvlng Operatlons y el exterior 107
Las instalaciones sanitarias como poner en una bañera, un calentador o una estufa, y
Para cableado eléctrico y el equipo conectado permanentemente a un edificio.
Constructíon additíons alteratíons o, como la adición de una habitación,
Se necesita un permiso. Los permisos deben ser obtenidos cuando sea necesario, a fin de
Para evitar posibles sanciones, incluyendo los gastos de extracción de trabajo
Ya instalado.
Los costos de permisos varían, pero en promedio de 1 a 2 por ciento de la
Valué mercado del trabajo, un trabajo constructíon $1,000 por un costo de $10
Fée mínimum. Derechos por permisos para instalar una estufa de gas o un calentador normalmente
Cuestan desde $2 a $5. Licencias y Permisos se destina a las leyes
Protección del público, el costo de los permisos suelen compensar el coste
De inspección para asegurar que el trabajo se ha realizado correctamente. Con un calentador
O una bañera, por ejemplo, el trabajo se revisen para ver que el agua,
Gas, ventilación y conexiones son de dimensiones adecuadas y material
Y que estén instalados correctamente. Ya sea realizada por un propietario
O un contratista con licencia, la mayoría de los proyectos sería aceptable si un permiso
Se han obtenido y el trabajo pasa la inspección. Si un proyecto es inaceptable,
La mayoría de los inspectores de obra se señalan los cambios necesarios para
Pasar la inspección.
Propietario debe PRESUPUESTO VALOR DE ALQUILER
Unidad ocupada
Si usted se mueve en su propiedad de alquiler o no, usted debe planear
Para retener el ahorro y alquiler en su presupuesto personal sobre la misma base
Como antes. Muchos inversionistas se tambalee en este punto porque omite el ahorro,
Y, a veces, de alquiler, de sus presupuestos y elevar sus personales
Los gastos en consecuencia. Si el propietario se mueve en la feria para la reiit
Unidad ocupada por el propietario, en este caso de $140, y debe ser pagado en el salario
Sostén el presupuesto personal en el edificio cuenta, a aplicarse el
Igual que un inquilino de alquiler contra los gastos fijos, tales como los pagos de un préstamo,
Y en contra de las reparaciones y mejoras. Esto sería similar a la
Acuerdo necesario al comprar una casa.
Contratación ahorra tiempo y acelera la reventa
La mayoría de los inversionistas algunos contratos laborales, y muchos, limitando todo el trabajo de
contrato
Sus esfuerzos personales para supervisión. La principal ventaja de contratar
El trabajo es fáster facturación. Si bien puede tomar dos o tres años
108 Cómo mejorar su propiedad con fines de lucro
Para un propietario a rehabilítate y modernizar, si el mismo workvis contratado
La propiedad puede ser preparada para su reventa en pocos meses. Este
Factor tiempo aumenta en importancia con el tamaño de la propiedad bajo
Consideraron. Como inversionista progresa debería revisar periódicamente
Sus métodos de operación para ver si requieren revisión. Muchos objetor
Los trabajadores llegan a ser obstaculizado en una etapa temprana porque permanecen en
Una rutina y no cambian su hábito de meritorio originalmente
Manejo personalmente todo el trabajo. Por el momento usted posee mayor ápartments
A su vez siempre debe ser más productivos en supervisión y gestión
Que en el trabajo personal.
Muchas viudas y solteras y hombres profesionales como médicos
Y los abogados, hacer dinero en el alquiler de propiedad sin contribuir
Cualquier trabajo personal. De manera que usted pueda imitarlos si elige, todos
La mano de obra será contratada en nuestros ejemplos.
Los inversores más experimentados podrían contratar todas las obras proyectadas en
Una vez, incluso convertir el sótano si lo desea, y organizar el financiamiento
En consecuencia. Los contratistas se especificarían los cambios
Y usted estaría involucrado muy poco con detalles de mejora.
Dado que vamos a asumir que ésta es su primera inversión en la mejora de
Alquiler de la propiedad, podría estar bien para adquirir experiencia, reacondicionando
La actual casa en una detallada, paso a paso, y principalmente
A partir de los ingresos actuales para comenzar. Esto le ayudará a tomar una decisión
En el sótano y conversión en la posibilidades de mejora
Más tarde, las compras de propiedades.
Mejorar el exterior
La primera empresa podría ser interior mejora, pero tenemos un
Reparación obligatoria a realizarse en el porche delantero. Y desde el patio
Y el aspecto exterior del edificio destartalado, sus mejoras inmediatas,
Especialmente en frente, hará que sea más fácil de sujetar los inquilinos en mayor
Los alquileres. Cuanto antes cualquier plantación se haya completado, el más presentable
El astillero mirar cuando vendemos. Y cuanto antes el exterior
Está pintado, el menor deterioro que sufren.
Las mejoras se verá acelerado si establece una conclusión razonable
Objetivo. Si usted está apuntando a terminar el trabajo en dos años, podría
Romper la planeación en segmentos viables. En los primeros seis meses
Puede programar las reparaciones de emergencia, la jardinería, la pintura y otras mejoras
Para el exterior. En los próximos doce meses puede renoImprovlng
Las operaciones y el exterior 109
Vate el interior. En el cuarto período de seis meses que podría convertir la
Un segundo sótano para coches, si así lo deciden, y completar cualquier otro
Los temas que todavía necesitan atención.
Hacer una mejora de un trabajo de reparación
Nuestra única reparación de emergencia es la flacidez porche delantero, que podría
C^utilizar un accidente si se deja en su estado actual. La cimentación de hormigón
El porche es adecuado, y en el lado exterior de todos los justificantes
La estructura es el sonido. La reportada previamente pudrición seca, causada por el
Un pie de acumulación de tierra y escombros, está todo en el peldaño superior,
El apartadero y apoya. La podredumbre parcial se ha derrumbado el porche ligeramente,
Dañar la rampa y el piso. La fundación contratista ha acordado
Deducir $30 desde su original estímate y reparar los daños por $350,
Incluyendo su carga de inspección de $25, que habría pagado si alguien
Otra cosa hace el trabajo. Debemos tener él hacer las reparaciones? O
Debemos mejorar la estructura en lugar de limitarse a reparar?
A menudo una modernización completa puede hacerse por poco más de
El costo de las reparaciones, y desembolso de capital adicional puede reducir futuras reparaciones.
Es una buena práctica para comparar una característica para ser reparado con el
Más agradables diseños de estructuras similares al día en edificios.
El porche existente siding es estucadas, como el edificio principal. El
Pasos de 2-por-8, los tablones están al lado; 2-por-4 rails ejecutar por el exterior
Los pasos y alrededor del borde de la lengüeta y ranura porche
Piso. Comprobando nuevas instalaciones porche frontal y eligiendo un compuesto
De las características más deseables, encontramos que nuestra más atractivo
Acuerdo constaría de ladrillo rojo pasos y piso, y wroughtiron
Rieles.
Los pasos se muestran claramente en la parte delantera. Corren hacia el lado
Del edificio desde el porche hacia la calle. Instalar el ladrillo rojo
Los pasos y las barandillas de hierro forjado aumentaría considerablemente la
Apariencia frontal, además de mejorar la solidez real y aparente
De la estructura. Pedimos al contratista una oferta para incluir la deseada
Características además de reparar el porche. Las cifras de él todo el trabajo.
Por $500, $150 más que las reparaciones. En este punto debemos decidir
Si el cambio propuesto aumentar materialmente la venta valué de
La propiedad en proporción a los gastos, o si va a añadir demasiado
Mejora tentativa a nuestro presupuesto.
Nuestro objetivo es transformar la casa en un edificio modernizado
110 Kow para mejorar su propiedad para Proflt
Que se presente a un posible comprador, tanto a primera vista que es
A menudo decisivo y tras la inspección minuciosa, la apelación de una deseable,
La estructura recién construida. Un porche frontal o pasos pueden añadir o restar
Tanto como cualquier otro elemento de la arquitectura. Los pasos de ladrillo y
Barandillas de hierro forjado cambiará la primera evaluación de desacreditar a
El crédito. Nuestra mejora tentativa presupuesto figuraba un máximum de $2.500.
Fácilmente podríamos financiar cualquier sonido de modernización de varios
Fuentes, por ejemplo de un préstamo de la FHA mejora. Pero una casilla de
Los ingresos previstos para nuestro tiempo la asignación de dos años muestra que el
Las mejoras proyectadas puede hacerse sin financiamiento adicional,
A menos que emprendamos la remodelación del sótano.
Hay recursos suficientes sin recurrir al empréstito
Tenemos los recursos para el mejoramiento de nuestra esperada total agregando nuestro presente
Los fondos de ingresos netos esperados. Este último se obtiene tomando el
Los ingresos brutos y de deducir los gastos fijos:
Los ingresos por concepto de alquiler menos gastos
Durante 24 meses
Alquiler Bruto durante 24 meses
Primer mes $ 100.00
23 meses en $140 3,220.00 mensuales
El total de ingresos de alquiler
Los gastos y los pagos de un préstamo por 2 años
Los impuestos de $167.80 por año $ 335.60
Seguro a $30.50 por año 61.00
23 pagos de préstamo a partir del 15 de enero de
A 1,725.00 $75 mensual
El total de los gastos fijos
NET EN POCKET RENTA
Ya estamos planeando una mejora continua, todas las reparaciones de un
Punto de vista del presupuesto será considerado como contribuyendo a la mejora
De la propiedad. Además de la renta de alquiler, nuestros recursos para
Dos años incluiría 1.200 dólares presupuestados en ahorros de $50 al mes.
Nuestro actual banco el saldo es $1,070.22. Esta cifra se obtiene deduciendo
Nuestros 1.500 dólares por el pago de nuestra original $2,500, agregando luego
Nuestra garantía de comprobación de crédito $70.22.
3,320.00
2,121.60
1,198.40
Improvlng Operatlons y el exterior 111
Para calcular toda nuestra inversión esperada resoürcés, podemos añadir:
Esto le da un respetable margen sobre nuestros 2.500 dólares espera máximum
Requisitos en caso de emergencias o ampliado mejoras.
Desde iínprovement financiación parece satisfactoria, deberíamos recapitúlate
La capitalización. Nuestro precio de compra neto fue de $10.000 menos los $380
El vendedor avanzado para la fijación del porche, y menos los $70.22 obtenido
En plica, haciendo un costo real de $9,549.78. Agregar $2,500 a este
Tendría un costo neto total cuando esté listo para vender por $12,049.78. Si nos
Puede producir por ese precio un moderno edificio con un alquiler valué
De 180 dólares al mes, y un capital resultante valué 18.000 dólares, deberíamos
Tienen poca dificultad para cumplir nuestro objetivo actual de venta para un 44
Por ciento de ganancia bruta. Tenemos un amplio margen para lograr nuestros 25
Por ciento previamente programada de objetivo para cada volumen de negocios.
Desde $350 tendría que ser invertido para reparaciones de porche, el suplemento
$150 sería de aproximadamente el 6% del total de habilitaciones, mejora
No es suficiente para perturbar el presupuesto. Aunque tenemos previsto contratar a todos
Es necesario trabajar, algunos propietarios deberían abordar todo el trabajo de carpintería
En estuco y reparación, y los ladrillos y el hierro forjado y la instalación
Podría ahorrar más de la mitad de su trabajo. Puede bricklaying amateur
Bastar en terrazas y asadores, pero pocos aficionados pueden correctamente
Finalizar una llamativa la instalación como un porche delantero.
Nos dicen que el contratista antes de dejar el contrato queremos
Normalmente obtiene una licitación competitiva. ¿Estaría su descuento estímate si nos
Darle inmediatamente el trabajo? Él descuentos del 10% normal
Relleno, usualmente agregado para cubrir "imprevistos", y ofrece
Para hacer el trabajo por $450. Nos quedamos en 400 dólares, con la estipulación de
Que vamos a pagar todo el dinero tan pronto como se haya completado el trabajo.
Paisajismo PUEDE HACER UNA GRAN TRANSFORMACIÓN
Tras la cesión de reparaciones de emergencia, tan pronto como el tiempo lo permite nos
Debe plantar el jardín para que pueda empezar a rellenar. Podemos comprar
Yóung barato, árboles y arbustos, si ellos se plantan en cuanto
Saldo actual
El ahorro personal presupuestado
Alquileres netos esperados
Crédito en custodia para porche
$1,070.22
1,200.00
1,198.40
380.00
TOTAL $3,848.62
112 Cómo mejorar su propiedad con fines de lucro
Es posible, y que tendrá un aspecto presentable, por el momento estamos dispuestos a
Vender. En este caso se trata de midwinter, y ya que estamos en un clima cálido-
Cuanto antes el jardín está plantado más se beneficiará de
Las lluvias del invierno y la primavera el crecimiento, para estar bien establecida antes de la seca
En el verano.
Realtors han encontrado que para transformar una monstruosidad yard por buena
Paisajismo puede aumentar la reventa valué de una casa tan alto como 50 por
Ciento. El aumento valué sería menor en relación con un
Mayor número de unidades de vivienda en un montón, pero incluso con la mayor
Propiedades de renta valué podrá incrementarse en un 10%. Jardinería
Añade más de la valué del trabajo, porque contrarresta la
La pérdida de su falta. Un comprador o tasador normalmente llega a una evaluación
La figura y, a continuación, resta por mala paisajismo. Buen ajardinar no
Sólo compensa esta deducción pero gana una valoración valoración añadida. En
Nuestra casa podemos esperar ajardinar para aumentar valué entre 10
Y el 25%, y es sorprendente cómo comparativamente poco dinero
Será necesario hacer un gran transformaron. Un paisajismo
Proyecto que me costó $350 con jóvenes, arbustos y árboles, baratos
Fue evaluada por una compañía de seguros para fines de préstamo de cinco años
Más tarde en una valué de 12.000 dólares.
Paisajismo eficaz debe ser planificado por un agradable, sobre todo
Imagen cuando la plantación alcanza su madurez, el edificio, la fusión
Fundación de la plantación, y enmarcado en las fronteras. Los propietarios que
Quieren planificar la jardinería pero son inexpertos pueden conseguir buenas ideas
A partir de un examen nuevo y agradable paisaje. Por una tarifa nominal un
Jardinero va a diseñar su jardín y darle una oferta para
Las plantas y la mano de obra necesaria. Cuando usted compra sus plantas a partir de ellos,
La mayoría de los viveros están encantados de dar consejos sobre qué crecerá a mirar el
Mejor en su área. También te recomiendan un jardinero competente.
Antes de tomar nuestra decisión final, esperamos más nuevo paisajismo
Donde existen problemas similares. A continuación, póngase en contacto con nosotros un gran
vivero cercano
Para el asesoramiento y los costes comparativos. Con un jardinero que representamos a través de
La calle y encuesta nuestra propiedad objetivamente. Él recomienda una deseable
Acuerdo de paisajismo, que decidimos seguir.
Debemos decidir qué conservar y qué desechar,
Y LO DE PLANTAR NUEVOS
Por un inventario de la actualmente deteriorado patio decidimos qué
Improvlng Operatlons y el exterior 113
Plantación de conservar por la poda juiciosa, qué desechar y qué
Planta Nueva. Directamente en frente del edificio en cada uno de los rincones destaca un
Comidos de polilla ciprés italiano, y más entre el porche y el
Hedge es otra. Exhiben más marrones deadwood de verdor,
Y el astillero quedaría mejor si se quitaron. Junto a
El porche distorsiona como una llaga pulgar del porche, además de lo contrario
Edificio de planta rectangular. Los dos cipreses frente hacen que el edificio
Buscar más angosto y acentúan la altura de la cámara ante un completo
Sótano.
Si se coloca al lado de las esquinas en lugar de en la parte delantera que
Mejorar la apariencia, haciendo que el edificio más anchos y más bajos.
Sería conveniente retirar los tres cipreses italiano amarillo-verde
Y sustituir los dos en la parte delantera con otros arbustos de acento. Para los dos
Arbustos de acento en las esquinas elegimos azul cipreses Lawson, piramidal
En forma y un distintivo de color verde azulado. Para mantener el equilibrio nos
Planta un pequeño ciprés en el porche lateral. Esta planta puede ser mantenido
A medida que madure recortado, mientras que el ciprés en el lado opuesto permanecerá
Taller por el crecimiento desenfrenado.
En una baja, el edificio de un piso, delantero-fundación la plantación deben ser
Desigual con el fin de no disminuir la altura. Pero de acento más
La altura del talud superior, casa de dos pisos, queremos un uniforme
Agrupar toda la parte delantera del edificio. Para esta fundación
La siembra seleccionamos cinco pyracanthas Rosedale, fuego o espinas. Pueden
Recortarse una vez al año a cuatro o cinco pies, tendrá verde brillante
Deja el año, y se cubrió con flores blancas en la
Muelle y con bayas de color rojo brillante en el otoño. Mezclar el porche con
El edificio, en lugar de dolor-thumbing como el ciprés pendientes
No, queremos un arbusto en el comer, detrás del porche. Elegimos un
Eugenia, un brillante fíat evergreen con pequeñas hojas. Que crezca erecto y
Bastante compacta a un nivel por debajo del porche techo, y pueden ser restringidas
Por una vez al año el recorte.
En el porche frontal lateral del edificio un seto de golden ligustro
Se extiende a lo largo del lote, desde la calle Acera hasta el callejón. En el
El lado opuesto del lote la cobertura se extiende desde la calle hasta la parte delantera
Rincones del edificio. El ligustro ha crecido delgados y scraggly a un
Altura de diez pies de falta de recorte, pero afortunadamente aún no ha
Pasado empeoró la reclamación. Podemos reducir a dos o tres pies y
Se espese en una cobertura conveniente. El ligustro plantado en el lote
Líneas en la franja de estacionamiento delantera hace mucho el estrecho y debería buscar
Jbt removidos para que la cobertura se inicia justo más allá de la acera.
114 Cómo mejorar tu propiedad para Proftt
Muchas de las casas y apartamentos Casas en esta calle recientemente han
Espino plantado árboles en la franja de aparcamiento. El jardinero dice
Hawthoras han sido designados por la ciudad como la Avenida diario
Árbol. Para ensanchar la mucha apariencia y restar importancia a la vertiente nos
Decide conformarse por plantar dos Lavalle Rose espinos, uno en
Cada extremo de la hilera de estacionamiento en las líneas de límite.
En el vivero que compramos por $4 cada uno en latas de 5 galones los dos espinos
Y Eugenia, los 8 pies de alto. Dos cipreses Lawson azul
En latas de 5 galones cuestan $5 cada uno; seleccionamos uno de 5 pies y 7 pies
Alta. Si plantamos las cinco pyracanthas de rápido crecimiento, ahora podemos ahorrar
Por la compra de 2 pies de alto en el 1-galón latas por $1 cada uno. Los diez
Plantas Seleccionadas cuestan $27.
La franja de aparcamiento y el patio delantero han sido plantados en el césped,
Que ha sido cortado y tendido de forma irregular y muestra más bare
Manchas de pasto y la maleza. En el centro del patio es una plantación
Círculo de 4ned de alcatraces, alrededor de cinco pies de ancho, rodeada por
Conjunto de ladrillo pintado de blanco en el borde de un efecto serrucho. Esta antigua
Acuerdo de siembra es una monstruosidad que debe ser eliminado
Y se reemplaza con la misma superficie cubierta, como en el resto de la parte delantera
Patio. Áreas de siembra sobre el césped de las fronteras son generalmente aceptables, pero
Plantas de interior arruinar la apariencia de un buen césped. El lote se ve
Menor porque el césped recorre todo el camino desde el edificio a la
Bordillo de la calle. Sería preferible disponer de una plantación en el aparcamiento
Tira de la tapa molida diferente entre el edificio y el
Acera. La hilera de estacionamiento está nivelado, pero gran parte de la pendiente del lote.
Se levanta entre la acera y el edificio, lo que hace difícil
Mantener un césped bajo el mejor de los cuidados. En yardas inclinadas comparable
En la zona, la mejor aparecen cubiertas por densos arbustos de baja altitud
Como los enebros, horizontal o por plantas rastreras como la hiedra.
El vivero también se encarga de la jardinería
Desde que costará mucho menos de arbustos, elegimos la hiedra, comprar
En fíats pequeñas plantas suficientes para $15. A fin de conservar un poco de césped,
Tenemos planes para renovar el césped en la franja de aparcamiento. Suficiente semilla de césped
Cuesta $3. Esto hace que nuestra planta con el modesto iotal costo de $45. Pedimos
El jardinero si él puede recomendar un buen jardinero razonable
Excavar fuera descartado plantas, Recorte los arbustos, y conserva la nueva planta.
Él le responde que su vivero también se encarga de la jardinería, y él da una
Improvlng Operatlons y el exterior 115.
Estímate de $90 para el trabajo proyectado, haciendo un total de contrato
$135, incluyendo las plantas.
Le decimos al jardinero apreciamos todos sus consejos, y podemos
Todavía comprar las plantas de él, sino que debemos obtener por lo menos una competitiva
Antes de dar una oferta de contrato. Existe una posibilidad de reducir su
Precio? Él dice que sería mejor más tarde, pero no en este momento porque
De la Navidad prisa. Nos quedamos en hacer el trabajo en el tiempo de demora
Entre Navidad y Año Nuevo por $ 110.
Por el término de dos meses, tanto al porche y al jardín transformaciones
Son completadas en un gasto total de $510. El astillero había
Ha sido tan destartalado que los inquilinos habían perdido interés en cuidar de ella.
Ahora que está en condición deseable convienen para mantenerlo en buen estado
Forma, teniendo cuidado de cortar el pequeño césped y riego y recortar.
En el sótano, el anterior propietario había dejado un cortacésped oíd
Y unas pocas herramientas necesarias del jardín, incluida la pala, la azada y el rastrillo,
Podador de mango largo, mano tijeras de podar setos y poda
Sierra.
Pintar el exterior
$

En esta parte del país, un buen momento para pintar el exterior es el

A comienzos de la primavera, cuando las lluvias son más y antes de que la maleza crece
Muy alta. A continuación, las superficies que van a pintarse puede esperarse para quedarse
Seque completamente. Después de la lluvia, pintura exterior debe ser siempre aplazado
Durante al menos una semana de tiempo soleado. La temperatura exterior
Durante el día puede esperarse para quedarse cerca de 50 grados, el mínimum
Para obtener resultados satisfactorios.
