DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

USMP
FACULTAD DE DERECHO
2011 II Noveno Ciclo- Parte 1
Magíster Elizabeth Amado Ramírez

RESEÑA Y DENOMINACION DEL DERECHO REGISTRAL

 Históricamente, al desprenderse el Derecho Registral del Derecho Común, se conoció en
España a nuestra disciplina como el Derecho Hipotecario, debido a que el primer derecho real cuya
inscripción se hizo necesaria fue precisamente el de la Hipoteca, por ser más proclive a la
clandestinidad.
 Para Ramón M. Roca Sastre, lo más correcto sería decir “Derecho Inmobiliario Registral”,
pero, en todo caso, ambas denominaciones, restringen demasiado su alcance, al excluir la
inscripción de otros derechos.
 Fuch y Oliver, Campuzano, García Guijarro, Ventura, Solá, entre otros, prefieren el nombre
de “Derecho Inmobiliario”, denominación que, igualmente adolece del defecto de excluir la
inscripción de otros derechos.
 José León Barandiarán, al prologar el libro de Bernardo Pardo Márquez “El Derecho
Registral Inmobiliario en el Perú”, dice textualmente: “Como rama con notoria garrideza que brota
del exhúbero tronco del Derecho Civil destácase el “Derecho Registral.......” ;
 Denominación que ya es aceptada en nuestro ambiente jurídico y que en las diferentes
Facultades de Derecho de nuestras Universidades han sido adoptadas y que, incuestionablemente
convenimos, por ser la más apropiada, pues, tal denominación abarca todos los derechos
susceptibles de ser inscritos.

DEFINIENDO EL DERECHO REGISTRAL

 Amorós Guardiola dice. “Es el Derecho que regula de un modo inmediato y primario el
nacimiento, modificación, extinción y eficacia de las relaciones jurídicas registrales, y de un modo
general la organización y funcionamiento del Registro de Propiedad”.
 Martín Pérez: “Es el conjunto de normas reguladoras de las relaciones jurídicas a aquellos
bienes aptos para engendrar titularidades “erga omnes”, mediante la publicidad del Registro
(Derecho Registral Objetivo), y es el conjunto de facultades derivadas de una relación jurídica en
contacto con el Registro y por tal, dotado de efectos “erga omnes” (Derecho Registral Subjetivo) .

 Como podemos apreciar al igual que su denominación, las definiciones de derecho registral,
se limitan a los bienes inmuebles y a los derechos reales, sin tener en cuenta que el Registro de la
Propiedad Inmueble es sólo uno de los tantos Registros, conforme a la Ley 26366, por lo que me
permito citar al concepto de Derecho Registral expuesto por el Dr. Guevara, con el criterio de que
éste abarca a todos los registros y derechos que se inscriben:
 “Es el conjunto de normas jurídicas y principios registrales que regulan la organización y
funcionamiento de los registros públicos, así como los derechos inscribibles y medidas
precautorias, en los diversos registros, en relación con terceros”

AUTONOMIA DEL DERECHO REGISTRAL

 A la luz de nuestro derecho positivo podemos llegar a la conclusión de que el Derecho
Registral es plenamente autónomo, pues la casi totalidad de las disposiciones de tipo registral tiene
su propio ordenamiento, aún más, tiene sus propios Principios Registrales, como son:
Principio de Rogación, Prioridad, Legalidad, Tracto Sucesivo, Fe Pública Registral,
Legitimación, Impenetrabilidad, etc.
 Doctrinariamente y en relación con otros derechos perfectamente diferenciados en su
perspectiva, consideramos que el Derecho Registral es considerado como autónomo, ya que reúne
todos lo elementos que dieron ese carácter a los otros Derechos considerados autónomos.

IMPORTANCIA DEL DERECHO REGISTRAL

 Es una especialidad jurídica que se encuentra vinculada con el Derecho de Publicidad que
emana una institución denominada los REGISTROS PUBLICOS, dado que el registro nos otorga
certidumbre, confianza seguridad y verdad en relación con los actos que se emanan de los sujetos
legitimados para de ello.
 Dado a los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el Registro, permite que los
usuarios del sistema, tener confianza y credibilidad, ya que el Derecho de Propiedad sobre un bien
merece todas los mecanismos de seguridad, para que pueda ser objeto de un legítimo negocio, lo
cual incentivará un desarrollo económico tanto del propietario como de un país en general.

RELACION CON OTRAS RAMAS

 Con el Derecho Civil: Acto Jurídico, Familia, Sucesiones, Contratos, etc.
 Con el Derecho Comercial.
 Con el Derecho Tributario.
 Con el Derecho Notarial.
 Con el Derecho Penal.
 Con el Derecho Constitucional.

CARACTERISTICAS
1. ES UN DERECHO HETEROGENEO
 Ni únicamente Privado ni únicamente Público, porque el Derecho Registral tiene carácter
imperativo y no meramente dispositivo.
 La protección que el Registro Público otorga al titular que inscribe, es predominantemente
privado, se organiza en atención a un interés individual, y a la eficacia de un derecho subjetivo
privado oponible a terceros.

2. ES UN DERECHO LIMITATIVO
 Son registrables sólo los actos, contratos y demás, específicamente señalados por la ley.
Aquellos puntos contemplados en los arts. 2019 y 2045 del C.C.

3. ES UN DERECHO FORMALISTA
 Las formalidades y requisitos señalados en la ley para la inscripción de los actos y contratos
son de cumplimiento riguroso, ya que su incumplimiento acarrea que los títulos sean observados
y/o tachados.
 Las inscripciones se extienden en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición contraria, la misma que no tiene que ser necesariamente una ley.

