Universidad Internacional de La Rioja

Máster Universitario en el Ejercicio de la Abogacía.

Contrato de
arrendamiento de un
local en centro comercial
1.
Comenzaremos tratando el asunto de la cuantía que podría reclamar el
arrendador a LDC, S.L. por la resolución del contrato sin causa alguna. La cuantía viene
fijada por la cláusula 2.2, la cual establece que en caso de que se deberá entregar la
cantidad equivalente a la renta mínima garantizada correspondiente al plazo que quede
por cumplir hasta la finalización. Así pues, la cuantía de esta renta mínima garantizada
ascendería a 7 años de incumplimiento * 12.000 € = 84.000 €. Adicionalmente habría
que añadir los daños y perjuicios causados al arrendador en caso de entender que la
mencionada cláusula no era penal.
Seguidamente hemos de confirmar que la cláusula 2.2 se trata de una cláusula
penal, ya que esta establece una cuantía determinada de indemnización para el caso de
que una de las partes incumpla el contrato, característica básica de una cláusula penal, y
es que la gran diferencia entre el establecimiento de una cláusula penal y la
indemnización por los daños y perjuicios causados es que estos segundos han de
probarse y justificarse para que se otorguen. De esta forma, una cláusula indemnizatoria
nos especificaría qué sucedería en caso de que se produjera daño o perjuicio con el
incumplimiento, cosa que no siempre ha de suceder; mientras que la cláusula penal nos
establece una cuantía determinada a pagar por dicho incumplimiento, exista o no daño o
perjuicio. En este sentido podemos mencionar la sentencia STS 1210/2016, la cual
detalla los posibles escenarios de terminación anticipada de un contrato, entre los que
incluye la existencia de una cláusula penal para el supuesto de terminación anticipada,
caso en el que nos encontraríamos.
Por otro lado, se nos plantea también la duda de si la cláusula penal es
sustitutoria de la indemnización de daños y perjuicios, ante lo que hemos de contestar
que en este caso no. La justificación se encuentra en la misma cláusula 2.2 del contrato
y en el artículo 1152 del Código Civil, y es que este precepto niega la compatibilidad de

GRUPO 9 (3 integrantes):

MAESTRO GARCÍA, JOSE RICARDO 29130641Z

MORENO TOSCANO, FRANCISCO JOSÉ 31002989R

OTXANDIO BASTERRETXEA, GORKA 45754282Z

Asignatura: LA CONTRATACIÓN Y SU PRÁCTICA

la cláusula penal con la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados con una
excepción, que se haya pactado lo contrario por las partes. Si acudimos por tanto de

