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Informe Legal descriptivo de la propiedad
Solicitante : DIAZ CARLOS, MARIANO
Fecha : 12/05/2016
A. ANTECENTEDENTES.-
Que el inmueble fue adquirido por los esposos PAULA MURILLO FACHO Y
ARISTIDES VASQUEZ FLORES, el 08 de Agosto de 1964, mediante Escritura
Pública, protocolizada por el Notaria Roberto Barturen Sánchez,
habiendo sido inscrito en fojas 351, asiento 2 del Tomo 155 del Registro
de Propiedad Inmueble.
Que mediante Escritura Pública de fecha 18 de Marzo de 1969,
protocolizada por el susodicho notario, se efectuó la declaración de
fábrica.
DE LA ADJUDICACION DE LAS PROPIEDADES ENTRE LOS
PRIMIGENIOS PROPIETARIOS: PAULA MURILLO FACHO Y
ARISTIDES VASQUEZ FLORES.
Que mediante MEDIANTE SENTENCIA JUDICIAL, el Segundo Juzgado
Civil de Chiclayo, en materia de separación de cuerpos, por mutuo
disenso, amparado en lo dispuesto en el Art. 357 del Código Procesal
Civil, donde se acuerda dividirse y repartirse los bienes inmuebles que
habían adquirido dentro de la sociedad conyugal conformada por los
esposos PAULA MURILLO FACHO Y ARISTIDES VASQUEZ FLORES,
materializándose mediante Escritura Pública denominada
ADJUDICACION DE INMUEBLES POR SEPARACION DE BIENES
PATRIMONIALES de fecha 22 de Julio de 1997, celebrada ante la Notaría
Barturen por los referidos esposos, por la cual se dispone la adjudicación
en forma DEFINITIVA EL INMUEBLE DESCRITO COMO: LOCAL COMERCIAL
UBICADO EN LA CALLE MANUEL PARDO N° 130 (PRIMERA PLANTA),
construida sobre el Lote N° 7 de la Mz. N° 9, de la Urbanización Leonardo
Ortiz, de un área de 130.00 m2 a favor de la ESPOSA.
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Dicha Adjudicación comprende la propiedad del inmueble descrito en
la forma y en el estado en el que se encuentre, con sus entradas,
salidas, usos, costumbres, servidumbres, y sin aires, según consta de la
referida adjudicación inscrita en el Titulo Archivado N° 78/9457, de
fecha 23.05.1997, Partida Registral N° 02016188 del Registro de Predios
de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
DE LA INDEPENDIZACIÓN FORMULADA POR EL PROPIETARIO
PAULA MURILLO FACHO Y SU CONYUGE ARISTIDES VASQUEZ
FLORES.
Que mediante Escritura Pública N° 1638: de Constitución de la
Propiedad Horizontal y su Reglamento, de fecha 25 de Julio de 1995,
aclarada mediante Escritura Pública N° 283: Aclaratoria de Constitución
de la Propiedad Horizontal y su Reglamento, de fecha 25 de Febrero de
1997, se procede a realizar la independización de las áreas que
conforman el Edificio de 4 pisos, y se procede a la inscripción del
Reglamento Interno de Propiedad Horizontal, según consta de la Partida
N° 02016187, quedando conformado de la siguiente forma:
PRIMER PISO
Denominación: Local Comercial
Ubicación: Calle Manuel Pardo N° 130
Sección 1 – Tienda
Porcentaje en Zonas Comunes: 27.227 %
Área: Construida 127.50 m2 – Mezzanine 18 m2
Inscrito en la Partida N° 02016188 del Registro de Predios de la SUNARP,
de propiedad de la Sra. PAULA MURILLO FACHO, hasta la actualidad.
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SEGUNDO PISO
Denominación: Vivienda
Ubicación: Calle Manuel Pardo N° 132
Departamento – Sección 2
Porcentaje en Zonas Comunes: 27.418 %
Área: Construida 128.40 m2 construida
Inscrito en la Partida N° 02016189 del Registro de Predios de la SUNARP,
de propiedad del Sr. ARISTIDES VASQUEZ FLORES.
TERCER PISO
Denominación: Vivienda
Ubicación: Calle Manuel Pardo N° 132
Departamento – Sección 3
Porcentaje en Zonas Comunes: 27.418 %
Área: Construida 128.40 m2 construida
Inscrito en la Partida N° 02016190 del Registro de Predios de la SUNARP,
de propiedad del Sr. ARISTIDES VASQUEZ FLORES.