Cualquier persona sin experiencia puede, si lo desea, hacer una pintura de primera clase
Trabajo con un poco de cuidado y pueden ahorrar aproximadamente dos tercios del promedio
Cargo del contratista, como esa mano de obra generalmente cuesta por lo menos el doble
Como material. Ya tenemos planes para contratar el trabajo, vamos a conseguir varios
Ofertas para comparar costos y especificaciones. Los propietarios no necesitan ninguna experiencia
previa
Porque los contratistas acreditados dará especificaciones detalladas
En cada trabajo de mejora. Uno puede compararse con los demás.
Cada contratista deberá añadir a nuestra educación en los niveles de precios y en cómo
El trabajo debe hacerse. A fin de tener nuestro esquema de color exterior
Buscar modera y atractivo comprobamos varias nuevas instalaciones similares
Para actualizar ideas, entonces discüss posibilidades con tres diferentes
Los contratistas.
116 Cómo Mejorar bajo su propiedad con fines de lucro
La pintura original era blanco, ahora bastante sucias, con el
Los marcos de las ventanas pintadas de verde oscuro y el rosa de guillotina. En esta zona el
Efecto de tablero de colores contrastantes en los marcos y fajas ha
Se pasa. El contraste es "obtenidos por pintar las puertas en sorprendente
Pintura y colores diferentes secciones en colores contrastantes, pero dentro
La sección de pintura y tapizado en toda la superficie del mismo. La aplicación de pintura
Puede ser utilizado para mejorar la apariencia arquitectónica. Aquí la arquitectura principal
Inconveniente es la altura exagerada en relación al ancho,
Acentuada por la colocación en un talud superior. Nuestro reordenamiento paisajístico
Ha ayudado a aliviar este efecto. Una ulterior contribución a
Aplastamiento de la apariencia puede ser hecha por la pintura en horizontal
Las bandas.
Nos decidimos a pintar toda la base del edificio gris oscuro, que
Cubrirá en una banda sólida desde el suelo hasta el nivel del primer piso
Encima del sótano. El resto de la superficie hasta el techo nos
Pintura de un rosa claro, lo que crea un agradable contraste con el gris. Para
Individualidad vamos a pintar la puerta de entrada de un rosa brillante.
Una amplia gama de ofertas
Uno grande y confiable cofltractor pintura, seleccionados a partir de un anuncio en
El listín telefónico, proporciona una oferta de $1,175 para pintar principal y
Garaje edificios. Se especifica un buen dos-coat, proporcionando trabajo
Una preparación exhaustiva, "bien raspado, cepillado, calked y sellada,"
Y dos capas de pintura de buena calidad.
Un segundo contratista, recomendado por un amigo, le da una oferta de $650
Por la misma calidad de la pintura y las mismas especificaciones. El motivo de la
Diferencial de precio es sorprendente que la primera con el tractor tiene una gran sobrecarga,
Trabajando con los capataces y un personal de oficina. Adición de beneficios y
Porcentajes de contingencia a su costo base nuevas pirámides la sobre-Todos
Puja. El segundo postor hace todo el trabajo por sí mismo en conjunción con
Un socio.
Lo anterior ilustra que el contratista más económica
Funciona en el trabajo mismo, tiene poca sobrecarga, y está satisfecho con un
Mínimum ganancias por encima de los salarios, una combinación ideal si el trabajo es pequeño
Lo suficiente como para que él pueda manejar.
Improvlng Operatlons y el exterior 117
Un fly-by-noche anunciante
El tercer contratista nos pondremos en contacto a través de un anuncio en el periódico que dice:
Mejores pintores
Nos desafían la competencia
Para precios más bajos en la ciudad
Teléfono 223-8091
A pesar de que pedimos un dos-coat trabajo, este anunciante afirma, "Me especializo
En una capa de trabajo. Mi proceso especial es tan buena como la del
Promedio de 2 capa de aplicación." Él Ofertas $495 por un abrigo. Pedimos
Una dirección donde ha trabajado, y él dice que no hay ningún uso dando
Las direcciones, porque no hay ninguno en cualquier lugar cióse tcíáhis vecindario.
Él no especifica ningún trabajo preparatorio en su contrato y cuando
Interrogado dice, "No hay necesidad de poner todo en el contrato. Siempre lo hago
Un buen trabajo independientemente".
La marca de pintura también se omite, y cuando el pintor empujaron
Se compromete a incluir este tema. Él escribe en el ñame de una barata offbrand,
Él dice que es "tan bueno como los más caros puede
Obtener".
Algunos anuncios se jacta de una buena capa de pintura exterior, pero de una forma profesional
Acabada habitualmente exige dos capas de goodquality
A lo largo de la pintura. Siempre vale la pena especificar buena pintura, incluso
Aunque esperar una pronta la reventa. Además de mucho mayor durabilidad, la
Pequeña por pie cuadrado en el diferencial de costo $3 o $4 por gallón es más
Que compensados por la facilidad de aplicación y la mejora de la apariencia. Barato
La pintura puede mirar "tan bueno" en un anuncio, pero se muestra en la exposición.
Muchos un mal especulador ha aplicado pintura barato para una "rápida
Slick" y encontró una segunda aplicación es necesario antes de la reventa porque
Comprobaciones de deslumbrantes, ejecuta y en lugares como las reveladas en la
Propiedad MacKenzie Avenue en el Capítulo 4. Algunos productos baratos
Lave a través de la pintura original después de sólo una fuerte lluvia.
Además de una buena pintura y un dos-coat trabajo, preparar la superficie distingue
El trabajo de un profesional concienzudo. Un tyro o fly-bynight
A menudo contratista bofetadas pintura con abandonar a través de agujeros, grietas
Superficies sueltas y sin la más mínima preparación, esperando la película
118 Cómo mejorar tu propiedad para Proflt
De nuevo color celebrará la superficie y disimular los defectos.
Si la pintura exterior oíd esté activada o inusualmente fuerte con demasiado
Muchas capas, puede ser necesario para quemar el exceso. Si un desgastado
La superficie es fundamentalmente sólido, puede ser puesto en buen estado raspando
Y el más wirebrushing capeado porciones, tales como el alféizar de la ventana.
Suelto alféizares y marcos de ventanas y otras placas de inseguridad debe ser
Clavado rápido. Cualquier grieta debe llenarse con calking compuesto, y
Sueltos o desmoronarse putty en windows deben limpiarse
Con una rasqueta y sustituido. La pintura debe cubrir el putty, oíd
Y de nuevo, además de un indicador sobre el cristal con el fin de sellar completamente el
Putty y evitar el secado excesivo y agrietamiento.
Mejores resultados se obtendrán si la subcapa está pintado
Un color similar a la que ha elegido para el acabado. Un intervalo de al menos uno
La semana, pero no más de dos semanas, deben ser permitidos antes secondcoating,
De modo que la primera capa será completamente pero no excesivamente
Secada.
Elegimos el sonido MÁS BAJO CONTRATO
La tercera especificaciones del contratista no cumplen nuestros requisitos.
La primera y segunda licitación, pese a que difieren considerablemente en precio,
Parece comparable lo contrario. Aconsejamos al contratista de $650 que nos
Al igual que sus especificaciones y el trabajo que realizó en la casa de un amigo, pero
Que tenemos una oferta inferior a la suya. Se cortó su oferta si estamos de acuerdo con la
Darle el trabajo? El pintor dice que necesita el trabajo y acepte
$550. Podríamos pagar la mitad cuando termina la primera capa, y el equilibrio
Tan pronto como se complete el trabajo? En esto estamos de acuerdo.
El pintor y su socio de completar la preparación y la primera
Untar en una semana. Ellos entonces tomar una semana para ir a otro trabajo.
Durante la tercera semana se completa la pintura exterior. Esto concluye
Nuestra mejora del exterior, y estamos dispuestos a convertir nuestra
Atención a mejorar el interior.
Nuestros edificios y motivos desde el exterior presente totalmente diferente
La apariencia de la casa compró seis meses antes. El exterior
Ahora compara con nondiscounted apariencia nueva construcción.
Improvlng Operatlons y el exterior 119
Esta transformación, totalmente contratado, ha cosí un total de $1.060,
Incluida la pintura exterior y revitalizar el porche y el jardín.
Casi la mitad de todos los fondos de mejora a nivel nacional son invertidos en el exterior.
Nuestro proyecto ha costado cióse al mismo porcentaje de nuestro presupuesto total.
Los 40 dólares mensuales de alquiler adicional aumenta la base de valuación de ventas
$4.000, cióse a $4 por cada $1 gastado.
120 Cómo mejorar tu propiedad para Proflt

8. Interiores Money-Making
Nueva pintura y papel pintado hará la mayor mejora en la
Interior de nuestra casa. Un nuevo inversor, especialmente si vive en el
Lugar para ser modernizado, considera difícil reducirlos a sí mismo de abordar
Primero el trabajo de pintura que más cambian radicalmente la apariencia.
Todo trabajo debe ser coordinado y, sin embargo, la pintura hacia la izquierda
La última. De lo contrario la pintura será frustrado por la carpintería, electricidad
Tuberías y cambios. Los trabajos eléctricos y de plomería no puede hacerse
Hasta carpintería remodelación es maltratados. Sería carpintería acabados
Siga el trabajo eléctrico y de fontanería. Como en la construcción de una nueva casa,
Casi todos los cambios deben preceder a la pintura. En este caso ningún gran
Proyectos de carpintería que requieran desbastado preliminar en planificadas.
Nuestros seis meses programados' exterior se ha completado el trabajo como
Planificadas. En nuestra planificación preliminar también se fijó una meta de completar
Todas las obras interiores en doce meses. Ahora bien, podríamos previsto provisionalmente
Finalización bimensual objetivos como sigue:
1 y 2 de fontanería y calefacción
3 y 4 Equipos Eléctricos
5 y 6 de carpintería
7 y 8 de azulejos y linóleo
9 y 10 Pintura y decoración
11 y 12 Furaiture y mobiliario
Modernización de fontanería y calefacción
Fontanería a menudo presenta la mayor modernización interior bilis. Es
Además de tener un inventario fiable de los problemas de fontanería. A través de los
Asociación de propietarios de apartamentos tenemos una autoridad segura y razonable
El fontanero que repasa con nosotros la completa los requisitos de fontanería.
Debe prestarse especial atención a las instalaciones obsoletas como
Bañeras antiguas en las piernas, la falta de instalaciones como modera
Duchas y accesorios desgastados como sumideros agrietado.
La modera-tipo bañera, a ras con el piso, está en buen estado,
Y así es el lavabo. La persona caliente y grifos de agua fría
Con tiradores de porcelana deberían modernizarse cambiando a la mezcla
Interiore Money-Makfng 121
Grifos con empuñaduras cromadas. El cabezal de ducha de porcelana grande arriba
La bañera se asemeja a un girasol desmayado y no tiene ajuste de pulverización.
Se debe cambiar a un compacto, modera cromado con aparejo
Incorporada para ajustes finos, gruesos o spray de aguja. La porcelana
Grifo de mezcla con ducha sobre la bañera del desviador está agrietado. Ella
Deben reemplazarse con cromo para coincidir con los demás cambios.
El fregadero de la cocina está en buen estado, pero el cromo en parte del
Grifo de mezcla wora ha desactivado. Debe ser sustituido por un nuevo chrome
Grifo. El fontanero dice que todos estos accesorios de fontanería, con buena calidad
Adaptadores, puede ser instalado por $75, incluida la mano de obra y materiales.
Ellos harán una diferencia notable en la próxima evaluación del comprador de
El cuarto de baño y cocina.
Calefacción deberían considerarse
Junto con la fontanería
Instalaciones de calefacción debe ser considerada junto con la fontanería. Muchos
Las empresas se especializan en instalaciones de calefacción. La mayoría de los fontaneros también
manejar
El promedio de problemas de calentamiento. Hay un satisfactorio eléctrica incorporada
Calefactor en el baño. En el salón, mirando bastante arcaicos por
Modera las normas, es un voluminoso gas calentador circulantes. El ñame píate
Muestra una capacidad de 25,000 BTU, insuficiente para las mañanas frías. Allí
Hay termostato. El calor adecuado sería mantener 70 grados en el
El clima más frío. En este clima el espacio requeriría 45.000
BTU, según un gráfico que el fontanero ha obtenido de un
Equipo de calefacción-empresa. Una calefacción adicional de 20.000 BTU podría ser
Instalado, pero el cambio a una sustitución más modera única adecuada
Mejoraría notablemente la apariencia.
Podemos instalar un sistema de calefacción central o una pared furaace. Cualquiera
Sería adecuado. Calefacción central presentaría una instalación resistente
Problema y tendría un costo de aproximadamente US$1.150 instalados. Un horno de pared
45.000 BTU de capacidad sólo costaría $225 incluyendo el termostato. El
Apariencia casi a ras de la pared no interfiera con furaiture
O alfombras. Seleccionamos el horno es un 45.000 BTU, de doble pared, con tipo
Termostato. Orie grill del calentador se enfrentan en el salón, y
El otro se abrirá en el pasillo central para calentar el resto
Las habitaciones.
Un fontanero de carga podría ejecutar entre $100 y $300 adicionales
La mano de obra y el material, dependiendo del trabajo requerido en el gas
122 Cómo mejorar su propiedad con fines de lucro
Línea y chimenea. Ampliar la capacidad de calefacción que a veces exigen
Grandes líneas de gas y chimenea. En este caso el gas de media pulgada existente
Línea y 4 pulgadas de cañón son adecuados. La nueva caldera puede ser instalado
Adyacente al oíd, simplificando el cambio. Nuestro fontanero.
Acuerda un precio reducido de 225 dólares para el calefactor, incluida la instalación.
Haciendo $300 para cambios de fontanería y calefacción. Él dice que esta es una
Precio con descuento, que él daría a los miembros de la vivienda
La asociación de propietarios. Dos ofertas adicionales serían a menudo en
Orden, pero este intento parece bajo, por lo que decimos al plomero para ir adelante con
La labor.
Él se corta un trozo de pared y monta el elemento calefactor dentro
El ordinario de 14 pulgadas de espacio entre el 2-por-4 espárragos. La línea de gas, chimenea,
Y el termostato están conectados. A continuación, la parrilla de cada lado, proyectando
Sólo dos pulgadas de la pared, se adjunta al elemento de calefacción,
Formando un píate que oculta los bordes ásperos donde la pared tiene
Ha cortado. La sustitución de la fea oíd el calefactor no sólo amplía el
Capacidad de calefacción pero amplía y mejora la apariencia de la
La sala de estar.
MODERNIZARON ELÉCTRICO
En el tercer mes de modernización interior estamos listos para comprobar
Los accesorios eléctricos. Interruptores de botón pulsador y anticuado tipos de
Accesorios colgantes marcar una vivienda como antigua. Deben ser reemplazadas
A menos que se considere conveniente y antigüedades. Los interruptores están ya
Alternar el tipo. Pero el salón switch funciona sólo la mitad del tiempo.
El uno en el baño no funciona en absoluto, de modo que las luces tienen que ser
Turaed on y off en el montaje. Cuando una luz no vale la pena verificar
En primer lugar si la bombilla está fundida y, a continuación, inspeccione el receptáculo y
Interruptores para una conexión floja. Ninguno de estos fallos es evidente. Nosotros
Haga que un electricista recomendada por la Asociación de propietarios de apartamentos
Sustituir ambos interruptores de sospechosos. Los dos nuevos switches operar sus
Los circuitos de la luz de forma satisfactoria.
Muchos ancianos viven habitaciones tienen accesorios de techo obsoleto. Techo
Los accesorios son generalmente fuera de fecha, salvo cuando proceda en cocina,
Cuarto de baño y salón comedor. La manera más fácil para cubrirlos donde
Es indeseable para retirar el montaje totalmente, corte los cables cióse, cinta
Los extremos y empujarlos por encima del techo. Si el recipiente proyectos,
Puede ser removido y el orificio enyesarse. Si el recipiente está a ras,
Interiore Money-Maklng 123
Puede sellarse con cinta, entonces empapeladas o pintadas. No hay
Montaje de techo en el salón, y el interruptor en la puerta controla
Las luces enchufado a la toma de corriente. Un largo muro debería tener más
Que uno toma. Hay suficientes salidas dobles en cada pared.
Close-a-la-dispositivos de techo en ambos dormitorios son satisfactorios
Y en este caso no garantizamos la sustitución o eliminación. Si lo desea
Podían ser sustituidos con moderno, completamente ñush accesorios, o ellos
Podría eliminarse por completo. Afortunadamente, el cuarto de baño tiene satisfactorio
Iluminación, con una toma eléctrica para una afeitadora adyacente a la medicina
Armario, un cableado debe. En el comedor se cuelga una monstruosidad colgando,
Y desde la cocina expuesta una lámpara de techo proyectos sin
El blindaje de globo. Tenemos el electricista instale un techo-hugging flushmounted
Disputada en el comedor, y una lámpara de tres calendarios fluorescente
En la cocina. Desde todos los encuentros reemplacen a los existentes en los mismos
Ubicaciones, el coste de la instalación es nominal. El coste total, incluidos
Interruptores, accesorios eléctricos, y la mano de obra, asciende a $92.
Mejoras de carpintería
En la planificación de nuestras mejoras de carpintería, a partir del quinto mes, nos
Quiero sobre todo para comprobar las estanterías, aparadores, armarios, paredes, pisos y
Plan general y guarnecido. Existen características obsoletas como órnate
Molduras de imagen o chimenea mantos que deben ser modificadas o
Retirado antes de la pintura y decoración? Afortunadamente no tenemos esos
Los cambios que desea realizar. Los armarios y estantes aparecen ampie salvo en
La cocina. Una encuesta del gobierno mencionados anteriormente reveló que
El 45% de las amas de casa se quejaron de la insuficiencia de espacio de almacenamiento.
Debemos dar a este tema una atención especial. ¿Cuál es el adecuado?
Constructores consideran como 60 pies cuadrados el mínimum despensa de cocina
El espacio en las estanterías, además de un mínimum de 20 pies cuadrados de espacio del cajón de la
cocina.
La cocina tiene 28 metros cuadrados de cajones, 8 más que el
Mínimum. También hay un armario con estante sobrecarga de espacio. El
Armario espacio total de 54 metros cuadrados, sólo 6 por debajo de las 60-pie
Mínimum. Todos los armarios están por encima del fregadero y área drainboard.
La pared de la cocina está desnudo encima de la nevera, donde un adicional
Gabinete sería deseable. En este espacio tenemos un carpintero instalar un
Ensamblados en fábrica inconclusa fir-y-partícula-board armario de pared, 30
Pulgadas de alto, 30 pulgadas de ancho, y un pie de profundidad. El gabinete tiene un costo de $75
Instalado. Cuando lo pintó coincidirán con los otros gabinetes en la cocina.
124 Cómo mejorar su propiedad con fines de lucro
El nuevo gabinete tiene tres estantes que agregar lx/i pies cuadrados de armario
Estantes, haciendo un total de 61 x/i pies cuadrados. Esto sólo supera
El mínimum. Este estante deficiencia era comparativamente fácil
Resolver. En muchas cocinas antiguas estanterías debe duplicarse a fin de
Ser adecuado, y a menudo los armarios necesitan ser reemplazados.
En la cocina el pequeño losas hexagonales en el drainboard están mal
Astillados y picados alrededor de los bordes. La superficie podría drainboard
Reemplazarse con nuevos azulejos de cerámica, con acero inoxidable, con un plástic,
Como Fórmica, o con cualquier número de sustitutos. Fórmica es más
Común con las nuevas construcciones. El acero inoxidable puede ser presentados en
Viviendas de lujo. Después de comprobar en la durabilidad y el costo y comparar
Con las nuevas instalaciones más agradable, llegamos a la conclusión de que el mejor
Sustitución sería fórmica color marfil, tanto para el drainboard
Y para el splashboard. El carpintero acuerda instalar el Foraiica
Por $150.
En el baño, la ducha ha lavado la pintura y comido en
El yeso detrás de la bañera. Agujeros rodean los bordes de la bañera donde
Algunos de que el yeso haya desaparecido completamente. Las paredes pueden ser
Parcheado y repintado pero sustituyendo el yeso alrededor de la bañera con
Mosaico colorido modernizaría la habitación. Sería más de azulejo cerámico
Es deseable, pero también el más caro. La instalación de baldosas de cerámica más barato
Tendría un costo de $250, dos veces tanto como económico tileboard plástic.
Tileboard mármol en estándar de 4-por-4-pie, 4 por 6 pies y 4-
Por-8-pie paneles puede ser instalado por cualquier carpintero. La bañera es 5
Pies de largo por 31 pulgadas de ancho, y las tres caras de área requeriría
Dos 4-por-6-peldaños para cubrir a una altura promedio de 4 pies. El
Carpenter acuerda instalar el tileboard por 140 dólares, incluyendo mano de obra y
Accesorios, con moldura cromada. Este es un buen ejemplo de un compromiso
Modernización a un costo mínimo, y lleva el total de nuestra carpintería
Los gastos a $365.
Azulejos y linóleo
Por el séptimo mes de trabajo interior que estamos listos para azulejos y linóleo
La renovación. Las baldosas del suelo en el cuarto de baño está en buenas condiciones.
En la cocina, grandes secciones del patrón han desgastado el linóleo
Delante del fregadero, la estufa, y la puerta al servicio porche.
Podríamos sustituir el linóleo desgastado con modernas con incrustaciones de linóleo
O marmolados coloridos diseños geométricos, o del tipo de mosaico
Interiore Money-Maklng 125
Normalmente colocadas en los cuadrados de 12 pulgadas. Dos casas de linóleo oferta. La parte inferior
Oferta, incluyendo material, retomando el linóleo, oíd y sentar un
Incrustaciones de mosaico geométrico de linóleo, es de $175. Aceptamos esta última. Cuando el
Oíd El linóleo es eliminado el subyacente de lengüeta y ranura pisos de pino
Se encuentra en buenas condiciones. Esto hace que no sea necesario instalar
Contrachapado u otro undercovering liso, que de otra manera habría
Ha sido requerida por un costo extra.