¿QUE ES EL REGISTRO?
 El registro es una institución jurídica concreta y de la vida práctica.
 Sus funciones, son facilitar la prueba de los derechos, brindar información relevante y
asegurar la eficacia de las adquisiciones.
 Es un instituto de paz jurídica, de estabilidad social, de tranquilidad ciudadana en el ámbito
patrimonial.
 Lo más importante, es que se encuentra inspirado en la tutela de las conductas leales y
honestas, en la protección de los terceros de buena fe y en la evitación de los fraudes.
 Es una figura de seguridad jurídica CON JUSTICIA.
EL REGISTRO COMO INSTRUMENTO DE PUBLICIDAD
El registro es un instrumento de publicidad que juega en dos momentos:
 ANTES DE LA ADQUISICION: anunciando a todos quién es el titular, por lo menos formal
del bien que se desea adquirir, sus cargas y gravámenes del bien.
 DESPUES DE LA ADQUISICION: si el adquirente inscribe su título de adquisición, lo hará
vulnerable a las reclamaciones que resulten de causas ajenas al contenido del registro.

IMPORTANCIA DE LOS REGISTROS PUBLICOS

 En la vida económica del país es fundamental, ya que en ellos se efectúan las inscripciones
de diversos actos y contratos a efectos de que adquieran eficacia jurídica.
 Estos actos y contratos se inscriben en los diferentes registros individuales que conforman
esta institución, de acuerdo a su clase y naturaleza. Asimismo, en los registros públicos se expiden
los certificados y copias literales que dan publicidad a los terceros interesados de los actos y
contratos inscritos para efectos de brindar la debida seguridad jurídica en el tráfico comercial.
 Fue preciso contar con un Sistema Nacional de los Registros Públicos y con una SUNARP,
que integre a todos los registros jurídicos existentes en el país, a efectos de que coordine e impulse
de la manera más eficiente la solución de sus problemas y la implementación de los medios
técnicos e informáticos que la modernidad ofrece.

FUNCION DEL REGISTRO

 Uno de los problemas fundamentales del derecho privado es determinar la titularidad de los
derechos, esto es, quien es la persona que puede otorgar eficazmente el acto de transferencia o
disposición sobre un determinado bien.
 Para entablar cualquier relación jurídica se requiere el máximo de certeza respecto a sus
presupuestos; si se va a comprar, se requiere que el vendedor sea el dueño y que las cargas del
inmueble sean las que manifiesta el vendedor.
 Para adquirir esta certidumbre caben dos alternativas:
Los particulares pueden emprender averiguaciones largas y costosas.
El Estado puede satisfacer esa necesidad a través de la organización de un sistema de publicidad.
Pero esa organización de poco valdría si los datos que ofrece no tienen garantía de certeza, por lo
menos presunta.

ORGANIGRAMA DE LA SUNARP
LA SUNARP, HOY TIENE COMO MISION Y VISION
 MISION: Otorgar seguridad jurídica y brindar certidumbre respecto a la titularidad de los
diferentes derechos que en él se registran, teniendo como soporte de desarrollo: la modernización,
simplificación, integración y la especialización de la función registral en todo el país, en beneficio de
la sociedad.
 VISION: Ser una organización plenamente eficiente y eficaz, mediante la prestación de un
servicio moderno y democrático en su cobertura, que facilite el desarrollo de la actividad económica
del país y constituya un modelo de organización y gestión en el sector público nacional y
latinoamericano.

SUNARP: MISION Y VISION (ANTES)

 MISION: Registrar y publicitar derechos y titularidades en forma oportuna para otorgar
seguridad jurídica con el fin de contribuir con el desarrollo económico y social del país.
 VISION: Ser una institución eficiente con presencia efectiva en todo el territorio nacional
como uno de los promotores del desarrollo económico y social, constituyéndose en una entidad
líder y modelo de organización horizontal y gestión transparente.

ZONAS REGISTRALES A NIVEL NACIONAL

Zona Registral Nº I - Sede Piura: Comprende los Departamentos de: Piura(1676315 hab.) y
Tumbes(200306 hab.)
Zona Registral N° II - Sede Chiclayo: Comprende los Departamentos de: Lambayeque(1112868
hab.), Cajamarca(1387809 hab.) y Amazonas(375993 hab.)
Zona Registral Nº III - Sede Moyobamba: Comprende el Departamento de: San Martín(728808
hab.)
Zona Registral Nº IV - Sede Iquitos: Comprende el Departamento de: Loreto(891732 hab.)
Zona Registral N° V - Sede Trujillo: Comprende el Departamento de: La Libertad(1617050 hab.)
Zona Registral Nº VI - Sede Pucallpa: Comprende el Departamento de: Ucayali(432159 hab.)
Zona Registral Nº VII - Sede Huaraz: Comprende el Departamento de: Ancash(1063459 hab.)
Zona Registral Nº VIII - Sede Huancayo: Comprende los Departamentos de: Junín(1225474 hab.),
Huánuco(762223 hab.) y Pasco(280449 hab.)
Zona Registral Nº IX - Sede Lima: Comprende el Departamento de: Lima(9321088 hab.)
Zona Registral Nº X - Sede Cusco: Comprende los Departamentos de:
Cusco(1171403 hab.), Apurímac(404190), Madre de Dios(109555 hab.)
Zona Registral Nº XI - Sede Ica: Comprende los Departamentos de: Ica(711932 hab.),
Ayacucho(612489 hab.), Huancavelica(454797 hab.) y Apurimac
Zona Registral Nº XII - Sede Arequipa: Comprende el Departamento de: Arequipa(1152303 hab.)
Zona Registral Nº XIII - Sede Tacna: Comprende los Departamentos de: Moquegua(162533 hab.),
Tacna(288781 hab.) y Puno(1268441 hab.)
REGISTROS QUE CONFORMAR EL [Link]
REGISTROS INTEGRADOS AL SIST. NACIONAL DE LOS RP…
a) Registro de Personas Naturales:
Registro de Mandatos y Poderes, Registro de Testamentos,
Registro de Sucesiones Intestadas, Registro Personal
Registro de Comerciantes y Gestión de Intereses.
b) Registro de Personas Jurídicas:
Registro de Personas Jurídicas y creadas por Ley,
Registro Mercantil (Sociedades), Hidrocarburos y
Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.
c) Registro de Propiedad Inmueble: Registro de Predios (que unifica el Registro de Propiedad
Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. En este Registro se
inscriben las Transferencias de Propiedad, Declaratorias de Fábrica, Urbanizaciones, Hipotecas,
Primeras de Dominio, Embargos y Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales. En virtud a la
unificación también se inscribe el derecho de propiedad y otros derechos o actos relativos a predios
de pueblos jóvenes, urbanizaciones populares, entre otros; así como la inscripción del derecho de
posesión de predios rurales, entre otros) , Registro de Concesiones para la explotación de Servicios
Públicos, Registro de Derechos Mineros.

