VALUACIÓN COMERCIAL DE UN INMUEBLE
MEMORIA DESCRIPTIVA DEL BIEN
Propietarios: ELEUTERIO BENJAMIN LEÓN RAMIREZ Y ESPOSA ROSA
. INOCENTE MORALES DE LEÓN
Solicitante de la Tasación: K&G Promotora Y Representaciones Generales E.I.R.L.
. Calle 21 Nº 725, Urb. Corpac, Distrito de San Isidro.
Objetivo de la Tasación: Realizar una tasación valorativa del terreno y sus respectivas
construcciones, en concordancia con los precios de mercado
imperantes en la zona de estudio.
Metodología Empleada: Realizada de conformidad con el Titulo II del Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú, aprobado mediante Resolución Ministerial
Nº 126-2007-Vivienda; efectuándose por el Método de Tasación
Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor
de los componentes físicos del Inmueble y de su entorno.
Asimismo se empleó el Cuadro para el cálculo de la
Depreciación (antigüedad y estado de conservación) y los
Valores Unitarios de la Edificación.
Fecha de la Tasación: Los Olivos, 15 de Octubre del 2018.
Ubicación: Av. Alfredo Mendiola (Av. Pan. Norte) intersección Av. Canta Callao
. Mz. Ñ Lotes 37,38 Urb. Prolima 2da. Etapa, Distrito de Los Olivos.
Linderos y Medidas Por el Frente; con Av. Pan. Norte y Av. Canta-Callao con 12.00 ml.
perimétricas: Por la Derecha; con el Lote Nº 36 con 20.00 ml
Por la Izquierda; con el Lote Nº 39 con 20.00 ml.
. Por el Fondo; con Lotes 3 y 4 con 12.00 ml.
Área Terreno y perímetro: El área total del terreno es 240.00 m2. Su perímetro total es
64.00 ml.
Zonificación y Uso actual Su Zonificación es RDM (Residencial Densidad Media), compatible
del predio: con C2 (Comercio vecinal).
. Actualmente es un Edificio de Departamentos de 5 Pisos.
Infraestructura de El entorno donde se ubica el predio, cuenta con obras completas
Servicios Urbanos de Infraestructura Urbana tales como: redes de agua y desagüe,
del entorno: pistas de asfalto, veredas de concreto, redes de alumbrado
público y domiciliario y redes telefónicas.
Característ.del entorno Es notorio que debido a su Ubicación a vías Principales como la Av.
y demanda en la Zona: Pan. Norte y Av. Canta-Callao y por la presencia de dos grandes
. grandes centros comerciales como Plaza Vea y el Mercado
. Metropolitano Unicachi; y asimismo su cercanías a Megaplaza, y
. Metro; cada año aumenta las cotizaciones de las propiedades en la
. zona.
Descripción: Se trata de un Edificio que ha sido dividido en dos Cocheras y/o
. dos Tiendas más dieciséis Departamentos ( 6 de un Dorm., 8 de
. dos Dorm. y 2 de tres Dorm.).
Distribución: Edificio de Uso Multifamiliar que se compone de:
Primer piso.- Ingreso Principal con Escalera de acceso, dos
. Cocheras y/o dos Locales comerciales y dos Departamentos con
. Sala-comedor, Cocina, Lavandería, Baño, dos Dormitorios y
. Terraza.
. Segundo piso.- Escalera de acceso, hall, dos Departamentos con
. Living-Comedor, Kitchenette, Baño, un Dormitorio y dos
. Departamentos con Sala-comedor, Cocina, Lavandería, Baño, dos
. Dormitorios.
. Tercer piso.- Escalera de acceso, hall, dos Departamentos con
. Living-Comedor, Kitchenette, Baño, un Dormitorio y dos
. Departamentos con Sala-comedor, Cocina, Lavandería, Baño, dos
. Dormitorios.
. Cuarto piso.- Escalera de acceso, hall, dos Departamentos con
. Living-Comedor, Kitchenette, Baño, un Dormitorio y dos
. Departamentos con Sala-comedor, Cocina, Lavandería, Baño, dos
. Dormitorios.
. Quinto Piso.- Escalera de acceso, hall, dos Departamentos con
. Sala-comedor, Cocina, Lavandería, Baño, tres Dormitorios.
CUADRO DE ÁREAS
Descripción Área Techada (m2) Área Libre (m2) Área Total (m2)
1º piso 219.14 20.86 240.00
2º piso 223.91 20.86 244.77
3º piso 223.91 20.86 244.77
4º piso 223.91 20.86 244.77
5º piso 150.43 94.34 244.77
Total: 1,041.30 m2.
