Avalo: 7303

Fecha: 11/12/03

I. ANTECEDENTES

Solicitante: Karla Viviana Espinoza Orta

Domicilio del solicitante:

Calle: Puerto Barra de Nautla
Nmero exterior: Edificio 23, Departamento 01
Colonia: El Palmar
Municipio: Pachuca de Soto
Estado: Hidalgo

Valuador: Ing. Sal Austria Martnez

Fecha del Avalo: 20 de octubre de 2017

Inmueble que se vala: Departamento No. 01.

Rgimen de propiedad: Privada, en condominio.

Propietario del inmueble: Jos Marcos Sethon y copropietarios.

Domicilio del propietario:

Calle: Puerto Barra de Nautla

Nmero exterior: Edificio 23, Departamento 01
Colonia: El Palmar
Municipio: Pachuca de Soto
Estado: Hidalgo

Propsito del avalo: Estimacin del valor

Objeto del avalo: Venta del Bien Inmueble

Ubicacin del inmueble:

Calle: Puerto Barra de Nautla
Nmero exterior: Edificio 23, Departamento 01
Colonia: El Palmar
Municipio: Pachuca de Soto

Estado: Hidalgo

Cuenta predial: 048 459 073343

Clave catastral: 4703 9540 0100 1000

Pag. 1 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

II. CARACTERSTICAS URBANAS

Clasificacin de la zona: Habitacional de lujo, comercial y de oficinas de lujo.

Tipo de construccin dominante en la calle: Casas habitacin de 1 a 3 niveles de tipo moderno de

lujo, de tipo antiguo de buena calidad, edificios de
departamentos de 5 a 20 o ms niveles de tipo moderno
de lujo y edificios de oficinas de 5 a 20 o ms niveles de
tipo moderno de lujo.

ndice de saturacin de la zona: 98%

Poblacin: Normal, de nivel socioeconmico alto y poblacin

flotante conformada por los empleados que laboran en
la zona.

Contaminacin ambiental: Media; ocasionada por polvo levantado por el viento de

la superficie y ruidos y humos de vehculos automotores
que circulan por la zona.

Uso de suelo: El predio en cuestin esta ubicado dentro de una Zona

Especial de Desarrollo Controlado (ZEDEC) en el
Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Miguel
Hidalgo la cual clasifica a la zona como H11/35,
habitacional unifamiliar o plurifamiliar hasta de 11
niveles, con 35% del predio de rea libre.

Vas de acceso e importancia de las mismas:

Vialidades de acceso controlado

Al este del inmueble se localiza Anillo Perifrico aproximadamente a 3 km.,
con flujo vehicular intenso a cualquier hora del da.

Vialidades primarias
Al este del inmueble se localiza Paseo de las Palmas, aprox. a 380 m., al
oeste se encuentra Av. de las Fuentes aprox. a 650 m. del inmueble, ambas
con flujo vehicular intenso en horas pico.

Vialidades secundarias
Son las calles circundantes al inmueble como: Sierra Torrecillas,
Aconcagua, Sierra Gorda, Sierra de Guadarrama, todas las anteriores con
flujo vehicular medio e intenso en horas pico y calle Chalchihui con flujo
vehicular bajo.

Servicios pblicos:

Pag. 2 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

Abastecimiento de agua potable

Red de distribucin con suministro mediante tomas domiciliarias.

Drenaje y alcantarillado
Redes de recoleccin de aguas residuales en sistema conjunto para aguas
negras y pluviales.

Red de electrificacin
Suministro a travs de redes areas sobre postera metlica y/ de
concreto.

Alumbrado pblico
Sistema de cableado areo sobre postera metlica y de concreto (utiliza
la red de electrificacin). Luminarias de vapor de sodio sobre brazos
metlicos tipo arbotante.

Parmetros de vialidades
Guarniciones de concreto de seccin trapecial, de hombro recto.

Banquetas o aceras
Con ancho de 1.00 a 2.00 m. de concreto hidrulico.

Vialidades
Vialidades primarias con doble arroyo y camelln de 20 m de ancho con
pendiente hacia las coladeras; vialidades secundarias de 8 m. de ancho
aprox. con doble pendiente hacia coladeras.

