INFORME DE VALORACIÓN

Expediente nº: 08G020200/11-02

Referencia: 5061
Fecha: 31 de Agosto de 2011
Peticionario
ALCALA 120 PROM Y GEST INMOBILIARIA,
S.L
Emplazamiento
MANZANA M-17
Término Municipal
50196 - MUELA (LA)
Provincia
Zaragoza
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Gestión de Valoraciones y Tasaciones, S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion
del Banco de España con el nº 4455 el día 27 de mayo de 1994

CERTIFICADO DE TASACION

F. JAVIER HERMOSILLA GALVE, ARQUITECTO en calidad de Tasador de Gestión de Valoraciones y

Tasaciones, S.A., ha realizado con fecha 31-08-2011 el informe de tasación con el nº de expediente abajo
indicado.

La visita se ha realizado con fecha 9 de Julio de 2011 por F. JAVIER HERMOSILLA GALVE y los datos del
bien son:

Tipo de bien tasado: SOLAR DE USO RESIDENCIAL

Situación del bien: MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza) 50196

Estado Del Bien: Terminado

Situación de ocupación: Sin ocupante

Entidad financiera:

Solicitante: ALCALA 120 PROM Y GEST INMOBILIARIA, S.L

NIF/CIF: B81247983

Domicilio solicitante: Ca/FUENCARRAL-ALCOBENDAS - ARBEA CAMPUS

[Link] 3,800 - 28108 - Madrid (ALCOBENDAS)

Datos registrales: Registro de la Propiedad de ALMUNIA DE DOÑA GODINA (LA

Titular Registral:ALCALA 120 PROMOCIONES Y GESTION

INMOBILIARIA, S.L.

Titulo:Pleno Dominio

USO Libro Tomo Folio Finca Inscripción/Sección

Adosado 87 2126 23 6004 3ª / La Muela

REFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL
Residencial Adosado
Adosado 1685401/XM6028N/0001/BS

La Finalidad de la tasación es Valoración de Activos.

El presente informe cumple plenamente todos los requisitos de la Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo,
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras, publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003, modificada por la EHA/3011/2007 de 4 de
octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.

Este certificado consta de 3 paginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 29 de Febrero de 2012
El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº: 08G020200/11-02
Insc. Reg. Mercantil de Madrid, Tomo 7992, Libro 0, Folio 82, Sección 8, Hoja M-129105, Inscripción 1ª - C.I.F. A 80884372
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VALOR DE TASACION: 6.185.468,70 €

(SEIS MILLONES CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y
OCHO EUROS CON SETENTA CENT.)

RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)

FINCA USO RESIDUAL
CONSIDERADO DINÁMICO
Residencial Adosado
6004 Adosado 6.185.468,70

FINCA DENOMINACIÓN M SUPERFICIE V. TOTAL

(€)
Suelo. Residencial Adosado
6004 Adosado SD 34.785 6.185.468,70

Método (M):
(SD): Residual Dinámico

CONDICIONANTES
La presente valoración queda condicionada a que se aporte documentación registral actualizada, según
Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo. Revisada el 4 de octubre por la Orden EHA/3011/2007, publicada el
17 de octubre de 2007.

ADVERTENCIAS GENERALES
Se valora el aprovechamiento urbanístico de la parcela M-17 incluida en el Plan Parcial 3.1 del Municipio de
La Muela.

Se comenzó a edificar sobre la parcela una promoción de viviendas unifamiliares en tipología pareada y
adosada, abandonándose la construcción hace aproximadamente tres años. No se valora el vuelo
ejecutado.

Según Nota Simple aportada, existe una Condición Resolutoria a favor de Cipsa Norte, S.A. en garantía y
con los pactos siguientes:
La compradora se compromete y obliga a presentar ante el Ayuntamiento solicitud de Licencia de Obras de
al menos el 50% en el plazo de 9 meses o de 12 meses si se realiza Estudio de Detalle.
La Compradora concede a la Vendedora, derecho de adqusición preferente de la parcela en caso de
transmisión de ésta, con anterioridad a la Declaración de Obra finalizada

No se han considerado las cargas urbanisticas de la documentación registral ya que la urbanización esta
concluida.
El presente certificado anula y sustituye al anterior 08G020200/11-01 con fecha 13/07/2011

OBSERVACIONES
La finalidad de la tasación no está incluida dentro de las finalidades que se integran como obligatorias en el
ámbito de aplicación de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo (BOE num.85 de 9 de Abril). No obstante
para la realización de la presente tasación se han aplicado los principios, comprobaciones, métodos,
procedimientos y demás disposiciones que se incluyen en la citada Orden y sean de aplicación en función
de la naturaleza del bien objeto de tasación.

