UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO
VALDIZAN
FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL Y ARQUITECTURA
ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL
Trabajo:
Solucionario de la tarea virtual N° 03
ALUMNO : Zevallos Trinidad, Jhames
INGENIERO : Miguel Domínguez Magino
CURSO : Ingeniería de Valuaciones
CICLO : X
Pillcomarca – Huánuco
2019
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Introducción
La tasación, técnicamente denominada como informe de valoración, es un documento que suscribe
un profesional competente para hacerlo y tiene como objetivo establecer de forma justificada el valor
de un bien, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología
adecuada al fin propuesto.
La tasación de un bien está sujeta a una estricta normativa legal que no sólo establece los criterios y
metodología para realizarla, sino que también establece quién puede hacerla. Esta normativa, que en
España la constituye una Orden Ministerial de fecha 30 de noviembre de 1994 emitida por el Ministerio
de Economía y Hacienda, es una norma que establece una metodología concreta basada en unas
definiciones y principios que inspiran su redacción.
El valor de tasación se refleja en un certificado que puede contener observaciones, advertencias o
condicionantes, si existen aspectos sobre los que conviene hacer un comentario, documentación
pendiente o cuestiones que deben resolverse definitivamente para que el valor calculado sea firme para
la finalidad concreta para la que se emite el informe de valoración.
Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que el mismo sea objeto de garantía en
un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el prestamista, normalmente una entidad financiera,
sabe cuál es el valor del bien garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación
hipotecaria. La tasación hipotecaria no tiene otra finalidad más que servir de garantía para el préstamo
hipotecario, siendo totalmente independiente del importe por el cuál se realiza la hipotética transacción
económica de compra-venta o el devengo de impuestos que la misma suponga. Los bancos prestan
normalmente el 80% del valor de tasación.
Una tasación hipotecaría es realizada por un profesional independiente, que debe cumplir unos
determinados requisitos marcados por la ley. Generalmente será un arquitecto o arquitecto técnico, y
pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes, que están inscritas en el Ministerio de la Vivienda.
Las Sociedades de Tasación inmobiliaria tienen que ser sociedades anónimas con objeto social limitado
a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. Se les exige contar con una estructura
mínima y tienen responsabilidad civil frente a terceros derivada de la actividad de tasación. Estas
sociedades tienen que estar homologadas por el Banco de España, donde quedan inscritas en el registro
oficial correspondiente. Están supeditadas a la supervisión del Banco de España.
Los factores que influyen en la valoración de un inmueble son:
La ubicación.
Los servicios próximos: zonas verdes, lugares de ocio, servicios escolares, médicos,
supermercados...
La superficie: m2 y distribución, si tiene o no garaje o trastero...
La calidad de los materiales de construcción.
La situación del inmueble dentro del edificio: se valora más si es orientación sur y los pisos
altos.
La antigüedad.
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Hay diferentes métodos que se emplean para la tasación, aunque el ajuste entre los resultados no muestra
grandes diferencias:
La tasación por comparación con otros inmuebles es la fórmula más extendida.
La tasación por costos.
La tasación basada en la capitalización de rentas.
A efectos de solicitar una hipoteca, un particular comprador tiene derecho a presentar al banco la
tasación del inmueble que quiera adquirir, sin verse obligado por parte de la entidad bancaria a realizar
una tasación con la entidad tasadora que esta última designe. El banco no puede rechazar esta tasación
presentada siempre y cuando provenga de una entidad homologada por el Banco de España y, si quisiere
hacer una segunda tasación a modo de confirmación, el coste de la misma no podrá ser imputado al
particular comprador que previamente ya había presentado una tasación.
De conformidad con el artículo 3 bis I la Ley 41/2007 que modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
regulación del mercado hipotecario, las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios
propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que
sea certificada por un tasador homologado y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello sin
perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las
que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación.
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PROB. N° 01 (5 pts.)
1.1 ¿Cuál es la diferencia entre un perito judicial del REPEJ y un perito de parte?
Perito judicial del REPEJ
El perito judicial es un profesional dotado de conocimientos especializados y reconocidos, a través de
sus estudios superiores, que suministra información u opinión fundada a los tribunales de justicia sobre
los puntos litigiosos que son materia de su dictamen. El cual esta registrado con un código de
identificación en el registro de peritos judiciales y si nombramiento se aprueba mediante resolución
aprobada por el poder judicial del Perú a través de la corte superior de cada región según sea el caso.
Perito de parte
El perito de parte es designado por la parte interesada sea este procesado o agraviado.
El perito de parte, es propuesto cuando el fiscal o juez designe perito oficial y dentro del quinto día de
notificadas las partes; está facultado para presenciar las operaciones periciales del perito oficial, hacer
las operaciones y dejar constancia de su saber y conocimiento.
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1.2 ¿Cuál es la diferencia entre inspección judicial y una audiencia de pruebas?
Para hacer la diferencia entre estos dos términos primero tenemos que tener el concepto claro de
cada uno de ellos.
