I N F O R M E

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ACOP CNSI
MATERIA:

El Contrato de Corretaje de Propiedades

Fecha

9 de Abril de 2007.

I.

ANTECEDENTES
Con frecuencia surgen dudas respecto a los alcances y efectos del contrato

de corretaje de propiedades, dado que no es una actividad regulada

especficamente por la ley, sino que se rige por los principios del derecho comn,
por lo que los derechos y obligaciones que genera no estn claramente
delimitados y hay que recurrir a las reglas generales del derecho comn, las que
adolecen de especificidad para tratar las caractersticas peculiares de este tipo de
contrato. Para llenar dicho vaco, a menudo se ha recurrido a la costumbre
mercantil1 (ya que el corretaje es un acto de comercio) y a la jurisprudencia.
El presente informe busca sintetizar y esclarecer algunos de estos aspectos.

El derecho comercial considera vinculante la costumbre mercantil en el caso de existir vacos legales; uno de
los modos en que esta se configura es mediante tres sentencias que la recojan en sus fundamentos. Se pueden
revisar, sobre este tema, las siguientes: Sentencia Corte de Apelaciones de Santiago del 12 de Diciembre de
2003, Gaceta jurdica n 282 pgina 122; Sentencia de Corte Suprema del 25 de septiembre de 2001, Gaceta
jurdica n 255; Sentencia de Corte de Apelaciones de Santiago del 14 de Marzo de 2005, Gaceta Jurdica n
297 p. 153; Sentencia de Corte de Apelaciones del 13 de Mayo de 1981, RDJ tomo LXXVIII de 1981, n2
Mayo-Agosto; Sentencia de Corte de Apelaciones de Santiago de 16 de Junio de 2000, RDJ tomo XCVII de
2000, n2 Mayo-Agosto; Sentencia de Corte Suprema de 13 de Septiembre de 1983, RDJ tomo LXXX de
1983, n3 Septiembre Diciembre.
1

II.

CONCEPTO Y CARACTERSTICAS DEL CONTRATO

Si bien la ley no define el contrato de corretaje de propiedades en particular,

s se ha referido al Corretaje en general, al sealar, en el artculo 48 del Cdigo de

Comercio, que consiste en la mediacin asalariada dispensada por los corredores
a los comerciantes para facilitarles la conclusin de sus contratos. Por su parte, a
la luz del artculo 1 del Reglamento de Corredores de Propiedades2, la doctrina
ha elaborado

especficamente la definicin del contrato de corretaje de

propiedades, sealando que es Un contrato preparatorio, con individualidad

propia, mediante el cul una persona llamada corredor o mediador se obliga
a facilitar la conclusin de una operacin sobre un inmueble3.
Tambin la jurisprudencia lo ha definido, como Aquel por el cul una
persona determinada, que recibe el nombre de corredor, se obliga a
dispensar su mediacin para la celebracin de la compraventa de uno o ms
inmuebles determinados entre el propietario, quien recibe el nombre de
vendedor, y un tercero, a quien se denomina comprador, obligndose estos
dos ltimos a pagar al primero una suma convenida a ttulo de comisin. 4 5
De acuerdo a la costumbre mercantl, pueden establecerse a su respecto las
siguientes caractersticas:

Derogado en parte el 28 de Julio de 1980 mediante decreto 322 del Ministerio de Economa; y en parte por
la ley 18796 del 24 de mayo de 1986.
3
Figueroa Velasco, Patricio. Rgimen Legal del Corretaje Inmobiliario. Asociacin Gremial de Corredores
de Propiedades y Promotores de la Construccin, 1997, p. 8
4
Sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago del 14 de marzo de 2005, publicada en la Gaceta Jurdica
n 297 p.153.
2

Es un contrato preparatorio, pues su objetivo es hacer posible la

celebracin de otro contrato (o contrato definitivo) con un tercero, en
el cul en corredor no tendr ingerencia.

Es un contrato autnomo, independiente de aquel cuya concrecin

pretende facilitar. Esto es del todo lgico; los derechos y obligaciones
entre corredor y comprador o corredor y vendedor nacen y existen
desde mucho antes de que se celebre la compraventa o el
arrendamiento que resulta del corretaje.

Es un contrato oneroso, conlleva el pago de una remuneracin al

mandatario, llamada comisin. Si las partes no estipulan su monto,
el contrato no se presume gratuito, sino que se asume que se pacta la
comisin usual en el mercado, en el 2% (por cada parte) en caso de
compraventa, y el 50% del canon en caso de arriendo.6

