Universidad Rural de Guatemala
Introduccion
Cedulas Hipotecarias
Concepto
La cedula hipotecaria aparece tipificada como título de crédito en el código de comercio de
Guatemala, aunque este solo le dedique dos artículos 605 y 606.
Antes de la vigencia del Decreto 2-70 del Congreso de la Republica (Código de comercio), esta
institución ya era conocida dentro de las disposiciones del Código civil (Artos 860 al 879) y fue
regulada como un capítulo del título referente a los derechos reales de garantía, ya que es un
instrumento ligado a la hipoteca.
La cedula hipotecaria se convirtió en poco tiempo en un instrumento de diaria utilidad para la
inversión de ahorros que luego se canalizan, regularmente, en la construcción de inmuebles,
sobre todo los que son destinados para vivienda. En ese sentido podemos decir que la cedula
cumple, entre otras, dos funciones especiales: una, la de captar ahorros del inversionista en
valores; y otra, la de garantizar con derechos reales la obligación dineraria que se incorpora al
título.
La cedula hipotecaria es un título de crédito por definición legal; de manera que se explica su
naturaleza con los conceptos que ya hemos estudiado. Pero, debemos advertir que este título
tiene la especialidad de estar garantizado, en cuanto a un futuro cumplimiento de la obligación
que se refiere, con un derecho real de garantía, lo cual le da más seguridad al sujeto beneficiario
de la misma, y le permite utilizarla como título ejecutivo en la vía de apremio.
Conceptualmente podemos decir que la cedula hipotecaria es un título de crédito que representa
todo o una parte alícuota de un crédito garantizado con un derecho real hipotecario.
La persona emisora del título puede ser una persona particular o una institución bancaria. De
acuerdo con lo que establece la ley, planificada la cantidad de dinero que el emisor necesita, la
divide en tantas cedulas como quiera colocar, de manera que regularmente, no se sabe quién va a
resultar legitimándose como acreedor.
Pues los títulos se colocan de valores. En este último aspecto, ha sido común que la cedula
devengue intereses que los percibidos en depósitos de ahorro, y ello hace que se obtengan
mejores resultados invirtiendo en cedulas hipotecarias.
Creación de las cedulas
Para emitir cedulas hipotecarias se sigue un procedimiento que agota dos momentos principales:
a) Otorgar una escritura pública en la que se constituya hipoteca sobre uno o varios inmuebles
que van a garantizar las cedulas que se emitan. Esta escritura, además de los requisitos que
establece el Código de notariado, debe referirse, como lo dice el artículo 865 del Código civil, a
lo siguiente monto del crédito representado por las cedulas y el de cada serie, si fuere el caso;
valor, número y serie de las cedulas, el interés que van a devengar las cedulas, el tiempo y lugar
de pago; el plazo de pago y los pagos sucesivos en caso se cancele por amortizaciones; expresión
de la finca o fincas hipotecadas con indicación de su valor, designar a la persona o institución
que como agente financiero responderá del servicio de la deuda, en cuanto al pago de intereses,
comisiones, amortizaciones; el nombre de la persona o institución en cuyo favor se hace la
emisión, en caso de que no fuere el portador y el del propio otorgante si fuere a su favor,
especificación de emisiones anteriores, si las fuere y , si se va a emitir varias series, el orden de
preferencia para su pago, se hubiere establecido. El testimonio de esta escritura debe inscribirse
en el Registro de Propiedad inmueble por tratarse de un derecho real sujeto a registro;
b) otorgada la escritura e inscrita la garantía, se emiten las cedulas, cuta particularidad, en cuanto
a su valor nominal, es que deben ser del valor de cien quetzales o de cualquier múltiplo de cien.
La forma de presentación de este artículo puede verse en el anexo a este capítulo. Sin embargo
además de los requisitos generales para todo título, se deben observar los siguientes (Artículo
868 del Código civil)
a) Numero de orden e indicación de la serie a que pertenecen:
b) Resumen de las disposiciones pertinentes de la escritura de constituciones la hipoteca;
c) Número de cupones y sus respectivos vencimientos;
d) Lugar y fecha de la emisión de las cedulas;
e) Firma del agente financiero;
f) Firma del otorgante de la hipoteca;
g) Firma y sello del registrador de la propiedad.
