OSWALDO PRIETO JIMÈNEZ
ARQUITECTO
Diseño – Planificación – Construcción – Avalúos
INFORME TÉCNICO DE PERITO
Loja, 04 de junio del 2018
1. DATOS GENERALES DEL JUICIO
Tribunal Juzgado Fiscalía UNIDAD JUDICIAL DE LA FAMILIA,
MUJER, NIÑEZ Y ADOLESCENCIA
CON SEDE EN EL CANTÓN LOJA,
PROVINCIA DE LOJA
No. De Proceso 11203201800588
Nombre y Apellido del perito Oswaldo Patricio Prieto Jiménez
Profesión y Especialidad Arquitecto/Avaluador de Bienes
acreditada Inmuebles
No. De Calificación de perito 1241154
Fecha de caducidad de la 31 de Junio del 2020
acreditación
Dirección de contacto 18 de Noviembre entre Mercadillo
Y Lourdes 12-93
Cantón Loja
Provincia Loja
Teléfono fijo de contacto 072587861
Teléfono celular de contacto 0968922210
Correo electrónico de contacto
[email protected] Yo, OSWALDO PATRICIO PRIETO JIMÉNEZ, con número de cédula
110514937-9, Arquitecto de profesión y Perito designado mediante sorteo
dentro del Juicio Nº 11203201800588 me permito poner en su conocimiento
el presente informe.
2. NOMBRE Y DOMICILIO DE LOS SOLICITANTES
Margarita Tomasa Gualán, con cédula de identidad nro. 110033131-1,
domiciliada en la parroquia San Pedro de Vilcabamba, barrió “Amala” del
cantón y provincia de Loja; sus hijos legítimos María Enma Villa Gualán, con
cédula de identidad nro. 110062560-5; Sonia Estela Villa Gualán, con cédula
de identidad nro. 170517778-8; Susana Villa Gualán, con cédula de identidad
nro. 170542754-8; Rosa Angélica Villa Gualán, con cédula de identidad nro.
110196226-2; María de Jesús Villa Gualán, con cédula de identidad nro.
110207868-8; Marcelo Villa Gualán, con cédula de identidad nro.110295420-
Dirección: José Antonio Eguiguren entre Bolívar y Sucre – Edificio Novillo ofc.04
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1; Nancy María Villa Gualán, con cédula de identidad nro.110326660-5;
Mayra Elizabeth Villa Jiménez, con cédula de identidad nro.110521052-3 y
Victor Alexander Villa Jiménez, con cédula de identidad nro.110521054-4
domiciliados en la ciudad de Loja, Ciudadela “Jaime Roldos Aguilera’’ a
trescientos metros de la Torre de Alta Tensión, calle sin nombre-Lote Número
12, del cantón y provincia de Loja.
2.1. NOMBRE Y DOMICILIO DE LAS PERSONAS QUE HAN COMPARECIDO
Compareció a la presente diligencia por parte de los interesados, la señora
María Enma Villa Gualán con cédula de identidad nro. 110062560-5,
domiciliada en la parroquia San Pedro de Vilcabamba, del cantón y provincia de
Loja. Quién estuvo presente en la inspección de los dos bienes inmuebles,
además del inventario de los objetos encontrados en la construcción del bien
inmueble del sector “AMALA”.
La señora Margarita Tomasa Gualán, con cédula de identidad nro.