Inspección judicial es el examen o comprobación directa que realiza el juez o tribunal a quien
corresponda verificar hechos o circunstancias de un juicio, cuya descripción se consigna en los autos
respectivos, para dar fe de su existencia, así como de las personas, cosas o lugares que deban ser
examinados a proposición.
La audiencia de prueba, es la oportunidad procesal que tienen las partes de acreditar los hechos que
determinan su derecho en el juicio de que se trata. En el juicio civil, la prueba es fijada por el auto de
prueba, ya que señala cual es la audiencia a la que deben concurrir los testigos de las partes
1.3 ¿Una denuncia es igual que una demanda?
A menudo oímos hablar de demanda y denuncia como sinónimos cuando realmente desde el punto
de vista jurídico hay diferencias entre ellas. Vamos a explicar algunas de las diferencias más
importantes:
Las dos tienen en común que son formas de iniciar un procedimiento judicial pero la principal
diferencia, es la vía judicial en la que se va a actuar. La demanda es una forma de inicio de un
procedimiento judicial en la vía civil, mercantil o incluso laboral. En cambio, la denuncia es una vía de
inicio de un procedimiento judicial en la vía penal
Denuncia
La denuncia consiste en la mera comunicación o declaración ante Autoridad, policía, Juez o Ministerio
Fiscal, de la existencia de unos hechos que pueden ser delictivos. La denuncia se puede hacer por
escrito o verbalmente ante un agente de la autoridad o funcionario (por ejemplo, comisaría de policía),
que recogerá la manifestación del relato detallado de los hechos denunciados. En estos casos, no es
necesaria la intervención de abogado y procurador para interponerla
Demanda
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Por último, la demanda es también la petición formal y escrita presentada ante el Tribunal competente
(civil, laboral o mercantil) en la que a partir de unos hechos que deben apoyarse en unos fundamentos
de derecho o jurídicos, se motiva la pretensión o reclamación formulada. A título de ejemplo, la
demanda civil sería la que se interpone en los conflictos entre particulares como en los supuestos de
conflictos entre vecinos, asuntos de arrendamientos, herencias, etc.
1.4 ¿Cuál es la diferencia entre PERICIA, PERITO, PERITACION y PERITAJE?
Pericia
El objeto de la pericia es pues “los hechos para cuya incorporación el proceso o su interpretación se
requieran conocimientos especiales de carácter científico, técnico o artístico.
La pericia se fundamenta en la necesidad que tiene el Juez o el Fiscal investigador de ser ilustrado
sobre determinados aspectos científicos, artísticos o técnicos que él no conoce y que son necesarios
para resolver un caso concreto
El Juez “no puede saberlo todo” y necesita un conocimiento especializado para interpretar algún
elemento incorporado en el proceso.
Existe la necesidad de que las decisiones de los Jueces se funden en criterios lógicos, objetivos y
racionales.
Perito
El perito es un especialista que posee conocimientos técnicos, científicos o
artísticos en determinada materia. Con sus conocimientos ilustra al Juez y
también al Fiscal investigador.
Actualmente los peritos son nombrados por el Fiscal Investigador quien
está informado del tipo de especialista que requiere frente a un caso
determinado.
Peritación
La peritación es la actividad o función por la que unos profesionales, llamados peritos, que cuentan
con la cualificación necesaria para ello, realizan la tasación o determinación de las consecuencias
económicas derivadas de un siniestro. Los peritos suelen ser licenciados universitarios como
ingenieros, arquitectos, médicos o cualquier otra titulación técnica en función de la cuestión a peritar.
Los peritos emiten un informe con su valoración que envían a la aseguradora, a fin de que esa esta la
que determine el importe de la indemnización que corresponde al asegurado en cada caso.
Podríamos definir la peritación como “función desarrollada por quienes, con carácter profesional, se
dedican a la tasación o determinación de las consecuencias económicas derivadas de un siniestro, a fin
de que la entidad aseguradora, en base a su informe, determine el importe de la indemnización
correspondiente”.
Peritaje
El consiste en un informe pericial es el resultado del trabajo realizado por el perito, que contiene, la
opinión del perito, la explicación detallada de las operaciones técnicas realizadas y de los principios
científicos o técnicos en que se basa. En nuestra nueva legislación la presentación del informe pericial,
reviste un carácter formal.
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1.5 ¿Qué entiendes por: DELITO, HEREDERO, INTERDICCION, PECULADO, ROBO y HURTO?
Delito
se define delito como la acción y omisión penada por ley
Hurto y robo
Los delitos más comunes contra el patrimonio son el hurto y el robo. La diferencia entre ambos es que
mientras en el hurto únicamente se afecta el patrimonio de la víctima, en el robo se afecta tanto el
patrimonio como otros valores importantes, entre los que se encuentra la vida, la integridad física y la
libertad.
Por esta razón el hurto simple se sanciona una pena de entre 1 a 3 años de cárcel, mientras que el robo
simple se sanciona con una pena no menor de 3 años ni mayor de 8 años de prisión, la que puede
ampliarse hasta la cadena perpetua en supuestos de robo agravado, como es el caso en el que la
víctima del robo muere o es perjudicada con lesiones graves a su integridad, física o mental.