Pintura y decoración del interior
En el noveno mes desde que comenzamos en el interior, estamos listos para
La pintura. Nos ponemos en contacto con el mismo pintor que maneja el exterior y
Discutir sobre todas las especificaciones preparatoria para obtener su oferta. Para hacer
Nuestra casa parezca una elección, recientemente decorado, queremos una vivienda
El trabajo de preparación de primera clase, como en el exterior. Todas las paredes con una acumulación
De la suciedad y la grasa debe ser lavada. Esta particular
Se aplica a las cocinas y secciones donde se acumula suciedad, por ejemplo
A través de un calefactor. Barniz sobre carpintería pesada normalmente debería ser eliminado
Con la ayuda de removedor de barniz. Cualquier pintura suelta debe ser
Alambre-cepillarse y lijadas y, si esto no produce una satisfactoria
Superficie, raspado o tratada con removedor de pintura. Los restos de papel tapiz
Debe ser sacado y raspado. Donde hay varias capas
Papel tapiz de todos debe ser quitada, si la superficie es ser
Repapered o pintado. Si se atasca el papel tapiz demasiado estrecho de raspado,
Se debe soltarse con un químico o por un papel tapiz de vapor eléctrico
Remover.
Felizmente no hay madera barnizada y sin pintura tan flojo o
Se comprueba que no pueden ser manejadas con alambre-cepillado y una luz
Lijado. El papel tapiz en el comedor y los dormitorios se desvanece,
Pero se adhiere a la pared, excepto para ocasionales lágrimas alrededor de los bordes
Y unos pocos agujeros de clavos. Todos los agujeros y grietas en la madera se
Llena de autoajustables madera pasta de relleno. En los techos de escayola y
Las paredes, incluidos aquellos empapeladas, grandes grietas o agujeros están para ser llenados
Con parches de yeso, y pequeños con Spackling Paste o compuestos.
En conversaciones con el pintor decidimos si en papel o en
Pintura de un alto brillo o esmalte semibrillante superior o una pintura fíat agravado
Con aceite o látex. Debemos considerar que la superficie a cubrir, el
A lo largo de todo efecto a obtenerse y el desgaste y la exposición a la que la
126 Cómo mejorar tu propiedad para Proflt
La pintura o papel serán sometidos. A veces es adecuado de papel tapiz
Salones y puede dar un efecto especialmente colorida en restaurantes
Habitaciones, desayuno recovecos, o dormitorios. Puede obtenerse una extraordinaria decoración
Por disimulo sólo una pared donde corresponda. Decidimos
Papel el rincón para desayunar en un extremo de la cocina.
En cocinas y baños es aconsejable especificar el esmalte que
Resiste la humedad y puede lavarse. Decidimos un semibrillante superior
Esmalte de acabado en el baño y la cocina. Para mayor durabilidad
En el salón especificamos una buena base de petróleo fíat pintura. En el comedor
Sala y dormitorios a base de látex pintura mural fíat cubrirá a través de la
Papel tapiz, pues era topados, sin bordes superpuestos. Si hubiera
Ha solapado, exigirían la retirada o el texturizado en orden
Para presentar una superficie lisa.
Las dos capas son necesarias para un
Buen trabajo de pintura interior
Publicidad por el contrario, un buen trabajo de pintura interior tiene dos capas en
La mayoría de los casos, el mismo que fuera. La excepción es cuando el presente
Superficie está en buen estado y la nueva pintura es similar o más oscura en
Color. Pintar una subcapa también permite seleccionar cualquier nuevos colores
Deseado, independientemente de los colores anteriores. En los dormitorios y comedor
Habitación el pintor se subcapa durante el papel tapiz con el mismo
La pintura a base de látex como la capa de acabado. La sala de estar, cocina y cuarto de baño
Se requieren condiciones especiales de subcapas. El mismo tipo de pintura será
Aplicado en el techo como en las paredes, pero con contrastes o coincidente
Los colores. Donde las paredes están empapeladas en el rincón para desayunar,
Especificamos la misma semibrillante superior en el techo como en el techo de la cocina.
Una subcapa será aplicado en cada caso, y todos los armarios y
Serán pintados por dentro, ya que restan en la vista de un estudio prospectivo
Inquilino o comprador si se deja sin pintar.
Si los suelos de madera están en malas condiciones, podrían ser cubiertos
Con alfombra de pared a pared en menos costes de reparación y sustitución.
Ya están en buenas a muy buenas condiciones, costará menos para renovar
Ellos. Los suelos de madera en el comedor y los dormitorios están en
Buena forma. Pero en la sala de estar hay una considerable rascado
Y rozaduras en el tráfico lañes, oscuro y pesado, capas de barniz sobre
Los bordes exteriores. En el suelo del salón pintura y removedor de barniz
Deben utilizarse para suavizar el barniz espeso, que luego debe ser
Pelado con una rasqueta. A continuación, el suelo debe ser lavada con un
Interiore Money-Maklng 127
Limpiador y un agente blanqueador, y los agujeros y grietas llenas de un
Pasta de relleno de madera. Los pisos de las habitaciones y el comedor se
Como nuevo loók con retoques, por lo que se deben frotar con un
El limpiador. El relleno en el salón debe ser suave, y lijada.
También los arañazos, rasguños y puntos de desgaste en todos los pisos de madera
Las habitaciones.
La sala de estar, donde todo se va a retirar el barniz, debe tener
Toda una capa de sellador y luego una capa de barniz. En las otras habitaciones,
Cuando el barniz parece satisfactoria, excepto para las manchas que son
Que se va a lijar suavemente, una mancha de petróleo deberían aplicarse a los puntos de desgaste
Para coincidir con el resto del barniz. A continuación, aplicar una capa de barniz debe ser
Pintado sobre las manchas. Después de esto se ha secado por veinticuatro horas, el
Manchas deben ser ligeramente wooled de acero y una capa de acabado de barniz
Debe ser appüed en toda la planta. Los Rayados de lengüeta andgroove
Piso de pino del porche de servicio deben ser cubiertos con dos
Abrigos de porche y cubierta de esmalte. Lo anterior puede ser la renovación del piso
Manejado por un piso o contratista de pintura.
Requerimos un contrato en firme
Después de revisar todas las especificaciones, el pintor sugiere, "Sabes
Tengo que hacer un buen trabajo a un precio razonable. Quiero trabajar en un tiempo y
Base material en vez de un contrato fijo. Me cargará sólo para el
Material y mi trabajo. No quiero tener que agregar los típicos extras para hacer
Que yo no pierda la oportunidad, lo que le permitirá ahorrar dinero al no tener un
Contrato".
La sugerencia suena plausible, y es sin duda, hizo de buena
La fe. Pero es asombroso cómo el contratista más concienzudo generalmente
Cambios en la actitud, el ahorro de material y mano de obra durante el trabajo de velocidad
En "Tiempo y materiales". La mayoría de los que han experimentado "cost plus" contratos
Puede atestiguarlo. Material, por ejemplo, pintura y papel pintado,
Se facturará al precio de lista completa de venta al por menor, a menos que se especifique lo contrario,
En un "trabajo" de tiempo y material. Sería descontada más casi a
En un mayorista cercano-figurado de contrato. En el contrato de trabajo está estrechamente
Supervisado para evitar el desperdicio de tiempo. Más viajes adicionales para herramientas olvidadas
Material y parecen desarrollarse cuando usted está pagando por el tiempo.
Le decimos al pintor sabemos que significa bien. Pero para estar seguro de cómo
Mucho gasto estamos metiendo, si tendremos suficiente
Dinero para pagar el trabajo, debemos tener un contrato en firme. Sugerimos
Ir fácil en el "colchón" y su lápiz afilado, como estamos
128 Cómo mejorar tu propiedad para Proflt
Recibiendo al menos otras dos ofertas. Tras considerables calcular, el pintor
Llega a un "rock bottom" contrato de $475. Tenemos otras ofertas de $725
Y $950, mostrando una vez más cómo las ofertas de los contratistas pueden variar. Tras dar
El contrato para el primer pintor, estamos dispuestos a examinar las combinaciones de color.
/
El color puede transformar el
La apariencia de una sala.
Muchas habitaciones inadaptado puede hacerse más agradable por una acertada elección de
Arreglo de color. Por ejemplo, altos techos parece inferior al
Ellos están pintados de color más oscuro que las paredes, y cuando hay bandas horizontales
Pintado en las paredes. Bandas horizontales también ampliar un estrecho cuarto.
Techos bajos parecen ser más altas si se pintan más ligeros que las paredes, y si
Bandas verticales están pintados en las paredes. Cualquier habitación que parece deprimente
Porque de colores gris puede mirar alegre y acogedor con brillantes
Los colores. La tendencia en la decoración está lejos del deslucido blancos, y
Hacia cremas, amarillos, rosas, verdes y azules de luz. Con
La vivienda de alquiler, los colores no se pueden overexuberant-con profundos púrpuras,
Rojos y Azules, por ejemplo, por temor a chocar con los inquilinos' mobiliario
Y el color de las fobias. Sin embargo, interesante con combinaciones de colores
Brillantes colores armoniosos invitar a los inquilinos.
Desde el pintor del voluminoso color charts seleccionamos para el salón
Techos y comedor el mismo tinte de aguamarina, y
Sus paredes un contraste luz rosa. La cocina y el rincón desayunador
Ahora son un blanco sucio. Solía ser el blanco de la ira para cocinas pero
Ha sido suplantado por colores brillantes aquí como en otras habitaciones. Para el
Cocina y desayuno-nook techos y también para los colindantes serviceporch
Elegimos una luz de techo-crema de pintura. El desayuno nos pared
Tienen empapeladas con un colorido patrón. Tenemos la cocina muro pintado
Una luz verde. Para el servicio de porche, que era médium brown, nos
Elija un polvoriento-pintura rosa. Elegimos una luz aguamarina para uno
Dormitorio con techo, paredes de color rosa claro. Para los demás elegimos techo
Un color amarillo crema, con paredes de color verde claro. Para iluminar el baño nos
Tienen el techo y las paredes pintadas de crema rosa.
Cuando la decoración se completa, podemos ver cómo nuestra elección de
Colores funciona en la práctica. Pintura en un color gráfico siempre se ve diferente,
A veces no es tan bueno y a veces mejor, cuando se aplica. En
Este caso los resultados son buenos, y los inquilinos están contentos con el
Transformación elegida.
A finales de marzo de 1977, el undécimo mes en el interior, el
Interiore Money-Maklng 129
Casa está completamente decorado. Nuestro costo de modernización total hasta la fecha
$2.457, y todo lo que queda es el mobiliario y los accesorios.
Tiempo PARA VOLVER A REVISAR EL CALENDARIO DE ALQUILER
Los cambios en el mobiliario normalmente se celebraría hasta el presente
Los inquilinos mover después de aumentar el alquiler al nivel garantizado por todos nuestros
Las mejoras. Los inquilinos tenían puesto con el inconveniente de
La modernización en previsión de disfrutando de los resultados, pero esperan que
Nuestros gastos para ser compensados por aumenta aún más. En este punto sería
Ser sabio para comprobar rentáis para alojamientos similares en la zona.
El mercado de alquiler ha subido en los 17 meses que tenemos
Comprado. Respondemos a dos anuncios en el soporte de $180, en la que esperamos
Alquiler y encontrar que son menos deseables que nuestro lugar. De hecho ellos
Compare más con nuestra casa antes de la decoración. Comprobamos un anuncio para
$195, uno por $190, y otro por $200, y nos encontramos los tres comparable
A nuestro interior y exterior modernizado en su estado actual.
Todos están sin amueblar (como la nuestra será si los inquilinos mover), más
La evidencia de que esta es la práctica de este tipo de unidad.
Armado con esta información, decidimos subir el alquiler para el
Los inquilinos actuales a $180. Si se mudan, revisaremos los muebles
Necesidades y luego anunciar la vacante fíat por $190 en lugar de $180
Top inicialmente habíamos planeado. El aumento de la cifra seguirá comparar
Favorablemente con el mercado actual, y el alquiler siempre puede reducirse
Si la respuesta es lenta ioo.
Podemos notificar a los inquilinos el 1 de mayo que el alquiler será de $180 inicio
El 1 de junio. Esta vez dicen que no pueden permitirse más el alquiler y tendrá que
Mover antes del final del mes. Nos preguntamos si esto es un claro aviso,
Y el esposo dice que sí.
Muebles y accesorios
Si no hemos previsto un importante cambio de muebles, queremos a la vez anunciar
La esperada vacante. Un nuevo inquilino podría estar listo para entrar a vivir
Cuando el inquilino actual se mueve hacia afuera, evitando así una pérdida de renta. Pero
Tenemos planes para eliminar la mayoría de los muebles, como la nueva pintura y papel tapiz
Acentúan el estado ruinoso de la mayoría de los muebles y
Mobiliario.
Como se mencionó anteriormente, no es aconsejable para recuperar los muebles
130 Cómo mejorar tu propiedad para Proflt
Desde un inquilino. Pero la tendencia nacional es hacia el alquiler sin muebles.
Las unidades que tienen dormitorios, especialmente dos o más. Como muebles
Deteriora debe ser renovado, reemplazado o eliminado. El último es
Obviamente, mientras más económica sin amueblar las unidades en la zona
Alquiler por poco menos de amueblado. Si tenemos la política de alquiler adppt
Sin amueblar y los actuales inquilinos solicitar reparaciones o muebles
Cambios, éstos deben ser advertidos de que tendrán que pagar por tales
Las reparaciones o pueden elegir comprar reemplazos a sus expensas.
El arrendatario se desplaza fuera de la mañana del 28 de mayo, el sábado anterior
Al final del mes, lo que nos deja libres para hacer cualquier mobiliario deseada
Los cambios. El único mueble para considerar la posibilidad de retener podría ser tal esencial
Equipos como la estufa y el refrigerador. En muchos de varias habitaciones
Rentáis estos dos son propiedad de los inquilinos. Sin embargo, en esta área se
A menudo se incluyen con rentáis sin amueblar. Haremos planes para proporcionar una
Estufa y refrigerador, y vamos a eliminar todos los demás muebles.
Es sorprendente cómo un solo objeto de mobiliario, como obsoleto
Estufa o refrigerador, puede restar un apartamento de otro modo deseable
Y negar la modernización mucho trabajo y gastos. Mobiliario alguno
A conservarse debe comprobarse para el aspecto y el estado.
El refrigerador es aceptable, siendo un 10-cúbico-pie Frigidaire acerca
Cinco años oíd. El hornillo de gas es el tipo vertical que está obsoleto
En largas y delgadas patas negras, como una araña gigante, con el horno montado a la
Lateral y superior a la superficie quemadores. El horno termostato ¿
No funciona. No hay espacio de almacenamiento debajo. El acabado es un creamcolored
Recortado en esmalte negro.
Decidimos comprar una moderna cocina, mesa-modelo de gama, con una buena
Termostato horno y con el horno y cajones portaobjetos bajo el
Superficie de cocción normal, de modo que todo el conjunto está montado a ras
Con el piso. Una pequeña, de 20 pulgadas de ancho, apartamento tipo "rangette"
Degrada a una cocina de tamaño familiar, de modo que queremos una gama estándar de 36 pulg.
Con hotter quemadores y un horno de buen tamaño. Cuando un 20-pulgadas rangette
Tendría un costo de $150, un adecuado rango de 36 pulgadas pueden ser comprados por $200. Nosotros
Puede comerciar en el presente estufa por $25, haciendo un costo neto de $175 para
La nueva gama de color cobre.
En la comprobación de los muebles nos fijamos en moquetas, alfombras, cortinas, pantallas
Cortinas y cortinas. En este tipo de unidad de vivienda utilizamos las alfombras más
Pisos de madera en lugar de alfombras. Si se alquilan sin amueblar, el inquilino
Proporcionaría alfombras, junto con las cortinas. Las pantallas y las tonalidades son normalmente
Proporcionados por el propietario. Las pantallas, incluyendo los marcos están en
Buen estado, puesto que fueron apretados y pintados por el pintor mientras
Interiore Money-Maklng 131
Trabajar en el exterior. Los matices son satisfactorios, excepto dos en
La sala de estar y en el dormitorio principal. La sombra en el
Dormitorio principal puede ser reparado por tomar el paño fuera del rodillo,
Recortar ambos extremos, luego invertir el paño y adjuntando el anterior
Parte inferior del rodillo. En el salón, sin embargo, los matices son
Demasiado deteriorado para su reparación, por lo que organizamos para sustituir a los tres. Para
$17.50 tenemos tres nuevos tonos plástic de regular calidad adherida a nuestra
Rodillos oíd, que todavía están en buenas condiciones.
En esta zona las cortinas a veces son proporcionados por el propietario, a veces
Por el inquilino. Las cortinas y cortinas en el salón, que
Da a la calle, son bastante nuevo y muy deseable, por lo que decidimos
Salir de ellos. Que sea atractivo para un posible inquilino o comprador
Y tendrían poco valué si se quitó. Podemos eliminar el resto de la
Cortinas y cortinas, ya que todos ellos están descoloridas y desgastadas.
Ofrecemos los muebles a un concesionario de segunda mano. Él dice que no
Mucho de esto es realmente vale la pena arrastrando, pero él ofertas $95 para la venta
Ítems, incluyendo alfombras y comedor y dormitorios. Aceptamos
Esta oferta, con la salvedad de que el concesionario se retire todos los unsalable
Elementos, como el sofá resignada, y dejar la casa limpia y preparada para
Alquiler. El concesionario se compromete, nos da $95 en efectivo y de inmediato
Empieza a cargar su camión.
Los $95 extraordinarios $192.50 reduce nuestros gastos en mobiliario y accesorios
A un valor neto de $97,50. Si hubiésemos sustituido con un modesto mobiliario nuevo
Nuestro costo habría gastado alrededor de $950. Puede ser casi tan difícil
Para alquilar en esta zona por $190 amueblado así como por $180 sin amueblar.
Este es otro buen ejemplo de una opción económica que aumenta
Net reduciendo los gastos.
Alquilar nuestra casa desocupadas
Alquilar nuestra casa desocupadas, colocamos un cartón "vacante" iniciar sesión
La ventana delantera, donde puede verse desde la calle. En la parte delantera
Puerta que tack una tarjeta con nuestro número de teléfono. En el periódico líder,
El Metropolitan, leemos comparable anuncios, publicidad bajo
"Sin amueblar Casas para alquilar":
Una avenida. 5 habitaciones redecoradas, garaje.
Los adultos. $195. Teléfono 233-4127.
La mejor publicidad que dibuja perspectivas bona fide y elimina aquellos
132 Cómo mejorar tu propiedad para Profft
Que no sería ni interesado ñor calificar. Por lo tanto es ventajoso
Para especificar, además de características deseables, la ubicación, la zona
Si el importe del alquiler, amueblado, y si sólo para adultos.
Dado que la publicidad es un factor importante para el éxito de nuestras operaciones, considerablemente
Más información sobre este tema serán ofrecidas en el capítulo
12, después tenemos más unidades de alquiler.
El alquiler a los inquilinos con niños habría sido aceptable cuando
La casa estaba en el estado en el que se adquirió. Ahora que
Está completamente decorado y, ya que debe mantenerse con su mejor aspecto
Hasta que se venda la propiedad, sería más aconsejable alquilar para adultos.
Colocamos el anuncio durante un mes, comenzando el domingo. Esto asegura la
Tarifas más bajas, y puede ser cancelado tan pronto como la casa es alquilada. Si
La vacante no se alquilan en $195 dentro de dos o tres semanas, el precio
Podría ser reducida a $190 o $185. Un propietario probando el mercado podría
Reducir la renta si la planificación temprana sobre especialmente estables a largo plazo inquilinos
La inversión. Pero nuestro precio de venta se determinará por el real
Alquiler en vigor en el momento de la venta, por lo que deberíamos considerar esperar
Posiblemente un mes o así antes de disminuir el alquiler.
A las 13.00 horas Domingo nuestro teléfono ha sonado 14 veces en respuesta
Para el anuncio. Hemos sido programar citas a partir de las 2 p.m. a
Mostrar la vacante. A las 15.00 horas hemos alquilado a inquilinos deseables-a
Oriente-agéd pareja, ambos trabajan, y la hermana de su esposa, recientemente
Las viudas, que se ha trasladado de Idaho. Me he alojado en un
3-room Apartamento amueblado con un dormitorio, y la hermana tenía que
Dormir en el salón sofá. Redecorado nuestra casa es justo lo que
Han estado buscando. Querían dos dormitorios, y fueron
Atraídos por "redecorado" y "adultos" en el anuncio, como prefieren un
Bonito lugar íntegras por niños. La hermana ha almacenado su mobiliario,
Y se ajustan bien.
Organizamos para los nuevos inquilinos de alquiler para iniciar el mismo día, 29 de mayo de
Ganando tres días de alquiler, ya que la desocupación inquilino paga a la primera.
Este alquiler $19.50 más que compensa el costo de $4.50 dólares el anuncio, que nos
Cancelar el día siguiente, por lo que se cobra por sólo dos días.
En junio 1,1977, dieciocho meses después de la compra, el alquiler bruto
Por lo tanto, aumentó a $195 al mes. Debido a estas nuevas circunstancias,
Es bueno revisar nuestra planificación sobre todo a la luz de nuestro
La experiencia reciente y las nuevas condiciones antes de continuar.
Nuestros $55 mensuales adicionales aumenta la base de alquiler venta valoración por
Otro de $5.500.
Interiore Money-Maklng 133
Convertir el sótano
No daría como resultado una ganancia interesante
Originalmente teníamos considerada como convertir el sótano en un fíat en
Nuestro cuarto período de mejora de seis meses. Ahora estamos listos para verificar
La solidez de esta posibilidad. Tras consultar con dos general
Los contratistas, que trazan planes provisionales, conseguimos una oferta de 21.900 dólares de
Uno y 22.800 dólares de los otros para completar la mano de obra y materiales. El
Últimas estimaciones exactamente 19 dólares por pie cuadrado, y las primeras cifras un
Ligero descuento sobre esta cantidad.
Muchos inversionistas se añadiría el nuevo fíat debido al coste de ganga,
El 68% de los $27 por pie cuadrado costo comparable de nueva construcción.
Tras un minucioso estudio podemos decidir contra el cambio. Calcular
Una de $190 mensuales de alquiler fiables, el fíat añadido aumentaría
La base venta valué sólo 19.000 dólares, 1.900 dólares menos que el mejoramiento
El costo.
Para una buena ganancia más un margen de seguridad, cada dólar de conversión
Costo debe ganar por lo menos $2 en las proyecciones de ganancias de capital. Convertir
El sótano de 9.500 dólares sería el pago de una empresa. Pero la venta
Para cióse al costo significaría dinero y esfuerzo invertido para nada
Y construiría la propiedad a un costo total donde mayor resistencia de ventas
Se cumplirían. Aquí hay un punto donde muchos inversionistas equivocados
Hace una decisión equivocada. ¿Qué beneficios tiene un gasto de $1 que
Aumenta el valué sólo $1?
