“AÑO DE LA LUCHA CONTRA LA CORRUPCIÓN E IMPUNIDAD"

UNIVERSIDAD SAN PEDRO

FACULTAD DE INGENIERÍA
ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

TRABAJO:
VALUACIÓN ARANCELARIAY
COMERCIAL DE INMUEBLE
ESTUDIANTES:
ALVAREZ GIL Cristhian J.
CARRANZA VELASQUEZ Martha T.
MIRANDA FLORES Heidy Y.
MONDOÑEDO TORRES Ana I.

DOCENTE:
Arq. BOJORQUEZ GONZALES MARIO

ASIGNATURA:
GESTIÓN PÚBLICA Y PRIVADA

2019
 VALUACION COMERCIAL
DE INMUEBLE

PROPIETARIOS: CARRANZA LUJAN JORGE LUIS

VELASQUEZ FLORES MARGOT TERESA

SOLICITANTE: CARRANZA VELASQUEZ MARTHA TERESA

UBICACIÓN: P.V. HUP Nicolás Garatea Mz 23 Lt. 52

FECHA DE VALUACION: 30 de mayo del 2019

VALOR COMERCIAL:

PERITO: JAZMIN VALVERDE VALDIVIA

 VALUACION DE INMUEBLE

MEMORIA DESCRIPTIVA:

01. PROPIETARIO: CARRANZA LUJAN JORGE LUIS

VELASQUEZ FLORES MARGOT TERESA

02. SOLICITANTE: VELASQUEZ FLORES MARGOT TERESA

RESPONSABLE: ALVAREZ GIL CRISTHIAN J.
CARRANZA VELASQUEZ MARTHA T.
MIRANDA FLORES HEIDY Y.
MONDOÑEDO TORRES ANA I.

03. OBJETO DE LA VALUACION:

Determinar el valor comercial y arancelaria del inmueble, para efectos de venta por
parte de la entidad.

04. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACION

30 de Mayo del 2019

05. REGLAMENTACION EMPLEADA:

Para la presente valuación de ha empleado, el vigente reglamento Nacional de
tasaciones R.M N° 126-2007-VIVENDA de fecha 07-05-2007, efectuándose por el
método de tasación corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos
del inmueble, de inspección de su entorno, y toma de muestras fotográficas.

06. UBICACIÓN Programa De Vivienda HUP Nicolás Garetea

Mz 23 Lt. 52

07. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS:

LINDEROS MEDIDAS COLINDANCIA

- Por el frente 6.00 Calle 3
- Por la derecha 18.00 Lote 51
- Por la izquierda 18.00 Lote 53(VC), Lote 54(VC), Lote 55(VC)
- Por el fondo 6.00 Lote 1
08. PERIMETRO: 48.00 ml
09. AREA DEL TERRENO: 108.00 m2.
10. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL:
ZONIFICACIÓN: ZONA URBANA
USO ACTUAL: El inmueble corresponde a una CASA HABITACIÓN
actualmente ocupada

11. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

La edificación se ubica en el Programa de Vivienda Habilitación urbana Progresiva
Nicolás Garatea, limita por el frente con la CALLE 3, cuenta con servicios básicos de
agua, desagüe y electricidad.

12. BASE LEGAL

El inmueble se encuentra inscrito a favor de los propietarios Carranza Lujan Jorge Luis
y Velasquez Flores Margot Teresa en el asiento 7, de la partida electrónica N°
P090043703, de la copia literal obtenida de la Zona Registral N° VII – Sede Huaraz

13. GRAVÁMENES Y CARGAS:

No posee Gravámenes ni Cargas

14. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

Se trata de un inmueble constituido por terreno y construcción para casa – vivienda en
el núcleo Urbano del Programa de vivienda HUP Nicolas Garatea, primera etapa,
jurisdicción del puerto de Chimbote, Capital de la Provincia del Santa, Ancash. Dicho
predio está constituido por el lote 23, de la manzana 23 de la referida urbanización.
1° piso
-Estacionamiento
-Baño
-Cocina
-Sala - Comedor
-Comedor
-Lavandería
-Escalera que sube al segundo piso
-Dormitorio 01 con closet
-Dormitorio 02
2° piso
-Escalera que viene del primer piso y sube al tercero
 -Sala de estar
-Baño
-Estudio 01
-Estudio 02
-Pasadizo
- Hall
- Balcón
-Dormitorio 03
-Dormitorio 04
15. ESPECIFICACIONES TECNICAS
- Cimientos: concreto ciclópeo.
- Muros y tabiques: ladrillo King Kong.
- Pisos: Mayólica nacional y Cemento pulido.
- Estructuras: Albañilería confinada
- Techo: aligerado de concreto armado
- Revestimientos: Losa Aligerada
- Baños: losa blanca nacional.
- Puertas: Madera.
- Ventanas: Sistema directo
- Instalaciones Sanitarias: empotrada, con tuberías de plástico.
- Instalaciones eléctricas: empotrada.
16. ANTIGÜEDAD
De acuerdo a la Declaración de Fábrica fue terminada de construir en Julio de 2005, es
decir tiene 13 años de antigüedad el primer piso y 9 años en el segundo piso.
17. ESTADO DE CONSERVACIÓN
De la inspección ocular se le puede calificar de Bueno.

