PROPUESTA DE MEJORAMIENTO PARA LAS ACTIVIDADES DE

MANTENIMIENTO INDUSTRIAL DE LA EMPRESA SODEXO OPERACIÓN

TERRANUM

DAVID LEONARDO GÓMEZ AYALA

UNIVERSIDAD MILITAR NUEVA GRANADA

FACULTAD DE INGENIERIA
PROGRAMA INGENIERÍA MECATRÓNICA
BOGOTÁ D.C
2018

1
PROPUESTA DE MEJORAMIENTO PARA LAS ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO
INDUSTRIAL DE LA EMPRESA SODEXO OPERACIÓN TERRANUM

David Leonardo Gómez Ayala

Informe de Proyecto Pasantía para optar por el título de Ingeniero en

Mecatrónica

Tutor Empresa
I.E Carlos Velez.

Tutor Universidad
I.E Jairo Rafael Cortez [Link].D.

UNIVERSIDAD MILITAR NUEVA GRANADA.

FACULTAD DE INGENIERIA.
PROGRAMA INGENIERÍA MECATRÓNICA.
BOGOTÁ D.C
2018

2
 2018

Nota de Aceptación

Firma del Presidente

del Jurado

Firma del Jurado

Firma del Jurado

Bogotá D.C.2018

3
DEDICATORIA

A Dios, mis padres, hermano,

compañeros y docentes

4
 AGRADECIMIENTOS

Universidad Militar Nueva Granada, por inculcarme los valores y conceptos

para poder ser un gran profesional.

Sodexo, por darme la oportunidad de realizar mi pasantía y crecer como

profesional.

Jairo Rafael Cortez Lizarazo, por acompañarme y asesorarme durante el

proceso de pasantía.

5
 TABLA DE CONTENIDO

1.1 GLOSARIO...................................................................................................... 11
1.2 RESUMEN ...................................................................................................... 12
1.3 OBJETIVOS .................................................................................................... 13
2.1 INTRODUCCIÓN ............................................................................................ 14
2.3 PLANTEAMIENTO PROBLEMA ..................................................................... 15
3 MARCO TEORICO
3.1 SODEXO ...................................................................................................... 17
3.2 IBM MAXIMO ASSET MANAGEMENT ........................................................ 18
3.3 MANTENIMIENTOS PREVENTIVOS SODEXO .......................................... 22
3.4 AUTOGESTIONES....................................................................................... 24
3.5 GESTION OACTIVOS .................................................................................. 25
4 METODOLOGIA
4.1 CAPABALITY MODEL.................................................................................. 29
4.2 ANALISIS CRITICIDAD ................................................................................ 33
4.3 PLANES MANTENIMIENTO ....................................................................... 34
4.4 CHECK LIST ................................................................................................ 37
4.5 INDICADORES MANTENIMIENTO ............................................................. 38
5 CONCLUSIONES............................................................................................... 40
6 BIBLIOGRAFIA .................................................................................................. 41

6
 LISTA DE TABLAS

TABLA 1: Activos .................................................................................................. 18

TABLA 2: Capabality Model .................................................................................. 30
TABLA 3: Planta eléctrica .................................................................................... 35
TABLA 4: Ascensores ........................................................................................... 35
TABLA 5: Seguridad y ups .................................................................................... 36

7
 LISTA DE GRAFICAS

GRAFICA 1: Gestión activos ................................................................................. 26

GRAFICA 2: Ciclo de vida activos ........................................................................ 28
GRAFICA 3: Resultado capabality model ............................................................. 31
GRAFICA 4: Criticidad activos .............................................................................. 33

9
 LISTA DE FIGURAS

FIGURA 1: Software Maximo ................................................................................ 20

FIGURA 2: Registro de mantenimiento ................................................................. 22
FIGURA 3: Cronograma mantenimiento ............................................................... 23
FIGURA 4: Autogestión ......................................................................................... 24
FIGURA 5: Algoritmo Capabality ........................................................................... 29
FIGURA 6: Gestión de activos ............................................................................. 32
FIGURA 7: Evaluación criticidad ........................................................................... 34
FIGURA 8: Check list connecta ............................................................................. 37
FIGURA 9: Informe actividades de mantenimiento septiembre ............................. 38
FIGURA 10: Informe actividades de mantenimiento ............................................ 38

10
 1.1 GLOSARIO

 MANTENIMIENTO: conjunto de acciones que tienen como objetivo

mantener un artículo o restaurarlo a un estado en el cual el mismo pueda
desplegar la función requerida o las que venía desplegando hasta el
momento en que fallo.
 ACTIVO: algo que tiene valor o potencial valor para una organización.
 IBM MAXIMO ASSET MANAGEMENT: es una solución para la gestión
integral de activos físicos, especialmente, para organizaciones que
manejan grandes volúmenes de recursos. Permite gestionar todo tipo de
activos: planta, producción, infraestructura, instalaciones, transporte y
comunicaciones.

11
 1.2 RESUMEN

En el presente documento se da a conocer un informe de pasantía la cual fue

realizada en SODEXO, cuya función principal fue el mejoramiento y contribución a
la gestión de activos, a través de la planeación de mantenimientos preventivos,
reactivos y proactivos, tomando en cuenta estándares manejados por la empresa,
y su posterior procesamiento y evaluación utilizando del software IBM MAXIMO.