110033131-1, domiciliada en la parroquia San Pedro de Vilcabamba, barrió
“Amala” del cantón y provincia de Loja. Quién estuvo presente únicamente en
la inspección e inventario de los objetos encontrados en el bien inmueble del
sector “AMALA”
2.2. NOMBRE Y DOMICILIO DE LAS PERSONAS QUE SIENDO CITADOS NO
HAN COMPARECIDO
Las personas citadas pero que no comparecieron son:
Sonia Estela Villa Gualán, con cédula de identidad nro. 170517778-8; Susana
Villa Gualán, con cédula de identidad nro. 170542754-8; Rosa Angélica Villa
Gualán, con cédula de identidad nro. 110196226-2; María de Jesús Villa
Gualán, con cédula de identidad nro. 110207868-8; Marcelo Villa Gualán, con
cédula de identidad nro.110295420-1; Nancy María Villa Gualán, con cédula
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de identidad nro.110326660-5; Mayra Elizabeth Villa Jiménez, con cédula de
identidad nro.110521052-3 y Victor Alexander Villa Jiménez, con cédula de
identidad nro.110521054-4 domiciliados en la ciudad de Loja, Ciudadela “Jaime
Roldos Aguilera’’ a trescientos metros de la Torre de Alta Tensión, calle sin
nombre-Lote Número 12, del cantón y provincia de Loja.
2.3. NOMBRE Y DOMICILIO DEL PERITO
El arquitecto OSWALDO PRIETO JIMÉNEZ como perito designado para el
alistamiento y avalúo, con cédula de identidad nro. 110514937-9. Domiciliado
en la parroquia San Sebastian, del cantón y provincia de Loja, en las calles 18
de Noviembre entre Mercadillo y Lourdes Nro. de casa 12-93
3. DESIGNACION DEL LUGAR EN DONDE SE REALIZÓ EL INVENTARIO.
La diligencia se dio inicio en el terreno rustico ubicado en el sector de
“Bellavista”, de la parroquia de San Pedro de Vilcabamba, con coordenadas de
referencia 17 S 695996E y 9531017N, del cantón y Provincia de Loja, el día
viernes 18 de mayo del 2018, a las 09h30, y culminó en el terreno ubicado en
el sector de “Amala” de la parroquia de San Pedro de Vilcabamba, con
coordenadas de referencia 17 S 696811E y 9530899N, y a una distancia un
predio del otro de 1.04km aproximadamente.
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Ortofoto. Lote 1 inicio de la diligencia y lote 2 final de la diligencia
4. OBJETO
La presente pericia tiene como objeto realizar el inventario y avalúo de los
bienes de la sociedad conyugal de los señores GUALÁN MARGARITA
TOMASA Y VILLA GUAMAN JOSÉ JAVIER, para lo cual me he sustentado
en la información documental entregada por el abogado de los interesados, el
Dr. Mario M. Pilco Arévalo y de la inspección ocular a los dos bienes
inmuebles inspeccionados.
5. AFIRMACIÓN DE OBJETOS EN POSESIÓN
Se afirma por parte de la señora MARGARITA TOMASA GUALÁN, con cédula
de identidad nro. 110033131-1, domiciliada en la parroquia San Pedro de
Vilcabamba, barrió “Amala” del cantón y provincia de Loja; quién está en
posesión de los objetos inventariados encontrados en el bien inmueble , de no
haber visto ni oído que alguna persona haya tomado alguna de las cosas
correspondientes a la herencia o que se hallaban en alguna propiedad de la
persona fallecida.
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6. PRIMER INMUEBLE INVENTARIADO
6.1. ANTECEDENTES
1.- Que con fecha 27 de agosto del 2013, ante el Notario Octavo del cantón
Loja, doctor Carlos Cueva Pardo (Suplente): se protocoliza la Providencia de
Adjudicación mediante la cual la SUBSECRETARIA DE TIERRAS Y
REFORMA AGRARÍA adjudica a favor de GUALÁN MARGARITA TOMASA
Y VILLA GUAMAN JOSÉ JAVIER, casados el Lote ubicado en el sector
“BELLAVISTA” perteneciente a la parroquia San Pedro de Vilcabamba del
cantón y provincia de Loja, Clave Catastral nro. 454011000000166 –
Inscripción nro. 001503 Del Registro de la Propiedad del 19 de marzo del
2015.