Pavimentos
De concreto asfltico con base y sub-base de grava controlada y/
tepetate en capas a compresin de 90%.

Camellones
Las vialidades primarias cuentan con camelln al centro de 2.00 a 3.00 m.
de ancho, con tierra vegetal, pasto, arbustos y pasos peatonales de firme
de cemento, adocreto o adoqun.

Red telefnica
Subterrnea en ductera de concreto de mezcla de cemento arena de
Telmex y area en la acometida al inmueble.

Pag. 3 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

Gas
Gas Gas Suministro a travs de vehculos repartidores con frecuencia regular de
empresas particulares tanto de cilindros individuales de 20, 30,40 Kg., as
como de pipas para relleno de tanques estacionarios.

Recoleccin de desechos slidos (basura)

A travs de vehculos destinados ex profeso por la delegacin Poltica
correspondiente de frecuencia regular en rutas prestablecidas.

Vigilancia
En radiopatrullas de la colonia y Delegacin Poltica correspondiente
dependientes de la Secretara de seguridad Pblica en recorridos de baja
frecuencia.

Seal de TV.
Por antena area comn y por cable.

Transporte
A una distancia de abordaje a pie no mayor de la que se recorre en 5
minutos, con una frecuencia intensa, se cuenta con autobuses urbanos,
"peseras", microbuses, taxis.

Equipamiento y mobiliario urbano

Escuelas
Se detectan algunas instituciones educativas de tipo privado.

Sealizacin
Nomenclatura, sealizacin y balizamiento completos.

Parques y jardines
Al este del inmueble se ubica el jardn Repblica de Per a 850 m. aprox.
del inmueble, al suroeste se localiza el Bosque de Chapultepec, aprox. a
1.7 km. del inmueble.

Cementerios
Al suroeste del inmueble se localiza el Panten Civil de Dolores aprox. a
2.2 km.

Iglesias
No se detectaron en la zona.

Mercados
No se detectaron en la zona.

Centros comerciales
No se detectaron en la zona.
Pag. 4 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

III. TERRENO

Tramo de calle, calles transversales, Lote de terreno en esquina con un frente

limtrofes y orientacin: al norte al Boulevar Ramon G. Bonfil y otro frente al
poniente a calle Puerto de Nautla.

Medidas y colindancias del predio segn: Datos proporcionados por el cliente.

Al Norte: En 9.60 m. con Boulevar Ramon G. Bonfil
Al Sur: En 9.60 m. con departamento 02 del mismo edificio.
Al Oriente: En 7.35 m. con departamento 01 del edificio 45
Al Poniente: En 7.35 m. con calle Puerto de Nautla

rea Total segn: Datos proporcionados por el cliente.

70.56m
Medidas y colindancias de la planta baja
del depto. segn: Escritura Pblica nmero 12024 de fecha 1991.
Al norte: En tres lneas rectas de 1.00, 5.50 y 3.10 mts, linda con rea
comn

Al sur: En dos lneas rectas de 5.45 mts linda con cubo de

escaleras y en 4.15 mts con departamento 02.

Al oriente: En dos lneas rectas de 2.85 y 4.50 mts, linda con patio de
servicio del mismo lote.

Al poniente: En tres lneas rectas de 2.85 y 2.85 mts linda con rea
comn y en 1.65 mts linda con cubo de escaleras del
mismo edificio.

Hacia arriba: Linda con departamento 03

Hacia abajo: Linda con terreno firme del mismo lote

Pag. 5 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

Superficies de construccin segn: Datos proporcionados por el cliente.

rea del Departamento: rea: 55.75 m

rea Total construida : rea construida: 55.75 m

Indiviso: 12.50%

Topografa y configuracin: Lote de terreno en esquina, de forma regular con

topografa visiblemente plana.

Caractersticas panormicas: Visuales hacia perfil urbano con casas habitacin de 1 a 2

niveles de buena calidad y edificios de
departamentos de 4 niveles de buena calidad.

No lo especifica el Programa Delegacional de Desarrollo

Densidad habitacional permitida Urbano.

COS. Coeficiente de ocupacin del terreno: 0.80 de la

Intensidad de construccin permitida: superficie del terreno, para el desplante de la construccin:
0.80 x 70.56 = 56.448 m2.
CUS. Coeficiente de utilizacin del terreno: 0.80 del terreno
x 04 niveles permitidos = 3.2 veces la superficie del terreno
como superficie mxima de construccin:
3.2 x 70.56 = 225.792 m2.