ESPECIFICACIONES TÉCNICAS
Materiales Predominantes en la Edificación
a) Estructura: Muros de ladrillo con columnas de amarre de concreto armado.
Vigas, columnas y escaleras de concreto armado.
Techos aligerados de concreto armado.
b) Acabados: Piso de cemento y de cerámico nacional.
Zócalo de cerámico.
Puertas de fierro y madera apanelada y contraplacada.
Ventanas con perfiles de fierro y con marcos de aluminio negro
con sistema pívot.
Pintura Látex de color.
c) Inst.Sanitaria: Redes empotradas de PVC.
Aparatos sanitarios de loza vitrificada. Mayólica nacional.
d) Inst. Eléctricas: Redes empotradas, suministro monofásico, tablero con llaves
termo magnéticas.
ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL BIEN
Nivel Antigüedad Estado Depreciación (D)
1º piso 9 Bueno 11%
2º piso 8 Bueno 11%
3º piso 8 Bueno 11%
4º piso 5 Bueno 8%
5º piso 5 Bueno 8%
DOCUMENTACIÓN UTILIZADA EN LA EVALUACIÓN
Con la siguiente documentación, se elaboró el presente informe:
1.- Partidas Electrónicas Nºs 12228060- 12228061 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.
2.- Autovaluo 2011, Hojas Predio Urbano y Hoja Resumen, con Código de Contribuyente Nº
0090555 y Código de Vía Nº 1400016102.
INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
UBICACIÓN ÁREA (m2) PRECIO (US$) TELEFONO
1.- Terreno Urb. Floresta A.T.= 245.00 220,000.00 593-6000
de Pro, Los Olivos. $ 900.00 x m2 9874-00477
Calle 55.
2.-Terreno Av. Pan. Norte cruce A.T. = 450.00 $ 720,000.00 988555803
con Av. Universitaria, Los Olivos. $ 1,600.00 x m2
Cerca Universidad Cesar Vallejo.
3.- Dpto. Urb. Pro, Los Olivos A.O.= 89.00 $ 78,000.00 9461-98545
Cerca Real Plaza. A.C.= 89.00 $ 876.00 X m2
a 3 cdas de Av. Pan. Norte.
De acuerdo al Mercado Inmobiliario de la Zona, Ubicación y en base a las últimas transacciones
inmobiliarias (recopiladas por investigación propia), el precio en los alrededores, se ofertan en
cuanto al terreno en calle entre U.S. $ 700 y U.S. $ 900, en Avenida está entre U.S. $ 1,200 y U.S.
$ 1,900; y en cuanto a la parte constructiva se ofertan entre U.S.$ 300 y U.S. $ 400 / m2 de
construcción.
VALUACIÓN DEL PREDIO
Formula de Valorización de un predio
VCP = VT + VE (material noble)
Donde: VCP = Valorización total.
VT = Valor del Terreno.
VE = Valor de la Edificación incluida la Depreciación.
1.- VALOR COMERCIAL DEL PREDIO (VCP)
1.1 VALOR COMERCIAL DEL TERRENO (VT)
Área x Valor inmobiliario de mercado = 240.00 m2 X S/ 5,661.00 = S/ 1’358,640.00
1.2 VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACIÓN (VE)
Nivel Área Techada Valor Inmobiliario Depreciación Valor Depreciado Valor Edificación
(M2) de Mercado (S/) (S/) (S/) (S/)
1º 219.14 1,265.40 139.19 1,126.21 246,797.65
2º 223.91 1,232.10 135.53 1,096.57 245,532.98
3º 223.91 1,232.10 135.53 1,096.57 245,532.98
4º 223.91 1,232.10 98.56 1,133.54 253,810.94
5º y Aires 205.43 1,232.10 98.56 1,133.54 232,863.12
RESUMEN DE LA VALUACIÓN
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
VCP = VT + VE
VCP = S/ 1’358,640.00+ S/ 1’224,537.60 = S/ 2’583,177.60
Son: Dos millones quinientos ochentaitres mil ciento setentaisiete con 60/100 Nuevos Soles.
Tipo de cambio: S/ 3.33 por dólar.
VCP = U.S. $ 775,729.00
SON: SETECIENTOS SETENTAICINCO MIL SETECIENTOS VEINTINUEVE CON 00/100
DOLARES AMERICANOS.
INGRESO A LA SALA VISTA AL COMEDOR AREA DE COCINA
AMBIENTE DE LAVANDERÍA ACCESO AL PASADIZO BAÑO ENCHAPADO
DORMITORIO CON PISO PARQUET AMBIENTE DE DORMITORIO VISTA DEL ENTORNO