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nuevo al contrato, podemos apreciar cómo se establece en la mencionada cláusula que la
indemnización penal no será incompatible con la correspondiente a cualquier daño y/o
perjuicio que se cause. Es entendible por tanto que con esta expresión lo que se busca es
compatibilizar la existencia de la cláusula penal, en caso de finalización anticipada del
contrato; con la indemnización por daños y perjuicios ocasionados tanto por dicha
finalización como por cualquier otra circunstancia.
En relación a la clasificación de la cláusula penal, y siguiendo la línea
establecida por la Doctora Ana María Sanz Viola, tomaremos como criterio para
clasificarla el de los efectos que produce la misma, distinguiendo por tanto entre la
cláusula cumulativa y la sustitutiva. Como podemos intuir, en el presente caso nos
encontramos ante una cláusula penal cumulativa, ya que exige, además de la
indemnización por daños y perjuicios, una pena convencional, frente a la sustitutiva, la
cual a su vez se puede dividir en compensatoria o moratoria, en las cuales no nos
centraremos debido a la falta de interés de las mismas para el presente caso. Así pues,
una cláusula penal sustitutiva se establecería como pago que reemplazaría al de daños y
perjuicios, es decir, en palabras del profesor Espín, supondría una sustitución de la
reparación ordinaria.
Resulta por tanto claro los efectos que una y otra tienen, siendo la primera
compatible y acumulable con la indemnización por daños y perjuicios mientras que la
segunda supondría una incompatibilidad con la misma.
Pasamos a la cuestión de si se podría moderar la pena para afirmar que sí
existiría posibilidad de moderar la misma. En este sentido nos encontramos con la
anteriormente citada sentencia STS 1210/2016 así como con la sentencia STS 530/2016.
La primera de ellas reafirma la posibilidad de moderar la cantidad establecida en
concepto de cláusula penal en caso de que exista cumplimiento parcial, tal y como en
este caso, ya que la empresa habría estado cumpliendo sus obligaciones durante tres
años antes de proceder a la resolución del contrato. Por otro lado, la segunda de las
sentencias remarca la posibilidad de aplicar la función moderadora por parte de los
tribunales, artículos 1.103 y 1.154 CC; en caso de que la cuantía exigida por la cláusula
penal exceda considerablemente los daños y perjuicios ocasionados, entendiéndose la
misma contraria al orden público y a la moral, artículo 1.255 CC.
Así pues, la estrategia recomendada al arrendatario pasaría por solicitar la
reducción de la cláusula penal, o directamente la nulidad de la misma. La nulidad de la
cláusula vendría de la mano de justificar que, efectivamente, la cuantía era
considerablemente superior a los daños y perjuicios, demostrando que la empresa podría
alquilar el inmueble sin problema alguno, por lo que se reducirían los perjuicios
ocasionados derivados de la finalización del contrato, en un plazo razonable de tiempo,
y por tanto la cuantía sería excesiva. No obstante, en caso de que la cuantía no fuera
considerada como excesiva, el juez podría aplicar una reducción de la cuantía,
basándose en la imposibilidad de saber con tres años de antelación que el negocio no iba
a funcionar e iba a pasar de reportar beneficios a entrar en un periodo de grandes
pérdidas, justificación más que suficiente para una moderación de la pena debido a al
carácter excesivo sobrevenido de la misma.

2.
Según lo dispuesto en el art. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 no
sería posible ceder el local si no obtenemos previamente la autorización del dueño o
arrendador.
En este caso, en el contrato de arrendamiento se prohíbe expresamente y se
necesita del consentimiento del arrendador. En caso de no haberse prohibido

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expresamente, no sería necesario el consentimiento del arrendador, y podría ser válida
su cesión si cumpliese los requisitos que la LAU establece en su artículo 32.
En cuanto a la segunda cuestión, en primer lugar, en la sección Decimocuarta,
referente a Incumplimiento y sanciones, se enuncia en su segundo punto, como una de
las causas de resolución del contrato.
En segundo lugar, en la sección Decimoquinta, que hace referencia al Régimen
Normativo y la Renuncia de Derechos del Arrendatario, en el punto c), por la que el
Arrendatario renuncia al derecho de cesión del contrato o subarriendo sin el previo
consentimiento, expreso o escrito, por parte del arrendador.