El dinero estaría bien gastado si el sótano podría estar sólidamente
Convierten en alrededor de $20.000 para dos apartamentos alquilables en $200
Cada uno, lo que se traduce en un capital adicional de $40.000 valué. Pero en esta zona
Estos alquileres sería excesivo para los pequeños apartamentos, y el
Sótano y diseños mucho hacer sólo una unidad de alquiler posible.
Un propietario que haría el mismo trabajo a un costo de aproximadamente
$9,500 ganaría un productivo, mayores ingresos y habría
Una buena inversión para la reventa., sin embargo, la posibilidad de hacer el
Trabajo usted mismo no parece atractivo cuando balancéd contra el
Probable requisito de un año de tiempo añadido. Nuestro plan de acelerada
Pyramiding requiere facturación tan rápido como sea posible. Esta adición
Proyecto sería el total del tiempo de rotación en un Do-it-yourself, base para dos
Años y medio. Por su eliminación estamos listos para su reventa en uno
Años y medio y puede esperar estar avanzando en un 4-
8 unidad de capacidad en el año llevaría a reconstruir el sótano.
Como con la mayoría de nueva construcción, remodelación completa, tales
134 Cómo lo mejore su propiedad para Proftt
Como convertir un sótano áspero en un apartamento, puede pagar una adecuada
Devolución de ingresos. Quizás no pagan muy bien desde el punto de vista de aumento
Valué capital para la reventa, a menos que el inversor está dispuesto a hacer
El trabajo que supone, o salvo que una elevada proporción de viviendas de alquiler pueden obtenerse
Desde el espacio disponible. Los inversores interesados en la capital
Expansión adquirirá la mayoría limitando sus esfuerzos iniciales, como nosotros
Lo han hecho, a la rehabilitación y modernización de sonido básicamente
Unidades de vivienda existente.
Los ingresos ha pagado para el desembolso total
Eliminando el sótano conversión ha reducido el tiempo transcurrido desde 24
A los dieciocho meses, reduciendo los fondos disponibles por seis
Meses de ahorro y net rentáis. Aumento de los alquileres y contratos juiciosa
Nos han permitido mantener en un sistema de reparto, sin embargo,
Que no sea necesario tomar prestados fondos adicionales para pagar las mejoras.
Reparaciones totales hasta la fecha han tenido un costo de sólo $48.60 para la fontanería, desde
Otras reparaciones de menor importancia han sido manejados sin cargo adicional por
Varios obreros en las premisas. Agregar $48.60 para nuestros $2,564.50
Mejora el coste da un desembolso total para el mantenimiento y remodelación
De $2,613.10, llegaron a cronológicamente como sigue:
El desembolso de capital
Categoría coste
Front Porch modernización y reparación
Transformación del jardín
Pintura exterior
Modernización de fontanería y calefacción
Eléctrica! Modernización
Adiciones de carpintería
Azulejos y linóleo rejuvenecimiento
Pintura y decoración interior
Muebles y accesorios
$ 400.00
110.00
550.00
300.00
92.00
365.00
175.00
475.00
97,50
SUBTOTAL
Reparaciones de fontanería
Para rejuvenecimiento total
Y REPARACIONES
$2,564.50
48.60
$2,613.10
En nuestros dieciocho meses de funcionamiento, nuestros ingresos ha construido como
Siguiente:
Interiore Money-Maklng 135
Declaración de la renta
Saldo bancario 4 de diciembre de 1975, en cióse
$1,070.22 de compra
Recibido de escrow después porche reparación 380.00
Los ahorros personales durante 18 meses a $50 900.00 mensuales
El ingreso neto del alquiler 977.55
Los recursos totales de $3,327.77
Menos gasto de capital - 2,613.10
Equilibrio en la mano, 1 de junio de 1977 $ 714.67
Aquí está la capitulación para llegar a nuestro $977.55 el ingreso neto del alquiler:
Los ingresos netos capitulación
Los alquileres brutos
1 mes a $100, 1/1/76 $ 100.00
16 meses en $140,
2/1/76 a 5/1/77 2,240.00
3 días de alquiler 29/05-31/77 19,50
1 mes a $195, 6/1/77 195.00
Alquiler BRUTO TOTAL $2,554.50
Los gastos
Los impuestos de $167.80 y $30.50 de seguros, un total de $198.30 por año,
$297.45 1 años Vi
(Incluye la mitad de años de reserva fiscal, no pagados)
17 Los pagos de un préstamo por $75 mensuales 1,275.00
Anuncio alquiler 4.50
El total de los gastos fijos 1,576.95
Una vez corregido el ingreso líquido neto
Los gastos y los pagos de un préstamo de $ 977.55
Hemos pagado por todas las mejoras de los recursos actuales, y nosotros
Todavía tienen una reserva de $714.67. Nuestro desembolso total de capital hasta la fecha
$12,162.88, añadiendo el coste de compra neta de $9,549.78 a la mejora
Y el costo de reparación de $2,613.10.
Personalmente el trabajo de manipulación posible habría costado aproximadamente
Un tercio menos, ahorrando aproximadamente $900. Pero para el promedio sparetime
Este trabajador supondría un coste de otro año, haciendo dos y
A la mitad de años en lugar de uno y medio.
Podemos permanecer dentro de nuestro objetivo de facturación, incluso dos años
136 Cómo mejorar tu propiedad para Profft
Aunque tiene otros seis meses para vender nuestros bienes y comprar un
Hay uno más grande. Esto debería resultar ampie tiempo para cumplir nuestra facturación beneficios
El objetivo del 25% que nos llevan en el camino hacia una realidad
Mülion dólares.
Hemos contratado todas las mejoras para un gasto de $2,613.10:
Nuestra casa modernizada está ahora listo para su reventa en uno y un halfyears
Desde la fecha de compra.
El alquiler ha aumentado de $100 a $195, una elevación neta de $95 mensuales.
Esto aumenta la valoración de capital por $9,500. Ahora que las mejoras
Se completan, cada dólar gastado valué éarned tiene una de $3.63.
Parte 4

Comprar tu
La segunda propiedad
9. Para compras de $50.000
Propiedad de ingresos
Ahora que nuestra casa está completamente modernizado y se compara favorablemente
Con conveniente nueva construcción, estamos listos para colocarlo en el
Mercado. Hemos construido un considerable patrimonio personal en nuestra propiedad, principalmente
A través de la mejora de capital. Además, los 17 pagos de préstamo
Han pagado el interés y han reducido el capital de préstamo por $308.45,
Seguir aumentando nuestro capital en el monto del bono. Estamos en el
Posición de 56!¿ millones de dueños de casa, quienes poseen un núcleo que puede
Ampliarse hacia una fortuna.
Muchos inversores inmobiliarios en este punto sería dormirse sobre los laureles.
Otros empeñados en la construcción de un estáte vendería por dinero en efectivo, esperando hasta
Sabían cuánto podría hacerse realidad antes de buscar una mayor
Lugar para comprar. Este paso se traduciría en ingresos adicionales impuestos sobre los
Las ganancias de capital, y podría dar como resultado de varios meses de inactividad para la inversión
Fondos que deberían estar trabajando continuamente. Por lo tanto, el
Propiedad actual no debe venderse hasta que se encuentra una propiedad más grande.
Pero la propiedad más grande no se puede comprar hasta el presente es de propiedad
Se vende. Cómo resolver este dilema?
El comercio de una propiedad más grande
Encontrar una propiedad más grande en primer lugar y, a continuación, ofrecer al comercio la equidad
para el
La equidad en la propiedad más grande. Dicha oferta, si se gestiona adecuadamente, se
Ser aceptado más a menudo que se negaron, especialmente si ambas propiedades
Se encuentran en la misma ciudad. Un alto porcentaje de anuncios, ejemplos de las cuales
Ser citado, expresa una voluntad de comercio. He constatado que el comercio puede
Se trabajó con la mayoría de los propietarios, aunque es posible que a partir de un tímido
Oferta comercial original.
Tanto ARRIBA Y ABAJO-comerciante-Trader podrá beneficiarse
Muchos propietarios de grandes propiedades pueden liquídate parte de sus tenencias
A partir de tiempo al tiempo por retrayéndose y también retomar hipotecas.
139
140 Buylng su segunda propiedad
Este es un paso lógico para los antiguos propietarios deseosos de liquidación parcial.
Generalmente la pequeña propiedad es más fácil de desechar, y las hipotecas
Que se pague un mejor retorno de las inversiones.
Sé de una pareja en sus mediados de los años setenta, quien decidió vender uno de
Sus propiedades libre de hipotecas, una unidad de 16 Apartment House valorado en
$150.000. Ellos tomaron en el comercio para el pago inicial de $25,000 la equidad
En una casa de $60.000 que tenía una hipoteca de 30.000 dólares. Para los $125.000
Saldo del precio de venta de la casa apartamento llevaban quince años
Primera Hipoteca al 8%: Ellos luego vendió la casa para la comercia
Valué tomando una segunda hipoteca.
El propietario de la casa que se comercializan para el Apartment House fue un jubilado
Utilidad de 65 ejecutivos que prefieren una inversión como
Apartamentos, que podrían mantener sus intereses productivos. Los grandes
Home se ha convertido en un elefante blanco para él y su esposa, pues todos
Sus hijos estaban casados. Sus pagos de un préstamo, los altos impuestos y otros
Los gastos se comió un gran agujero en su pensión withoút produciendo ingresos y
Redujo su ingreso líquido a una cantidad tacaños. Después de mejorar
La casa de apartamentos y el aumento de los alquileres, se encontró con que su spendable
El ingreso fue mayor que cuando trabajaba en un sueldo.
Cinco VENTAJAS DE COMERCIO-UP
Trading es un dispositivo para comprar y vender en una sola transacción. Ofrece un
Ventaja: quíntuple
1. Usted puede hacer un mayor beneficio. Las ganancias sobre los bienes objeto de un
Propiedad más grande puede ser sustancialmente mayor que la ganancia de
Una venta en efectivo.
2. Usted puede comprar una propiedad más grande. Una propiedad más grande puede ser asegurada
Por el trading que mediante la venta de efectivo y comprar por dinero en efectivo. (Un "efectivo
Venta en real estáte" significa "no comerciales", pero, por lo general, involucra
La financiación).
3. Guardar los impuestos sobre la renta. Usted no paga impuestos sobre la propiedad
Se negociaron con un beneficio. Esta ventaja puede acumular parcialmente a la
Trading propietario hacia abajo.
4. Puede obtener mayor financiación. Los préstamos se rigen por
Valoración La valoración y precio de venta, y están limitados por
El que sea inferior. Comprar en efectivo bajo reduce la financiación de forma proporcional.
Por el trading puede estipular un mercado máximum valué en
Propiedad para financiarse, aumentando así sus posibilidades de préstamo.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 141
5. Usted puede mantener su trabajo de fondos. No se pierde tiempo de inversión
Entre la venta y la compra.
Cuando el comercio su equidad para la equidad en una propiedad más grande, usted
Asumir un préstamo más grande para compensar la diferencia de valué. Nuevos Inversores
A veces se sienten timorous sobre poseer una propiedad grande con un
Gran préstamo. Con la misma tasa de financiación, es más seguro en la práctica
Para manejar el préstamo sobre una propiedad grande que en uno pequeño, porque
Ingreso bruto mayor proporciona más libertad para transferir cuentas
Para hacer frente a situaciones de emergencia. Cuanto mayor sea el número de unidades, menor
Relación de vacantes creadas por una sola vacante. Por ejemplo, un arrendatario
Desalojar un apartamento en una casa dúplex crea un 50% temporal
Ciento ratio de vacantes. Una unidad vacante durante un mes en un año crea un
4.2 por ciento anual de vacantes. En un edificio de 40 unidades una vacante
Crea un 2,5% proporción de vacantes temporales. Si un mes de alquiler es
Perdido en un año, el factor de vacantes anuales resultantes es sólo aproximadamente .2 por
Ciento.
Independientemente de cómo una propiedad deseable, sin embargo, pueden aparecer como
Anteriormente, los acuerdos de préstamo debe hacerse siempre de manera que
Los pagos pueden ser manejadas desde el ingreso y la propiedad
Se auto-liquidación.
Cómo determinar la equidad
Para máximum expansión debe determinar primero su negociables
Equidad y luego el mayor potencial de la equidad de la propiedad va a comprar.
Multiplicar el alquiler valué existente de $195 mensuales por 100 proporciona un
Venta valoración de 19.500 dólares, a una cifra que cióse celebrará, con el
Presentar atractivos edificios y jardines. La posibilidad de convertir
El sótano en un fíat es un incentivo añadido para la próxima buyér.
Podríamos establecer 19.500 dólares como una feria valué y llegar a un preguntando
Precio agregando aproximadamente el 20%. Esto haría de 23.400 dólares, que
Podría elevarse a 23.500 dólares. Si el resultado de nuestras negociaciones en la venta directa,
Se podría establecer un fondo de roca mínimo de $18.000. A menos
Esta cantidad es recibida, podemos esperar una oferta conveniente mientras
El dibujo de los ingresos actuales.
Para determinar nuestro salable equidad deducimos el préstamo pendiente
Balance de la feria valué venta de 19.500 dólares. El préstamo de US$75 mensuales
Los pagos, incluido el 8% de interés, han sido realizados desde el
142 Buylng su segunda propiedad
Rentas de la propiedad. El 15 de junio de 1977, al final de los dieciocho mensualmente
Los pagos, el saldo de los principales ha disminuido desde $8,500 a
$8,171.16. Esto da un capital de $11,328.84. Multiplicamos esta equidad
Por 4 y encontrar conservadoramente podemos comprar una propiedad de $45,315
Rango.
Esto significa que debemos examinar los bienes enumerados entre $40.000 y
$60,000 con un promedio de 50.000 dólares. Un propietario que había realizado la mayoría
De la obra en el mismo horario buscaría propiedad en un
Soporte similares, como su equidad sería incxeased por $900, a
$12,228.84.
Cualquier propietario que ha venido haciendo pagos y mejoras
Construiría una equidad entre su venta valué y saldo de préstamo
Y podría a bordo de nuestro barco financiero en este punto. Él podría planear
Comercio de propiedad ingresos valorados en cerca de cuatro veces su capital. Yo
Sé de muchos casos, además del ejemplo citado anteriormente en este
Capítulo, del comercio de la equidad en un hogar como pago a cuenta de
Propiedades de ingresos considerables.
Otra reciente comercio en menor escala involucrados un par en su
Veinte años, que comercializan un capital de 3.000 dólares en una casa de 6 habitaciones para un dúplex
Casa valorado en 20.000 dólares, incurriendo en una hipoteca de 17.000 dólares. Los liquidadores
En este caso fueron dos corredores que habían tomado el edificio libre y
Claro como comisión de $300.000 la venta de un edificio de oficinas.
Cómo calcular las ganancias potenciales
Mientras que sólo el temerario gastar no tramado pollos, se paga a contar
Sus pollos antes de que salgan del cascarón, contrariamente al oíd sierra. De lo contrario
¿Cómo se puede medir sus posibilidades de progreso? En cada
Etapa es más bien para examinar los logros alcanzados. Antes de continuar
Además podríamos examinar el potencial de beneficios que pueden obtenerse
Desde nuestros dieciocho meses de esfuerzos. Sobre una probable precio de venta.
19.500 dólares, nos han figurado de nuestro capital social, o net, estáte en $11,328.84. Qué
La cantidad de beneficio?
Deducir el coste total de $12,162.88 para compra y mejoras
Haría una ventas brutas de ganancia de $7,337.12, o sea el 60%. Un
Comisión de venta de $975, con un promedio de 5 por ciento del precio de venta,
Normalmente se paga, dejando un beneficio neto de venta de $6,362.12. A esto se añade
El préstamo de $308.45 reducción, llegando a una ganancia neta de
$6,670,57.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 143
Para calcular las posibles ganancias en nuestra inversión personal, nos
Agregar primero:
Inversión inicial, 1.500 dólares por menos de $70.22
De escrow
Acumulado de ahorro de 50 dólares mensuales durante 18 meses
Conciliación bancaria
Saldo al momento de la compra $1,070.22
El 15 de junio de 1977 equilibrio 639.67
Retiros neto total 430.55
Gasto total
De los fondos personales $2,760.33
Si vendemos por 19.500 dólares dentro de dos años después de la compra original,
Lo que nuestro porcentaje de beneficio? En nuestra inversión personal de
$2,760.33 el retorno neto de $6,670.57 ascendería a un total de 241.6%, o
120,8% por año.
Las mejoras en la Avenida house son típicos de lo que
Puede esperar para manejar de manera rentable, y que se citan en 1977 los costes con
Ampie las asignaciones de tiempo para su finalización. En este ejemplo concreto el
Los beneficios son más del triple del 33.87% anual en personal
La inversión se muestra en el paso 3 del "paso a paso la fórmula para un Millón
Dólares" en el Capítulo 2. Óther ejemplos concretos también considerablemente
Superar el moderado ritmo de Capítulo 2, indicando la comparativa
El conservadurismo de nuestra guía a un millón cuando coincide con el caso real
Historias.
Combinando la inversión inicial juiciosa, máximo una financiación sólida,
Mejoras selectivas y de rentabilidad, no es excepcional para
Doble valor neto en dos años, como yo, junto con muchos otros INMO
Los inversores. Con experimentada orientación para ayudar a trazar sus operaciones,
Puede examinar el capítulo 2's sobre todas las ganancias de capital de 25% cada
Dos años-que le hará millonario en 20 años, como un
Mínimum razonable expectativa.
$1,429,78
900.00
El vendedor quien negoció su compra
Rara vez una rentable la reventa
Cuando esté listo para vender, muchos inversionistas poner ciegamente sus fortunas en la
Las manos del vendedor quien negoció su compra original, dando
144 Buylng su segunda propiedad
Él un listado de venta exclusiva. Si el vendedor evalúa su mejorado
Propiedad en pleno mercado valué, no hay nada malo en darle un abierto
Listado. Pero ser cautos a la hora de ocupar la propiedad. En muchos casos, una
Imaginativa vendedor será tan dominado por el precio que él sabe
Has pagado que no podrá el Estado sí para hacer un
Rentable la reventa. A menudo él incluso no acreditar su propiedad con
Los gastos reales para improveménts. Él podría disuadir de
Fijar un precio de reventa máximum, mientras que un nuevo vendedor, incluso en el
La oficina del mismo agente, evaluará de nuevo en pleno mercado valué.
El Sr. Bokay bien podría ser contactado en relación con las siguientes ofertas, pero
Hay poca Ukelihood que puede revender en una propiedad de beneficio superior
Que él nos ha vendido.
Algunos inversionistas interesados en realizar una práctica comercial de enumerar sus
Propiedades en una base abierta con varios agentes inmobiliarios, describiendo lo que
Tienen al comercio y qué tipo de propiedad que desean. Esto a veces
Conduce a un comercio. En la mayoría de los casos, las mejores oportunidades se encuentran
Por compras como si fueras un comprador en efectivo para las propiedades en el
Rango de precios correctos. Cuando se encuentra una conveniente comprar puede entonces
Proponer un comercio, ofreciendo su propiedad como pago inicial.
Oportunidades de Propiedad de ingresos
Son inagotables
Después de que se enteran de las oportunidades ofrecidas por la renta de las inversiones, la propiedad
Muchos de mis amigos dicen, "con tal de ganar dinero gold
Mina, cuánto tardará la lode se agote?".
Puedo asegurarles que la renta de propiedad representa una inagotable
Tesoro en el que hay más oportunidades de tesoro
Asilo. Por cada inversionista ansiosos que quieran comprar o hay trade up
Muchos de los liquidadores que quieran vender o intercambiar. Básicamente deseable
La propiedad puede ser vendido a precios rebajados en términos favorables para
Razones personales o de negocios. Entre los vendedores que he encontrado
Quienes han ofrecido gangas o excepcionalmente buenos términos son:
1. Imaginativa dueños que permiten que sus propiedades a deteriórate
2. Terco propietarios cuyos ingresos netos gota porque rechazan
Para cambiar
3. Ordeñadores miope que alimentan sin ingresos en mejoras
4. Múltiple herederos que deje una propiedad ir a la olla, porque nadie es
Responsable
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 145
5. Los herederos en un estáte huny para dividir el producto
6. Spendthrifts que vender barato para pagar indulgencias personales
7. Improvidents obligados a vender para pagar deudas personales
8. Propietarios ausentes que no mantenerse al tanto de alquiler o real
Venta valúes
9. Los inversores potenciales en otros campos, tales como negocios
10. Los propietarios a tiempo parcial cuyo empleo ha sido reubicada
11. Los propietarios que deseen mayores liquídate y retomar las hipotecas
De nuevo vamos a comprar desde actual
Anuncios en prensa
Para buscar nuevas oportunidades en pnces prevaleciente, seleccionaremos nuestro
$50.000 compra actual de anuncios en periódicos. Propiedad con renta,
Como con prívate hogares, mayor cuanto menor sea el número de propiedades
De los posibles compradores. Además, el número de anuncios de publicidad de grandes
Propiedades normalmente será menor cuando esté listo para comprar. Sin embargo,
Al mirar a través de un único número reciente de la Metropolitana, encontramos que
En dos columnas de anuncios en "viviendas de alquiler" hay catorce
Los anuncios que puedan ser manipulados por nuestras finanzas. Nueve merecen nuestra mayor
Examen y cinco podemos rechazar sumariamente.
Quizás primero debemos cubrir los inconvenientes de los listados que
Normalmente serían rechazadas sin perder tiempo para una investigación detallada.
Como en el Capítulo 4, los anuncios se cita como escrito excepto
Cambios menores, como ñames, direcciones y números de teléfono. En
Los capítulos 4 y 5 hemos explorado las evaluaciones físicas. En esta y en la próxima
Capítulo vamos a concéntrate más en factores económicos especiales que
Spotlight una mala o buena compra.
No suficientes unidades para potenciales PYRAMIDING
Aquí está un anuncio ofreciendo un intercambio:
JAMES cerca de la terraza; nuevos dúplex;
$35,000; considerar el intercambio. La riqueza real.
