Compendio

La demanda en desalojo se puede decir que es el desahucio del inquilino o arrendamiento por
falta de pago, expiración de término, alteración del destino de la casa arrendada, expropiación
forzosa, necesidad de ocupar el inmueble el propietario u otras de causas legales o
convencionales que autoricen a desalojar o a expulsar al arrendatario rústico o urbano.
Valorando la importancia de esta problemática, se realizó esta investigación que tiene
como objetivo general analizar los factores que inciden en el incremento de las demandas en el
desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar Hernández, en el
período agosto 2008 – julio 2009.
Los objetivos específicos son: determinar la importancia que reviste la demanda en desalojo
por falta de pago para el propietario del inmueble alquilado, determinar el nivel de
conocimientos que poseen los propietarios y/o administradores sobre los procesos para
conseguir el pago de los alquileres vencidos, analizar los derechos de los inquilinos que
tienen contrato de alquiler y determinar la cantidad de casos relacionados a la demanda en
desalojo por falta de pago que fueron conocidos por el Juzgado de Paz de Gaspar Hernández en
el período objeto de estudio.
Esta investigación se realizó en el municipio de Gaspar Hernández, siendo el mayor en
extensión territorial de la provincia Espaillat y se encuentra en la costa al norte de del país.
Tiene como límites: Al norte el Océano Atlántico, al sur la provincia de Salcedo, al este la
provincia María Trinidad Sánchez y al oeste José Contreras.
El Municipio fue fundado el día 5 de Abril del año 1907, en un lugar llamado Cantón La Ermita.
Luego la población se fue consagrando a orillas del Río Joba, en el lugar que se denomina
Gaspar Hernández en honor del celebre sacerdote colaborador de Juan Pablo Duarte, quien
llevaba este mismo nombre, se destacó en la lucha de la separación de Haití.
El Municipio de Gaspar Hernández posee una economía diversificada, dividida
entre turismo y producción agrícola. En el turismo se encuentra, el turismo de montaña, el de
sol y playa. En la producción agrícola se encuentra con cacao, plátano, yuca, coco, entre otros.
El Juzgado de Paz de Gaspar Hernández, fue fundado en el año 1908 en la
calle Independencia número 29, en el año 1928 el Estado compró el local al señor Lorenzo
Grano de Oro y/o Epifanio grano de Oro. Los cuales fueron Juez de Paz del Municipio.
Los primeros jueces fueron: Abrahán Batista, Juan Adames, Juan Castellanos, Nicomedes
Rotilla, Pedro Guzmán Lugo, Cristino Gómez, Manolo Batista, Gabriel Minaya Guzmán, los
cuales fueron nombrados por su forma de vida, o comportamiento moral y eran nombrados por
el Senado de la República, sin tomar en cuenta su formación profesional; sólo dos fueron
bachilleres.
La investigación destaca que la demanda es el conjunto de acciones efectuadas por el
propietario de un inmueble a los fines de lograr que el inquilino, a requerimiento del mismo
propietario y en atención a la Ley, abandone o sea expulsado del inmueble.
La demanda se notifica al inquilino en falta de un acto donde se le especifican sumariamente
los motivos de la demanda, la fecha en que se conocerá la audiencia (incluyendo día, mes y
año); general del propietario y su abogado.
Las demandas en desalojos se pueden clasificar según el ordenamiento jurídico dominicano, el
cual prevé diferentes modalidades para ejercer el desalojo, de la manera siguiente: el desalojo
por ante El Control de Alquiles y Desahucios; reglamentado por el Decreto Número 4807 del
año 1959; el Desalojo por Falta de Pago de los Alquileres vencidos cuya regulación jurídica se
encuentra en los Código Civil y de Procedimiento Civil, así como también en el citado Decreto
Número 4807 y el Desalojo por ante El Abogado del Estado; tipificado en la ley 108-05
Sobre Registro Inmobiliario.
La demanda en desalojo se puede dar por los siguientes casos según señala el artículo 3 del
Decreto 4807 del año 1959: porque el propietario necesita reparar el inmueble o reconstruir el
inmueble; porque tienen la necesidad de vivirlo personalmente durante no menos de dos años,
sea el propietario mismo, o su cónyuge, o sus ascendientes, descendientes o colaterales hasta
segundo grado inclusive y cuando está vinculada con la violación de contrato (competencia del
Tribunal de Primera Instancia) y a falta de pago (competencia del Juzgado de Paz).
El artículo 1736 del Código Civil dispone, para el caso en que el arrendamiento se ha efectuado
verbalmente, que una parte no podrá desahuciar a la otra, si no se le notifica el desalojo con
una anticipación de 180 días, si la casa estuviere ocupada por un establecimiento comercial o
de industria fabril, y de 90 días si no estuviere en este caso.