Durante el periodo de ejecución de dichas tareas se llevó a cabo una evaluación

interna de qué ítems, en dichos procesos de mantenimiento se podían mejorar. La
optimización de la herramienta IBM MAXIMO se tomó en cuenta, dado que en la
operación no se estaba optimizando al 100% y la mejor ejecución de personal del
proceso de mantenimiento era siguiendo los estándares internacionales que
maneja la compañía en el área de mantenimiento.

A la operación se evaluó de si realmente se estaba cumpliendo con la gestión de

activos, donde fue negativo el resultado, donde como mejora se realizaron tareas
de mejora de estándares de mantenimiento, basándose y aplicando la norma ISO
55000, cumpliendo así los estándares internacionales de la compañía y la solicitud
del cliente, dueño de la operación de mejora en los procesos de mantenimiento.

12
 1.3 OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL

Desarrollo de la propuesta para el mejoramiento del mantenimiento industrial en la

empresa Sodexo operación terranum

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

 Implementar estrategias y planes que mejoren la gestión de activos en

Sodexo en la operación Terranum.

 Estandarizar diferentes actividades mecánicas y eléctricas realizadas en los

mantenimientos, siguiendo los lineamientos de la compañía Sodexo a nivel
internacional.

 Generar mejora en los indicadores de gestión de mantenimiento

preventivos cumpliendo con el indicador concertado con el cliente
Terranum, subiendo el número de mantenimientos realizados por el
personal técnico de Sodexo.

13
 2.1 INTRODUCCIÓN

El mantenimiento de equipos surgió como la necesidad de encontrar la forma de

alargar la vida útil de los mismos, reducir tiempos y a su vez costos en las
diferentes industrias, como resultado se definieron tipos de mantenimiento y
manejo de formatos, planes y estrategias, para así cumplir con los tiempos y la
reducción de costos en las empresas.

Durante el desarrollo de las construcciones civiles y con el pasar de los años,

estas se fueron volviendo más modernizadas, contado con sistemas avanzados de
refrigeración, sistemas de manejo de aguas residuales (lluvias y negras), sistemas
eléctricos. Con el fin de llegar a ser amigables con el medio ambiente y muy
confortables con las personas que los fueran a utilizar, de tal manera se vuelve de
vital importancia; brindar estándares muy altos de mantenimiento a dichas
instalaciones con el fin de mantenerlos confortables y amigables con el medio
ambiente.

Dentro de las estrategias de los dueños de estas instalaciones, quienes contratan

para mantener sus instalaciones a empresas como Sodexo, se firman unos
compromisos de cumplimiento, donde se debe reducir la cantidad de emergencias
y cumplir con un indicador de mantenimiento, que busca una disminución de
costos y el brindar mayor comodidad al personal quien utiliza las instalaciones.

A dichas necesidades, se generan métodos y planes para llevar el control de

mantenimiento de los equipos, dichos planes están compuestos desde estrategias
muy simples, como lo es un check list de actividades, que se realizan para revisar
el correcto funcionamiento del activo, hasta la utilización de complejo software,
donde si el usuario ingresa la información periódicamente puede obtener
indicadores y frecuencias de mantenimiento, tanto para alargar la vida del activo,
como para demostrar el correcto mantenimiento de los activos.

14
 2.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

La planeación de mantenimiento de activos conlleva a la extensión de vida y mejor

funcionamiento de los mismos, evitando fallas y emergencias constantes, que se
presentan cuando no se realiza correctamente el mantenimiento de los activos.

Pero en este caso, la cantidad de activos cuando son muy numerosos, como en la
operación Terranum, dificulta llevar correctamente la ejecución de los planes de
mantenimiento de los activos, por lo tanto, se recurre a software, el cual apoya
esta gestión, pero no es suficiente y por ende no se hace el seguimiento correcto y
minucioso que merece cada activo. Razón de esto es el gran número de
emergencias y mantenimientos correctivos que se presentan al mes en la
operación.

15
 3 MARCO TEORICO

Desde el principio de la humanidad, hasta fines del siglo XVII, las funciones de
preservación y mantenimiento que el hombre aplicaba a las máquinas que
utilizaba en la elaboración del producto o servicio que vendía a sus clientes, no
tuvieron un gran desarrollo debido a la menor importancia que tenía la máquina
con respecto a la mano de obra que se empleaba, pues hasta 1880, se
consideraba que el trabajo humano intervenía en un 90% para hacer un producto,
y el escaso 10% restante era trabajo de la máquina. Por lo tanto, la conservación
(preservación y mantenimiento) que se proporcionaba a los recursos de las
empresas, hasta ese momento, era solamente una conservación correctiva,
debido a que las máquinas sólo se reparaban en caso de paro o falla importante;
es decir, únicamente se proporcionaban acciones correctivas teniendo en mente el
arreglo de la máquina y no se pensaba en el servicio que ésta suministraba.

Conforme la industria fue evolucionando, debido a la exigencia del público de

mayores volúmenes, diversidad y calidad de productos, las máquinas fueron cada
vez más numerosas y complejas, por lo que su importancia aumentó respecto a la
mano de obra.