Si observamos los requisitos específicos que estipula el Código civil, nos damos cuenta que se
omiten algunos elementos importantes, como el valor nominal de la cedula o el lugar de
cumplimiento de la obligación, deficiencias que señalaban una discordia entre la formalidad del
título y el contenido de la escritura que le daba origen. Afortunadamente, con la vigencia del
Código de comercio se vino a llenar esta laguna de la ley, porque el artículo 386 establece los
requisitos generales de todo título de crédito.
En cuanto a los intereses que deben pagarse al tenedor de la cedula, la ley obliga a que tenga
títulos accesorios llamados cupones, al igual que las acciones de las sociedades anónimas, con
los cuales se van haciendo efectivos los beneficios que obtiene el propietario del título. Tanto la
cédula hipotecaria como los cupones. Pueden crearse en forma nominativa o al portador
Ejemplo de cédula hipotecaria
BANCO LAS AMERICAS, S.A
Guatemala, C.A.
SERIE: ______________ NÚMERO: ________________
CÉDULA HIPOTECARIA ÚNICA
Valor: _____________ Interés _________% Anual
El BANCO LAS AMERICAS, SOCIEDAD ANÓNIMA, (en adelante llamado El Banco, en su
carácter de Agente Financiero Apoderado Especial del Emisor, pagará al portador de la presente
CÉDULA HIPOTECARIA, la suma de Q.50,000.00 con el interés del 14% anual, en el plazo
convenido de 20 años, mediante el pago en 240 cuotas consecutivas de acuerdo con la tabla de
amortización correspondiente, que comprende la amortización del capital e intereses, debiendo
efectuarse el primer pago el día 31 de agosto de 1984 y las siguientes amortizaciones los días
últimos de cada mes, hasta la fecha de vencimiento que será el día 31 de julio de 2004 en el
domicilio del Banco situado en la 7ª. Avenida 7-33, zona 9, de esta ciudad capital.
Las obligaciones contenidas en la presente Cédula Hipotecaria están garantizadas con primera
hipoteca constituida sobre el predio y casa marcados con el número con el número 12-91 4ª.
Avenida de la zona 3 de Mixco, Residenciales El Atlántico en la Ciudad de Guatemala, la cual
está inscrita en el Primer Registro de la Propiedad, formando la finca urbana número 267, folio
29 del libro 1683 de Guatemala, incluyendo sus anexidades y se regirá por las cláusulas y
condiciones establecidas en la escritura pública número 202 de fecha 17 de julio de 1984 ante el
Notario Juan Carlos Pérez Aguilar. 61.
El valor de (los) inmueble (s) gravado (s) es de Q.26,000.00. Suma que conforme a la Ley, figura
inscrito en la Matricula Fiscal del Emisor. El BANCO, en representación propia o del tenedor de
la Cédula Hipotecaria Única, podrá dar por vencidos el plazo de la obligación y cobrar
judicialmente el saldo adeudado por capital, intereses, costas y demás expensas, si el emisor
incurriere n mora en el pago de una de las amortizaciones señaladas o incumpliere cualquiera
otra de las obligaciones que están pactadas en la Escritura Pública, debiéndose tramitar la
ejecución por el procedimiento contenido en la Ley del Instituto de Fomento de Hipotecas
Aseguradas FHA. Bastará para iniciar el procedimiento, la simple manifestación del ejecutante
de haberse incumplido la obligación, siendo suficiente para fijar el saldo adeudado en éste y
cualquier otro caso, la constancia escrita y contable que presente EL BANCO, en su carácter de
Agente Financiero y Apoderado Especial del Emisor. Queda facultado asimismo EL BANCO,
para poner en circulación esta Cédula Hipotecaria, sin mayor trámite, ya que ha sido emitida a la
orden y endoso.
La hipoteca relacionada se constituye para los efectos de su aseguramiento del Resguardo de
Asegurabilidad No. 23613 emitido con fecha 14 de junio de 1984--------------------------------------
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Por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas FHA.
El Banco de las Américas, S.A., en su carácter de Agente financiero y Apoderado Especial del
Emisor, certifica que la hipoteca que garantiza la emisión ha quedado constituida en primer
término, así como que los datos aquí consignados constan en la citada escritura pública.
Guatemala, 25 de julio de 1984
Agente Financiero y Apoderado Especial del Emisor
BANCO DE LAS AMERICAS, S.A
Firma Autorizada (Sello)
REGISTRO No. 001248
Conclusión
Bibliografia