Herederos
Los sucesores o herederos son las personas que pueden ser llamados por ley (herederos forzosos) o
aquellos que el causante ha designado antes de su muerte, a estos herederos se llama causa-habientes,
eje: hijos o conviviente.
Interdicción
Se llama interdicción cuando una persona es declarada judicialmente incapaz por carecer de las
aptitudes generales para gobernarse, cuidarse, y administrar sus bienes, por lo cual debe ser sometida
a la guarda de un tutor. Se colocan en estado de interdicción las personas privadas del discernimiento
necesario para obligarse, sea por una discapacidad intelectual de nacimiento o producto de un
accidente o bien por lo avanzado de la edad como puede ser demencia senil.
El estado de interdicción se inicia a instancia de la parte interesada, quien deberá solicitarlo ante el
Juez de lo Familiar. Pueden solicitar dicha declaración:
El cónyuge
Sus presuntos herederos legítimos
Su albacea
El Ministerio Público
La institución pública o privada, de asistencia social que acoja al hijo o hijos del presunto
incapaz.
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Peculado
Se define como la Malversación de los fondos públicos.
PROBLEMA N° 02 (5 pts.)
2.1 ¿Cuál es el SVU del pasaje?
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Datos:
a = 3.50 m
d = 24.00 m
VATU: S/. 150.00/m2
Entonces desarrollamos
Pero antes la relación a/3.00= 3.50/3.00=1.16666>1
Entonces tomamos el valor de 1 en esta relación
SVAU= VATUX1x(1.00-0.01d)
SVAU= 150 X (1.00-0.01(24)
SVAU= 150 X (0.76)
SVAU= S/ 114.00/m2
2.2 ¿Cuál es el valor total del terreno?
V Terreno= SVAU x AREA
AREA= 6.00x 10.00
AREA= 60.00 m2
V Terreno=114.00x60.00
V Terreno = s/ 6840.00
PROBLEMA N° 03 (10 pts.)
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3.1 ¿Cuál es el valor total del terreno?
Datos:
El terreno cuenta con tres frentes a la vía publica
Área = 490.20 m2
Entonces dividimos el área del terreno en partes proporcionales de la siguiente manera:
Frente (Av. Colonos) = 490.20/18.93 =25.895
Frente (Av. Los Jardines) = 490.20/33.11 = 14.805
Frente (Jr. Pedro Camasca) =490.20/11.89 = 41.228
1. Luego se considera como frente único separadamente cada uno de los frentes que tiene
el terreno y realiza los cálculos:
Frente (Av. Colonos) = 3F² = 3x18.93² = s/. 1075.035
Frente (Av. Los Jardines) = 3F² =3x33.11² = s/. 3288.816 NO
Frente (Jr. Pedro Camasca) = 3F² =3x11.89² = s/. 424.116
2. Como el área del terreno es menor a los triples del frente al cuadrado entonces se
calcula el área del terreno proporcional de la siguiente manera
V Terreno = 25.895x100 + 33.11x70 + 11.89x50
V Terreno = 2589.5 + 2317.7 + 594.5
V Terreno = s/. 5501.7 SI
finalmente se hace una comparación entre el mayor valor de la ecuación del inciso 1 y el valor
obtenido de la ecuación del inciso 2 y el valor del lote de terreno es el resultante mayor
3.2 ¿Cuál es la tasación del inmueble,Valor
si sobre este terreno
Terreno existe una edificación con sus obras
= s/. 5501.7
complementarias?
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OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Construcciones de carácter permanente edificadas fuera de los límites del área techada, que
complementan el funcionamiento de la edificación.
INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES:
Son todas aquellas instalaciones que forman parte del predio, que no pueden ser separadas de éste
sin alterar, deteriorar o destruir el predio.
Valor de edificación de las unidades inmobiliarias
1. El valor de la edificación de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y de
propiedad común, se obtiene según lo establecido en el Capítulo IV del Título II del Reglamento.
2. Para el cálculo del valor de la edificación se consideran las áreas de uso exclusivo, así como las que
correspondan a la unidad inmobiliaria por las obras o áreas techadas de uso común, de acuerdo
con el porcentaje establecido en los títulos correspondientes.
3. En los casos que no exista información sobre el porcentaje de las áreas comunes que
corresponden a la unidad inmobiliaria objeto de la tasación, el valor de las mismas se calcula en
base al 15% del valor de la edificación de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El perito
determina el porcentaje en aquellos casos especiales.
Valor Total de Unidad Inmobiliaria
El valor total de la unidad inmobiliaria sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es
igual a la sumatoria de los valores obtenidos para la alícuota del terreno matriz, de la edificación de
uso exclusivo y de las áreas y bienes de uso común que correspondan a la misma, de acuerdo con la
expresión siguiente:
VTUI = %VT + VEUE + VAC
Donde:
VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria
%VT = Valor de la parte alícuota del terreno matriz
VEUE = Valor de la Edificación de Uso Exclusivo
VAC = Valor de Áreas y Bienes Comunes
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