Es un contrato consensual, es decir, que nace desde el momento en

que hay acuerdo entre las partes, y no es necesario que conste por
escrito para obligarlas7. Sin perjuicio de lo anterior, es prcticamente
imprescindible que se pacte por escrito, ya que, dada su poca
regulacin y gran diversidad, un documento es la manera ms
confiable de probar los trminos en que se contrat. Adems, si el
acuerdo verbal deja temas sin precisar, la ley proporciona pocos

ms propiamente que la palabra compraventa debera decir que se obliga a dispensar su mediacin para la
celebracin de un contrato, toda vez que no siempre consisten en transferir el dominio de la propiedad.
6
Con todo, atendido la libertad para pactar las comisiones de corretaje, ellas pueden acordarse en montos
distintos considerando especialmente la naturaleza del encargo, si este es exclusivo o no, etc.
3

elementos para suplir ese silencio, lo que no ocurre en otros

contratos, como el de compraventa. Usualmente, la escrituracin se
hace a travs de una Orden que las partes firman.
-

Es un contrato bilateral, pues conlleva obligaciones para ambas

partes; el corredor debe realizar la mediacin, el comitente, pagar el
precio.

Ahora bien, sobre qu debe llegarse a acuerdo para que se entienda

perfecto para que nazca- el contrato? Debe llegarse acuerdo sobre los elementos
esenciales.
III.

ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE CORRETAJE DE

PROPIEDADES
Son los mismos que los del corretaje en general: los actos de mediacin y
el precio o valor que debe pagarse por ellos, que en el caso del corretaje de
propiedades se llama remuneracin. As, el contrato queda concluido desde que el
corredor accede a realizar actos tendientes a que la persona que se los
encomienda celebre un determinado contrato, y, a su vez, cuando el mandante
acepta el monto que el corredor le pide a ttulo de remuneracin por sus servicios.

Pese a esto existen algunas opiniones aisladas en contra, como la de Guzmn, Octavio. Estudio Jurdico del
Contrato de Corretaje de Propiedades (memoria) Universidad de Chile, 1962.
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Desde ese momento el contrato existe, y produce efectos, siendo los

principales la obligacin de mediar que nace para el corredor, y la de pagar sus
servicios que nace para el mandante.
EFECTOS DEL CONTRATO DE CORRETAJE DE PROPIEDADES
Los efectos de un contrato son los derechos y obligaciones que este
produce. Derechos y obligaciones son correlativos; as, al otro lado de la
obligacin del mandante de pagar una remuneracin al corredor, se encuentra el
derecho del corredor a dicha suma. Al derecho del mandante a que se le preste el
servicio de mediacin, se contrapone el deber del corredor de prestarlo.
Decamos que las obligaciones esenciales del contrato de corretaje eran la
de efectuar la mediacin y la de pagar la remuneracin acordada para dicha
mediacin.
Pero no hay que olvidar que el contrato en anlisis consta de dos etapas: la
primera, entre propietario y mediador, y la segunda, entre tercero y mediador, en
que el tercero (por ejemplo, el eventual comprador) tambin contrata al corredor
como mediador y se transforma en su mandante, accediendo tcitamente, desde
que recibe de ste una orden de visita, a la remuneracin estipulada verbalmente
o por escrito. As, cuando analizamos abajo las obligaciones que emanan del
contrato, es imprescindible tener en cuenta que nacen tanto del contrato del
vendedor con el corredor, como del de ste ltimo con el comprador.
1.- Deber de efectuar la mediacin:
Esta obligacin comprende no solo la de contactar al tercero que celebrar el
contrato con el mandante; implica adems, entre otras cosas;
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- Cumplir con lo estipulado en la Orden, donde generalmente se establece si

existir o no exclusividad, si la propiedad la mostrar su dueo o el corredor,
horarios, responsabilidades, plazo de duracin, etc.;
- Solucionar con diligencia todos los obstculos que podran impedir la concrecin
del contrato, como por ejemplo, proporcionarle los documentos para el estudio de
ttulos (recopilndolos y actualizndolos). Sin embargo, vendedor y corredor
pueden convenir otras cosas en la Orden, y es muy usual, por ejemplo, que el
corredor incluya en ella una clusula en que deja a responsabilidad del vendedor
la tarea de proporcionar los ttulos dentro de un plazo determinado;
- Tramitar el crdito en el banco, revisar la escritura antes de su firma para
chequear sus elementos esenciales, etc.;
- Publicitar el bien que ser objeto de la venta a travs de los medios idneos para
la concrecin del contrato definitivo;
- Rendir cuenta detallada de la gestin, no solo al concretarse el contrato final sino
durante ella, a peticin del comitente, toda vez que el corretaje puede efectuarse
en un largo perodo de tiempo; y
- Hacer ver al mandante cualquier obstculo que pudiere estar obstaculizando el
xito de la gestin.