CUARTO PISO
Denominación: Vivienda – Oficina
Ubicación: Calle Manuel Pardo N° 132
Departamento – Sección 4 Cuarto Piso
Porcentaje en Zonas Comunes: 17.937 %
Área: Construida 84.00 m2 construida
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Inscrito en la Partida N° 02016191 del Registro de Predios de la SUNARP,
de propiedad del Sr. ARISTIDES VASQUEZ FLORES.
CAMBIO DE TITULARIDAD DE LOS PROPIETARIOS DE LOS
DEPARTAMENTOS DEL SEGUNDO, TERCER Y CUARTO PISO POR
CAUSAL DE FALLECIMIENTO DEL TITULAR.
Que por fallecimiento del Titular Propietario Sr. ARISTIDES VASQUES
FLOREZ, con fecha 24 de Setiembre del 2003, según Acta de
Protocolización de Sucesión Intestada, es que sus herederos: MARIA
LUISA GARCIA LINGAN (cónyuge segunda esposa) y MIRIAN ROSSANA
VASQUES GARCIA, JORGE ESTEBAN VASQUEZ GARCIA, WILDER MARTIN
VASQUEZ MURILLO, ROSARIO JANET VASQUEZ MURILLO, JORGE ENRIQUE
VASQUEZ MURILLO, CARMEN DEL PILAR VASQUEZ SERQUEN, JAIME
ORLANDO VASQUEZ SERQUEN, ALICIA SILVIA VASQUEZ DONAYRE Y DORA
VASQUEZ DONAYRE, adquieren el dominio de los Departamentos del
Segundo (Partida N° 02016189), Tercer (Partida N° 02016190) y Cuarto
Piso (Partida N° 02016191).
COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS A FAVOR DEL NUEVO
PROPIETARIO DE LOS DEPARTAMENTOS DEL SEGUNDO; TERCER Y CUARTO
PISO.-
DEL SEGUNDO PISO (Partida N° 02016189).-
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
17/08/2004, la Sra. Noberta Carlos Sánchez, adquiere la titularidad
de las acciones y derechos de los hermanos CARMEN DEL PILAR
VASQUEZ SEREQUEN Y JAIME ORLANDO VASQUEZ SERQUEN, por la
suma de USS/. 6,000.00 Dólares Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
06/08/2004, el Sr. Mariano Díaz Carlos, adquiere la titularidad de
las acciones y derechos de los hermanos ALICIA VASQUEZ
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DONAYRE Y DORA MERCEDES VASQUEZ DONAYRE, por la suma de
USS/. 6,000.00 Dólares Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
09/08/2004, la Sra. María Díaz Carlos, adquiere la titularidad de las
acciones y derechos de los hermanos ROSARIOJANET Y WILDER
MARTIN VASQUEZ MURILLO, por la suma de USS/. 6,000.00 Dólares
Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
19/08/2004, la Sra. Noberta Carlos Sánchez, adquiere la titularidad
de las acciones y derechos de los hermanos JORGE ENRIQUE
VASQUEZ MURILLO, por la suma de USS/. 3,000.00 Dólares
Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
07/07/2015, la Sra. Nerydiana Díaz Seclen, adquiere la titularidad
de las acciones y derechos de la Sra. Noberta Carlos Sánchez
MURILLO, por la suma de USS/. 9,000.00 Dólares Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
19/10/2015, la Sra. María Díaz Carlos, el Sr. Mariano Díaz Carlos y la
Sra. Nerydiana Díaz Seclen, adquieren la titularidad de las
acciones y derechos de sus anteriores copropietarios: Jorge
Esteban Vásquez García, María Luisa García Lingan y Mirian
Rossana Vásquez García, por la suma de S/. 50,000.00 Nuevos
Soles.