d) Registro de Bienes Muebles: Registro de Propiedad Vehicular, Registro de Naves y Aeronaves,

Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques, Registro Mobiliario de Contratos (Se inscriben
todos los actos a los que se refiere el artículo 32º de la Ley de Garantía Mobiliaria, que recaigan
sobre bienes muebles no registrados en un Registro Jurídico de Bienes -Ley Nro. 28677, Ley de la
Garantía Mobiliaria, en su quinta disposición final, modifica los incisos c) y d) del artículo 2º de la
Ley 26366, que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos) .
e) Los demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse.

GARANTIAS DEL SISTEMA

Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos, contenido en el artículo 3 de la Ley
26366:
 La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
 La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio
posterior o sentencia judicial firme;
 La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro;
 La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades
que corresponda conforme a ley.

SISTEMA REGISTRAL PERUANO: DECLARATIVO, CONSTITUTIVO?

 En el sistema registral peruano, la inscripción tiene por objeto dar publicidad a los actos o
derechos inscritos en registros, oponibilidad a terceros y otras previsiones que contemplan las
leyes.
 En rigor, la oponibilidad a terceros es el producto de la publicidad, que emana del asiento y
que se cumple con la exhibición de éste o con la expedición de certificados e informes.
 Doctrinarios, estiman que como la característica de los derechos reales es su oponibilidad a
terceros, si ésta recién comienza con la inscripción sólo serán derechos reales los que estén
registrados. Una cosa es la constitución de un derecho y otra distinta son sus efectos con relación a
terceros.
 En nuestro sistema registral peruano, impera la inscripción declarativa, es decir, el derecho
nace fuera del registro, pero acude al registro solamente para conseguir oponibilidad.
 Los únicos casos constitutivos de derechos o que corresponde a la inscripción constitutiva
son: la hipoteca y el patrimonio familiar.- actos ad solemnitatem, sin embargo a nivel normativo, se
ha unido las uniones de hecho por Ley 29560 de julio del 2010.
LA PARTIDA REGISTRAL
 Unidad de registro conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la base de
la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción; y excepcionalmente, en
función de otro elemento previsto en las disposiciones especiales.
TITULO
 Para efectos de la inscripción, se entiendo por títulos el documento o los documentos en
que se fundamenta inmediata o directamente el derecho o el acto inscribible, y que por sí solos,
acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.
 También forman parte del título, aquellos documentos que coadyuvan a la inscripción.

ASIENTO DE PRESENTACION
 Estos se extienden en el diario por riguroso orden de ingreso de cada título.
 Se considera en ellos, la información contenida en la solicitud de inscripción.
 Vigencia:
35 días (plazo ordinario)
25 días adicionales ( observación, liquidación, e informes de catastro).
60 días adicionales (gerente)

REGISTROS ADMINISTRATIVOS
 La aplicación de principios en cuanto a Registros Administrativos y Registros Jurídicos es
diferente.
 En el Registro Administrativo prima el Principio de Simplificación Administrativa consagrado
principalmente en la Ley de Procedimiento Administrativo, que a su vez se funda en la presunción
de veracidad del dicho del usuario, efectuándose controles “a posteriori”
 La administración sanea los actos nulos.
 El Registro llamado Administrativo busca archivar determinados datos útiles para la misma
administración y no tanto para los particulares.
 Guarda determinada información para sus propios fines.

REGISTRO JURIDICOS
 Genera la posibilidad de conocer las diversas situaciones jurídicas que contiene.
 El efecto fundamental del Registro Jurídico es producir cognoscibilidad general respecto de
terceros y su finalidad es brindar seguridad jurídica.

REGISTRO DE SEGURIDAD JURIDICA vs ADMINISTRATIVOS

 Los Registros de Seguridad Jurídica están destinados a los particulares, a dotar de
certidumbre a sus relaciones jurídicas.
 Los Registros de información Administrativa están destinados a la Administración, dotarle
de información para el desarrollo de sus diversas actividades junto a las clásicas de policía, fomento
y servicio público,etc.

SEGURIDAD JURIDICA
 La seguridad jurídica conjuntamente con la justicia y el bien común, constituyen uno de los
fines del Derecho. Sin embargo, el cumplimiento de estos fines sólo se explica en tanto el hombre
se relaciona con otros individuos, ya que a lo que tiende el Derecho es a crear un determinado
orden social, propiciando dentro de él, cierto tipo de conducta que tienda a satisfacer,
precisamente aquellos fines perseguidos por el Derecho.
 Seguridad jurídica es aquella certeza que proviene de la ley.
 Principio consustancial al estado constitucional de derecho, implícitamente reconocido en la
Constitución. Art. 2.24.a y d y 139 inciso 3
 Valor superior contenido en el espíritu garantista de la carta fundamental que se proyecta
hacia todo el ordenamiento jurídico y busca asegurar al individuo una expectativa razonablemente
fundada respecto de cual será la actuación de los poderes públicos y en general de toda la
colectividad, al desenvolverse dentro de los causes del derecho y la legalidad. (expediente 016-
2002-AI/TC)

SEGURIDAD JURIDICA ESTATICA

 El concepto de seguridad jurídica ha dado lugar a la llamada seguridad estática y seguridad
dinámica.
 La seguridad estática está destinada a proteger al derechohabiente o titular del derecho
frente a turbaciones o ataques de terceros, que se inmiscuyan o traten de desconocer su
titularidad.