El Dr. Salvador Potentini Denisse define el desalojo por falta de pago como un procedimiento
establecido a favor de los propietarios de inmuebles alquilados, cuyos hínquelos han cesado los
pagos convenidos por concepto de inquilinato. Se puede componer el desalojo por ante
la Oficina de Control de Alquileres y Desahucios, pues ese último procedimiento no exige que el
inquilino haya dejado de pagar el alquiler, sino que los propietarios lo incoan alegando
necesidad de residir en la vivienda durante un tiempo determinado.
Este acto se acompaña de todos los documentos necesarios y suficientes para probar
la calidad de propietario (el título, el recibo del pago del impuesto a la vivienda suntuaria, si
corresponde; el cintillo catastral, entre otros); así como la prueba de la calidad que une al
propietario con el inquilino (el contrato de alquiler) y una certificación del Banco Agrícola
donde se haga constar si el inquilino ha depositado allí las sumas adeudadas al propietario.
La jurisdicción competente será el Juzgado de Paz de la jurisdicción donde se encuentra el
inmueble que va a ser desalojado. La demanda se plantea como desalojo, rescisión de contrato
de inquilinato y cobro de pesos, y accesoriamente puede dar cabida a la reparación de daños y
perjuicios.
De acuerdo a las disposiciones del artículo 6 de la ley 38, del año 1966, el Juez apoderado de
una demanda en desalojo o resolución de contrato de alquiler debe dictar su fallo al fondo
dentro de los 10 días que sigan al apoderamiento, excepto que se hayan presentado incidentes
que a su juicio ameriten un reenvío. En este caso, el juez fallará el asunto dentro de los 5 días
en que haya sido apoderado nuevamente.
Al momento de alquilar una vivienda se debe tener en cuenta una serie de obligaciones que
tanto el inquilino como el propietario deben cumplir. Sin embargo, también cuentan con
ciertos derechos.
Existe un porcentaje muy alto de personas que vive en casas de alquiler en República
Dominicana. La mayoría de esos hogares arrendados está compuesta por personas jóvenes y
por familias de recursos limitados. El número de viviendas en alquiler ha seguido en los
últimos cinco años una trayectoria de crecimiento, impulsando fundamentalmente por
la evolución de la población en todas las ciudades.
En lo relativo a los deberes y derechos, según la ley de inquilinato, los dueños y los encargados
de casas, apartamentos, edificios, oficinas y espacios físicos para alquiler, deben depositar y
mantener en el Banco Agrícola las sumas que exijan a los inquilinos como depósitos para
garantizar los pagos y el cumplimiento de cualquier otra obligación legal. Si el dueño de
la propiedad no paga el depósito durante los 15 días de su vigencia, deberá pagar un recargo de
un 10% por cada mes de demora, sin que se pase del 50% de la suma a depositar, lo que se le
agregará al monto original.
Polivio Rivas afirma que "el contrato de alquile o arrendamiento es aquel en virtud del cual
una persona se compromete a dar a otra el goce y uso de un inmueble, durante un tiempo
determinado y por un precio convenido. En la practica ese concepto genérico se aplica a todo
aquello que implique el alquiler de un inmuebles o inmueble".
El contrato de locación está reglamentado por las disposiciones contenidas en los artículos
1708 al 1762 del Código Civil, pero por mandato del artículo 1134, del Código Civil, las partes
pueden acordar cláusulas y situaciones distintas a las contenidas en estos artículos, bajo la
condición de que no sean violatorias al orden público y las buenas costumbres.
Existe libre consentimiento de las parte para concertar el precio del inquilinato, no obstante las
existencia de las disposiciones del artículo 1 de la ley 38, del 24 de octubre de año 1966, que
dispone una escala de precios conforme el valor de la moneda dominicana y al aumento en el
valor de los inmuebles, dicha regulación legal ha quedado en desuso, en razón de que los
precios previstos en la citada ley 38 (con máximo de RD$35,000.00 ) no se corresponde con el
valor real de los inmuebles hoy día.
El inquilino de un inmueble tiene libre disfrute del mismo, por lo tiene derecho, entre otras
cosas: Primero, a no ser molestado en el disfrute del dominio útil del inmueble (artículo 1726);
esto es, a realizar todas las actividades que no colidan con el orden público y las buenas
costumbres, siempre que no violen las estipulaciones del contrato y hacer todas conexiones e
instalaciones que hagan habitable el inmueble, sin que estas cambien la estructura física del
mismo, y Segundo, a ocuparlo junto a su familia y cónyuge, aunque al momento del contrato no
haya estado casado.