3.
Para poder analizar las cuestiones referentes al impago de las rentas por parte del
arrendatario, vamos a analizar tanto el Código Civil como la Ley de Enjuiciamiento
Criminal y la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El Código Civil establece, en primer lugar, la obligación del arrendatario a pagar
el precio del arrendamiento en los términos acordados en el contrato, lo cual se ve
incumplido en el caso que nos ocupa, pues el arrendatario impaga tres mensualidades de
la renta. Atendiendo a la cuantía, dado que la renta mínima garantizada consta de 12.000
euros anuales, nos encontraríamos con una renta impagada de, al menos, 3.000 euros.
Por consiguiente, y, de acuerdo al Código, el arrendador podrá pedir la rescisión del
contrato y la indemnización de daños y perjuicios. También cabría la posibilidad de que
el arrendador reclamase solamente la última, subsistiendo así el contrato.
El Código Civil también hace referencia al derecho del arrendador de desahuciar
judicialmente al arrendatario por haber infringido alguna condición estipulada en el
contrato, así como por destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados
(artículo 1.569 del CC). Así, en este caso, en el contrato se establece que el local se
podrá explotar única y exclusivamente para el negocio de la restauración – comida
rápida. Sin embargo, la empresa LDC, S.L, se dedica a la venta minorista de ropa y
calzado deportivo.
Del mismo modo, el artículo 27.2.a) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos dispone que el arrendador tendrá derecho a resolver de pleno
derecho el contrato por la falta de pago de la renta.
En primer lugar, el arrendador podrá ejercitar la acción de reclamación de rentas
periódicas. Pero no sólo eso, sino que también podrá ejercitar conjuntamente la acción
de desahucio por falta de pago (art. 220.2 de la LEC). Para ello, el arrendador deberá
mostrarlo de forma expresa en la demanda, e indicar las circunstancias concurrentes que
puedan permitir o no la enervación del desahucio. Además, el arrendatario, en caso de
existencia de sentencia, auto o decreto que lo condene, no sólo deberá satisfacer las
rentas anteriores a la interposición de la demanda, sino que también deberá pagar las
rentas devengadas con posterioridad a la presentación de la misma, hasta la entrega de
la posesión efectiva del local.
Atendiendo al tipo de procedimiento a seguir, el artículo 252.2 de la LEC explica
que la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor. Es decir,
se tendrá que valorar, por un lado, la cuantía correspondiente a la acción de reclamación
de rentas debidas, y por otro, la correspondiente a la acción de desahucio por falta de
pago.
En cuanto a las posibilidades del arrendatario para evitar el desahucio, el artículo
22.4 de la LEC referente al caso especial de enervación del desahucio, establece que el
proceso de desahucio terminará si el demandado paga al demandante el importe de las
rentas o cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en el momento de dicho

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pago enervador del desahucio. Es decir, el pago debe ser anterior a la celebración de la
vista. De esa forma, si la resolución dictada declara enervada la acción de desahucio, se
condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, siempre que dichas
cantidades no se hubiesen cobrado por causas inimputables al arrendador. En caso
contrario, el Juez dictará sentencia estimando la demanda presentada por el arrendador,
por lo que comenzará el proceso de desahucio.
Además de la posibilidad de enervar el desahucio actuando como se ha
explicado en el párrafo anterior, el demandado podrá también alegar sucintamente,
formulando oposición, las razones por las que no cabe el desahucio (art. 440.3 de la
LEC).
Atendiendo a la importancia de la cuestión de que se trata de tres mensualidades
impagadas, la Sentencia 180/2014 del 27 de marzo de 2014 del Tribunal Supremo dictó
que el impago de una sola mensualidad de renta no es suficiente para declarar el
desahucio, siempre y cuando no haya mediado una enervación anterior. No obstante,
según la Sala, esa razón no excluye la posibilidad de declarar la resolución contractual.
La misma reitera que la enervación no se trata de un derecho, sino de una oportunidad
del arrendatario para evitar el desahucio, pues la renta a de pagarse tal y como se ha
estipulado, no siendo el momento del pago indiferente para el arrendador.
Legalmente no existe un importe mínimo en la falta de pago para proceder al desahucio,
pero, de acuerdo a la doctrina jurisprudencial mencionada en el párrafo anterior,
podríamos interpretar que el impago de tres mensualidades consecutivas sí ofrece la
posibilidad de efectuar el desahucio.
Lo mencionado hasta ahora hace referencia únicamente al procedimiento
judicial. Sin embargo, cabe recordar que existen otras vías para la solución de
conflictos: la vía extrajudicial. De ese modo, se podría intentar llegar a un acuerdo
amistoso, antes de acudir directamente a la vía judicial. En ese sentido, el arrendador
podría remitir un burofax al arrendatario, reclamándole la cantidad adeudada y
advirtiéndole que si no procede a la liquidación de la deuda, se iniciará la vía judicial.