SEGURIDAD JURIDICA DINAMICA

 La seguridad dinámica o de tráfico procura brindar protección a los terceros que se ven
involucrados en la circulación de la riqueza, aspecto éste último que se proyecta en dos vertientes:
protección de los acreedores del enajenante, que pueden ver burlados la garantía de este crédito
con enajenaciones fraudulentas; y protección a los adquirientes, que no deben estar expuestos a la
sorpresa de que el bien que se le transmite se encuentre gravado, embargado o simplemente no
pertenezca al transferente.

DEFINIENDO A LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

 GARCIA GARCIA: “las notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe tener un
determinado sistema registral”. Señala que se trata de notas, caracteres o rasgos básicos del
sistema porque no se pretende que los principios registrales sean una manifestación del concepto
filosófico de los grandes principios, tampoco que sean principios generales del Derecho.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL C.C.

 Principio de Legalidad. Art. 2011 del CC
 Publicidad. Art. 2012 del CC.
 Principio de Legitimación. Art. 2013 del CC
 Principio de Buena Fe Pública Registral. Art. 2014 del CC.
 Principio de Tracto Sucesivo. Art. 2015 del C.C.
 Principio de Prioridad. Art. 2016 del CC.
 Principio de Impenetrabilidad. Art. 2017 del CC.
 Principio de Oponibilidad. Art. 2022 del CC.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD
 Chico y Ortiz que: “El principio de legalidad en el campo registral supone la necesidad que
el acto que pretende su acceso al Registro quede sometido a la previa calificación del registrador”.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD- ART. 2011 CC

 Art. 2011 del CC: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de
ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo
anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga
una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al
Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de
los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro”.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD EN EL RGRP
 Art. V del Título Preliminar: “Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud
se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que,
contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.
La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar
de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho, Se realiza sobre la base
del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro”

LA PUBLICIDAD
 Dar publicidad a un hecho significa ponerlo en conocimiento de una comunidad. Ahora bien
ello no significa que todos los miembros de esa comunidad deban necesariamente llegar al
conocimiento de ese hecho por haberle dado publicidad. Entonces dar publicidad a un hecho no es
tanto ponerlo en conocimiento de una comunidad, como proporcionar a esta los medios para
conocerlo con mayor o menor facilidad.
 La publicidad admite diversas graduaciones según la cuantía y la eficiencia de los medios
utilizados para dar publicidad a un hecho: este será más público cuanto mayor sea la difusión que
se le de y así será conocido por el máximo número posible de miembros de la comunidad.

NECESIDAD DE UNA PUBLICIDAD REGISTRAL

 A lo largo de la historia del derecho es sencillo constatar que los diversos pueblos y
sociedades permanentemente han buscado divulgar determinadas situaciones relevantes para el
resto de la comunidad por sus importantes efectos jurídicos.

 Como bien dice Pau Pedrón, para “entablar cualquier relación jurídica se requiere el
máximo de certeza sobre sus presupuestos: si se va a comprar, que el vendedor sea dueño (....)”,
y a continuación agrega que el “Estado, para satisfacer esa necesidad de certidumbre, organiza la
publicidad. A través de la publicidad se hacen innecesarias las averiguaciones

LA PUBLICIDAD JURIDICA REGISTRAL

 Es la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurídicas que
organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo para producir cognoscibilidad
general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el tráfico de los
mismos.
 El objeto de la publicidad jurídica son estas situaciones jurídicas, cuestión sobre la que hay
acuerdo en la doctrina, al margen de que el objeto de la inscripción (¿qué se inscribe?) no sea la
misma situación sino el acto que la genera, como sostiene un importante sector de esa misma
doctrina (dependiendo de la posición que se adopte se estará inscribiendo y publicando derechos o
inscribiendo actos y publicando derechos).

PUBLICIDAD REGISTRAL
 El sistema de divulgación encaminado a hacer cognoscible determinadas situaciones
jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico.
 No es un principio registral. Si lo entendemos como la sola presunción de conocimiento de
todo lo inscrito.
 No es un principio, porque no se trata de una característica o rasgo propio de un
ordenamiento registral en particular, todo lo contrario, la publicidad es el contenido ontológico, el
mode de ser del Registro.

LAS VENTAJAS DE LA PUBLICIDAD

 La certeza
 La seguridad jurídica de los derechos
 Transparencia en las transacciones, que conlleva la limitación de los conflictos
 La movilidad del tráfico mercantil, o el fomento del crédito territorial y del crédito personal.
Información que sirve a los operadores que actúan en el mercado – prestamistas o adquirentes
principalmente- para decidir la suerte del negocio que tienen en mente.
 Finalidad cautelar

COGNOSCIBILIDAD GENERAL O POSIBILIDAD DE CONOCER

 Supone que los terceros se verán afectados o perjudicados por las situaciones jurídicas
publicadas, aun cuando no hubieran accedido a su conocimiento efectivo. Como señala Solano, la
cognoscibilidad general “....sustituye al conocimiento efectivo y las consecuencias jurídicas se
producen independientemente de que se dé o no ese conocimiento de hecho. Se garantiza y
asegura el tráfico con preferencia al derecho subjetivo”. Por tanto, la cognoscibilidad general
produce a su vez oponibilidad “erga omnes”.

FINES DE LA PUBLICIDAD
 El fin de la publicidad jurídica registral consiste en otorgar una completa seguridad jurídica
en toda la extensión del concepto. Esto es, apunta tanto a la seguridad estática como a la
seguridad diná[Link] primera de ellas, a decir de Diez Picazo, se refiere a que ningún titular de
derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su consentimiento. La segunda, a que el
“adquirente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisición en virtud de una causa
que no conoció o que no debió conocer al tiempo de llevada a cabo”.
 La primera – seguridad estática- se refiere a la tutela de derechos; la segunda – seguridad
dinámica-, a la seguridad del tráfico.