Los resultados de la investigación muestran que el 65% de los propietarios considera
importante realizar la demanda en desalojo por falta de pago por el inmueble alquilado, ya que
el 49% recibe beneficios, como son la vivienda, un 28% dijo el dinero del alquiler y el 23%
el respeto de sus derechos.
El estudio reveló que para el 91% de los propietarios y el 75% de los inquilinos, una de las
principales causas asociadas a la falta de pago por parte del inquilino del inmueble alquilado
está la crisis económica. Otros factores asociados a la problemática son: la sobreprotección del
inquilino que le otorga la ley (7% de los propietarios y 11% de los inquilinos) y la no aplicación
de las leyes al inquilino (2% de los propietarios y el 14% de los inquilinos).
Respecto al nivel de conocimientos que poseen los propietarios y/o administradores sobre los
procesos para conseguir el pago de los alquileres vencidos, el estudio reveló que el 54% de los
propietarios, el 62% de los inquilinos y el 65% de los abogados aseguraron que los propietarios
y/o administradores no tiene conocimiento sobre los pasos a dar para conseguir el pago de los
alquileres vencidos. De igual forma, el 68% de los abogados aseguró que la mayoría de los
inquilinos tampoco tiene conocimientos sobre los derechos que le asigna la ley en materia de
alquiler. Esto se comprobó cuando el 56% de los propietarios manifestó estar en desacuerdo
con que el artículo 3 del Decreto 4807 del año 1959 es quien regula la demanda en desalojo por
falta de pago.
El estudio reveló en lo que respecta a los derechos de los inquilinos que tienen contrato de
alquiler, que el 49% de los inquilinos está en desacuerdo con que, según la ley, el inquilino
tiene derecho a no ser molestado en el disfrute del dominio útil del inmueble, no obstante, el
66% de los inquilinos está de acuerdo con que la ley establece que el inquilino tiene derecho a
ocupar el inmueble junto a su familia y cónyuge, aunque al momento del contrato no haya
estado casado.
Además, respecto a la cantidad de casos relacionados a la demanda en desalojo por falta de
pago que fueron conocidos por el Juzgado de Paz de Gaspar Hernández en el período objeto de
estudio, el estudio reveló que los abogados consultados han manejado 26 casos. De igual forma,
el 86% conoce de abogados que han manejado casos de demanda en desalojo por falta de pagos
en el Juzgado de Paz del municipio de Gaspar Hernández, incluso, el 81% está de acuerdo con
que durante el año 2009 se ha producido un incremento en las demandas en desalojo por falta
de pagos en el Juzgado de Paz del municipio de Gaspar Hernández con relación a años
anteriores.
Al finalizar las conclusiones se debe destacar que existen diversos factores asociados al
incremento de las demandas en el desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz del
Municipio de Gaspar Hernández, en el período objeto de estudio, dentro de los cuales se
destacan:
 La importancia que reviste la demanda en desalojo por falta de pago para el propietario del
inmueble alquilado, ya que recibe beneficios, como son la vivienda, el dinero del alquiler y el
respeto de sus derechos.
 El bajo nivel de conocimientos que tienen tanto los inquilinos como los administradores y/o
propietarios de la vivienda, sobre la ley en materia de alquiler.
 Además está, la crisis económica por la cual atraviesa la población, así como la
sobreprotección del inquilino que le otorga la ley y la no aplicación de las leyes al inquilino.

Introducción
En la década de los ochenta los municipios de Sosúa, Cabarete y Río San Juan alcanzaron
un desarrollo turístico considerable, trayendo consigo un alto índice en las creaciones de plazas
de trabajos.
La producción de empleos en estas zonas turísticas más arriba mencionadas, produjeron un
alto índice de inmigrantes de diferentes puntos del país tales como: Moca, Salcedo, Tenares,
San Francisco de Macorís, Nagua, Bonao y La Vega. Los mismos se vieron en la obligación de
buscar un lugar alternativo para vivir y al mismo tiempo que le quedara próximo a su lugar
de trabajo. El lugar elegido por ellos fue el Municipio de Gaspar Hernández, donde en forma
gradual y sistemática fueron ocupando viviendas alquiladas.
Esta situación de trabajadores inmigrantes en la industria del turismo ha creado una demanda
de viviendas en el Municipio, por lo que los propietarios de las mismas se han dado cuenta de
lo lucrativo de este negocio por la solicitud y las ganancias obtenidas de los alquileres que se le
presentan cada día.