Gesvalt, S.A., no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la edificación. Del valor de
tasación habría que deducir, en su caso, las posibles cargas y gravámenes que no estén contempladas en
este informe.

Este certificado consta de 3 paginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 29 de Febrero de 2012
El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº: 08G020200/11-02
Insc. Reg. Mercantil de Madrid, Tomo 7992, Libro 0, Folio 82, Sección 8, Hoja M-129105, Inscripción 1ª - C.I.F. A 80884372
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Fecha de emisión del informe 31-08-2011

El Técnico Tasador Gestion de Valoraciones y Tasaciones, S.A.

F. JAVIER HERMOSILLA GALVE MIGUEL SANZ ALBORNOS

ARQUITECTO REPRESENTANTE DE LA ENTIDAD
Colegiado nº 2252

Este certificado consta de 3 paginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 29 de Febrero de 2012
El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº: 08G020200/11-02
Insc. Reg. Mercantil de Madrid, Tomo 7992, Libro 0, Folio 82, Sección 8, Hoja M-129105, Inscripción 1ª - C.I.F. A 80884372
 Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 1/2

APARTADO PREVIO
El presente documento ha sido realizado por Gestión de Valoraciones y Tasaciones, S.A.
(GESVALT), inscrita con el nº 4.455 en el registro de entidades especializadas en tasaciones en el
Banco de España con fecha 27 de mayo de 1.994

DATOS DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE INFORME

TIPO DE INMUEBLE SOLAR DE USO RESIDENCIAL

ENTIDAD (SUC. 0274)

SOLICITANTE ALCALA 120 PROM Y GEST INMOBILIARIA, S.L
Ca/FUENCARRAL-ALCOBENDAS - ARBEA CAMPUS
[Link] 3,800, 28108 - Madrid (ALCOBENDAS)

CIF: B81247983

La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003,

de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003, modificada por
la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.

FINALIDAD DE LA TASACIÓN

La finalidad del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos de Valoración
de Activos

EMPLAZAMIENTO
MANZANA M-17
Municipio: 50196 MUELA (LA)
Provincia: Zaragoza

DATOS REGISTRALES

Registro de la Propiedad de ALMUNIA DE DOÑA GODINA (LA

Titular Registral: ALCALA 120 PROMOCIONES Y GESTION INMOBILIARIA, S.L.

Unidad Finca Registral Libro Tomo Folio Inscripción

Residencial Adosado
Adosado 6004 87 2126 23 3ª

IDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIA

Identificación Referencia Catastral

Residencial Adosado
Adosado 16854/01/XM6028N/0001BS
 Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 2/2

FINALIDAD Y METODOLOGÍA

El objeto del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos de Valoración
de Activos.
La valoración se realiza de acuerdo a los requisitos recogidos en la Orden ECO/805/2003, del
27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras, publicada en el B.O.E del 9 de Abril de 2003. modificada
por la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.

VALOR DE TASACIÓN
USO CONSIDERADO M SUPERFICIE (m²) V. UNITARIO (€/m²) V. TOTAL (€)
Residencial Adosado
Adosado SD 34.785 177,82 6.185.468,70
Método (M):
(SD): Residual Dinámico
TOTAL 6.185.468,70 €

Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SEIS MILLONES CIENTO

OCHENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON SETENTA CENT.
 Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 1/11

VALORACIÓN DE TASACIÓN DE SOLARES Y OTROS TERRENOS

SOLAR DE USO RESIDENCIAL

1. SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

ENTIDAD (SUC. 0274)
SOLICITANTE ALCALA 120 PROM Y GEST INMOBILIARIA, S.L
Ca/FUENCARRAL-ALCOBENDAS - ARBEA CAMPUS
[Link] 3,800, 28108 - Madrid (ALCOBENDAS)

CIF: B81247983

La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003,

de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003, modificada por
la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero.

1.1.- FINALIDAD DE LA TASACIÓN

La finalidad del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos de Valoración
de Activos

2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
DESCRIPCION DEL INMUEBLE
SUELO URBANO - ACTUALIZACION 2010-16774/28

EMPLAZAMIENTO
MANZANA M-17
Municipio: 50196 MUELA (LA)
Provincia: Zaragoza

2.1.- DATOS REGISTRALES

Registro de la Propiedad de ALMUNIA DE DOÑA GODINA (LA

Titular Registral: ALCALA 120 PROMOCIONES Y GESTION INMOBILIARIA, S.L.