18. DEPRECIACION
Por su antigüedad y estado de conservación, se obtiene (Art.II.D.37) de la Tabla 01 del
Reglamento General de Tasaciones del Perú (Resolución Ministerial N°469-99-
MTC/15.04) publicada en "EI peruano" (17-12-1999), que es de 14% para el primer piso
y 11% para el segundo piso

19. VALUACION
 VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACIÓN

VALUACION DEL TERRENO

Se obtuvo en valor comercial promedio del terreno, por comparación de otros terrenos
que se encuentran por la misma zona, que poseen características urbanas similares, y
que corresponden al mismo nivel socio económico, ubicado en lugares próximos al
terreno materia de evaluación.
El terreno tiene salida a una avenida medianamente transitada, completamente saneada
y cuenta a su vez con servicio de electricidad y cable.
Es una zona tranquila, y hay locales comerciales cerca , restaurantes y tiendas.
Se promedio al estudio de mercado inmobiliario con el cual según se le asignara un
valor unitario de terreno.
La obtención del valor promedio se resuelve en el siguiente cuadro.

UBICACIÓN FUENTE AREA PRECIO PRECIO X M2

P.V. H.U.P. NICOLAS
GARATEA ESTUDIO DE CAMPO 108 m2 $ 25 000.00 $ 231.48 x m2
MZ 23 LT 32

El precio por metro cuadrado se obtiene de la siguiente forma:

PRECIO TOTAL DEL TERRENO = PRECIO X M2
AREA
$ 25 000.00 . = $ 231.48 x m2
108.00 M2

REEMPLANZANDO DATOS CON NUESTRO TERRENO OBTENEMOS

VT = Área de terreno (m2) x V.U.T ($/m2)
VT = 108 .00 m2 x $ 231.48 x m2
VT = $ 25 000.00

VALUACION DE LA EDIFICACION

Según los valores comerciales actuales, criterio del perito y el Cuadro De Valor De Metro
Cuadrado De Construcción Por Tipo Y Ambiente Según El Instituto De Desarrollo E
Investigación “Construir” (IDIC) se obtiene el costo por metro cuadrado de la edificacion
 CÁLCULO 1 PISO
Ambiente Costo xm2
Sala $ 40.24 (De Primera)
Comedor $ 13.66 (Media)
Cocina $ 33.53 (Media)
Dormitorio $ 26.37 (Normal)
Habitación $ 48.18 (Media)
Casco $ 251.05 (De primera)

TOTAL $413.03 x metro cuadrado

CÁLCULO 2 PISO
Ambiente Costo xm2
Sala ----------- (De Primera)
Comedor ----------- (Media)
Cocina ----------- (Media)
Dormitorio $ 26.37 (Normal)
Habitación $ 48.18 (Media)
Casco $ 251.05 (De primera)

TOTAL $325.6 x metro cuadrado

VALOR DEPRECIADO (DATOS OBTENIDOS DEL CUADRO DE V.U)

1 Piso

- Hasta 15 años
- Ladrillo
- Bueno
= 14% de VUxm2
= 14% de $413.03
= $ 57.8242 x m2

2 Piso

- Hasta 10 años
- Ladrillo
- Bueno
= 11% de VUxm2
= 11% de $325.6
= $35.816 m2
VALOR UNITARIO DEPRECIADO
1PISO:
=VUXm2-14%
= $413.03 -$ 57.8242
= $355.2058 x m2