Conciente de esto, deciden fijar alto costo de mensualidades para las viviendas de manera tal
que los inquilinos, que no tienen conocimientos acerca de las leyes y decretos que rigen la
materia en cuestión son objetos de abusos por parte de los propietarios y/o sus
administradores que muchas veces hacen justicia por sus propias cuentas sacándolo de las
casas alquiladas sin seguir ningún procedimiento legal.
Lo peor de todo esto es que los propietarios no cumplen con la exigencia de la ley y no
depositan en el Banco Agrícola los valores correspondientes a los depósitos avanzados por los
inquilinos, donde el abuso de derecho es aún mayor y la inobservancia de la Ley.
Esta situación entre inquilinos y propietarios de viviendas provoca que el Juzgado de Paz del
Municipio de Gaspar Hernández sea apoderado de un gran número de demandas en desalojo
por falta de pago, las cuales en la mayoría de los casos no prosperan, ya que los propietarios
desconocen los procesos a seguir para obtener el pago de los alquileres vencidos por la vía
judicial.
En otro orden, en lo que a los inquilinos respecta, a éstos muchas veces les son violados sus
derechos como tales, ya que tampoco saben dónde acudir ni qué hacer para evitar la ejecución
del pago de un alquiler que muchas veces no deben y en caso de querer ponerse al día no saben
donde consignar ni cómo hacer para pagar al propietario.
De persistir el problema de la inobservancia al procedimiento que está establecido en la
legislación vigente relacionada con la materia, se podrían suscitar situaciones muy peligrosas
entre los inquilinos y los propietarios de las casas alquiladas por una decisión que afecte los
derechos de las partes involucradas en el conflicto, ya que dicha situación jurídica podría
provocar grandes enfrentamientos, que pueden terminar en una gran catástrofe social en el
Municipio de Gaspar Hernández.
Frente a esa situación surge la siguiente pregunta generadora ¿cuáles factores inciden en el
incremento de las demandas en desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz del Municipio
de Gaspar Hernández, en el período objeto de estudio?, así como otras más específicas: ¿cuál es
la importancia que reviste la demanda en desalojo por falta de pago, para el propietario del
inmueble alquilado? ¿Cuál es el nivel de conocimientos que poseen los propietarios y/o
administradores sobre los procesos para conseguir el pago de los alquileres vencidos? ¿Cuáles
son los derechos de los inquilinos que tienen contrato de alquiler? ¿Qué cantidad de casos
relacionados a la demanda en desalojo por falta de pago fueron conocidos por el Juzgado de
Paz de Gaspar Hernández en el período objeto de estudio?
Atendiendo a que la demanda en desalojo por falta de pago, representa un elemento
de carácter Jurídico por lo que es de gran importancia investigar la cantidad de demandas
incoadas, por ante el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar Hernández, en el período agosto
2008 a julio 2009. Es de suma importancia que tanto el dueño como el inquilino de las casas
alquiladas tengan conocimiento de la necesidad de dar fiel cumplimiento al contrato de
inquilinato ya que esto le evitaría unas series de inconvenientes jurídicos y socioeconómicos.
Se justifica investigar el tratamiento jurídico dado en el Juzgado de Paz del Municipio de
Gaspar Hernández, a los procesos relativos a la demanda en desalojo por falta de pago, por que
servirá para establecer las causas y las consecuencias que se pueden derivar de la referida
demanda.
En cuanto a la importancia que representa para la sociedad de Gaspar Hernández
el análisis acerca de la demanda en desalojo por falta de pago, es que si se es indiferente ante la
referida demanda podría provocar la pérdida de interés y desconfianza en la justicia
dominicana.
Las motivaciones que llevan a realizar esta investigación se manifiesta en el interés por
incrementar los conocimientos acerca de las demandas en desalojo por falta de pago, y a su vez
obtener el titulo de la licenciatura en derecho.
Existe una gran motivación de carácter teórico, ya que se manifiesta una profunda inquietud
por los diversos enfoques teóricos acerca de la demanda en desalojo por falta de pago.
En relación a la motivación metodológica, se empleará el tipo de metodología partiendo de la
operalización de las variables que se hace a partir de los objetivos de los cuales se extraen las
variables que los forman, a partir de estas se establecieron los indicadores que la miden y estos
a su vez se convierten en las preguntas generadoras. Todo esto se hace con la finalidad de
garantizar que los objetivos sean medidos a través de los cuestionarios aplicados.
La investigación tiene como objetivo general analizar los factores que inciden en el incremento
de las demandas en el desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar
Hernández, en el período objeto de estudio. Los objetivos específicos del estudio son:
 Determinar la importancia que reviste la demanda en desalojo por falta de pago para el
propietario del inmueble alquilado.