El mantenimiento se define como la actividad humana que garantiza la existencia

de un servicio dentro de una calidad esperada; también se divide en
mantenimiento correctivo o preventivo; será preventivo, si los trabajos se ejecutan
para evitar que se pierda la calidad de servicio, y correctivo si los trabajos son
necesarios porque dicha calidad del servicio ya se perdió, la nueva filosofía de
mantenimiento determina que sólo hay dos clases o tipos de mantenimiento
industrial:

1. El mantenimiento correctivo: se define como la actividad humana

desarrollada en equipos, instalaciones o construcciones cuando, a
consecuencia de alguna falla, han dejado de prestar la calidad de servicio

16
 esperada.
2. El mantenimiento preventivo: se considera como la actividad humana
desarrollada en equipos, instalaciones o construcciones con el fin de
garantizar que la calidad de servicio que éstos proporcionan continúe
dentro de los límites establecidos.

También se determina que, dentro del nuevo concepto de mantenimiento

preventivo, deben considerarse todos los tipos de mantenimiento que de una u
otra forma tengan la misión de conservar la calidad de servicio, tales como
mantenimiento periódico, progresivo, analítico, técnico, predictivo, etcétera.

3.1 Sodexo

Es una empresa que ofrece servicios a nivel mundial para el mejoramiento de la

calidad de vida, donde contribuye con el progreso individual y de las
organizaciones, estando a nivel nacional presente en operaciones de industria
petrolera, cementos, alimentos, automotriz, bancaria, minera y de la construcción ,
en Colombia mayoritariamente la empresa presta los servicios de jardinería,
servicios generales, alimentación y mantenimiento técnico y de equipos, siendo
denominados servicios on-site, donde por medio de la tercerización se cumplen
las necesidades del cliente, siendo Sodexo el líder mundial en la gestión en sitios
remotos como a nivel nacional lo es en Cerrejón y Cerro Matoso, uno de los
clientes más importante y con mayor oportunidad de crecimiento es Terranum, el
cual cuenta con un complejo de edificios y bodegas.

Cada operación se considera diferente, al tener la necesidad de adaptarse a las

necesidades del cliente, para así cumplir con los lineamientos de Sodexo que
consiste en ofrecer servicios de calidad de vida, , que dentro de sus tareas más
habituales tiene la planeación de mantenimiento y el apoyo a cuanto requerimiento
surja en la operación, como lo es el apoyo al helpdesk en la operación, donde se
atienden las emergencias de la operación, como por ejemplo alguna novedad que

17
se presente en los tableros de control de los edificios, como activación de alarmas
sin razón alguna , fallas en sistemas de ventilación, fallas en ascensores y
detecciones realizadas por sensores.

3.2 IBM Maximo Asset Management

Dentro de la operación Terranum en el área de mantenimiento se lleva a cabo la

planeación y ejecución de mantenimientos a todo el locativo de Connecta Plaza
que consta de 18 edificios para realizar los procedimientos de mantenimiento,
dentro de las actividades que se realizan están: mantenimientos preventivos,
correctivos y autogestiones, los cuales se procederán a explicar más adelante,
todas estas actividades se evalúan y verifican con indicadores mensualmente,
donde se percibe si la meta de atención pedida por el cliente que es del 95% se
cumple.

Tabla 1: Activos

Los activos presentes en la operación se clasifican por tipología donde se

encuentra: sistema de bombas, sistema de aire acondicionado, sistema de
ascensores, sistema de plantas generadoras, sistema de ups, sistema de puertas
eléctricas y sistema de sensores de implementos de baños, de estas categorías
mencionadas se desprenden activos de varios tipos, teniendo en la plataforma
Máximo rutas madres que se dan como tipología general y ya dentro de la ruta
madre, se encuentran los activos correspondientes que se puedan considerar que

18
pertenezcan a esta ruta madre, teniendo así un total de 46 rutas madres para los
activos de la operación.

La asignación de mantenimientos a los técnicos tomando en cuenta sus

habilidades y correspondientes y horas a cumplir durante el mes, este proceso se
realizó por medio de la plataforma máximo Sodexo, la cual es por donde se realiza
la gestión de activos.

La plataforma IBM Maximo Asset Management unifica la Gestión del Ciclo de Vida
de los Activos y la Gestión del Mantenimiento en una misma plataforma,
iluminando todos los activos de la organización, sus condiciones y trabajos para
lograr una mejor planificación y control. Con Maximo se puede mejorar la
utilización de la mano de obra un 10% o más, reducir los costos de inventarios un
20% o más, y reducir las inversiones de capital en activos un 5% o más.
Características principales de Maximo:

 Gestión de activos: Captura detalles de toda la infraestructura de activos,

componentes, performance e historial de trabajos para tomar mejores
decisiones de reparar versus reemplazar, y disminuir el mantenimiento y
paradas no planificadas.
 Gestión de trabajo: Soporta actividades de mantenimiento planificadas y no
planificadas desde solicitudes de servicio hasta generación de órdenes de
trabajo vía planificación, completando y registrando los resultados actuales.
 Gestión de servicios: defina las ofertas de servicios, establecer los
acuerdos de nivel de servicio (SLA), monitorice más proactivamente la
entrega de nivel de servicio se implemente procedimientos de
escalamiento.
 Planificación y programación: Programación de la fuerza de trabajo
balanceando mínimo costo con la mayor utilización.
 Cadena de suministros: Administrar los inventarios de repuestos y
materiales, planificar la demanda, agilizar proceso de compras y asegurar

19
 cumplir con contratos de compra existentes.
 Salud, seguridad y medio ambiente: Reduce riesgos, ayuda a cumplir
regulaciones y a crear un ambiente operativo eficiente.