2.- Que con fecha 26 de enero del 2017, ante el Notario Quinto del cantón
Loja, doctor Rodrin Palacios Soto: se protocoliza la Resolución
ADMINISTRATIVA MLJACM-058-2017 de informe Técnico de nueva
linderación, emitido por el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de
Loja, a través de la Jefatura de Avalúos y Catastros.
6.2 CONSIDERACIONES TÉCNICAS O METODOLOGÍA A APLICARSE
6.1.1. Metodología
En el avalúo del terreno se consideró el Método comparativo, el cual
consiste en la investigación de campo de varias muestras de bienes
iguales o similares cerca al sector del terreno a evaluar, los cuales son
promediados para posteriormente obtener el avalúo real el cual es igual
al comercial.
6.1.2. Descripción y Ubicación
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El inmueble se ubica al suroeste de la ciudad de Loja, en la parroquia
San Pedro de Vilcabamba, sector Bellavista, a 42 kilómetros
aproximadamente desde la ciudad de Loja, y a 3.4 kilómetros
aproximadamente de la vía principal que conduce desde la ciudad de
Loja hacía el Valle de Vilcabamba con coordenadas UTM / WGS 84:
Zona 17S, 695996E; 9531017N
Ortofoto con punto de referencia, coordenadas UTM/WGS84: Zona 17S, 695996E
y 9531017N.
6.1.3. Linderos y dimensiones
Linderos según escritura y tomados in situ.
Según
LINDEROS DEL TERRENO escrituras y In Situ
SIGTIERRAS
Prop. Liovigildo Roa 5.70m 5.64m
NORTE Prop. Bernardo Villa 120.70m 120.72m
con Prop. Antonia León 53.20m 53.10m
Prop. Cristina Torres 120.40m 120.07m
SUR
con Prop.Santos Torres 36.90m 36.84m
Prop. Plutarco Marcelo
ESTE 162.20m 162.85m
con Romero Lanchi
Prop. Santos Torres 161.70m 161.32m
OESTE
con Prop. Liovigildo Roa 36.90m 36.97m
ÁREA EN METROS CUADRADOS 23.947,00m2 24.008,41m2
ÁREA EN HECTÁREAS 2.39ha 2.40ha
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6.1.4. Características y especificaciones técnicas del Lote
En el predio motivo del peritaje al momento de la diligencia se puede
determinar lo siguiente:
Este inmueble es un terreno de forma irregular
No cuenta con un acceso vehicular
Tiene una topografía totalmente accidentada
No cuenta con ningún tipo de sembrío
No cuenta con agua potable
No cuenta con energía eléctrica
No cuenta con alcantarillado pluvial ni sanitario
6.2. PARTE DE CONCLUSIONES
Luego del análisis ocular sobre el bien inmueble se concluye lo siguiente:
Es un bien inmueble en su gran mayoría inutilizable, con pendiente en su
totalidad mayores a 50%; no tiene acceso vehicular, y no cuenta con
servicios básicos.
6.3. INCLUSIÓN DE DOCUMENTOS, ANEXOS Y EXPLICACIÓN TÉCNICA
6.3.1. Avalúo técnico del bien inmueble
AVALÚO DEL INMUEBLE RURAL
VALOR HOMOGENEIZADO DEL ÁREA (m2) VALOR $
SECTOR $/m2
$ 5.32 24008,41 $ 127.724,74
TOTAL 2.4 Ha $127.724,74
VALOR TOTAL DEL TERRENO: $ 127.724,74
SON: CIENTO VEINTISIETE MIL SETECIENTOS VEINTICUATRO,
74/100 DÓLARES AMERICANOS
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6.3.2. Fotografías
Fotografía 1. Pendiente accidentada
Fotografía 2. Acceso Peatonal
6.3.3. Planimetría in situ
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6.3.4. Homogenización del sector, método comparativo
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7. SEGUNDO INMUEBLE INVENTARIADO
7.1. ANTECEDENTES
1.- Que con fecha 27 de agosto del 2013, ante el Notario OCTAVO
SUPLENTE: del cantón Loja, doctor CARLOS CUEVA PARDO se
protocoliza el Acta de Adjudicación, mediante la cual la SUBSECRETARIA
DE TIERRAS Y REFORMA AGRARIA adjudica a favor de VILLA GUAMAN
JOSE JAVIER Y GUALAN MARGARITA TOMASA, casados, el LOTE
UBICADO EN EL SECTOR AMALA, perteneciente a la parroquia SAN
PEDRO DE VILCABAMBA del cantón y provincia de Loja, clave Catastral
nro. 454011000000167, inscripción nro. 001602 del Registro de la Propiedad
del 25 de marzo del 2015.