 Determinar el nivel de conocimientos que poseen los propietarios y/o administradores
sobre los procesos para conseguir el pago de los alquileres vencidos.
 Analizar los derechos de los inquilinos que tienen contrato de alquiler.
 Determinar la cantidad de casos relacionados a la demanda en desalojo por falta de pago
que fueron conocidos por el Juzgado de Paz de Gaspar Hernández en el período objeto de
estudio.
En la realización de esta investigación se utilizaron una variedad de métodos, dentro de los
cuales están: el deductivo y el analítico. El deductivo porque se utilizó el razonamiento
partiendo de hechos generales, aceptados como válidos, para obtener conclusiones cuya
aplicación es de carácter individual. El analítico porque con el se analizó la demanda desalojo
por falta de pago y la violación de lo establecido por el Código Civil relacionados con la materia
en especie. Dentro de las técnicas empleadas para recoger los datos en la investigación están
la encuesta y la entrevista.
El universo está conformado por los 586 abogados activos de la Seccional del Colegio de
Abogados de Espaillat, los 43 propietarios de las viviendas alquiladas y los 119 inquilinos de los
mismos locales.
En lo relativo a los abogados activos, se tomó a los 37 abogados afiliados a la Seccional del
Colegio de Abogados de Espaillat y que residen permanentemente en el municipio de Gaspar
Hernández.
Dentro de las principales dificultades que obstaculizaron la realización de la investigación están
el factor tiempo, la falta de recursos económicos y de fuentes bibliográficas para enriquecer la
investigación.
Esta investigación consta de 4 capítulos con la siguiente estructura. El capítulo I introduce al
marco contextual, donde se destaca los aspectos generales del municipio de Gaspar Hernández,
como son geografía, historia, economía, cultura y educación y el Juzgado de Paz de Gaspar
Hernández.
El capítulo II contiene el marco teórico, donde se describe las demandas y sus diferentes, el
desalojo por ante El Control de Alquiles y Desahucios; reglamentado por el Decreto Número
4807 del año 1959, el Desalojo por Falta de Pago de los Alquileres vencidos cuya regulación
jurídica se encuentra en los Código Civil y de Procedimiento Civil, así como también en el
citado Decreto Número 4807, el Desalojo por ante El Abogado del Estado; tipificado en la ley
108-05 Sobre Registro Inmobiliario y la demanda en cobro de pesos.
Incluye también la definición del Contrato de Alquiler, el régimen legal del contrato de alquiler,
la clasificación del contrato de alquiler, las condiciones requeridas por la ley para la formación
y validez de los contratos de alquiler, el libre consentimiento de las partes en relación al precio
del alquiler, las diferencias y semejanzas entre el contrato de arrendamiento y otros contratos,
así como las diferencias y semejanzas entre el contrato de arrendamiento y el usufructo, entre
otros.
El capítulo III presenta la metodología del estudio, conteniendo el tipo de estudio, los
métodos y técnicas, el tipo de investigación, la población y la muestra, los instrumentos
utilizados y los procedimientos de recolección y análisis de datos, así como las fuentes
primarias y secundarias consultadas.
El capítulo IV contiene la presentación de los resultados del cuestionario aplicado a los/as
propietarios y/o administradores, los inquilinos y los abogados. Para la presentación de los
resultados se utilizan cuadros y gráficos, haciendo un análisis de los principales hallazgos. El
estudio contiene además, las conclusiones, recomendaciones, anexos/compendio y
la bibliografía.

Operacionalización de variables
Objetivo general: Analizar los factores que inciden en el incremento de las demandas en el
desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar Hernández, en el
período objeto de estudio.

Objetivos Definición de
Variables Indicadores Objetivos del indicador Preguntas
Específicos variables

Conjunto de
acciones que
lleva a cabo el
1. Determinar la propietario y/o  Identificar
importancia que su representante la utilidad que tiene la
reviste la para sacar de demanda en desalojo
demanda en Demanda en forma forzosa al por falta de pago para A 1,2
desalojo por Utilidad
desalojo inquilino de un el propietario del A3
falta de pago inmueble Causas inmueble alquilado.
para el Falta de pago B 1,2
alquilado.
propietario del  Verificar las causas
inmueble Factores asociadas a la falta de
alquilado. asociados al no pago de los inquilinos.
pago del alquiler
por parte del
inquilino.

Representa el
2. Determinar el  Determinar el
saber
nivel de conocimiento que los
acumulado que
conocimientos propietarios y/o /o
tienen los
que poseen los administradores tienen A 4 -8
propietarios y/o Manejo de las
propietarios y/o sobre las normativas.