Las establecidas por el Municipio y reglamento interno del

Servidumbre y/o restricciones: condominio sujeto a estudio.

Pag. 8 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

Croquis de localizacin

Inmueble objeto de estudio

IV. DESCRIPCIN GENERAL Y USO DEL INMUEBLE

Uso actual: Lote de terreno en esquina con un frente al norte al

Boulevar Ramon G. Bonfil y otro frente al poniente a
calle Puerto de Nautla. Sobre este terreno se desplanta
un edificio de 04 niveles. El Departamento No. 01, esta
construido en 01 nivel, su descripcin por nivel es el siguiente:
sala, comedor, cocina, 3 recmaras y un bao.

Pag. 9 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

T I. Habitacional
Tipo de construccin: T II. Bodega
T III. Estacionamiento
T IV. reas comunes ( estacionamientos )
T V. reas comunes ( banquetas )
T VI. reas comunes ( 2 canchas )

T I. Moderna de muy buena calidad (H-20-5)

Calidad y clasificacin de la construccin: T II. Moderna de calidad media (K-RU-3)
T III. Moderna de calidad media (K-RU-3)
T IV. Moderna de muy buena calidad (H-15-5)
T V. Moderna de muy buena calidad (H-02-5)
T VI. EspecialCancha buena calidad (ED2)

17 en el edificio, 1 en el inmueble valuado. Repartidos

Nmero de niveles: como sigue: P.B. + 13 niveles y 3 stanos de
estacionamiento con medios niveles cada uno de ellos.

90 aos

Vida til total: 5 aos

Edad aproximada de la construccin: 85 aos

Vida til remanente: Muy Bueno

Estado de conservacin: Muy Bueno

Calidad del proyecto: 1, el departamento valuado

Unidades rentables o susceptibles de rentarse:

Pag. 10 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN

A) Obra negra o gruesa (albailera):

Cimentacin:
En la memoria tcnica se describen zapatas aisladas de concreto armado y trabes
de liga tambin de concreto armado sobre pedacera de tabique comn como
plantilla de 5 cm de espesor, en cepas con la profundidad requerida.

Estructura:
Marcos rgidos de concreto armado en dimensiones de 50 x 50 cm, 40 x 40 en
columnas, cerramientos de concreto armado de 40 x 40 cm.

Muros:
Divisorios de tabique de barro rojo recocido de 7 x 28 x 14 cm de espesor, y block
slido de concreto, repellados en el exterior con mezcla de cemento arena, con
castillos de concreto armado al igual que cerramientos segn especificaciones de
clculo estructural. En el interior del Depto. a base de muros de tablaroca.

Entrepisos
- En stanos mediante losas reticulares con casetones de poliestireno segn
especificaciones de clculo estructural
- De planta baja a azotea, formados por trabes y losas aligeradas con
casetones de block de concreto segn especificaciones de clculo
estructural.

Techos
Losas planas macizas de concreto armado con 10 cms. de espesor en claros cortos
y medianos de 4.00 a 6.00 m. en recmara principal losa plana maciza a 1 agua.

Azoteas
Impermeabilizadas, enladrilladas y lechareadas con pendientes mnimas del 2% a
base de tezontle con entortado de mezcla pobre de cemento arena de 5 cms de
espesor.

Pag. 11 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

Bardas
Propias de la construccin y de tabique rojo recocido 7 x 28 x 14 cm de espesor
X 2.5 m de altura, con refuerzos verticales a cada 3 m aprox. y horizontales formados
con concreto y varilla, repelladas con mezcla de cemento arena.

Pisos Exteriores
En plaza de acceso y banqueta terminadas con recinto natural y rea de pasto en
banqueta con una jacaranda.
En el rea de terraza y escalones de granos martelinados color negro imitacin
recinto colados en sitio y el rea de jardn terminada con pasto.

B) Revestimiento y acabados interiores

Aplanados
De yeso a regla con pintura vinlica.

Plafones
Falso plafn de tablaroca, en cuarto de servicio de yeso con pintura de esmalte
mate, el resto del departamento se encuentra en obra negra.