CARACTERISTICAS DE LA PUBLICIDAD
 EXTERIORIZACION CONTINUA Y ORGANIZADA
 COGNOSCIBILIDAD LEGAL GENERAL
 EXTERIORIZACION DE SITUACIONES JURIDICAS O PRODUCE EFECTOS JURIDICOS
EXTERIORIZACION CONTINUA Y ORGANIZADA
 Continuada, que se produce de manera ininterrumpida o sistematizada – publicación
permanente - , mientras que la notificación o el edicto es sólo esporádica.
 Organizada, lo que implica que se trata de hechos notorios que son puestos en
conocimiento.
 Esta exteriorización nos da:
 Opuesto a la clandestinidad
 Difiere de la forma
 No es una apariencia

COGNOSCIBILIDAD LEGAL GENERAL

 El artículo 2012 del C.C. Peruano habla de una presunción absoluta de conocimiento, la
misma que no admite pacto en contrario.
 ¿Cómo se puede presumir el conocimiento de una información absolutamente inabarcable?
 En realidad, dicho precepto quiere decir que los interesados cuentan con la posibilidad de
conocer la información registral, en tanto ésta constituye una exteriorización continua y organizada
de titularidades al alcance del público en general.

EXTERIORIZACION DE SITUACIONES JURIDICAS

 Para entablar cualquier relación jurídica se requiere certeza respecto de los presupuestos
de eficacia de un determinado negocio jurídico.
 Si se va a comprar se requiere que el vendedor sea el propietario y que las cargas del
inmueble son las que manifiesta el vendedor.
 El núcleo de la publicidad es constituir una proclamación de verdad, solo relativa, de las
distintas situaciones jurídicas.

CLASES DE PUBLICIDAD
 1. PUBLICIDAD MATERIAL
Se encuentra contenida en el enunciado mismo de la norma; está “in re” en el texto, por lo
que, nadie puede alegar su desconocimiento.
Está materialmente ahí, en el enunciado mismo del artículo pertinente (artículo 2012 del
Código Civil).
Efecto de situaciones jurídicas materiales. Art. I del RGRP.

 2. PUBLICIDAD FORMAL
Es aquella que se hace realidad con la obligación de los funcionarios de los Registros
Públicos de informar a quien lo solicite del contenido de las inscripciones. En la práctica, la
publicidad formal puede darse de dos maneras: directa e indirecta. Art. II del RGRP.

CARACTERISTICAS DE LA PUBLICIDAD FORMAL

 Se establece la posibilidad de que se solicite la exhibición de títulos en trámite.
 Se establece que la manifestación, tratándose de partidas electrónicas, se realizará,
también, mediante el servicio de información en línea, a través de los terminales ubicados en las
Oficinas Regístrales o a través de otros medios informáticos.
 Se precisa que en caso de solicitud de aclaración de certificado, cuando la certificación
fuese literal, sólo procederá, previa rectificación de la partida de acuerdo al procedimiento
establecido, mediante la expedición de un nuevo certificado.
 Los certificados expedidos (sean literales o compendiosos) acreditan la existencia o
inexistencia de inscripciones o anotaciones en el Registro al tiempo de su expedición.

PUBLICIDAD FORMAL DIRECTA

 Directamente en las oficinas de los Registros Públicos a la que pueden acudir cualquier
persona y pedir que le exhiban los tomos, fichas y/o partidas electrónicas, esta publicidad se realiza
en una sección llamada “De Manifestación de Libros”, con el único requisito de pagar los derechos,
según el arancel vigente, en definitiva cualquier persona puede solicitar.

PUBLICIDAD FORMAL INDIRECTA

 El usuario puede solicitar cualquier certificado que requiera, como son los certificados de
gravámenes, copia literal, etc., previa presentación de la solicitud correspondiente.

INNOVACIONES EN EL RGRP RESPECTO A LA PUBLICIDAD FORMAL

 Exhibición de títulos en trámite.
 Cuando la información afecte la intimidad. Concordancia con el artículo 2 inc. 5) de la
Constitución Política del Perú.
 Manifestación de partidas electrónicas mediante información en línea.
 Obligatoriedad de mencionar títulos pendientes de inscripción.

Prohibiciones expresas de publicidad formal:

 Artículo 15 Reglamento de Testamentos: Se impide otorgar certificaciones referentes a
dicho registro, mientras no se produzca el deceso del testador, salvo que éste lo solicite mediante
escrito con firma legalizada.
 Información que afecte la intimidad: ejemplo: una solicitud de título archivado que dio
mérito a la inscripción del divorcio de Y en el Registro de Personal.
 Se exceptúan las informaciones que afecten la intimidad personal y las que expresamente
se excluyan por ley o por razones de seguridad.
 Relacionado con los numerales 6 y 7 del artículo 2° de la Constitución Política del Perú:
“toda persona tiene derecho: “al honor, a la buena reputación, a la intimidad personal y familiar,
así como a la voz y a la imagen propia”. Toda persona tiene derecho: “a que los servicios
informáticos, computarizados o no, públicos o privados, no suministren información que afecten a
la intimidad personal y familiar”

PUBLICIDAD REGISTRAL Y EL DERECHO A LA INTIMIDAD

 El registrador público está llamado, debe convertirse, en el guardián de la seguridad
jurídica, de los intereses de los terceros, y de los derechos fundamentales de los particulares a la
intimidad y a recibir información veraz. Alvarez Bulla.
 La publicidad registral y el derecho a la intimidad se auto necesitan, ante el riesgo de
convertirse, la publicidad registral en exhibición o propaganda.

 El XII Congreso Internacional del Derecho Registral realizado, el 19 al 23 de marzo del

2001 en Uruguay, tuvo como uno de sus temas: La publicidad registral y el derecho a la intimidad,
e indicó que, se intenta precisar si el principio de protección pública del ámbito de la intimidad de la
persona debe limitar el derecho de todos los ciudadanos a recibir información plena del contenido
del Registro.

LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA LEGISLACION

 Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.
 Artículo I del Título Preliminar del RGRP: Publicidad Material
“El registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto
de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento
expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo”.
 Artículo II del Título Preliminar del RGRP: Publicidad Formal
“El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al
conocimiento afectivo del contenido de las partidas regitrales y, en general, obtenga información
del archivo registral.

CERTIFICADOS
El certificado, es el instrumento público expedido por el registrador, a mérito del cual publicita el
contenido literal o compendioso de un asiento de inscripción, o del título que ha dado mérito a este
y/o contiene la aseveración, en forma negativa o positiva de la inscripción o anotación preventiva
de un acto o contrato en el registro.

CLASES DE CERTIFICADOS- ART. 131 DEL RGRP

 CERTIFICADOS LITERALES:Los que se otorgan mediante la copia o la impresión de la
totalidad o parte d la partida registral, o de los documentos que dieran mérito para extenderlos.
 CERTIFICADO COMPENDIOSO: Son los que se otorgan mediante un extracto, resumen o
indicación de determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrán
referirse a gravámenes o cargas registradas, a determinados Datos o aspectos de las inscripciones

TIPOS DE CERTIFICADO COMPENDIOSO -ART. 132 RGRP

 POSITIVOS: los que acreditan sólo la existencia de determinada inscripción.
 NEGATIVOS: los que acreditan sólo la inexistencia de determinada inscripción.
 DE VIGENCIA: son aquellos que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito a la
fecha de su expedición.

FORMALIDAD DE LOS CERTIFICADOS

 Los certificados se expiden utilizando formularios, fotocopias, impresión de documentos o
imágenes, o cualquier otro medio idóneo de reproducción, con la indicación del día y hora de su
expedición, debiendo ser autorizados por el registrador.

PRINCIPIO DE LEGITIMACION
GUNTHER GONZALES, indica es una presunción general de exactitud e integridad del registro,
concretando su formulación en las siguientes reglas:
 Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, producen todos
sus efectos mientras no se declare su inexactitud, encontrándose bajo la salvaguardia del Poder
Judicial.
 Para todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.
 Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho referido por aquél.

Según la Exposición de Motivos del C.C.:

 Está constituido por el principio de legitimidad o legitimación, que, conforme el Art. 2013
del C.C., está amparado por una presunción “juris tantum”, esto es, que admite prueba en
contrario.
 Constituido, por el principio de la fe pública registral, que estatuye el Art. 2014 del C.C. y
que está amparado por una presunción “juris et de jure”, o sea, que no admite prueba en
contrario, el mismo que configura la situación jurídica de Tercero Registral, que trataremos en
sesiones posteriores.

 ¿Qué se presume?
 Coincidencia entre la realidad del registro y la realidad extra registral, es decir, la exactitud
del registro. De esta manera los asientos registrales se convierten en medio de prueba.
 Pero sobre dicha presunción cabe sin embargo: PRUEBA EN CONTRARIO.
 Como toda presunción, ésta constituye una norma sobre la CARGA DE LA PRUEBA, quién
invoque un derecho inscrito sólo necesita fundarse en su inscripción, la cual, constituye prueba.
 El propietario está exento de la carga de la prueba cuando afirme su propiedad o que ésta
se halla libre de gravámenes. Esta presunción, como tal, tiene importancia en el orden procesal sea
civil, penal o administrativo.

BASE LEGAL: LEGITIMACION

 Artículo 2013 del C.C.
“El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no
se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”.
 Artículo VII del T.P. del RGRP.
“Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y
legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos
establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”.

CLASES DE LEGITIMACION
 LEGITIMACION ACTIVA
Protege al titular.
 LEGITIMACION PASIVA
Protege al tercero.
INEXACTITUD REGISTRAL
 Todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extra registral.
 Los registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte. El pedido se efectúa a
través del diario, indicando con precisión el error material de rectificación, señalándose el número
del título archivado y su fecha de presentación.
 Pueden también proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de errores materiales.
 El registrador lo efectúa por medio de un asiento registral mediante el cual se precise y
enmiende el error cometido.

ERROR MATERIAL
Según el artículo 81 del RGRP, se da cuando:
 Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan
en el título archivado respectivo.
 Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento.
 Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde.
 Si se ha numerado defectuosamente los asientos o partidas.

ERRORES DE CONCEPTO
 El registrador la puede efectuar de oficio, cuando advierte el error al momento de calificar
otro título.
 No se efectúa cuando existen obstáculos en la partida registral.
 Esta podrá efectuarse en sede registral, bajo los supuestos y exigencias establecidas en el
reglamento.
 Los errores no comprendidos en el artículo 81 del RGRP incisos del a al d, se reputarán
como de concepto. Cuando resulten claramente del título archivado.
Cuando no resulten claramente del título archivado, en virtud de nuevo título modificatorio
otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el error fue producido por la
redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo.

VIGENCIA DE LA RECTIFICACION
 Según el artículo 86 del RGRP, la rectificación surtirá efecto desde la fecha de la
presentación del título que contiene la solicitud respectiva.
 En los casos de rectificación de oficio, surtirá su efecto desde la fecha en que se realice.

PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL

 Articulo 2014 del Código Civil de 1984, y lo hace en los siguientes términos : "El tercero que
de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros
Públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
Registro".

 Ley N° 26366, que creó el Sistema Nacional de los Registros Públicos, estableció como una
de sus garantías "la seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del
Registro" (inciso c, artículo 3).
 RGRP del 21/03/2005, artículo VIII de su Título Preliminar: "La inexactitud de los asientos
registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al
tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”.
 Protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el
registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enerva
dicha adquisición, que se fundamenta en causas no inscritas.
 El Principio que nos ocupa se basa en una presunción absoluta de exactitud y cautela, la
llamada seguridad del tráfico y dinámica.
 Exposición de Motivos del Código Civil destaca su importancia calificándolo como el más
trascendental avance en materia de derecho registral, porque “constituye en todo sistema registral
donde aparece, la médula central de su estructura y la expresión más clara de los alcances de la
protección que el registro brinda al tráfico patrimonial”.