/o leyes B3
administradores Nivel de
administradores  Determinar si los
sobre los conocimientos Terminología C 1,2
sobre los propietarios y/o /o
procesos para empleada
procesos para administradores A 9,10
conseguir el
conseguir el manejan la
pago de los
pago de los terminología asociada
alquileres
alquileres a la temática.
vencidos.
vencidos.

Conjunto
de principios,  Determinar los
3. Analizar los preceptos y principios que rigen al
derechos de los reglas que rigen inquilino.
Derechos de Principios B4
inquilinos que los derechos de  Identificar los
los inquilinos Preceptos B5
tienen contrato los inquilinos preceptos y normativas
de alquiler. que tienen bajo los cuales se rige
contrato de el contrato de alquiler.
alquiler.

4. Determinar la Cantidad de Indica el Número de  Identificar el número

cantidad de número de casos casos de casos asociados a la C 3-5
casos
casos asociados a la demanda en desalojo
relacionados a demanda en por falta de pago que
la demanda en desalojo por fueron conocidos por
desalojo por falta de pago el Juzgado de Paz de
falta de pago que fueron Gaspar Hernández.
que fueron conocidos por el
conocidos por el Juzgado de Paz
Juzgado de Paz de Gaspar
de Gaspar Hernández en el
Hernández en el período objeto
período objeto de estudio.
de estudio.

Cuestionario A aplicado a propietarios.

Cuestionario B aplicado a inquilinos.
Cuestionario C aplicado a abogados.
CAPÍTULO II:

Marco teórico
 El Desahucio por ante el Control de Alquiler de Casa y Desahucio.
 Procedimiento.
 Declaración Jurada del Demandante.
 Plazo y Resolución del Control de Alquiler de Casa y Desahucio.
 ¿ Son factibles de recurso de casación la Resolución de la Comisión del Comité
de Apelación del Control de Alquiler de Casa y Desahucio?
 Resolución que apodera el tribunal.
 Plazo según el código civil que hay que darle al inquilino para iniciarle el desalojo.
 Demanda por ante el tribunal competente del inquilino o arrendatario por
falta de pago de mensualidades vencida de inmueble arrendado.
 Plazos a la parte.
 ¿ Dicha sentencia actualmente son ejecutorias no obstante a cualquier
recurso?
 En caso de que el arrendatario haya fallecido y el demandante lo desconozca e
inicia su demanda contra el difunto, ¿ Podrá el juez en derecho aceptar la
petición de nulidad que hace el arrendatario?
 Ante una petición de incompetencia ante dicho tribunal sometido por la parte
demandada, ¿cómo usted respondería?
 ¿Qué debe obtener el propietario demandante antes de iniciar la demanda en
desalojo sopena de ser rechazada la demanda?
EL USUFRUCTO
EJERCICIO DEL USUFRUCTO
El usufructo es un derecho real que no crea ninguna relación personal entre el usufructuario y
el nudo propietario.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO
Durante el usufructo, el nudo propietario solo tiene una de las prerrogativas del derecho de
propiedad: el abusus. Esta prerrogativa le permite percibir los frutos de la cosa, disponer de la
misma: donarla venderla, legarla, hipotecarla. Pero los adquirientes no serán titulares sino del
abusus durante el curso del usufructo;
Para asegurar el respeto de su derecho, nudo propietario puede interrumpir una prescripción
adquisiva iniciativa por un tercero y ejercitar contra él.
AUSENCIA DE OBLIGACIONES
Sobre el nudo propietario no pesa ninguna obligación, excepto la de no molestar al
usufructuario en el ejercicio de su derecho real
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
 A) Prerrogativas Conferidas Por El Derecho Real De Usufructo
Usus y fructus: El usufructuario se beneficia de dos de las prerrogativas del derecho de
propiedad: el usus y el fructus.
Usus: El usufructuario confiere el derecho de usar la cosa. El usufructuario se servirá de la
cosa como lo haría el propietario mismo. Podrá habitar el inmueble, aprovecharse de l caza y
de pesca. Su derecho de uso se encuentra limitado por la prohibición de modificar el destino de
la cosa.
Fructus: El usufructuario aprovecha los frutos de la cosa: el usufructuario tiene el derecho de
gozar de toda clase de frutos, sean naturales industriales o civiles.
Frutos por naturaleza: Lo que la cosa da periódicamente sin alteración ni disminución
sensible de la sustancia.