Figura 1: Software maximo

Al implementar la plataforma Maximo en la operación se utilizó un levantamiento

hecho por el anterior administrador del contrato, donde dentro de la plataforma se
tienen todos los activos de la operación con sus ubicaciones y usuarios para los
clientes y técnicos presentes dentro de la operación, cada cliente tiene un usuario
donde puede realizar solicitudes de reparaciones que se presenten, o
requerimientos para solicitud de ingresos y solicitud de certificados de
mantenimiento.

Tomando en cuenta estos procesos durante los diferentes cambios de estado

durante el proceso de mantenimiento se evidencia que los activos no están
algunos bien identificados a lo que corresponde a la plataforma Máximo , lo que
conlleva así a inconsistencias en el histórico de mantenimientos, lo cual en futuro
cuando se presenta fallas por medio de la plataforma, se complica hacer la
identificación por falta del registro histórico de actividades realizadas al activo y la
correcta hoja de vida, estas asignaciones realizadas, corresponden a
mantenimientos preventivos.

20
Como otra inconsistencia, desde el levantamiento inicial de activos se procede a
utilizar una documentación dejada por el anterior administrador del contrato, por lo
tanto, no se tiene en algunos activos concordancia de su ubicación en Máximo y la
física real.

21
3.3 Mantenimientos preventivos Sodexo

Para los mantenimientos preventivos realizados por proveedores, Se evidencia las

recomendaciones del proveedor, estado del equipo, características y
posteriormente se verifica este reporte, se lleva a la plataforma Maximo el registro
al activo correspondiente del mes. En este caso se presentan las inconsistencias
mencionadas anteriormente respecto a la concordancia del activo real, con el de la
plataforma, donde se puede proponer utilizar el reconocimiento por código de
barras; que posee la herramienta Maximo y no ha sido utilizado, por lo tanto, se
ven afectados procedimientos estándar y seguimiento a la vida útil del activo.

Figura 2: Registro mantenimiento

22
Dentro de los inconvenientes presentados en los mantenimientos preventivos (que
son realizados por proveedores); son la falta de estandarización de los procesos
de mantenimientos, de tal manera se cumplen los lineamientos de Sodexo y de la
empresa proveedora del servicio de mantenimiento, teniendo así un seguimiento
más eficiente del activo, reduciendo costos de mantenimiento al cliente y
alargando la vida del activo.

Dentro de Sodexo, el procedimiento para esta clase de mantenimientos se da con

un acompañamiento de las actividades realizadas por el proveedor, donde se
registra por medio de un acta de compromiso, las labores y una autogestión de
acompañamiento al proveedor. El seguimiento por parte de Sodexo se da con
estos registros realizados por el proveedor y las solicitudes, sugerencias de
mantenimientos o repuestos que este haga.

Figura 3: Cronograma mantenimiento

Al realizar la planeación del mes de los mantenimientos de los activos, en la

operación Terranum, la frecuencia de mantenimientos de los activos es
determinada por la petición del cliente, en este caso no hay mantenimiento
predictivo, donde por medio de una herramienta tecnológica se determinan
factores que pueden mejorar la eficiencia de la realización de mantenimientos
preventivos.

23
Estas herramientas reducen costos de mantenimientos y tiempos. Como ejemplo
de la operación se encuentra en el sistema de bombas de aguas lluvias, que es de
los activos que más presenta fallos en la operacion, fue por mal estado del flotador
o por falla de las mismas, donde dentro de la operación solo se contaba con una
bomba de respaldo la cual estaba dañada, por medio de un sistema de ultrasonido
para detectar el nivel de agua del tanque , conectado por medio de ethernet a la
red , donde en una página se encontraría el nivel de agua del tanque, se puede
evitar este tipo de emergencias.

3.4 Autogestiones

Otro tipo de mantenimiento que se realiza en la operación Terranum por parte de

Sodexo son las autogestiones, estas consisten en que los técnicos encargados de
cada edificio al ver que algo está fallando, en ese preciso instante se lleve a cabo
si dentro de los parámetros de seguridad y el poseer las herramientas necesarias
para realizar el mantenimiento se realiza, dentro de la gestión de activos es una
correcta practica realizada en la operación y para satisfacción del cliente
Terranum, que por medio de estas autogestiones se reducen emergencias y
molestias a los arrendatarios de los edificios de su propiedad.

Figura 4: Autogestión

24
Estas autogestiones al ser llevadas al Máximo solo se pueden relacionar con la
ubicación, teniendo así confusión al llevar un histórico de mantenimiento de los
activos, dentro de las opciones que se presentan es usar el poder de la
herramienta de por parte del uso de la app para móviles la identificación del activo
para su posterior identificación por un código pqr o código de barras.

Dentro del proceso de mantenimiento la plataforma Máximo presenta diferentes

estados con los cuales se da certeza del estado de la actividad mensual en la
operación, los estados básicos presentes en la operación son:

 WSCH es el estado por default que se crea cuando se crea la orden de

mantenimiento.
 WMATL el trabajo a la espera de material.
 INPRG el trabajo está en progreso.
 COMP el trabajo físico esta completado.
 CLOSE la orden de trabajo está cerrada.

A estos cambios de estado se le hace seguimiento, en algunos casos omitiendo

algunos, por lo que se dan inconsistencias en el uso de la aplicación, la cual
puede sacar estadísticas de los estados presentes en la operación, pero al no
tener un estándar especifico y una completa capacitación por parte de los
técnicos, no se sigue una misma línea y no se da el uso correcto a la herramienta.