En este sentido, es que los titulares actuales de éste predio son los
señores: MARÍA DÍAZ CARLOS, MARIANO DÍAZ CARLOS Y NERYDIANA
DÍAZ SECLEN
DEL TERCER PISO (Partida N° 02016190).-
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
17/08/2004, la Sra. Noberta Carlos Sánchez, adquiere la titularidad
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de las acciones y derechos de los hermanos CARMEN DEL PILAR
VASQUEZ SEREQUEN Y JAIME ORLANDO VASQUEZ SERQUEN, por la
suma de USS/. 6,000.00 Dólares Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
06/08/2004, el Sr. Mariano Díaz Carlos, adquiere la titularidad de
las acciones y derechos de los hermanos ALICIA VASQUEZ
DONAYRE Y DORA MERCEDES VASQUEZ DONAYRE, por la suma de
USS/. 6,000.00 Dólares Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
09/08/2004, la Sra. María Díaz Carlos, adquiere la titularidad de las
acciones y derechos de los hermanos ROSARIO JANET Y WILDER
MARTIN VASQUEZ MURILLO, por la suma de USS/. 6,000.00 Dólares
Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
19/08/2004, la Sra. Noberta Carlos Sánchez, adquiere la titularidad
de las acciones y derechos de los hermanos JORGE ENRIQUE
VASQUEZ MURILLO, por la suma de USS/. 3,000.00 Dólares
Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
07/07/2015, la Sra. Nerydiana Díaz Seclen, adquiere la titularidad
de las acciones y derechos de la Sra. Noberta Carlos Sánchez
MURILLO, por la suma de USS/. 9,000.00 Dólares Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
19/10/2015, la Sra. María Díaz Carlos, el Sr. Mariano Díaz Carlos y la
Sra. Nerydiana Díaz Seclen, adquieren la titularidad de las
acciones y derechos de sus anteriores copropietarios: Jorge
Esteban Vásquez García, María Luisa García Lingan y Mirian
Rossana Vásquez García, por la suma de S/. 50,000.00 Nuevos
Soles.
En este sentido, es que los titulares actuales de éste predio son los
señores: MARÍA DÍAZ CARLOS, MARIANO DÍAZ CARLOS Y NERYDIANA
DÍAZ SECLEN
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DEL CUARTO PISO (Partida N° 02016191).-
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
17/08/2004, la Sra. Noberta Carlos Sánchez, adquiere la titularidad
de las acciones y derechos de los hermanos CARMEN DEL PILAR
VASQUEZ SEREQUEN Y JAIME ORLANDO VASQUEZ SERQUEN, por la
suma de USS/. 6,000.00 Dólares Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
06/08/2004, el Sr. Mariano Díaz Carlos, adquiere la titularidad de
las acciones y derechos de los hermanos ALICIA VASQUEZ
DONAYRE Y DORA MERCEDES VASQUEZ DONAYRE, por la suma de
USS/. 6,000.00 Dólares Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
09/08/2004, la Sra. María Díaz Carlos, adquiere la titularidad de las
acciones y derechos de los hermanos ROSARIO JANET Y WILDER
MARTIN VASQUEZ MURILLO, por la suma de USS/. 6,000.00 Dólares
Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
19/08/2004, la Sra. Noberta Carlos Sánchez, adquiere la titularidad
de las acciones y derechos de los hermanos JORGE ENRIQUE
VASQUEZ MURILLO, por la suma de USS/. 3,000.00 Dólares
Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
07/07/2015, la Sra. Nerydiana Díaz Seclen, adquiere la titularidad
de las acciones y derechos de la Sra. Noberta Carlos Sánchez
MURILLO, por la suma de USS/. 9,000.00 Dólares Americanos.
- Que según COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS, de fecha
19/10/2015, la Sra. María Díaz Carlos, el Sr. Mariano Díaz Carlos y la
Sra. Nerydiana Díaz Seclen, adquieren la titularidad de las
acciones y derechos de sus anteriores copropietarios: Jorge
Esteban Vásquez García, María Luisa García Lingan y Mirian
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Rossana Vásquez García, por la suma de S/. 50,000.00 Nuevos
Soles.
En este sentido, es que los titulares actuales de éste predio son los
señores: MARÍA DÍAZ CARLOS, MARIANO DÍAZ CARLOS Y NERYDIANA
DÍAZ SECLEN
B) NORMATIVIDAD.-
Que mediante Decreto Ley N° 22112, de fecha 14 de Marzo de 1978, se
estableció el Régimen de Propiedad Horizontal para toda edificación o
conjunta de edificaciones, el mismo que en su Art. 2, regula “cada
propietario de una sección de dominio de uso exclusivo es
copropietario del terreno sobre el que está construido la edificación o
conjunto de edificaciones y de los bienes de dominio común, en
proporción al área construida de su sección…”.