2PISO:
=VUXm2-11%
= $325.6 - $35.816
= $289.784 x m2

ÁREA CONSTRUIDA
1 Piso: 100 m 2
2 Piso: 100 m 2

VALOR DEL AREA CONSTRUIDA

1PISO:
=Ac x VUd
= 100 m 2x $355.2058 x m2
= $ 35 520.58

2PISO:
= Ac x VUd
= 100 m 2x $289.784 x m2
= $ 28 978.4

VALOR DE ÁREA COMUNES

No Existen

VALOR DE LA CONST RUCCIÓN

1 PISO: $ 35 520.58
2 PISO: $ 28 978.4
VALOR TOTAL DE EDIFICACIÓN
Es la suma del Primer y Segundo piso.

1 PISO: $ 35 520.58
2 PISO: $ 28 978.4
TOTAL(VE): $ 64 498.98
VALUACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Cisterna :
Cisterna de concreto armado con capacidad hasta 3.00 m3
Precio estimado de fabricación : s/ 1 200
Precio estimado en $: $357.14
Tanque elevado:
Tanque elevado de 1100 ltr. + instalación
Precio estimado: s/ 1 000.00
Precio estimado en $ : $297.6
Electrobomba
Electrobomba para cisterna + instalación + kit galvanizado + electronivel
Precio estimado: s/ 850.00
Precio estimado en $ : $252.98

TOTAL DE OBRAS COMPLEMETARIAS:

$357.14 + $297.6 +$252.98 = $907.72

VC= VT+ VE+ VOC

VC= $ 25 000.00 + $ 64 498.98 +$907.72
VC: $ 90 406.61
 VALUACION ARANCELARIA DE INMUEBLE

UBICACIÓN: Programa De Vivienda HUP Nicolás Garetea Mz 23 Lt. 52

VALOR DE LA EDIFICACION
CAT. DEPRECIACION Categorias VUE
PISO ANTI
Cla Mat Est M T P V R B I
1 13 1 2 2 C C E F F E F
2 9 1 2 2 C C E E F E F

PISO Y ANTIGÜEDAD
Se consignan según la ficha dos pisos con los siguientes años de antigüedad
1 piso: 13
2 piso: 9

CATEGORIA DE DEPRECIACION
Clase: Ambos pisos se clasifican en CASA HABITACION
Material: Ambos pisos poseen como material constructivo predominante
al LADRILLO
Estado: Ambos pisos poseen un estado BUENO

CATEGORIAS VUE
1 PISO
MUROS Y COLUMNAS: C= 224.7
TECHOS: C= 165.80
PISOS: E= 63.33
PUERTAS Y VENTANAS: F= 52.68
REVESTIMIENTOS: F= 61.97
BAÑOS: E=16.54
INS.ELEC. Y SANT. F=35.51
TOTAL: S/ 620.59 /M2

2 PISO
MUROS Y COLUMNAS: C= 224.7
TECHOS: C= 165.80
PISOS: E= 63.33
PUERTAS Y VENTANAS: E= 70.18
REVESTIMIENTOS: F= 61.97
BAÑOS: E=16.54
INS.ELEC. Y SANT. F=35.51
TOTAL: S/ 638.09 /M2

Valor Valores Valores

Incremento Valor Valor unitario Área Valor de la
unitario área área
5% despreciado despreciado construida construcción
por m2 construida común

620.59 0.00 86.8826 533.7074 100 53370.74 0.00 53 370.74

638.09 0.00 70.1899 567.9001 100 56790.01 0.00 56 790.01

VALOR POR METRO CUADRADO
1 Piso : 533.7074
2 Piso : 567.9001

INCREMENTO 5%
No aplica

VALOR DEPRECIADO

1 Piso

- Hasta 15 años
- Ladrillo
- Bueno
= 14% de VUxm2
= 14% de 620.59
= 86.8826

2 Piso

- Hasta 10 años
- Ladrillo
- Bueno
= 11% de VUxm2
= 11% de 620.59
= 70.1899

VALOR UNITARIO DEPRECIADO

1PISO:
=VUXm2-14%
= 620.59-86.8826
= s/533.7074 x m2

2PISO:
=VUXm2-11%
= 638.09 - 70.1899
= s/567.9001 x m2

ÁREA CONSTRUIDA
1 Piso: 100 m2
2 Piso: 100 m2

VALOR DEL AREA CONSTRUIDA

1PISO:
=Ac x VUd
= 100 m 2x s/533.7074 x m2
= s/53 370.74
2PISO:
= Ac x VUd
= 100 m 2x s/567.9001 x m2
= s/56 790.01

VALOR DE ÁREA COMUNES

No Existen

VALOR DE LA CONST RUCCIÓN

1 PISO: s/53 370.74
2 PISO: s/56 790.01

VALOR TOTAL DE EDIFICACIÓN

Es la suma del Primer y Segundo piso.