2.- Deber de pagar la Comisin:

El deber del mandante de pagar al corredor la comisin es eventual. El
derecho del corredor a la comisin se debe a condicin de que se concierte la
relacin jurdica entre los interesados, como que se trata [el corretaje de
6

propiedades] de un contrato de resultado, y siempre que entre la actividad del

mediador y el negocio resultante haya un nexo de causalidad8 .
Esto rige tanto si el mandante es el propietario del inmueble como si es quien
busca inmueble para comprar o arrendar. En este ltimo caso, es frecuente que en
las rdenes de visita que extiende el corredor a quienes buscan propiedades
figure una clusula en que se comprometen a pagar el un porcentaje de comisin
al corredor que extendi la orden de visita en caso de que adquieran la propiedad.
Sin embargo, la jurisprudencia ha interpretado que no es necesario que la
mediacin sea la nica causa, o la causa determinante de del negocio; se ha
dicho, por ejemplo, que el negocio cerrado varios meses despus de haber
concluido el corretaje, pero por personas contactadas por el corredor durante la
vigencia del contrato, dan al corredor derecho a su comisin.9 Asimismo, se ha
resuelto que el comprador que visit una propiedad a travs de un corredor y
luego adquiri la misma, pero a travs de otro, debe al primero a ttulo de
honorarios la parte de la comisin que l se habra comprometido a pagar en la
orden de visita, en caso de adquirir la propiedad10.
Desde cuando se debe la Comisin? La costumbre mercantil considera que
la comisin se debe una vez celebrado el contrato definitivo, esto es, el
arrendamiento, compraventa o permuta. Si bien no existe prohibicin legal, no se
considera devengado el honorario con la mera firma de la promesa, que es un
contrato preparatorio.

Fueyo, Fernando. Derecho Civil , tomo V, Imprenta Universo, 1963, p 121.

Caso planteado en el Mercurio, 21 de noviembre de 1997, seccin Economa y Negocios.
10
Sentencia de la Corte Suprema, 25 de septiembre de 2001, publicada en la Gaceta Jurdica n 255, Materia
Civil.
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9

Sin embargo, en la prctica lo que se hace usualmente es pagar al corredor

una vez que la propiedad est inscrita a nombre del comprador libre de hipotecas
y gravmenes . Dado que en Chile opera el sistema romano de adquisicin del
dominio, estos es, que el comprador no puede considerar suya la propiedad hasta
que est inscrita, aparece ms seguro que el pago de la comisin se postergue
hasta ese momento (aunque el derecho a ella naci al celebrarse el contrato), de
modo de comprometer al corredor en la subsanacin de cualquier problema que
pudiera tener lugar en el proceso de inscripcin.
III.

LA ORDEN DE EXCLUSIVIDAD

La orden de venta exclusiva implica, desde el punto de vista de la costumbre,

que solo el corredor favorecido con ella puede gestionar la venta del inmueble; ni
siquiera el dueo puede hacerlo directamente, a menos que se allane a pagarle
igual al corredor la totalidad de las comisiones que le habran correspondido a
ttulo de honorarios.
Las rdenes de exclusividad generalmente son temporales, pero, durante su
vigencia no pueden dejarse tcitamente sin efecto. El propietario que gestiona la
venta directamente, creyendo estar revocando el mandato para el corredor, se
arriesga a tener que pagar a ste la comisin o una multa preestablecida en la
Orden, ya a ttulo de honorario, sino de indemnizacin de perjuicios por
incumplimiento del contrato.11 Lo mismo ocurre en el caso de que infrinja
derechamente la exclusividad y encomiende la venta a otro corredor. En ese caso,
deber concurrir al pago de ambas comisiones.
11

El que sea a ttulo de indemnizacin de perjuicios y no de honorarios es relevante en cuanto los intereses
que deben pagarse; los primeros se deben desde la mora, la que tiene lugar generalmente despus de
notificada la demanda. Los segundos, se deben desde que se deveng el honorario, esto es, la venta de la
propiedad. Adems, la indemnizacin de perjuicios no constituye un hecho gravado por IVA.
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La sancin, emanada de la costumbre mercantil, tiene su razn de ser en la

Buena Fe; tanto cuando se extiende

una orden de venta como cuando se

suscribe una orden de visita, se est contrayendo un compromiso con el corredor,

quien desde ese momento se ve obligado a realizar la gestin y, en contrapartida,
se hace acreedor de su remuneracin. Dada la naturaleza de su labor, contra
resultados, el corredor soporta constantemente el riesgo de trabajar sin recibir, a la
larga, nada a cambio. Este riesgo se vera magnificado si la ley no fuera estricta
en relacin a las violaciones de la exclusividad.
VI.

CONCLUSION

El contrato de corretaje de propiedades pertenece a una de las gamas de

mandato comercial llamada Corretaje, lo que hace de los corredores de
propiedades comerciantes que se rigen por la costumbre mercantil, que, en ltimo
trmino, es la que ha dado forma a sus caractersticas y a las obligaciones que de
l emanan.
Si bien no requiere constar por escrito para existir, debe serlo no solo para
facilitar su prueba, sino tambin para determinar con claridad los trminos en que
se pacta, ya que la escasa regulacin hace imposible a la ley suplir cabalmente el
silencio de las partes.

Es todo cuanto puedo informar.

JUAN EDUARDO FIGUEROA VALDES

ASESOR LEGAL DE ACOP CNSI
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