Lambrines
De piso a techo en cocina, de azulejo de cermica importada salomi altamira de 31
x 43 cms., en baos (regaderas) lambrn repellado de cemento, terminado con
marmol de 40 x 40 cms.

Pisos
Pisos de cemento y pisos de cemento terminados con loseta cermica de 30 x 30
cms. en y terraza desayunador-estar, cocina, pisos de cemento terminados con
loseta cermica importada de 31 x 31 cms., en cuarto de servicio pisos de cemento
terminados con loseta cermica de 31 x 31 cms, el resto del departamento se
encuentra en obra negra.

Pag. 12 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

Escaleras
Pisos y escalones colados en obra, de granito y laja de mrmol travertino de planta
baja a azotea y de granos martelinados imitacin recinto, barandal de herrera
terminado con pintura esmalte.

Pintura
Vinlicas en muros y plafones, de esmalte en cocina y bao cuarto de servicio de
buena calidad, el resto del departamento se encuentra en obra negra.

Recubrimientos especiales:
No se encontraron.

C) Carpintera

Puertas
Puertas de tambor, con bastidor de madera de pino forrada con hojas de triplay de
encino de 6 mm. de espesor.

Guardarropas:
Con entrepaos, cajoneras y puertas de persiana, todos de pino y barniz natural
mate.

Pisos:
No tiene.

Lambrnes y plafones:
No tiene.

Cancelera:
No tiene.

Barandales:
No tiene.

D) instalaciones hidrulicas y sanitarias

Muebles de bao
Muebles sanitarios con tanque bajo, lnea Ideal Standard, Lavabos ovalyn grande
de bajo poner sobre placa de mrmol honeado o pulido.

Accesorios
De la lnea clsica de Helvex.
Pag. 13 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

Calentador
Cal-O-Rex G-13 Automtico de 120 lts.

Cisterna
Capacidad de 115 m3 con equipo de bombeo de H.P.

Muebles de cocina
Cocina integral, estufa 4 quemadores, horno, tarja de acero inoxidable con cubierta
de melamina ponderosa, base de la cocina forjada de concreto y zoclo cermico.

Redes
Red de alimentacin con tubera de fierro galvanizado con acometida a cuadro de
medidor electrnico o mecnico y llave de jardn roscada, tubera de fierro
galvanizado de 1 a 2. Redes interiores (ramaleos) de cobre en dimetro de a
en salidas a muebles. Drenajes en tubera de PVC de 2 a 4 tanto horizontales
como verticales (BAN) fofo para bajadas exteriores de 4. Red de salida con albaal
a base de tubo de concreto de 15 a 20 cms. de dimetro con registros de 40 x 60
cms. y profundidades variables de muretes de tabique de barro rojo recocido
aplanados en su interior con mezcla de cemento-arena fina y pulidas de cemento,
con media caa al fondo de los mismos y tapa de concreto armado con alambrn
y marco metlico de lamina galvanizada o ngulo estructural de 1.5 y anilletas de
alambrn para destaparlas, con pendiente mnima del 3%.

E) Instalaciones elctricas

Instalaciones elctricas
Aparentes con salidas en nmero normal al centro de los locales, apagadores y
contactos a 30 y 90 cm. del piso terminado, con placas de baquelita tipo Quinzao
Tizino de tecla, otros de madera marca Canoe tambin de tecla y otros ms
marca IUSA Cableado tipo AGW calibre 12.

F) Puertas y ventanera metlica

Herrera y ventanera
Rejas de acceso a estacionamiento a base de bastidor metlico con lmina
calada, terminada con pintura esmalte y forrado con celosa de tubo cuadrado de
aluminio color champagne, barandales de terrazas de aluminio, ventanera de
aluminio anodizado.

Pag. 14 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

G) Vidriera

Vidriera
Cristal flotado color verde (tintex) de 6 mm..

H) Cerrajera

Chapas y cerraduras
Cerradura electromagntica de pestillo en puertas de acceso principal, Chapas de
seguridad de fabricacin nacional comercial, de calidad media tipo Philips en
puerta principal, y en puertas de intercomunicacin.