Los frutos por naturaleza comprende: los frutos naturales los que la cosa da por el efecto
exclusivo de la naturaleza (bayas silvestres, helechos):
Los frutos industriales: dados por la cosa con la ayuda del trabajo del hombre (cereales,
hortalizas, etc.)
Los frutos civiles o fruto e dinero, que son las sumas de dinero que la cosa producen
periódicamente (alquileres, rentas arrendaticias, intereses de cantidades de dinero, dividiendo
de acciones.
Los productos se dividen igualmente en productos naturales, industriales y civiles.
La distinción entre los frutos por naturaleza y los productos es capital para la determinación de
los derechos del usufructuario, que tiene derecho a los frutos, a l a renta: pero no a los
productos, al capital, que pertenecen al nudo propietario.
Los Frutos Por Decisión De La Ley
El usufructuario adquiere ciertos productos: los frutos por decisión de la ley. Se trata de
productos que el legislador considera como fruto en cuanto a los derechos del usufructuario. La
ley los asimila a los frutos porque su percepción, aunque lleve consigo una disminución
sensible de la sustancia de la cosa, es objeto de una explotación que estaba organizada antes de
iniciarse el usufructo. El usufructo de un monte sometido a cortas regulares, o el de una cantera
en actividad, confiere necesariamente derecho a las cortas de madera y a los productos de la
cantera:
Existen tres categorías de productos que son frutos por decisión de la ley:
 1- Las pensiones vencidas de una renta vitalicia: cada una de las pensiones devengadas de
una renta vitalicia comprende, a la vez un capital: en efecto, el acreedor de la renta no puede
hacer ya que se le reembolse el capital: lo ha enajenado contra el pago de las pensiones.
 2- Los arboles de los montes tallares sujetos a cortas regulares: mientras que los montes
bajos, que, una vez cortados retoñan de su tronco, constituyen frutos; los arboles de los
montes altos son productos: una vez cortados, no brotan otros árboles.
 3- Las minas y carteras en actividad: al comienzo del usufructo. El usufructuario tiene
derecho a proseguirla explotación, adquiere los productos de la mina o de la cantera. La
situación del usufructuario es mejor que la del poseedor de buena fe, que jamás tiene
derecho a los productos.
El Modo De Adquisición De Los Frutos Por El Usufructuario: Distinción Entre Los
Frutos Civiles Y Los Y Los Frutos Naturales O Industriales:
Los artículos 585y 586 del C.C establecen una regla diferente, con relación a su modo de
adquisición, para los frutos naturales o industriales de una parte; y de otra para los frutos
civiles.
El usufructuario adquiere los frutos civiles día por día.
El usufructuario no adquiere los frutos naturales o industriales sino por su percepción aunque
el usufructo terminara en la víspera del día en que se segara la cosecha.
Arrendamiento Que No Pasen De Nueves Años.
El usufructuario tiene derecho de arrendar la cosa, sino quiere habitarla o explotarla por si
mismo, pero un arrendamiento muy largo comprometería los derechos del nudo propietario.
Los arrendamientos consentidos por el usufructuario no son oponibles al nudo propietario sino
por un periodo de nueves años. El arrendamiento excede en su duración de los nueves años, se
divide en series de nueve años, y el arrendamiento termina al expirar la serie que este en curso
en el momento de la cesación del usufructo.
Ejercicio De Las Acciones Judiciales
Defender la posesión de su derecho real, el usufructuario dispone de las acciones posesorias.
Para sanción de su derecho de usufructo, cuenta con una acción petitoria: la acción confesoria
de usufructo, que se asemeja a la acción reivindicatoria aunque aquella sea prescriptible.
Cesión Del Usufructo
El usufructo es un derecho patrimonial intransmisible por causa de muerte. Pero puede ser
cedido entre vivos. El cercionario no adquiere entonces el derecho sino en el estado que se
encontrara ya que no tenía las mismas prerrogativas que el cedente. La duración del usufructo
está limitada a la vida del cedente, no a la del cesionario. El cedente es garante para con nudo
propietario de las indemnizaciones que fueran debidas por el cesionario.
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
El Usufructuario No Debe Modificar El Destino De La Cosa
La primera obligación que pesa sobre el usufructuario, consiste en mantener a la cosa el
destino que tenía antes del usufructo: en efecto debe devolverla en el mismo estado.
El Usufructuario Debe Comportarse Como Un Buen Padre De Familia
La obligación de conducirse como un buen padre de familia tiene como corolario la de
mantener y la de conservar la cosa. El usufructuario no debe de deteriorar la cosa;
especialmente, no debe agotar las tierras de cultivo. Tiene la obligación de efectuar
los gastos de conservación. El usufructuario debe de soportar las cargas usufructuarias las que
son pagadas normalmente con la ayuda de la renta.