1 PISO: s/53 370.74

2 PISO: s/56 790.01
TOTAL: S/ 110 160.75 VALOR TOTAL DE EDIFICACIÓN

2 VALOR DE TERRENO
DATOS:
Área del terreno: 108.00 m2
Frente de predio: 6.00 ml
Precio del arancel: s/ 89.00 / m2 Obtenido en el Autovaluo (valor otorgado por
CONATA)

Vt: A > <3f2

108 m 2>< 3(6 m)2

108 m 2>< 3(36 m2)
108 m2 >< 108 m2
108 m2 = 108 2

Se Multiplica el área del terreno( al no superar las 3 veces del cuadrado del frente),
por el arancel, obteniendo asi el valor arancelario del terreno.

108 m2 x s/89 /m2

= s/9 612 .00

El valor arancelario del predio es de s/9612 .00

VALOR DEL INMUEBLE

VI = VT + VE
VI = s/9 612 .00 + S/ 110 160.75

VI= S/119 772.75

 ANEXOS
(Documentos)
 ANEXO

CUADRO DE VALOR DE METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN POR TIPO Y AMBIENTE SEGÚN EL

INSTITUTO DE DESARROLLO E INVESTIGACION “CONSTRUIR” (IDIC)
COSTO DE METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN POR TIPO Y AMBIENTE
COSTOS ESTIMADOS EN DÓLARES AMERICANOS. TIPO DE CAMBIO = 3.36

LUJOSO DE PRIMERA MEDIA NORMAL ECONÓMICA

+ ES TUDIO + ES TUDIO

SALA + RECEP CIÓ N

+ S S . HH. V IS ITA
+ RECEP CIÓ N
+ S S . HH. V IS ITA
+ RECEP CIÓ N
+ S S . HH. V IS ITA + S S . HH. V IS ITA

73.96 40.24 22.54 17.42 8.21

+ BAR + BAR

COMEDOR

31.22 18.91 13.66 14.17 10.37

+ CO MEDO R DIARIO + CO MEDO R DIARIO

COCINA +
+
P ATIO / LAV AND.
DO RMIT. S ERV ICIO
+
+
P ATIO / LAV AND.
DO RMIT. S ERV ICIO
+ P ATIO / LAV AND. + P ATIO / LAV AND.

+ S S . HH. S ERV ICIO + S S . HH. S ERV ICIO

70.87 63.20 33.53 18.77 11.21

+ S S . HH. + S S . HH. + S S . HH. + S S . HH. + S S . HH. CO MP ARTIDO

DORMITORIO + V ES TIDO R + CLO S ET + CLO S ET + CLO S ET

57.26 40.94 33.87 26.37 14.46

2 DO RMITO RIO S 2 DO RMITO RIO S 2 DO RMITO RIO S 1 DO RMITO RIO 1 DO RMITO RIO

HABITACIÓN CLO S ET
S ALA ES TAR
CLO S ET
S ALA ES TAR
2 S S . HH. 2 S S . HH. 1 S S . HH. 1 S S . HH. S S . HH. CO MP ARTIDO

113.86 89.07 48.18 25.41 13.26

Todo en material noble de acuerdo a las normas sismorresistente, ACI y R.N.E.
CASCO
274.24 251.05 231.72 204.85 169.21
COSTO DE M2
621.41 503.40 383.49 306.99 226.71
POR TIPO
 CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y
EDIFICATORIOS

N° 112-2019 - MDNCH - GIDU/SGDUYC

LUJOSA
PISOS Y REVEST. MÁRMOL, MACHIHEMBRADO CAOBA, PIEDRA
PUERTAS Y VENT. MADERA CAOBA TALLADA, VIDRIO TEMPLADO
Z ON A
MUEBLES MADERA CAOBA APANELADA CON CAJONERÍA C OM ER C IA L
APARATOS SANIT. COLOR IMPORT., TINA, OVALIN, GRIF.PESADA
A
DE PRIMERA

PISOS Y REVEST. CERÁMICO IMPORT., PARQUET FINO, ALFOMBRA

PUERTAS Y VENT. MADERA CAOBA APANELADA, ALUMINIO PESADO Z ON A
MUEBLES MADERA CAOBA O CEDRO CON CAJONERÍA C OM ER C IA L
APARATOS SANIT. COLOR IMPORTADOS, OVALIN, GRIFERÍA PESADA
B
MEDIA
PISOS Y REVEST. CERÁMICO NACIONAL, PARQUET
PUERTAS Y VENT. PUERTAS APANELADAS Y CONTRAPL, ALUM. LIV. Z ON A
MUEBLES MADERA CEDRO CON DIVISIONES R ESID EN C IA L
APARATOS SANIT. COLOR NACIONAL, GRIFERÍA LIVIANA
A
NORMAL
PISOS Y REVEST. VINÍLICO, TAPIZON
PUERTAS Y VENT. PUERTAS CONTRAPL, ALUMINIO SISTEMA NOVA
Z ON A
MUEBLES SIN MUEBLES R ESID EN C IA L
APARATOS SANIT. BLANCO NACIONAL, GRIFERÍA LIVIANA
B
ECONÓMICA