2.- En el Lote del sector AMALA se encuentra construida una pequeña
construcción
7.2. CONSIDERACIONES TÉCNICAS O METODOLOGÍA A APLICARSE
7.2.1. Metodología
En el avalúo del terreno se consideró el Método comparativo, el cual
consiste en la investigación de campo de varias muestras de bienes
iguales o similares cerca al sector del terreno a evaluar, los cuales son
promediados para posteriormente obtener el avalúo real el cual es igual
al comercial.
Para el avalúo de la construcción se consideró el Método del Costo el
cual consiste determinar el costo de reposición para luego llegar al costo
actual de construcción o mejoras. El costo de reposición es el costo de
repetirlo o reproducirlo. Para esto necesitamos saber el costo a nuevo
para partir de allí a identificar el costo actual.
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7.2.2. Descripción y Ubicación
El inmueble se ubica al suroeste de la ciudad de Loja, en la parroquia
San Pedro de Vilcabamba, sector Amala, a 41 kilómetros
aproximadamente desde la ciudad de Loja, y a 4.2 kilómetros
aproximadamente de la vía principal que conduce desde la ciudad de
Loja hacía el Valle de Vilcabamba con coordenadas UTM / WGS 84:
Zona 17S, 696811E; 9530899N
Ortofoto con punto de referencia, coordenadas UTM/WGS84: Zona 17S, 696811E
y 9530899N.
7.2.3. Linderos y dimensiones
Linderos según escritura
LINDEROS DEL TERRENO Según escrituras
87.77m
NORTE Camino a Bellavista
con
SUR con Camino Público 55.79m
ESTE con Camino a Bellavista 69.26m
Prop. Aurora Pardo 37.43m
OESTE
con Prop. Victoriano Erazo 85.32m
ÁREA EN METROS CUADRADOS 3.670m2
ÁREA EN HECTÁREAS 0.3670ha
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Linderos según Sigtierras y confirmados in situ.
Según
SigTierras y
LINDEROS DEL TERRENO
comprobado in
SITU
-Camino a Bellavista 22.40m
NORTE
con -Vía Pública 31.60m
SUR con -Prop. Luz Aurora Pardo Cocios 56.20m
ESTE con -Camino a Bellavista 63.80m
OESTE con -Prop. Victoriano Erazo 48.34m
ÁREA EN METROS CUADRADOS 2.144m2
ÁREA EN HECTÁREAS 0.2144ha
7.2.4. Características del Lote
En el predio motivo del peritaje al momento de la diligencia se puede
determinar lo siguiente:
Este inmueble es un terreno de forma irregular
Cuenta con un acceso vehicular de lastre
Tiene una topografía en su 90% accidentada y en su 10% semi-plana
No cuenta con ningún tipo de sembrío
Si cuenta con agua potable
Si cuenta con energía eléctrica
Si cuenta con alcantarillado
7.2.5. Características y especificaciones técnicas de la construcción
En el predio motivo del peritaje se encuentra una construcción con las
siguientes características:
La vivienda es de arquitectura vernácula, se encuentra en malas
condiciones, en ciertas partes con filtración de agua y presencia de
goteras en el techo.