3.5 Gestión activos

Los elementos del sistema de gestión de activos están dados por un plan
estratégico organizacional, donde se encuentra una visión, misión y valores,
políticas del negocio, requerimientos de las partes interesadas que en este caso
es Terranum y Sodexo, manejo de las metas y los riegos, de este plan estratégico
organizacional se obtiene una política para la gestión de activos con los

25
requerimientos de contar con principios e intenciones globales y estructura para el
control de la gestión de activos, para llevar a cabo la gestión de activos se debe
contar con una estrategia que nos dé una dirección a largo plazo sustentable y
optimizada para la gestión de activos, que aplique la política de gestión de activos,
se deben plantear unos objetivos de la gestión de activos especificando resultados
que puedan ser medidos, sistemas de activos y sistemas de gestión de activos,
para cumplir los objetivos de la gestión de activos se deben realizar la asignación
y deducción de asignaciones, responsabilidades, recursos y escalas de tiempo
para implementar la estrategia de gestión de activos y entregar resultados
respecto a los objetivos planeados. Entre los principales beneficios de la gestión
de activos:

 Asegurar retorno de la inversión de los activos

 Optimizar uso de la capacidad instalada
 Controlar riesgos de los activos durante todo el ciclo de vida
 Alargar la vida útil y optimizar los costos de los activos
 Maximizar conocimiento de la organización alrededor de sus activos

PLANEACION

PROCESO FINANZAS
GESTION
DE
ACTIVOS

MANTENIMIE
HSEQ
NTO

Grafica 1: Gestión de activos

26
Esta implementación dio comienzo en la operación con la realización del
Capabality Model, con el cual se crean acciones para cumplir el objetivo de la
gestión de activos el cual es usar la capacidad y visión en procesos para
establecer mantenimiento y planes de inversión a largo plazo que optimizan el
valor total de costo de vida del activo mejorando capacidades y competencias.

En la gestión de activos y en la implementación de la ISO 55000 se debe tener en

cuenta el ciclo de vida del activo, estas actividades dentro de la operación se
deben implementar desde evaluar que tan necesaria es la adquisición del activo, a
un caso más concreto y de ejemplo dentro de la operación Terranum están las
bombas de aguas lluvias, las cuales por una falta de planeación y de diseño, no
funcionan adecuadamente para los requerimientos del edificio, dado que su
capacidad no fue tomada en cuenta, siendo uno de los activos que más presenta
fallas y genera más costos de mantenimiento en la operación Terranum, llegando
a generar inundaciones en la parte superior del tanque donde se encuentran unos
parqueaderos, se toma en cuenta que por parte de Sodexo se le informa al cliente
la necesidad de cambio de estas, al igual por falta de planeación del ciclo de vida
de activos la bomba que se tiene para el respaldo también se encuentra averiada,
como se explica por qué en este caso desde la necesidad de adquisición de
nuevas bombas hasta la desincorporación del activo es importante, pero esto no
se limita solo a estos dos aspectos dentro del ciclo de vida del activo se encuentra
las fases de: necesidad, diseño, construcción si se requiere, comisionamiento,
operación y mantenimiento y desincorporación.

27
 Desincoporacion

Operacion y
mantenimiento
Comisionamiento

Construccion

Diseño

Necesidad

Grafica 2: Ciclo de vida activo

28
 [Link]

4.1 Capabality model

Para poder mejorar en el área de mantenimiento en la operación Terranum, primero se

hizo la evaluación de en la gestión de activos donde se encontraba la operación este
proceso se llevó a cabo por medio del Capabality Model realizando el siguiente
algoritmo:

INICIO La mesa de trabajo que estara al frente de responder

el capability, debe ser un personal que reconozca el
Generar workshop contrato, estructura, alcance, procesos y
metodologías de operar

Mostrara a la operación la hoja de resultados y

Socializar metodología
explicar cual es el objetivo del AMS, en cuanto al
de resultados
diligenciamiento del capability model

Iniciar diligenciamiento de Analice cada una de las preguntes establecidas en la

preguntas evaluacion

Identifique Capability Model - Criterios Evaluación y

Identificar nivel de
acercamiento posicione su respuesta en el nivel mas adecuado a la
realidad y cual seria la meta

De acuerdo al nivel aterrice la idea a lo que hay

Identificar el estado actualmente en la operación. Como lo esta
actual
menejando la operación?

De acuerdo al nivel de meta, identifique cual sera el

Proponer plan de plan de accion que se planteara por parte de
acción operación. Involucre procedimientos y/o actos.
Identifique responsables y fechas de acción para el
plan

Realizar realizar seguimiento de los planes de accion

seguimiento

SI NO

Verificar cumpliento de planes de acción. De no

Cumplio cumplirse se deben pactar fechas proximas para
presentar la ejcucion del plan

Anunciar proxima
evaluación Pactar fecha para nueva calificación. Cuyo objectivo
es subir de escalafon en el AMS
FIN

Figura 5: Algoritmo capabality

Dentro del modelo se hace referencia a unas preguntas, estas están formuladas
respecto a aspectos de la operación como lo son:
29
  Estrategia
 Proveedores
 Personal
 Planeación
 Medio ambiente
 Control operacional
 Herramientas
 Riesgos
 Ciclo de vida

Cada una de estas categorías mencionada cuenta con 10 preguntas, las cuales se
tienen ya las respuestas formuladas y cada respuesta con una valoración para la
operación como se puede ver en la siguiente tabla:

DELIVERING
Planned and
QUESTION ABSENT AWARENESS Tracked Locally
Standardised

Existe un proceso
Está No existe un Se sigue un documentado para
implementado un proceso formal en proceso para el definir el desmonte
proceso formal el contrato para el desmonte de los de activos donde
para la baja y desmonte de los activos pero es los requisitos y
desmonte de equipos informal e aplicación es
equipos? inconsistente planeada y
monitoreada
localmente.
Tabla 2: Capabality Model

Se elige la respuesta que más se acerque a la realidad de la operación, todo este

proceso de evaluación se realizó por parte del área de mantenimiento, como comienzo
de propuesta de mejora en la operación del desarrollo de la gestión de activos, realizado
en conjunto con los estándares de la compañía, para tener así una información del

30
resultado que pueda ser usado tanto por la operación, como por la compañía. La cual, a
partir de esto, evalúa las distintas operaciones y se da cuenta cual puede ser el modelo
a seguir por su buen funcionamiento y correctas prácticas de mantenimiento, también se
toma en cuenta para ser presentado al cliente como innovación de mejora para así
fortalecer el lazo del cliente con Sodexo.

El resultado del Capabality Model para la operación Terranum en el área de

mantenimiento se ubicó en un total de 0.5, paralelo a este resultado también se obtiene
el resultado de una meta propuesta a cumplir para la próxima evaluación, la cual en este
caso es de 1.75 realizando las actividades planeadas para los diferentes ítems en el
transcurso del año se aspira a lograr el resultado. Dado que es un proceso de mejora
que no se puede realizar de un día para otro, se generaron actividades a partir del
resultado del Capabality Model que obtuvo la operación, la realización del modelo será
anual, por lo tanto, las actividades son planteadas para ser cumplidas en un año. En la
siguiente grafica se puede observar que aspectos son más fuertes y débiles en la
operación, observándolos de una manera cuantitativa.

Grafica 3: Resultado Capabality Model

31
 Figura 6: Gestión de activos (Capabality Model Sodexo)
Donde se quiere llegar es por compromisos con el cliente y la empresa al paso 4 y 5,
como tal para la implementación de la gestión de activos se inició el trabajo de mejora
del área de mantenimiento enfocados a la ISO 55000.

32
4.2 Análisis de criticidad

Requiere Listado de
análisis de equipos
criticidad críticos

 Sistema de generación
 Sistema de ups
Captura de  Planta agua helada
datos activos  Sistema RCI
 Sistemas de
distribución de energía

No requiere
análisis de
criticidad

Grafica 4: Criticidad activos

Siguiendo el anterior esquema se realiza la evaluación de que tan crítico es un activo o

no, de manera cuantitativa también se realiza una evaluación para determinar qué tan
crítico puede ser el activo, respecto a esta evaluación los activos que se pueden
considerar críticos son los que proporcionan servicios prioritarios en el funcionamiento
de los edificios de la operación Terranum, también se tiene en cuenta aquellos que
funcionan o son usados en caso de emergencia como lo es todos pertenecientes a la red
contra incendios desde los detectores hasta las bombas jockey.

Los diferentes aspectos que se toman en cuenta al evaluar la criticidad del activo son:
salud y seguridad, medio ambiente, negocio y continuidad, a cada una de estas
categorías se toma el valor de 1 a 25 para ser asignado, pero no solo se realiza
subjetivamente, sino que se toma en cuenta información del activo como precio de
compra, antigüedad, costo de reemplazo, años de uso del activo , ciclo de vida estimado,
fecha de reposición, metodología de mantenimiento, garantía y características de
funcionamiento propias del activo como potencia, voltaje, corriente, temperatura, presión
33
y si es monitoreado por software.

VALORACIÓN AMF CLASIFICACIÓN MAXIMO

RANGO GRAVEDAD PRIORIDAD DESCRIPCIÓN

Las interrupciones o tiempo de parada no contribuyen o afectan la continuidad del negocio. La seguridad no se ve
1 4 BAJO 1 comprometida. El tiempo de reparación es mínimo. El entorno de funcionamiento es bueno. El tiempo promedio entre fallos
(MTBF) alto.

Las interrupciones o tiempo de parada puede ser tolerado o razonable para la operación del negocio, siempre y cuando
5 9 MODERADO 2 la seguridad no se vea comprometida. El tiempo de reparación es aceptable. Entorno de operación está dentro de los
VS parámetros normales de funcionamiento. El tiempo promedio entre fallos (MTBF) es Bueno.
Las interrupciones o tiempo de parada es de mediana duración, la interrupción de operación del negocio puede ser
tolerado, siempre y cuando la seguridad no se vea comprometida, . El tiempo de reparación es significativo. El uso es
10 14 RESPALDO 3 significativo, sin ser continuo. El entorno de funcionamiento se puede considerar como moderadamente critico. El tiempo
promedio entre fallos (MTBF) es promedio.
Las interrupciones o tiempo de parada de corta duración que contribuyan a la interrupción de operación del negocio
puede ser tolerado, siempre y cuando la seguridad y la continuidad del negocio no se vea comprometida . El tiempo de
15 19 SIGNIFICANTE 4 reparación es grande. El uso es casi continuo. El entorno de funcionamiento se puede considerar como critico. El tiempo
promedio entre fallos es bajo
Las interrupciones o tiempo de parada que contribuyan a la interrupción de operación del negocio o la seguridad, se vea
20 25 ALTO 5 comprometida no puede ser tolerado. Los tiempos de reparación son altamente inaceptables. El uso es continuo. El
entorno de funcionamiento se puede considerar como critico. El tiempo promedio entre fallos (MTBF) es bajo.