4616 Broadway. Teléfono 226-3784.
Las palabras "considerar exchange" podría despertar su interés porque
De forma aparentemente fácil oportunidad de comercio. Pero prevemos poco
Dificultad para organizar un intercambio y sólo están interesadas en una buena
Comprar. Otros factores favorables, queremos tantas unidades de alquiler como
Es posible. A fin de incrementar el capital valué, nuestro objetivo básico es
Aumentar el alquiler valué. Si compramos para gastar 35.000 dólares y 5.000 dólares para
146 Buylng su segunda propiedad
Mejoras, por ejemplo, un 25% de beneficio bruto mínimo objetivo
Significaría un añadido valué capital de $10,000. Esto requeriría
Aumentar el ingreso neto después de mejora por $1,000 al año, o
$88.33 mensual. Las unidades más tienes que trabajar, el más fácil
Lograr esto. Sería mucho más fácil aumentar el alquiler valué
En cuatro apartamentos de $20.84 cada uno, por ejemplo, en lugar de aumentar el alquiler en
Dos apartamentos de $41.68 cada uno.
Si usted prevé sólo un 25% de las ganancias brutas, como se ejemplifica en
El capítulo 2, y poseía una equidad en el rango de $6,000, usted podría ser
Satisfecho con la duplicación de sus existencias desde una casa a un dúplex. Con
Un $11,000-plus de equidad que normalmente buscan un mínimo de cuatro
Apartamentos, a menos que usted encuentra un especialmente atractivo comprar en un 2- o
Construcción de 3 unidades. Desde el dúplex saltamos a una unidad de 12 AD, sugiriendo también
Un comercio.
Demasiado grande para manejar
Más del 12% de ingresos netos; moderno de 12 unidades
Edificio de apartamentos cerca de Mercy Hospital;
Examinará el comercio. Teléfono 221-2568 o
225-2063.
"moderno" puede significar cualquier edad de dos a veinte años, o un viejo
Edificio reformado, justo como algo menos de dos años es "nuevo" o
"casi nueva". Un teléfono cali reveáis que este es un edificio en buenas condiciones
En el rango de $120.000. El propietario debe tener un mínimo de comercio
Equidad de $20,000 en un pequeño edificio de apartamentos, o tomaría
Una menor equidad, con dinero en efectivo para compensar los 20.000 dólares. El requisito firme
Casi el doble de nuestros lugares de equidad esta propiedad fuera de nuestro
Lugares de interés turístico. A partir de doce apartamentos dejamos caer a 12 habitaciones.
'"irrestricto" significa la propiedad de tugurios
Aquí está el comienzo de otro rechazado ad:
Una tarifa más de 12 habitaciones, amuebladas;
Cerca de Evergreen y 7th St.
"irrestricto" en inmo medios publicitarios sin restricciones raciales,
Y también puede connotar propiedad de tugurios que probablemente deberían ser
Condenado.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 147
Nuestro teléfono consulta reveáis hay doce dormitorios con uno
Cuarto de baño y una cocina comunitaria en una casa oíd. Restricciones raciales
Gradualmente están suavizando como propietarios reconciliarse
Para tener miembros de cualquier raza como los vecinos de al lado. Muchos
Las familias minoritarias, por ejemplo, han comprado casas en barrios deseable
Y están ganando aceptación entre vecinos imparciales.
¿Qué acerca de la integración de alquiler?
Plena integración está obligado a llegar a ocurrir. La pregunta es, ¿cuándo?
Hay muchas actividades organizadas por grupos religiosos y de otra índole para
Anular los prejuicios por razón en un intento de mitigar la segregación en
Hoüsing así como en el número de miembros de iglesia y otras fases de social
La vida. Como ejemplo, la Evanston Asamblea del Consejo Mundial de
Iglesias declaró por unanimidad, "la segregación en todas sus formas, es contraria
En el evangelio, y es incompatible con la doctrina cristiana de
Hombre y con la naturaleza de la Iglesia de Cristo".
La Iglesia Unida de Cristo, de la que soy miembro, tiene un
Comité permanente para la Acción Social, que está continuamente la promoción
"La integración racial en las iglesias y en la caja." Así son la Comisión
En el derecho y la Acción Social del Congreso Judío Americano,
Y el Departamento de Bienestar Social del Consejo Nacional de la
Las Iglesias de Cristo en los Estados Unidos.
Otros entre los muchos grupos organizados que han tenido fuertes
Está a favor de la integración de la vivienda son:
Comité de Veteranos Americanos
Los americanos para la Acción democrática
Asociación de Apartamentos de California
Consejo Interracial católico
Congreso de Igualdad Racial
Consejo de Organizaciones hispanoamericana
La Diócesis Episcopal de Nueva York
Apartamento asociación nacional
Asociación Nacional para el Avance de Gente de Color
Comité nacional contra la discriminación en la vivienda
Unión Internacional de Trabajadores de la Industria de Ropa
Los trabajadores unidos del automóvil
La Liga Urbana del Gran Nueva York
La mujer del Club de la ciudad de Nueva York
148 Buylng su segunda propiedad
Lo anterior, junto con decenas de otras organizaciones, han respaldado
Bilis estatales y federales que prohíben la discriminación en la vivienda
Rentáis y ventas. Sus esfuerzos han culminado en el supremo 1968
Decisión del Tribunal de que la discriminación en la vivienda es inconstitucional.
Cómo unidades de alquiler están afectados?
La integración ha progresado suavemente en numerosas urbanizaciones,
Propagación como lejos aparte como Honolulu y la Ciudad de Nueva York. Metropolitan
La vida de la familia 8.700 Stuyvesant Town urbanización
La Ciudad de Nueva York ha tomado en muchas familias minoritarias sin aparente
Repercusiones. Incluyendo el proyecto del metropolitano, más de mil millones de dólares
Se ha gastado en el Estado de Nueva York solamente para construir viviendas sujetas a
Antisegregation leyes. Esto haría que la integración forzada no indícate
No desalentar a los constructores. Se ha fomentado la integración de alquiler en
Muchas ciudades, además de Nueva York y Honolulu, incluida la vivienda pública
Sobre una base nacional y específicamente en Chicago, Filadelfia,
San Diego, San Francisco, Seattle y San Luis.
A pesar de esfuerzos loables como los anteriormente citados, en muchos
Las áreas de la naturaleza humana tiende a mantener la vivienda deseable en un restringido
Base. Los inquilinos en general resulta fácil moverse si no están satisfechos.
En algunas zonas se mueven cuando un miembro de una minoría raza
Se mueve en. Alquiler propietarios como un grupo sería más receptivo a la integración
Si no temen ese arrendatario y la posibilidad de reacción
Una pérdida de ingresos resultante. Donde la vivienda es más escaso que en la mayoría de áreas-
Como en Nueva York, donde el alquiler controles están todavía en efecto-perjudicada
Los inquilinos no dejará tan rápidamente, y la integración es más fácil
Realizar.
Puede aumentar el ingreso neto después de la integración
En muchos ejemplos que he estudiado, donde una mentalidad abierta apartmenthouse
Propietario ha intentado la integración, el siguiente patrón ha
Sido típico:
1. Un miembro de una minoría, la raza está permitido para el alquiler de un apartamento.
2. Algunos prejuicios inquilinos mudarse inmediatamente.
3. Dentro de unos meses otros inquilinos mudarse.
4. El propietario sufre un periodo temporal de vacantes anormal
Y rerenting.
Comprar una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 149
5. Eventualmente, el edificio está lleno de inquilinos imparcial, incluidos
Los miembros de la raza minoritaria.
6. Donde se mantienen los servicios adecuados, ingresos por lo general mantiene
El ritmo de aumento general.
Comprar sólo básicamente PROPIEDAD DE SONIDO
Volviendo a la perenne de ad, tienen una mejor oportunidad de prosperar en la vida
Si se mantiene la ya citada regla de posesión y mejora
Propiedad que escogería vivir en si estaban en la
Presupuesto del posible inquilino.
Propiedad de tugurios a menudo paga la mayor retorno del dinero ínvested,
Pero ofrecen pocas oportunidades para la valorización, desde
Capital valúes son más aptos a décrease de aumentar. Hacer mejoras
O el edificio nuevo donde toda una zona está en proceso de rehabilitación,
Como en muchas ciudades, debe ser rentable. Pero construir un
Aislada propiedad deseable en un tugurio es como construir una mansión junto a
Un vertedero de basura. La mansión no aumenta la valué del
Basurero, pero el vuelco barras drásticamente el valor intrínseco de la valué
Mansión.
Este anuncio apunta a un ejemplo típico de una vivienda de tugurios básicamente
Cuando cojo construido y ahora se deterioró pasado excepto en regeneración
Costo prohibitivo. La instancia de la irracional construcción impera aún
Con algunos nuevos edificios, con Jerry construida, "gobierno provisional"
La vivienda, que estaba destinada a durar hasta el final de la guerra.
La mayoría de los tugurios serían demolidas si los códigos de construcción estaban rígidamente adherido
A, una contingencia que probablemente aplicarse eventualmente.
Desde el punto de vista de la buena conciencia y de buena economía,
Sería prudente limitar sus compras a básicamente propiedad de sonido
El sufrimiento sólo deterioro superficial.
El "truco" de retorno sobre capital
Otro rechazado ad cuelga un cebo especial para los no iniciados:
Un nuevo 4-unidad Apartment House;
Siempre llena; 18% de retorno en capital de 15.000 dólares.
Cerca del distrito de Parkway. Teléfono 357-4021; o
229-0452.
Aquí está un edificio aparentemente nueva con el jefe truco "18
Por Ciento el retorno de 15.000 dólares la equidad." en la compra de viviendas individuales y du150
Buytng su segunda propiedad
Plexes, a menudo ocupadas por sus propietarios, nuestra valoración básica era el bruto
Ingreso mensual multiplicado por 100. En deseable propiedad de ingresos
Cuatro o más unidades el criterio generalmente aceptado es el anual fijo
Los ingresos netos se multiplicaron por 10. Esto significaría que el neto anual
Los ingresos serían un 10% del precio de venta. Esto es neto anual
Llegó, como una práctica regular, deduciendo los gastos fijos de la
Los ingresos brutos y dóes no toman en cuenta los costos de reparación, vacantes, y
Los gastos de capital amortizable. Estos factores adicionales normalmente
Dejar una efectiva neta de alrededor de 6% para el promedio de los bienes. Todos
Estas cifras se basan en los concesionarios concienzudo sobre el coste total de
La propiedad, en lugar de en el pago inicial, que sería la
Capital original.
Un 18% de rentabilidad en un capital de 15.000 dólares sería de $2.700. El
La propiedad en cuestión debe ser valorada en diez veces esta cifra neta, o
$27.000. Para una rápida comprobación tenemos el primero de la lista el número de teléfono y pregunte
El precio total de la propiedad. La respuesta es de 60.000 dólares. En este precio el
Red fija debe ser de $6,000, mostrando que la propiedad de un ingreso
Punto de vista es caro a más del doble. Cualquier anuncio que sopla el
Retorno desde la equidad debe ser ignorado, porque este tipo de publicidad
Casi invariablemente, diseñado para atrapar a los incautos por encubrir el
Hecho de que la renta neta es baja en reíation al precio total de compra.
Comprar una propiedad EN LA BASE DE
El ingreso neto real
El ingreso neto puede estar muy por debajo de lo normal debido a que el coste de construcción
Considerablemente más de erigir que justificarían el ingreso real.
Aunque los costos de reemplazo son una comprobación adicional sobre si un
Anuncio representa una buena valué, el costo de sustitución nunca garantiza
Los ingresos. Tipos de propiedad para que los alquileres rara vez pagar la construcción
Los costos son viviendas de lujo construidas en barrios de bajos ingresos, middleclass
Las viviendas construidas en los barrios de tugurios, y cualquier vivienda construida junto a las tenerías,
Vertederos y otros lugares aislados o rechazados.
La propiedad debe ser comprado, sobre la base de los ingresos netos y
Sólo si no puede ser sustituido por menos de la valoración determinada por
Los ingresos. Nunca debe ser comprado en la base que tiene un costo
Cierta cantidad de construir y, por lo tanto, llevará una renta determinada.
Hay muchos elefantes blancos de ambos oíd y nueva construcción
Que no pueden pagar los gastos. Muchos de los apartamentos fueron construidos durante y

)
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 151
Después de la II Guerra Mundial con infladas hipotecas de la FHA que superó
Los costos de construcción. Debido a los gastos excesivos, rénts, pagar incluso una modesta
Retorno de la inversión, se establecieron en más de potenciales arrendatarios pagaría.
Las tasas de vacantes en estos proyectos zoomed tan alta como 50% y
Los ingresos no eran suficientes ni siquiera para pagar la hipoteca.
Estas prácticas antieconómica están lejos de ser normales ejemplos de prívate
Enterprise. Son típicas de los negocios y las inversiones en el marco de
Supervisión gubernamental y distorsionado por presiones de tiempo de guerra.
Una cara nueva propiedad
4 nuevas unidades-Brockhaven. $10.000
- elprecio de $ 64.000. Los pagos de $410.
Los ingresos de $610. La renta anual de $7320.
Los inquilinos pagan todas las utilidades; 4 estacionamientos y
Espacios de almacenamiento; completamente ocupada; mejores coches
En la zona de Condado; cerca de docenas de industrial
Las plantas; cióse a escuelas, tiendas y
El transporte. Propietario de salir de la zona. Usted
Rara vez encontrará un mejor retorno de la inversión.
Cali, 633-2714 o 859-8122.
Esta propiedad parece estar dentro de nuestra gama de precios y financiación. Ella
Puede probar el sonido desde un punto de vista de ingresos y parece que vale la pena investigar.
Nuestra anterior valoración de la agradable terraza casa rural en
El capítulo 4 mostró había menos probabilidades de aumentar su capital en valué
Hotel nuevo. ¿Cuáles son las perspectivas con esta nueva propiedad? Como
Verificar, tenemos el primer teléfono número listado. La esposa del titular respuestas
Y ¿le da la dirección y nos encaminamos hacia las afueras Brockhaven
Distríct para una inspección personal.
Nos suena el timbre del apartamento 1, marcado como "Manager", y son recibidos
Por el propietario y su esposa. Después de unas cuantas preguntas capciosas nos dice que
El edificio es de tan sólo seis meses, oíd y fue construido por su marido, que
Es un contratista general. Cuando venden planean mudarse a otra
Sección, más cercano a la ciudad, donde el marido está construyendo otro
Casa de apartamentos. Aparentemente aquí es un contratista que construye para la especulación.
Podemos estar bastante seguros de que él ha construido en el mínimum costo,
Utilizando la más barata construcción donde no sea demasiado evidente. Nosotros
Puede esperar que esto sea camuflado por unas llamativas como el
Signo de hierro forjado a través de la puerta delantera:
152 Buylng su segunda propiedad
La Brockhaven
Nos preguntamos si los 610 dólares anunciados es la renta neta o bruta y se dijo que
Son los ingresos brutos. Hay dos apartamentos de 2 habitaciones para alquilar $125
Cada uno y dos apartamentos de 3 habitaciones para alquilar $180 cada uno. Todos están sin amueblar
Salvo en el caso de las estufas, haciendo de los alquileres sobre lo más alto posible en
Esta zona suburbana periféricas. La neta anual después de descontar los impuestos,
Seguros, agua y servicio de compactación, pagados por el propietario, viene a
Alrededor de 5.400 dólares. Esto significa 8,4% neto sobre su precio. "sucio",
Dice que la esposa de un bonito, nueva propiedad.
Las cifras de ingresos incluyen el alquiler completo valué de $180 para el
El apartamento del propietario. Dado que el propietario también sirve como gerente, dieta
Los servicios de un administrador se omite, aunque este tema está normalmente
Incluido en propiedad de este tamaño. Con 4 unidades un inquilino-manager
Debería recibir alrededor del 20% del alquiler de la concesión.
Como comprobación adicional, nos preguntamos cuál es el espacio total y se les
Alrededor de 2.000 pies cuadrados. Permitiendo a 8.000 dólares para el lote, pavimentación y jardinería,
Y 27 dólares por pie cuadrado para construcción de apartamentos baratos,
Calculamos que la propiedad podría ser reproducida nueva por $62.000,
Incluidos los honorarios del contratista. La renta es justo para los costos de construcción,
Pero baja de la cotización. Hay pocas posibilidades de mejora.
Si estamos interesados en este tipo de propiedad, bien podríamos
Construir nosotros mismos. La construcción de nuevos apartamentos u otra propiedad en alquiler
Bien podría ser considerado después de adquirir experiencia. Pero para el nuevo
Inversor las ramificaciones de nueva construcción son mucho más arriesgadas que
Mejorar la propiedad antigua. Un experimentado propietario sé limita su
Las compras, por ejemplo, propiedades de al menos tres años, donde oíd
Los alquileres son resultado pero pueden hacerse mejoras en operaciones y
La actualización.
Un hotel es un negocio más que una inversión
Estamos próximos a elegir nuestro aparentemente mejores posibilidades de ad, un listado de 20
Las unidades que se podrían comprar con nuestro patrimonio de aproximadamente
$11,000, después de la negociación.
Pidiendo $12,000 abajo! Recaudó $2,000
Mensuales! Veinte rentáis! <(g)u 232-4201.
El vendedor nos da una dirección en un buen barrio de alquiler. Él dice,
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 153
"El precio total es de $92.500. Los propietarios están dando un hot deal
Sólo porque se están moviendo fuera del estado y el pan ya no
Supervisar la propiedad. Se ha establecido una firme la figura y la compra
El precio no está sujeto a negociación; pero el pago inicial puede ser,
Dependiendo de la experiencia y responsabilidad del comprador. Puede buscar
El acuerdo más y tomarlo como ofrecidos, o salir de él. Puede hacer suficiente
Beneficio neto para obtener su pago en menos de dos años, y
A partir de allí se estaría montando el chollo. El lugar es
Tales á mina de oro que pagaría 600 dólares mensuales net además y por encima de todo
Los gastos, incluyendo el pago de la hipoteca".
Parece demasiado bueno para ser verdad, para poder comprar este ingreso y 20
Las unidades de alquiler en un atractivo distrito con sólo un pago inicial de $12,000
Solicitada. Tan pronto como nos dirigiremos hacia arriba en la parte delantera de la propiedad estamos
Inmediatamente desilusionados. En lugar de una casa de apartamentos, resulta
Que, de acuerdo con el signo en la parte delantera:
MARGIE-Joe Hotel, Comedor
Comidas caseras
Cualquier pero un experimentado operador del hotel o restaurante debe rechazar
Una instalación de estas características, independientemente de cuán atractivas las figuras aparecen. La
tasa
De fallos entre los nuevos propietarios del restaurante es considerablemente superior a
Los cuatro de cada cinco promedio citado anteriormente para todas las empresas.
Las 20 habitaciones del hotel están todas rentáis, no apartamentos. Con el fin de
Llegar a la proposición que ha esbozado, el vendedor había figurado
Todas las habitaciones se llena en tarifas del hotel durante todo el año, que el
Comedor funcionaría sobre la base de pensión completa para el 26
Los ocupantes, y que los propietarios se ocuparía personalmente sin sueldo
No sólo la rentáis pero el cocinar y servir meáis.
Hemos mencionado que en feria rentáis, en un buen barrio, y con capaz
Una casa de apartamentos de gestión puede ser operada a cióse a 100
Por ciento de su capacidad durante todo el año. Esto dista de ser cierto, incluso de la
Mejor operado por hoteles y restaurantes, que son susceptibles de ser estacional.
Día de trabajo, y los fines de semana las fluctuaciones comerciales. El hotel
Han sido anunciados con otros hoteles en "oportunidades de negocio",
En lugar de "viviendas de alquiler." El Hotel operaciones son básicamente un
Forma de empleo de negocios, no una forma de inversión. Sobre la Renta
Devoluciones del impuesto sobre la renta de apartamentos en condiciones normales de funcionamiento
aparece undér
Los ingresos procedentes de los alquileres. Los ingresos del hotel aparece en la ganancia (o pérdida)
154 Buylng su segunda propiedad
Desde la empresa. El recaudador de impuestos, por lo tanto, prevé la posibilidad de
Pérdida.
NO HAY POSIBILIDAD DE GANANCIA CAPITAL
Desalentado con este listado de unidades de 20, podemos invertir nuestro campo y abordar
Junto a 5 unidad ad donde el propietario ofrece al comercio:
A-Estándar Realty Co.
Empiece bien con nosotros. Investígate la
Siguiente propiedad ofrece para su
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273-8147.
Investigación muestra una renta justa para el precio de venta, y factible de
La financiación. Pero el edificio y los jardines ya están en buenas condiciones.
Y ofrecen pocas oportunidades para mejoras de capital. Nos acercamos a una
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Teléfono 329-0467; 448-2742 veladas.
El realtor nos da la dirección, con la advertencia de que el interior
No es para ser inspeccionadas sin una cita. A petición nuestra él
Nos da una declaración, que se muestra en la página siguiente, enumerando los alquileres y
Los gastos. Existe una buena razón para la impresión fina en la parte inferior de la
Declaración destinada a anular la responsabilidad por omisiones del broker
De los gastos, o las diferencias de ingresos. Se omite en este caso son habituales
Gastos del administrador, y el agua y el Scavenger servicio, normalmente
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 155
Pagado por el propietario en esta zona, incluso si el inquilino paga otras utilidades.
Vamos a comprobar estos gastos y también cómo los alquileres reales
Comparar con la lista de programación. Posiblemente el Precio y pago
Pueden bajarse considerablemente después de verificar estos elementos.
Este es el número de unidades que esperamos para comprar, y los $9,375 anuales
Net es buena para el posible precio de compra. Pero el rentáis parece
Excesivo. No tenemos ningún interés, salvo por la declaración
Que las 5 unidades de habitación están llenos, lo que indica que los alquileres son en feria
Los niveles del mercado.
A nuestra llegada a la propiedad, un recién pintado de 2 pisos edificio de estuco.
Se encuentra a pocos minutos después de las 13.00 horas un pintor en blanco uniforme es sólo
Acercándose a la puerta delantera. Nos interceptarlo y preguntar si esta es la
Casa de apartamentos anunciados para la venta de la empresa por las potencias. El
JAMES K. PODERES CO., los REALTORS
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Los gastos anuales 1,424.71
Impuestos $1,236.33
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TOTAL $1,424.71
Ingreso neto anual $9,375.29
Precio: $85,000.00
Financiación: Tendrá $15,000.00 abajo
O equivalente la equidad en la pequeña propiedad.
Saldo $600.00 por mes, 8% de interés.