Unidad Finca Registral Libro Tomo Folio Inscripción

Residencial Adosado
Adosado 6004 87 2126 23 3ª

IDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIA

Identificación Referencia Catastral
Residencial Adosado
Adosado 16854/01/XM6028N/0001BS

2.2.- FECHA DE LA VISITA

La visita ha sido realizada el 09-07-2011 por: D.F. JAVIER HERMOSILLA GALVE

Gestión de Valoraciones y Tasaciones, S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion

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3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
COMPROBACIONES REALIZADAS
Estado de conservación aparente
[Link] aprovechamiento urbanist
No Resolución Admini que implique exprop
Correspondencia con finca registral
Comprobación Planeamiento Urbanístico
Estado de ocupación, uso y explotación
Correspondencia con finca catastral
Servidumbres visibles
No Plan o Proyecto de expropiación
No incoado exped. que implique expropiac
No procedimiento de expropiación
No existe proced. incumplimiento deberes

DOCUMENTACIÓN UTILIZADA
Planeamiento urbanístico vigente
Documentación catastral
Plano de situación
Reportaje fotográfico
Nota Simple
Plano urbanístico

4. LOCALIDAD Y ENTORNO
4.1.- TIPO DE NÚCLEO
TIPO DE NUCLEO: Municipio independiente ubicado a 20 km al suroeste de la capital. El
complejo Golf de La Muela se sitúa próximo a la autovía A-2, a 15 km de Zaragoza.

4.2.- OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA

OCUPACION LABORAL: Sector primario y servicios.
NIVEL DE RENTA: Media.

4.3.- POBLACIÓN
Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2009: 4.928 habitantes de derecho.
La tendencia, respecto al padrón de 2005, es: Creciente

4.4.- EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN

EVOLUCION DE LA POBLACION: Tendencia creciente.
DENSIDAD DE POBLACION: La densidad de población en el entorno es baja en la actualidad.

4.5.- DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS

DELIMITACION DEL ENTORNO: Urbano residencial.
ORDENACION: Se prevé la construcción de viviendas unifamiliares y plurifamiliares en baja
densidad.
GRADO DE CONSOLIDACION: Escaso, al tratarse de un sector pendiente de desarrollo.
NIVEL DE DESARROLLO: Nulo en la actualidad, ya que no se ha terminado ninguna
edificación, salvo un bloque de viviendas protegidas y un club de golf.
RENOVACION: No cabe hablar de renovación, al tratarse de suelo de reciente desarrollo.
ANTIGÜEDAD CARACTERÍSTICA: No procede.

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4.6.- CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA

PAVIMENTACION: Calles asfaltadas y aceras pavimentadas.
ABASTECIMIENTO DE AGUA: Red general de abastecimiento de agua.
SANEAMIENTO: Red general de alcantarillado.
SUMINISTRO DE GAS: Existe
SUMINISTRO ELÉCTRICO: Red general de suministro eléctrico.
ESTADO DE CONSERVACION: Normal.

4.7.- EQUIPAMIENTO
ASISTENCIAL: Centro de Salud (en en núcleo urbano)
COMERCIAL: Equipamiento de primera necesidad en la actualidad (en el Núcleo Urbano o en
el Centro Comercial Plaza Imperial).
DEPORTIVO: Polideportivo municipal (en centro urbano)
ESCOLAR/EDUCATIVO: Centros de enseñanza infantil, primaria y secundaria (en centro
urbano).
LUDICO: Club de Golf próximo.
ZONAS VERDES: Abundantes extensiones de suelo no urbanizable
APARCAMIENTO: Suficiente a nivel de superficie.

4.8.- COMUNICACIONES
AUTOBUSES: Autobuses interurbanos de línea regular.
FERROCARRIL: No existe estación en el entorno próximo.
RED VIARIA: Municipio bien comunicado por carretera, situado junto a la A-2 (actualmente en
obras)

5. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

5.1.- SUPERFICIES
Medida: - - - m² Catastral: 34.785 Registral : Proyecto : - - - m² Adoptada : 34.785
m² 34.785,57 m² m²

5.2.- DESCRIPCIÓN
OBSERVACIONES: La superficie registral coincide con la superficie catastral.
LINDEROS:
Norte: vial 3, centro de transformación CT-17 y glorieta 3.
Este: glorieta 3, vial 5 y centro de transformación CT-16
Sur: Parcelas M-18 A y M-18 B.
Oeste: Parcela de zona verde ZV-6.
TOPOGRAFÍA: Parcela en pendiente ascendiente de Norte a sur
MORFOLOGÍA: Parcela de forma trapezoidal, con una esquina en curva, a dos calles.