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VIVIENDA DE UN SOLO NIVEL
ELEMENTO DESCRIPCION
Estructura Madera
Pisos Hormigón Simple
Mampostería Adobe
Cubierta Teja
Paredes Interiores Enlucidas
Paredes Exteriores Enlucidas
Puertas Exteriores madera
Cerraduras Nacionales
Ventanas No contiene
Meson de cocina cemento
Closets No contiene
Muebles de Baños No contiene
Piezas Sanitarias Nacionales
Grifería Nacionales
Cerramiento No contiene
Instalaciones Eléctricas Al descubierto
Piezas Eléctricas Nacionales
Instalaciones Sanitarias Al descubierto
7.3. PARTE DE CONCLUSIONES
Luego del análisis ocular realizado sobre el predio, se puede indicar que
parte del predio se encuentra con una topografía accidentada, no cuenta
con cultivos, la construcción existente está en malas condiciones, el sector
es de un extracto social medio-bajo, el accesos hacía la vivienda es de lastre
y la cobertura vegetal es óptima.
7.4. INCLUSIÓN DE DOCUMENTOS, ANEXOS Y EXPLICACIÓN TÉCNICA
7.4.1. Avalúo técnico del bien inmueble
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AVALÚO DEL INMUEBLE RUSTICO EN EL SECTOR AMALA
VALOR HOMOGENEIZADO DEL
SECTOR $/m2 ÁREA VALOR $
$ 10.83 2.144m2 $ 23.219,52
TOTAL $23.219,52
VALOR TOTAL DEL TERRENO: $ 23.219,52
AVALÚO DE LA CONSTRUCCION EXISTENTE
VALOR POR M2 VALOR DE REPOSICIÓN
DE ÁREA VALOR A 𝑉𝑑 = 𝑉𝑛[𝑅 + (1 − 𝑅)(1 − 𝐷)]
CONSTRUCCIÓN NUEVO
$ 276.91 90.72m2 $ 25.191,27 $ 10.770,95
TOTAL $ 10.770,95
VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN: $ 10.770,95
VALOR DEL TERRENO + VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN: $33.990,47
SON: TREITA Y TRES MIL NOVECIENTOS NOVENTA, 47/100 DÓLARES
AMERICANOS
7.4.2. Fotografías
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Fotografía 1. Pendiente accidentada del terreno 2
Fotografía 2. Parte frontal de la vivienda
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Fotografía 3. Parte posterior de la vivienda
Fotografía 4. Material de la vivienda, adobe y techo de teja
7.4.3. Planimetría in situ
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7.4.4. Homogenización del sector, método comparativo
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8. AVALÚO DE BIENES MUEBLES
8.1. Antecedentes
En la segunda inspección realizada en el terreno del sector de “Amala” de
San Pedro de Vilcabamba, del cantón y provincia de Loja, se encontró
algunos bienes muebles que se encuentran en actual uso por parte de la
señora Margarita Tomasa Gualán, con cédula de identidad nro.
110033131-1.