PISOS Y REVEST. CEMENTO PULIDO, TARRAJEO Y PINTURA

PUERTAS Y VENT. PUERTAS CONTRAPL, INGRESOS, VENT. FIERRO Z ON A
MUEBLES SIN MUEBLES R ESID EN C IA L
APARATOS SANIT. BLANCO NACIONAL DE 2° , GRIFERÍA LIVIANA
C

LA SUB GERENCIA DE DESARROLLO URBANO Y CATASTRO DE LA

MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE NUEVO CHIMBOTE

CERTIFICA:

Qué, de acuerdo a lo establecido en el Plan Director de Chimbote y el artículo 14° Inc.

2 de la Ley No 29090 y el Art. 44° Inc. 44.1 de su Reglamento se establece que en
el PROGRAMA DE VIVIENDA HABILITACION URBANA PROGRESIVA NICOLÁS
GARATEA Mz. 23 Lt. 52, Distrito de Nuevo Chimbote, corresponde los Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios siguiente .

AREA TERRITORIAL:

Departamento: Ancash

Provincia: Del Santa

Distrito: Nuevo Chimbote

ZONIFICACION:

RESIDENCIAL (R2)

ANÁLISIS URBANO:
De acuerdo al Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano de D.S.
No. 012-2004- Vivienda y al Plano de Zonificación del Plan Director de Chimbote.
aprobado mediante Resolución N° 717-75 ORDEZA de Fecha 30-10-75, y el Plano de
Uso de Suelos de la Ciudad de Chimbote aprobado y puesto en vigencia mediante
Ordenanza Municipal N° 007-2,000-MPS, modificado con Ordenanza Municipal N °
013-2003-MPS, O.M. N°019-2003-MPS. O.M. N° 011-2004-MPS, N°017-2006-MPS
Y O.M N' 021- 2007-MPS, el terreno se encuentra en zona calificada como,
RESIDENCIAL DENSIDAD MEDIA (R2).

Teniendo en consideración que para la Implementación de la zonificación

Residencial, Detallan los parámetros urbanísticos y edificatorios siguientes:

Continua Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 112-2019

ZONIFICACION :R2
Uso Predominante :UNIFAMILIAR
Usos Permisibles y Compatible :Los Señalados en el Art. 31° de DS. N°012-2004
-Vivienda, cuadro de Zonificación.
Densidad Neta (Hab/Ha) :1,300
Densidad Bruta (Hab/Ha) :330
Coeficiente Máx. de Edificación :2.10
(*)Área Libre m ínimo ( M2) :30%
(*)Área mínima recomendable :108.00 m2
Frente Minimo recomendable :6.00 ml.
Altura Máxima de edificación :3 (TRES) Pisos (*)
Estacionamiento :1 estacionamiento /vivienda
Retiro Frontal :3.00 mts. Recomendándose se respete los
alineamientos de las edificaciones existentes, y a
criterio de la administración urbana.
Tipo de Densidad :Densidad 2

Consideraciones de: R3
Altura máxima: = 3(TRES) Pisos
Área Libre Mínima: en las áreas consolidadas y en los casos que los lotes sean menores al
área de lote recomendable se podrá reducir el % de área libre en un 5%.

Coeficiente Máximo de Edificación: Para efecto de cómputo de este coeficiente no se

considera como área cubierta aunque lo tuviera, las áreas destinadas a
estacionamiento de vehículos, salvo el caso de edificios destinados
predominantemente a este uso.
La delimitación de Zonas Residenciales, en Vías Locales, se efectuará sobre la base del fondo
de los lotes, uniformizando ambos frentes de calle.

Consideraciones de Voladizos: Queda prohibido el Uso de voladizos sobre la vereda o

Línea de Propiedad.
(**) Solo si la sección de la vía es mayor a 18.00m y/o frente a Parque.

VIGENCIA DEL CERTIFICADO: 36 meses a partir de la fecha de su emisión. IMPORTANTE:

Este certificado NO CONSTITUYE NI ES EQUIVALENTE A TITULO DE PROPIEDAD.
Se expide el presente certificado a solicitud de CARRANZA VELASQUEZ
MARTHA, mediante Expediente Administrativo N° 12130-2019

Nuevo Chimbote, 30 de Mayo del 2019

CUADRO DE DEPRECIACIÓN
CUADRO DE VALORES UNITARIOS
ANEXOS
(Fotos)