5.3.- INFRAESTRUCTURAS
OBSERVACIONES: Dispone de todos los servicios municipales

6. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA
6.1.- PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
PLANEAMIENTO GENERAL: Plan General de Ordenación Urbana
FASE APROBACIÓN:
P.G.O.U. Definitiva, publicado en el BOP nº 287 de fecha 15/12/2004.
Plan Parcial Sector 3.1 (Publicado en el B.O.P.Z., con fecha 14/12/2002)
Modificación Puntual del Plan Parcial (Publicado en el B.O.P.Z., con fecha 29/03/2007).
Estudio de Detalle de la Manzana M-17 (Aprobado definitivamente y publicado en el B.O.P.Z.,

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con fecha 29/11/2006)

PARÁMETROS GENERALES:
Superficie total: 96,50 hectáreas.
Densidad: 24 viviendas/hectárea.
Usos característicos:
—Residencial.
—Usos especiales de carácter dotacional, terciario, industrial, comercial,
deportivo, residencial, público o institucional.
—Actividades económicas y productivas.
Edificabilidad: 0,45 m²/m² parcela bruta
CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA: Suelo urbanizable delimitado según el P.G.O.U.
PLANEAMIENTO DE DESARROLLO:
Las ordenanzas particulares serán las que se formulen
en el Plan parcial como instrumento de desarrollo de cada subsector de
Suelo urbanizable delimitado

6.2.- GESTIÓN URBANÍSTICA

CARGAS URBANÍSTICAS Y CESIONES:
Anotaciones contempladas en la nota simple aportada:
Gravada como carga urbanística con la afección en garantía del pago del saldo de la cuenta
provisional del Proyecto de Reparcelación por un importe de 1.291.887,69 €

Condición Resolutoria a favor de Cipsa Norte, S.A. en garantía y con los pactos siguientes:
La compradora se compromete y obliga a presentar ante el Ayuntamiento solicitud de Licencia
de Obras de al menos el 50% en el plazo de 9 meses o de 12 meses si se realiza Estudio de
Detalle.
La Compradora concede a la Vendedora, derecho de adqusición preferente de la parcela en
caso de transmisión de ésta, con anterioridad a la Declaración de Obra finalizada.
SISTEMA DE ACTUACIÓN: Sistema de compensación
SUJETO: Privado

6.3.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDAD

USO CARACTERÍSTICO:
Uso global residencial en cualquiera de sus tipologías (condominio, unifamiliar adosada,
aislada, etc.), actividades
económicas y productivas en cualquiera de sus tipologías, así como los usos especiales en
cualquiera de sus tipologías. Son autorizables, asimismo, los suelos vinculados a los
equipamientos (docente, deportivo, etc.).
ALTURA MÁXIMA: Baja + 3
RETRANQUEOS:
Vivienda aislada- pareada:
•La línea exterior de la edificación deberá retranquearse 4 metros de la alineación
exterior de parcela.
•La edificación deberá retranquearse de los límites laterales de la parcela un
mínimo de 2 metros.
•No será obligatoria la aplicación de los retranqueos señalados a los cuerpos
de la edificación secundaria destinados a garaje aparcamiento, que podrán
situarse sobre la alineación exterior.

Vivienda en hilera (adosada):

•La línea exterior de la edificación deberá retranquearse 4 metros de la alineación
exterior de parcela.
•No será obligatoria la aplicación del retranqueo señalado en el apartado anterior
a los cuerpos de la edificación secundaria destinados a garaje aparcamiento,

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 Exp. nº: 08G020200/11-02 Pag. nº 5/11

que podrán situarse sobre la alineación exterior. Debiendo en este caso adoptarse
la misma disposición para la totalidad de las parcelas de una promoción o al
menos para dos parcelas colindantes con frente al mismo viario de acceso.
SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIBLE S/PLANEAMI.: Superficie edificable de la parcela M-17:
21.497,25 m²t
OTROS CONDICIONANTES: Sólo podrán autorizarse construcciones por debajo de las
rasantes con destino exclusivo para garaje aparcamiento, trasteros y servicios auxiliares a la
finca, o según lo regulado en las respectivas claves de ordenanza.

7. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

7.1.- TENENCIA Y LIMITACIONES
Propietario (Pleno Dominio) : ALCALA 120 PROMOCIONES Y GESTION INMOBILIARIA, S.L.
Destino previsto : Otros: Promoción y venta de viviendas

8. NIVELES A EFECTOS DE TASACIÓN

La O.M. 27/03/2003 establece los siguientes Niveles:

Nivel I:
Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.

Nivel II:
Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para
usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación
económica permitida por la normativa vigente.
De acuerdo con la situación urbanística que presenta el terreno en la fecha de la tasación, el
suelo objeto de estudio se sitúa en el Nivel: I

9. ANÁLISIS DE MERCADO
9.1.- OFERTA
ANALISIS DE OFERTA: La oferta de vivienda nueva en el municipio es media-alta en la
actualidad. Se trata, sobre todo, de promociones de tamaño medio que se llevan a cabo sobre
suelo vacante de reciente calificación. Las tipologías de viviendas varían desde las viviendas
unifamiliares adosadas hasta pareados y aislados.
EVOLUCION DE LA OFERTA: La oferta de vivienda nueva ha experimentado una tendencia
creciente en los últimos años, debido al desarrollo del municipio. La desaceleración que sufre
el sector desde 2007 se manifiesta en este aspecto en la ausencia de nuevas promociones, si
bien quedan varias en proceso de ejecución en las proximidades.

9.2.- DEMANDA
ANALISIS DE DEMANDA: La demanda de viviendas es más bien escasa. Aunque se se trata de
una localidad bien situada a 20 km de la capital, al pie de la A-2, y que presenta un atractivo
como primera residencia alternativa a los nuevos desarrollos urbanísticos de Zaragoza, con la
posibilidad de ocio que genera un campo de golf. Sin embargo, como en todo el área
metropolitana de la ciudad, existe una gran oferta que no es absorbida por la demanda, debido
a la crisis inmobiliaria y financiera actual.

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9.3.- INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER

VALORES OFERTADOS: La oferta de viviendas en el entorno próximo oscila en función de la
superficie, situación, calidades constructivas y equipamiento común de cada promoción.
PRECIOS MÁS FRECUENTES: Los precios más frecuentes en vivienda unifamilar de tamaño
reducido, con 3 ó 4 domitorios y dos baños en urbanización, con garaje individual o colectivo en
sótano, oscilan entre 180.000 € y 220.000 €, para viviendas comprendidas entre 120-180 m²
útiles.
INTERVALO DE VARIACIÓN: El intervalo de variación zonal en el caso de vivienda plurifamiliar
oscila entre los 1.200 y 1.400 €/m².

9.4.- EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN

EXPECTATIVA DE MERCADO: Todas las previsiones apuntan a una mayor oferta que demanda.
DESARROLLO URBANISTICO PREVISTO: El desarrollo urbanístico del municipio prevé a
medio plazo aumentar considerablemente el parque de viviendas existente, lo que conllevará
un aumento de la población y de la demanda potencial, aunque también puede suponer una
saturación del mercado por una excesiva oferta.
ACTUACIONES PREVISTAS EN INFRAESTRUCTURAS: Los desarrollos previstos en el
planeamiento se complementan con las infraestructuras dotacionales, comerciales y de ocio
apropiados para la nueva población.
AFECCIONES SOCIO-ECONOMICAS: No se ha observado en fecha reciente ni se prevé a
medio plazo degradación del entorno por causas sociológicas o por circunstancias extrínsecas
al inmueble que puedan afectar de un modo sustancial al valor de tasación adoptado en este
informe.

10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

10.1.- MÉTODO A EMPLEAR

Residual Dinámico.
Este método permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable como el precio más
probable que, en el momento de su tasación, pagaría por él un promotor inmobiliario de tipo medio
que lo comprara y aprovechara su mejor y mayor uso.

Para ello debemos:

- Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el solar a valorar, según el
principio de mayor y mejor uso.

- Estimar las fechas y plazos de la construcción y de la comercialización del inmueble terminado,

según las hipótesis más probables atendiendo a sus cualidades y características y al grado de
desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización.

- Estimar los costes de construcción, los gastos necesarios de promoción, financieros y de

comercialización normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características
similares a la analizada.

- Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado,
referido a las fechas de comercialización.

- Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarán los flujos de caja
previsibles durante la promoción.

- Fijar un tipo de actualización (i), de fórmula,

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i = Tasa libre de Riesgo + Prima de Riesgo

- Calcular el valor de mercado del inmueble objeto de la tasación por diferencia entre el valor actual
de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos
realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la
siguiente formula:

Ej Sk
F =∑ −∑
(1 + i )tj
(1 + i ) tk

Donde:

F= Valor del Terreno

Ej = Importe de los ingresos previstos en el momento j
Sk = Importe de los pagos previstos en momento k
tj = Numero de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se
produce cada uno de los ingresos.
tk = Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta cada
uno de los pagos
i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de
tiempo considerados.

El valor de tasación de las parcelas se calculará por el método residual dinámico.

La aplicación del METODO RESIDUAL DINAMICO se realiza en función de lo establecido en el

artículo 37 de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo, en lo que refiere a la
determinación de los Flujos de Caja.

Se transcribe a continuación dicho artículo:

1.- Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime
obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos
costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditos
concedidos. Dichos pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y
construcción del inmueble.

2.- Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas de
comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán atendiendo a los
valores obtenidos por los métodos de comparación y/o actualización por rentas en la fecha de la
tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.

3.- Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción, los gastos
necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de esta Orden, los de comercialización y en su caso
los financieros para un promotor de tipo medio y para una promoción de las características
similares a la que se estime más probable promover. En caso de inmuebles en rehabilitación y en
aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los
costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

Los costes de construcción se han estimado por el tasador de acuerdo con las condiciones de
mercado. Asimismo, los costes de urbanización interior se han estimado en función de los costes
previstos en el planeamiento de desarrollo.

4.- Para determinar las fechas y plazos previstos se tendrán en cuenta, además de los sistemas

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de pagos a proveedores, las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble
proyectado, y en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la
urbanización.

5.- Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en cuenta el
principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la
propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo. En todo
caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el régimen urbanístico aplicable, y
salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso, se atenderá a la
edificación existente.

6.- Se determina el TIPO DE ACTUALIZACION a aplicar en función de lo establecido en los

artículos 32 y 38 de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo.

7.- El artículo 39 de la Orden Ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo establece literalmente que:

"El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será
la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el
valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización
fijado, utilizando la siguiente fórmula:

Ej Sk
F = SUM ------- - SUM -------
(1+i)^tj (1+i)^tk
En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.

Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.

tj = Número de períodos de tiempo previsto desde al momento de la valoración hasta que se

produce cada uno de los cobros.

tk = Número de períodos de tiempo previsto desde al momento de la valoración hasta que se

produce cada uno de los pagos.

i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de

tiempo considerados."

10.2.- RESIDUAL
PROMOCIÓN INMOBILIARIA MAS PROBABLE
JUSTIFICACION DE GASTOS DE LA PROMOCION:

Demolición de la obra ejecutada (51 viviendas en curso): 95.000 €

Costo de construccion vivienda: 700 €/m²

Gastos construccion: 20%
Gastos comercializacion: 2%

Costo construcción uso residencial: 21.497,25 m² x 700 €/m² = 15.048.075 €

Gastos construccion: 20% de costes de construcción
Gastos de comercialización 2% sobre valor de ventas.

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FINANCIACIÓN AJENA
Se tiene en cuenta un 80 % de financiación ajena a un tipo de interés del 4,7967 % lo que
implica una incremento ajeno del 3,84 %

10.3.- COMPARABLES RESIDUAL DINÁMICO

Se ha realizado un estudio del segmento del mercado inmobiliario relativo a inmuebles
comparables con el que se valora, obteniendo los siguientes resultados:

SUELO VALOR - ADOSADO

DIRECCIÓN CARACTERÍSTICAS m² VALOR m² [Link]

1 Calle CAMINO DE LAS Año Construc.: 2007; Nº Dormitorios: 3; 130 1.405,38 € 182.699,40 €
BARQUERAS, Nº 27, Zona Verde: Sí; Calefacción: Sí; Superficie
MUELA (LA) Parcela: 150 m²

2 Calle NUESTRA Año Construc.: 2006; Nº Dormitorios: 4; 200 1.327,50 € 265.500,00 €

SEÑORA DE LA Zona Verde: Sí; Calefacción: Sí; Superficie
SAGRADA, Nº 45, Parcela: 110 m²