Que asimismo mediante Decreto Supremo N° 019-78-VC, se aprobó el
Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal, el mismo que en su inc.
h) del Art. 3°, estipulaba que los bienes de dominio común a que se
refiere el Artículo 1 del Decreto Ley N° 221121, son los sotanos, azoteas
(aires), dejando a la salvedad que los títulos de propiedad de las
secciones establezcan clausulas en contrario.
Que, es necesario precisar que el término “aires” de una edificación ha
sido definido como el techo del último piso de una edificación sujeta al
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, techo que puede
tener la calidad de zona común o de sección de propiedad exclusiva,
supuesto último que deberá constar expresamente en el REGLAMENTO
INTERNO.
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El presente Decreto Ley, establece el Régimen de Propiedad Horizontal, con carácter obligatorio para
toda edificación o conjunto de edificaciones integrado por secciones de dominio exclusivo
pertenecientes a diferentes propietarios y además por bienes de dominio común y por servicios
comunes.
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Que la acotada Ley, así como su Reglamento son los instrumentos
legales, que en aquella época estaban en vigencia al momento de la
constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, y su respectivo
reglamento interno, razón por la cual dichas normas le son aplicables;
en este sentido, del contenido de la Escritura Pública N° 1638: de
”Constitución de la Propiedad Horizontal y su Reglamento”, de fecha 25 de
Julio de 1995, aclarada mediante Escritura Pública N° 283: “Aclaratoria de
Constitución de la Propiedad Horizontal y su Reglamento”, de fecha 25 de
Febrero de 1997, no se aprecia clausula alguna en la que se
atribuya a los aires la condición de sección de propiedad
exclusiva, por lo tanto dichos aires tienen la calidad de zonas
comunes, es decir es una copropiedad de todos los propietarios,
destinada a fines comunes.
C) POSIBLES SOLUCIONES.-
Que atendiendo a que los aires no se encuentran independizados en el
Reglamento interno, ni se han pronunciado respecto a su titularidad,
estos son de propiedad común, no obstante se pueden dar las
siguientes soluciones:
PRIMERO.- Que, atendiendo a lo previsto por el literal h) del artículo 40
de la Ley 27157, los bienes de propiedad común pueden ser, según sea
el caso, los sótanos y azoteas, salvo que en los “títulos de propiedad” de
las secciones aparezcan cláusulas en contrario. Es decir, se equipara a
los aires con la “azotea” que es el nivel accesible encima del techo del
último nivel techado, área que puede ser libre o tener construcciones
de acuerdo con lo que establecen los planes urbanos, debidamente
habiltados.
Sin embargo, según lo estipulado en el numeral 5.9 de la Directiva sobre
el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común aprobada por
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Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN del 23/12/2008, se extendió los
alcances de los aires al precisar que “Las inscripciones de las unidades
de propiedad exclusiva pueden extenderse al área techada y al
espacio vacío que corresponda a la planta en que se encuentre, según
la proyección vertical y según los límites del perímetro”. En razón de lo
cual en el presente caso se puede regularizar después de construido
sobre los aires del cuarto piso, que fue adquirido como último piso,
Regularización que es injerencia directa de la Municipalidad, de donde
se recaba la documentación pertinente para dicho acto administrativo
denominado AMPLIACIÓN DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA DEL PISO 4.
Posteriormente una vez adquirida la AMPLIACION DE LA DECLARATORIA
DE FABRICA, se debe proceder a la inscripción de la misma ante los
Registros Públicos, de conformidad con el numeral 5.12 de la Directiva
sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN del 23/12/2008,
normas que permiten la regularización, como en el presente caso y/o;
SEGUNDO.- Como segunda alternativa y atendiendo a que los aires son
una zona común, tendría que recurrirse a la modificación del
Reglamento Interno, para lo cual previo a ello tiene que inscribirse una
JUNTA DE PROPIETARIOS, que convoque a ASAMBLEA, para adoptar un
ACUERDO, que disponga la desafectación de la zona común, siguiendo
los lineamiento estipulados en la Directiva sobre el Régimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común aprobada por Resolución N°
340-2008-SUNARP/SN del 23/12/2008, específicamente el numeral 5.3. y
otras normas pertinentes.