Figura 7: Evaluación criticidad

Dentro del software Maximo cada activo está clasificado con una prioridad para la
realización de las actividades de mantenimiento, en el análisis de criticidad se realiza la
evaluación de criticidad cualitativamente y cuantitativamente como se puede observar,
de esta manera se aseguró una correcta y minuciosa evaluación para saber cuáles
activos se les debía prestar mayor atención, para así mejorar las actividades de
mantenimiento y la gestión de activos de los mismos.

4.3 Planes de mantenimiento

Otra actividad que se realizó en pro de la mejora e implementación de la gestión de

activos, fue la revisión y estandarización de los planes de mantenimiento de los activos
críticos de la operación, de tal manera cumpliendo la solicitud del cliente Terranum y
Sodexo se tiene una guía a seguir para la realización de mantenimientos preventivos de
los activos críticos con sus respectivas frecuencias, de estos se puede observar a
continuación cada uno de los planes realizados con sus respectivas actividades y
frecuencias con la que es llevado a cabo cada actividad de mantenimiento pertinente
para cada activo, haciendo la salvedad que algunos de estos planes con actividades de
mantenimiento pueden o no ser ejecutados por la disponibilidad del activo, y por el

34
tiempo de la pasantía sus resultado y eficacia, limitada al resultado anual que se
realizara del Capabality Model.

FRECUENCIA DE MANTENIMIENTO MENSUAL BIMESTRAL TRIMESTRAL SEMESTRAL ANUAL

1- Revision rutina T
2- Inspeccion General. T
3-Evaluar estado del Generador. T
4-Sistemas de Control. T
5-Limpieza General. T
6-Pruebas de proteccion. T
7-Simular arranques remotos. T
8- De ser posible arranque con carga. T
9- Evaluar estado de Aceite para determinar el
S
cambio, cada seis meses o cada año.
10- Evaluar estado de filtros. S
11- Pruebas y analisis de lubricacion. S
12-Lavado exterior panel del radiador. T
PLANTA ELECTRICA 13-Verificacion de Alarmas. T
14-Pruba de sistema de proteccion del motor. T
15-Revision sistema de combustible. T
16- Seguimiento Baterias (Voltaje, Densidad, estado
T
de bornes y cargas, ).
17-Revision del sistema de correas. T
18-Correccion de fugas y escapes. T
19- Chequeo general de la Bomba de agua. T
20-Revisoon precalentador. T
21-Revision Turbocargador. T
22-Dreanaje tanque ACPM. S
23-Pruebas de alarma de equipo. T
24-Pruebas de operacion. T
19-Revision motor de arranque. T

Tabla 3: Planta eléctrica

FRECUENCIA DE MANTENIMIENTO MENSUAL BIMESTRAL TRIMESTRAL SEMESTRAL ANUAL

1- Estado de cabina M
2-Puertas de cabina. M
3-Pulsadores de cabina. M
4-Indicador de posicion M
5-Parada y nivelacion. M
6-Holguras de cabina. M
7-Dispositivos de cabina. M
8-Pulsadores pasillo. M
9-Puertas de pasillo. M
10-Maquina, poleas, Bancada. M
11-Gobernador de velocidad. M
12-Sistema de rescate. M
ASCENSORES 13-Techo de cabina. M
14-Finales de recorrido SUP. M
15-Cerraduras pasillo. M
16-Mecanismos Pasillo. M
17- Contrapeso M
18-Acuñamiento paracaidas. M
19-Polea tensora del GOB. M
20-Cuñas y contacto electrico. M
21-Finales de recorrido. M
22-Cuarto de maquinas. M
23-Limitador de Velocidad- M
24-Pozo. M

Tabla 4: Ascensores

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 FRECUENCIA DE MANTENIMIENTO MENSUAL BIMESTRAL TRIMESTRAL SEMESTRAL ANUAL

1-Limpiezade camaras de pasillos. T

2-Limpieza de camaras de cubierta. T
3-Limpieza Domos exteriores. T
4-Limpieza servidor. T
MONITOR Y CAMARAS CCTV
5-Limpieza monitores. T
6-Revision de conexione de Switches. T
7- Generar hoja de vida para cada equipo. T

1-Limpieza de sensores. T
2. Limpieza de activaciones silenciosas. T
3-Ajuste de contactos. T
4-Revision de funcionabilidad del equipo. T
ESTACIONES MANUALES
5-Pruebas de sirenas. T
6-Pruebas de reglas de operación. T
7-Limpieza de tableros de panel de incendio. T

1- Limpiezade equipos. T
2- Verificacion de funcionamiento de los equipos. T
3- Ajuste de mecanismos. T
LECTORAS DE PROXIMIDAD
4- Genracion de reporte. T
5-Verificacion de Software. T

1-Limpieza y soplado interno. T

2- Limpieza y soplado externo. T
3- Mantenimiento de carro. T
4-Lubricacion de talanqueras. T
TALANQUERAS 5-Nivelacion de plumas. T
6-Limpieza de camaras. T
7-Verificacion de camaras. T
8-Verificacion y organización de cables. T