I) Fachadas

Fachada exterior
Fachada principal a base de precolados con agregados de mrmol, acabado
picoleteado y/o acabado fino, aluminio anodizado en color champagne y cristal
flotado color verde (tintex) de 6 mm.

Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias

Instalaciones especiales
IE 01 Elevadores
IE 02 Elevadores
IE 14 Sistema de intercomunicacin
IE 16 Equipo contra incendio
IE 19 Sistema de control de acceso

Elementos Accesorios
EA 04 Planta de luz de emergencia
EA 08 Antena maestra de T.v. y F.m.
EA 10 Equipo de bombeo
EA 11 Gas estacionario

Obras complementarias
OC 06 Jardines
OC 10 Cisterna

Pag. 15 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO

Este informe est realizado conforme a:

Los lineamientos y procedimientos de la Circular 1462 y 1516 de la Comisin Nacional
Bancaria y de Valores
El manual de procedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin inmobiliaria de la
Tesorera del Distrito Federal

Para poder determinar los valores se utilizaron los enfoques mencionados en dichas circulares:
Enfoque de costos
Enfoque de capitalizacin de rentas
Enfoque de mercado

Los valores y constantes utilizados en el enfoque de costos son las siguientes:

Consulta a diversas publicaciones especializadas en inmuebles, revistas y peridicos
(segundamano, el inmobiliario, trato directo) as como en pginas de internet.
Comparaciones con inmuebles similares y en base a nuestros anlisis y banco de datos.
Revisin del manual de procedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin inmobiliaria
de la Tesorera del Distrito Federal

Para los efectos del clculo del valor del terreno se tomaron en cuenta los siguientes factores:
FZo. (Factor de zona)
FUb. (Factor de ubicacin)
FFr. (Factor de frente)
FFo. (Factor de forma)
FSu. (Factor de superficie)
FRe: (Factor resultante del producto de todos los anteriores)

Los valores de reposicin nuevo (VRN) de las construcciones e instalaciones especiales son producto de
las consultas a:
Manual de costos por metro cuadrado de construccin Bimsa Southam y Prisma en sus
ms recientes ediciones.
El manual de procedimientos y lineamientos tcnicos de valuacin de la Secretaria de
Finanzas del DF en su ms reciente publicacin.
Datos de nuestro propio archivo

Para los efectos del clculo del valor neto de reposicin (VNR) de las construcciones e instalaciones
especiales son considerados los siguientes factores:
FEd. (Factor de edad)
FCo. (Factor de conservacin)

Pag. 16 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

TABLA DE ASIGNACIN DE VALORES

Pag. 17 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

VII. ENFOQUE DE COSTOS

Pag. 18 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

VIII. AVALO POR ENFOQUE DE INGRESOS

IX. AVALO POR ENFOQUE DE MERCADO

Pag. 19 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

X. RESUMEN

XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN

En base al estudio de mercado y al anlisis que se realiz en la zona, considerando los factores que
afectan el valor del sujeto, concluimos que el valor comercial del inmueble es el que result en el avalo
por enfoque de mercado, expresado en nmeros redondos.

XII. CONCLUSIONES

(Tres millones cuatrocientos cuarenta mil pesos 00/100 MN.)

Esta cantidad representa el valor comercial del inmueble ubicado en:

Sierra Vertientes 375, Depto. 101, Col, Lomas de Chapultepec, Delegacin Miguel Hidalgo,
C.P. 11010, en Mxico, Distrito Federal

Al da: Once de diciembre del dos mil tres

Lugar y Fecha: Mxico, DF, a 11 de diciembre de 2003

Global Appraisals

___________________________________________
Valuador de Bienes Inmuebles
Arq. Vicente Oscar Pescador

Pag. 20 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

XIII. INVESTIGACIN DE MERCADO

Pag. 21 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

Pag. 22 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

Pag. 23 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

XIII. REPORTE FOTOGRFICO

Edificio en Sierra Vertientes 375 Acceso

Interior del departamento. Vista de un bao

Cuarto de lavado Vista interior del departamento

Pag. 24 de 25
 Avalo: 7303
Fecha: 11/12/03

Vista del acceso vehicular hacia la calle Vertientes Estacionamiento

Vestbulo del edificio Plaza de acceso

Sistema de seguridad Acceso de servicio

Pag. 25 de 25