Se muestra solo por cita
La información anterior ha sido obtenida de fuentes que consideramos fiables,
Y aunque no podemos garantizarlo, creemos que sería corred. La aceptación de
Esta Declaración obliga a la persona a aceptar a todas las negociaciones cpnduct
Con respecto a esta propiedad a través de James K. Poderes Co., los Realtors. No asumimos ninguna
La responsabilidad de las representaciones, como a valúes o por errores u omisiones en este
Declaración.
156 Buylng su segunda propiedad
Dice que es pintor y él se acaba de completar un poco de tocar. ¿Hemos
Desea ver el edificio?
No hay cortinas o cortinas en las ventanas, que ojo con nosotros
Un aspecto de vacío. Pedimos al pintor si alguien está viviendo allí. Dice
No, él está a punto de acabar un trabajo de pintura completo, dentro y fuera, y
Nadie ha pasado aún. Sin embargo, estaría encantado de mostrarnos
Alrededor si estamos interesados.
"Full 5s" tiene un doble Meaníng
Cabe mencionar que el Grupo declaró "4 5s?> y preguntar cómo sucede que
Todas las unidades están vacías.
"El dueño no alquila una cosa", dice el pintor. "quiere mantenerlo
Buscando nuevas para el siguiente propietario. Pero ellos están llenos cincos. Tienen un
Comedor, además de dos dormitorios y una sala de estar y una cocina.
Que no cuenta el baño como una habitación, por supuesto. Estos júnior cincos que
Algunas personas cali cincos no tienen un comedor-solo desayuno
Los rincones. Es por eso que estas son legitímate fives completo".
El lote está totalmente desprovisto de jardinería, con áspero terreno
Tras la tierra de nadie, el aspecto de un terreno baldío en el que un nuevo edificio
Se está construyendo. El edificio todavía muestra signos inequívocos
Que esto no puede ser de nueva construcción. Hay piso a la vieja usanza
Hornos en cada apartamento, 6 pulgadas zócalos, molduras en imagen
Las paredes de un pie debajo de los techos, que son de 10 pies de altura, puertas de cristal
Entre las salas de estar y comedores. Todas son contrarias a newconstruction
Prácticas, y revelan la edad tan seguramente como las arrugas en una
Manos de mujer y la garganta. Nos agujas adicionales el pintor para
Información.
Le decimos al pintor su trabajo de pintura tiene muy buena pinta y, a continuación, preguntar por qué
No hay jardín de cualquier tipo como sería de esperar en un lote con una
La construcción de este oíd. El pintor dice que el propietario es la planificación horizontal.
El lote más adelante si el edificio no vender sin ella. No hay ninguna
Jardín porque este era un baldío hasta hace pocos meses. El
El edificio fue trasladado desde su antigua ubicación en la ruta de una nueva
Expressway.
Una observación sobre la improbabilidad de mover un edificio grande,
Y el pintor dice que ellos tuvieron que dividirla por la mitad con el fin de
Obtener a través de las calles. El edificio solía tener una totalmente de madera
Exterior y ha sido completamente estucadas para encubrir la disección
Y grietas causadas por movimiento.
"Has hecho un buen trabajo slicking todo", nos comShopplng
Para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 157
El pintor pliment. "Usted parece saber todo acerca de los planes del propietario.
¿Sabe él muy weD?".
"Yo debería, yo soy el dueño".
"Bueno, ustedes han desarrollado un edificio agradable aquí. Pero ¿por qué no
Empieza a recoger los alquileres en lugar de dejar todo vacante?".
Inmo declaraciones pueden NADA
Enfoque la realidad
"Por qué, estoy haciendo mucho dinero en algunos de mis otros proyectos, HE
No necesita aspavientos con el cobro de alquileres. Sólo tienes que devolverlo en
Los impuestos sobre la renta. Así que estoy tomando sin posibilidades en un montón de inquilinos
descuidado
Enredando mi nueva pintura. Además, si usted compra el lugar, usted sería
Mejor para escoger sus propios inquilinos".
"Dor^'t piensas doscientos veinticinco dólares es demasiado alto para
Alquiler?".
"No un poco. Había mucha gente parada aquí perfectamente dispuestos a pagar
Y mucho más, incluso mientras yo seguía trabajando en el lugar. Pero
No le daría a ellos. No señor! Voy a dejar todo el negocio
Vendo tilí vacantes para el siguiente propietario".
Obviamente las anteriores declaraciones descarada nowhere enfoque
La realidad. Sólo sirven para advertir de que es mal negocio para aceptar
Cualquier información de cara valué. Siempre es bueno escuchar la Román
Ley de caveaí empíor, "que el comprador tenga cuidado." Los comerciantes transíate Yankee
Esto a "mirar a los dientes del caballo antes de comprar".
Aquí es un excelente ejemplo de cómo la realidad puede diferir de inmo declaraciones
O la publicidad. Los apartamentos son aproximadamente las mismas dimensiones
Como nuestra casa A Avenue. No son tan modera Y NO alquilar
Por más de 200 dólares por mes. Ciento ochenta dólares estaría más cerca
A su nivel de mercado realistas. Nadie sería temerario hecho a
Acepto en face valué el declaró en un programa de alquiler vacante completeiy
Edificio. No hay un solo alquiler real para verificar contra excepto en un
Base de barrio. Probablemente el único comprador potencial será
Alguien que piensa que está recibiendo un generoso subsidio para su comercia
La construcción, sin darse cuenta que le está dando su propiedad lejos y
Pagando un arranque exorbitantes.
Mientras que algunas de las ofertas que encuentre será obviamente mala compra, no
Vale la pena investigar, su promedio de compras debería subir varios aceptable
Propiedades.

10. Elegir su segundo

Propiedad
Desde el 4 unidades vacantes Floradale Apartamentos han resultado decepcionantes,
Elevamos nuestra mira una unidad adicional. Esta vez podemos seleccionar un
Ad cubriendo una propiedad de 5 unidades:
Esto es! El Mercy Hospital cercano;
Modera cinco unidades; ingresos de aproximadamente
$6.000; 52.500 dólares. Los pequeños pagos. El comercio.
El Sr. Murga, 2947 Broadway; Teléfono
743-5232.
Esta oferta puede ser derecho nuestro callejón. Somos el broker y teléfono
Preguntar qué entiende él por un pequeño pago. Nos dice que el propietario es un
Viuda están ansiosos por vender. Para el pago inicial se hará tan poco como
$5.000 en efectivo o un sonido comercial hasta $10,000 en valué. Estamos de acuerdo en reunirnos
Delante de la propiedad, que se encuentra en B Boulevard, una calle residencial
En un buen barrio de alquiler en Timor Metropole.
Una placa con letras de oro-signo de cristal colgando del techo-porche delantero
De un inmueble de 2 pisos se lee:
BELVEDERE APTS.
Existen tres estructuras en un 50 por 150 pies de altura mucho. Detrás de la
El edificio principal es una casa de un piso, y en su parte trasera en un callejón es un
Una historia en el garaje. Las estructuras son cerca de veinte años, según oíd
Para el agente, el Sr. Murga. El edificio de dos pisos en la parte delantera es de
Tablillas blancas y 5 consta de cuatro habitaciones, todas amuebladas fíats. El
Dos pasos delante y el porche cubierta son construidos de terrazo, hormigón-aparecieron
Muy agrietado, con un patrón irregular de mármol pulido
Los chips. El porche de entrada y el balcón por encima de ella en el segundo piso
Están protegidos en los lados de tablillas ejecutando 30 pulgadas de alto. El
El balcón tiene una baranda de piquete de 2 pies en la parte delantera.
A cada lado de los pasos es un delantero de 3 pies de alto, 18 pulgadas de piedra cuadrada
Pilar, coronada con un cuadrado de 2 pies 4 pulgadas de espesor de losa de hormigón. El
158
Escogiendo Su segunda propiedad 159
Pilares están ligeramente fuera de balance. Grandes grietas entre los escalones y el
Porche, y entre la parte trasera del porche y el edificio, indícate
Que la fundación bajo el pórtico y los pasos se ha asentado.
El techo es de cuatro aguas agudo en la parte frontal y tiene un pequeño frontón. Su composición
La culebrilla parece bastante nuevo. Los Aleros sobresalen unos dos pies
Y presentar una apariencia barnlike, sin límite máximo para cubrir la exposición
Balseros.
El césped en la parte delantera debe cortar. Los arbustos que crecen en los lados rank
Y en la parte delantera del edificio, pero el astillero en conjunto parece bien
Planificadas. Sería adecuado sin cambiar salvo para una buena
Recorte.
Los cuatro coches en el garaje en el callejón trasero tablillas es cara, con tres
Alquiler de espacios en un gabinete y un cuarto coche espacio encerrado por separado.
Y con una herramienta- y la sala contigua. El propietario vive en
El verde shingled cottage entre el garaje y el edificio principal.
Los tres edificios están muy necesitados de pintura exterior. El vendedor
Dice que el marido de la dueña falleció recientemente de un ataque al corazón. El precio
Incluye los muebles de las cuatro fíats, pero no en la casa.
La escalada rosas rojas en la parte delantera de la casa se paseó hasta el momento
Fuera de los límites que los retoños encima de la puerta tenía que ser empujado
Aparte para obtener la entrada. El Sr. Murga nos introduce a la dueña, la señora
Ballcryn, stout, apuesto mujer de cuarenta. La ausencia de maquillaje
Acentúa los círculos oscuros bajo los ojos. La casa ha sido
Recientemente redecorado interior, excepto la cocina. La cocina es de
De tamaño medio y presenta una modera la apariencia, con armarios, ampie
Tile drainboards, y nuevas incrustaciones de linóleo en el suelo. El cuarto de baño
Tiene un moderno montaje empotrado bañera ducha cromado, con una sobrecarga.
Hay un gran dormitorio y sala de estar, y el último tiene un
Pared cama plegable. El comedor es compacto, con dos construido en china
Armarios. Todo el interior está en buen estado, excepto por el
Cocina que necesitan una pintura.
Tan pronto como se termine la inspección de la casa, el Sr. Murga comienza
La puerta. Él frunce el ceño con impaciencia cuando pedimos a la Sra. Ballcryn porqué ella
Está vendiendo. Los vendedores a menudo intentan desalentar mucho debate entre
Principáis, así que hacemos caso omiso de él y dar nuestra atención a la Sra. Ballcryn.
"Me gustaría mantener la propiedad, porque es fácil de cuidar
Y paga bien. Pero es demasiado deprimente para permanecer aquí donde simplemente sigo
Ser recordado de mi marido. Falleció en la noche en que
Cama conmigo al lado de él, y no me podía dormir allí desde entonces. Tienen que utilizar
La cama pared. Tengo pensado volver a la enseñanza de la escuela en el Metropole, pero yo
Desea mover a una ubicación diferente y olvídate de este lugar.
160 Buylng su segunda propiedad
"Mi marido era un vendedor de equipos agrícolas. Teníamos planeado quedarnos
En la casa y vivir de los ingresos de los cuatro fíats tras él
Jubilado. Mi marido pretende fijar el lugar entero dentro y
Fuera. Pero parece que está en la carretera y de pesca y caza
Utiliza la mayor parte de su tiempo libre, así que él tomó el último par de años
Hacer la casa lo suficientemente decente para vivir. Estaba muy deteriorada cuando
Nos lo compró hace seis años. Le tomó tres años, trabajando ocasionalmente
Wéekends, a remodelar completamente uno de los fíats, y el
Casa rural fueron todos fie obtuvo alrededor. Los cuatro fueron todos fíats para alquilar
90 dólares al mes cuando compramos. Hemos subido tres fíats a $110, pero nosotros
Alquiló la remodelación de uno por $145 tan pronto como fue fijado".
Sugerimos la posibilidad de un comercio
Decimos que tendrán que inspeccionar el remodelado ñat y también a los demás,
Y pedimos a la Sra. Ballcryn si ella consideraría teniendo en el comercio un bonito
Casa en las mejores condiciones. La oradora pregunta cuántas habitaciones tiene. Decimos cinco.
"Me gustaría ver su propiedad y entonces me puede decir si yo estaría
Interesados en el comercio. Quiero una casa con dos habitaciones agradables, como tengo pensado
A tener un profesor amigo viven conmigo para evitar estar solo".
Aseguramos la Sra. Ballcryn hay dos dormitorios de buen tamaño, tanto
Recientemente decoradas, así que ella y su amiga serían satisfechos.
El Sr. Murga pregunta cuánto queremos para nuestra propiedad. Decimos
22.500 dólares, y que es spick-y-span, como si fuera nuevo. La Sra. Ballcryn
Dice que si queremos hacer un comercio deberíamos simplemente hágale saber, y
Ella podría ir a la derecha y mire en nuestro lugar. Decimos que vamos a primera
Tenemos que pensar sobre las posibilidades, después de hacer una más completa
Inspección de la propiedad de la Sra. Ballcryn. Entonces podemos ponernos en contacto con
Ella o el Sr. Murga. La Sra. Ballcryn dice que si tenemos alguna otra
Preguntas en cualquier momento ella estará encantado de responder a ellos.
Tres apartamentos necesitan modernizar
El fíat inferior alquilar por $110, Número 1, necesita papel y
La pintura. La condición es comparable a la de nuestra casa Avenida
Antes fue rehabilitado, pero el fíat parece estar unos pocos años más
En su estilo. La cocina está más necesitada de decoración, con desapareció el papel tapiz
Suelto de las paredes y el techo. La cocina es compacta,
Con un pequeño rincón para desayunar en la nevera y el final.
Escogiendo Su segunda propiedad 161
Cocina son bastante nuevos. Fuera de la cocina hay un porche con un servicio
Lavadero doble. El servicio porche abre en una abrigada backstairs
El aterrizaje.
En el otro extremo de la cocina es una puerta en el comedor.
En el centro del comedor es una gran mesa ovalada de roble, oscurecido
Por muchas capas de barniz teñido y rodeado por seis roble resistente
Sillas. Un gran armario proyecta tres pies fuera y ocupa la mayor parte de la
La pared interior del comedor, frente a las ventanas. En un extremo de
El armario es un espacio para colgar la ropa. La mayoría de los armarios está ocupado
Por una cama doble voluminosos, pesados de hierro fundido de encuadre y patas plegables.
ITie pared detrás del armario es terminado con el mismo panelado de roble como
El comedor. Aparentemente, el boxed en cama plegable fue construido como un
Adelante con el diseño original.
Nos preguntamos si todos los fíats están colocados en el mismo, incluyendo la pared-cama
Acuerdo. El Sr. Murga responde que sí, en todo, pero la remodelación de uno
Al lado de la cama plegable que habían sido retirados. Cada fíat
Ya tiene dos dormitorios y hay poca necesidad para una cama plegable.
En el comedor, entre la puerta de la cocina y otro umbral,
Es un bufé incorporada que proyectos de 18 pulgadas y se ejecuta desde
El piso hasta el techo. Entre el buffet y el otro es una gran puerta
Calentador de gas circulante. La otra puerta conduce a un pequeño pasillo,
Que se abre en el dormitorio principal y el cuarto de baño. La bañera
Es el viejo tipo, pararse sobre patas de hierro fundido con exposición
Tubería galvanizada corriendo a la ducha. Los muebles en el
El dormitorio principal está en buen estado. En un segundo dormitorio más pequeño en
La parte trasera hay un sofá que se puede abrir en una cama doble.
Al final del comedor, frente al buffet, son dos 4-pie
Las puertas correderas, formando una de 8 pies de ancho de la puerta, que conduce a la
La sala de estar. Gangly lámparas que cuelgan de la sala y comedor
Los techos. El salón sofá es desparejo y la tapicería es
Desgastado en los brazos. Todos los pisos son de madera maciza en buen estado,
Excepto para la cocina y el baño, ambos de los cuales están cubiertos con
Linóleo desgastado.
En los dos restantes fíats alquilar por $110, en el segundo piso,
Condiciones comparar con el fíat $110 en el primer piso. Ninguno tiene como
Un sofá destartalado, sin embargo, ñor hay duchas de hidromasaje sobre la otra.
En la parte inferior del original fíats estufas y refrigeradores han sido reemplazados
Con los nuevos en los últimos años. La cocina en el número 3 de la
El segundo piso tiene un pequeño rangette, en lugar de un rango y una arcaica
162 Buylng su segunda propiedad
Refrigerador GE con las bobinas expuesta en la parte superior. En el segundo número 4
Piso tiene una araña de patas, negro-aparecieron gama que parece más
Antigua que sustituye a la avenida.
Un piso es un modelo ya hecho
Para la modernización
En el $145 fíat, Número 2 en la primera planta, tenemos un ready-made
Modelo de lo que puede lograrse con los mismos planos de planta en
Los otros tres fíats. El fíat modernizado ha sido atractivamente amueblados
Y decorado. Las puertas corredizas y la partición
Entre el salón y el comedor se han eliminado. También lo han hecho los
Engorroso pared cama y su closet y el built-in de piso a techo
Buffet en el comedor. Esta cirugía ha creado una apariencia de
Mucho mayor amplitud.
El calentador de circulación ha sido canjeado por un gran horno de pared.
Hay una nueva gama y un nuevo frigorífico en la cocina. Nuevo
Incrustaciones de linóleo ha sido instalado en la cocina, y un nuevo ceramictile
Y drainboard splashboard para el lavabo.
Una nueva plaza completeiy color melocotón bañera ha sido instalado,
Rodeado de azulejos de cerámica en tres lados, a una altura de cinco
Los pies. Una ducha de mosaico ha sido construido al lado. Tiene baldosas de cerámica
También se han sentado en el piso del baño. Enfrente de la bañera y la ducha,
El lavabo se ha encerrado en un gabinete integrado, el cual se extiende
Tres pies al lado para proporcionar un make-up bar. Un espejo cuadrado filis
En la pared por encima de la zona de maquillaje, y un espejo de cuerpo completo cubre el
Puerta que conduce al dormitorio principal.
Una arandela automática ha sido instalado en el porche de servicio. El
Luces colgantes han sido retirados de la vida completeiy
La habitación y la salida oculto por más de enlucido, punteado y
Pintar todo el techo. Todos los demás accesorios eléctricos han sido sustituidos,
En el baño y la cocina con iluminación fluorescente.
Aunque podríamos modificar los cambios realizados, la actual $145 alquiler
Y el aspecto de la renovada fíat muestran las potencialidades en
La remodelación de los otros tres fíats. Aquí el propietario elaborado básicamente
Mejora de sonido, entonces empantanado. Si él había cambiado desde su
Lento de hágalo usted mismo con el contrato de flete Express, todos cuatro fíats
Habría sido remodelado mucho antes de que este en un buen beneficio.
Chooslng su segunda propiedad 163
Una revisión de la financiación y los ingresos
Fuera, nos preguntamos cómo se prevé trabajar el financiamiento adicional
Si el propietario está dispuesto a tomar tan poco como $5.000 en efectivo. El Sr. Murga dice
Que la presente 34.500 dólares de la empresa de seguros pueda tomar a préstamo
Con 7% de interés. La Sra. Ballcryn está dispuesta a tomar una segunda
Préstamo hipotecario para compensar la diferencia. Ella está pidiendo solamente 8%
Los intereses, lo cual es muy razonable para un segundo préstamo. La Sra. Ballcryn es
No necesitan de ningún efectivo, dado que su esposo la abandonó diez mil dólares'
Los seguros.
Nos preguntamos cómo el "ingreso de aproximadamente 6.000 dólares" en el anuncio se llegó
En. Desde los tres $110 fíats más el uno por $145 vienen a $475
Mensualmente, o $5,700 al año, aparentemente esto es una burda en lugar de una red
La figura, ¿no es así? El vendedor dice que no, los 6.000 dólares representa los ingresos netos,
Porque el alquiler de la casa valué es calculado en $95 y el
Los gastos fijos son sólo $68 al mes. Los inquilinos pagan todas las utilidades
Excepto agua, scavenger servicio, hall y luces.
Él dice que si tomamos en cuenta los gastos de $68 a $95 Casa Rural alquiler
Weget un adicional de $27 al mes los ingresos netos, lo que hace un total de $6,024
Como los efectivos anuales netos. "y que no tiene en cuenta el hecho de que
Apartamentos Belvedere
Estado de Ingresos y Gastos
Ingresos brutos, 1 cabañas y 4 Fíats, todas amuebladas:
3 fíats, núms. 1, 3, 4, @ $110 $330.00
1 fíat, nº 2 145.00
Casa rural 95.00
Alquiler mensual total $570.00
X 12
Alquiler Total anual $6,840.00 $6,840.00
Los gastos anuales, Real de 12 meses anteriores:
Seguro de Incendio $ 94.74
535.16 Impuestos
Servicio de barrido y agua 163.20
Luces Hall 28.00
El total de gastos anuales de $821.10 821.10
Ingreso neto anual $6,018.90
164 Buyfng su segunda propiedad
Ahora los tres apartamentos alquilar por cien y diez dólares podría
Fácilmente se alquilan por ciento cuarenta y cinco cada uno sin tocar
Ellos." El Sr. Murga nos da una declaración escrita del ingreso y
Los gastos.
"El fíat rentando ahora por ciento cuarenta y cinco deberían recibir
Ciento ochenta. Esto demuestra una uno-ciento-y-cuadragésimo fivedollar
Como valué es para los demás", afirma el Sr. Murga. "Hay ciertamente
No más de treinta y cinco dólares de diferencia en alquiler valué entre
La up fíat fijo y los otros".
Mantenemos el control de nuestra propiedad
Queremos decirle al señor Murga pensaremos todo el trato más y más tarde podrían
Estar dispuesto a hacer una oferta para un comercio. El Sr. Murga pide la cantidad de
El préstamo pendiente en nuestra casa, y le decimos $8,171.
"Usted dijo que estaban pidiendo veinte y dos mil quinientos.
Entonces usted figura tiene unos 14 mil dólares, capital
¿eh?"
"Eso es bastante cióse".
"Bueno, déjame echar un vistazo a su propiedad ahora, y veremos si podemos
Puede negociar".
El agente intenta polo us y obtener un compromiso a la lista
Nuestra propiedad para la venta o el comercio exclusivamente con él durante seis meses.
Esto podría impedir que nuestro trabajo fuera el mejor arreglo, porque nosotros
Se les niega el derecho a free-lance en busca de Better buys si nos
No se pudo llegar a un buen trato. Si estábamos interesados en un
Venta directa en lugar de en el comercio, nos podría dar un corredor un exclusivo
Listado compénsate para su publicidad en nuestra propiedad y dando
Especial atención. Un broker suelen pedir una "exclusiva" para
De tres a seis meses, y a veces durante un año. Sin embargo, es usualmente
Imprudente por parte de un propietario de acuerdo a más de 90 días, para la cotización
Siempre puede ser renovada si el Broker's esfuerzos son considerados satisfactorios.