EL TERCERO REGISTRAL
 El tercero registral no es otro sino el titular registral que resulta beneficiado o perjudicado,
por aplicación de los principios que recoge el sistema registral, respecto de una relación jurídica
ajena pero conexa con su derecho inscrito y que confronta con el mismo.

REQUISITOS DEL TERCERO REGISTRAL

 La configuración del Tercero Registral necesita bajo condición “sine qua non” la
concurrencia de los siguientes requisitos:
 Que se adquiera el derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para
otorgarlo; es decir; basta la apariencia, más no la certeza, de justo título registral.
 Que la adquisición sea a título oneroso.
 Que el adquirente inscriba su derecho. Y.
 Que exista buena fe en el adquirente, la misma que, además de presumirse, queda
suficientemente acreditada por las circunstancias de no haber intervenido en el acto o contrato del
que deriva su derecho; haber inscrito con anterioridad al del eventual oponente; y, que de los
asientos de los Registros Públicos no aparezcan causales de nulidad, rescisión o resolución.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

 RGRP, título preliminar artículo VI: Que ninguna inscripción salvo la primera, se extiende
sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o
adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.
 Tracto continuo, que está contenido asimismo, en el artículo 2015 del Código Civil, según el
cual ”ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emane”.
 “El adquirente de hoy es el transmitente de mañana” Nuñez Lagos.
 Principio fundamental para mantener la regularidad de las inscripciones.
 Tiene carácter formal, no sustantivo.
 Cadena no interrumpida de enajenaciones.

TRACTO SUCESIVO- EXCEPCIONES

 Inmatriculación o primera de dominio. Ejm. Automóvil sin placa, Terreno
 Sociedades irregulares

PRINCIPIO DE PRIORIDAD
 Art. 2016 del C.C. “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de
los derechos que otorga el registro”.
 RGRP, título preliminar artículo IX: “Los efectos de los asientos registrales, así como la
preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo
asiento de presentación: principio de prioridad preferente”.
 Aforismo latino: “prior en tempore potior in jure”, que significa: El primero en el tiempo es
el más poderoso en el derecho.
 Principio de prioridad preferente que indica: "El que primero llega al Registro obtiene la
protección registral (si reúne las debidas condiciones) con preferencia a los que llegan después, de
modo que nadie llegado posteriormente puede perjudicar los derechos del tercero llegado antes" .
 La prioridad de los actos o derechos que se inscriben, se establece según el orden
cronológico en que se efectúa la inscripción en el Registro.

 La prioridad en general, se manifiesta de dos formas distintas:

 Entre derechos compatibles. La inscripción determina una prioridad de rango preferente del
derecho primeramente inscrito en relación a los actos o derechos que se inscriban con
posterioridad.
 Entre derechos excluyentes.

PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD
¿Cuál fue la necesidad de la oponibilidad?
 Los derechos sobre la propiedad sean cognoscibles a todos.
 Cognoscibilidad General.
 Publicidad-Cognoscibilidad.
 Ejemplo:
Vendo mi celular.
Vendo mi casa.

PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD- ETAPAS

 Primera etapa: Formalismo Sacramental: Derecho Romano MANCIPATIO.
 Segunda etapa: TRADITIO o entrega del bien.
 Tercera etapa: TRADITIO INSTRUMENTAL.
 Cuarta etapa: inscripción Declarativa.
EJEMPLOS:
 Prenda con y sin desplazamiento.
 Computadora
 Nike, Adidas, Coca Cola.
 Donación. Art. 1625 del C.C.
 Compra venta. Art. 1529 del C.C.

 Registro con efecto declarativo: el derecho nace o surge afuera del registro, no es
obligatoria su inscripción, pero acuden al registro para que tengan el efecto de oponibilidad.
 Registro con efecto constitutivo: el derecho nace o surge con la inscripción en el registro,
para existir. Sólo hipoteca y patrimonio familiar, para el caso peruano.
 Se avanzó del formalismo sacramental hasta el registro.

 ARTICULO 2022 DEL C.C.

“Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los
mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien
se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”.

PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD
 RGRP, en su artículo X del título preliminar: “Principio de Prioridad Excluyente: no puede
inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de
igual o anterior fecha”
 C.C. vigente, el artículo 2017, prescribe que “no puede inscribirse un título incompatible
con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”.
 La inscripción de un derecho determina la imposibilidad de que otros derechos
incompatibles se puedan inscribir.
 Se le denomina prioridad excluyente.
 Propósito impedir que se inscriban derechos que se opongan o sean incompatibles con
otro, aunque sea de igual o fecha anterior. Para este supuesto, los actos o derechos contenidos en
los títulos en conflicto son incompatibles entre sí, por lo que no procede la inscripción de ambos ni
la determinación de su preferencia y rango, sino que la inscripción o presentación del primero,
determinará el cierre registral respecto al presentado en segundo lugar.

SISTEMAS REGISTRALES
 Sistema es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre sí,
respecto de una ciencia o materia; podemos concluir diciendo que “Sistema Registral” es el
conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre sí que regulan una
organización registral determinada.
 Según la doctrina generalmente aceptada, los sistemas registrales se denominan por el
nombre del país que les dio origen, v. gr. Sistema francés, sistema alemán, sistema australiano,
sistema español, inclusive sistema registral peruano, los que serán motivo de análisis posterior.

CLASES O TIPOS DE SISTEMAS REGISTRALES

1. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
1.1. Constitutivos - Declarativos
1.2. Presunciones de Exactitud.
- Relativa - Legitimación
- Absoluta - Fe Pública Registral
2. OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN
- Obligatoriedad - Voluntariedad
3. RELACIÓN NEXO CAUSAL
- Realistas - Abstractos
4. ORGANIZACIÓN DEL FOLIO
- Real - Personal - Causal
5. FORMA EXTENSIÓN INSCRIPCIÓN
- Inscripción : Resumen - Extracto
- Transcripción : Literal - Físico

SISTEMA REGISTRAL DECLARATIVO

 Cuando basta el título para la transmisión inmobiliaria (solo consenso), o cuando se
requiere título y tradición de la cosa para que haya derecho real, el Registro asume carácter
declarativo.