MUELA (LA)
3 Calle DON QUIJOTE DE Año Construc.: 2006; Nº Dormitorios: 4; 143 1.353,15 € 193.500,00 €
LA MANCHA, Nº 19, Zona Verde: Sí; Calefacción: Sí; Superficie
MUELA (LA) Parcela: 200 m²

4 Calle DIONISIO LASUEN- Año Construc.: 2008; Nº Dormitorios: 3; 150 1.380,00 € 207.000,00 €
URB. LAS ZAFRANERAS Zona Verde: Sí; Calefacción: Sí; Superficie
II, Nº 2, MUELA (LA) Parcela: 170 m²

5 Calle CAMINO DE LA Año Construc.: 2011; Nº Dormitorios: 4; 155 1.218,06 € 188.800,00 €

BARQUERA-RESID. LA Zona Verde: Sí; Calefacción: Sí; Superficie
SEÑORA III, Nº 42, Parcela: 140 m²

MUELA (LA)
6 Calle MAYOR, Nº 90, Año Construc.: 2008; Nº Dormitorios: 4; 150 1.290,00 € 193.500,00 €
MUELA (LA) Zona Verde: Sí; Calefacción: Sí; Superficie
Parcela: 100 m²

A continuación se procede a homogeneizar los testigos de mercado para obtener el valor

unitario que sirva de base para la determinación del valor de mercado por comparación.

DIRECCION VALOR m² COEF. [Link]

1 Calle CAMINO DE LAS 1.405,38 € 1,030 1.447,54 €
BARQUERAS, Nº 27
2 Calle NUESTRA 1.327,50 € 1,100 1.460,25 €
SEÑORA DE LA
SAGRADA, Nº 45
3 Calle DON QUIJOTE DE 1.353,15 € 1,100 1.488,47 €
LA MANCHA, Nº 19
4 Calle DIONISIO LASUEN- 1.380,00 € 1,100 1.518,00 €
URB. LAS ZAFRANERAS
II, Nº 2
5 Calle CAMINO DE LA 1.218,06 € 1,200 1.461,67 €
BARQUERA-RESID. LA
SEÑORA III, Nº 42
6 Calle MAYOR, Nº 90 1.290,00 € 1,200 1.548,00 €

Precio Medio por m², Suelo Valor . . . . 1.329,02 €

Precio Medio Homogeneizado 1.483,82 €

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10.4.- USOS Y EDIFICABILIDAD

USO CONSIDERADO APROVECHAMIE. EDIFICABILIDAD PLANEAMIENTO UNIDADES
URBANISTICO (m²) (m²)
(m²)
Residencial Adosado
Adosado --- 21.497,25 --- 139

Superficie edificable de la parcela: 21.497,25 m²

Número de viviendas: 139 viviendas de 154,65 m² de media.

10.5.- FLUJOS DE CAJA

FLUJOS DE CAJA PREVISIBLES

Suelo valor
GASTOS TOTAL ASIGNADO TOTAL CAPITALIZADO
(€) (€)
Demoliciones 95.000,00 81.126,90
Costes de urbanización --- ---
Gastos necesarios urbanización --- ---
Costes construcción 15.048.075,00 10.672.309,90
Gastos construcción 3.009.615,00 2.260.799,79
Costes de comercialización 318.980,50 185.194,82
Costes financieros --- ---

INGRESOS TOTAL ASIGNADO TOTAL CAPITALIZADO

(€) (€)
RAdosado 31.898.049,50 19.385.023,32

RESIDUAL DINÁMICO
GRUPO FIN PROMOCIÓN TIPO [Link]. [Link]. [Link]
Suelo valor 30-12-2015 17,05 19.385.023,32 13.199.431,41 6.185.618,72

11. VALORES DE TASACIÓN

USO CONSIDERADO M SUPERFICIE (m²) V. UNITARIO (€/m²) V. TOTAL (€)
Residencial Adosado
Adosado SD 34.785 177,82 6.185.468,70
Método (M):
(SD): Residual Dinámico
TOTAL 6.185.468,70 €
Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SEIS MILLONES CIENTO
OCHENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON SETENTA CENT.

12. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

CONDICIONANTES
La presente valoración queda condicionada a que se aporte documentación registral
actualizada, según Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo. Revisada el 4 de octubre por la Orden
EHA/3011/2007, publicada el 17 de octubre de 2007.

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ADVERTENCIAS GENERALES
Se valora el aprovechamiento urbanístico de la parcela M-17 incluida en el Plan Parcial 3.1 del
Municipio de La Muela.