El art. 614 del C.C obliga al usufructuario a preservar la cosa contra la usurpación de un
tercero. Está obligado a comunicarle toda usucapión en curso al nudo propietario.
EXTINCION DEL USUFRUCTO
Causas De Extinción
Por ser el usufructo, la causa de normal de extinción es la muerte del usufructuario. El
cumplimiento del término señalado pondrá igualmente fin al usufructo, si es anterior al
fallecimiento.
El usufructo a favor de la persona morales no puede rebasar los treinta años.
También se extingue por la prescripción extintiva: no uso continuo durante treinta años. Solo el
derecho de propiedad queda fuera de este modo de modo de extinción. El usufructuario
perdería igualmente su derecho si el nudo propietario o un tercero usucapiera, ya sea el
usufructo, ya sea la plena propiedad.
El usufructuario puede renunciar al usufructo. La pérdida total de la cosa extingue el usufructo.
En caso de pérdida parcial, el usufructo continúa. En este caso de expropiación el usufructuario
tiene derecho a la renta de la indemnización.
La consolidación, o sea la reunión en una misma persona de los Derechos de usufructuario y de
nudo propietario, reunión que se produce cuando el usufructuario hereda al nudo propietario,
lleva a que desaparezca el usufructo.
Por último se extingue de privación del usufructo, pronunciada por los tribunales por abuso de
su goce. Cuando el usufructuario no haya cumplido con sus obligaciones por ejemplo, si ha
cambiado el destino de la cosa o descuidado su conservación.
Consecuencia De La Extinción
La extinción del usufructo pone fin a las prerrogativas y a la administración del usufructuario.
Este debe devolver la cosa y sus accesorios al propietario, dispondrá para recobrarla, de la
acción reivindicatoria o de una acción personal contra el usufructuario o sus herederos para el
cumplimiento de su obligación de restituir.
A falta de restituir la cosa en el estado en que la recibió el usufructuario debe abonar daños y
perjuicios, a menos que las perdidas o los deterioros hayan ocurrido sin su culpa.
El propietario debe demostrar que la pérdida o el deterioro de la cosa se debe a una
imprudencia a una negligencia del deudor de la restitución.
Existe una excepción a ese principio en materia inmobiliaria y es que el inquilino es quien está
obligado a demostrar la ausencia de culpa.
EL USO; LA HABITACION; LA ENFITEUSIS: LAS CONCESIONES.
El Uso: el derecho de uso y de habitación son servidumbres personales, que confieren a su
titular prerrogativas reducidas. Estos derechos no pueden ser cedidos ni embargados; no son
susceptibles de hipoteca. No pueden ser arrendados.
El derecho de uso le permite a su titular utilizar las cosas y percibir sus frutos; pero solamente
en el límite de sus necesidades y las e su familia.
El usuario debe conducirse como un buen padre de familia, y no puede modificar el destino de
la cosa. Está obligado a la conservación, pero solamente en proporción a su uso.
La causa de extinción son las misma que para el usufructo. El derecho de uso es un derecho,
como máximo, vitalicio.
Habitación
Este no confiere a la persona que se beneficia del mismo mas que el uso de 8una casa o de una
parte de ella, para sus necesidades y las de su familia.
Las reglas del derecho de habitación son las del derecho de uso. El derecho de habitación es un
derecho de uso restringido, es insensible, inembargable y no es susceptible de hipoteca, ni
puede ser arrendado. El titular del derecho debe habitar el mismo.
La Enfiteusis
Según el art 937 del C.C El arrendamiento enfitéutico de bienes muebles confiere al arrendador
un derecho real susceptible de hipoteca; este derecho puede ser cedido y embargado en las
formas prescritas para el embargo inmobiliario, este arrendamiento debe ser consentido por
más de dieciochos años y no puede exceder de noventa y nueve años no puede prorrogarse por
tacita reconducción. Este arrendamiento no recae sino sobre inmuebles.
El arrendamiento enfitéutico crea, pues, dos categorías diferentes de derecho: nacen
obligaciones entre el arrendatario y el arrendador se constituyen un derecho real a favor del
arrendatario.
La enfiteusis le confiere al enfiteuta algunos derechos reales muy amplio. El enfiteuta puede
efectuar todas las transformaciones de los edificios, todos los cambios de destino y de cultivo,
con la condición no obstante de que tales modificaciones no disminuyan el valor del fundo.
Le pertenece, con la única carga de comunicárselo al propietario gravar el fundo con
servidumbres mientras dure la enfiteusis, puede adquirir servidumbre a favor de predio.