SISTEMA CONSTITUTIVO
 Bajo este sistema, la inscripción constituye un requisito indispensable para que tenga lugar
la transferencia o constitución de un derecho real. En consecuencia. Bajo un sistema constitutivo la
transmisión queda perfeccionada constituyéndose el derecho real .

VENTAJAS DEL SISTEMA CONSTITUTIVO

 Evita la clandestinidad del proceso enajenativo de los bienes inmuebles.
 Favorece la constitución de derechos reales.
 Fomenta el crédito hipotecario.
 Determina la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario evitando múltiples juicios.
 El derecho de oponibilidad es erga omnes.
 Le otorga publicidad protegiendo tanto a su titular como a terceros.
 La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará
perfeccionada mediante la inscripción.
 Los registros son exactos e íntegros, ya que para ellos no hay más realidad jurídica que la
que figura en sus asientos.
 En los lugares en que funciona el Sistema Constitutivo es evidente el fortalecimiento de su
notariado; se nutre principalmente de la contratación inmobiliaria.
 El arquetipo del sistema constitutivo lo tiene Alemania, y esa nación se caracteriza por la
pujanza de su notariado.
 Al desconocer la realidad jurídica extrarregistral dentro del campo de los derechos reales,
compulsan a los otorgantes a que se sometan a la inscripción, porque mientras no presenten sus
documentos carecen de toda protección estatal.

SISTEMA REGISTRAL FRANCES

 El derecho propiedad es considerado eminentemente individual y absoluto, afirmando que
las legislaciones no pueden establecer limitaciones a este derecho;
 La transferencia de la propiedad inmueble y la constitución de los derechos reales sobre
ésta, se realiza por el simple consentimiento de los contratantes, primando la voluntad y no siendo
necesaria la inscripción en el Registro ni la tradición;
 Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por las partes contratantes,
careciendo de publicidad, por lo que se le denomina “Sistema de la Clandestinidad” o
“Transcripción”;
 Actualmente los títulos ya no se transcriben o copian, sino que el Conservador de Hipotecas
(Registrador), se limita a formar volúmenes con los documentos presentados;
 La transcripción es obligatoria no para las partes sino para el Notario y otras autoridades
administrativas.
 Los grandes inconvenientes de éste Sistema son su carácter individualista, absoluto,
consensual y falto de publicidad.

SISTEMA REGISTRAL ALEMAN

 La propiedad inmueble se trasmite por el consentimiento unido a la inscripción en el
Registro;
 La formalidad de la inscripciones requisito sine qua non para transferir la propiedad y
constituir derechos reales;
 Si no se verifica la inscripción, el adquirente del bien o del derecho real tiene un simple
derecho personal contra el enajenante o propietario sólo para conseguir que se extienda la
inscripción;
 La inscripción acredita el derecho del propietario, del acreedor hipotecario, o de cualquiera
que tenga un derecho real inmobiliario que puede oponerlo a todos “erga omnes”;
 El derecho inscrito concede a su titular acción imprescriptible para reclamar el bien;
 El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni gravarlo, sin que
previamente inscriba su título de adquisición;
 La inscripción tiene valor absoluto, es decir, que el que adquiere de quien aparece en el
Registro como dueño de la finca, adquiere válidamente, aunque el dato que publica el folio sea
erróneo.

SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert R. Torrens, ocupando el
cargo de Registrador General de Australia del Sur a mediados del siglo XIX.
 La inscripción constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantividad absoluta. La
característica fundamental del sistema es la separación total del contrato causal y de sus efectos
reales en el negocio jurídico de transmisión de inmuebles.
 La fuerza probatoria del título es absoluta y contra su contenido no puede prosperar acción
alguna;
 En este Sistema no existen los principios registrales de Legitimación y Fe Pública;
 Se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la titularidad vuelve
al Estado, que la toma de manos del vendedor anulando el título de este y entrega uno nuevo al
comprador;
 Se adopta un régimen de seguro para posibles daños y perjuicios que ocasionen las
inscripciones.

 La Doctrina ha señalado los beneficios del sistema australiano y destaca a los siguientes,
que es necesario que resaltemos en nuestro trabajo de investigación; ellos son:
 La perfecta correlación del Registro con la realidad física, se manifiesta a través del
funcionamiento del registro.
 La protección del titular registral a través de los principios de legitimación y fe pública del
Registro, se produce en la medida requerida por las necesidades de la protección y el tráfico
jurídico inmobiliario.
 El fondo de seguro creado para efectos de las indemnizaciones.
 La exclusión de los subadquirentes a título gratuito de la protección que el registro procura.
 Se le reprocha por la no existencia de una documentación auténtica que sea previamente
acreditada por el Notario.
 La centralización no es buena por la importancia de las funciones y por tratarse de un
sistema complicado tanto en materia de inscripciones, ficheros y de expedición de certificados.

TECNICAS DE INSCRIPCION
FOLIO PERSONAL
 La organización del registro no toma en base al inmueble, sino que se trata de un archivo
de documentos complementado por unos índices alfabéticos.
 No requiere de tracto sucesivo. Mientras que en el folio real se ofertan al público un solo
propietario por cada bien.

FOLIO REAL:
• El Registro se organiza sobre la base de la finca o el bien inmueble.
• El folio real hace nacer un catálogo de inmuebles o fincas inscritas.
• Por cada finca se abre una hoja (folio), en el cual se hace constar su historial jurídico.
• La hoja (folio) debe contener una descripción relativamente precisa del inmueble (alcance
físico).
Permite localizar la finca sobre el terreno
Diferencia la finca de otras.