Se comenzó a edificar sobre la parcela una promoción de viviendas unifamiliares en tipología

pareada y adosada, abandonándose la construcción hace aproximadamente tres años. No se
valora el vuelo ejecutado.

Según Nota Simple aportada, existe una Condición Resolutoria a favor de Cipsa Norte, S.A. en
garantía y con los pactos siguientes:
La compradora se compromete y obliga a presentar ante el Ayuntamiento solicitud de Licencia
de Obras de al menos el 50% en el plazo de 9 meses o de 12 meses si se realiza Estudio de
Detalle.
La Compradora concede a la Vendedora, derecho de adqusición preferente de la parcela en
caso de transmisión de ésta, con anterioridad a la Declaración de Obra finalizada

No se han considerado las cargas urbanisticas de la documentación registral ya que la

urbanización esta concluida.
El presente certificado anula y sustituye al anterior 08G020200/11-01 con fecha 13/07/2011

13. OBSERVACIONES
OBSERVACIONES
La validez de la tasación es de 6 meses.

Justificación de las fechas: Nota simple con fecha de expedición superior a 90 días

La finalidad de la tasación no está incluida dentro de las finalidades que se integran como
obligatorias en el ámbito de aplicación de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo (BOE
num.85 de 9 de Abril). No obstante para la realización de la presente tasación se han aplicado
los principios, comprobaciones, métodos, procedimientos y demás disposiciones que se
incluyen en la citada Orden y sean de aplicación en función de la naturaleza del bien objeto de
tasación.

14. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

Gestion de Valoraciones y Tasaciones, S.A. El Técnico Tasador

MIGUEL SANZ ALBORNOS F. JAVIER HERMOSILLA GALVE

REPRESENTANTE DE LA ENTIDAD ARQUITECTO
Colegiado nº 2252
FECHA
31-08-2011
Este informe consta de 11 paginas y su validez es de seis meses a contar desde la fecha de emisión Fecha límite de validez: 29 de Febrero de 2012
El presente informe de tasacion figura en los archivos sociales con el nº: 08G020200/11-02

15. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME

Ver anexos aportados en la documentación.

Gestión de Valoraciones y Tasaciones, S.A. Inscrita en el registro especial de sociedades de tasacion

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DOCUMENTACION GRÁFICA Exp. nº: 08G020200/11-02

VISTA AEREA

MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza)

DOCUMENTACION GRÁFICA Exp. nº: 08G020200/11-02

VISTA DE LA PARCELA

MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza)

DOCUMENTACION GRÁFICA Exp. nº: 08G020200/11-02

VISTA DE LA PARCELA

MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza)

DOCUMENTACION GRÁFICA Exp. nº: 08G020200/11-02

VISTA DE LA PARCELA

MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza)

DOCUMENTACION GRÁFICA Exp. nº: 08G020200/11-02

VISTA DE LA PARCELA

MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza)

DOCUMENTACION GRÁFICA Exp. nº: 08G020200/11-02

VISTA DE LA PARCELA

MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza)

DOCUMENTACION GRÁFICA Exp. nº: 08G020200/11-02

VISTA DE LA PARCELA

MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza)

DOCUMENTACION GRÁFICA Exp. nº: 08G020200/11-02

VISTA DE LA PARCELA

MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza)

DOCUMENTACION GRÁFICA Exp. nº: 08G020200/11-02

VISTA DE LA PARCELA

MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza)

DOCUMENTACION GRÁFICA Exp. nº: 08G020200/11-02

VISTA DE LA PARCELA

MANZANA M-17 de Muela (la) (Zaragoza)

DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLANO DE LOCALIZACION
DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLANO DE SITUACION
DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLANO DE EMPLAZAMIENTO
DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLANO CLASIFICACION Y REGULACION SUELO

DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

NOTA SIMPLE
DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

NOTA SIMPLE
DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

NOTA SIMPLE
DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLAN PARCIAL 3.1

DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLAN PARCIAL 3.1

DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLAN PARCIAL 3.1

DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLAN PARCIAL 3.1

DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLAN PARCIAL 3.1

DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLAN PARCIAL 3.1

DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLAN PARCIAL 3.1

DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLAN PARCIAL 3.1

DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

PLAN PARCIAL 3.1

DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

APROBACION ESTUDIO DETALLE

DOCUMENTACION APORTADA Exp. nº: 08G020200/11-02

INFORMACION CATASTRAL