Por otro lado, si la propiedad está atado por más de tres
Meses, un broker tiene a menudo una tendencia a colocar el listado en la parte posterior de
Sus archivos y dedicar su atención a corto plazo, o anuncios anuncios pronto
A caducar, sobre la que su tiempo es limitado. Aquí está un ejemplo de un
Cuidado tafcing del propietario que el tiempo trabaja en su favor.
Algunos intermediarios intentan tomar el control de la propiedad completamente fuera de
Las manos del propietario en el suyo, de manera que puedan responder mejor manipúlate ofertas
Para su beneficio en lugar de la del dueño. Desde ya no queremos cadenas
En nuestra libertad para buscar otra propiedad, estamos de acuerdo en no exclusivo
Chooslng su segunda propiedad 165
Listado con el Sr. Murga. Le decimos que nosotros definitivamente no vendería
Y renunciar a nuestras actuales ingresos excepto para el comercio de propiedad más grande.
No vamos a demostrar nuestra propiedad a nadie hasta que trabajamos en nuestra
Presente una oferta satisfactoria para un comercio en el cual nuestra propiedad sería
Constituyen el pago inicial.
Sin embargo, acordamos una cita en nuestra residencia el próximo
Por la noche, en caso de que tengamos alguna pregunta o ya están listos para escribir
Un ofrecimiento provisional. Esperamos en nuestro coche, jotting notas, hasta que el corredor
Se pone en marcha; luego regresamos a la caja del medidor para buscar pistas
Respecto a la edad.
Verificar la edad
El Sr. Señaló Murga los edificios eran unos veinte años oíd. Aunque
Parecen estar en buen estado, ciertos elementos reveladores como el
De tipo antiguo, terrazo-aparecieron porche delantero y el esbelto bañeras fecha
La edad más cerca de cuarenta o cincuenta años. Los vendedores se apresuran a señalar nuevas
Los edificios, y ellos pueden presumir como un centenario de edad poco habitual. Pero
De edificios que no son ni nuevos ñor antique, agentes de bienes raíces pueden ser tan evasivo
Sobre las edades de las mujeres de mediana edad. Para un edificio de hasta cinco años
Oíd vendedores típico puede decir, "Es casi nuevo", y por otra entre
Cinco y diez, "sólo tres o cuatro años, oíd." Entre los 11 y los 20
Se describe como "alrededor de 10", y entre veinte y cincuenta
"unos veinte años oíd." Una edad entre cincuenta y cien viene
"En los veinticinco años de intervalo." Para una casa más de un centenar, disculpas
Puede cambiar a un galardón de "un antiguo bien conservado".
Una comprobación de la caja del contador no muestra una tarjeta de vista de inspección, como
Al parecer han sido retirados. En la parte inferior de córner
La caja del contador, sin embargo, detrás de un medidor eléctrico, nos spy triangular
Segmento de cartón amarillo, celebrado por una tachuela. Con una navaja
Queremos apalancar la tachuela y papel suelto, luego el borde libre del córner. El
Trozo de cartón resulta ser la sección inferior de una inspección
Tarjeta. Junto con la firma del "Jno Gilhooley, encuadre Inspector"
Es una fecha borrosa, "Agosto, 1924", lo que significa que el edificio es de 53 puestos
Años oíd.
El propietario divulga más información
La Sra. Avisos Ballcryn nos pase su casa, abre su puerta y pregunte si
Hay algo que nos gustaría ver o saber. Decimos que queremos
Desea saber más acerca de los actuales acuerdos de préstamo. ¿Cuáles son las
166 Buylng su segunda propiedad
Presentar los pagos? La Sra. Ballcryn nos invita en la casa y obtiene
Su cartilla de un cajón del escritorio.
"Los pagos son de 300 dólares al mes, y esto es lo que
Yo aún adeuda." señala el último balance de $34,157.58. "Este préstamo es
A partir de la doble seguridad Compañía de seguros".
Tomamos nota de que el préstamo original era de $40.000 y que el interés
La tasa es del 7%, como ha señalado el Sr. Murga. La Sra. Ballcryn continúes,
"La empresa de seguridad doble nos quería sacar hipoteca
Los seguros. Nos hubiera costado sólo un 0,5 por ciento más tachuelas
En nuestro interés, siete años y medio en lugar de un 7%. Mi
Marido quería, de modo que el préstamo sería pagado y me dan
Los ingresos suficientes para vivir sin trabajar en caso de que él murió. Pero yo
Le dijeron que no, bien podríamos guardar el extra de 17 dólares
Mes. Me habría gustado que mi esposo decida. Él estaba tan reflexivo,
Sólo pensando en mí".
Tras un intervalo de la Sra. Ballcryn voluntarios que para hacer una
Venta rápida está dispuesta a vender el lugar para lo que cuesta, incluyendo
Sus mejoras, aunque no conseguí una buena compra para empezar.
Ella no puede esperar para hacer un solo centavo. Nos preguntamos qué ella pagó originalmente.
Ella dice que es muy difícil saber exactamente porque se comercializan en su
Casa, pero ella las figuras que estaban alrededor de 42.000 dólares. Cuando ellos
Obtuvo su préstamo dijeron a la compañía de seguros que comercializan sus valué
Fue de $55.000. Además, se gastaron un poco más de 5.000 dólares la remodelación ,
Número 2 fíat, comprar muebles nuevos, y arreglar la casa.
"Naturalmente, el precio de 52.500 dólares incluye la comisión del Sr. Murga,
Dijo que sería de aproximadamente 2.500 dólares. Y el Sr. señaló Murga I
Tendría que venir abajo de mi precio inicial, por lo que acordó ponerlo
Un poco al principio".
Desde nuestra inspección de la propiedad y nuestra discusión con la Sra.
Ballcryn, todos los indicios apuntan a la probabilidad de una negociación favorable
El comercio, que nos permita avanzar un paso más en el Realty Carretera
A un millón.
Controlar las posibilidades
Ahora que hemos seleccionado una propiedad más adecuada, estamos dispuestos a
Determinar el mercado justo valué para ofrecer un comercio. Son Valúes
Generalmente no se declaró en una oferta comercial, como tampoco habrá incluso un comercio
O el arranque será dada por uno de los comerciantes. Algunos realtors intentar
Choo8lng su segunda propiedad 167
Omitir totalmente la creación de un real en la propiedad valué a
Se supone. Pueden manipúlate la mecánica de un comercio, de manera que
Usted puede pensar que va a comprar bajo y vender alto, cuando son
Vender barato y comprar a un precio exorbitante.
Sé de muchos oficios que fueron favorables para ambas partes, y de
Otras ofertas donde el comerciante neophyté perdió su camiseta porque pensaba
Él estaba haciendo una fortuna en su propia propiedad. En el próximo capítulo,
Por lo tanto, vamos a explorar con más detalle algunos de los mecánicos de
Trabajar en un comercio. En este punto vamos a seguir evaluando las posibilidades
Presentado por el Boulevard B propiedad.
El Yankee Trader tratando de deshacerse de un caballo balky todavía lleva
Bueno mirar el otro caballo para asegurarse de que no está herido, spavined
Con la lata, o casi listo para contraer en el astillero de pegamento. Es
Más esenciales antes de hacer una oferta comercial para establecer en su propio
Mente el mercado justo de la propiedad valúes estás vendiendo y el
Propiedad que se está comprando. Hemos pensado ya 19.500 dólares como la feria
Mercado de nuestra fíats valué. ¿Cuál es el mercado justo de la Sra. valué
La propiedad Ballcryn?
Hemos mencionado que los costos de construcción no necesariamente determinan el ingreso
Valúes. Tampoco son establecidos por compra-plus-mejora
Los costes, como con la Sra. Ballcryn $47.000 figura, sino sobre la base de
Los ingresos netos reales, modificados por la condición de la propiedad. Qué es
Una valoración razonable sobre el ingreso neto actual? ¿Cuánto será
Costo para poner los edificios en buen estado?
Calcular los ingresos netos
Para obtener la base de ingresos netos, aprovechamos la presente muestran un ingreso bruto de
$570, incluyendo la declaró $95 el alquiler de la casa, y deducir las
Los gastos fijos. En realidad, sin embargo, la casa debería tener aproximadamente
Los mismos coches valué como $110 pisos, están en mejor forma,
Pero tener uno menos dormitorio.
La declaró gastos fijos llegan a $68.43 mensual para el seguro contra incendios,
Impuestos, Agua y servicio de compactación, y la sala de luces. A esto hay
Agregar un costo estimado para la gestión de la propiedad, incluyendo portero
Y trabajar en el jardín. Estos son los costes habituales que deben incluirse
Con gastos fijos, aunque a menudo se pasan por alto, como en este y
Otros ejemplos citados anteriormente. Calculamos que un residente competente
Manager, quién debe vivir en la casa trasera o el fíat $110 inferiores,
168 Buylng su segunda propiedad
Podría obtenerse por un subsidio de alquiler de alrededor del 25%, o $30.
Las funciones del Administrador incluiría recopilar los alquileres, manteniendo el
Salones y patio, manipulación y reparaciones menores. Este subsidio de alquiler
Haría que el total de los gastos fijos de $98.43.
Deducir esos gastos fijos de $570 Usted sería bruto
Dejar un ingreso neto mensual de $471.57 o $5,658.84 por año. El presente
Los alquileres parecen algo en el mercado, incluso en las unidades' presente
Condición. Aún así, y aunque el edificio es, básicamente, el sonido
Hecho que está necesitado de pintura dentro y fuera justificaría una 10
Por ciento de descuento del ingreso bruto para cubrir reparaciones y vacantes.
Estos normalmente son inevitables con el aumento de la competencia, incluso con
Alquileres bajos, hasta la gran pintura y decoración son completados.
El descuento se dejaría un net-valuación de ingresos de $5,093 al año.
Multiplicando este por 10 daría a un precio justo de mercado de $50,930 valué, cióse
A 51.000 dólares. Esto es 4.000 dólares más de lo que pagó por el actual propietario original
Costo más mejoras.
La Sra. Ballcryn 47.000 dólares del costo, por lo que ella está dispuesta a vender,
Representan una feria comprar, mientras la remodelación puede ser trabajado fuera rentable.
Aunque la Sra. Ballcryn espera recibir su costo, más el
Costo de la Comisión, ella también ha recibido el alquiler gratuito por cinco años, además de un
Los ingresos netos. Ella sin duda se asientan sobre un precio total de 47.000 dólares, que
Podría tomarse como una tentativa de compra figura.
Calcular el costo de remodelar
Nuestro próximo paso es calcular el costo probable de mejoras que
Pondrá los edificios en condiciones rentables para una reventa. En este caso
El número 2 fíat ready-made hace un modelo que puede servir como un
Guía confiable, ya que su mejora se ha traducido en un aumento de $35
Alquiler. ¿Qué criterio debemos utilizar como base para la modificación?
La Sra. Ballcryn ha afirmado que se gastaron 5.000 dólares en la propiedad, además de
El trabajo de su marido, a fin de aumentar el alquiler de $35 en el fíat.
Desde entonces. La viuda ha dicho que la casa estaba bastante sucia e inhabitable
Cuando el Ballcryns movido en, podría suponerse que su alquiler
Valué ha aumentado alrededor de 15 dólares. Esto daría un aumento total
En la valoración de la renta mensual de $50, o $600 anualmente. Desde allí
Tendría poco efecto sobre los gastos, esto aumentaría la venta valoración
Diez veces más, o 6.000 dólares.
La estimación del Sr. Ballcryn valué su trabajo en $1,000 enChooslng
Su segunda propiedad 169
El pliegue valué de gastos a $6.000, o un gasto de $1
Por cada dólar de aumento en la valoración. El gasto se ha traducido en un 10%
Ciento justo retorno, un aumento de los ingresos. Pero se compara con los ingresos
De nueva construcción y no aumentar la reventa valué reales
Los costes. Es obvio que no hay beneficios en la reventa por $1 un elemento con una
Costo original de $1.
Uno de los mayores inversores de Imistakes es poner más dinero en
Una propiedad que puede ser recuperado, creyendo que la inversión será
Mantenerse para siempre. Las circunstancias siempre están sujetos a cambios. El
Ballcryns destinados a conservar los bienes e ingresos de jubilación
Los gastos realizados a partir de la cual sólo una rentabilidad nominal que podría esperarse.
Su caso señala la regla general de que la propiedad de ingresos
Debe manejarse con el pensamiento de que podría llegar a ser vendido o
Negociados.
Para una rentable la reventa, un aumento de $6,000 debe ser ganado valué
No más de $3,000, sosteniendo a nuestro criterio de que al menos
$2 por cada $1 gastado. En revertir esto significa el gasto Ballcryns'
De 5.000 dólares más trabajo personal vale solamente $3,000 para nosotros, asumiendo nosotros
Compró la buüding antes de la remodelación. El análisis que antecede significa
Que debemos modificar la Ballcryns' cambia de modo que nuestros costos
Como resultado un aumento valué de al menos 2 dólares por cada dólar gastado. Vamos a
Elimínate todos los gastos improductivos, llegar a los costos resultantes, luego
Comparar los costos con los ingresos potenciales.
Una alta proporción de los 5.000 dólares se gastaron en costosos muebles nuevos.
Después de cada fíat es remodelada, su alquiler será levantada. Si el inquilino
Nos mueve la intención de retirar todos los muebles excepto por una estufa y un
Refrigerador. Por lo tanto, el único nuevo mobiliario a considerar sería un nuevo
Refrigerador para una fíat, y nuevas estufas para dos fíats. La Sra. Ballcryn
Probablemente cambiaría su estufa y refrigerador en la casa para
Nuestra estufa y refrigerador en la Avenida casa.
Quisiéramos hacer cambios comparables en el aspecto interno, como en
El número 2 fíat, excepto para eliminar o modificar improductivo
Los cambios. Nos gustaría planear un cambio similar en la pintura y decoración
Y eliminaría el incorporado en las camas y buffets de todos tres fíats.
Cambios en los accesorios eléctricos y de plomería sería similar, pero nosotros
Se omite la ducha. Una nueva bañera con ducha modera
Sobrecarga sería satisfactorio. Queremos usar Fórmica para el fregadero.
Y drainboard splashboard y nos gustaría especificar tileboard mármol
Alrededor de la bañera y plástic linóleo en el suelo del cuarto de baño.
En lugar de instalar arandelas automático, se eliminaría la ex170
Buylng su segunda propiedad
Uno isting tan pronto como el actual inquilino desocupa. Un arrendatario sobrecargará
El equipo de más de un propietario. Los inquilinos que deseo automático
O otras arandelas para uso individual esperan proveer de ellos. Un automático
Arandela con fines de alquiler no sólo se traduce en inicial injustificado
Gastos sino también será una fuente de exceso de reparaciones. Deben
Se instala sólo en una auto-liquidación, que funcionan con monedas, communitylaundry
Base, donde el ingreso de capitales y paga los gastos de reparación.
Desde nuestra experiencia en la avenida, y la contabilidad de la casa
Nuestras modificaciones proyectadas, nos estímate que los interiores de los tres
Fíats podría poner en forma deseable de alrededor de 1.500 dólares cada uno. Los exteriores
Del edificio principal, el Cottage y el garaje podría ser renovado
Por $3,000, haciendo un total de 7.500 dólares. Sumando a esto nuestra tentativa
Precio de compra de 47.000 dólares daría un total rehabilitado costo de
$54,500. Un 25% de beneficio bruto en este costo sería de $13,625,
Resultando en un destino de reventa de $68.125, cifra que nos ronda a
$68.000.
Podemos revender por un 25% de ganancia?
Nuestro próximo paso es determinar si se podría vender por un mínimum brutas
Ganancia de 25% después de la modernización. Tenemos una hecha a medida
Criterio de ingresos, así como un modelo de modernización, en el número 2
Fíat alquilar por $145 amueblado. Podríamos pensar que con semejante
El cambio, y con la mayoría de los muebles retirados, cada uno de los cuatro fíats
Estaría dispuesta a alquilar por $145. Y la casa se alquila por $145 si el
La cocina y el exterior fueron pintadas y el astillero recortados. Este
Haría un nuevo ingreso bruto de $725 mensuales.
Deducir el figurado previamente los gastos fijos de $98.43, la cual
No debería cambiar sensiblemente a pesar del aumento de los ingresos brutos,
Dejaría una nueva red de $626.57 mensuales, o aproximadamente $7,519
Anualmente. Multiplicando por 10 daría como resultado una valoración de ingresos potenciales
De $75,190. Este posible aumento estimado nos da una saludable
Margen de $7,190 más $68.000 nuestro objetivo mínimo de reventa.
¿Cuál es el valor de reemplazo?
Hacemos una evaluación quiok para verificar si la propiedad tiene un precio menor
Que el costo de reemplazo. El edificio es de 40 por 48 metros, haciendo
3840 pies cuadrados de dos pisos. Como con la Avenida house, comparable
Nueva constrüction costaría alrededor de 27 dólares por pie cuadrado, haciendo un
Chooslng su segunda propiedad 171
Coste de reproducción para un nuevo edificio de $103,680. Para compensar la obsolescencia
Accesorios, general la depreciación y la falta de pintura, un tasador
Descuento sería del 30% al 50% en esta oíd un edificio. Aún descontando
El 40 por ciento-como lo hicimos cuando appraisíng una avenida-a
$16,20 por pie cuadrado daría una cifra de $62,208. La casa es de 30
Por 30. Sobre la misma base que los fíats, sus 900 metros cuadrados en $16,20
Comunicaría a $14.580. Los garajes costaría unos $8,000
Reproducir, y su depreciado valué sería de $4.800. Esto
Hacer se depreció un 40% total de $81,508 en todas las mejoras.
El lote, por supuesto, no estaría sujeto a depreciación, pero
Debe evaluarse sobre la base de venta valué si no mejorado. Este es un mejor
Zona de alquiler de una avenida. Muchos apartamentos nuevos y modernos edificios de oficinas
Para los médicos han sido incorporadas recientemente, o están en proceso de construcción,
El Mercy Hospital en este distrito. Un lote vacío estaría dispuesta a vender para
$10,000. Esto hace un total de $91,508 valué para mucho y se depreció
Los edificios.
¿Cuál fue la evaluación de préstamos?
Como otra comprobación podemos tomar la cantidad original de $40,000 en el
Compañía de seguros actual préstamo y figura lo que el prestamista haya evaluado.
Un propietario puede vender por 5% abajo y aceptar una nota
Para el 95%, para un préstamo individuales prívate es una comprobación fiable
Contra la evaluación valué. Otras agencias de crédito podría prestar hasta 90
Por ciento, pero una compañía de seguros estaría rara vez exceden el 70%
De evaluación sobre esta valué oíd una propiedad en esta condición. La Ballcryns
Fueron fortúnate en la obtención de un préstamo sin la compañía de seguros
Un compromiso más concreto para mejorar la propiedad. Un prestamista puede
Dar crédito a las mejoras proyectadas, pero normalmente tiene los fondos en depósito,
Como nuestro Avenida porche subsidio, hasta que el proyecto esté terminado.
Evaluación de la compañía de seguros, sobre la base de un 70%
Préstamo, habría sido de $57.500.
Nuestro $47.000 PRECIO provisional es el sonido
Con nuestros diferentes controles confirmando nuestra valuación de ingresos de $50,930, nos
Sentimos que nuestra tentativa de $47.000 el precio de compra es una buena figura. Antes
El establecimiento de nuestro objetivo de compra real queremos examinar las consecuencias de
El propietario actual es preguntar y precios de compra anterior.

11. Cómo comercializar su

Propiedad
Venta anterior pnces, si puede obtenerse, pueden ayudar a establecer un presente
Nivel de precio de venta, pero son una guía poco confiable a valúes actual. El
La propiedad puede tener depreciado considerablemente mediante la negligencia, la obsolescencia,
Barrio y deterioro. O quizás han gustado mucho
A través de la construcción, Lot, y mejoramiento de barrios. Estábamos fortúnate
Para aprender los Ballcryns' $42.000 precio original de compra, pero esto
Podrían fijarse sobre una base aproximada en la mayoría de los casos por el conteo
Los sellos fiscales en la oficina del registrador del condado.
Nos hemos fijado un objetivo de compra de $45.000
Como en nuestro anterior compra, podemos descontar los 52.500 dólares preguntando
Precio un 25% más baja posible para obtener una zona de negociación de
$39,375, lo cual vendría cióse al costo antes del propietario actual
Las mejoras. La Sra. Ballcryn dijo que el precio permitido para la negociación,
Y cualquier vendedor de otras nuevas viviendas espera resolver para
Algo por debajo de su precio de venta. Con la información obtenida se
Juzgará el precio en este caso no tan infladas como a menudo es el
Personalizado. En lugar del 25%, tenemos un 15% de descuento, de $7,875, y
Llegar a una cifra aproximada de $44,625. Nos ronda este a una empresa
Objetivo de compra de $45.000, que es de $2.000 bajo nuestra tentativa original
La figura.
Añadiendo el 10%, como en una avenida, llegaríamos a $49.500
Como nuestro precio superior, lo cual nos ajustamos a 50.000 dólares. Deducir el 10%,
$4.500, desde nuestro destino $45.000 nos daría 40.500 dólares para una primera oferta,
Que nos ajustamos a 40.000 dólares.
El trabajo de "ARRANQUE" para un comercio
Ahora tenemos tó transíate nuestras cifras de venta y compra en términos de
Arranque, saber dónde nos encontramos en el comercio. Existen muchos métodos de
La mecánica de un comercio. Es más común en el comercio
Base de libre y valoraciones, luego averiguar las condiciones de arranque,
Y la financiación. Así, una avenida, con un objetivo de 19.500 dólares, precio de venta
172
Cómo comercializar su propiedad 173
Ser comercializados, además de un maletero de 25.500 dólares para B Boulevard, con un financiamiento
de $45.000
El precio de compra de destino. Esto establece el inicio real.