8.2. Objeto del informe
La presente pericia tiene como objeto realizar el avalúo comercial
actualizado de los Bienes Muebles (usados) encontrados en la vivienda del
sector “Amala”
8.3. Metodología
Se va a tomar en cuenta el método comparativo para esta pericia, esto para
tener en cuenta un valor promedio entre artículos similares a los
encontrados en la inspección
8.4. Características y avalúo de Bienes Muebles
Cantida Valor
Descripción Imagen Valor
d Total
Cocineta de
4
quemadores
marca 1 $79,93 $79,93
Ecogas
Florencia
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Cilindro de
gas marca 2 $55,00 $110,00
Lojagas
Licuadora
1 $59,67 $59,67
marca Oster
Radio
estéreo 1 $43,33 $43,33
Marca Jwin
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Sillas de
plástico 6 $6.33 $37.98
marca Pica
Cama de
madera de
4 $100,00 $400,00
una plaza y
media
Mesa de
4 $45,00 $180,00
madera
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3 $20,00 $60,00
Bancos de
madera
rústicos
TOTAL $970,91
9. CUADRO DE AVALÚO RESUMEN
TIPO AVALÚO
PRIMER BIEN INMUEBLE $ 127.724,74
SEGUNDO BIEN INMUEBLE $33.990,47
BIENES MUEBLES $970,91
TOTAL $162.686,12
SON: CIENTO SESENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS,
12/100 DÓLARES AMERICANOS
10. OBSERVACIONES
Para el avalúo se tomó como referencia los documentos entregados por el
abogado de los interesados el Dr. Mario Pilco Árevalo, los cuales fueron
los siguientes: Escrituras, Informe técnico de nueva linderación emitida por
la JEFATURA DE AVALÚOS Y CATASTROS DE LA MUNICIPALIDAD DE
LOJA para el terreno rustico del sector “Bellavista”; y el impuesto predial del
año 2018, de los terrenos del sector “Bellavista” y “Amala” de San Pedro de
Vilcabamba,
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Se debe realizar una nueva linderación mediante la JEFATURA DE
AVALÚOS Y CATASTROS DE LA MUNICIPALIDAD DE LOJA, para el
terreno rustico ubicado en el sector “Amala”, esto para que se actualice la
nueva linderación de acuerdo a datos actuales del SIGTIERRAS, además
para que se actualice la clave catastral y colindantes. De la misma manera
que lo han realizado con el terreno del sector “Bellavista”, puesto que los
datos, tanto la clave catastral, linderación y colindantes, indicadas en
escrituras no coinciden con los datos indicados en SIGTIERRAS y
confirmados in situ.
Los domicilios de algunos de los interesados, no han sido incluidos, puesto
que, no se tiene conocimiento por parte del abogado de los interesado, ni
consta en algún documento o información para adjuntarlos, lo únicos
domicilios que me supo entregar el abogado de la parte interesada son los
indicados.
Finalmente debo indicarle, señor Juez, que al momento de realizar la
inspección el día viernes 18 de mayo del 2018, a las 09h30, estuvo presente
la señora María Enma Villa Gualán con cédula de identidad nro.
110062560-5, con quién se realizó la inspección de los dos bienes inmuebles
y el inventario de los objetos, pero en el terreno rustico del sector de “Amala”
se encontraba la señora Margarita Tomasa Gualán, con cédula de
identidad nro. 110033131-1, con quién se realizó la inspección, únicamente
del bien inmueble del sector “Amala”. Además en dicha propiedad se
encontraba otra personas de sexo femenino, que me supo indicar la señora
María Enma Villa Gualán, que se trataba de una hermana de ella, pero la
misma que al momento de indicarle que nos de las facilidades para realizar
la inspección, supo indicar que sólo dará las facilidades con una notificación
de un Juez.
11. DECLARACIÓN JURAMENTADA
Declaro bajo juramento que el presente informe es independiente, corresponde
a mi real convicción profesional y a la verdad.
Dirección: José Antonio Eguiguren entre Bolívar y Sucre – Edificio Novillo ofc.04
Email: [email protected]
Teléfono: 0968922210 / 072587861
LOJA - ECUADOR
OSWALDO PRIETO JIMÈNEZ
ARQUITECTO
Diseño – Planificación – Construcción – Avalúos
Es todo cuanto puedo informar en honor a la verdad, estando Señor Juez,
dispuesto a aclarar o ampliar nuevamente el presente informe si su autoridad
así lo requiere
12. FIRMA
EL PERITO
Arq. Oswaldo Prieto Jiménez
Código de Perito: 1241154
Dirección: José Antonio Eguiguren entre Bolívar y Sucre – Edificio Novillo ofc.04
Email: [email protected]
Teléfono: 0968922210 / 072587861
LOJA - ECUADOR