Revisión general del estado del equipo. T

Limpieza general del equipo. T
Ajuste mecánico de componenetes y partes del
T
equipo.
Ajuste de bornes de conexión eléctrica. T
Revisión y chequeo de etapa de control. T
Revisión y chequeo de etapa de medición y señalización T
Revisión y chequeo de etapa de potencia T
Revisión de los bancos de Baterías T
Arranque del equipo chequeo y ajuste de los
T
parametros de funcionamiento
Pruebas en vacio y verificación de funcionamiento T
Pruebas concarga y verificación de funcionamiento T
UPS Verificación de los bancos de baterías T
Revisión, Limpieza y pruebas de transformadores de
T
aislamiento
Limpieza general del ambiente del equipo T
Reemplazo de componenetes en base a
T
recomendaciones técnicas de fabricante
Calibración de dispositivo de monitoreo T
Pruebas del UPS con el TTA (tablero de transferencia
T
automatico).
Revisión, Limpieza y pruebas de los transformadores
T
de aislamiento.
Prueba con carga del UPS con enrada automática de
T
baterías

Tabla 5: Seguridad y ups

Los mantenimientos realizados por parte de los proveedores respecto a sus reportes de
mantenimiento, se sugirió seguir el plan de mantenimiento desarrollado por Sodexo, para
tener concordancia en los históricos de los activos, siguiendo así las fases del ciclo de

36
vida de los activos presentes en la operación, se espera que de esta manera el personal
técnico que ingrese a la operación tenga un conocimiento previo del mantenimiento de
los activos.

4.4 Check list

Como actividad restante a por parte del pasante, y de la aplicación de las mejoras
planteadas y comprometidas por parte del Capabality model, se buscó una alternativa
para hacer seguimiento a los activos críticos más frecuentemente, por lo que se planteó
y aplico un formato de check list o de rutina, donde se enuncia su ubicación, modelo,
marca, serie y potencia, de esta manera se hace la individualización de los activos, dado
que hay varios con las mismas características en ciertos casos, el técnico encargado del
edificio en sus labores diarias, se desplaza a dichos activos críticos de la operación y
verifica ciertos ítems planteados en el formato creado, extrayendo de esta a futuro un
histórico en constante actualización del estado del activo crítico, y también encontrando
la posibilidad de encontrar en ciertos casos motivos de porque el activo presento fallas.

Figura 8: Check list connecta

37
4.5 Indicadores de mantenimiento

Figura 9: Informe actividades de mantenimiento septiembre

Figura 10: Informe actividades de mantenimiento

En las anteriores figuras se pueden ver los indicadores de cómo se comportaron las

38
ordenes de trabajo antes y después con la implementación de las actividades para la
mejora de mantenimiento obtenidas del Capabality Model.

Antes el indicador de mantenimientos correctivos estaba en 88.89% de ordenes

completadas incumpliendo los acuerdos estipulados con Terranum de cumplimiento, el
de mantenimientos preventivos oscilaba en el 61.82%, ahora en mantenimientos
correctivos el indicador esta en 95,47% de ordenes completadas y en el orden de los
preventivos un 100% de ordenes completadas teniendo en cuenta que anteriormente se
habían presentado quejas por parte del cliente por no cumplir los indicadores dichos en
el contrato que se firmó con la operación, de esta manera se busca disminuir la cantidad
de mantenimientos correctivos y lograr el 100% de ordenes completadas.

Comprobando de esta manera que las actividades realizadas por parte del pasante
durante su estadía e implementación de las actividades y el modelo, mejoro los
indicadores de mantenimiento en la operación.

39
 5. CONCLUSIONES

Para mejorar la vida útil de los activos en cualquier industria se deben realizar planes de
mantenimiento que garanticen seguir estándares de calidad de los mismos, para tener
así la certeza que con dicho plan de mantenimiento y actividades realizadas la vida útil
del activo se vea alargada y se mantenga un buen rendimiento para las tareas que
preste.

Una correcta autoevaluación del estado de área de mantenimiento en cualquier empresa

aporta conclusiones de cómo mejorar, para satisfacer las necesidades de los clientes y
las propias, pero esta autoevaluación se debe realizar con modelos que aporten
conclusiones y propuestas de cómo mejorar, dicho el caso como por ejemplo el
Capabality Model.

El seguimiento a las actividades de mantenimiento de cómo son realizadas, si están son

realizadas correctamente, si se cuentan con las herramientas necesarias para realizar la
actividad, garantiza que se cumplan los estándares planteados por la empresa, en este
caso las metas aclaradas o trazadas desde el Capabality Model da por hecho el
seguimiento de las actividades para realizarlas con orden y responsabilidad ante el
cliente.

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 6. BIBLIOGRAFIA
[1] Dounce, Enrique. La productividad en el mantenimiento industrial. Editorial patria.
Mexico,2007
[2] Solex, [En línea].Available: [Link]
[3] Sodexo,[En línea].Available: [Link]
[4] Ingenieria industrial online, [En linea].Available:
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industrial/mantenimiento/.
[5] Norma ISO 55001 Asset management. 2014
[6] Duarte, Juan Carlos, “Memorias: Implementación de sistemas de gestión de activos
según la especificación PAS 55: 2008”, ACIEM, Cundinamarca,2013.
[7] Bedoya, Carlos Mario, “Una mirada hacia el futuro desde el área de mantenimiento”,
Congreso técnico FICEM, Santo Domingo, 2014

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