ALQUILERES DE INMUEBLES Qu impuesto paga y cuando?
La persona que tiene inmuebles y los arrienda, debe pagar el Impuesto a la Renta de las
Personas Fsicas (IRPF), que grava con los ingresos obtenidos por el alquiler. Hay algunos
casos en los que pueden quedar exonerados del pago del IRPF.
Las preguntas que se hace el arrendatario
1. Qu impuestos debo pagar?
La persona fsica que arrienda inmuebles deber abonar el IRPF por los rendimientos de
capital.
2. Cmo se calcula el IRPF anual por arrendamientos?
Aplicando la tasa del 12% al resultado del alquiler, que se calcula como la diferencia entre el
monto de alquiler anual y las deducciones anuales admitidas debidamente documentadas,
que son las siguientes: Comisin de la administradora de propiedades; Honorarios
profesionales e IVA asociados al contrato de arrendamiento; Contribucin Inmobiliaria e
Impuesto de Enseanza Primaria pagados; en el caso de subarrendamientos, el monto del
arrendamiento pagado.
Asimismo pueden descontarse los arrendamientos incobrables, que son aquellos con atraso
mayor a tres meses. Si se pact un alquiler por un perodo menor a un ao (ej: alquiler de
verano), entonces se deben prorratear las deducciones al tiempo del contrato.
3. Debo realizar anticipos de IRPF durante el ao?
La persona fsica debe anticipar mensualmente el 10,5% del precio del alquiler mensual.
Anticipar el 10,5% del precio en lugar del 12% (tasa del impuesto), es para considerar
indirectamente las deducciones admitidas (que se entiende que seran aproximadamente un
1,5% del precio del alquiler). Ahora bien, el anticipo lo deber efectuar independientemente de
cundo le pague el inquilino, esto es, ya sea que la persona fsica cobre el alquiler por
adelantado, o por el contrario, que el inquilino se atrase en el pago, siempre deber realizar
sus anticipos mensualmente, a medida que se va generado el alquiler. Es importante aclarar
que si no se cobra el alquiler igual se tienen que realizar los anticipos de IRPF, los incobrables
slo sern tenidos en cuenta al realizar la declaracin jurada anual.
Las nicas ocasiones en las que no se deber realizar el anticipo son: cuando la persona
fsica est exonerada, o si en la operacin interviene algn agente de retencin.
4. Cundo estoy exonerado de IRPF por la renta de arrendamientos?
Cuando se cumplen simultneamente las siguientes condiciones:
Que el total de rentas por arrendamientos de inmuebles no supere las 40 BPC anuales ($
82.440).
Que el resto de los rendimientos de capital gravados por IRPF (por ejemplo, intereses) no
superen las 3 BPC anuales ($ 6.183).
Que se autorice el levantamiento del secreto bancario.
Los valores expresados en pesos uruguayos fueron calculados teniendo en cuenta la BPC
actual que asciende a $ 2.061. Es importante que la persona sepa que el levantamiento del
secreto bancario se realiza hasta el 31/12 del ao siguiente del vencimiento de la solicitud de
exoneracin.
En lo que refiere a las 40 BPC nos interesa aclarar que:
No es un mnimo no imponible, por lo tanto si las rentas superan dicho importe estarn
gravadas en su totalidad.
Es un tope de arrendamientos totales por persona, no por inmueble, por lo que si tengo dos
inmuebles cuyo arrendamiento individual es menor a 40 BPC pero la sumatoria es mayor
estarn gravados en su totalidad
Es un tope anual, por lo que si tengo alquileres de temporada no debo mensualizar el tope
para saber si lo supero, sino directamente compararlos con las 40 BPC.
Si en la compraventa cuando adquirieron el inmueble que van a arrendar lo compraron 2
cnyuges el valor del arrendamiento anual para estar exonerado se duplica o sea pasa a ser
de 80 BPC anuales o sea $ 164.880 que equivale a U$S 7.800.
5. Cundo interviene un agente de retencin de IRPF en la operacin de
arrendamientos?
Cuando el que paga por s o por terceros el alquiler del inmueble es alguno de los sujetos
mencionados a continuacin: Estado; gobiernos departamentales; entes autnomos y
servicios descentralizados; dems personas pblicas estatales y no estatales; Contadura
General de la Nacin; otras entidades que presten servicios de garanta y cobranza de
arrendamientos (por ejemplo ANDA); administradoras de propiedades que realicen cobranzas
de arrendamientos (por ejemplo las inmobiliarias); contribuyentes de IRAE del grupo CEDE y
grandes contribuyentes.
En estos casos el agente de retencin es el responsable de declarar y verter la retencin a la
DGI. Los nicos casos en que no le corresponde retener es cuando se le muestra la
constancia de exoneracin obtenida en DGI despus de haber presentado los Formularios
5500 (solicitud de constancia de exoneracin) y 5600 (levantamiento del secreto bancario), o
cuando se le muestra el resguardo por la retencin efectuada por otro agente de retencin.
6. Qu sucede cuando interviene ms de un agente de retencin en la operacin?
Las entidades que presten servicios de garanta y cobranza de arrendamientos siempre
retienen primero y las administradoras de propiedades que realicen cobranzas de
arrendamientos siempre ltimas. Con esto queremos decir que si una S.A. contribuyente de
IRAE del grupo CEDE (designada agente de retencin) le alquila a una persona fsica un
inmueble para instalar sus oficinas mediante la CGN o ANDA (tambin designadas agentes de
retencin), ser la CGN o ANDA quien deba retener el IRPF a la persona fsica y no la S.A.
Sin embargo si la S.A. contribuyente de IRAE del grupo CEDE le alquila sus oficinas a una
persona fsica mediante una inmobiliaria, la S.A. ser quien deba retener el impuesto.
7. Cunto debe retener el agente de retencin?
El agente de retencin aplica el 10,5% al alquiler y vierte ese importe a la DGI al mes
siguiente de pagar el arrendamiento al arrendador (o cobrarlo al inquilino en el caso de las
inmobiliarias, la CGN o ANDA).
8. Debo presentar declaracin jurada por las rentas de arrendamiento?
No es obligatorio presentar la declaracin jurada si en la operacin intervino un agente de
retencin, o si la persona fsica realiz todos los anticipos correspondientes. Sin embargo la
persona fsica puede decidir presentarla si le conviene.
Cundo le conviene? Cuando al aplicar el 12% al resultado real del arrendamiento (precio deducciones) le da un IRPF menor que el 10,5% del alquiler anual (que fue lo que abon por
anticipos o retencin). Con esto queremos decir que si las deducciones admitidas son
mayores al 1,5% del alquiler conviene presentar la declaracin jurada porque le dar un
crdito que podr solicitar.
Es importante sealar que el anlisis de conveniencia deber hacerse teniendo en cuenta
todos los alquileres de la persona, dado que si opta por realizar la declaracin jurada la
deber efectuar para todos los alquileres, y no slo para el que le convenga.