El segundo método es comúnmente utilizado para el comercio de acciones "a través de la
Junta", ajustando los préstamos sobre la propiedad más grande para que no se arranque
Ser expresado. En este método nos llevaría nuestro $19.500 venta valoración
Y deducir el saldo del préstamo de $8,171.16, lo que nos da nuestro anteriormente
Llegó a equidad de $11,328.84. Esta misma acción se deducirían
Desde la compra de destino cifra de 45.000 dólares, dejando $33,671.16 como
Importe de los préstamos a ser asumidas por la B Boulevard propiedad. Con
Una primera hipoteca de $34,157.58, la Sra. Ballcryn pagaría $486.42 a
Hacer la diferencia. Este método es comúnmente favorecido por sus propietarios
Trading hacia abajo, ya que minimiza el precio de venta de la propiedad más grande.
Sin embargo, como los comerciantes queremos destacar la cantidad de
Arrancar, por lo que empleamos un tercer método. La aparente máximum boot
La figura puede ser expresado en términos de trading de nuestra propiedad, incluida la
Los préstamos, por la propiedad de la Sra. Ballcryn libre y transparente, sujeta a la obtención
Un buen préstamo. Con este método, añadimos nuestro $8,171.16 préstamo a la
Inicio real de 25.500 dólares para llegar a una determinada cifra de $33,671.16 de arranque.
Nos ronda este a una meta de 33.700 dólares. Como se nota, todos los tres
Los métodos anteriores hacer la misma transacción básica.
¿Qué créditos serán necesarios?
Esta última cifra podría ser también el monto de la financiación necesaria para
Comprar la propiedad más grande sin poner dinero adicional. Normalmente
Los préstamos pueden ser arregladas en propiedades comercializadas de manera que no hay cambios de
efectivo
Las manos, y algún dinero en ahorros puede ser reservada para su posterior
Las mejoras. En este caso el préstamo existente es suficiente para cubrir el
Arrancar más $457.58 de crédito a nuestra cuenta.
Los ingresos netos se paga por el financiamiento?
Después de calcular los acuerdos de préstamo, debe realizarse una verificación
Si los ingresos actuales en la nueva propiedad pagará por el
Los gastos pagos de préstamos plus. En la actualidad, el pago del préstamo es de $300
Mensualmente. Deducir esta desde el $471.57 neto mensual fijo después
Los gastos deja $171.57 mensuales en reserva para reparaciones u otras emergencias.
Podemos, por lo tanto, figura de manera segura que los ingresos sobre la base de
Alquileres actual llevará todos los gastos, incluidos los pagos de un préstamo.
174 Comprar su segunda propiedad
Traducir el ARRANQUE EN CONDICIONES DE TRADING
Antes de hacer nuestra oferta debemos tomar el destino de inicio llegó por
Nuestro método elegido y, a continuación, figura el máximum y la cantidad nos
Debe ofrecer. Para obtener nuestro nuevo arranque superior figura, incluyendo los $8,171.16
Préstamo, tomamos el objetivo de 33.700 dólares y agregar los 4.500 dólares permitidos anteriormente
Se calcula. Esto haría que el máximum de $38.200 como quisiéramos
Normalmente pagan en el arranque. En un pellizco a esto podemos añadir los $1.500
La diferencia entre el precio de venta nuestro objetivo de $19.500 y nuestro mínimum
Precio de venta de $18,000 para establecer un máximum aproximada de
39.700 dólares, lo cual podría ser redondeado a 40.000 dólares. Pero cuando el comercio arriba
El dueño de la propiedad más grande espera hacer la mayor concesión.
Los pequeños propietarios generalmente puede negociar una venta justa
Precio a su propiedad y un descuento en la propiedad más grande.
Las probabilidades son la Sra. Ballcryn es pensar en términos de la diferencia
Entre su precio de 52.500 dólares y nuestro precio de 22.500 dólares,
Haciendo su probable diferencia esperada de $30.000. Esto sería aumentado
A $38,171.16, incluyendo nuestros préstamos, o $38.200 en la ronda
Las cifras.
Para llegar a nuestra primera oferta, deduciremos $4.000 figuraba anteriormente
Desde nuestro inicio de destino de 33.700 dólares para llegar en un arranque de 29.700 dólares. Ahora
Estamos dispuestos a trabajar con el broker los términos de nuestra oferta comercial.
Haciendo LA OFERTA AL COMERCIO
Cuando el Sr. Murga mira sobre nuestra propiedad expresa sorpresa por su
Aspecto moderno y dice que él no esperaba que nuestro edificio para buscar
Tan nuevo. Él toma unas notas como le da a nuestra casa y garaje
De arriba a abajo la evaluación. Cuando llega a la caja del medidor él silba
Cuando observa las etiquetas de inspección.
"Creo que voy a poner estos en mi bolsillo", dice como él palanca hacia ellos
Suelto. - n i mantenerlos en archivo en mi oficina. Por ello, la persona promedio
No creo que este lugar era de más de diez años, oíd".
Normalmente en un intercambio el dueño de la pequeña propiedad actúa como
El comprador y hace que la oferta para el comercio. En lugar de un recibo de depósito
Acuerdo de ventas y forma tales como los utilizados en la compra de nuestra Avenida
La propiedad, un acuerdo sobre intercambio de información sería utilizada para cubrir los términos
De un comercio. Depósito en efectivo no se haría desde la aceptación de la
Oferta vincula las propiedades negociadas.
En un comercio, como sobre una oferta para comprar, un broker a menudo omite algunas de las
Cómo comercializar su propiedad 175
Las cláusulas que deberían incluirse para proteger el negociador. Ella
Es una práctica normal para el broker para escribir la oferta, pero corresponde a cada
Participante a exigir la inclusión de términos que protegerá sus intereses.
AJI los términos de nuestro acuerdo de intercambio serán enumerados, como en el
Una avenida de compra, con sólo comentar sobre los temas que difieren.
Descripción de propiedades
Los abajo firmantes, José María y de empresa de la empresa
Condado de Metropole, en el Estado de Columbia, en adelante la primera cañed
Las Partes, por la presente oferta de cambio de la propiedad que se describe a continuación
Sitúate en la ciudad de Metropole, Condado de Metropole, en el Estado de Columbia,
A saber:
Comúnmente conocida como 4210 Á Avenue, que consta de una casa y
Garaje en un lote de aproximadamente 40 x 100 pies, 51, Bloque Assessofs
Lote 34, tal como se describe en el volumen 17, folio 9.
Para la propiedad de Amalie Ballcryn del condado de
Metropole, en el Estado de Columbia, denominada en lo sucesivo la segunda parte,
Sitúate en la ciudad de Metropole, Condado de Metropole, en el Estado de Columbia,
A saber:
Comúnmente conocida como 3680 B Boulevard consta de 4 y un fíats
Casa rural en un lote de aproximadamente 50 x 45 metros (150 pies), Asesor del bloque 107.
Lote 15, tal como se describe en el volumen 56, folio 21.
Financiación de una propiedad Avenida
La disposición de todos los préstamos deben ser especificados. Si la Sra. Ballcryn necesarios
Dinero en efectivo, varios miles de dólares podría lograrse mediante una mayor
Préstamo en nuestro mejorado Avenue house., ha indicado sus fondos
Eran suficientes del marido de seguro. Podemos asumir ella
Se apoderan de nuestro préstamo existente, ya que esto mantendrá sus pagos más bajos. Este
Elemento podría ser marcados específicamente en caso de duda; de lo contrario podría ser
Modificado por la posterior negociación.
Términos y condiciones de intercambio
Las primeras partes de acuerdo para entregar a la segunda parte de la primera
Describe la propiedad, sujetas a la presente saldo de préstamo de aproximadamente
Ocho mil ciento setenta y uno
Y 16/100 dólares ($8,171.16), que la segunda parte del préstamo
Acuerda asumir; y una suma adicional de 29
Mil setecientos Y NO/100 dólares
($29,700.00).
176 Buylng su segunda propiedad
Financiación de propiedad B BOULEVARD
Y nuestra oferta es aceptada, el préstamo actual en la propiedad B Boulevard
Crearía nuevos fondos operativos para nuestro uso. La Sra. Ballcryn
Anticipo sería de $4,457.58 en efectivo para nuestro beneficio. Esto podría ser redondeado
A 4.500 dólares. Se espera gastar cerca de $7.500 para modernizar y
Sería conveniente obtener la mayor cantidad de dinero para este fin
Es posible.
Las posibilidades son las negociaciones posteriores eliminará cualquier efectivo
Diferencia entre la primera hipoteca y el maletero, pero la oferta
Debe planificarse sobre la base de que no puede ser aceptada, sin embargo
La probabilidad remota. Nunca se sabe cuando un desesperado propietario podrá
Acepte su primera oferta, temiendo que pueden ser retirados en lugar de
Aumentó, y que podría tura ser la mejor oferta recibida. El
Propiedad podría deteriórate y disminución en valué, y el dueño podría
Eventualmente tendrá que conformarse con menos de otro comprador.
Sujeto a la primera parte suponiendo un préstamo en el segundo descrito
Propiedad en la cantidad de treinta y cuatro mil
Ciento cincuenta y siete y 58/100 dólares
($34,157.58), pagaderos en tres cientos Y NO/lOO dólares
($300.00) por mes, o más, incluido el 7% de interés.
Este préstamo se acreditará a la primera parte.
La Sra. Ballcryn podría suponer que la aceptación de la oferta debe resultar en
Ningún efectivo se acredita a nuestra cuenta. Para evitar una controversia de esta contingencia
Pueden ser cubiertos por una cláusula como:
La segunda parte se compromete a pagar a las primeras partes de la suma de
Cuarenta mil quinientas Y NO/lOO dólares ($4,500.00).
La disposición de los muebles
Debería incluirse una cláusula para cubrir cada inquilino del propietario-muebles usados
Y otros bienes personales. El Sr. Murga dice que todos los muebles
Fue incluido excepto los muebles artesanales, que la Sra. Ballcryn
Planeó guardar. Sin embargo, podríamos ofrecer a intercambiar todos los muebles como
Es. Podríamos dejar nuestro mobiliario, consistente en una estufa y refrigerador,
Y asumir la Sra. Ballcryn's Furniture o negociar para llegar a un compromiso.
Si todo o parte de los bienes inmuebles descritos anteriormente se alquila
Furaished o, si cualquier propiedad personal de cualquier tipo es poseído por el
Propietario de dichos bienes y utilizado por los arrendatarios o en administrarcómo
Al comercio su propiedad 177
Desarrollo y mantenimiento de dicha propiedad, el vendedor deberá transmitir
Todos esos bienes personales a los compradores por factura de venta, libre de
Gravámenes, sin consideración adicional.
Fundación y otras inspecciones
Sabemos que nuestra fundación inspeccionado recientemente está en buen estado,
Pero queremos verificar los edificios que estamos comprando. Una equitativa
Arreglo debería especificar que todas las fundaciones serán inspeccionados. Como
Con la avenida compra, otras inspecciones, como por un
Licenciado tasador, podrían incluirse aquí. Muchos compradores se estipularía
Inspección por parte de un contratista general para determinar el costo del proyecto
Las mejoras.
Este cambio está sujeto a inspección de ambas propiedades por una licencia
Inspector o contratista de bases de termitas, pudrición seca,
U OTROS DAÑOS, tales daños a reparar al coste de los respectivos
Parte de venta, de lo contrario la compra respectiva parte podrá cancelar
Contrato.
Seguro de Título garantizado
Factores relacionados con el título podría incluirse en la oferta comercial como
Siguiente:
Se acuerda que cada una de las partes facilitará la prueba
Del título para sus respectivas propiedades descritas aquí un garantizado
Política de Seguro de Título, en cantidades que se acuerden,
Emitido por una compañía de título, responsable, para ser proporcionado y pagado
Por el actual propietario, y para mostrar el título de la propiedad libre de
Todos los gravámenes, excepto según lo descrito en la presente. En el caso de que el título a
Cualquiera propiedad respectiva no deberá mostrar como aquí se ha proporcionado y el
Vendedor respectivos no serán han perfeccionado las mismas dentro de un plazo de 30 días a partir de
Fecha del presente, entonces el comprador respectivos tendrán la facultad de declarar
Este Acuerdo nuil y vacío, y será liberado de todos
Obligaciones.
Los daños imprevistos
Posibles daños a los bienes deben ser cubiertos:
Si las mejoras o bienes personales mencionados en cualquiera
Propiedad son destruidos o dañados materialmente entre la fecha
La presente publicación y consumación o arreglo de este intercambio, este contrato
Será a elección del comprador, de inmediato se vuelven nuil y nula.
178 Comprar su segunda propiedad
La toma de posesión
La Sra. Ballcryn planea mudarse de la casa de nuestra casa. Dado que es
Alquilado, habrá un retardo antes de que ella puede dar un aviso de desalojo y
Despojan a los inquilinos. Ella debe, pues, pagar los $95 alquiler Sr.
Murga colocado en la cabaña. Esto será más que compensado por el
$195 alquiler ella recibirá en la Avenida casa que ella está esperando
A ocupar.
La posesión de ambas propiedades se dará en la fecha de cierre. Si
Una unidad de la propiedad sigue ocupada por el propietario, una venta
Alquiler mensual de $95 se aplicará a partir de la fecha de cierre.
PRORATIONS
Prorrateo de los ingresos y gastos deben ser especificados para ambas propiedades.
Impuestos, intereses y seguros siempre debe ser mencionado. En este
Caso hay gastos adicionales de las luces de la sala, el agua y el Scavenger
El servicio, que también deben ser cubiertos. Queremos solicitar nuevos
Seguro, pero la Sra. Ballcryn pueden elegir continué la nuestra.
Los alquileres, impuestos, intereses sobre los préstamos mencionados, y otros gastos
Que afectan a dichas propiedades se prorratearán a partir de la fecha
Exchange está concluido y consumado. Seguro en cada propiedad
Se prorratea a partir de la fecha de cierre de la transacción, a menos que el comprador
Decide cancelar el seguro existente, en cuyo caso nuevo seguro
Políticas será depositado en la cuenta de plica.
Y CONTROL DE TIEMPO
Siempre debemos tener control de nuestra propiedad y tome ventaja de
Tiempo. El Sr. Murga, deseando que no hay límite de tiempo para su aceptación, sugiere la
La frase, "Esta oferta es válida hasta que se cancela." Él también quiere escribir en
El contrato, "Esta oferta es irrevocable por un período de doce meses".
Le decimos el broker nos sorprende una extravagante tal sugerencia.
El Sr. Murga protestas, "Estoy muy a menudo escribir ofrece este camino, incluso
Aunque espero poder elaborar un acuerdo en unos pocos días".
Recomendamos el Sr. Murga que bajo ninguna circunstancia podemos atar
Nuestra propiedad como él sugiere. La ley estatal dice que una oferta puede ser retirada
En cualquier momento antes de la aceptación. ¿cómo él puede éticamente pedir términos
Que sean contrarias a la ley?
El Sr. Murga lamely dice que "la oferta irrevocable" se coloca en for Psychological
Motivos, principalmente, como él lo duda podría levantarse si se toman a
Cómo comercializar su propiedad 179
Corte. Confiesa sus ideas para ocupar nuestra propiedad fueron recientemente
Recogido en la Convención habla de un corredor conocido nacionalmente.
Este intermediario había hecho una fortuna de millones de dólares mediante la vinculación de clientes"
Propiedades durante largos períodos con carácter irrevocable, entonces especulando
Personalmente con múltiple oficios. Sus recomendaciones, aunque
Mal vista por muchos respetados realtors como contrario a los principios
De un "intermediario honesto", ha recibido la atención nacional.
"¿Estás hablando del corredor que saltado el puente
Otro día?".
"Sí".
El Sr. Murga dice que redactará el factor tiempo como queremos:
El tiempo es la esencia de este contrato, y el agente se concedió 10 días
Para obtener la aceptación de la segunda parte, y si esta oferta no es
Aceptado por el segundo partido y presentó la primera parte dentro de
Dicho de 10 días, la primera Parte podrá considerar este acuerdo nuil y
Void.
Fecha esta llth día de julio, 1977.
La comisión negociadora
Firmar la oferta de canje y déle la vuelta al Sr. Murga. En un
Ofrecer al comercio, el agente obtiene habitualmente cada parte a firmar otro
Acuerdo relativo a la Comisión, dado que cada partido es desechar
De la propiedad. En propiedades mejoradas de precio similar, la comisión
En la mayor parte del país es de 5 o 6 por ciento de cada parte en el
Venta valoración de su propiedad. Una comisión fija puede ser sacrosanta
En el argumento de los bienes raíces. En un comercio, en particular, la venta
Cantidad de cada propiedad y la consiguiente comisión están sujetos a
La negociación. Los corredores normalmente intenta establecer la venta valué sobre la base
El precio de lista y, a veces, fomentan altos anuncios en órder a
Aumentar comisiones.
El Sr. Murga nos muestra un formulario de acuerdo de comisión. "estás preguntando
Veinte y dos mil quinientos en su propiedad", dice.
"Mi comisión si puedo trabajar fuera de este acuerdo debe tener seis
Por ciento. Pero Fll ¿un favor y dejar sólo el cinco por ciento. Let's
Véase, que serían once mil veinticinco dólares. Fll basta con llenar el
Cantidad en aquí, y usted puede firmar".
Una vez que se firme el acuerdo para pagar 1.125 dólares nos veríamos obligados
Por esa cantidad siempre que una transacción se ha completado. La posterior negociación
Podría involucrar nuestra propiedad comercial para una cifra inferior, hasta
180 Buylng su segunda propiedad
Nuestros 18.000 dólares mínimum. Si queremos decirle al señor Murga nos pagará una comisión de $900
Sobre la base de $18,000, tendrá lugar lógicamente que valué en
Nuestra propiedad y estar mentalmente condicionado a negociar en consecuencia,
Trabajando así fuera un peor trato para nosotros. Muchos comerciantes enviar a un alto
Comisión para mantener su precio alto en la mente del agente.
Este dilema se puede superar mediante la oferta de una menor, fijo, redondo
La figura no vinculada a una venta específica de valoración. Una cifra basada en aproximadamente
La mitad del precio puede resultar aceptable si el broker es
Trabajar solo, y no tiene que dividir las comisiones con otros
Los corredores. Desde el agente espera una mayor comisión del vendedor de
La propiedad más grande, que a veces pueden acordar modificar la comisión
Desde la pequeña propiedad. Si el proyecto no se puede hacer otra cosa
Y, como sucede a veces, las partes no cambiará a partir de las figuras
Sólo unos pocos cientos de dólares aparte, el broker puede prescindir de la comisión
En la pequeña propiedad enteramente con el fin de recuperar una comisión
Desde la propiedad más grande.
Queremos decirle al señor Murga, "Por supuesto que debe ser pagado para sus esfuerzos,
Pero usted estará recibiendo una comisión bastante grande de la Sra. Ballcryn.
Nos gustaría hacer este acuerdo, pero no creemos justificado a pagar como
Todo lo que pida".
"¿Qué tienes en mente?".
"mil".
El Sr. Murga se siente a la defensiva porque su ética han sido interrogados.
Él acepta a los 1.000 dólares y filis en la cantidad en el formulario
Que firmamos:
Acuerdo de Comisión
En la consideración de los esfuerzos de Aloys Murga, Realtor, efecto
Un intercambio de nuestra propiedad, de conformidad con el intercambio
Este día el acuerdo firmado por nosotros, nos acuerdan pagar a él en
Escrow tras la aceptación y la consumación de dicho intercambio
Acuerdo por la otra Parte en el mismo, o de cualquier modificación del mismo
Autorizado o aceptada por nosotros, la suma de MIL Y
NO/lOO dólares ($1,000.00) como comisión por servicios prestados
Nosotros; y el consentimiento queda spécifically dadas por nosotros para Aloys Murga,
Agente de Bienes Raíces, para que también actúe como agente de y recibir indemnización del
Otra parte de dicho intercambio.
Cómo comercializar su propiedad 181
La sra. Le gusta BALLCRYN NUESTRA CASA
A las seis de la tarde siguiente, el Sr. Murga trae la Sra. Ballcryn para inspeccionar
Nuestra propiedad. El Sr. Murga actúa como guía y exalta todos los modernos
Características como procedemos. Le dejamos hacer la venta mientras nos acompañe a
Responder a las preguntas. Muchos propietarios, especialmente en vender su propio
Casa, ha asustado un comprador apareciendo overeager
Para entrar en el acto de venta. Un experimentado vendedor persigue un particular
Línea de presentación a fin de llevar a un compromiso provisional
Desde la perspectiva. Una inoportuna propietario puede arruinar cuidadosamente establecido
Bases interrumpiendo el tren de pensamiento. Muchos agentes prefieren
Para mostrar la propiedad sin que el propietario esté presente en todas las personas, y esto
A menudo trabaja fuera de la mejor manera posible. Donde el propietario puede dejar que el vendedor
realice
La mayor parte de la conversación, a veces es una ventaja en tagging junto
Para responder a las preguntas, y también para comprobar personalmente las reacciones de los
Los posibles compradores. Usted puede juzgar mejor cómo la alta para celebrar su venta
Precio Si usted sabe si una perspectiva es entusiasta o tibia.
Mostramos la Sra. Ballcryn alrededor del patio y garaje antes de que se convierta en
Oscuro; luego cubrimos nuestra casa con una minuciosa inspección. El Sr.
Murga el inquilino dice la Sra. Ballcryn es un posible comprador. La Sra.
No Ballcryn conceaí modernizó su aprobación del interior.
Estamos próximos a bajar al sótano y el Sr. Murga muestra cómo el sonido
La construcción es. Señala que aunque la Sra. Ballcryn sería
Tienen una buena oferta sin el agregado de fíat, ella podría hacer una buena
Los ingresos procedentes de la construcción que siempre quiso.
El Sr. Murga toma entonces la perspectiva de su automóvil. Discutimos varias
Detalles, tales como los impuestos y gastos de seguro, y que el arrendatario
Paga todos los servicios públicos, incluido el abastecimiento de agua y servicio de barrido. El broker
Pide a la Sra. Ballcryn si tiene más preguntas.
"Sólo hay una cosa que me molesta, además de conseguir una feria
El precio", dice ella. "Me gustaría trasladar mi estufa y refrigerador por
Aquí, y mi sala de estar y comedor muebles. No me importa
Saliendo de mi dormitorio, pero quiero mantener mis otros muebles personales.
A mí me gustaría pasar aquí, como sería conveniente para mí.
Cómo hacer un comercio, de manera que puedo mantener los muebles que quiero
Desde mi casa, y usted puede sacar sus muebles para compensar por ello?".
"Por supuesto su propio mobiliario es más bonito", estamos de a